巽寮旅游度假区项目前期咨询可研报告.doc

巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 巽寮旅游度假区项目前期咨询巽寮旅游度假区项目前期咨询 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 二二 一二年十月一二年十月 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 目 录 第一篇第一篇 项目总论项目总论 7 7 1 11 1 基本情况基本情况 7 7 1 21 2 研究工作依据研究工作依据 7 7 1 31 3 项目研究的范围项目研究的范围 7 7 1 41 4 项目投资回报项目投资回报 8 8 1 51 5 可行性研究初步结论可行性研究初步结论 8 8 第二篇项目背景及发展概况第二篇项目背景及发展概况 1010 2 12 1 政府发展规划概述政府发展规划概述 1010 2 22 2 项目发起缘由项目发起缘由 1010 2 32 3 对项目建设的初步想法对项目建设的初步想法 1111 2 42 4 项目前期成果项目前期成果 1111 第三篇相关市场调研第三篇相关市场调研 1313 3 13 1 需求市场调查需求市场调查 1313 3 23 2 供给市场调查供给市场调查 3030 3 33 3 市场规模预测市场规模预测 4141 3 43 4 产业定位研究产业定位研究 4848 第四篇资源条件分析第四篇资源条件分析 5252 4 14 1 区位交通条件区位交通条件 5252 4 24 2 气候条件气候条件 5454 4 34 3 旅游资源现状旅游资源现状 5656 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 4 44 4 旅游资源评估旅游资源评估 6565 4 54 5 海滨资源评估海滨资源评估 7171 4 64 6 分区开发条件分析分区开发条件分析 7373 第五篇项目总体概念规划第五篇项目总体概念规划 7575 5 15 1 规划设计说明规划设计说明 7575 5 25 2 功能结构图功能结构图 7777 5 35 3 概念设计图概念设计图 7979 5 45 4 分区概念规划图分区概念规划图 8181 5 55 5 分区说明分区说明 8989 5 65 6 交通规划交通规划 121121 第六篇环境保护措施第六篇环境保护措施 131131 6 16 1 环境保护原则环境保护原则 131131 6 26 2 生态环境保护生态环境保护 135135 6 36 3 环境保护其它方面环境保护其它方面 138138 第七篇项目总体进度安排第七篇项目总体进度安排 141141 7 17 1 关于本项目的开发模式 关于本项目的开发模式 141141 7 27 2 关于本项目总体进度计划 关于本项目总体进度计划 153153 7 2 47 2 4 开发次序方案三开发次序方案三 170170 7 37 3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 175175 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 第一篇第一篇 项目总论项目总论 1 11 1 基本情况基本情况 1 21 2 研究工作依据研究工作依据 1 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件 2 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件 3 国家和拟建地区的开发建设政策 法令和法规 4 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料 1 31 3 项目研究项目研究的范围的范围 1 市场分析与规模预测 2 旅游资源条件分析 3 总体规划 4 环境保护措施分析 5 企业组织与劳动定员 6 项目实施计划 7 投资估算与资金筹措 8 财务评价 9 项目的社会效益和生态效益分析 基基 本本 情情 况况 项目名称项目名称惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询 委托方委托方金融街惠州置业有限公司 地理位置地理位置广东省惠州市惠东县巽寮镇 东经 114 48 北纬 22 40 开发规模开发规模20 2 平方公里 具体规模以项目范围红线图为准 资源品级资源品级 巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源 是广东省唯一的滨海 旅游资源处女地 以石奇美 水奇清 沙奇白著称 海水水质 和大气环境质量均为国家一级 类 标准 可行性研究执行单位可行性研究执行单位 深圳度假湾企业策划有限公司 世联地产顾问 深圳 有限公司 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 1 41 4 项目投资回报项目投资回报 经综合分析研究 确定本项目的主要经济指标如下 方案一方案二方案三 IRR 21 5 19 5 21 1 投资总额208 亿元201 亿元211 亿元 1 51 5 可行性研究初步结论可行性研究初步结论 政策可行 该项目是国家鼓励发展的产业 加快开发可尽早形成惠州市的 产业优势 亦契合惠州市 旅游兴市 的产业政策导向 区位可行 地理位置优越 广东省唯一的滨海旅游资源处女地 适合开发 滨海旅游度假区项目 市场可行 广东海滨旅游资源丰富 气候温暖 海滨度假地成为人们度假 的首选地 目前该地区同类产品缺乏精品 素质一般 存在市场缺口 效益可行 本项目的经济效益 社会效益 生态效益均较佳 技术可行 按照国际湾滨海旅游度假区项目案例 本项目技术上可行 方 案立足长远发展 为后续发展留有足够空间 