市场“农改超”开发建设项目可行性研究报告【整理版】.doc

目 录第一章 总 论41.1 项目背景41.2 可行性研究的依据和范围71.3 区域概况81.4 项目建设的必要性及有利条件101.5 主要技术经济指标171.6 主要研究结论18第二章 耒阳市房地产市场现状及预测212.1 综述212.2 现有房地产市场的现状及存在的问题212.3 拟建项目对整个市区建设的作用222.4 房地产业发展的预测22第三章 项目选址与建设规模263.1 项目选址26第四章 土地管理274.1 土地占用274.2 土地利用27第五章 工程技术及初步方案285.1 自然地理条件及设计依据285.2 规划原则295.3 规划定位：295.4 规划空间结构295.5 规划功能结构305.6 规划总平面布置305.7 给水规划315.8 排水规划335.9 电力规划355.10 电信规划365.11 环境卫生设施规划375.12 园林绿化375.13 结构方案及主要材料用量375.14 工程管网38第六章 组织机构及定员466.1 组织机构466.2 岗位定员466.3 公司人员工资、福利、办公费用预计46第七章 环境保护与节能及外部协作条件477.1 环境保护477.2 节能477.3 外部协作条件48第八章 项目招标498.1 编制依据498.2 项目招标类型498.3 招标范围498.4 招标的组织形式498.5 招标方式498.6 项目招标的基本情况49第九章 建设进度计划安排51第十章 总投资估算5310.1编制说明5310.2估算依据5310.3主要材料来源5410.4资金来源5410.5总投资估算54第十一章 耒阳市房地产市场项目分析评价5611.1房地产市场总体发展态势5611.2耒阳市房地产市场供求分析5711.3房地产市场价格分析5811.4 消费者群体分析6011.5耒阳市房地产市场调查资料汇总6311.6耒阳房地产市场调查总结:7111.7 项目用地周边环境调查7211.8 地块交通条件调查7211.9 周边配套调查7311.10 项目优势7311.11 项目劣势错误!未定义书签。11.12 项目机会7311.13 项目威胁773第十二章 投资经济分析7712.1本项目的经济评价7712.2 财务评价78第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1项目名称耒阳市蔡子池市场“农改超”开发建设项目1.1.2项目承办单位概况单位名称：单位性质：有限责任公司注册资金：7000万元法人代表:单位地址：1.1.3 公司简介万元集团简介：万元置业集团有限公司（简称万元集团），是一家经国家工商行政管理总局核准成立的集农业、能源、旅游酒店、房地产、金融、商业等产业于一体的无区域性集团公司。集团总部现已迁湖南长沙国贸大厦，现有职工两千多人，其中大专以上学历108人，研究生和高级技术职称25人。资产过6亿元，年销售收入过20亿元。公司下设农业事业部、旅游酒店事业部、房地产事业部和能源事业部，确立了以油茶基地及深加工、旅游酒店为企业发展战略长线，以房地产开发为企业发展战略中线，以贸易为企业发展战略短线的战略规划。万元人坚守“以感恩之心奉献”的企业思想灵魂；秉承“报效家国，实现自我”的企业使命；憧憬“进军全国，放眼世界”的企业愿景；以“纳税意识”报效国家、“报恩意识”回报社会、“自强意识”做大做强企业，体现人生价值的三个意识为坐标，朝着为社会奉献的目标而努力，励精图治，勇攀高峰，以坚实的步伐立志建设“持续增长、和谐发展、卓越诚信”的百年企业。公司成功跻身于“湖南省私营企业100强”、 衡阳市“民营企业50强”。先后被人民日报评为“全国诚信单位光荣榜”上榜单位；连年被湖南省银行业协会评为“守信用单位”；被湖南省专业信用评级机构评为“信用等级AAA级单位”等荣誉。目前公司正按照集团发展的战略，昂首阔步向着百亿资产的集团公司迈进。耒阳万元房地产开发有限公司简介：万元房地产开发有限公司是万元置业集团的下属全资子公司，是集团公司在房地产开发的旗舰运作平台，已成功开发运作了耒阳市“明珠花园”等优秀的房地产开发项目，并获得了“全国十佳宜居楼盘”奖项。公司现有员工36人，拥有一大批高素质专业技术人才，其中，本科学历4人，专科学历10人，专业技术人员9人。公司内设总经办、营销部、项目部、开发办、财务部等机构。目前，公司正全力运作耒阳当地的三大政府重点房产项目，万元西湖广场、沿江南路风光带。这些项目建成后，将引领耒阳房地产开发新潮流，打造耒阳城市建设新名片，缔造耒阳城市面貌新格局，为提升耒阳城市品位，创造和谐美好的耒阳人文环境做出新的贡献。其中，万元国际城（三湘明珠住宅小区）位于耒阳市最繁华的五一东路商业圈以南，项目方圆百米之内就有蔡伦纪念馆、杜甫公园、鸭婆洲等著名旅游景点，规划用地面积6461，总建筑面积约76000，总高度99m，共31层。