哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目130307.doc

1 96 哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目 可行性研究报告可行性研究报告 代项目建议书 代项目建议书 哈哈尔尔滨滨市市国国际际工工程程咨咨询询中中心心 二二 一一 二二 年年 八八 月月 2 96 编编 制制 人人 员员 名名 单单 项项 目目 负负 责责 人人 韩松岩 高级工程师 参参 编编 人人 员员 董 悦 正 高 工 杨希中 正 高 工 王毅楠 工 程 师 戴 钦 经 济 师 王 磊 工 程 师 肖 潇 经 济 师 审审 核核 韩松岩 高级工程师 审审 定定 李力波 教授级高级工程师 3 96 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 一 项目概况 1 二 编制依据 2 三 项目建设单位概况 2 四 项目由来与建设的必要性 3 第二章第二章 开发前景分析开发前景分析 8 一 哈尔滨市经济发展状况及发展战略 8 二 哈尔滨市 十二五 民生发展目标 10 三 哈尔滨土地市场状况 11 四 主要影响因素分析 12 五 区域发展定位 13 六 土地出让价格预测 13 第三章第三章 区域现状及用地规划区域现状及用地规划 17 一 项目建设技术条件 17 二 地理位置及现状 20 三 功能定位 规划重点与规划目标 24 四 用地规划 25 五 可出让土地分析 26 六 土地出让计划六 土地出让计划 27 4 96 第四章第四章 土地及房屋征收补偿土地及房屋征收补偿 29 一 征地拆迁补偿依据 29 二 土地收储及补偿概况 29 三 土地补偿方案 30 四 地上建筑物补偿方案 33 五 被征地农民养老保险 35 六 土地储备实施方案 35 第五章第五章 配套工程建设方案配套工程建设方案 37 一 配套工程概述 37 二 道路工程 37 三 供水工程 42 四 排水工程 44 第六章第六章 环境影响评价环境影响评价 49 一 编制依据 49 二 主要污染物 49 三 环境保护措施 50 四 环境影响评价结论 51 第七章第七章 节节 能能 52 一 编制依据 52 二 节电 53 三 节水 53 5 96 四 建筑节能 54 五 选用节能型的建筑材料 54 第八章第八章 项目实施进度项目实施进度 56 一 项目建设周期 56 二 实施进度安排 56 第九章第九章 招标投标招标投标 57 一 编制依据 57 二 本工程招标范围及项目 57 三 招标组织形式及方式 58 四 招标方案 58 五 招标投标工作的安排 59 第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 60 一 投资估算 60 二 资金筹措及使用计划 61 第十一章第十一章 经济效益分析经济效益分析 62 一 经济评价依据 62 二 主要经济评价指标 62 三 收益与成本分析 63 四 盈利能力分析 65 五 偿债能力分析 66 6 96 第十二章第十二章 项目风险分析项目风险分析 68 第十三章第十三章 社会评价社会评价 69 一 社会影响分析 69 二 项目与所在地区互适性分析 70 三 社会风险及对策分析 71 四 社会评价结论 73 第十四章第十四章 结论及建议结论及建议 74 一 结 论 74 二 建 议 74 附表一 投资估算表 76 附表二 项目投资现金流量表 77 附表三 项目资本金现金流量表 79 附表四 利润表 80 附表五 资金来源与运用表 81 附表六 总成本费用估算表 82 附表七 投资计划与资金筹措表 83 附表八 销售税金及附加估算表 84 附表九 借款还本付息表 84 附表十 借款人基本情况表 86 附表十一 项目地块控制指标一览表 87 附表十二 项目土地出让返还收入测算表 88 1 96 第一章第一章 总总 论论 一 项目概况一 项目概况 1 项目名称 哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目 2 项目建设单位 哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡发展有限公司城 郊分中心 3 项目范围 本项目选址哈尔滨市香坊区 分布在黎明乡和幸福镇 为黎明乡红星村 幸福镇北柞村 幸福镇西柞村 该项目地处香坊区南部 东临哈尔滨铁路集装箱沿线 西至哈阿高速零公里 南依哈南工业新城 北临城市规划 圈边缘 该项目用地呈不规则多边形规划 收储面积 2809067 平方米 4 项目建设内容 土地和房屋整体征收 对收储的土地进行整理 具备 开发条件后 按照规划的功能 对外出让土地 收回建设 成本 2 96 本项目总收储面积 2809067 平方米 其中集体土地 2508989 平方米 由于国有土地掺杂在集体土地中 因此还 需要收储国有土地 300078 平方米 本项目同时征收地上建 筑合计 328787 平方米 其中住宅房屋 277228 平方米 住 改非房屋 10312 平方米 非住宅房屋补偿 41247 平方米 总征收成本合计 245364 9 万元 5 项目投资及资金来源 本项目投资总额为 324960 万元 资金来源有两个渠道 一是申请银行贷款 210000 万元 占总投资的 65 贷 款利率为 7 二是项目方自筹资金 114960 