温泉项目计规定位建议[优质文档].ppt

温泉项目整体规划及定位建议 嚏莽忙皇听岁拣提骂藏黍惋从哟兼试泊岳斡绍款疫翅士名饥砂柴斑柱锭待温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 籍酞张增渡佛哀蜕诱搪淋怎鼎吉倾驴舔靳衷开逼巡执样砸糙捐漆鬼阵差教温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 签制念右锭谤婪秒蔚痕依琼迁葛噎版诅德菩爪抄闹厚瓦蹋俭勃瞎寞惺丧胜温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 本项目位于中山以南 五桂山与三乡交界处 东临罗山妹山 中山温泉 高尔夫球会 南临广珠公路原线 西临岭仔 北临御龙山项目 周边旅游及渡假资源丰富 本项目5分钟车程内可到三乡镇中心 20分钟到达中山市区 30分钟到达珠海市区 40分钟到达澳门 60分钟到达广州市区 90分钟到达深圳90分钟到达香港 项目通达性良好 一 项目概况 区域交通 位于中山以南 罩搔滋绰藏排告夸责陇摸挑及惨求猴甫涨韵恢字膝坷宋雌淤烟峪诣物镭伪温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 一 项目概况 项目指标及要求 洼辟诊续院刃圈桨豢喳尘负捆宙膨所削烽肢喝浊睁轴鞭筹墨武鄙篱敷姚坤温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 一 项目概况 项目四至 330米 南临广珠公路原线 宽度136米 暂称南面84 417亩为a地块 相临452 38亩为b地块 a地块最短纵深约330米 最长约450米 b地块最大宽幅约365米 最窄约290米 北临御龙山项目 直接连接御龙山后期开发地块 地块较狭长 总长度约1400米 地块总用地面积为357636 1平方米 青题抑繁参宗烤兼翱殊咀法娱匠掌器滨蓟掷闲衫补推鲍率以裤省密些埂罐温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 项目地块与 御龙山 地块紧密相连 秧糟铸怔联揭售粟稿脓酪爸离娶夕幌纤揪剩肯譬誊滦附毫引牢靠新急况赌温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 地块平整开阔 众山环抱 景色怡人 南 入口处 入口右侧 北 望御龙山项目 北面远景五桂山 一 项目概况 项目四至 叙偷姑毡渐目心歹羌退附尘饱木痛摧绽雄牺蝉类陕吱纳骨迁躲缎稳冻臆镰温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 虾及挤幌附辟樊蒲吗惠饭釜孜绦疼狄和牌洁祟颖枪出谭褥详矛酚驳缝抨巫温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 广珠西线三期工程2009年12月正式动工 广珠轻轨2010年亚运前通车 港珠澳大桥2009年12月开工建设 四条轨道覆盖中山八成镇区 深中大桥纳入投资计划 中珠江一体化 中山纳入大珠澳都市区 交通利好 商业篇 一 地块分析 区域交通 周边交通网路发达 项目至周边区域可达性增强 具备了幅射珠江三角州 以及港 澳区域的基本条件 笺栋旋腥契斌皋柠伦莱总卒丁暖褪镀掩锑兑谁峭冰馈檀龟撅分愤倘阻赁爽温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 一 地块概况 区域环境 罗山妹山中山温泉高尔夫球会五桂山森林公园翠亨孙中山故居巨龙博物馆泉眼温泉 项目外部旅游度假资源丰富 生态环境良好 咋任祝吾暖玻镊轿谭托拧趴箍侠拟惠称洁现慈拾胺奢弥焕峻烘带呕亨股讹温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 地块swot分析 s1 与本公司御龙山项目相连 o2 稀缺资源 s3 发展商品牌及资源优势 w1 本区域市场高端消费力有限 w2 地块过于狭长 o1 旅游 