其中地下室二层为配套设施及停车场用房，面积约为9700，共197个车位；裙楼一五层为商场，面积约为23000，六三十一层为住宅楼，分南、北两栋塔楼，南栋面积约为17500，北栋面积约为26000，设计总户数为440户，投资总额约1.7亿元。建筑造型采用现代风格，线条简约时尚，建成后将成为耒阳市标志性建筑之一。项目设计聘请国内知名设计院-湖南大学设计院设计，在建筑设计上充分体现了以人为本的设计理念，在入口及地下停车库部分均有良好的道路连接相同，并在人行道上放置盲道标志，各入口部分均按有关规范设置残疾人坡道，方便出入，在首层至五层的商业空间对设置有单独的残疾人卫生间。在户型设计上也采用了人性化的设计，大开间、大阳台、明厨、明卫、明厅、明卧，这样不仅可以达到通风采光效果，而且还可以达到最佳的景观效果，户型结构从一房到四房，面积从40多平米到160多平米，户型设计以人为本，动静功能分区、干湿分离、洁污分离，更有136.7平米到225平米的空中别墅，有简约型的四房两厅两卫户、奢华型的四房三厅三卫、五房三厅三卫，全新的设计理念打造出现代新型的居住方式将引领耒阳人的居住革命。商场由香港万亿百货自主经营，将于2011年9月25日开业。目前规划一楼为传统珠宝百货，二楼为女装精品，三楼为品牌男装，四楼为大型游乐场及童装，五楼将引进知名大型电影院（潇湘影视集团）及餐饮美食，将会是耒阳人民购物、休闲、娱乐一条龙服务的最佳去处。工程由湖南省第三工程公司承建，目前工程已主体封顶并投入使用。1.1.4 可行性研究报告编制单位：耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司法定代表人：刘彬编制人： 刘彬 邓先进 陈进 刘文1.1.5 项目建设性质:改建1.1.6 项目概况2004 年 7 月 14 日 ，国务院办公厅转发商务部等部委的关于进一步做好农村商品流通工作的意见，表示支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区，随着耒阳市城市建设的飞速发展，城市面貌的日新月异，实现市委市政府提出的“建设生态城市，打造三湘明珠”，2020年为提升城市品位，扩大城市规模，完善中等城市骨架，实现“双六十”的发展目标，满足人们生活水平日益提高的需要，及符合城市规划的整体要求。耒阳市现有城市人口40万人，流动和暂住人口约5万人，年均人口增加1万多，到2020年发展成60万人的中等城市，意味着耒阳城区必须扩展到再容纳十五万人的规模。耒阳万元房地产开发有限公司在取得其他项目开发成功的同时，正着手蔡子池市场“农改超”建设开发。耒阳万元房地产开发有限公司作为项目的业主，建设一个集生态、居住、购物、休闲等多功能于一体的商业中心，目的在于推进城镇化进程，加快城市建设，适应人民生活水平及生产质量提高的需要，同时促进当地经济健康、快速发展。经耒阳市发改委、国土资源局城乡规划局等有关部门批准，蔡子池市场“农改超”建设项目开发现已达到可行性研究报告编制阶段。蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市老商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路。规划总用地面积约14224（合21.3亩），地块呈长方形，形状较规则，目前为蔡子池市场及老居民区。项目总建筑面积84058，建筑层数为30层；其中一至五层均为商铺（场），商场面积共为35910，住宅面积为48148，项目建成后可容纳住户482户，其中居住人口1542人，提供就业机会约320个。项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施齐全，环境绿化及空间构思新颖、独特，物业管理一流。该项目的建设可与和周边项目一起，增强市民的凝聚力，改善市民的生活质量，是耒阳市城市开发建设、基础设施配套、“农改超”的一个催化剂。1.2 可行性研究的依据和范围1.2.1 可行性研究的依据蔡子池市场“农改超”建设项目可行性研究报告于2013年3月由耒阳市万元房地产开发有限公司（以下简称项目业主），委托湖南省耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司编制，经过现场勘察和广泛调查，收集有关资料后研究论证完成，本报告主要以下列文件和基础资料为编制依据：1.2.1.1 蔡子池市场“农改超”建设项目建设项目选址意见书1.2.1.2 蔡子池市场“农改超”建设项目用地红线图、规划设计平面图1.2.1.3 蔡子池市场“农改超”建设项目建筑设计图、施工合同1.2.1.4 耒阳市计委、国土、规划部门有关项目工程建设的审批文件1.2.1.5项目单位提供的详细资料和编制单位收集的相关资料1.2.2 可行性研究范围1.2.2.1通过对耒阳市的社会、经济发展状况及城市建设开发、居民住房现状等进行调查和发展前景预测，结合五一东路两边改造建设开发，论证本项目建设的必要性和所具备的建设条件，做到目标正确恰当，近远期相结合，建设步骤合理，三个效益同步发展。