整体空间布局以土地的资源 禀赋为出发点 并进行人性化考虑 严格保护自然环境 控制构筑物的比 例 减轻人工开发对环境的影响 文化可行 巽寮拥有客家文化 渔农文化 广府文化等多种文化渊源 在 此基础上可充分挖掘 适当使用 能够打造人与自然和谐共生的文化产品 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 第二篇项目背景及发展概况第二篇项目背景及发展概况 2 12 1 政府发展规划概述政府发展规划概述 政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机 随着旅游业持 续的发展 政府根据行业发展的实际水平与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开 发 广东省政府把发展度假旅游特别是生态型的海滨度假旅游作为 十五 发展重点方向 之一 惠州市政府 十一五 期间旅游业发展目标是 将惠州发展为粤港澳地区的综合旅 游基地 珠三角人口稠密区的绿色生态休闲基地 内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游 目的地之一 到 2010 年 把惠州打造成为全国乃至亚太地区知名的旅游城市 而巽寮湾旅 游度假区拥有良好的区位条件与滨海资源 开发成国际一流的海滨旅游度假区既顺应了旅 游业宏观背景 又符合市场需求 市场开发的潜力巨大 2 22 2 项目发起缘由项目发起缘由 1 项目发起单位 金融街惠州置业有限公司 2 发起缘由 资源优势 巽寮湾 20 多公里的海岸线内有 8 个海湾 岸线迂回曲折 海底坡度平实 海水清澈蔚蓝 沙滩晶莹细软 海礁千姿百态 与岸 边山上的奇岩怪石交相辉映 有 东方夏威夷 广东的马尔代夫 之称 是目前广东省内自然环境最优美的沙滩之一 也是 广东省省 域城镇体系规划 确定的广东省八大滨海旅游度假区之一 区位优势 珠三角是全国旅游业最发达的地区之一 在广州 深圳的 带动辐射下 珠海 惠州等旅游城市也纷纷崛起 共同构建成珠三角 旅游城市带 该区域是目前我国最为发达 最具活力的旅游区域 市场机会 珠三角整体旅游市场开发水平与经济实力不匹配 庞大的 消费需求未能满足 巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争中 一流的区 域级旅游度假胜地存在极大市场空缺 珠三角度假市场需求旺盛 购 买力水平较高 2 32 3 对项目建设的初步想法对项目建设的初步想法 将巽寮湾最终建成国际知名的一流旅游度假胜地 经过初期开发 使巽寮湾成为金融街新的盈利增长点 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 通过对资源 市场等要素的整合 以高品位的规划和高质量设计来打造一 个符合度假旅游的一流海滨旅游区 通过开发旅游来达到优化环境 提高周边 土地价值 并在适当的时候开发出符合市场需求的地产项目 从而把资源价值 转化为土地价值 把土地价值转化为资金优势 使开发商在开发旅游项目的同 时 也带动了相关产业的发展 实现了开发商对土地价值终值价值的实现 2 42 4 项目前期成果项目前期成果 巽寮湾旅游度假区区域市场调研报告 巽寮湾旅游度假区土地价值评估与分级 巽寮湾旅游度假区旅游市场及竞争力调研报告 巽寮湾旅游度假区项目整体定位发展战略 巽寮湾旅游度假区旅游功能区项目开发建议 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 第三篇相关市场调研第三篇相关市场调研 3 13 1 需求市场调查需求市场调查 3 1 1 游客基本特征 珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人员将是项目主要服珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人员将是项目主要服 务对象 会议市场将会成为项目另一经济效益增长点务对象 会议市场将会成为项目另一经济效益增长点 从调查结果的显示和官方网站的统计中可以看出 广东省内的滨海度假区 主要的游客构成主要为当地的市民 因此可以判断 本项目未来的主要服务对 象将来自珠三角地区 而从游客的出行情况来看 家庭型的游客占据了主导性 的位置 同时 随着游客对度假产品认识的趋于成熟 他们对产品档次的要求 也越来越高 所以 从游客的基本特征上分析 本项目未来的一级市场将锁定 珠三角地区的高收入城市家庭游客及在粤工作的外籍人员 通过对游客的职业调查我们发现 企事业员工和私营业主以及商务人员在 抽样调查中占大部分比例 从这组数据中我们看到项目的潜在发展商机 由于 企事业单位和商务人员参加会议旅游的机会较多 而从目前我国的会议旅游发 展趋势来看 会议市场将有可能成为项目未来的另一个主要经济收益点 附游客基本特征调查数据分析表附游客基本特征调查数据分析表 游客居住地调查 游客居住地调查 现居住地现居住地广东省广东省香港特别行政区香港特别行政区其他省市其他省市 比例比例 80 4 2 6 16 97 游客出游家庭结构调查 游客出游家庭结构调查 家庭结构家庭结构单身单身二人世界二人世界三口之家三口之家三代同堂三代同堂 比例比例 27 07 27 07 25 05 25 05 37 58 37 58 10 3 10 3 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 游客职业情况调查 游客职业情况调查 职业职业企事业单位职工企事业单位职工私营业主私营业主商务人员商务人员农民农民公务员公务员 比例比例 29 7 14 95 23 84 1 6 4 24 职业职业服务行业人员服务行业人员教师教师离退休人员离退休人员其它其它 比例比例 9 9 3 10 10 5 3 1 2 游客行为调查 调查结论调查结论 