银滩市场调查报告.doc

乳山银滩房地产市场调查报告2007-12-191、区域情况：银滩隶属于乳山市，位于青岛、威海、烟台三地的黄金分割中心地带。地理位置得天独厚，发展空间广阔。银滩总规划面积65万平方公里，海岸线全长21.7公里，属于暖温带海洋性气候，素有“天下第一滩”的美誉，是最适合人类居住的城市之一。近两年，随着银滩房地产业的不断升温，市场辐射面不断扩大，使全国各地消费人群对银滩房产有了近一步的了解，加之银滩自身招商引资，吸引大量投资商在本地区建设大型旅游娱乐项目，如台湾科技园、福如东海文化园、东方如意俱乐部等，都将提高本地区的商业价值，对房地产行业发展起到良好的促进作用。2、市场基本情况：银滩楼盘按照所处位置不同，分为一线、二线及三线楼盘。（1）一线楼盘指：长江路沿线，淮河路以南。（2）二线楼盘指：淮河路与银金大道之间。（3）三线楼盘指：银金大道以北。银滩现有楼盘大致60余个，其中一线楼盘40余个，二线楼盘10余，三线楼盘4个，新近开盘项目5个，接受咨询但还未开盘的有2个项目。上述数据显示银滩一线地块项目较多，土地资源紧缺。进入冬季新开盘项目较少。银滩一线楼盘所剩房源普遍不多或尚未对外销售，开发也逐步趋向二、三线地块，随着二、三线地块的逐步发展，对银滩楼盘的区位比例将有很大影响，一、二、三线楼盘比例将会逐渐平衡。银滩现有项目按开发类型可分为多层住宅，小高层、高层公寓，别墅，商业及综合项目。现有项目中以多层住宅为主要产品，项目特点也较为雷同（项目后排建设高层或小高层公寓，再配以少量商业，大部分产品为顶层带阁楼，一层带花园，精装修）。突出表现为商业体量小，供应量不能满足市场需求。从销售价格上看，大部分在售住宅项目均价普遍在3000元每平方米以上，别墅项目在8000元每平方米左右。较之往年价格呈稳定上升趋势。3、新近开盘或具有特点的项目情况：项目名称湖畔人家项目位置大庆二区以北2公里周边配套白沙滩镇、中学、小学、商店等起价2880元/平方米最高价3680元/平方米均价3130元/平方米建筑面积560000平方米占地面积450000平方米房屋面积50-130平方米楼层数6层层高2.8米 车位数818个绿化率48.8%容积率1.24开发商乳山市益天房地产开发有限公司建筑结构框架、精装修楼盘分期情况共分三期供暖集中供暖物业0.4元所剩房源项目共分三期工程，现在销售一期800余套房源，还剩一半，房源充足。项目名称假日海景雍华苑项目位置银滩白浪湾周边配套外事翻译学院起价2880元/平方米最高价4000元/平方米均价3050元/平方米建筑面积90000平方米占地面积156亩总套数1220户房屋面积69-100平方米楼层数6层层高2.9米绿化率45.2%容积率0.7开发商威海乳山市长城住宅开发有限公司建筑结构框架楼盘分期情况本项目为假日海景第五期供暖集中供暖物业0.4元所剩房源项目为假日海景第五期,为新近开盘项目还剩房源800余套,可选房源多.项目名称山译阅海苑项目位置山东外事翻译学院西侧长江路北300米起价2830元/平方米最高价3570元/平方米均价3280元/平方米建筑面积150000平方米占地面积133000平方米总套数2500套房屋面积40-90平方米楼层数6层层高2.9米有无电梯无绿化率43%容积率1.13开发商乳山市建华山译置业有限公司建筑结构框架楼盘分期情况共分二期供暖集中供暖物业0.4元所剩房源项目刚开盘,目前销售的13-29号楼还有大量的房源.项目名称正华水岸新城项目位置淮河路中段周边配套大庆油田商场 医院 酒店 燃气站起价2230元/平方米最高价3800元/平方米均价2900元/平方米建筑面积93588平方米占地面积70000平方米总套数700套销售状态正在预售房屋面积42-77平方米楼层数7层 12层 17层有无电梯普通住宅无电梯 高层有电梯绿化率46.1%容积率1.2开发商乳山正华房地产开发有限公司建筑结构框架供暖方式：地暖 收费标准：分户计费物业公司：乳山正华物业 收费标准：0.4元所剩房源前期预售只有三栋内部认购，房源充足、配比好，是有很强竞争力项目。