1.2.2.2通过工程技术的规划初步方案的评审，确定具体经济建设规模，工程技术的初步方案和各项目选址用地规模。1.2.2.3估计项目总投资，提出资金来源与筹措方式，拟定建设进度。1.2.2.4建立、健全项目组织机构和人员编制1.2.2.5通过项目建设的综合评价，从城市政治、经济、社会、生态和环境等各方面，论证建设的必要性、经济合理性、技术可行性、分析项目抗风险能力，提出研究结论和建议。1.3区域概况1.3.1自然条件1.3.1.1概述耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡阳盆地，南缘向五岭山脉的过渡地段。位于东径112037113094，北纬2600726043，东北邻安仁县，东南连永兴县，西南靠桂阳县，西临舂陵水，与常宁隔河相望，北界衡南县，南北长62公里，东西宽58公里，成不规划棱形，境内河川交错，支流密布，耒水、舂陵江自南北注入湘江，物种繁多，四季分明。1986年11月经国务院批准改县为市，辖三个办事处，31个乡镇，土地面积2656平方公里，至2010年底，总人口130万人，非农业人口33.33万人。市区面积29.2平方公里，市区人口30万人。1.3.1.2交通状况耒阳市地理位置十分重要，南邻郴州、永兴，可通南粤沿海经济发达地区；北连衡阳湘潭，直抵省会长沙，西以舂陵水与桂阳、常宁隔河相望，可至永州去广西。东靠安仁达井冈山，素有兵家必争之地 。铁路京广线及武广高铁经城区灶市、南岭掠城而过；水路耒水、舂陵水皆入湘江；公路107线、京广高速公路纵贯城区南北，省道1811、1817线横穿东西；重要的是高速公路在我市辖区内设置了三个出入口通道，即新市、五里牌、公平。1.3.1.3气象条件耒阳市属于亚热带季风湿润气候，常年平均气温18.1，最高温度达43.1，其中，一月份最低，月平均气温5-8：七月份最热，月平均气温27-37，年日照时数1450-1700小时，全年无霜期266天-318天。历史平均降雨量为1335.8mm。1.3.1.4水文、地质耒阳市土壤种类多样，尤以红壤为主，为第四纪红土壤。地质构造复杂，外力作用明显，以丘陵、岗地为主。山丘岩性主要有板页岩、紫色砂页岩、砂岩、石灰岩等，地表水和地下水丰富。该规划区域为紫色砂岩区。耒阳市区为少震地区之一，新中国成立后，尚未发现破坏性的地震。1.3.1.5自然资源耒阳市自然资源丰富，辖区内三都、南阳、夏塘、上堡、公平、泗门洲等乡镇蕴藏着大量的煤炭资源，已探明储量为5.1亿吨，年出产原煤480.61万吨；黄市的大理石、黄铁矿，哲桥、仁义一带的锰矿、高岭土，舂陵江一带的锡矿，丰富的杉木、楠竹，以及丰富的水力资源和大量的石灰石资源，构筑了耒阳市丰富的矿产资源。耒阳市的电力工业、水泥生产、矿产采掘等工业生产已在省内占有重要的位置。旅游产业是耒阳市的新兴产业，我市有古朴的原始风貌和休闲娱乐的自然景观，如黄市十万亩竹海风光，一衣带水的耒水沿岸风光，令人陶醉的汤泉山庄；有令人倾怀的人文景观，如蔡侯祠、杜陵书院、环绣楼、发明家广场、杜甫公园、蔡伦公园、张良洞它们各具特色，吸引着越来越多的旅游客人，其前景不可估量。1.3.2城市经济随着改革开放和现代化建设的进行，社会经济和文化发展取得了显著的进步。2010年共完成GDP240.08亿元，增长16.5%。其中第一、二、三产业增加值分别为42.14亿元、106.72亿元、91.23亿元，分别增长4.5%、21.5%、14.7%。完成财政总收入17.13亿元，增长23.9%，税收占财政总收入比重达80.22%，城镇居民人均可支配收入15454元，增长9.4%；农民人均纯收入7406元，增长14.2%。2010年粮食总产值达687792万元，牲猪出栏146.5万头，水产品总产值达29052万元。重点项目基础工程建设有了一定的发展，基础环境有了明显的改善，实现社会消费品零售额55.06亿元。1.3.3 城市建设状况耒阳市区位条件非常优越，加之市场条件下，房地产业的兴起和土地的补偿使用，城市建设资金的多渠道、多样化等更加速了发展步伐。2011年，全市固定资产投资113亿元，同比增长36.5%，基本设施投资完成15.21亿元，制造业投资48.83亿元，社会事业投资4.84亿元，农业产业化投资6.22亿元，房屋竣工面积107.4万平方米，商品房竣工面积26.7万平方米，完成保障性住房277套，竣工面积28855平方米，随着“双六十”（城市建成区面积60平方公里，城市人口60万人）目标的提出，大量常住和流动人口涌入城区，人们对城市环境和居住条件的需求增长，相信蔡子池市场“农改超”建设项目建设必将掀起耒阳城市建设“农改超”的又一轮新高潮，构筑一座新城，成为耒阳城市建设新的亮点。