自驾出游是珠三角度假游客主要的选择 夏秋两季是出游选择旺季 自驾出游是珠三角度假游客主要的选择 夏秋两季是出游选择旺季 在对游客的出游行为分析中 我们为使结果更具有科学性和可靠性 以现 场的调研成果为主的同时 结合官方网站一些相关性的旅游游憩信息 最后分 析得出 珠三角地区市民由于经济消费能力上的优势 在省内选择度假多以自 驾或自助的形式与家人 朋友一同出游 而目前的珠三角地区还暂无一处可为 自驾游客提供服务 娱乐和休闲的综合性产品 一些高端的客户群体外出度假 最看重的是个人健康和家庭关系 而这样的调查结果也为我们产品的设计做出 了提示 亲子和康体类的项目应在重点的考虑之中 而在季节的选择上 夏季 和秋季将有可能成为未来项目的两个人气较旺的季节 从调查中我们还获知 在省内度假的游客停留的时间一般约为 2 3 天 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 游客行为调查分析表游客行为调查分析表 出游目的度假专项游客调查 VIP调查结果 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 追求健康 重视亲情 社会交往 商务会议 消磨时间 追求清净 游客出游季节调查 游客出游是否会考虑季节 会 73 不会 27 会考虑季节游客的选择 夏季 秋季 冬季 春季 度假停留时间调查 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 1天以内 2 3天 4 6天 6天以上 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 1 3 游客偏好调查 调查结论调查结论 游客向往生态自然的度假氛围 追求舒适的度假环境 渴望人游客向往生态自然的度假氛围 追求舒适的度假环境 渴望人 性化的度假服务性化的度假服务 游客在度假项目的选择上更倾向于自然与度假区内的和谐 游客对休闲养 生及自然观光产品偏好度最高 这也是目前滨海度假的主要特色及卖点 同时 随着生态环境越来越被人类所重视后 追求生态及自然的空间成为了现在都市 人追求的主要度假特色和需求 随着旅游服务档次的不断提高 人性化的服务 也成为了游客普遍关注的问题 一个舒适的环境可以使他们得到更好的放松和 休闲空间 度假的游客表示 他们需要一个具有文化内涵 有主题的度假区域 而不是一个娇柔造作的经过包装的产品 因此未来项目应在自然 原生 人性 化服务上多做文章 减少不必要的人工痕迹 滨海别墅和产权式酒店会是游客 选择在滨海度假区置业的主要选择对象 虽然目前巽寮湾在大众中的知名度并不高 但大部分的游客还是持期望和 观望的态度 附游客偏好调查分析表附游客偏好调查分析表 对度假区属性的调查 31 25 58 30 75 8 30 12 50 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 娱乐性观赏性舒适性参与性性价比 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 度假产品喜好调查 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 自然观光民俗欣赏康体运动 主题娱乐品尝美食购物 度假区特色偏好调查 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 主题包装文化性生态保护 景观设计休闲设施人性化的服务 滨海置业偏好调查 20 45 5 30 0 公寓套房 滨海别墅 工作式公寓 产权式酒店 其它 项目认知度调查 0 00 20 00 40 00 60 00 巽廖湾大小梅沙金沙滩东 西冲 大甲岛三门岛南澳岛其它 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 1 4 消费水平调查 调查结论调查结论 游客对所热衷的度假地忠诚度高 消费指向集中 住宿和餐饮游客对所热衷的度假地忠诚度高 消费指向集中 住宿和餐饮 是度假游客的主要花费 是度假游客的主要花费 从度假消费的总支出调查中获悉 50001 到 10000 元之间是大部分的纯度 假可以接受的数字 同时他们的消费指向也相对观光游客更为集中 大部分的 度假客如找到一处心仪的度假地 会选择重复进行消费 而不会花费太多的费 用于分散消费 因此他们也是度假区内度假物业的主要置业群体 因为放松休 息是他们度假最主要的目的 由于重视度假区内的生态环境和生活质量的关系 度假客人的消费多集中在品尝美食和住宿上 这也正是度假客和观光客最大的 区别 在调查结果中 人均日消费娱乐 餐饮总和约为 336 元 人均日住宿约为 271 元 餐饮人均日消费费用约为 225 元 消费情况调查数据分析表消费情况调查数据分析表 游客重游率调查 16 67 45 83 29 17 4 17 4 17 一年去一次 半年去一次 每个季度一次 两年去一次 两年以上 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 度假消费支出调查 10001元以上 21 2000 5000 元 29 2000元以内 2 5001 10000 元 48 人均日消费调查 餐饮 娱乐总支出费用 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 200元以下 201 300元 301 500元 500元以上 人均日住宿费用调查 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 150元以下 151 300元 301 500元 500元以上 人均日餐饮消费调查 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 150元以下 151 300元 301 