万元 占总投的 35 二 编制依据二 编制依据 1 哈尔滨市城市总体规划 2011 2020 年 2 哈尔滨市国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要 3 哈尔滨市香坊区国民经济和社会发展第十二个五 年规划纲要 4 哈尔滨市土地一级开发暂行办法 5 建设单位提供的有关资料 3 96 三 项目建设单位概况三 项目建设单位概况 哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡发展有限公司城 郊中心 位于哈尔滨市道外区江畔路 100 号 法定代表人 郭洪艳 中心为事业单位 机构规格为科级 业务受市土 地储备中心委托开展 核定事业编制 4 名 经费渠道为市 财政全额补助 核定科级领导职数 2 名 其中正科级 1 名 副科级 1 名 主要职责如下 一 负责向市土地储备中心上报年度国有建设用地 可征转农村集体土地及其它土地储备计划 并按批准的土 地储备计划开展土地储备工作 二 负责本区域内纳入储备范围的可以收购的国有建 设用地实行收购 并对可征用储备的农用地及其它可以转 为建设用地集体所有的土地实行征用储备 三 负责受市储备中心委托 对本区域内已依法收回 的国有土地 已实施转征的土地 已收购的国有建设用地 及可征用储备的农用地 进行必要的前期开发 四 负责以分中心为主体的土地储备项目资金的筹措 使用和管理 五 负责承接返还的土地收储成本等 六 负责完成上级交办的其他任务 4 96 四 项目由来与建设的必要性四 项目由来与建设的必要性 1 项目的由来 党的十八大提出 要优化国土空间开发格局 国土是 生态文明建设的空间载体 必须珍惜每一寸国土 要按照 人口资源环境相均衡 经济社会生态效益相统一的原则 控制开发强度 调整空间结构 促进生产空间集约高效 生活空间宜居适度 要健全现代市场体系 优化土地资源 市场配置机制 促进建立反应市场供求关系 资源需求程 度 环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制 要完 善宏观调控体系 进一步加强土地调控等 不久前下发的 国务院关于促进节约集约用地的通知 要求 要充分发 挥市场配置土地资源基础性作用 完善建设用地储备制度 土地储备在提高政府调控能力 探索解决保护土地资 源和保障经济发展矛盾的过程中 扮演着重要的角色 近 年来随着城市化步伐发展不断加快 改革开放的进一步深 入 如火如荼的都市经济突飞猛进 城市整体经济发展和 社会进步日新月异 从而有效拉动了城郊农村经济的快速 发展 加速了城乡间经济要素的流动和资源的重新配置 形成了一个人口密度相对较高 人们经济活动范围较广 与城市经济联系紧密 兼具城市和农村特征的城郊型经济 区域 为加快城乡结合部建设 促进城乡统筹发展 改善 5 96 农民生产生活水平开辟了一条新路径 哈尔滨是黑龙江省省会 我国东北地区重要的中心城 市 国家重要的制造业基地 国家历史文化名城 还是铁 路 公路 航空 水运的交通枢纽 是国务院批准的一类 对外开放口岸 是我国对俄罗斯及远东贸易的重要城市 按照 哈尔滨市国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要 确定的 7086 平方公里的城市规划区范围 哈尔滨 启动实施了 北跃 南拓 中兴 强县 发展战略 构建 以松花江为纲 一江居中 两岸繁荣 的城市发展格局 通过北国水城 科技新城 工业新城建设 拉开了城市发 展框架 为加快哈尔滨市城市化进程 哈尔滨市城市总体规划 2011 2020 年 确定实行城乡统一规划管理 加强城中 村和城乡结合部整治改造 城镇基础设施 公共服务设施 的建设应当为周边农村服务 根据不同地区的条件 重点 发展县城和基础条件好 发展潜力大的建制镇 优化村镇 布局 促进农业产业化和农村经济快速发展 十二五 期间 香坊区将重点实施 南拓 东扩 中兴 战略 打造香东新城和香南新区 进一步优化经济 和社会发展的空间布局 在农业现代化方面以新农村建设 为契机 搞好小城镇的规划布局和功能定位 搞好试点村 镇的规划和建设 重点实施朝阳镇 成高子镇 幸福镇小 6 96 城镇改造项目和黎明办事处城中村改造项目 到 十二五 期末 全区城镇化率达到 60 以上 本项目区域位于香坊区南部 东临哈尔滨铁路集装箱 沿线 西至哈阿高速 南依哈南工业新城 北临城市规划 圈边缘 现状用地规划比较落后 主要为农业用地 土地 利用粗放 低下 土地利用效率相对较低 项目实施后 通过对现有闲置土地回收土地使用权 改变土地用途 进 行土地转换等提高土地利用效率 优化土地资源配置 实 现土地价值的最大化 2 项目建设的必要性 1 维护土地市场秩序 规范土地市场运行 随着我市城市化进程加快 势必伴随着城郊大片土地 纳入城区范围 在这个过程中 需要大片征地 大规模拆 迁和巨资流动 若政府放任企业私自操作 会造成土地非 法交易 投机交易和土地资源极大浪费 这不仅会损害广 大群众利益 国有资产流失 还会使土地市场秩序混乱 不利行业发展 还会影响经济发展 而实施土地储备 使 土地从征收到拆迁安置再到入市交易全部掌控在政府手里 避免了以上问题的出现 2 是充分发挥政府的宏观调控作用 优化城市土地 资源配置的需要 7 96 土地是城镇空间功能的载体 是重要的城市资源 也 是经营城市的重要资产 要提高全市经济发展速度 利用 好土地资源尤为重要 通过运用 收购 储备 