1.4项目建设的必要性及有利条件1.4.1.1项目建设的必要性随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，近年来，农产品生鲜超市陆续的布满了全国的大中小城市。超市日益成为人们购买生鲜食品的重要场所。作为一种全新流通模式，农产品生鲜超市在农产品的流通领域所占的比重日益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了农产品流通渠道的变化和发展。本建设项目将对加速耒阳市城市建设，提高城市品位，增强城市的凝聚力和辐射力，开发耒阳旅游资源、满足人们对城市环境和城市文化的需求，促进社会进步和经济发展起到重要作用。1.4.1.2是城市社会经济发展及经济结构变化的需要农产品生鲜超市的应运而生。消费观念的转变。随着国民生活水平的不断提高，人们对衣食住行的要求也越来越高，对健康饮食的文化知识的不断积累，消费者对农产品的消费需求在发生着变化。新鲜、健康的农产品越来越受到人们的关注和推崇，另一方面，人们对农产品的质量安全、品牌服务、购物环境等的要求也在不断提高，迫切要求有与之相适应的农产品零售服务来满足。传统农贸市场规章管理制度不齐全或是不实施，以及没有完善的配套设施，环境卫生条件差、计价设备过时，信誉度差，操作工具的清洁、商品的卫生得不到保障等，传统的农贸市场将很难满足人们不断提高的消费需求。而农产品生鲜超市的优势是大家有目共睹的：环境舒适，产品质量好，安全卫生，品种丰富等；超市能够通过应用现代物流和信息技术，实行规模化管理，规模化经营，满足消费者高质量、多样化的消费需求。零售方式的变化，使农产品的流通渠道更加优化畅通，也将会使人们的生活质量得到进一步提高和改善。1.4.1.3国家重视。2004年中央一号文件提出“加快发展农产品连锁超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区”。2009年中央一号文件进一步强调“支持大型连锁超市和农产品流通企业开展农超对接”。可以看出，政府已高度重视农产品超市零售的重要性，而且各级地方政府也积极出台一些支持和扶持政策。农产品的销售和流通向生鲜超市经营的方式转变已是不可逆转的趋势和潮流。1.4.1.4农产品生鲜超市的优势购物环境上的优势我们走访了几家生鲜超市，都是在平整的街道马路边，交通方便。门外的店面装饰也很新颖整洁，购物环境都很好，超市地面没有积水，没有污渍，各种农产品摆放整齐，区域划分合理化，有专人打扫卫生和整理商品，超市内有空调，空气也很好，没有任何难闻的气味，一些商品在标示上也很讲究视觉美感，有挂上仿树叶之类的装饰，增添了不少绿意，让人有亲临大自然的感觉。在过秤处，超市工作人员熟练地接过菜，过秤、封口、贴价签。一位正在排队的市民说：“超市有空调，凉快，购物环境好，各种商品明码标价，不用担心被喊高价，下班高峰期排队是长了点，但是也比农贸市场的一对一的交易要快些。”之后在走访了几家农贸市场发现，这些市场都是在一些居民区内，年久失修的路面，不时看到几堆未被清理的垃圾，部分摊位面前的地面也是高低不平整，还有些积水，菜叶子不时杂乱的掉落在地上，海鲜区和肉类区等区域的气味有点重，屠宰区更是惨不忍赌，也没看见有清洁工人来清理。一位正在买菜的女士说，若不是顺道经过，且住家附近没有其他买菜的地方，她不会选择这里。所以，从购物环境上来看，生鲜超市明显比农贸市场更受欢迎！1.4.1.5商品价格上的优势通常来说，超市卖的蔬菜价格都高于农贸市场，但是这几年却发生了变化，不少生鲜超市的农产品比农贸市场便宜很多。减少蔬菜流通环节是生鲜家超市有底气让利的主要原因。很多生鲜超市的农产品是由专门的蔬菜供应商供应。农产品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密的合作关系，一些超市直接与蔬菜基地挂钩，一些农产品实行大批量“远期预订”制，大型的配送中心、先进的冷链物流技术和稳定的生产基地等相关配套设施予以保证，运输过程中的损耗得到了降低，成本自然降了下来，价格自然能降下来。同时，超市定期对各个门店对生鲜农产品价格进行跟踪检查，发现价格不当现场立即调整，以达到薄利多销的目的。而相比之下，由于农贸市场以零售为主，经营者的经营规模小，进货渠道复杂，甚至是二次批发、三次批发。运输过程重复，增加了费用。其运输设备简陋，增加了损耗，致使销售价格一提再提来保证利润，而且供应受到天气的影响很大，致使价格上常常出现不稳定的现象。通过比较发现，生鲜超市未来在价格上将越来越占据优势地位。1.4.1.6商品质量安全上的优势随着食品安全意识逐步深入人心，并且不断影响消费者购买行为的状况下，农产品质量安全日益成为公众与政府关注的重大问题。