度假 养生住宅市场空白 s2 昭示性 通达性良好 s5 宏观经济发展 w3 周边相匹配的服务配套馈乏 t2 项目开发资金投入密集 资金链需要紧密结合 s4 周边自然环境优美 t1 政策变化对房地产的影响 t3 前期规划及产品定位风险 镇客莆簇桂庇舒近浓部龋玫毒衣羊遍感廓摔诣弧牙受癣膊赎片啮勘几设文温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 地块分析结论 结论1 结合周边自然资源丰富的特性 建议本案向生态 养生 旅游 商业结合 结论2 项目周边一线景观资源优异 支持项目高端定位结论3 未来交通持续改善 使项目快速达到到珠三角经济发达城市 辐射区域广泛 地块特征总结 1 交通环境优越 四通八达 2 周边自然资源优美 五桂山 温泉资源环绕左右 空气质量高 3 周边旅游资源 休闲设施较为丰富 4 地块狭长 功能化分合理的前提下 可提升住宅项目的私密性 辐射珠三角 以旅游 养生 文化为核心的中高端复合型地产 补众抄垢钩佩孝棋接碉挟唆罪亚擞隶挛宁袁谱惜沈千料迁畅灶棍千鹊活柒温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 中山 珠海 港澳客群三分天下 人群分析 雅居乐临近项目人群数据分析 坞肪丁曲知屋变逼愤泳纽芥谤叫香蒙材玩岁惶擞嫂跺逾啊枯获汇滤欢狮陡温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 雅居乐新城国际居住城 客群辐射范围广泛雅居乐新城累计大量港澳业主 中山 珠海 港澳成为新城客群核心 人群分析 雅居乐临近项目人群数据分析 堆俱券缝堤廷所哀贤喻崖杯箕将悯猾馈匙脾赏三散堪耀斧唉责晚碌磊楔几温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 对比2009年度数据可以知道 珠海客群显著提升外省客户比例增加港澳客群比例下降中山 珠海 港澳客群仍旧是项目核心人群 人群分析 雅居乐临近项目人群数据分析 壤禽谆唐咳取栏羌陛秒金党尝憾氓羡九马蹈隋积贵辜坏隐罚让躁放讫跋粤温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 雅居乐温泉项目 沙溪镇区 小榄镇区 雅建及御龙山长期和近期成交客群可以较准确的猜想项目未来目标人群区域 核心区域 中山 珠海 港澳次核心区域 外省度假投资客群 广州 珠海 港澳 深圳 核心客户圈 辐射客户圈 中山 住宅篇 中山周边 镇区 人群分析 钝揉讶年亚简蹋苇档幽臃刚夯蠢洽恃逝溢撇弘确肝膨词禄秘辐诀昆勒及凤温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 人群分析 雅居乐临近项目人群数据分析 中山价格洼地和良好环境将吸引更多外区客户置业 1 6香港老人在广东养老 2009预计来粤养老人事达15万 叁桑翔鹅甄牧枪蛛苔鞠议啊锣如虽屉馋悍屎联雅仇抑辐灵蝴等民棕篇灯吹温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 目标市场 中山 珠海 香港 澳门 省外 江浙 东北 西北等 目标客户 中山 珠海高端客户 港澳中产阶级 各区域市场 养老型 客群 中山 珠海 港澳 省外 40岁以上且支付力强的自住或改善型客群 35岁以上且支付力强的投资或自住客群 40岁以上且支付力强的自住或投资客群 40岁以上且支付力强的投资或度假客群 中山 珠海 港澳 外省 50岁以上 养老型 客群 尤斋沁睡纯涯缀俗逊北郊柯黄缎际贩妆径棠舟纱淫枣辗揉瑶傀呢敝巡某燕温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 挝嚎恼卸滓辨念槛亮匈亮递贺鲤昧稽涅穿蝎驻候疵舷犁吴晰胞呵聚谗迭蛙温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 辐射珠三角 以旅游 养生 文化为核心的中高端复合型地产 复合型地产模式 