左岭新城还建房项目建议书.doc

I 93 目目 录录 第一章 总论 1 1 1 项目概况 1 1 2 主要编制原则及依据 5 1 3 项目建议书研究概要 6 第二章 项目建设背景及必要性 9 2 1 项目建设背景 9 2 2 项目建设必要性 12 第三章 需求分析及建设规模 14 3 1 需求分析 14 3 2 建设规模 14 第四章 项目选址及建设条件 17 4 1 建设地址概况 17 4 2 项目选址 18 4 3 项目建设条件 20 第五章 项目建设方案 23 5 1 总体规划设计理念及原则 23 5 2 总平面设计 24 5 3 建筑设计 28 5 4 结构设计 30 5 5 给排水设计 32 5 6 电气设计 36 5 7 空调及通风设计 42 5 8 消防设计 43 第六章 项目节能分析 46 6 1 用能标准和节能规范 46 6 2 节能措施 47 6 3 能耗指标测算 51 II 93 6 4 节能效果分析 53 第七章 环境影响分析 54 7 1 采用的标准 54 7 2 项目建设和运营对环境的影响 54 7 3 生态影响减缓措施分析 57 第八章 项目建设管理方案 58 8 1 项目组织机构 58 8 2 项目建设管理 58 第九章 项目实施进度 62 9 1 项目实施内容 62 9 2 实施进度安排 62 第十章 项目招标方案 64 10 1 招标依据 64 10 2 招标范围 64 10 3 招标组织形式 65 10 4 招标方式 65 10 5 项目招标基本情况登记表 65 第十一章 投资估算及资金筹措 66 11 1 总投资估算 66 11 2 资金筹措 69 第十二章 社会评价 73 12 1 社会影响分析 73 12 2 互适性分析 74 第十三章 社会稳定风险分析 75 13 1 编制依据 75 13 2 风险调查 75 13 3 拟建项目的合法性 合理性和可控性 76 III 93 13 4 利益相关方的诉求 77 13 5 风险识别 77 13 6 风险估计及初始等判断 79 13 7 风险防范和化解措施 81 13 8 落实措施后的预期风险等级 83 13 9 风险分析结论 83 第十四章 结论及建议 86 14 1 结论 86 14 2 建议 86 附件 规划设计条件 用地红线图 附图 总平面布置图 各单体平面布置图 1 93 第一章 总论 1 1 项目项目概况概况 1 1 1 项目名称项目名称 左岭新镇四期还建社区建设项目 1 1 2 项目业主单位项目业主单位 本项目业主单位是武汉左岭新城开发投资有限公司 武汉左岭新 城开发投资有限公司是经由武汉东湖高新区管委会授权的 武汉左岭 地区的一级土地开发主体 公司作为左岭地区投资 建设 运营 维 护主体 通过对项目区域内的土地进行储备整理及一级开发 行使融 资 代建 招商引资和产业投资等职能 武汉左岭新城开发投资有限公司前期注册资本 5 亿元 其中武汉 高科国有控股集团有限公司出资 4 5 亿元 湖北省科技投资有限公司 出资 5000 万元 分期投入 1 1 3 项目性质项目性质 新建 1 1 4 项目建设地点项目建设地点 拟建的项目位于左岭新城内 左岭新城位于武汉东湖国家自主创 新示范区左邻产业园南部 北坐长江南岸 南接高新大道 东达葛店 开发区 西邻花山生态新城和未来科技城 是未来武汉 8 1 城市圈发 展的关键节点 本次规划建设地块为左岭新镇四期还建社区 左岭新镇四期还建社区规划总面积为 44019 47 以实测为准 还建房净用地面积为 40326 97 建设位置为 科技二路以北 杨家 咀路以东 卸甲路以西 2 93 1 1 5 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料 确定该项目建设 内容为新建还建房及配套设施 项目规划净用地面积 40326 97 分 1 和 2 地块 总建筑面积 180407 79 其中 不计容建筑面积 30705 76 含地下室 30459 54 架空层 246 22 计容建筑面积 149702 03 包括 住 宅建筑面积 145813 89 配套商业建筑面积 2368 78 配套公共建 筑面积 1519 36 建筑占地面积 7875 29 建筑密度 19 53 容积 率 3 71 绿地率 35 居住户数 1425 户 居住人数 4560 人 机动车 总停车位 1049 个 其中地上 266 个 地下 783 个 非机动车停车位 748 个 拟新建住宅楼 10 栋 其中 1 栋 20 层高层住宅楼 1 栋 25 层高 层住宅楼 1 栋 26 层高层住宅楼 1 栋 27 层高层住宅楼 6 栋 34 层 高层住宅楼 同时 配套建设道路 区域内给排水管网 供配电及消 防 绿化等工程 主要建筑物和技术经济指标见下表 1 1 表 1 2 3 93 表表 1 1 建筑物汇总表建筑物汇总表 计容建筑面积不计容建筑面积结构 地块 功能用 房分类 楼号层数 首层建筑 面积 住宅面积商业面积 配套公建 面积 地下室架空层 总建筑面 积 电梯 数 形式 备注 1 1 34479 7715431 0715431 072框架 剪力墙 1 2 25880 7711026 61571 47190 7838 4611827 322框架 剪力墙 1 3 27356 4010572 9942 6710615 662框架 剪力墙 1 4 34428 4213463 