项目名称爱琴海景项目位置淮河路与银金大道之间周边配套大庆商场 超市 燃气站起价2600元/平方米最高价3400元/平方米均价2950元/平方米建筑面积161188平方米占地面积150000平方米总套数926套房屋面积40-86平方米楼层数7层层高2.8米绿化率45.1%容积率1.1开发商乳山华油房地产开发有限公司 山东龙之韵房地产开发有限公司建筑商植台建设集团建筑结构砖混供暖方式：地暖 收费标准：未定物业公司：诚威物业 收费标准：0.4元所剩房屋整体情况分析现有尾房情况在4层以上，1层至3层房屋销售基本完成。项目名称三庆碧海华庭项目位置银滩物业东侧周边配套银滩管委会，银滩商业街起价2860元/平方米最高价3280元/平方米均价3100元/平方米销售状态正在销售房屋面积53-116平方米楼层数多层绿化率40%容积率1.5开发商山东三庆置业有限公司乳山分公司楼盘分期情况共两期，现在在售二期供暖集中供暖物业0.4元所剩房源所剩房源不多，还有4栋多层未开盘。项目名称观海听涛项目位置银滩银金大道起价2800元/平方米最高价3600元/平方米均价3200元/平方米建筑面积100000平方米占地面积120000平方米总套数1300套房屋面积40-90平方米楼层数6层层高2.9米绿化率44%容积率0.83开发商乳山市富大房地产有限公司建筑结构框架供暖集中供暖物业0.4元所剩房源目前房源不多,还有20余栋楼座没有开盘.待明年销售季节应有大量房源。项目名称天润海韵豪庭项目位置银滩物业以北起价2300元/平方米最高价3500元/平方米均价2700元/平方米建筑面积30000平方米占地面积43200平方米房屋面积60-120平方米楼层数6层层高2.8米有无电梯无绿化率46%容积率0.7开发商威海天润实业有限公司建筑结构砖混楼盘分期情况无供暖集中供暖物业0.4元所剩房源项目现开盘11栋楼,还有200套左右房源.项目名称银港花园项目位置银滩东部，白浪湾周边配套外事翻译学院起价2300元/平方米最高价3050元/平方米均价2700元/平方米建筑面积230000平方米占地面积280000平方米总套数2500户房屋面积50-80平方米层高2.88米绿化率42%容积率0.83开发商山东创新房地产开发有限公司乳山分公司建筑结构砖混楼盘分期情况共分三期供暖集中供暖物业0.4元所剩房源现在正在销售二期, 二期42栋多层住宅,已基本没有房源,三期为10幢多层和4幢高层尚未开盘.项目名称维利亚花园项目位置银滩物业以北,银金大道北侧起价2798元/平方米最高价3300元/平方米均价3100元/平方米建筑面积70000平方米占地面积81000平方米总套数800套左右房屋面积60-100平方米层高2.9米有无电梯无绿化率43%容积率0.86开发商山东航发房地产开发有限公司建筑商暂无资料建筑结构框架入住日期2008.10.31供暖集中供暖,地暖物业0.4元所剩房源目前销售的17栋多层,还剩100多套房源.有部分高层销售时间不详.项目名称龙悦银滩海景花苑项目位置银滩东部周边配套无价格小高层4300-5100元/平米，别墅8000-8600元/平米，联体别墅4900元/平米，叠加别墅4400-4500元/平米建筑面积100685平方米占地面积194424平方米总套数别墅200栋,小高层500套销售状态正在销售房屋面积别墅191-300平方米,小高层37-67平方米楼层数2层,13层有无电梯小高层有电梯绿化率50%容积率0.5开发商乳山华银置业有限公司建筑结构别墅砖混,小高层框架物业别墅为1.5元,小高层为0.8元所剩房源目前别墅还有30栋未售,4栋小高层还未开盘.项目名称银滩之心福海苑项目位置银滩管委会以东长江路沿线起价3000元/平方米最高价5000元/平方米均价3300元/平方米建筑面积375000平方米占地面积412000平方米销售状态正在销售房屋面积60-130平方米楼层数6层有无电梯无绿化率45%容积率0.91开发商乳山大陶家房地产有限公司建筑结构砖混楼盘分期情况福海苑为银滩之心六期供暖集中供暖物业0.32元所剩房源银滩之心福海苑为六期，现在开盘的22栋楼接近尾房了.