超市更关注生鲜农产品质量安全，关注和强调产品的质量保证。生鲜超市作为单一的法人主体，其大零售商的市场地位，将使得产品质量安全问题，尤其是与生命密切相关的生鲜农产品质量问题，显得特别重要，从而构成其经营的重要风险，所以超市必然考虑其对连锁品牌产生的负面影响。为此，超市往往对生鲜农产品的质量投诉高度关注。超市拥有较为完善的运输条件，有能力采用冷链方式来运输生鲜农产品，确保运输过程中的农产品的安全性和质量；采用商品系统分类和标签体系，通过标志和销售区域可以明显区分安全优质农产品和普通农产品；采用计算机标识系统，在必要时可以为消费者提供农产品的追溯服务，如提供产地条件和生产者姓名等，这些就会形成了产品差别化，顾客对其会更加认同。为配合质量安全的宣传战略，超市也采取了加强生鲜农产品进场的检验检测工作。生鲜农产品的包装上都贴有标签，标签上注明生鲜农产品的名称、规格、价格、保质期等，使人一目了然，降低了消费者搜寻此类信息的成本。此外，消费者购物后的小票也是事后明晰责任，是避免和降低顾客损失的重要凭据。超市可以用企业的信誉来为农产品的安全和质量担保，因为失信的成本代价太高。因此，与以个体商贩为主的农贸市场相比，由企业出面经营生鲜农产品更能保证生鲜农产品的安全。以维护自己的信誉。由于农贸市场中的经营主体是个体商贩和农户，流动性大，质量监控管理难，进入到市场的生鲜食品的质量没有保证,消费者的权益得不到保障,同时农贸市场的经营条件、卫生条件差, 没有检测设备，一些受气候环境影响较大的生鲜产品的质量无法保证，存在很多食品安全隐患。农产品质量参差不齐，无法鉴别和保证，信誉度低，比如一些商贩为了降低成本，经营出售一些劣质商品，农药残留的蔬菜、“瘦肉精”的猪肉等。菜市场中的商户大部分是流动商户，每天经营的数量有限，造成菜市场一天之内的“黄金期”一般在10点以前，其余时间的商品质量下降，居民已经很难在菜市场购买到新鲜的商品。农贸市场中消费者与零售商之间的交易还是一种传统的交易方式，消费者在购买农产品时没有任何交易凭证，有些经营是游击式不固定，“一锤子”买卖，所出售商品无法追溯，质量无从保证，出现问题后难以追究责任。影响人民的生活质量和消费水平的提高；难以使消费者达到满意的程度。1.4.1.7对物价波动的承受能力比较强农产品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密的合作关系，超市直接与蔬菜基地挂钩，“招之即来、来之即卖”十分方便，一些农产品实行大批量“远期预订”制，大型的配送中心、先进的冷链物流技术和稳定的生产基地等相关配套设施予以保证，成本自然降了下来。与农贸市场相比较，商品资源可控性强，这就保证超市可以不需要像农贸市场的经营者那样完全依赖批发市场的供应水平来决定供应能力。对物价的抑制起到了相当大的作用。农贸市场内的摊主，大多到批发市场进货，由于采购量不多，又要加摊批发户和摊贩的销售成本，菜市场的菜篮子商品更加易受供求关系的影响，一旦受到恶劣天气或交通运输的影响，农产品价格就会出现异常。1.4.1.8对城市的现代化建设及管理的贡献更大现在中国的大中小城市无一不是在不断的加快城市化建设，对城市的整体规划、设施便利度及环境卫生等的要求越来越高，农产品生鲜超市的发展对现代化城市的建设无疑是利大于弊的，生鲜超市一般建在街道商铺里，交通便利，完全不会发生受天气的影响而造成交通不便的情况。还可相应的提供停车场所，可同时容纳较多的消费者。在装饰方面，整洁大方的门头设计、新颖的内部装修，在视觉上达到了审美的要求，超市的自行加工和垃圾处理机制，不会出现场外乱堆垃圾的现象，不需要城市相关管理部门的人员参与，环境保护得到了保证和落实。而农贸市场分散在城市的居民生活区附近，大量的个体经营者。出于竞争的需要，一些商贩想占据有利的经营位置，不断挤占城市的道路、街道，严重影响城市的环境卫生，会使城镇的垃圾处理、环境保护和市容管理直接造成影响。城市一些市场用地方面的矛盾也会日益加剧。因此，农产品生鲜超市与传统农贸市场相比而言，对城市的现代化建设及管理的贡献更大。1.4.1.9对当地的特色农产品的推广作用更大当地的一些特色农产品往往因为过去传统的农贸市场的不重视或者无意识，导致在包装和推广方面得不到落实，致使一些农产品特产得不到相应的推广和宣传，未能走出本地市场。而农产品生鲜超市有资金也有技术对农产品特产进行加工、包装和宣传推广，通过在本品牌其他城市的门店上架，对农产品特产走出去能起到至关重要的作用。1.4.1.10对农业产业起到推动作用农产品超市销售可以与农业生产实现有效连接，可以对整个农业产业链产生良性牵动和提升作用。农产品超市零售必然要求实行农产品规模化生产经营，提高农民组织化程度；其过程促进农业变革，优化农产品产业结构，实行优质优价，超市农产品经营间接拉动和提升我国农业向现代农业迈进。