500元 500元以上 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 1 4 度假住宅市场 从人均 GDP 私人汽车拥有量和中高收入阶层规模等若干指标上看 珠三角区域目前 已经具备了在旅游度假地开发第二居所的必备条件 同时 调研显示 珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业 购买力 珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体 并且由于距离和成本 因素 在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角 从珠三角各城市度假物业的客户构成来看 香港客户均为重要的置业力量 香港客户 在珠三角区域休闲置业非常普遍 对于本案度假物业来讲 是重要的潜在买家 本项目具备成为珠三角主要度假居所的潜力 与周边城市交通路网较为通达 并将在 未来几年进一步改善 本案所在地巽寮社会治安状况良好 与整个惠州整体治安水平较差 的现状形成鲜明反差 但如上所述 本案尚未形成健康娱乐 商业 医疗 商务中心等良 好的度假区配套 未能建立作为富人度假胜地的身份标识性和品牌影响 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 巽寮巽寮 RESORTRESORT 中的物业需求和类型分析中的物业需求和类型分析 投资者使用者使用需求分 析 物业类 型 规模需 求时期 本案竞争力分析 旅游度假 客租用 个人 家庭 和团体短假 居住 产权酒 店 度 假公寓 全程度假气氛 高 服务和硬件品 质 绝大多数游客 特别是启动 期旅游和度假客户主要在酒 店或度假公寓中过夜 客户自用个人 家庭 和亲友短假 居住 退休 自住和招待 客人 初期别 墅和产 权酒店 为主 后期为 多种居 住物业 全程度假气氛 稀 缺资源 配套 能力 度假区置业的驱动因素有两 点 一是投资前景 二是对 于自然环境的偏好引发的重 复性度假需求 石化和工 业园高管 租用 珠三角企 业租用 工作地在 40 分钟车程 中长期居住 员工度假 招待客户 企业办事处 别墅和 酒店公 寓为主 全程稀缺资源 安 全性 配套能 力 大亚湾周边未来仍有大量土 地储备 且主要面向石化城 的不同层次需求 相对于本 案有距离上的优势 本项目 优势在于原生态的自然环境 对更高层次的客户和物业需 求 珠三角 地区为 主的全 国投资 度假客 户 本地产业 人口租用 北区配套和 相关产业就 业人口投资 自住 中区和 北区的 公寓和 较少比 例别墅 中后期产业发展推动产业的形成 有赖于区域环 境的成熟和周边产业环境的 改善 产业对于别墅的需求 规模有限 本地高 端置业 者 自用兼投 资 以吉隆和黄 埠为代表的 惠东地缘性 高收入客户 自主 主要 集中在别墅 类项目 别墅为 主 中后期身份标识性 区位 本地中低收入者对本项目的 资源偏好不强 因此置业需 求有限 本地中高收入者入 住本案有赖于项目成熟社区 和高品质形象的形成 新镇常 住就业 居民 自用对资源条件 要求较低 但需要公交 系统的支持 公寓和 普通住 宅 中后期大规模的旅游 新镇 度假新镇中 中高收入的珠 三角客户需求集中在度假公 寓和别墅上 度假区的配套 就业服务人口和传统小镇居 民对普通住宅有需求 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 巽寮巽寮 resortresort 不同使用需求的关键要素分析不同使用需求的关键要素分析 前三位关键需求要素排序使用者使用需求分析物业类型 度假氛围 适度距离 成熟社区 更低价格 安全性 身份标识性 综合服务品质 旅游度假 客租用 个人 家庭和团 体短假居住 产权酒店 度假 公寓 全国投资 度假客户 客户自用 个人 家庭和亲 友短假居住 招待客人 初期别墅和产权 酒店为主 后期为多种居住 物业 石化和工 业园高管 租用 珠 三角企业 租用 工作地在 40 分钟 车程 中长期居 住 员工度假 招待 客户 企业办事 处 别墅和酒店公寓 为主 本地产业 人口租用 北区配套和相关 产业就业人口投 资自住 中区和北区的公 寓 较少比例别 墅 本地人自 用兼投资 惠东地缘性高收 入客户自主 主 要集中在别墅类 项目 别墅为主 常住就业 居民自用 对资源条件要求 较低 但需要公 交系统的支持 公寓和普通住宅 本项目所在地惠州 未来将进一步承接广州 深圳和东莞等城市的产业转移 大亚湾 石化城亦将带动上下游产业和关联产业的发展 本案未来将会面临潜在的企业住宅租赁和 购买需求 洼地效应也使得惠州的投资价值受到关注 惠东缺乏有效供给来满足地缘性的高端客户置业需求 地缘性客户是巽寮度假区置业 的潜在重要力量 惠东现有高端客户是典型的跟随性客户 其规模性置业必须具备以下前提 1 其他城市 尤其是香港的高端人士入住 形成标识性高尚社区 2 必须建立很好的投资前景和追捧气势 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 在教育和医疗等生活配套上逐步健全 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 23 2 供给市场调查供给市场调查 3 2 1 珠三角主要海滨旅游度假区的特点 珠三角海滨类产品分布图珠三角海滨类产品分布图 江门川岛旅游中心 江门川岛旅游度假区资源条件优越 远离城市闹市区 岛上住 宿设施完善 是旅游度假的好去处 但该旅游区的休闲娱乐业口碑不良 影响其在人们心 目中的声誉 珠海有 百岛城市 之称 海滨度假产品数量较多 但大部分的度假产品对资源的 利用度不高 相对城市发展的方向而言 海滨度假旅游也不是珠海市重点发展对象 广州主要的海滨度假产品位于珠江出海口 有最好的区位交通优势与最大的市场 但没有最好的资源 