德国住房政策延续与转变.docx

德国住房政策：延续与转变德比约恩埃格纳左婷译郑春荣校摘 要：本文探讨应如何诠释联邦德国住房 政策中所发生的政策转变的问题 。 文 章 介 绍 历史 概 况 ，将住房政策分成不同的发展阶段 ，并简要描述了住房政策领域的调 控 手 段 以及对这些手段进行的改 革 。 同 时 ，文章将结合政党差异学说和倡导者联盟学说 解释历次政策转变 。关 键 词：德 国 ； 住 房 政 策 ； 政 策 转 变 ； 党 派 差 异 学 说 ； 倡导者联盟学说 作者简介：达姆施塔特工业大学政 治 学 研 究 所博 士德国达姆施塔特 译者简介：同 济 大 学 德国问题研究所 硕 士 研 究 生 上 海校者简介：同 济 大 学 德国问题研究所 教 授中图分类号：； 文献标识码：文 章 编 号：（）博 士 上 海 关政策 手段和调控目标的争论 已经铭刻入人们 的 集 体 记 忆 中 。 而 住 房 政 策 的 转 向 似 乎 是 暗 中 进 行 的 ，或 相 比 来 说 至 少 是 不 嘈 杂 、争 论 很 少 的 。 相 比其他政策领域 ，有关住房政策的政治学研究 文献也非常匮乏 。一、引言住房 政 策 并 非 一个 经 常处 于联邦德国公共 讨 论 中 心 的 政 策 领 域 。 这 可 能 首 先 与 德 国 住 房 政 策 直 到 最 近 都 没 有 与 激 烈 的 社 会 和 党 派 政 治 冲 突 联 系 在 一 起 有 关 。 而 在另外一些政策 领 域 ， 比 如 财 政 政 策 （紧 缩 政 策 与 扩 张 政 策 ）、内 政 （其 中 包 括 对 年 人 口 普 查 的 争 论 ）、教 育 政 策（综 合中学与三级的中 等 教 育 阶 段 ）、外 交 政 策（缓 和 政 策）和 能 源 政 策 （核 能 与 可 再 生 能 源 ），有 少数例外之 一 参 见 ，? ， （）， ， ： ，德国研究年 第 期 第 卷 总 第 期 本文写 作 有 两 个 目 的。 一 方 面 本 文 将 描 述 自年以来联邦德国住房政策的大致走向，并进一 步阐明各 个 发 展 阶 段。 文章将具体说明不同时期 德国政界对 住 房 政 策 问 题 的 定 义 以及为解决已认 识到的政策问题做出了怎样的尝试。 另一方面，联 邦德国的政 府 更 替 对 当 时 实 施 的 住房政策有何影 响，这个问题将成为本文的又一个中心内容。 德国住房政策的 转 变 是 否 应 首 先 归 因 于政府更替的结 果，还是说背景条件的改变造成了该政策领域的政 策改变？文章的第二部分将首先阐述理论框架，然 后描述德国最重要的六种住房政 策 手 段 （第 三 部 分），其中除了说明手段的结构外，还会强调每个手 段的政策 调 控 目 的 和 它 的 社 会 意 义。 接 着 本 文 将 描述和讨论德国住房政策的各个发展阶段 （第四部 分），然后将研究德国住房政策的决定因素（第五部 分）。在文章的最后（第六部分）将尝试在已有的分 析基础上展望德国住房政策未来的发展。响，而且，由于意识形态的原因，政 府 的 组 成 也 对国家支 出 具 有 决 定 性 的 影 响。 在 社 会 政 策 领 域住房政 策 也 属 于 其 中，各 个 政 党 的 政 策内容之间的差异清晰可辨。保罗萨 巴 蒂 尔 （）以 他 的 “倡导者联盟”学说提出了一个与上述有所差异的 学说。这个 学 说 有 意 避 开 把 政 党 作 为 政 策 转 向 的 惟一决定 因 素，而 聚 焦 于 “政 策 倡 导 者”，这 是 指 那 些属于相关 政 策 领 域，并 在 该 领 域 具 备 专 业 能 力、 影响力和声望的行为体。 