出让 的 城市土地储备运行机制 有助于优化城市土地的资产化经 营 显化土地资产价值 从而保证国家对国有土地资产的 合法收益 另外 政府还可以运用直接控制的合理土地 平抑城市土地市场的波动 调控城市地价的合理水平 以 促进城市土地市场持续地健康发展 3 促进经济结构调整 加快转变经济发展方式 城乡结合部在我市城市化进程中具有重要的战略地位 是全市建设用地空间拓展的首选 必然要承载市区转移出 来的部分功能 产业和人口 目前城乡结合部地区的产业 问题主要集中体现在 产业结构不合理 瓦片经济 问题 突出 高新技术产业基础薄弱 经济增长主要依靠现有物业 收入 农民持续增收难度较大 通过土地储备 可以推动城 乡结合部地区产业结构 区域结构 城乡结构调整 进而 促进经济结构调整 加快转变经济发展方式 4 是增加财政收入 筹集城市建设基金的需要 土地资源作为经济发展的重要生产要素之一 作为投 资实体的唯一载体 如何集约节约利用直接关系到我市城 乡结合部地区长远可持续发展 下一步将深入贯彻十七届 五中全会精神 在全面落实 十二五 规划基础上 根据 8 96 我市城乡结合部地区发展现状 按照 加快储备 合理利 用 的工作思路 结合目前我市土地储备的工作实际 坚 持不断创新 积极推进城乡结合部城市化建设 一方面 通过协调市规划部门 调整优化规划条件 力争实现项目 资金平衡 另一方面 推进实物返还 留地安置 合作分 成等多元化补偿安置办法 降低项目成本 减少现金流 综上所述 本项目的建设是必要的 第二章第二章 开发前景分析开发前景分析 一 哈尔滨一 哈尔滨市经济发展状况市经济发展状况及发展战略及发展战略 1 哈尔滨市经济发展概况 2011 年全年实现地区生产总值 4243 4 亿元 按可比价 格计算比上年增长 12 3 其中 第一产业实现增加值 447 2 亿元 增长 7 0 第二产业实现增加值 1647 2 亿元 增长 14 4 第三产业实现增加值 2149 0 亿元 增长 12 0 非 公有制经济实现增加值 2252 1 亿元 增长 14 1 占全市 地区生产总值的比重为 53 1 第一 二 三产业对 GDP 增 长的贡献率分别为 6 4 44 2 和 49 4 人均地区生产总 9 96 值 42700 元 增长 12 0 十县 市 实现地区生产总值 1289 6 亿元 增长 12 9 占 GDP 的 30 4 县域经济对全 市经济增长的贡献率为 30 9 全年财政一般预算总收入 502 1 亿元 增长 22 3 其 中 地方财政一般预算收入 300 3 亿元 增长 27 0 全市 财政一般预算支出 557 1 亿元 增长 21 2 据抽样调查测 算 城市居民家庭总收入为 22079 4 元 增长 14 4 其中 工资性收入占 61 9 城市居民家庭年人均可支配收入 20030 6 元 增长 14 1 人均消费性支出 16232 7 元 增 长 16 5 农村居民家庭年人均纯收入 9608 3 元 增长 19 8 其中家庭经营纯收入占 64 9 人均生活费支出 5513 4 元 增长 18 2 2 哈尔滨市总体规划及发展战略 按照 哈尔滨市国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要 确定的 7086 平方公里的城市规划区范围 哈尔滨 启动实施了 北跃 南拓 中兴 强县 发展战略 构建 以松花江为纲 一江居中 两岸繁荣 的城市发展格局 通过北国水城 科技新城 工业新城建设 拉开了城市发 展框架 根据哈尔滨市总体规划 项目所在区域规划的城市主 要功能为居住用地 十二五 期间 香坊区重点实施 南拓 东扩 中 10 96 兴 战略 打造香东新城和香南新区 进一步优化经济和 社会发展的空间布局 在哈南工业新城 香坊工业园区已 有的 16 9 平方公里的基础上 沿四环路向北外延至三环路 以南部分区域规划在香南新区范围之内 外延面积 34 89 平方公里 使新区面积达到 51 79 平方公里 形成东至阿 城 南至平房 西至南岗 北至三环路 以三环 四环为 两横 以哈西延长线 京哈路 哈五路 征仪路 江南 中环路 哈阿路和红旗大街延长线为 七纵 的 两横 七纵 沿路发展的香南新区 拓展香坊区南部发展空间 十二五 期间 重点建设食品医药 机电配套 现代物 流 旅游居住 现代农业 新型材料等行业 经过五年的 发展 使香南新区成为区域经济发展新的增长极 二 二 哈尔滨市哈尔滨市 十二五十二五 民生发展目标民生发展目标 城乡居民收入与GDP同步增长 城镇居民人均可支 配收入 农村居民人均纯收入 中低收入群体的收入年均 增长速度均达到12 以上 在同等城市中力争晋位 大幅提高住房保障水平 实现 住有所居 四环内 棚户区改造完毕 棚户区居民全部入住新居 中低收入群 体人均住房面积不低于15平方米 基本完成农村泥草房改 造 扩大就业规模 新增城镇就业人口55万人 城镇 登记失业率控制在4 5 以内 11 96 提高基本生活保障标准 最低工资标准年均增长 15 左右 城乡居民最低生活保障标准年均增长12 以上 加速城镇化进程 百万农村人口进城镇 城镇化 率提高到65 本项目的建设可以有效的促进上述民生建设目标的实 现 三 哈尔滨土地市场状况三 哈尔滨土地市场状况 哈尔滨市土地收储制度建立于 2002 年 近年来 哈尔 滨市坚持运用土地收储制度推动城市规划 建设和管理 收到了明显的经济 社会 生态效果 理顺了政府供应土 地的产权关系 增加了土地市场宏观调控能力 