超市在满足消费者需求效用的过程中，必须保证其经销产品的品种丰富和质量安全，通过这一现代流通终端模式的反馈机制从而把这些信息传递给农产品供应者（生产者），拉动农产品生产的标准化、产业化的实施。为了满足消费者方便快捷的需要，超市需要提供一些初加工产品，如经过挑选包装的蔬菜瓜果，以及畜禽肉类的分割半成品等，提高农副产品的附加值，最终实现农民收入的提高。对农业产业起到调控作用，是开发农产品生鲜超市具有强大的购买信息收集分析系统，通过对消费者购买行为的科学把握，建立强大的物流中心，或者与供应商合作优化配送系统。规范管理的农产品生鲜超市能统计出相关的数据提供于各领域的发展，在农业方面也起到分析农产品的供需，使之更平衡发展。超市比农贸市场更有能力改善生鲜农产品供应的水平供应及时以保证新鲜程度，供应全面以保证品种的齐全。超市的这一能力与超市自身组织特点有关，由于超市采取顾客自主选择、统一收款的模式，因此对顾客信息的采集系统尤其发达。由于我国长期以来农产品的生产大多分散在千家万户，这导致供给方面的信息常常很零散和不准确，与此同时，来自零售终端农贸市场的需求信息也很难直接到达分散的生产者。除了供求信息的不充分，不准确和不连贯外，食品安全信息也往往不对称，这使得生鲜农产品的生产者经常处于盲目生产的状态，经常造成农产品的“卖难”问题，导致大量的资源浪费和损失，传统农贸市场在这方面则起不到很重要的作用。另一方面，农贸市场实行小商户销售，计价设备不具有数据保存，市场方面也缺乏管理，对农产品的进货和销售起不到把关的作用，对数据自然是无从分析。农产品生鲜超市作为一种新的经营业态，农产品生鲜超市与农贸市场最本质的区别在于超市是连锁经营，连锁经营的特点是统一进货、统一配送和统一管理。连锁超市以连锁制为轴心，以网络式的门店为市场依托，以统一的采购链确保食品安全，以现代化的冷链配送中心减少损耗，以降低经营成本来回馈消费者。将市场信息向多产业提供数据参考，平衡供需，甚至形成供应链。可以说，连锁经营是将标准化、程序化、规模化向农产品的流通领域延伸，在大幅度降低成本的同时也为消费者带来了看得见的实惠。在同一品牌的众多连锁店中，实行明码标价、统一经营和一票式结算服务。 因此，农产品的销售和流通向生鲜超市经营的方式转变已是不可逆转的趋势和潮流。城市高尚住宅小区的需要1.4.1.11 是解决城市居住环境的迫切需要耒阳市常住人口30万人，规划到2020年，人口将达到40万人，远期达60万人的中等城市。近年来，全市国民经济持续、稳定、健康发展，居住建设取得了很大成绩。人均居住面积由1977年的3.98平方米提高到现在的32.36平方米；金融业提供的资源表明，银行现各项存款多达140多亿，其中个人储蓄123亿元，表明将对居住条件高质量的需求增长，建设项目具有巨大的市场潜力。由于旧城改造困难大，居住环境质量上不去，人们对改善居住条件和提高居住水平意识逐步增强，迫使城市为他们营造更为良好的生活环境空间。1.4.1.12 项目建设的有利条件原蔡子池市场是居民密集的地方，商业气息浓厚，蔡子池市场“农改超”建设项目的提出是在耒阳市经济增长，实行农村产业结构调整的大气候下，抓住机遇，促进发展的重大举措。蔡子池市场“农改超”建设项目采用政府导向，市场运作，业主承担方式开发建设。通过道路等基础设施建设和山地园林绿化及景点建设，带动小区和土地开发升值，筹措建设资金模式。所以该项目实施具有许多有利条件。1.4.2.3地理位置优越蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，蔡子池市场“农改超”建设项目建成后，居民将体会浓厚的乡土风情，环境幽静、雅致，将是人民理想的购物、休闲、居家之处。针对目前城市建设现状和城市总体规划，对城市总体功能的要求，耒阳市民需要一个高标准、新起点的新区，既与老城区密切联系，又可脱离老城区独立存在。1.4.2.4买方市场已具备随着人们生活水平的提高，环境意识逐渐加强，居民崇尚自然对绿色环境的渴望日趋强烈，蔡子池市场“农改超”建设项目力求为居民创造一个安全、舒适、方便、宁静、优美而又充满生活气息的生态购物、休闲、居住环境。耒阳市过去十年城市年均人口增长为1万多人，依据耒阳市发展现状和城区灶市片区的发展趋势，耒阳市人口发展将维护前十年的趋势并得以进一步发展，说明耒阳市年住房销售为40006000套以上，需建设住宅面积600000以上。现耒阳市城区居民储蓄余额持续增加，2002年为30.38亿元，2006年为61.8亿多元，2010年为123亿元，市民收入增长，生活需求的不断提高，尤其对生活居住环境良好的迫切要求，项目建设的买方市场基本俱备。1.5 主要技术经济指标表1-4序号指标名称蔡子池市场“农改超”建设项目1用地面积（）142242建筑占地面积()71133总建筑面积（）840584地下室面积（）216005建筑密度（%）506容积率5.917用地性质商住8建筑层数（层）309居住户数（户）48210居住人数（人）15421.6 主要研究结论1.6.1耒阳市2010年人口数为130万人；国民生产总值240.08亿元，社会商品零售额55.06亿元,区域经济的发展必将促进耒阳市城市建设。