萨巴蒂尔认为，有着一致 行为导向的行为体在政策领域会建立至少一个，大 多是两个，在很少 情况下甚至是更 多 的 “倡 导 者 联 盟”。这些联盟的成员对该政策领域持有相同的观 点，这些观点可以细分为三类，也就是： ， ： ， ，：，二、理论框架，： ， ， ， ： ， ， ， ，“ ”， ，：，； ，“ ”， ，：，； ，“ ”， ， 如何说明政策转变，也就是政策内容安排的改变，是政治学最重要的研究问题之一。 政策分析提 出的问题是：“政府做什么，为什么做以及区别在哪 里？”由此产生 了 大 量 的、用以 说 明政策转变的学 说。本文将使用其中的两个学说，也就是党派差异 学说和倡导者联盟学说。与党派差异学说相关的假说认为，政策内容的 改变是通过执政党的更替，或者执政联盟组成的改 变而发生 的。 这 一 假 说 基 于 这 样 一 种 设 想，即 选 民最终选择 某 个 党 派 是 因 为 他 想 要见到该党派的 政策主张 转 变 为 现 实。 各个政党相应地对某些政 策的需求作 出 反 应，也 就 是 说，它们宣传那些它们 认为可以动员尽可能多的选民为它们投票的政策： “执政党在不违反宪法规定的前提下以它认为可以 为它赢 得 最 多 选 票 的 方式来操控政策 和 行 为 ”。 也就是说，如果足够数量的选民出现了政策偏好的 变化，那么按照这个逻辑，将会发生政府的更替，而 这又会导致 对 选 民 投 票 有 决 定 性 影响的政策领域 的政策变 化。 党 派 差异的观点 已经在多个政策领 域接受过检验，特别是在财政政策领域。 已经得到 确证的 是，党 派 的 内 容 导 向 不 仅 对 税 收 政 策 有 影，?， ， ，： ， ，? ， ， （ ），；，“ ”， （）， ， ： ，德国研究年 第 期 第 卷 总 第 期 “一个核心信念 （），它 由 一 个 重要的基本 观 点 组 成 （有关人是怎样的，社 会 怎 样运转或者应当怎样运转）并决定了所有政策 领域的基本 立 场；一 个 政 策 核 心或 政 策 理 念（），它 是 指 针 对特定政策领域 的根本立 场；还 有 次 级 维 度，是 指 那 些 用 以 实施针对特定政策领域的根本立场的手段。” 也就是说，按 照 “倡导者联盟学说”，对 政 策 转变起关键 作 用 的 是 倡 导 者 联 盟 的 改 变。 这 些 改 变 要么通过“外部冲击”产生，也就是说经济或者社会 环境发生的 重 大 变 化 显 然 不 可 避 免地导致政策的 重新定向，要 么 是 政 策 领 域 内 部 出 现 根 本 性 变 化， 比如居主导地位的倡导者联盟的变化。么，这样一个规定必须得到联邦参议院的同意。 在租赁法里与此相关的主要是对 “房 租 价 格 表”的 规 定，它由 各 乡 镇 在 联 邦 州 委 托 行 政 的 框 架 下 负 责 制定。“住房补助金”用来帮助那些“不能独立获得合 适的、与家庭 情 况 相 宜 住 房 的 家 庭，即 经 济 学 意 义 里的无市场能力的家庭”。 那些属于住房补助金 法适用对象的人拥有获得住房补助金的法律请求 权，但是住房补助金只有通过申请才能获得。 住房 补助金大多被作为房租补贴支付（很少作为购置房 屋的补贴），也就是说补助金的数 额 是 根 据 家 庭 收 入、房租金额、住 房 大 小 和 家 庭 成 员 的 数 量 来 确 定 的。住房补助金由联 邦 和 州 各 承 担 一 半。 