大多房源尚未开盘.项目名称香港平远国际城项目位置外事翻译学院西侧周边配套外事翻译学院起价3100元/平方米最高价5600元/平方米均价3800元/平方米建筑面积370000平方米占地面积568亩总套数101栋楼房屋面积60-120平方米楼层数高层,小高层,多层有无电梯高层,小高层有电梯绿化率45%容积率1.0开发商香港平远集团日照丽城建设发展有限公司建筑商通州二建建筑结构框架供暖分户供暖物业日照丽城物业所剩房源一期销售完毕,二期十栋楼正在内部认购.项目名称龙海丽都花苑项目位置银滩白浪湾起价2510元/平方米最高价2900元/平方米均价2800元/平方米 建筑面积111000平方米占地面积260亩总套数37栋多层房屋面积50-100平方米层高多层有无电梯无绿化率46%容积率0.64开发商龙海置业有限公司乳山分公司建筑结构框架结构入住时间2008.9.30供暖集中供暖，地热。物业0.4元所剩房源现在销售的是龙海丽都3期山海人家。总建筑面积2万多平方米，8栋多层，348套房。面积5699平方米。基本上没有房源了,还有几套80多平米的.项目名称海岸明珠（三期）项目位置银滩管委会办公大楼北周边配套银滩商业街起价6000元/平方米最高价7000元/平方米均价6200元/平方米建筑面积100000平方米占地面积200亩销售状态正在销售房屋面积43-138平方米有无电梯电梯绿化率40.5%容积率0.68开发商威海市众和房地产开发有限公司建筑结构框架楼盘分期情况海岸明珠三期(高层酒店式公寓)供暖集中供暖项目名称水岸人家项目位置银滩管委会东侧周边配套银滩管委会、大拇指广场起价3100元/平方米最高价4300元/平方米均价4000元/平方米建筑面积150000平方米占地面积160000平方米总套数共57栋楼，其中4栋高层销售状态正在销售房屋面积50-70平方米楼层数多层，高层。有无电梯高层有电梯绿化率36%容积率0.98开发商山东德厚房地产开发有限公司供暖集中供暖所剩房源多层已无房源，在售高层。4对银滩市场及楼盘的调研分析：（1）对银滩房地产市场的分析：近两年银滩楼盘销售空前火爆，大部分住宅在开盘后短时间内完成销售50以上,商品房住宅热销的原因有:a. 依托代理商在全国的市场中做宣传,客户群体不断增加b. 项目自身价格容易被客群接受(3000元/平方米较北京、南京、上海等地低很多)c. 投资潜力较大d. 环境好，适合人类居住（养老、度假等）e. 内陆城市客户对海有强烈的向往银滩的地区均价由两年前的1800元/平方米，上涨到现在的3000元/平方米，商品房住宅价格增长的主要原因有：a. 土地资源逐渐减少，土地增值，开发商购地成本大副增加b. 银滩的配套设施不断完善c. 正在建设的大型娱乐项目，拉升房产升值空间d. 项目自身品质提高，人居环境优化，如项目外观设计、智能化设施、景观、绿化等e. 开发商掌握市场规律但是银滩房地产市场还存在很多不足和隐患，将有可能限制银滩房产市场进一步向前发展：a. 国家对房地产政策的调整及银行金融机构对 房地产信贷的调整政策 b. 市政基础设施不完善（如道路、燃气暖气管线等）c. 市场产品单一，多为住宅，缺少配套商业d. 开发商购地比较凌乱，政府没有统一的规划e. 受兴建核电站影响（2）银滩楼盘分析：目前银滩项目从房源上看，主要为西部（大拇指广场以西）房源少，东部（大拇指广场以东）房源多，一线房源少，二、三线房源多。银滩的西部开发较早，自大庆一区沿长江路往东至大拇指广场，大多数楼盘已无房源和土地储备，自大拇指广场沿长江路往东至最东部项目，虽然现阶段房源普遍不多，但尚未销售的房源大都较为充足，待明年进入销售季节，会有大幅度放量。与一线楼盘相比，二、三线楼盘，不论从房源和土地储备上都很充足，新近开盘项目较多，市场供应量大。