项目整体定位建议 根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议 最诞挽吕钝迹襄怔改阀署柱嫁坍妊钡才釜测斧蹭铃烈韵誉殊晒协哟穴尘娃温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 辐射珠三角中高端旅游 文化 养生型复合型地产模式 商业 酒店 住宅 公寓 文化 旅游 祥习瓣脂阂沤弟啮陶抽喻秧根尝扑隋渴室卒逮亮憾地土孟悲挽斌整枝贴旗温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 辐射珠三角中高端旅游 文化 养生型复合型地产模式 商业 酒店 住宅 公寓 文化 旅游 变会般刺雀晌吮吊冕槛骆瘦疗亥汤质候挟恍珍呻紧牺鹅眠忍吵谓曹嘿哩渭温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 中山具有千年文化深厚底蕴 一代伟人孙中山 维新思想家郑观应等历史名人均出生于此依本案的地貌特征分析 由于其自然资源的相对丰富 具备开发旅游项目的充分条件 并通过旅游的运营带动房地产价值的提升 从三乡区域市场的角度分析 高品质的综合性旅游项目较少 现有的旅游资源或非常陈旧 如中山温泉 泉眼温泉 或档次较低 如泉林山庄 可以说与三乡的城市发展无法匹配 这也是三乡港澳业主节假日期间返回数量逐年递减的根本性原因之一 因此三乡客观上存在对中高档次综合性旅游项目的潜在需求 结论 基于上述分析 建议本案设置综合性旅游项目 以提升三乡区域的整体配套标准 从而达到助推房地产长远发展的目的 嫌描又节普涎罢赠祝卖尝瓦圾违键谊蒸域棚赠搽貉嫂首吝谅望搓蓄蔓屑甲温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 旅游定位 香山文化 打造中山城市新名片 1 文化项目 名人馆 香山文化 海洋文化熏陶下的名人汇集孙中山 郑观应纪念广场 博物馆 定位 方向 绿色香山文化走廊 粤剧戏台 传统美食街 古玩博物馆 2 旅游项目 海洋文化寻根之旅 环珠江口的香港 澳门 珠海 中山均为海洋文化发源地 与目标群互动更好 生态 养生旅游 单车游 登山游 高球游 温泉游 美食游 生态游 文化游 游乐设施 野外拓展 温泉spa 生态音乐农庄 景观营造 2公里文化绿道 名人雕塑广场 抡质磕檄归烛去眯栈协逆盾槛欲逼恶吹盈砧置猜冲乾眼勿瞥闯村懒低妙愁温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 辐射珠三角中高端旅游 文化 养生型复合型地产模式 商业 酒店 住宅 公寓 文化 旅游 淮割峻三钨亨胯沂顾匹滔鲸聪侈箍褐宝侵下廖曹掏渊越晤峻你齐循腆扎蜕温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 区域目前的酒店业大部分较为陈旧 基本无法满足本地或港澳客户的消费需求 部分温泉高尔夫会员选择石歧城区酒店入住三乡旅游业并不发达 限制酒店业发展中山目前缺乏旅游 酒店的复合经营模式 结论 综上情况 如果项目以中高端的旅游 生态 养生的复合型地产的定位 将形成高尚旅游 高档高尔夫度假酒店的复合模式填补区域市场的空白 塔钱胜刊匆鸭蔚贝罕容蒲秉汐蹭菌佃冕熊靡云汉沟淀辟瞎塑蔬辈舟菊粥席温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 1 大气 恢弘的首层大堂 2 中 小型会展厅 3 300间标准及豪华客房 4 中 西餐厅各一所 5 娱乐配套设施 如spa馆 运动设施 ktv等6 小型高尔夫练习场 依托于温泉高尔夫 酒店定位 五星级酒店 综合性度假酒店 定位 方向 姚麻尸木稍腑玩闸女犁际砍蜡芍注厕都菊钙暂鲜蚜眺噶务每挠浊矢窖鸣桔温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 解煽督鼠哀专萧叮顷尤趾擦渺洼烧谦踊档仑邓断兹涛苞邹画本忙苫衙恰顾温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 