深圳海滨度假产品开发的比较成熟 但在深圳旅游的产业中海滨度假产品尚未占据 主导地位 目前开发比较完善的大小梅沙组团城市化倾向明显 但以高起点 高手笔规划 的西冲作为政府未来开发的重点对象 资源保护良好 是我们未来主要的竞争对手 汕尾位于珠三角最东边 资源条件较好 适合开发海滨度假 但由于当地养殖业的发 展 资源污染严重 市场调研显示 珠三角各城市面向本地休闲自住类旅游度假区 资源水平有瓶颈 覆 盖市场较窄 区域旅游度假 resort 类项目的资源绝大多数属于低档开发 度假功能尚未健 全 珠三角一些海滩空有庞大人流 但没有提供旅游活动 引导消费 一流的区域级旅游 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 度假胜地存在极大市场空缺 调研亦显示 与珠三角居民不同 香港居民短程旅游时出国的比率较高 主要的旅游地为 泰国 马来西亚 印度尼西亚 韩国 澳大利亚 马尔代夫和日本等地 因此 在未来本 案争取香港游客方面 不仅需要重视省内的竞争 亦需要关注国外同类项目 本案属于亚 热带滨海旅游度假 resort 因此在同类市场上面临的主要竞争对手是泰国 马来西亚为代 表的东南亚滨海度假区 本案相对于上述市场的主要竞争优势是距离优势所带来的时间成本和经济成本 地缘 和历史因素所形成的文化习惯方面一脉相承的优势 本案在气候和资源环境竞争力上无明 显优势 但优良的度假氛围和高素质的旅游休闲服务将会弥补此劣势 惠州临近广州 深圳及港澳地区 有着得天独厚的交通区位优势与强大市场支撑 资 源在广东也是绝无仅有 只要合理开发 将来定能成为广东最好的海滨旅游度假区 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 2 2 专项市场调研 3 2 2 1 度假酒店市场 珠三角主要海滨度假酒店 星级星级名称名称区位区位 五星广州南沙大酒店广州南沙 五星 海泉湾酒店区 2 个正在建 珠海平沙镇 四星千帆碧湾酒店下川岛 四星大梅沙海景酒店深圳大梅沙 四星雅兰酒店深圳大梅沙 四星大亚湾假日酒店惠州大亚湾 三星帝苑酒店下川岛 三星小梅沙假日酒店深圳小梅沙 三星金沙湾酒店深圳金沙湾 三星德泽园酒店惠州巽寮湾 三星千帆阁酒店惠州大亚湾 三星得胜宾馆汕尾遮浪 总的来看 珠三角海滨度假酒店主要集中在深圳大小梅沙组团 海滨度假酒店市场情 况看好 入住率较高 五星级的度假酒店数量很少 特别是资源极为优越的巽寮湾海滨度 假区还没有一家五星级酒店 市场潜力很大 但大多数海滨度假酒店受季节影响较大 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 珠三角主要产权式酒店 酒店名称地址 占地面 积 建筑面 积 开盘时间入伙时间客房数量客房面积售价销售状况 丹枫白露 深圳罗湖深南 东路 1001 号 0 48 万 6 28 万 2001 8 292002 12 31294 60 205 10800 售磬 东方银座 深圳市福田区 深南大道旁 6949 5 44298 52003 11 152004 6 30556 42 62 1200085 华乐星苑 深南东路 2017 号华乐 大厦 1996222 东方威斯盐田港 117 57 万元 套 1 期售磬 2 期在售 虹楼 深圳市东门北 路 10 号 1759 513196 2003 年底 108 40 80 10000 三门岛度 假村 大亚湾 雅兰酒店大梅沙 11750219002000 6 12001 4 23196 39 40 5 53 万元 套 超过 60 后已停止 销售 海景酒店大梅沙 11596 3140882000 9 12001 8 31312 50 60 万 元 套 少量客房 在售 产权式酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素 存在着较大差异性 一般来说 位于闹市区的产权式酒店客流量和开房率均可以得到保证 经营状况一年四季均相当良好 如丹枫白露 旅游区产权式酒店季节性明显强于闹市区产权式酒店 淡季旺季分明 受季 节影响极大 淡季的经营只能维持酒店的基本运营 旺季则客房供不应求 经营状况比闹 市区较好 如雅兰酒店 分析目前深圳的产权式酒店业的市场环境 其一 市场消费潜力开始释放 这来源于近几年对外开放和经济发展的结果 一方面造就了一批具有消费能力 的白领阶层 另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念和投资意识 其二 市场氛围已经形成 一方面旅游度假区随着市民旅游消费能力的提高而逐步形 成气候 广大市民对大梅沙等旅游度假区的认同度较高 另一方面投资产权式 酒店这一概念逐步被人们接受 其三 深圳产权式酒店的市场虽已形成 但市 场的制度 法规和秩序却有待规范 而市场的完善在很大程度上是取决于制度 法规和秩序的 客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此 综上所述 产权式酒店在东部滨海地区 具有极佳的发展前景 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 2 2 2 会议市场 珠三角海滨度假区会议产品供给现状珠三角海滨度假区会议产品供给现状 星级名称 出租率价格状况 课 桌式 客源结构 五星广州南沙大酒店 11 月 2 月 80 以上 6000 元 半天 100 人 广州 东莞大 型企事业单位 五星 海泉湾酒店区 2 个正在建 四星大梅沙海景酒店 11 月 2 月 80 以上 2000 元 100 人 半天 盐田区各大企 业 四星雅兰酒店 80 以上1600 元 100 人 半天 深圳市各大企 业 四星大亚湾假日酒店 11 月 2 月 70 以上 4000 元 100 人 半天 壳牌石油以及 附近其它公司 会议配套设施状况会议配套设施状况 星级名称会议设施 