1513463 152框架 剪力墙 1 5 26874 8611270 99488 93297 8412057 762框架 剪力墙 1 6 34419 9015378 26188 7838 4615605 502框架 剪力墙 住宅楼 7 栋 1 7 34357 1313349 1942 6713391 862框架 剪力墙 配电房 开闭所 1365 00365 00365 00砖混 1 地 块 地下室118776 0018776 00框架 剪力墙 2 1 1 2 1 2 201399 1015602 50555 30145 0316302 834框架 剪力墙 2 2 341023 8713156 95753 0813910 032框架 剪力墙 住宅楼 3 栋 2 3 1 2 3 2 34713 6926562 18165 6283 9626811 764框架 剪力墙 配电房 开闭所 1166 31166 31166 31砖混 2 地 块 地下室111683 5411683 54框架 剪力墙 合计 7465 22145813 892368 781519 3630459 54246 22180407 79 4 93 表表 1 2 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 1规划净用地面积m240326 97 2总建筑面积m2180407 79 2 1不计容建筑面积m230705 76 2 1 1地下室建筑面积m230459 54 2 1 2架空层建筑面积m2246 22 按一半面积计算 2 2计容建筑面积m2149702 03 2 2 1住宅m2145813 89 2 2 2商业m22368 78 2 2 3配电房 开闭所m2640 22 2 2 4消控室m2163 91 2 2 5环卫工休息站m266 90 2 2 6物业管理m2301 55 2 2 7社区服务用房m2346 78 3建筑占地面积m27875 29 4建筑密度 19 53 5绿地率 35 6居住户数户1425 7居住人数人45603 2 人 户 8机动车停车位个1049按 0 7 辆 100m2 8 1地上个266 8 2地下个783 9非机动车停车位个748按 0 5 辆 100m2 10容积率 3 71 11计容总建筑面积m2149702 03 1 1 6 项目实施进度项目实施进度 根据总体规划 从项目从其建设规模 资金来源 项目风险等方 面综合考虑 项目总建设期总共用 18 个月 即 2014 年 7 月至 2015 年 12 月 5 93 1 1 7 项目项目总投资及资金来源总投资及资金来源 1 项目总投资 项目总投资 经估算 项目总投资 54251 80 万元 其中 1 工程费用 45916 37 万元 占 84 64 2 工程其他费用 4316 77 万元 占 7 96 3 预备费 4018 65 万元 占 7 41 表表 1 3 项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表 单位 万元 单位 万元 序号序号工程及费用名称工程及费用名称合计合计 占总投资比例占总投资比例 一一工程费用工程费用45916 37 84 64 1建筑工程34676 25 63 92 2公用配套工程10012 63 18 46 3室外工程1227 50 2 26 二二工程建设其他费用工程建设其他费用4316 77 7 96 三三预备费预备费4018 65 7 41 四四项目总投资项目总投资54251 80 100 00 2 项目资金来源 企业自筹 1 2 主要编制原则及依据主要编制原则及依据 1 2 1 编制原则编制原则 拟建左岭新镇四期还建社区建设项目 为满足各项功能 在左岭 新城还建房社区选址上修建布局合理 功能齐全 安全卫生的还建房 小区 对用地环境进行绿化 道路硬化 和考虑停车场 该项目建好 后 可以解决左岭新城拆迁安置户 1425 户的住房问题 编制内容应 满足以下原则 1 建设总体布局要符合武汉市东湖东湖国家自主创新示范区总 6 93 体规划 2 项目建设内容及建设规模 应能满足武汉市城市发展需要 3 要充分利用拟选场地的地形条件 合理进行功能的划分和布 置 同时又要便于各功能区彼此间的联系和沟通 4 建筑功能和立面形式 要符合武汉市住房的特点和气息 5 各平面功能设施设计 要符合国家有关标准及技术规范要求 1 2 2 编制依据编制依据 1 武汉市城市总体规划 2010 2020 年 2 东湖国家自主创新示范区总体规划 2011 2020 年 3 武汉市城市建筑规划管理技术规定 2009 4 左岭新镇还建社区四 五 六期规划设计条件 5 左岭新城还建社区四期规划设计方案 6 投资项目可行性研究指南 7 建设项目经济评价方法与参数 第三版 8 工程建设专业技术规范及标准 9 建设业主提供的其它基础数据和资料 10 项目建议书的咨询委托协议书 1 3 项目建议书研究概要项目建议书研究概要 1 3 1 项目建议书的编制范围项目建议书的编制范围 通过左岭新镇四期还建社区建设项目提出的理由和过程 对项目 建设背景分析和需求分析 提出项目建设的必要性 确定项目规模和 主要功能设置 提出安全 消防和环保节能措施方案等 提出项目组 7 93 织机构管理 确定项目建设工期 拟定项目实施进度计划 估算项目 所需投资 拟定项目筹资方案和资金使用计划 得出结论并提出建议 