依据耒阳市城市发展战略，年城区平均人口增加约4万人，年城区建成区面积增加约4平方公里。1.6.2小区选址情况蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心,总用地 14224。1.6.3投资估算、资金筹措和建设期本项目工程总投资22881.84万元，其中固定资产投资20703.8万元，资金筹措自筹资金16881.84万元，银行预期贷款6000万元，二年期；建设期3年，即2013年至2015年，项目计算期3年，即2013年至2015年。1.6.4财务评价根据财务费用和收入分析，贴现率为73.7%，本项目财务内部收益率（IRR）为32.3%，财务净现值（NPV）为17263.25万元，财务收入费用比（BCR）为2.3倍，财务投资回收期（N）为3.5年（含建设期）；项目投资利润率为32.6 %，利税率为43.6%，资本金利润率为43.6%，借款偿还期为2年，通过敏感性分析，当费用增加10%，效益减少10%时，项目数据均呈正值，说明本项目财务评价可行。1.6.5综合评价通过以上对耒阳市的社会、经济发展及城市居住区建设状况分析、预测、评价、综合论证表明，蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，建设经济评价较好，财务评价可行，本研究报告认为拟建项目可行。具体的工程可行性研究主要结论评见表1-5。工程可行性研究主要结论表表1-5序号项 目单位蔡子池市场“农改超”建设项目备注一基本指标征用土地14224小区道路广场建设用地1650建筑占地7113总建筑面积84058绿地1458二机构定员人17三建设期年3项目计算期年4四总投资万元22881.84自筹资金万元16881.84五财务评价%73.7贴现率内部收益率%32.3税后效益费用比倍1.5经济净现值万元17263.25税后投资回收期年3.5税后六盈利能力分析投资利润率%32.3投资利税率%44.2资本金利润率%42.5借款偿还期年2第二章 耒阳市房地产市场现状及预测2.1 综述根据国家加快发展中等城市的精神，耒阳市将在2020年前后建设成为60万人口的中等城市。按照这个要求，结合耒阳市城区地理位置特点和城市发展战略，“北扩东移、重点发展”，考虑到建成区的房地产及道路交通等基础设施状况以及结构特点与差异。因此，需要对耒阳市房地产市场现状进行调查，对存在的问题进行评价和分析。2.2 现有房地产市场的现状及存在的问题耒阳市城市建成区为40平方公里。自1990年五一路改造以来，拉开了耒阳市城市建设发展的序幕，陆陆续续建设了城北路、金山路、西湖路、金华路、体育路、沿江路、蔡伦路、群英路、德泰隆大道以及道路两边用地的开发。今年又对高速公路联络线二期进行了改造，对城市道路进行了油化，提升了耒阳城市的品味。目前耒阳市房地产开发主要存在的问题：2.2.1耒阳市城市建设远远不能适应城市发展的需要。1986年耒阳改县建市后，城市建设日新月异，中等城市框架已经形成，城市人口由原来的7.9万人增至30万人，现城区的城市开发建设多为沿路一层建设开发模式；近年来，陆续启动了几个小区的开发，如白云小区、华府豪庭、领秀佳园等，使耒阳市房地产开发上了一个新台阶，但由于上述项目业主的开发经验欠缺，资金筹备一时不到位没有好的谋划，项目的启动均较慢，滞碍了资金流通，影响销售，对市民购买心理造成一定的影响。2.2.2建成区道路等基础设施负担过重，有必要形成城市副中心。由于城市建成区人口、建筑密集，商业及单位众多，人均拥有道路面积绿地等均达不到国家规范要求，且没有余地来改善环境，因此给城市居民生活的舒适性带来了诸多不便，极大妨碍了居民的身心健康，严重影响了耒阳市城市面貌，同时也是耒阳市城市健康发展的一大制约。2.3 拟建项目对整个市区建设的作用拟建的蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心是耒阳市城市建设旧城改造的一个重大步骤。国家已将耒阳市列为2020年建成具有60万城市人口的大城市的计划中，此项决定正在加速实施。具有大城市基本设施的框架已初步形成，得天独后的交通优势，符合国情的改革开放政策，促使我市房地产业迅猛发展，城市规模、城市人口30年来成倍增长，特别是京珠高速公路全线贯通后，我市城市建设已跨入持续高速发展的快车道；市内道路各项建设方兴未艾，随着国家产业政策的调整和国家改革开放政策力度加大以及世界经济一体化的加速，我市从事第二，第三产业的人口比例成倍增加，农村人口向市区集中，市区经商人员迅速增长，这无疑是蔡子池市场“农改超”建设项目成功的动力。