此 外，各 州通过各自的实施条例调整住房补助金的支付，因 而住房补助金是联邦和州之间的一项共同任务，为 此，住房补助金法的修改必须征得联邦参议院的 同意。“自有住 房 促 进”是 针 对 那 些 购 置 私 有 住 房 以 供自己使用的人。 这一手段自实施以来，国家支付 的补贴金额和支付的前提条件经常发生变化。 撇 开详细规定，人们可以发现私有住房促进有两种基 本模式，即扣减模式和补贴模式。 扣减模式适用至年底，在此 期 间，购 买 或 建 造 房 产 的 支 出 可 以 从应纳所得税中扣减。 所以，最终资助的数额主要 与房产的 价 格 （或 建 造 成 本）和受资助人的收 入 相 关：收入越高，造价越昂贵，可在税收上有效扣减的三、德国的住房政策手段德国住房 政 策 有 六 大 手 段，它 们 在 调 控 目 标、调控方式 和 调 控 对 象 （也 称 “目 标 群 体”）方 面 有 所 不同。以下将简要介绍这六种手段，并描述它们的 主要变化。此外，还会介绍哪个国家层面对相关法 律负责，这一 点 之 所 以 特 别 重 要，是因为联邦政府 以及联邦议 会 中 的 执 政 党 通 过 法 律来改变住房政 策手段的可 能 性 也 许 会 受 到 各 州 在联邦参议院中 的参与决定权的限制（基本法第条和条）。 从其特性 看，“租 赁 法 ”是 一 种 纯 规 制 型 的 手段，它为房屋的租赁人和业主之间签订合同确立了 法律框架。在“私人出租房屋给私人”时，合同的规 定只容许 在 法 律 的 限 定 内 制 定。 因为这里的房屋 租赁涉及私人之间的法律活动，所以房屋租赁法是民法典的组成部分（民法典第 至 条）。 与民法 典中 适 用于所有租赁合 同 （特 别 是 对 动 产）的一般规定有着明显差异的是对租赁房屋的规 定。相比其他租赁法，房屋租赁法扩展的是对承租 人的解约保护，它自年起就是民法典的组成 部分。 由于强 烈 的 租 赁 人 权 益 导 向，民 法 典中 的各个相关章节自 年租赁法改革以来也被统 称为“社 会 房 屋 租 赁 法”。 如 果 租赁法只是涉及租 赁合同的设 立，那 它 只 是 联 邦 的 职 责，因 为 民 法 属 于竞争立法的范畴（基本法第条第款），联邦 几乎把这一立法范畴完全据为己有。 但是，如果还 涉及到 其 他 在 联 邦 州 职 责 范 围 内 的 法 律 事 务，那， ，：， ， ? ， ， ，：， ，? ， ， ，：， 详见 ，?， ， ，：， 德国研究年 第 期 第 卷 总 第 期 支出也越多。而自 年以来实施的补贴模式实行的是真正的补贴，也就是国家按照特定的标准给 予补贴。这 里 只 有 收入低于某 个特定界限以下的 人才能享受 补 贴，此 外还需 考虑家庭成员的数 量。 这两种模式 中 的 自 有 住 房 补 贴 都 必须得到联邦参 议院的同意，因 为 无 论 是 扣 减 模 式 中 的 税 收 返 还， 还是补贴模 式 框 架 下 的 补 贴 支 付，都 必 须 “从 所 得税收入中拨付”（自有住房补贴法第条）。因为 所得税是一 种 共 享 税，联 邦、州和乡镇要共同来分 配它的收入（基本法第 条第 段），因此在修 改该法律时，联邦参议院也必须参与其中。社会保障住房 建设曾长期被作为德国住房政 策的主要手段。年的第一部住 房 建 设 法规 定“促 进 住 房 建 设 是 联 邦、州 和 乡 镇 的 共 同 任 务” 。 