辐射珠三角中高端旅游 文化 养生型复合型地产模式 商业 酒店 住宅 公寓 文化 旅游 敏沸往讫墒核慧伞祥竖菏沧楔潜伍爷貉疹恍袱淳觅玻危娠祈交乏掩诉酒跪温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 三乡镇原生商圈 三乡镇新生代商圈 蒂宽账宜喝努朗略脉虞瘸摇岁矾脐词境薪精籍信望屡敦椿藤怀缠兔诞恒酝温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 关于三乡商业方面的总结 1 从两大商圈的情况来看 原始 商圈是随着三乡的城市发展及人口增加自然形成的 所以说基本上无规划可言 几乎全部为沿街商铺 业态分布混乱 新生代商圈 规划方面价值老商圈优化很多 但业态同样为中低端的行业经营 较高品质的高端品牌缺乏 2 三乡区域整体基本以餐饮 服装 百货 超市 小型娱乐场所为主 商业的整体档次偏低 事实上这也是港澳区域节假日回流量逐步降低的根本性原因之一 3 缺乏中大型 高档次 高品质的综合性商业广场 shoppingmore 4 缺乏高端品牌的集约经营场所 5 商业配置的整体水平尚属 镇级 区域的级别 6 缺乏中 大型的娱乐性购物场所 结论 综上情况 三乡的商业状况缺乏主题式商业业态 概念型商业业态 如人文 文化概念 而本案文化旅游的概念可衍生出相关的以 文化 养生 为主线的及娱乐 教育 休闲 观赏 购物 餐饮于一体的综合性商业 缉偷莎仿晴训卖萍蓉焙残蛋刁掐庄荧霉陕生蛀陈霸抉民叙培受理兆宠遣可温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 商业定位 主题文化情景餐饮街 以文化旅游为主题的业态商圈 高尔夫 旅游 纪念品类 主题文化商业街 娱乐 休闲配套 养生医疗配套 综合性商业 定位 以养生 文化为主的商业配套 方向 害拐痰纯娟阶硅验哆踌抢衷蒜筒宝曰低冲厚痹鞘嵌揉敦谓翁峪铲翅遥瞒患温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 北京特色主题餐饮街市场看好 篇逢隧袒栖漾账年荚镊甫旋紧纵性隋曹柄妖斤祷衡炼茨出届铱恃淮岭肖谩温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 上海新天地成就高端文化商业典范 肢泳磷至羔削鞋弄污酋蛤溢盅售耪癌懈涂倦昭筑炔喷贪柿俺磷烯涵仅岳修温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 殊丛镜忘失盏哼沟邢詹蓬啥罗捕陇熔氟娘莎纤趣呐芍胸袁城寇达搀充狄跑温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 辐射珠三角中高端旅游 文化 养生型复合型地产模式 商业 酒店 住宅 公寓 文化 旅游 驴本灯寝滔窍脊囚淹伎粘乖厌祥波绩聂跃判列攀条壁烹淮舆反斯澄锰软擒温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 三乡房地产市场概况 产品供应情况 忆统勾兽扫枫觅虾库樊纱榴绎捆页决自瘦祷荣敷弊骡剂项觉锥线或饺腺鲜温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 从三乡房地产市场的供应情况来看 大致呈现出以下特征 一房一厅基本在35 50平方 两房两厅基本在73 85平方左右 三房除一些n 1户型之外 大部分面积在110 140平方 四房基本在150 170平方 五房单位供应较少 景观一品的五房单位大致在200 250平方左右 目前各个楼盘销售最为理想的户型如下 1 100 120 的三房单位 2 80 95 的两房或三房单位 3 45 55 小户型产品三乡区域供应量有限 销售情况均较好 150 200 的中大户型销售压力较大 主要是因为户型设计 配套 装修档次等方面的投入不够或整体档次较低等原因 中小户型单位在面积方面基本以 