五星广州南沙大酒店 两个可容纳 500 人以上的大型宴会厅及 多个多功能厅与会议室 五星 海泉湾酒店区 2 个 正在建 大小会议室 35 间 最大 1800 平方米 可容纳 2300 人 6 种语言同声传译 四星大梅沙海景酒店有不同会议室 8 间 可容纳 20 260 人 四星雅兰酒店6 个多功能会议室 四星大亚湾假日酒店4 个满足 12 60 人的多功能会议室 由于经济的快速发展和区域内诸多企业的落户 珠三角地区商务 培训 高层职业教 育 行业会展 各项赛事等活动所带来的会议市场需求旺盛 珠三角滨海度假区酒店和会 议设施的经营旺季集中在游客量较少的年底 经营状况良好 此时正值个人度假市场的淡 季 庞大的会议市场能够平抑季节性给度假区经营带来的不利影响 目前惠州沿海度假区高星级酒店数量极少 会议需求市场空间巨大 若能把城市会议 地点转移到环境优美的海滨度假区 不仅能增加收入 还能缓解淡季入住率不足的问题 其市场潜力是不可估量的 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 2 2 3 运动休闲市场 运动休闲项目列表运动休闲项目列表 名称名称水上项目水上项目陆地项目陆地项目 川岛旅游区 空中降落伞 小快艇 水上电单 车 水床 风帆 橡皮艇等 沙滩露营 珠海飞沙滩 冲浪 垂钓 海上降落伞 水上 摩托车 香蕉船 橡皮艇等 骑马 沙滩露营等 珠海海泉湾海洋温泉 高尔夫 网球 射箭 攀岩及 沙弧球室等 广州上下横档岛沙滩泳场等骑马 深圳大小梅沙 水上电单车 水上降落伞 快艇 香蕉船 水上蹦极跳 沙滩载人 升空气球等 帐篷露营等 大亚湾游乐中心飞艇 游泳等碰碰车 骑马 溜冰等 巽寮湾旅游区游艇 沙滩浴场 捕鱼等 篮球 网球 烧烤 沙滩排球 沙滩足球 红海湾旅游区 帆板 滑水 滑浪风帆 摩托快 艇 水上摩托艇等 室内健身 沙滩排球 沙滩足 球等 结论 各大海滨度假区运动休闲设施种类丰富 但项目雷同 而且档次偏低 受季节结论 各大海滨度假区运动休闲设施种类丰富 但项目雷同 而且档次偏低 受季节 因素影响较大 旺季游客量比较稳定 淡季大部分水上设施处于闲置状态 开发出高档的 因素影响较大 旺季游客量比较稳定 淡季大部分水上设施处于闲置状态 开发出高档的 时尚的 健康等运动项目符合市场需求 时尚的 健康等运动项目符合市场需求 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 2 2 4 高尔夫市场 广东主要高尔夫供给表广东主要高尔夫供给表 名称规模特色球洞 入会价格 个人 公司 个人套票 平时 周末 经营方式配套 观澜湖高 尔夫 占地超过 10 平 方公里 世界规模最大 汇集五大洲球场 风格 180 洞 金卡 55 万 商务通 26 8 万 1000 元 1300 元 不接待非会 员 酒店住 客除外 五星级酒店 豪宅 会所 等 中山温泉 高尔夫 750 亩 内地首家现代化 俱乐部 36 洞 35 万港币 个人名义 680 元 1480 元 公功假期不 接待非会员 温泉酒店 浴池 网球 场 游泳池 等 雅居乐长 江高尔夫 3600 亩 毗邻长江水库 景观优美 36 洞 五星级酒店 会所 别墅 等 东莞峰景 高尔夫 5000 亩 场环绕于群山之 中 36 洞32 万 35 万 750 元 1250 元 开放式 度假酒店 会所等 长安高尔 夫球会俱 乐部 1500 亩 球场依山而建 背衬莲花山 27 洞20 万 21 万 720 元 1320 元 只接待会员 度假酒店 疗养中心 高尔夫学校 等 深圳高尔 夫俱乐部 2065 亩 国内最临近香港 的高尔夫球会 27 洞 个人会籍 60 万港币 1000 元 1800 元 会籍已满 只售二手 卡 会所 餐厅 等 深圳世纪 海景高尔 夫 2000 余亩 深圳唯一山地海 景球场 18 洞28 万 30 万 730 元 1030 元 开放式 酒店 游艇 会所 别墅 巽寮湾旅游度假区在战略目标上是要实行旅游与地产的双丰收 其中房地 产是未来收入的重要来源之一 实现房地产终极价值的实现需要有全新的理念 以旅游来带动地产就是最明智的选择 高尔夫目前作为一项贵族休闲运动 不 仅拥有巨大的客源市场 更重要的是能提升度假区的形象与档次 优化环境 实现土地价值的升值 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 2 2 5 海滨度假地产市场 目前珠三角的海滨度假地产主要集中在深圳东部的盐田区 从其开发的方式来看 可以分为三类 1 普通住宅 这类物业主要集中在盐田港后方 沙头角和大 小梅沙 附近 以居住为主 间隔多样 多层商住物业单价在 4500 6000 元左右 而高 层商住单价在 6000 9000 元之间 2 酒店式 公寓 盐田区因海滨旅游业日渐兴旺 各房地产开发商瞄准 时机 掀起了东部沿海的酒店式公寓的热潮 但其自然资源的稀缺性 注定此 类物业的价格较高 一般售价在 10000 元 平方米左右 未来还有此类项目陆续 发售 就销售情况显示 此类物业已越来越受到深港消费者的青睐 3 别墅 盐田别墅多为临山 临海而建 自然景观是其最大的卖点 一般结合度假和山景海景概念来进行营销推广 均价在 13000 元 平方米左右 结论 结论 1 1 对比旅游度假地产与市区普通住宅不难发现 旅游度假地产在市场上既对比旅游度假地产与市区普通住宅不难发现 旅游度假地产在市场上既 受到欢迎 同时拥有比普通住宅高出几倍的价格 受到欢迎 同时拥有比普通住宅高出几倍的价格 2 2 惠州优越的海滨旅游资源为地产的开发提供了良好的条件 只要能实现惠州优越的海滨旅游资源为地产的开发提供了良好的条件 只要能实现 旅游业的开发计划 度假地产将势在必得 旅游业的开发计划 度假地产将势在必得 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 33 3 市场规模预测市场规模预测 3 