对这 个 手 段 实 际 目 标 群 体 的 定 义 很 广 泛， 即应当 “为广大阶层的民众建设大小、设 施 和 房 租 或者负担是确定而又合适的”住房（ 年 第 二 部住房建设法第 条 ）。 社 会 保 障 住 房 建 设 的 目 标是，通过 公 共财政支持促进联邦 德 国 私 有 租 赁房建设。 但是这个 促 进 手 段 并不直接投资给需要 供给房屋 的 个 人，而是在这个方案 的 框 架 内 通 过 大量不同的房屋建 设 项 目 吸 引 投资者来推动住房 建设。 主要由联邦 德 国 大 型住 房企业承担的私有 住房建设 要么是通过直接的补贴，要 么 是 通 过 联 邦和各州 之 间、投资者和主管的乡 镇 之 间 构 建 合 同来实现 的，后 一 形 式 更 为 常 见。 最 常 见 的 模 式 是促进“社 会 保 障 住 房 ”，它 由 获 得 联 邦 和 州 补 贴 的住房企 业 建 造，房屋建设地所在 的 乡 镇 因 而 获 得了占 用 权。 乡 镇 可 以 将 有 “居 住 许 可 证 ”的 人， 比如社会 救 济 金 受 领 者，安 置 在 这 些 住 房 里。 须 由乡镇支付的房 租 也 有 法 律 规 定，并 被 称 为 “成 本 房租”。 房 租数额只容许够住房企 业 支 付 该 住 房 日常的运营成本。 当 先 前 在住 房建设项目中规定 的期限 （通 常 是 至 年）到 期 之 后，乡 镇 的 占 用权和住 房企业成本房租的规定 都 取 消 了，从 这时起，住房 可 以被作为一种经济商 品 自 由 出 租 乃 至出售。“社 会 城 市 ”（全 名 是 “有 特殊发展需求的城 区 社会城市”）和“东 部 城 市 改 造”（全 名 是 “东 部城市改造 为 了有生活价值的城市和有吸引 力的居住”）这两 个 手 段 于 上 世 纪 年 代 末 实 施。由于出现 了 新 的 问 题 领 域，特 别 是 在 德 国 东 部 城 市，这两个 手 段 的 目 的 是 延 续 和 补 充 传 统 的 城 市 建设促进 手 段。 这 些 项 目 支 持 市 中 心 的 增 强、空置场地的再利用、社 会 弊 病 的 消 除（“社 会 城 市”）， 还有拆除 长期 不再需要的住宅大 楼，安 排 土 地 再 利用以及使城市的 基 础 设 施 与 德 国 东 部 城 市 的 萎缩相适应（“东部 城 市 改 造”）。 这 两 个 项 目 并 没 有 被作为联 邦 法 律 规 定 下 来，而 是 在 联 邦 和 各 州 每 年新商定 的 “行 政 协 议 ”的 框 架 下 实 现。 项 目 结 构是以城 市 作 为 申 请 者，也 就 是 说 城 市 可 以 申 请促进资金，这 些 资 金 之 前 已 按 照 特 定 的 分 配 比 例 分配给了各州。总的来说，德 国 住 房 政 策 （在 各 种 手 段 的 相 互作用方面）的特征是四种传统手段（租赁法、住房补 助金、私有 住 房 促 进 和 社 会 保 障 住 房 建 设）的 并 立 延续了很长时间，直到上世纪年代末两个新的手 段（社会城市和东部城 市改造）才 加 入 进 来。 人 们 也必须看到，虽 然 存 在 手 段 的 延 续 性，但 是 随 着 时 间流逝，在住 房 政 策 方 面 也 出 现 了 明 显 的 变 化，这 将在接下来的部分介绍、分析。四、德国住房政策的发展阶段二战结束 时 德 国 住 房 政 策 面 临 着 一 个 艰 巨 任务。战争造成约万没有住房的难民、被驱逐者 和迁居者，此外还有约 万来自大城市的疏散人 员，他们曾在 乡 村 找 到 了 临 时 居 所，如 今 又 涌 回 城 市中。