供项目建设单位和有关部门决策 1 3 2 项目提出的理由项目提出的理由 根据 东湖国家自主创新示范区总体规划 2010 2020 年 东 湖示范区将构建 一轴六心 三区两城 两楔多廊 的空间结构 一轴 依托高新三路强化其快速通道作用 集束式 布局服务 中心及产业生活组团 打造东湖示范区东西向带状拓展的城市空间发 展轴 六心 规划鲁巷 豹澥 花山 左岭 流芳和牛山湖等 六处公共服务中心 其中 在左岭沿高新二路布置高端的娱乐型 创 新型 生活化的服务设施 承担未来城的公共服务职能 规划形成的 13 个居住片区 左岭居住片是其中之一 为此 东湖示范区启动左岭片区旧城拆迁改造工作 为保障尽快 完成拆迁安置 推动东湖示范区建设 提出左岭新城还建房社区工程 建设 1 3 3 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 项目建设是构建和谐社会 改善民生的需要 2 项目建设是武汉市社会经济发展的需要 3 项目建设是集约利用土地的需要 4 项目建设是加快武汉市拓展城市发展空间的需要 1 3 4 社会效益分析社会效益分析 本项目作为推进东湖示范区构建 一轴六心 三区两城 两楔多 廊 空间结构的规划建设 也是对城乡统筹 改善拆迁群众的居住环 境 改变群众的生活方式 提高片区生态环境和居住价值具有积极作 8 93 用 各级政府和当地群众均大力支持本项目建设 项目建设带来负面 影响微小 按照相关环境保护措施可以得以解决 项目的实施带来的 社会综合效益十分显著 综上 项目建设利国利民 其社会效益 环境效益和经济效益俱 佳 经评价分析 无社会系统风险 社会评价可行 1 4 综合评价及结论综合评价及结论 本项目是一项利民 惠民的重点民生工程 其社会效益十分显著 建议上级部门尽快对项目进行立项 以便后续工作的开展 从而使该 项目尽早动工建设 以更好 更快地发挥项目应有的社会综合效益 9 93 第二章 项目建设背景及必要性 2 1 项目建设背景项目建设背景 图图 2 1 东湖国家自主创新示范区规划结构图东湖国家自主创新示范区规划结构图 10 93 武汉东湖新技术开发区作为继北京中关村之后国务院批准的第二 个国家自主创新示范区 已成为深化高科技产业 驱动改革创新的国 家综合性高新技术产业基地 2010 年 武汉 中国光谷规划面积扩至 518 平方公里 并正式确 定其 东进 发展战略 根据 东湖国家自主创新示范区总体规划 2010 2020 年 近 期建设规划形成 一核四组团 的总体用地布局结构 一核 关山 储备区及豹澥聚焦区 重点突出核心 优化配套 四组团分别为左岭 产业组团 花山组团 未来科技城研发组团 龙泉组团 左岭产业组团 以建设现有产业为基础 发展高新产业及仓储 物流业 花山组团 以建设严西湖商务会展区为重点 开展沿湖会 议酒店 商业设施 住宅开发 旅游休闲产业的建设 未来科技城研 发组团 以未来科技城中心区建设为重点 逐步引进高端研发机构 及研究所入驻 龙泉组团 以中华科技产业园建设为重点 发展制 造业 中试基地 高档居住等功能 为贯彻落实东湖高新区管委会关于在 十二五 期间集各方力量促 进东湖国家自主创新示范区跨越式发展的精神 加快推动高新区战略 性新兴产业发展 左岭新城作为光谷 东进 战略支点的重点项目 将 承接光谷优势产业 重点吸引光电子信息 高端装备制造 节能环保 现代服务 新材料 港口物流等产业领域的企业 建设具备综合性城 市化功能的科技产业新城 使其成为武汉东部地区产业支撑新节点 武汉 中国光谷的重要功能区 东湖国家自主创新示范区总体规划 2010 2020 年 原住民安 置规划指出 原住民居住安置采取农村城镇化型整理模式和农居点合 11 93 并型整理模式 农村城镇化型整理模式即社区型整理模式 将原住民 原有的农村生产生活方式和社会组织方式转变为城镇生产生活方式和 社会组织方式 形成新的城镇社区 融入到城市生活 农居点合并型 整理模式在不改变原住民原有生产生活方式和社会组织方式的前提下 通过迁村并点 提高土地利用的集约度 东湖示范区内规划 9 个城乡 一体化社区和 3 个村居型社区 城乡一体化社区包括关东 关南 佛 祖岭 王家店 豹澥 花山 左岭 龙泉和檀树岭社区 村居型社区 包括九峰 蔡王和牛山湖村社区 图图 2 2 左岭新城及还建设区位置图左岭新城及还建设区位置图 左岭新城规划面积约 23 8 平方公里 建设用地约 15 7 平方公里 常住人口约 10 万余人 为此 东湖示范区启动左岭片区拆迁改造工 12 93 作 为保障尽快完成拆迁安置 推动东湖示范区左岭新城建设 提出 左岭新城还建房社区工程建设 2 2 项目建设必要性项目建设必要性 2 2 1 项目建设是构建和谐社会 改善民生的需要项目建设是构建和谐社会 改善民生的需要 因公共需要 城市发展而被拆迁的住户 在为经济社会发展做出 贡献的同时 理应得到合理补偿和安置 这涉及到社会公平 社会和 谐等重大社会民生问题 是地方政府高度重视的问题 因此在土地 税收 行政审批等多方面给予大力支持 项目的建设 通过合理规划 提升配套水平 将会大大改善被拆迁居民的生活环境 2 2 2 项目建设是进一步推进东武汉市城市建设和发展的必然要求项目建设是进一步推进东武汉市城市建设和发展的必然要求 按照科学发展观的要求 以促进武汉市城市总体规划建设 武汉 市城市土地科学合理利用 优化城市空间布局 以及左岭新城建设的 需要 