为城市建 设筹集了大量资金 抑制了土地的投机炒作 为有序 科 学 合理 严格地实施城市总体规划提供了条件和保障 同时增加了政府财政收入 促进了房地产市场健康发展 由于市场前景看好 全国知名地产企业纷纷进驻哈市 从爱建 世茂 保利的先期介入 再到如今的万达 绿地 东方园林 恒大 北辰 华南城 鲁商 星昊 富力 银 泰等国内知名地产企业纷纷大手笔在哈市拿地 根据哈尔滨市国土局的统计数据 2012 年全年哈尔滨 成交的各类地块共计 76 块 成交土地面积 513 万平方米 土地出让金收入约 56 亿元 12 96 从区位来分析 哈市二环路附近成规模 大面积的可 开发土地几乎没有 大开发商若想施展大手笔的开发建设 只能在三环路沿线寻找机会 而目前三环 四环区域土地 利用率不高 以农用地和集体土地为主 整合这些土地资 源 促进农村经济结构调整 使农民离土不离乡 从第一 产业向二 三产业转移 既符合国家政策和哈尔滨实际情 况 又可以使农民受益 土地资源得到集约利用 四 主要影响因素分析四 主要影响因素分析 1 区位分析 伴随哈尔滨市政府近年来对此区域政策引导和投资力 度的加大 三环路贯穿该地区 使区域的基础设施更趋完 善 项目所在区域东部临近新香坊物流园区 南临哈南新 城 西临主城区 随着城市的不断扩张 本项目正位于重 点发展区域的结合部 潜在发展优势巨大 根据城市总体 规划定位 哈南新城产业定位为打造国家重要的新型工业 化产业示范区 以及交通运输设备制造 新型装备制造 材料产业 食品医药产业 电子信息产业 现代服务业产 业六大基地 地缘优势明显 位于大庆 吉林 长春等城 市构成的两小时经济圈的地理中心和产业物流中心的中轴 线上 是哈尔滨连接北京和大连等大城市渤海湾出海口和 连接欧亚大陆陆地口岸及俄罗斯远东地区陆地口岸和太平 13 96 洋出海口的重要枢纽和中转地 东北亚物流的公路 信息 和空中节点 哈尔滨城市副中心 哈尔滨南部门户 西 临主城区 通过此路段 可以迅速进入香坊中心区 通过 二环快速路进入南岗及道里区 北部临依托新香坊火车站 建设的哈尔滨铁路集装箱中心站 是全国 18 个铁路集装箱 中心站之一 计划总投资 7 6 亿元 规划占地 129 万平方 米 该集装箱中心站建成后 具备海关和检验 检疫等功 能 建设内容包括相关铁路 公路 综合物流等基础设施 和配套设施 将成为我市的一个内陆港 具备接发 5000 吨 整列双层集装箱专列的能力 主要承担国际贸易 出口处 理 免税仓库设施 免税的陈列设施 第三者贸易 进出 口处理与增值处理功能 由于城市骨架的拓展 该区域将由城市边缘区 逐渐 向城市新区转变 这种区位优势 带来了巨大的升值空间 通过收储和整理该片土地 可以使土地发挥更大的经济和 社会效益 2 交通状况分析 三环路建成 大大提高了该区域的通达性 从本区域 沿三环路向北进入长江路 先锋路 会展中心等区域 向 南可以进入哈南新城 向西进入南岗哈西地区 五 区域发展定位五 区域发展定位 14 96 哈尔滨市城乡经济的快速发展 以及项目所在区域的 区位 交通和资源优势 为该地区的经济发展和产业结构 调整带来了难得的历史机遇 本区域的发展定位是 为周边的产业提供一个环境优 美 商业配套服务齐备 适宜人居的居住新区 六 土地出让价格预测六 土地出让价格预测 一 住宅用地价格 1 对项目所在区域未来房地产价格预测所反映出的地 价水平分析 项目所在区域发展定位为农村中小城镇 根据哈市周边 中小城镇目前房价调查分析 预测三年后该地区住宅用房 价格将不会低于4500 5500元 平方米的水平 平均售价可达 到5000元 平方米左右 相应地 作为该区域内的商服金融 用房 预计其售价应可达到6500 7500元 平方米 平均售价 为7000元 平方米左右 一般来说 房地产单位价格之中 土地价格 楼面地价 的合理比例应占到30 40 平均为35 因此 住宅用地合 理的楼面地价应可达到 5000 35 1750元 平方米 建筑面 积 商服用地的合理楼面地价应可达到 7000 35 2450元 平方米 建筑面积 根据城市规划部门提供的相关规划方案指标 住宅用地 15 96 平均容积率为1 99 由此可得 住宅用地平均出让地价 1750 1 99 3482 5元 平方米 区域内可出让土地全部为住宅用地 面积为199 86万 平方米 根据以上数据 计算此部分可出让土地平均地价 为 3482 5 100 3482 5元 平方米 2 住宅用地价格 本项目采用假设开发法对土地出让价格的预测分析 基本公式 土地出让全价 房屋的预期售价 楼价 建筑总成本 专 业费用 利润 税收 利息 根据规划数据 设 土地出让地价为X 根据对哈尔滨周边小城镇房地产调查测算 计算过程 及取费原则如下 前期费 按照建筑面积测算 单方造价80元 平方米 建筑工程费 住宅平均按2000元 平方米建筑面积计算 公建平均按2100元 平方米建筑面积计算 小区配套及市政基础设施费 16 96 按照建筑面积测算 单方造价550元 平方米 开发利润 假设平均开发建设周期为1 5年 开发利润按行业平均 值测算 贷款利息 按照建筑面积测算 单方造价60元 平方米 不可预见费 按照建筑面积测算 单方造价40元 平方米 管理费用 按照建筑面积测算 单方造价35元 平方米 销售费用 按照建筑面积测算 单方造价30元 平方米 商品房销售总收入 住宅按照可研报告前文预测的销售价格计算 住宅销售价格5000元 平方米 商服销售价格7000元 平方米 各种税费 