3 1 市场规模预测 预测前提预测前提 近期内周边地区 省市的经济继续保持增长 社会保持稳定 近期内不会发生大面积的灾害性疾病 预测期为 巽寮湾滨海度假区 新增投资项目建成并投入营业后五年 游客市场结构划分游客市场结构划分 市场分级市场分级游客结构游客结构 一级市一级市 场场 珠三角地区中高收入居民和港 澳台在粤工作人员以及外籍在粤工作人员 二级市场二级市场华南地区和到广东省内旅游的外地游客 三级市场三级市场国内外其它地区 市场规模预测模型 市场规模预测模型 目标市场总量喜欢滨海度假的游客比例本项目的吸引力系数 一级市场所 占比重 4287 21 40 16 74287 21 40 16 744 24 44 24 68 24 68 24 80 80 计算数据说明 计算数据说明 1 1 根据全国第五次人口普查公告 珠三角常住人口总量约为 4287 21 万人 参考 广 东省统计信息网 和 南方日报 2004 年 1 月统计 广东省目前境外专家和港澳台专 家共 16 7 万人 2 2 根据 中国中产阶层调查报告 和广东省统计局 2004 年最新资料 中产阶层占珠三 角地区常住人口总量的 40 3 3 在普查的过程有 表示对滨海度假感兴趣的游客的比例为 44 24 3 3 从市场调研数据计算得出 有 44 24 的游客对本项目表示感兴趣 而有 47 47 的游 客表示不一定 而这其中主要的原因是游客对本项目的认知度不高 通过我们的经验 判断 这其中有 5 成的游客将会成为我们的潜在市场 因此对于吸引力系数 我们共 取 68 24 作为我们的运算的参考数据 4 4 根据我们的行业经验判断 一级市场占客源市场总量中的 80 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 客源市场总量规模预测客源市场总量规模预测 4287 21 40 16 74287 21 40 16 7 44 24 68 24 80 653 44 24 68 24 80 653 万人次 万人次 旅游产品生命周期内的客源市场总量约为旅游产品生命周期内的客源市场总量约为 653653 万人次万人次 平均年游客接待量预测 平均年游客接待量预测 巽寮湾旅游度假区项目建成后五年的平均年游客接待量为 巽寮湾旅游度假区项目建成后五年的平均年游客接待量为 653 5 131653 5 131 万人万人 上文所述的市场总量指的是项目建成后五年内巽寮湾旅游度假区所面向的 市场总量 根据旅游行业发展规律及项目目标市场占领方略 我们计划分五年 以一期建设完成为第一年 逐步消化现有的市场规模和需求总量 根据行业 经验判断 综合珠三角市民出游的增长率 我们判断市民度假的增长率低于总的 游客出游增长率 因此市民的度假出游增长率约为 5 5 由此得出该项目的开业 后五年客源市场数据如下 依据公式 依据公式 X X 1 05X1 05X 1 051 052 2X X 1 051 053 3X X 1 051 054 4X X 653653 巽寮湾项目市场规模年度预测表巽寮湾项目市场规模年度预测表 建成后年份 年 建成后年份 年 第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年 游客量 万人次 117117123123129129136136142142 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 3 2 设计日参数 Design Day 景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所决定 根据项目初期 所做的专项市场调查 预测新计划实施后的市场需求量 结合每个项目的特点 提供新增 项目的设计规模参照 市场需求预测 项目设计日参数 项目设计容量 ECU Entertainment Capacity Units 方法 是国际先进的测算旅游娱乐项目设计容 量系统 其目的是为娱乐项目的设计规模提供参考 主要方法是通过基准年的游客量 推 算两个主要参数 设计日参数 Design Day 设计单位参数 Design Unit 最终为娱乐 项目的建设规模提供可参依据 简单地来讲 便是依据市场调查的结论 综合考虑项目的目标游客属性 项目的自身 容量 项目的市场吸引力以及项目在整个开发计划中所起的作用等因素 确定每个项目合 理的设计容量 设计日 Design Day 参数 指的是设计项目规模时参照的日游客量 对于一个新的 开发计划 可以参考类似的项目来确定设计日参数 也可以利用比例法来确定 在此采用 比例法来确定 3 3 2 13 3 2 1 基准年游客量基准年游客量 取所有项目基本实施的第四和第五年值为设计基准年 由此知基准的年游客量为 139139 万人次万人次 年年 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 3 2 23 3 2 2 设计日容量参数设计日容量参数 参数计算前提 参数计算前提 每年的 5 10 月为巽寮旅游区的旺季 旺季游客量占到全年游客总量的 80 中区设计日容量参数中区设计日容量参数 中区作为旅游区内的大众游客的主要目的地 近 80 的游客都会在此停留 因此得出 中区这段时期的日均游客量为 1390000 801390000 80 80 180 80 180 天 天 49424942 人次 人次 如前所述 中区的主导产品类型为度假类旅游产品 其在旅游资源基础上构筑的完美 度假吸引力在旺季的 6 个月里保持高强 所以其日均游客量即为设计日容量参数值 即 49424942 人次人次 天天 北区设计日容量参数北区设计日容量参数 与中区相比 北区的吸引力则相对较小 其在旺季接待的游客量会占到全年游客总量 的 80 按照项目吸引力 预计会有 10 的游客把北区作为必游地 同理可得出北区的设计 日容量参数值为 1390000 80 10 180 