项目建设按照规划要求将拆除项目用地范围内群众居住低矮破 旧民房 征地拆迁安置工作的完成将改善片区群众住房条件差的现象 将有效改善左岭新城群众居住环境 推进统筹城乡和谐发展 解放思 想 创新思路 因地制宜 统筹推进东湖示范区发展规划 促进左岭 新城的发展建设 2 2 3 项目建设是集约利用土地的需要项目建设是集约利用土地的需要 还建房的集中建设 具有规模优势 在提高居住质量的同时 有 利于促进土地的节约集约利用 构建城市发展新格局 该项目依据城 市规划 合理利用容积率 将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最 大 且由于该项目的实施 盘活了周边大面积土地 大幅度提升其原 有价值 真正体现土地的价值 13 93 2 2 4 项目建设是加快武汉市拓展城市发展空间的需要项目建设是加快武汉市拓展城市发展空间的需要 武汉市 十二五 期间将通过拓展城市空间 完善城市功能 优 化功能布局 提升城市形象 根据 武汉市城市总体规划 2010 2020 年 武汉市土地利用总体规划 2006 2020 年 力塑造多元化 的居住社区 建立完善的住宅供给体系 满足不同层次的住房需求 提高居住区各项公共服务设施和公共绿化配置水平 建设交通方便 环境优美 生活舒适 配套齐全的新型社区 全面提升武汉市人居环 境和住宅建设水平 创造宜居城市 本项目的实施能带动片区道路 绿化 城市配套基础设施建设 对城市空间的拓展起到促进作用 综上 本项目的建设是武汉市构建和谐社会 社会经济发展以及 集约化土地的利用资源的需要 同时也是加快 拓展城市发展的需要 因此 本项目的建设不仅十分必要 而且势在必行 14 93 第三章 需求分析及建设规模 3 1 需求分析需求分析 左岭新城规划面积约 23 8 平方公里 建设用地约 15 7 平方公里 将重点发展光电子信息 高端装备制造 节能环保 现代服务 新材 料 港口物流等新兴产业领域 致力于建设成为生态环保 绿色建筑 循环经济等技术的创新和应用推广平台 现代光电子信息产业及现代 服务业基地 资源节约型 环境友好型的宜居示范园区 产业园建设 与生态环境建设相辅相成的国际交流展示窗口 新城范围内原住民居住安置采取农村城镇化型整理模式和农居点 合并型整理模式 规划还建面积 300 万平方米 安置居民 10 万余人 将原住民原有的农村生产生活方式和社会组织方式转变为城镇生产生 活方式和社会组织方式 形成新的城镇社区 融入到城市生活 农居 点合并型整理模式在不改变原住民原有生产生活方式和社会组织方式 的前提下 通过迁村并点 提高土地利用的集约度 根据左岭产业园总体规划 目前已建成一 二 三期左岭新城还 建社区 还建规模还远未达到拆迁安置要求 因此 现规划四期还建 社区工程的建设 3 2 建设规模建设规模 左岭新镇四期还建社区建设项目规划净用地面积 40326 97 分 1 和 2 地块 总建筑面积 180407 79 其中 不计容建筑面积 30705 76 含地下室 30459 54 架空层 246 22 计容建筑面积 149702 03 包括 住宅建筑面积 145813 89 配套商业建筑面积 15 93 2368 78 配套公共建筑面积 1519 36 建筑占地面积 7875 29 建筑密度 19 53 容积率 3 71 绿地率 35 居住户数 1425 户 居 住人数 4560 人 机动车总停车位 1049 个 其中地上 266 个 地下 783 个 非机动车停车位 748 个 拟新建住宅楼 10 栋 其中 1 栋 20 层高层住宅楼 1 栋 25 层高 层住宅楼 1 栋 26 层高层住宅楼 1 栋 27 层高层住宅楼 6 栋 34 层 高层住宅楼 同时 配套建设道路 区域内给排水管网 供配电及消 防 绿化等工程 表表 3 1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 1规划净用地面积m240326 97 2总建筑面积m2180407 79 2 1不计容建筑面积m230705 76 2 1 1地下室建筑面积m230459 54 2 1 2架空层建筑面积m2246 22 按一半面积计算 2 2计容建筑面积m2149702 03 2 2 1住宅m2145813 89 2 2 2商业m22368 78 2 2 3配电房 开闭所m2640 22 2 2 4消控室m2163 91 2 2 5环卫工休息站m266 90 2 2 6物业管理m2301 55 2 2 7社区服务用房m2346 78 3建筑占地面积m27875 29 4建筑密度 19 53 5绿地率 35 6居住户数户1425 7居住人数人45603 2 人 户 8机动车停车位个1049按 0 7 辆 100m2 8 1地上个266 16 93 8 2地下个783 9非机动车停车位个748按 0 5 辆 100m2 10容积率 3 71 11计容总建筑面积m2149702 03 17 93 第四章 项目选址及建设条件 4 1 建设地址建设地址概况概况 4 1 1 武汉东湖新技术开发区武汉东湖新技术开发区 武汉东湖新技术开发区作为继北京中关村之后国务院批准的第二 个国家自主创新示范区 已成为深化高科技产业 驱动改革创新的国 家综合性高新技术产业基地 开发区位于武汉市东南部洪山区 江夏 区境内 下辖 8 个街道 在东湖 南湖和汤逊湖之间 东起武汉外环 线 西至卓刀泉路 