主要包括营业税 城市维护建设费和教育费附加 其 中 营业税为销售收入的5 城市维护建设费和教育费附 加则为营业税纳税额的7 和3 土地出让地价测算过程见下表 17 96 项目金额 万元 前期费 9923 0 住宅 992300 0 公建 0 0 建安工程费 合计 992300 0 小区配套及市政基础设施费 248075 0 除去土地 375089 4 开发利润 土地 0 30X 贷款利息 29769 0 不可预见费 19846 0 管理费用 17365 3 销售费用 14884 5 住宅 2480750 0 公建 0 0 销售总收入 合计 2480750 0 各种税费 136441 3 开发成本 不含土地 1843693 4 土地出让价总额 490043 5 总土地面积平均出让让价 元 平方米 1744 49 可出让土地面积平均出让单价 元 平方米 2469 23 从上表计算结果分析如下 土地出让地价总额为490043 5万元 总土地面积平均出让让价1744 49元 平方米 可出让土地面积平均出让单价2469 23元 平方米 3 估价结果 通过以上两个方面的分析和论证 发现从不同的角度分 析得出的结果较为接近 即本项目在当前的规划方案下 住 宅用地平均出让地价在2469 5250元 平方米左右 为保险 起见 本项目土地出让收入按偏保守价每平方米2500元测 算 18 96 第第三三章章 区域现状及用地规划区域现状及用地规划 一 项目建设技术条件一 项目建设技术条件 1 项目地理条件 哈尔滨市位于东经125 42 130 10 北纬44 04 46 40 之间 地处中国东北北部地区 黑龙江省 南部 东南临张广才岭支脉丘陵 北部为小兴安岭山区 中部有松花江通过 山势不高 河流纵横 平原辽阔 哈 尔滨是东北北部地区最大的中心城市 也是中国省辖市中 管辖面积最大 管辖总人口居第二位的特大城市 是中国 十大城市之一 全市土地面积5 31万平方公里 市区面积 7086平方公里 本项目位于哈尔滨市中心城区的南部地区 规划控制范围223 30公顷 2 23平方公里 项目地块比邻 进乡街 并与多条规划道路相邻 具有良好的公路交通条 件 规划主干道建成后 本区可直通哈尔滨主城区 2 地形地貌 哈尔滨市区东南临张广才岭支脉丘陵 北部为小兴安 岭山区 中部有松花江通过 山势不高 河流纵横 平原 辽阔 哈尔滨市区主要分布在松花江形成的三级阶地上 19 96 第一级阶地海拔在132 140米之间 主要包括道里区和道 外区 地面平坦 第二级阶地海拔145 175米 由第一级 阶地逐步过渡 无明显界限 主要包括南岗区和香坊区的 部分地区 面积较大 长期流水浸蚀 略有起伏 土层深 厚 土质肥沃 是哈尔滨市重要农业区 第三级阶地海拔 180 200米 主要分布在荒山嘴子和平房区南部等地 再 往东南则逐渐过渡到张广才岭余脉 为丘陵地区 本项目 的地貌单元为岗阜状平原 3 水文地质条件 本项目场址含水层主要为孔隙潜水 稳定水位标高 111 69 112 93米 埋深30 50 32 40米 根据1个环境水 样水质分析结果 根据规范GBS0021 2001有关规定 判定 该水对混凝土结构无腐蚀 对混凝土结构中的钢筋无腐蚀 性 对钢结构有弱腐蚀性 4 气象条件 哈尔滨市属中温带大陆性季风气候 夏季炎热短促 多东南风 冬季漫长寒冷 多西北风 全年平均气温3 5 一月最冷 七 八月最热 历史最高气温41 最低气温 41 4 年平均降水量530mm 多集中在7 8两个月 哈尔滨的集中降水期为每年7至8月 集中降雪期为每 年11月至次年1月 年平均温度3 6 最冷的1月份 平均 20 96 气温为零下13 2 至零下24 8 最热的7月份 平均气温 为18 1 至22 8 3 5月份为春季 易发生春旱和大风 气温回升快而且 变化无常 升温或降温一次可达10 左右 6 8月份为夏季 炎热湿润多雨 7月份平均气温19 20 最高气温达38 平均降水量占全年的60 70 由于降水集中 间有暴雨 易发生洪涝灾害 9 11月份为秋季 降雨明显减少 昼夜 温差变幅较大 9月份平均气温为10 10月份北部地区已 到0 南部地区2 4 12 次年2月份为冬季 漫长而寒 冷干燥 雪覆大地 1月平均气温零下15 零下30 最 低气温曾达零下52 3 由于近年来全球气候的变化 哈尔滨地区的气候也有 所改变 5 项目用水 电 交通等落实情况 本项目主要内容为土地和房屋整体征收 对收储的土 地进行整理 并按照规划建设道路 排水等配套工程 本 项目临近基础设施条件较为完善的主城区内 周边配套设 施完备 供水 排水 供电 供热 通信 煤气等市政基 础设施齐全 二 地理位置二 地理位置及现状及现状 本项目选址哈尔滨市香坊区 分布在黎明乡和幸福镇 21 96 为黎明乡红星村 幸福镇北柞村 幸福镇西柞村 该项目地处香坊区南部 东临哈尔滨铁路集装箱沿线 西至哈阿高速零公里 南依哈南工业新城 北临城市规划 圈边缘 用地现状为农地 居住 以及部分商业及公企 本项目选址哈尔滨市香坊区 分布在黎明乡和幸福镇 为黎明乡红星村 幸福镇北柞村 幸福镇西柞村 总收储 面积280 91公顷 需要征收地上建筑合计328787平方米 其中住宅房屋277228平方米 住改非房屋10312平方米 非 住宅房屋补偿41247平方米 1 按土地权属性质划分 国有土地30 0078公顷 全部为国有建设用地 集体 土地250 8989公顷 农用地190 6025公顷 集体建设用地 60 2964公顷 