天 617617 人次人次 天天 3 3 2 33 3 2 3 项目设计容量项目设计容量 住宿设计容量参考住宿设计容量参考 根据市场调查结果 产品设计方向和区位环境等因素的影响 到达巽寮湾的游客都会 在整个片区内至少留宿一晚 所以整个巽寮湾度假区住宿设计容量总数约为 1390000 801390000 80 180 180 天 天 61776177 张床位张床位 餐饮设计容量参考餐饮设计容量参考 按照旅游区里游客的就餐频率为 1 小时 人 景区中晚餐营业时间均可设为 3 小时 可 得出 中区餐饮设计容量约为 4942 3 16471647 个餐位个餐位 北区餐饮设计容量约为 617 3 205205 个餐位个餐位 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 3 43 4 产业定位研究产业定位研究 最终形成大旅游产业的发展目标最终形成大旅游产业的发展目标 国际成功案例共同揭示 一流滨海旅游度假地为谋求可持续发展 均形成了深具竞争 力的大旅游特征 大旅游是国际一流旅游度假胜地发展的必然结果 一流 resort 在一流的 海滨资源条件下 根据市场需求提供多种旅游度假活动组合 力求延长游客逗留时间 增 加消费及重来可能 定期更新旅游项目 保持新鲜度 灵活利用不同旅游产品 吸引多层 面游客 减低季节性及波动性 游客重复光顾率高 逗留时间长 围绕旅游业性形成特色 产业群 常住人口和就业人口逐步增长 最终成为新城 产业发展带动居民财富水平提高 和城市繁荣 本项目的大旅游产业 主要分为旅游业 旅游配套产业和旅游关联产业三个层次 其 中旅游业将围绕游客的旅游度假需求展开 并结合市场偏好 逐步推出具有持续竞争力的 项目 配套展业主要是宾馆 美食 折扣店 观光渔业和农业等 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 旅游产业旅游产业配套产业配套产业 海滨 golf 海滨温泉 海滨 SPA 工艺品 纪念品销售市 场 民俗生活 民俗表演欣赏 生态公园 水族馆 主题公园 电影世界 滑水 帆船 世界工厂 展览馆 摩托艇 降落伞 冲浪 游艇 潜水 射箭 海钓 骑术中心 跑马场 热气球 小型直升飞机场 海滩浴场 旅游地产 主题酒店 青年旅馆 家庭客栈 特色美食街 品牌折扣店 免税商店 观光农 渔业 绿色农产品 在关联产业中 经过前期产业研究和筛选 确定了 9 种很有发展机会的产业和 5 种有 一定发展机会的产业 很有发展机会的产业很有发展机会的产业得分得分有一定发展机会的产业有一定发展机会的产业得分得分 与旅游有联系的创意产业 18 服装 12 5 集体培训拓展 16 制鞋业 12 5 政务 商务会议 15 5 特种种植 11 体育服务 15 5 与本地产业基础有联系的创 意产业 10 5 特色农产品开发 14 体育研发 10 科普教育 14 个人学习 13 5 医疗保健 13 5 新产品 技术发布展示 13 5 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 第四篇资源条件分析第四篇资源条件分析 4 14 1 区位交通条件区位交通条件 巽寮旅游度假区位于惠东县巽寮湾 即东经 114 48 北纬 22 40 处 大亚湾东部 毗邻香港 深圳和中海壳牌石化城 海路距香港 43 海里 距深圳 41 海里 距中海壳牌石 化城 12 海里 陆路距 324 中道 7 公里 距深汕高速公路白云出入口 21 公里 距惠州 78 公 里 目前巽寮旅游度假区主要依靠单一的陆路交通与外界发生联系 但正在规划中的沿海 高速将从该地区腹地穿过 这将有效地解决旅游度假区未来大规模游客进入的交通问题 同时海上穿梭巴士的贯通将极大地丰富游客进入条件 陆路交通图陆路交通图 内部交通及水上线路图内部交通及水上线路图 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 4 24 2 气候条件气候条件 巽寮湾气候宜人 春秋相连 常年无冬 夏无酷暑 干湿季分明 属于亚热带海洋性 气候 平均气温约21 8 年降水量超过2000毫米 适合旅游的天数约为300天 但冬季气 温较低 每年适合下水的天数为200天左右 在该区域冬天和夏天形成明显的淡旺季 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 4 34 3 旅游资源现状旅游资源现状 北区资源现状 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 中区资源现状 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 南区资源现状 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 4 44 4 旅游资源评估旅游资源评估 一 总体要求 一 总体要求 1 按照本标准的旅游资源分类体系对旅游资源单体进行评价 2 本标准采用打分评价方法 3 评价主要由调查组完成 4 评价体系 本标准依据 旅游资源共有因子综合评价系统 赋分 本系统设 评价项目 和 评价因子 两个档次 评价项目为 资源要素价值 资源影响力 附加值 其中 资源要素价值 项目中含 观赏游憩使用价值 历史文化科学艺术价值 珍稀奇特程度 规模 丰度与几率 完整性 等 5 项评价因子 资源影响力 项目中含 知名度和影响力 适游期或使用范围 等 2 项评价因子 附加值 项目中含 环境保护与环境安全 1 项评价因子 5 计分方法 基本分值 评价项目和评价因子用量值表示 资源要素价值和资源影响力总分值为 100 分 其中 资源要素价值为 85 分 分配如下观赏游憩使用价值 30 分 历史科学文化艺术价值 25 分 珍稀或奇特程度 15 分 规模 丰度与几率 10 分 完整性 5 分 资源影响力为 1