北接东湖 南临汤逊湖 面积 518 06 平方公里 常住人 口 190 6 万 2012 年 由关东光电子产业园 关南生物医药 产业园 汤逊湖大学科技园 光谷软件园 佛祖岭产业园 机电产业 园等园区组成 北部科研院所 大专院校群是其科技与产业依托的重 要基础 东部及南部开阔的农村用地为开发区产业发展提供了用地空 间 东湖新技术开发区紧邻中心城区 依山傍水 风光秀丽 区内地 势北高南低 湖泊密布 山峦起伏 三湖 东湖 南湖 汤逊湖 六山 珞珈山 南望山 伏虎山 喻家山 马鞍山 九峰山 再加 上外围的武汉东湖风景区 南湖风景区 马鞍山森林公园 九峰森林 公园 汤逊湖旅游度假区 绿化和水面多达 200 平方公里 4 1 2 左岭新城概况左岭新城概况 根据 东湖国家自主创新示范区总体规划 2010 2020 年 近 期建设规划形成 一核四组团 的总体用地布局结构 一核 关山 储备区及豹澥聚焦区 重点突出核心 优化配套 四组团分别为左岭 产业组团 花山组团 未来科技城研发组团 牛山湖组团 18 93 左岭新城位于武汉东湖国家自主创新示范区东北角 左邻产业园 南部 北坐长江南岸 南接高新大道 东达葛店开发区 西邻花山生 态新城和未来科技城 是未来武汉 8 1 城市圈发展的关键节点 花山生态新城 葛化科技新城 化工科技新城等高新区新城组团 环绕左岭新城 产业类型丰富 具有良好的产业背景优势 形成区域 商业辐射力与吸引力 特别是未来科技新城与左岭新城相交的重要门 户地带 与鄂州的葛化科技新城相互影响力强 左岭新城作为光谷 东进 战略支点的重点项目 将承接光谷优势 产业 重点吸引光电子信息 高端装备制造 节能环保 现代服务 新材料 港口物流等产业领域的企业 建设具备综合性城市化功能的 科技产业新城 使其成为武汉东部地区产业支撑新节点 武汉 中国光 谷的重要功能区 4 2 项目选址项目选址 4 2 1 建设地点建设地点 左岭还建房位于左岭新城东南角 紧邻未来科技城 本次规划建 设地块为左岭新镇四期还建社区地块 建设位置为 科技二路以北 杨家咀路以东 卸甲路以西 东侧紧邻黄陂岭还建社区一期 拟建项 目地点如下图 图 4 1 图 4 2 19 93 图图 4 1 左岭新城还建设区位置图左岭新城还建设区位置图 图图 4 2 左岭新镇四期还建社区区域位置图左岭新镇四期还建社区区域位置图 20 93 4 2 2 建设用地土地权属类别建设用地土地权属类别 根据武汉东湖新技术开发区总体规划 左岭新镇四期还建社区规 划总面积为 44019 47 以实测为准 其中 还建房净用地面积为 40326 97 规划用地性质为居住用地 以划拨方式供地 本项目还建用地规划土地使用强度 建筑密度不大于 25 绿地 率按 武汉市城市绿化条例 执行 4 3 项目建设条件项目建设条件 4 3 1 地理 交通条件地理 交通条件 左岭新城还建社区外部交通相对便捷 周边现有高新大道 龙庙 路 G316 九峰路 并与外环线高速 武黄高速沟通良好 距武汉主 城区车程约 1 小时 区域西侧规划地铁九号线 东北角设有轨道交通站点 北侧在建 城际铁路线和相应站点 对外交通日趋完善 内部交通以村庄道路为 主 有待提升 4 3 2 自然条件自然条件 建设地具有典型的武汉市自然气候特征 位于长江中下游 属中 亚热带湿润季风气候 具有气候温和 雨量丰沛 日照充足 四季分 明 雨热同季的特点 地区年平均温度 15 8 17 5 极端最高温 度 41 3 极端最低温度 18 1 平均相对湿度 70 年平均降雨量 1248 3mm 年日照时数 1993 8h 全年无霜期约 234 天 4 3 3 地形 地貌及地质条件地形 地貌及地质条件 左岭域内地势西高东低 岗岭起伏 湖港交错 具有典型垅岗平 21 93 原地特征 境内白浒山 长岭山 高家山 磨耳山 岱家山与五家湖 青潭湖 严家湖 车墩湖山水环绕 白浒山位于左岭西北角 北靠长 江 山峰海拔 149 8 米 为左岭最高处 严家湖位于左岭南端 与鄂 州市梁子湖水系相接 是域内最大湖泊 承雨面积 44 平方公里 年 均水资源量 2301 2 万立方米 根据国家颁布的 中国地震动参数区划图 及武建字 2002 311 号文之规定 武汉地区地震基本烈度为 度 项目建筑设防抗震烈度 为 6 度 设计基本地震加速度值为 0 05g 设计地震分组为第一组 4 3 4 市政配套设施市政配套设施 1 供电 本项目电源由东湖开发区供电网供给 区内拥有 110KV 变电站 两座 220KV 变电站一座 500KV 专线一条 可提供充足的电力保障 满足项目建设和建成后的用电需要 2 给排水 武汉市水资源丰富 可利用潜力巨大 长江 汉江武汉段水资源 年可利用量达 300 亿立方米 东湖开发区的供水符合国家标准 日供 给量超 220 000 立方米 区内供水管网完善 供水压力 0 25Mpa 供 水量充足 可满足项目建设和建成后的用水需要 建设场地内排水系统采取雨 污水分流制 并与城区相应市政排 水管网相连 项目建设中的排水沟管可方便与之连接 3 供气 项目建设区天燃气供应充足 天然气管道已铺设到前期已建一 二 三期还建社区 4 通讯 22 93 项目区域内电信服务商众多 其通讯网覆盖面广 宽带信息网络 完善 实现了网络数字化 传输光纤化 业务信息化 本项目建设可 方便接入 通讯条件极为便利 23 93 第五章 项目建设方案 5 1总体规划总体规划设计理念及原则设计理念及原则 5 1 