国有农用地和集体土地按照区片征地价格 给予征地补偿 2 按土地用途划分 城市用地103235平方米 建制镇用地61282平方米 公 路用地126954平方米 村庄602964平方米 水浇地61486平 方米 旱地1825717平方米 有林地13073平方米 管道运 输用地8607平方米 裸地5749平方米 3 地上设施及建筑物状况 22 96 根据现场的初步调查结果 该区域在农用地上共有温 室 大棚等用于农业生产的附着物共计20600平方米 果树 68000棵 该区域一共有红星村 北柞村 西柞村等3个村屯 分 布着农民居住的集中住宅点以及生产经营企业 包括哈尔 滨市北林造纸厂 哈尔滨市广为贸易公司 哈尔滨市永康 传统医学中医临床研究所 黑龙江省交通物资公司 黑龙 江省射击自行车击剑训练中心等几家工企 根据调查 区 域内地上建筑合计328787平方米 其中住宅房屋277228平 方米 住改非房屋10312平方米 非住宅房屋补偿41247平 方米 项项 目目 区区 位位 示示 意意 图图 红星路 红星路 进乡街 红星路 北柞村 东柞村 西柞村 23 96 现状土地利用统计表现状土地利用统计表 序号权属单位名称地类编码地类名称权属性质面积 平方米 1 哈成公路化工路至香阿 界段 南直路至龙凤路段 香明街支线 102 公路用地国有 25398 2 哈尔滨电业局 202 建制镇国有 22149 3 哈尔滨市 2010 年第九期 城市建设用地 201 城市国有 1248 4 哈尔滨市 2011 年第四期 城市建设用地 202 建制镇国有 32590 5 哈尔滨市北林造纸厂 202 建制镇国有 179 6 哈尔滨市广为贸易公司 202 建制镇国有 5134 7 哈尔滨市人民政府 2010 年度第一批次 201 城市国有 3252 8 哈尔滨市三环路 电碳路 段 102 公路用地国有 101556 9 哈尔滨市永康传统医学 中医临床研究所 202 建制镇国有 986 10 黑龙江省交通物资公司 202 建制镇国有 8 本项目所在位置 哈尔滨市中心 24 96 11 黑龙江省射击自行车击 剑训练中心 202 建制镇国有 160 12 姜识才 202 建制镇国有 19 13 热电厂管线 107 管道运输用地国有 8607 14 香坊建成区 201 城市国有 98735 15 张菊生 202 建制镇国有 57 16 北柞村 012 水浇地集体 436 013 旱地集体 970239 203 村庄集体 243564 17 红星村 012 水浇地集体 61050 013 旱地集体 435407 031 有林地集体 13073 127 裸地集体 3157 203 村庄集体 88668 18 西柞村 013 旱地集体 420071 127 裸地集体 2592 203 村庄集体 270732 国有 300078 合计 集体 2508989 2809067 三 功能定位 规划重点与规划目标三 功能定位 规划重点与规划目标 1 1 功能定位 功能定位 哈尔滨市城郊结合部集居住 商业 物流仓储为一体 的 环境优美 各类配套服务设施齐全的综合性生活居住 新城区 2 2 规划重点 规划重点 1 优化环境 加强生态体系建设 建立新的生态格 局 在规划中对居住 公共设施等用地的绿化指标提出较 25 96 高的标准 同时增加公共活动空间和绿化用地 满足居民 休闲憩游需求 创造宜人的适居环境 2 强化功能 提升农业产业的科技含量 建设现代 化有机农产品仓储中心 建设有魅力的商业展示区 形成 以绿色有机农产品为主的商贸 旅游 金融主体的新区 建设完备的公共服务体系 包括文教 卫生机构等 形成 明确的功能区 3 增加设施 主要是市政设施和交通设施 提高城 镇服务水平 利用与哈尔滨市区紧密相连的有利条件 加 强道路等市政设施建设 形成区内道路系统以及与之相匹 配的管线系统 3 3 规划目标 规划目标 实现居住环境优美 商业服务行业完备 以现代化有 机绿色农产品物流仓储等为主要经济支持的 在哈尔滨周 边地区具有代表性的现代化新型居住生活区 四 四 用地规划用地规划 1 居住用地 规划采用建设多元的住宅理念 创建智能化 生态化 的人居环境 为不同需求的人们提供适宜的居住空间 2 绿地系统 规划注重与区域生态平衡相结合 体现居住区的绿化 26 96 特色 加强防护绿地建设 充分发挥绿地的多效能性 以 规划区内各居住区公共绿地或小型街头绿地为点 以新区 规划公园 交通性绿化用地为面 形成点 线 面相结合 的绿地系统 3 工业 仓储用地 采取沿主要交通干线集中布置的方式 便于基础设施 集中配套 形成产业集聚效益 降低建设投资 4 道路交通用地 道路用地主要方便区内与周边区域的交通联系 5 区域规划建设用地平衡表 规划用地平衡表规划用地平衡表 序号序号用地性质用地性质 用地面积用地面积 万平方 万平方 米 米 建筑面积建筑面积 万平方 万平方 米 米 容积率容积率 用地面积用地面积 比例 比例 1居住用地199 86396 851 9971 15 2商业用地 3教育用地 4工业用地 5仓储用地 6市政用地 7绿地39 3414 00 8特殊用地 9道路用地41 7114 85 合计280 91396 851 五 可出让土地分析五 可出让土地分析 27 96 根据项目建设用地平衡表 本项目总用地面积2809067 平方米 其中可出让用地全部住宅用地 共计199 86万平 方米 可出让土地面积详见下表 可出让土地面积汇总表可出让土地面积汇总表 