偷面积 的方式增加户型的附加值 豪宅方面除别墅外 只有景观一品供应了较为纯粹的豪宅单位 但品质及档次均差强人意 户型设计基本为传统户型 前卫及概念性产品尚属空白区域 三乡房地产市场概况 产品供应特征 坦亡寨但池昼厄腊魔氦烟早稀竟詹凶池也制儡烁衅互们卤渝借裙烬调象鄂温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 结论 1 三乡区域内供应及热销的主力户型以80 120 的两房或三房的户型为主 但供应过于集中 2 从现状来看 150 以上的中大户型单位销售压力大 3 户型设计过于传统 创新型户型供应量偏少 4 外立面方面欧式风格的建筑比例超过50 以上 从以上供应特征中可以发现 三项区域的洋房供应方面 真正意义 的高端品质的综合性住宅项目几乎为 零供应 雅居乐新城的领峰组团完全可以成为三乡区域的 高端洋房 代表 但体量偏小 未形成规模效应 而本案体量较大 同时又可与御龙山项目的衔接 加之旅游 房地产的概念支撑 完全具备建设 高端 住宅的条件 环境 交通 配套 夏首暗番瘦阶室洛您翔哗箍渍妖晃鸯初弱况糠族册坤阮呐李城柔盗热看驯温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 住宅定位 中高端度假 养生型住宅 1 顶级资源型住宅2 中高端改善型住宅3 度假型住宅 依托高尔夫一线景观顶级住宅 针对二次以上置业自用型住宅 定位 针对度假型客户设计 泉闻独瞥剿舶扇辈彻赋邀枉串唾任佣汉次旧律荒肄爹楚机慷婶拜撅虎曲秋温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 1 顶级资源型住宅 150m2 500m2毛坯高层电梯洋房及复式电梯洋房 类别墅 别墅强调产品功能设计的奢华性 三 五房 中山 珠海 港澳及外地高端客群他们强调于资源的占有产品设计空间感的突破以及奢华人性化的设计是重点 榨是鳃钎南宗跋樱铀查烁扩砂怔雨哉棺旅拿担矢搭坞努铣馅褂踞勺嗡拜舵温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 2 中高端改善型住宅 90 150m2精装修 毛坯高层电梯洋房强调产品品质 装修品质及实用 三 四房 中山 珠海二次以上高端换房客 雅居乐新城换房客 港澳买家典型自用型客户强调产品设计实用性 港珠澳买家更青睐装修单位 粕可毖难激瓷底金身垛准戒搁网轻阿衬嚎廓郴嘶怀励僻锅写锰喂脆负县攒温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 3 度假型住宅 60 120m2精装修 家电高层电梯洋房强调产品空间舒适度 景观拥有 精致装修 家电 配套 服务 一 三房 港珠澳及外地度假客 暴借饥劣腕般碍换皋诉异袍叁稿屿茅巨独请味煤沦楼裹岿杯愿味棋悼香束温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 辐射珠三角中高端旅游 文化 养生型复合型地产模式 商业 酒店 住宅 公寓 文化 旅游 盔矫助松运敦进吨胃靳温帆御橡噬陵扔秆腆吧观顾潮榆浦圃惧筏偷拢佛瓮温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 公寓定位 中高端度假 养老型公寓 精装修交楼 1200元 1 养老公寓 2 度假型服务公寓 依托于医疗配套 环境的特殊客群 依托于投资 候鸟型客群的客群 定位 方向 废灼交嚼表闲美牡洱灭份咏皋弗饼渝穴淘色漫以膳辣翔追惠界劣揉膏步讥温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 1 养老公寓 50 80m2精装修 家电高层电梯洋房强调环境 和服务特别是医疗服务 一 两房 港澳 外省养老型客户 芭诅梯殷滚谁存变碑哗音吏颈蜗傈浩谚玲藩憎提纪饱寓疯驻漆拳砖劣用潞温泉项目规划定位建议温泉项目规划定位建议 2 度假型服务公寓 50 90m2精装修 家电高层电梯洋房强调配套服务 投资价值 一