1 设计理念设计理念 项目建设目标 坚持以人为本的科学发展观 以改善环境和促进经济社会和谐发 展为目标 依据武汉东湖新技术开发区左岭新城城市发展布局和规划 要求 通过精心策划 精心设计 精心施工 缔造城市建筑景观 把 本项目建设成舒适 方便 适应现代生活要求的人性化住宅小区 改 善人民群众居住生活条件 规划的指导思想 以 高起点规划 高标准设计 高质量建设 高水平管理 的标 准为指导 以人为中心 以整体社会效益 经济效益和环境效益三者 统一为基准点 结合区域内自然环境条件 着意刻画优质生态环境 遵循 人 建筑与自然的共存与融合 基本主旨 为居民提供相对完 善的生活服务设施 促进城市整体协调发展 5 1 2 规划设计原则规划设计原则 在规划设计中 严格执行国家现行法规及设计规范 并符合武汉 市 东湖新技术开发区城市总体规划的要求和遵循以下原则 总体协调原则 要求设计美观 布局合理 使用舒适 与周边环境保持协调一致 并注重区域规划结构的统一性和协调性 技术领先原则 规划设计 工程施工采用新技术 新工艺 新材料 使项目具有 24 93 先进水平 绿色环保原则 执行 武汉市城市绿化条例 保证绿化面积 在建设过程中应 注重对自然环境的保护和景观布局 各建构筑物应使用符合环保要求 的新型墙体材料 建构筑物设计新颖 具有现代化气息 使项目具有 良好的生态环境 节约能源原则 贯彻执行 武汉市建筑节能管理办法 采用节能型的建筑结构 材料 器具和产品 提高建筑物保温隔热性能 达到冬暖夏凉的效果 减少采暖 空调通风 照明的能耗 5 2 总平面设计总平面设计 5 2 1 总平面布置总平面布置 左岭新镇四期还建社区规划总面积为 44019 47 以实测为准 由排水走廊将地块分为南北两片 北边为 1 地块 南边为 2 地块 还建房净用地面积为 40326 97 1 地块用地不规整 呈狭长形 西边城市道路水平夹角大于 30 度 北边城市道路水平夹角为 30 度 本地块通过城市绿化带和排水 走廊与周边地块隔开 相对比较独立 本地块拟新建住宅楼 7 栋 其 中 1 栋 25 层高层住宅楼 1 栋 26 层高层住宅楼 1 栋 27 层高层住 宅楼 4 栋 34 层高层住宅楼 配套商业建筑 配电等设施用房等 主 要技术经济指标见表 5 1 2 地块用地较规整 但用地面积偏小 本地块拟新建住宅楼 3 栋 其中 1 栋 20 层高层住宅楼 2 栋 34 层高层住宅楼 配套商业建筑 25 93 配电等设施用房等 主要技术经济指标见表 5 2 在两个地块住宅片区主入口处设置商业店铺 为住宅区居民提供 便利 住宅区场地较为平整 1 和 2 地块各设置一个地下停车场 总 机动停车位 1049 个 地上 266 个 地下 783 个 非机动车总停车位 748 个 可以解决 1 和 2 地块的停车需求 图图 5 1 左岭新镇四期还建社区总平面布置图左岭新镇四期还建社区总平面布置图 表表 5 1 1 地块技术经济指标地块技术经济指标 序号项目单位数值备注 1规划净用地面积m225194 99 2总建筑面积m2111533 32 2 1不计容建筑面积m218938 26 2 1 1地下室建筑面积m218776 00 2 1 2架空层建筑面积m2162 26 按一半面积计算 2 2计容建筑面积m292595 06 1 地块地块 2 地块地块 26 93 2 2 1住宅m290492 26 2 2 2商业m21060 40 2 2 3配电房 开闭所m2365 00 2 2 4消控室m282 60 2 2 5环卫工休息站m230 78 2 2 6物业管理m2217 24 2 2 7社区服务用房m2346 78 3建筑占地面积m24425 59 4建筑密度 17 57 5绿地率 35 6居住户数户865 7居住人数人27683 2 人 户 8机动车停车位个649按 0 7 辆 100m2 8 1地上个150 8 2地下个499 9非机动车停车位个463按 0 5 辆 100m2 10容积率 3 68 11计容总建筑面积m292595 06 表表 5 2 2 地块技术经济指标地块技术经济指标 序号项目单位数值备注 1规划净用地面积m215131 98 2总建筑面积m268874 47 2 1不计容建筑面积m211767 50 2 1 1地下室建筑面积m211683 54 2 1 2架空层建筑面积m283 96 按一半面积计算 2 2计容建筑面积m257106 97 2 2 1住宅m255321 63 2 2 2商业m21308 38 2 2 3配电房 开闭所m2275 22 2 2 4消控室m281 31 2 2 5环卫工休息站m236 12 2 2 6物业管理m284 31 27 93 3建筑占地面积m23449 70 4建筑密度 22 80 5绿地率 35 6居住户数户560 7居住人数人17923 2 人 户 8机动车停车位个400按 0 7 辆 100m2 8 1地上个116 8 2地下个284 9非机动车停车位个285按 0 5 辆 100m2 10容积率 3 77 11计容总建筑面积m257106 97 5 2 2 道路及交通网络道路及交通网络 根据规划设计 1 和 2 地块各设置一个主出入口和一个次出入口 在出入口附近 两个片区各设置地下车库出入口 2 个 机动车以此为 主要交通出入口 可直接与城市道路接驳 形成顺畅交通 每个地块 住宅片区道路形成环形 满足消防扑救的规定 