序号序号类别名称类别名称 用地面积用地面积 万平方米 万平方米 建筑面积建筑面积 万平方米 万平方米 容积率容积率 1R居住用地 199 86396 851 99 合计 199 86396 85 六 土地出让计划六 土地出让计划 本项目土地出让分三年执行 各年土地出让计划见下 表 土地出让计划表 地块编号用地代码 出让面积 合计 平方米 出让比例用地性质 用地面积 平方米 出让批次出让年份备注 06R2 二类居住用地 34268 第一批次 2014 13R2 二类居住用地 14950 第一批次 2014 14R2 二类居住用地 133545 第一批次 2014 16R2 二类居住用地 35912 第一批次 2014 18R2 二类居住用地 131094 第一批次 2014 26R2 39176919 60 二类居住用地 42000 第一批次 2014 04R2 二类居住用地 12035 第二批次 2015 规划 圈内 05R2 二类居住用地 11935 第二批次 2015 规划 圈内 07R2 二类居住用地 51635 第二批次 2015 20R2 59746129 89 二类居住用地 179073 第二批次 2015 28 96 24R2 二类居住用地 342783 第二批次 2015 01R2 二类居住用地 19008 第三批次 2016 02R2 二类居住用地 79725 第三批次 2016 03R2 二类居住用地 91700 第三批次 2016 04R2 二类居住用地 28265 第三批次 2016 05R2 二类居住用地 7695 第三批次 2016 08R2 二类居住用地 113162 第三批次 2016 22R2 60030030 04 二类居住用地 260745 第三批次 2016 01R2 二类居住用地 95248 第四批次 2017 规划 圈内 02R2 二类居住用地 14858 第四批次 2017 规划 圈内 03R2 二类居住用地 8578 第四批次 2017 规划 圈内 25R2 40905720 47 二类居住用地 290373 第四批次 2017 根据上表可以看到 本项目从2014年开始出让土地 2017年全部出让 2014年至2017年四年期间 各年土地出 让面积分别为39 2万平方米 59 7万平方米 60 0万平方 米 40 9万平方米 各年出让比例分别为 19 60 29 89 30 04 20 47 合计199 86万平方米 29 96 第第四四章章 土地及房屋征收补偿土地及房屋征收补偿 一 征地拆迁补偿依据一 征地拆迁补偿依据 1 国有土地上房屋征收与补偿条例 2 哈尔滨市人民政府关于公布实施哈尔滨市征地区片综 合地价标准的公告 哈政发法字 2011 3号 3 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基 准地价的通知 哈政发 2009 17号 4 哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作实施意见 哈政 办综 2010 17号 5 哈尔滨市人民政府关于贯彻实施 国有土地上房屋 征收与补偿条例 的意见 6 哈尔滨市人民政府关于依法有序推进房屋征收工作的 意见 7 关于印发哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿相关规定 试行 的通知 8 哈尔滨市被征地农民养老保险和就业服务暂行办法 哈尔滨市人们政府令第179号 二 土地收储及补偿概况二 土地收储及补偿概况 30 96 为土地收储 需要通过对收储范围内的土地采取征用 收回和收购来实现收储目的 收储范围内以集体土地为主 同时还掺杂着国有土地 因此 需要办理集体土地征转用 审批 对集体土地及地上附着物 以及村民的房屋等建筑 物给予补偿 对于国有土地采取收回和收购的方式 支付 补偿款 收回国有土地使用权 对村民住宅及公企单位的 房屋按相关规定给予货币补偿 据调查测量结果 该项目 总收储面积280 9067万平方米 其中 征收集体土地 250 8989万平方米 收回国有土地30 0078万平方米 为了达到土地收储的七通一平 提高土地的利用价值 需要对收回的土地的地上建筑进行拆除 根据调查 该项 目需要征收的住宅房屋277228平方米 住改非房屋10312平 方米 非住宅房屋补偿41247平方米 合计328787平方米 总征收成本合计262353 91万元 包括土地补偿 建筑物补 偿和被征地农民养老保险 三 土地补偿方案三 土地补偿方案 征收土地补偿总额85193 54万元 具体构成如下 1 集体土地补偿费 集体土地征收按照 哈政发法字 2011 3号 文件执行 本项目位于黎明乡红星村 幸福镇北柞村 幸福镇西柞村 31 96 等区域 根据 哈尔滨市区征地区片综合地价表 本项目 区片号为幸福 6 区片价格为84元 平方米 根据哈政办综 2010 17号文 对区域实际调查结果 该区域人均耕地 小于0 5亩 设定系数为2 5 确定本项目集体土地补偿片 区综合价格为84 2 5 210元 平方米 集体土地面积 2508989平方米 补偿金额52688 77万元 本项目没有国有 农用地 因此 本项目土地补偿费合计为52688 77万元 2 国有土地收回收购补偿 对于本项目收储范围内的国有土地 按照原土地的现状 用途 对原土地使用权人按收回收购的方式给予补偿 根 据哈政发 2009 17号文规定 