年下半年在德国共有近万人没有 ， ? ， ， ，：， ， ? ， ， ， ，：，这里介绍的联邦德国住房政策的历史划分在 方案上 是依 据： ， ，： ，德国研究年 第 期 第 卷 总 第 期 住房。一年之后，三个西占区的盟军给出了一个临时的统计数字： 万 个 家 庭 可 支 配 万 套 住 房单位，也 就 是 说 还 缺 少 约 万 套 住 房 单 位。 所以德国政界必须迅速处理这个问题，建造大量住 房单位，以防 止 大 量 人 口 无 房 可 住，至 少 要 缓 解 备 用住宅区十分拥挤的困境。 因此，盟军在战后直接 实施了“住 房 统 制 经 济”。 这 首 先表现在政府规定 租金数额、事 实 上 禁 止 现 有 租 赁 合 同 的 解 除、国 家 机构分配 住 房 给 贫 困 者。 这 些措施首先要防止住 房缺乏状况 下 的 租 金 上 涨 和 某 些 居民群体完全陷 入事实上的无房可住境地。 显然，通过行政规制并 不能解决缺少 万套住房单位的问题。 于是随 着第一部住房建设法的通过，新成立的联邦德国 早在年就决定以住房领域的国家供给政策的 形式进行 大 力 的 市 场 干 预。 联邦的促进措施使得 在最初十年之内，也就是说到年底在政府资金 的支 持 下，建 成 了 万 套 住 房。 年 至 年平均每年有约 万套新住房获得资助。 另外 还有 万套 住房在 没有 国家 资助的情况下建 成。 由此首先解决了二次世界大战后出现的住房 紧缺问题。随之自 年代初开始受资助的住房单 位数量也明显下降（参见图）。入住房补助金用来 帮 助 那 些 靠 自 己 能 力 无 法 完 全负担 租 金 的 承 租 人。 但 是 在 这 个 阶 段 的 最 后 几 年，在此时已放松 规 制 的 住 房 市 场 上，人 们 注 意 到年 代 人 口 每 年 稳 定 增 长 约 ，从 年 到年西德 人 口 增 长 了 。 自 年 代 初 以 来联邦政府又通过 扩 大 租 赁 者 保 护 来 克 服 住 房 市场上 因 此 再次出现的紧张情况。 重 要 的 革 新 是年的住房解约法和年的第二部住 房 解约法 ，后者 最 终 限 制了出租人变更解 约 的 权 利。 同时，在 社 会 保 障 住 房 建 设 中 受 促 进 的 住 房 单位数量 在 年 代 大 幅 下 降，到 年 只 有 约万套住 房 受 到 促 进，成为暂时的新低点。年代中期联邦德国 日 益 增 长 的 富 裕 也 体 现 在 住 房 政策中，例如，在私 有 住 房 促 进 的 框 架 下，根 据 所 得税法第 条 的 税 收 扣 减 （针对建设供自己居 住住房的扣减）大 幅 增 加。 作 为 扣 减 模 式 的 补 充、 于年引 入 的 住 房 建 造 儿 童 补 助 金 使 得 私 有 住房促进 对 家 庭 更 有 吸 引 力。 即 使 在 按 照 所 得 税法第条的促 进 方 式 调 整 之 后，政 府 对 私 有住房的补贴仍继续增长。年代强化住房供应市 场化的趋势非常 明 显。 由 于 估 计 到 租 赁 市 场 通 过国家长期的供给政 策 和 私 人 投 资 实 际 上 已 经 达 到 平衡，社会 保 障 住 房 建 设 也 再 次 减 少 到 当 时 每 年 约万套受促进 的 住 房。 至 少 在 自 年 在 联 邦层面执 政 的 基 民 盟基 社 盟 和 自 民 党 联 合 政 府 中，这种判 断 很 广 泛。 