28 93 图图 5 2 左岭新镇四期还建社区动态交通图左岭新镇四期还建社区动态交通图 5 2 3 景观设计景观设计 整个还建设区景观由景观广场节点 滨河景观带 沿路绿化带三 大部分构成 每个住宅片区均有环形小广场 并充分利用项目周边的 自然环境 结合道路和绿化控制带 形成以点 线 面结合的景观体 系 创造人工与自然相得益彰的生活环境 5 2 4 无障碍设计无障碍设计 1 住区内所有人行道均按要求设置盲道和缘石坡道 2 公共绿地有高差部分均按无障碍设计要求设置坡道 5 3 建筑设计建筑设计 5 3 1 设计依据设计依据 1 住宅建筑规范 GB50368 2005 1 地块主入口地块主入口 1 地块次入口地块次入口 2 地块区主入口地块区主入口2 地块区次入口地块区次入口 29 93 2 住宅设计规范 GB50096 2011 3 民用建筑设计通则 GB50352 2005 4 建筑设计防火规范 GB50016 2006 5 高层民用建筑设计防火设计规范 GB50045 2005 6 民用建筑节能设计标准 JGJ26 2010 7 屋面工程技术规范 GB50345 2012 8 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 1997 9 建筑内部装修设计防火规范 GB50222 95 2001 修订版 10 无障碍设计规范 GB50763 2012 5 3 2 户型设计户型设计 住宅建筑设计中考虑户型功能完整和实用是设计的重点 户型设 计均考虑到卧室 客厅 厨房 厕所及生活阳台 足以体现功能完善 使用方便等要求 在建筑设计方面应重点强调空间的紧凑性 在有限 的建筑空间中努力做到合理布置有效利用 左岭新镇四期还建社区共建住房 1425 套 可安置人口 4560 人 住宅户型设计有三种 1 150 50 50 50 150 型 标准层面积 451 9 表表 5 3 A 户型标准层面积指标表 单位 户型标准层面积指标表 单位 户型 编号 型号 每层 套数 套内 面积 阳台 面积 阳台 面积比 公摊 面积 户型 面积 A1三室二厅二卫2113 67 9 10 8 01 30 13 148 35 A2一室一厅一卫339 87 2 70 6 77 10 50 51 72 2 100 100 100 100 型 标准层面积 393 8 表表 5 4 B 户型标准层面积指标表 单位 户型标准层面积指标表 单位 户型 编号 型号 每层 套数 套内 面积 阳台 面积 阳台 面积比 公摊 面积 户型 面积 30 93 B1三室二厅一卫272 72 8 29 11 40 21 37 98 24 B2三室二厅一卫273 56 7 27 9 88 21 47 98 67 3 130 100 100 130 标准层面积 459 0 表表 5 5 C 户型标准层面积指标表 单位 户型标准层面积指标表 单位 户型 编号 型号 每层 套数 套内 面积 阳台 面积 阳台 面积比 公摊 面积 户型 面积 C1三室二厅二卫299 56 11 40 11 45 24 06 129 32 C2三室二厅一卫277 42 8 24 10 64 18 64 100 18 5 3 3 建筑立面建筑立面 本项目建筑以挺拔简洁明快的体块和简化的线脚 采用了简洁的 庄重的立面处理手法 人性化 朴素 注重人的感受和家的意义表达 注重设计的现代性和情感性的结合 同时结合阳台 构件 杆件 飘 板等现代建筑元素点缀其中 设计以简洁的形式 精致的细部 以及 略带怀旧色彩来体现未来住宅建筑风格的趋势 建筑外墙采用灰色 褐色外墙砖饰面 将智能化 时尚感 现代 感的设计理念贯穿于整体建筑之中 完成建筑的人性化设计和商业相 结合 强调构造与合理的空间布局及室外绿化景观 创造一个和谐 自然的空间视觉感受 5 3 4 建筑装饰标准建筑装饰标准 1 住宅部分 1 内墙面 简单抹灰 2 门 入户门为钢质防火 防盗 门 配门锁 警眼 3 窗 采用塑钢窗 其余装饰装修由住户自己装修 2 地下车库 墙面 简单抹灰 31 93 5 4 结构设计结构设计 5 4 1 设计依据设计依据 1 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 2 建筑结构制图统一标准 GB T50105 2001 3 建筑结构荷载规范 GB50009 2012 4 砌体结构设计规范 GB50003 2011 5 建筑桩基技术规范 JGJ94 2008 6 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 7 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 8 建筑地基基础设计规范 GB50007 2011 9 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 10 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 2002 年版 11 其他国家相应法规 规范 5 4 2 自然条件自然条件 基本风压值 W0 0 40kN 按 100 年重现期 高层住宅 地面粗糙度 C 类 基本雪压值 S0 0 50KN 按 50 年重现期 雪荷载准永久值系 数分区 地震基本烈度 6 度 5 4 3 