该项目的补偿标准按哈尔 滨市国有土地基准地价七级标准执行 地价为222元 平方 米 国有建设用地300078平方米 需要支付的国有土地补 偿金额为6661 73万元 3 集体土地地上附着物补偿费 对于在农用地上建设的用于农业生产经营的温室 大棚 等设施 由有资质的评估单位根据结构 成新等因素进行 评估 按照评估价格给予补偿 根据评估公司的预估及该 项目周边征地补偿实例的调查 对温室 大棚等地上附着 物的平均补偿标准为300元 平方米 据初步调查结果 需 32 96 征收集体土地地上附着物18151平方米 需支付征收补偿资 金544 53万元 4 青苗补偿费 根据 哈政发法字 2011 3号 文件规定 青苗补偿费 按照区片价的4 6 给予补偿 考虑区域用地实际情况 确 定补偿比例为6 补偿金额为 52688 77 6 3161 33万元 5 征地管理费 根据 征地管理费暂行办法 文件规定 本项目确定收 费标准为前面1 2 3 4项和为基数 在此基础上设定费 率2 8 金额为 52688 77 6661 73 544 53 3161 33 2 8 1765 58 万元 6 耕地开垦费 根据 黑龙江省国土资源厅 黑龙江省财政厅 黑龙江 省物价局关于印发 黑龙江省耕地开垦费征收和使用管理 办法 的通知 黑土资发 2001 111号 文件规定 本 项目属于在土地利用总体规划确定的城市 含建制镇 建 设用地范围内分批次选址建设用地的 按占用耕地缴纳每 公顷25000元的耕地开垦费 本项目确定收费标准为12 88 元 平方米 补偿面积为国有和集体农用地面积之和 为 33 96 1906025平方米 确定补偿金额为1906025 12 88 2454 96 万元 7 新增建设用地有偿使用费 根据 财政部 国土资源部 中国人民银行关于调整新增 建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知 财综 2006 48号 文件规定 本项目征收等别为5等 标准为64元 平方米 收费面积基数为集体土地 不含集体建设用地 国有农用地和国有未利用土地面积之和1906025平方米 补 偿金额为1906025 64 12198 56万元 8 耕地占用税 根据 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 中华人民 共和国国务院令第511号 黑龙江省人民政府关于印 发黑龙江省耕地占用税实施办法的通知 黑政发 2008 88号 文件规定 本项目确定收费标准为30元 平方米 收费基数为集体农用地和国有农用地的面积之和 为 1906025平方米 计算金额为1906025 30 5718 08万元 四 地上建筑物补偿方案四 地上建筑物补偿方案 土地收储的目的是对现有土地资源进行再开发利用 提高土地的价值 因此 本项目村民的住宅和公企单位的 房屋以及建筑物全部实行货币补偿 根据市场价格和专业 34 96 评估机构进行评估 对村民住宅和区内非住宅进行货币化 补偿 由村民到周边区域自行购房安置 对于腾空后的净 地 进行重新规划 实现土地增值 经测算 本项目货币 补偿总额为159770万元 具体如下 1 房屋货币补偿资金 经初步调查 该项目需要征收的住宅房屋277228平方 米 住改非房屋10312平方米 非住宅房屋补偿41247平方 米 根据专业评估机构的预评估结果 确定本项目住宅平 均货币补偿标准为4000元 平方米 住改非平均货币补偿标 准为4500元 平方米 非住宅房屋平均货币补偿标准为7000 元 平方米 补偿金额144404万元 2 搬迁费 临时安置补偿费等 依据哈建发 2012 92号文 本项目搬迁费按照每平方 米15元 平方米测算 住宅及住改非临时安置补偿费按照20 元 平方米测算 临时安置时间按照24个月计算 非住宅按 照35元 平方米测算 临时安置时间按照6个月计算 各项 费用计算如下 搬迁费 328787平方米 15 493万元 临时安置补偿费 住宅及住改非 287540 20 24 13802万元 非住宅 41247 35 6 866万元 35 96 以上费用合计15161万元 3 承办费和房产评估费 鉴于本项目收储面积大 正常取费额度基数高 按照 政府收储项目的惯例 按协商价格测算 确定承办费和房 产评估费205万元 五 被征地农民养老保险五 被征地农民养老保险 被征地农民养老保险依据哈政发字 2011 3号文件 养 老保险为48360元 人 根据 哈尔滨市被征地农民养老保 险和就业服务暂行办法 政府补贴为所需缴纳的养老保 险费全额的20 根据调查 本项目被征地农民人数415人 养老保险计算如下 415 48360 20 401 39万元 六 土地储备实施方案六 土地储备实施方案 1 1 土地收储实施方式 土地收储实施方式 按照 哈尔滨市土地一级开发暂行办法 哈政发法字 2008 26号 由哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡发 展有限公司城郊分中心组织实施 2 2 土地收储计划 土地收储计划 1 土地收储时限 2013年1月 2013年12月 2 土地收储入库时限 2013年12月 36 96 3 2013年对土地进行全部收储 计划收储土地面积 280 91万平方米 3 3 土地收储成本返还 土地收储成本返还 土地供应后 市土地储备中心负责协调财政部门按规 定拨付土地收储成本的 90 待财政评审中心评审后