于 是，当 年 底 西 德 人 口稠密 地 区 的 住 房 市 场 已 经 再 次 出 现 紧 缺 状 况 时，负责住房建设 的 联 邦 国 土 规 划、建 筑 及 城 建 部 部长奥斯卡施耐德 （，基 社 盟 ）还 曾表示：“联 邦 德 国 的 住 房 供 给 不 是 好，也 不 是 很 好，而是非 常 好！”在 德 国 统 一 （ 年 ）的 过程中，德 国 住 房 政 策 出 现 了 很 大 的 动 荡。 一 方图在社会保障住房建设中受资助的住房单位（年至年）来 源 ：德 国 联 邦 统 计 局 ，：，访 问日 期 ：上世纪年代末在住房供给领域开始进入了 “社会市场经济”阶 段。 这 个 阶 段 的 特 点 是 继 续 促 进社会保 障 住 房 建 设 （但 是 总 额 明 显 减 少 ），包 括 为德国广大的居民 阶 层。 同 时，自 年 代 初 以 来 逐步解 除“住 房 统 制 经 济”，以 及 自 年 以 来 引 ， ，： ， ，? ， ， ， ：，德国研究年 第 期 第 卷 总 第 期 面，新联邦 州 向老联邦州的内部人 口 流 动 造 成 了一些西德租房市 场 的 严 重 扭 曲。 这促使社会保障 住房建设在德国西部再次短暂繁荣（请 参 见 图 ）。 在德国东部的联邦 州 也 曾 短 时 间兴建社会保障住 房；此外，与 此 平 行 的 是，第 一 批 住 房 拆 除 项 目 拉 开了帷幕。 同时 年 在 德 国 西 部 适 用 的 住 房 补助金法 扩展到德国东部各州。 但 是 公 众 争 论 最多的是 私 有 住 房 促 进。 早 在 年 代 初 就 已 经 看出，补贴 没 有达到私有住房促进 所 希 望 取 得 的 效果。 虽然 补 贴 实 施 了 几 十 年，但 是 从 国 际 范 围 比较看，拥 有私有住房的人在总人 口 中 的 比 例 仍 然保持在低水平（参见表数据）。模 式 。 通 过 税 收 扣 减 的 旧 的 促 进 方 法 运 行 到 年 底 为 止 ；自 年 月 日 起 新 的 促 进 申 请 只 能 按 照 补 贴 模 式 来 进 行 。 私 有 住 房 促 进 的 补 贴 支 出 到 年 攀 升 到 每 年 约 亿 欧 元（参 见 图 ）。图 私有住房促进的支出，年至年（单位：亿欧元）表自有住房比率国际比较来 源 ：，此后的 红 绿 联 合 政 府 年 在 住 房 政 策 领域开始了从“住房 政 策 到住房市场政策”的 明 显 的 政策转变。 在 这 个 框 架 下，住 房 政 策 所 有 的 四 种传统手段都被修 改 了。 社 会 保 障 房 建 设 作 为 建 筑物促进手段在 年底最终被停止，取 而 代 之 的 是“社会居住空 间 促 进”。 与 此 同 时，住 房 补 助 金 法在停 滞 年 后 于 年 修 订，以 使 住 房 补 助 金数额与上涨的房租和 消 费 价 格 相 适 应， 由 此 完 成了政策的市场 导 向。 但 是 与 联 邦 德 国 以 前 的 住 房政策不 同 的 是，国 家 不 再 在 住 房 市 场 上 推 行 供 给政策，而 是 自 年 代 末 以 来，始 终 扮 演 着 支 持 个人的需 求 角 色。 此 外，红 绿 联 合 政 府 还 通 过 引 入非对称 的 解 约 通 知 期 限，对 租 赁 法 作 出 有 利 于 租赁人的 修 订。 只 是 私 有 住 房 补 贴 的 改 革，联 邦 政府还暂时未能 实 施。 