结构设计标准结构设计标准 根据建筑设计功能要求 本项目高层建筑全部为住宅 采用框架 剪力墙结构体系 低层建筑为商业采用框架结构 配电房采用砖混结 构 设计使用年限 50 年 32 93 建筑抗震设防类别 丙类 地基基础设计等级 丙级 建筑耐火等级 地上二级 地下一级 地下室防水等级 二级 5 4 4 荷载取值荷载取值 活荷载取值 楼屋面活荷载取值及常用材料和构件的自重 根据 建筑结构荷载规范 采用的活荷载标准值 kN 如下 消防车道 20 0kN 车库 4 0kN 设备用房 电梯机房 7 0kN 商场 商铺 3 5kN 楼梯间 电梯厅 3 5kN 住宅客厅 卧室 餐厅 厨房 卫生间 上人屋面 2 0kN 临街阳台 3 5kN 走廊 普通阳台 2 5kN 不上人屋面 0 5kN 其他荷载按 建筑结构荷载规范 GB 50009 2012 取值 5 4 5 抗震设计抗震设计 1 建筑物抗震设防类别为丙类 2 本工程抗震设防烈度为 6 度 设计基本地震加速度值为 0 05g 3 建筑结构抗震等级 三级 5 4 6 基础形式基础形式 高层建筑 桩基础 33 93 5 4 7 主要材料主要材料 1 混凝土 钢筋混凝土梁 板及承台为 C40 C25 墙 柱为 C40 C25 2 钢筋 地下室底板及外墙板 承台 基础梁纵筋为热轧钢筋 HRB335 fy 300N mm2 梁 柱纵筋为热轧钢筋 HRB400 fy 360N mm2 现浇钢筋混凝土平板纵筋采用冷轧带肋钢筋 CRB550 级 fy 360N mm2 钢筋混凝土梁 柱箍筋 墙 板分布筋为热轧钢筋 HPB335 fy 210N mm2 对于配箍率较大的柱及暗柱的箍筋采用热轧 钢筋 HRB335 fy 300N mm2 3 主要墙体 所有外墙及内墙采用加气混凝土砌块 砌块强度等级为 MU5 0 5 5 给排水设计给排水设计 5 5 1 设计依据设计依据 1 城镇给水排水技术规范 GB50788 2012 2 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 2009 年版 3 建筑设计防火规范 GB50016 2006 4 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 5 室外给水设计规范 GB50013 2006 6 室外排水设计规范 GB50014 2006 2014 年版 7 民用建筑节水设计标准 GB 50555 2010 34 93 8 高层民用建筑设计防火规范 GB 50045 1995 2005 年版 9 自动喷水灭火系统设计规范 GB 50084 2001 2005 年版 5 5 2 设计原则设计原则 1 先进合理 满足各系统使用功能的要求 符合国家法规 规 范 标准及规程 体现科技 环保 可持续发展的理念 2 在满足使用要求的同时还应为施工安装 操作管理 维修检 测及安全保护等提供便利条件 3 给排水设备配置应合理 性价比好 采取节能节水的技术措 施 4 消防设计应采用可靠的防火措施 做到安全适用 技术先进 经济合理 5 5 3 给水设计给水设计 1 水源 本工程生活给水水源接自市政给水管网 拟从市政给水管网各引 一条 DN250 给水管至两个住宅片区 在内部四周形成环状管网 满 足本项目室内外消防用水 居民生活用水 室外道路及绿化浇洒用水 等需要 2 用水定额 根据 建筑给水排水设计规范 GB 50015 2003 2009 年版 民用建筑节水设计标准 GB 50555 2010 用水定额 项目用水量 预测如下 表表 5 7 项目用水量测算表项目用水量测算表 用水单位 用水 定额 单位数量 单 位 用水 时间 用水 天数 小时变 化系数 K 最大时 用水量 m3 h 年平均 用水量 万 m 35 93 住宅 200L 人 d4560人243652 387 40 33 29 商业 6L d2368 78 123651 251 48 0 52 配套公建 8L d1519 36 123651 251 27 0 44 停车库地面 冲洗水 2L 次30459 54 1365160 92 2 22 绿化及道路 浇洒用水 2L 次32451 68 1365164 90 2 37 管网漏失及 未预计水量 按总用水量 10 计21 603 88 合计237 5742 73 通过以上分析 本项目总的最大时用水量 237 57 m3 h 年用水量 为 42 73 万吨 3 给水系统 从市政给水管网各引一条 DN250 给水管至两住宅片区 在内部 四周形成环状管网 给水管压力为 0 25Mpa 市政供水压力 0 30Mpa 扣除引入管水表水头损失 0 03Mpa 倒流防止器 0 03Mpa 入户管水表水头损失 0 01Mpa 最不利点蹲便器自闭式冲洗阀最小工 作压力 0 10Mpa 以及其余沿程及局部水头损失约 0 03Mpa 后剩余 0 10Mpa 故商业建筑和配套公共建筑由市政给水管网直接供水 住 宅楼地上 1 层至 3 层由市政给水管网直接供水 4 层及以上由水泵房 内的变频供水设备分区供水 项目增压给水系统采用竖向分区方式 地上 1 层 3 层由市政给水管网直接供水 4 12 层为加压供水 区 13 21 层为加压供水 区 22 层 34 层为加压供水 区 各分区均 由水泵房内变频生活泵组供水 4 消防设计 消防用水量 36 93 消防水量 q 内 20L s q 外 1