现规划区环境容量已不堪重负，不适应发展需要，因此蔡子池市场“农改超”建设项目已势在必行。2012年在耒阳市委、市政府的高度重视下，得到了相关部门的支持配合，耒阳市万元房地产开发有限公司为项目的筹建作了大量的前期准备工作。为了认真贯彻执行城市总体规划，加快我市旧城改造城市建设步伐，促进经济增长，把耒阳市“双六十”目标落到实处，业主努力将蔡子池市场“农改超”建设项目建设成为一个“标准高、水平高、功能全、质量高、占地不多环境美”的商业小区。2.4 房地产业发展的预测2.4.1人口预测人口的增长对于房地产的增长有着至关重要的作用，因此人口的预测的可靠性直接关系着房地产建设预测的可靠性，我们依据耒阳市历年的人口基本数据对其进行预测。人口预测表年份2005201020152020年次12172227人口126.20127.87130.8140.52.4.2国内生产总值预测国内生产总值预测采用幂指数法预测。基础数据如下（表2-3）：国内生产总值表表2-3年 份1993199419951996199719981999年次（t）1234567国内生产总值（亿元）13.7823.8330.0140.243.4446.2751.59利用幂数模型：y1=mta进行回归预测，得到参数值：m=14.338，a=0.6773，R2=0.9885。故预测模型为：y=14.338t0.6773,因此预测年国内生产总值如下（表2-4）：国内生产总值预测表 表2-4年 份20052010201520202022年次（t）1318232830国内生产总值（亿元）81.75101.90120.31137.46144.03增长率4.814.564.825.255.012.4.3农业总产值、社会商品零售总额预测农业总产值、社会商品零售总额基础数据如表2-5：工农业总产值、社会商品零售总额表表2-5年份1996199719981999年次（t）1234工农业生产总值（亿元）63.8975.7283.9784.43社会商品零售总额（万元）80556839009060097500预测均采用一元线形回归模型，经过计算得到：工农业总产值预测模型为：y=59.535+6.987t R2=0.880253社会商品零售总额模型为：y=73756+5753.2t R2=0.9783673由此得出预测年工农业生产总值、社会商品零售总额如表2-6。工农业生产总值、社会商品零售总额预测表表2-6年份20052010201520202022年次（t）1015202527工农业生产总值（亿元）129.41164.34199.28234.21248.18社会商品零售总额（万元）1312881600541888202175862290922.4.4城市建设预测 城市建设变化的相对系数 国内生产总值的变化率本项目采用1994-2002年耒阳市国内经济生产总值与耒阳市城市建设规模的资料，求得城市建设相对于国内生产总值的弹性系数。弹性系数e= =0.9943城市建设的预测按公式：QP=QdK。（式中：QP-预测年的发生量；Qd-基本的发生量（1994）；k-预测年增长倍数）。根据弹性系数e以及国内生产总值的预测资料，得到个预测年的城市建设规模发生倍数，从而得到城市规模的预测值。其结果如下：城市规模预测表单位：公里 表2-7年 份预测值年 份预测值199916.6200834.6200018.2200936.6200120.0201038.8200222.0201140.6200324.2201242.5200426.6201344.5200529.2201446.6200630.9201548.8200732.7201651.1注：城市规模平均增长率，前五年（1999年至2004年）为9%，后五年（2005年至2010年）为6%，2011年至2016年为4.8%。2.4.5结合上述预测结果，我们可以得到国民经济预测表（表2-8）：国民经济预测表表2-8年份199419951996199719981999年次（t）234567人口（万人）117.19118.3119.48120.47121.7122.51国内生产总值（亿元）23.8330.0140.243.4446.2751.59工农业生产总值（亿元）52.5559.5463.8975.7283.9784.43社会商品零售总额（万元）6.807.3880.68.399.069.75年份200320052010201520202022年次（t）111318232830人口（万人）125.23126.2127.87128.81129.34129.48国内生产总值（亿元）72.7581.75101.9120.31137.46144.03工农业生产总值（亿元）94.4710.8311.40115.43129.41164.34社会商品零售总额（万元）11.9813.1316.0118.8821.7622.9