在 进 行 了 有 争 议 的 公 开 讨 论之后，由于联邦 参 议 院 提 出 异 议，联 邦 政 府 取 消来 源 ： ，： ， 年国家 对 私有 住房的补贴达到了高峰 ；由 于 根 据 所 得 税 法 第 条 和 其 他 相 关 规 定 的 税 收 扣 减 ，这 一 年国家共少收入 亿 欧 元 税收 ，也 就 是 说 ，这 些 款 项 用 来 补 贴 购 买 或 建 造 自己 使 用 的 私 有 住 房 。 由 此 私 有 住 房 补 贴 成 为 联 邦 德 国 最 大 的 一 项 补 贴 。 而 讨论更激烈的对德 ，?，国 石 煤 开 采 的 补 贴 当 年 只 有 亿 欧 元 。大 幅参见 ，? ，增 长 的 税 收 扣 减 最 终 在 私 有 住 房促进方面通过 私 有 住 房 补 贴 法 的 颁 布 于 年 引 入 了 补 贴，以 及 ? ，国家数据调取年份自有住房者比例（）西班牙希腊意大利英国法国荷兰奥地利德国欧盟国平均土耳其美国俄罗斯德国研究年 第 期 第 卷 总 第 期 私有住房补贴的 尝 试 失 败 了。 政府和联邦参议院 多数派 激 烈 争 论 数 月 之 后 的 结 果 是 最 终 在 年适当减 少 支 出，比如通过降低促 进 私 有 住 房 的 最高收入限定。 直 到 接 下 来 的、由 基 民 盟基 社 盟 和 社民党组成的大联合政府于年月日取 消了私有住房促进。五、政府和倡导者联盟及其对住房政策的影响在这个部 分 将 首 先 验 证 是 否 可 以 通 过 党 派 差异假说来解释住房政策的转变。 因此，以下首先将 住房政策领域的重要改革和政府更替进行比较，并 检验两者之间的因果关系。表联邦德国主要的住房政策法律一览来 源 ：基 于 ， ，：，本文作者自己编制 。正如 前 文 所 述，联 邦总理 阿 登纳和艾哈德领 导下的市 民 阶层 联邦政府在联邦 德 国建 国 初 期， 利用它们 推 动制 定的住房政策法 律，首 先 克 服 了 战争在 住 房 领 域 造 成 的 直 接 后 果。 在 这 个 阶 段， 首先引入的是 强 制 管 理，同 时 通 过 住 房 建 设 法 建立了强有力的 国 家 供 给 政 策。 当大部分在战争 中遭到破坏的住房 重 新 恢 复 或 是 替 代 住 房 建 立 起 来后，为了在接下 来 的 阶 段 更 加 强 调 市 场 经 济，执 政党重又废除了 住 房 统 制 经 济。 在之后的阶段里 也引进了住房补 助 金，“为 了 出 于 避 免 社 会 困 难 状况的目的在经济上 保 障住房居住者拥有 最 低 标 准的住房”（年住 房 补 助 金 法 第 条）。 所 以 这些基民 盟基 社 盟 或 它 们 与 自 民 党 组 成 的 联 合 政府一直在务实解 决 联邦德国最初年份 中 重 大 的 住房政 策 问 题。 考 虑 到 住 房 问 题 的 广 度，这 种 务 实解决问 题 的 策 略 是 可 预 期 的，换 做 其 他 政 党 执 政也很可能奉行 类 似 策 略，因 此，在 这 点 上 并 不 能 预期存在党派差异。“大联合 政 府”短 暂 执 政 期 间 没 有 出 现 重 大 的 住房政策转 变；但 是 值 得 一 提 的 是，在 大 联 合 政 府 参 见 ， ，法律和出处通过日期执政的联邦政府部长第一部住房建设法（联邦法律公报，）年月日基民盟基社盟和自民党自民党住房经营法（联邦法律公报，）年月日基民盟基社盟和自民党自民党废除住房统制经济 （联邦法律公报，）年月日基民盟基社盟基民盟住房补助金法（联邦法律公报，）年月日基民盟基社盟和自民党基民盟第二部住房补助金法 （联邦法律公报，）年月日社民党和自民党社民党第一部住房解约保护法 （联邦法律公报，）年月日社民党和自民党社民党第二部住房解约保护法 （联邦法律公报，）年月日社民党和自民党社民党住房建设促进法 （联邦法律公报，）年月日基民盟基社盟和自民党基社盟住房补助金法第八次修正法（联邦法律公报，）年月日基民盟基社盟和自民党基社盟私有住房补贴法 （联邦法律公报，）年月日基民盟基社盟和自民党基民盟重新制定住房补助金法 （联邦法律公报，）年月日社民党和联盟绿党社民党社会居住空间促进 （联邦法律公报，）年月日社民党和联盟绿党社民党租赁法改革法（联邦法律公报，）年月日社民党和联盟绿党社民党私有住房补贴法修正案 （联邦法律公报，）年月日社民党和联盟绿党社民党废除私有住房补贴 （联邦法律公报，）年月日基民盟基社盟和社民党社民党德国研究年 第 期 第 卷 总 第 期 期间，社民党的劳瑞 茨劳 瑞 岑（）首次出 任 负 责 住 房 事 务 和 城市建设的联邦 部 长。 与大联合政府的财政政策和经济政策相比，住房政 策几乎是停滞的。年联邦议 会 选 举 后 形 成 了 社 民 党 与 自 民 党之间的联合政府，它通过分派一个议会国务秘书的职位由卡 尔拉 文 斯（）担 任，提 升 了住房 事 务 部 的 地 位。 部 长 仍 然 是 劳 瑞 茨劳 瑞岑。在社民党 与 自 民 党 联 合 执 政 期 间，做 出 了 一 些重要的住房政策决定，比如年扩大住房补助金 的范围（“保证合适的和与家庭相宜的居住”被作为 住房补助金的目的被规定下来）以及通过制定住房 解约保护 方 面 的 法 律 引 入 了 “社 会 租 赁 法”。 这 些 法律更强烈 地 保 护 租 房 人 免 受 房 东利用经济上不 平等地位的 侵 害。 年 联 邦 议 会最终要求联邦 政府提交一份新的租赁法草案，它应当对迄今为止 的单项规定进行汇总和加以系统化。 总的来说，社 民党与自民 党 联 合 政 府 的 立 法 行 动符合依据党派 差异假说的预期，那就是更为面向租赁人利益的政 策，它与社 民 党 和 自 民 党 联 合 政 府 的 一 般 路 线 （扩 大国家支出、大 量 投 资 教 育 政 策、与民主德国的接 近）是一致的。随着自民党在纲领上缓慢转向经济 自由主 义，带 有 社 民 党 特 色 的 住 房 政 策 也 停 顿 下 来，此 后 没 有 再 出 现 “大 ”的 改 革，租 赁 法 也 停 在年的水平，因为联邦政府没有再提出任何法律 草案。在政府更 迭 之 后，由 基 民 盟基社盟和自民党 组成的、在联邦总理科尔 领导 下的 联 合 政 府，在年 月 上 台 到 年 月 柏 林 墙 倒 塌 期 间，只推动了 一 部 方 向 性 的 住 房 政 策 法 律，这 就 是私有住房促进方面的范式变革 （ 年的私有住 房补贴法）。 这 一 改革是在联 邦政府努力整固联 邦预算的背景下发生的。 另 外， 年 之 交 在一个“小”改 革 的 框 架 下 对 住 房 建 设 法进 行 了修订，以便 在 法 律 中 最 终 确 立 之 前 试 行 的 “一 次 性 的住房总补助金”，联邦政府比较务实的做法也在这里体现出 来。 年 柏 林 墙 倒 塌 以 后 出 现 了 明 显的住房 政 策 问 题。 早在德国统一的正式完成之 前，基民盟基社盟和自民党联合政府已在 年月修改了住房补助金法，以便自 年 月 日起住房补助金也能在新联邦州支付。 但是，在租赁法领域，联邦议会年提出的修改租赁法的要 求，仍未被基民盟基社盟和自民党联合政府理睬。 这主要是 因 为 联 合 执 政 的 党 派 之 间 相 互 阻 挠。 此 时