宁夏望远经济技术开发区 市场调查报告.doc

宁夏望远经济技术开发区 市场调查报告 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 1 页 目 录 1 1 国内房产市场国内房产市场 6 2 2 永宁 望远 市场永宁 望远 市场 13 2 1 永宁 望远 简介 13 2 2 望远 2010 年度总体运营情况分析 13 2 2 1 望远总体规划 13 2 2 2望远经济发展概况 14 2 2 3 望远房地产市场现状 15 3 3 竞品一 蓝山 竞品一 蓝山 帝景帝景 18 3 1 开发企业及掌舵人介绍 18 3 1 1企业简介 18 3 1 2宁夏圣雪绒房地产公司总经理 肖弈 19 3 1 3项目运作风格 19 3 2 项目整体开发策略 20 3 2 1项目简介 20 3 2 2开发策略 20 3 3 项目推广主题及特色 21 3 3 1推广主题 21 3 3 2项目特色 21 3 4 产品形态分析 24 3 4 1项目经济技术指标 24 1 4 2总体规划 24 3 4 3景观规化 25 3 4 4立面风格 26 3 4 5产品及户型分析 27 3 5 销售现状分析 30 3 5 1销售价格分析 30 3 5 2户型销售情况 31 3 5 3销售速度 32 3 6 主力客群分析 32 3 7 项目不足之处 33 3 8 对本项目的借鉴意义 33 3 8 1规划方面 33 3 8 2户型配比方面 33 3 8 3产品设计方面 34 4 4 竞品二 三里屯 竞品二 三里屯 花园花园 34 4 1 开发商介绍 34 4 1 1企业简介 34 4 1 2 银南房产所开发项目简介 35 4 1 2项目运作风格 36 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 2 页 4 2 项目整体开发策略 36 4 2 1项目简介 36 4 2 2开发策略 36 4 3 项目推广主题及特色 37 4 3 1推广主题 37 4 3 2项目特色 38 4 4 产品形态分析 38 4 4 1项目经济技术指标 38 4 4 2社区规划 39 4 4 3景观规划 39 4 4 4立面风格 39 4 4 5产品及户型分析 40 4 5 销售状况分析 41 4 5 2户型销售情况 42 4 5 3销售速度 43 4 6 主力客群分析 43 4 7 项目不足之处 44 4 7 1产品硬件 44 4 8 对本项目的借鉴意义 44 4 8 1规划方面 44 4 8 2产品设计方面 44 5 5 竞品三 庆丰 竞品三 庆丰 传世家宝传世家宝 45 5 1 开发商及掌舵人介绍 45 5 1 1企业简介 45 5 1 2庆丰房产的掌舵人 唐旭辉 45 3 1 3项目运作风格 45 5 2 项目整体开发策略 46 5 2 1项目简介 46 5 2 2开发策略 46 5 3 项目推广主题及特色 47 5 3 1推广主题 47 5 3 2项目特色 47 5 4 产品形态分析 48 5 4 1项目经济技术指标 48 5 4 2社区规划 48 5 4 3景观规划 49 5 4 4立面风格 49 5 4 5产品及户型分析 50 5 5 销售现状分析 51 5 5 1销售价格分析 51 5 5 2户型销售情况 52 5 5 3销售速度 52 5 6 主力客群分析 53 5 7 项目不足之处 53 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 3 页 1 7 1产品硬件 53 1 7 2软性服务 53 5 8 对本项目的借鉴意义 53 5 8 1规划方面 53 5 8 2户型配比方面 54 5 8 3产品设计方面 54 6 6 竞品三 桃香名邸 竞品三 桃香名邸 54 6 1 桃香名邸同属银川望远庆丰房地产开发有限公司 54 6 2 项目整体开发策略 54 6 2 1项目简介 54 6 2 2开发策略 55 6 3 项目推广主题及特色 55 6 3 1推广主题 55 6 3 2项目特色 55 6 4 产品形态分析 56 6 4 1项目经济技术指标 56 6 4 2社区规划 56 6 4 3景观规划 57 6 4 4立面风格 57 6 4 5产品及户型分析 58 6 5 销售现状分析 58 6 5 2户型销售情况 59 6 5 3销售速度 60 6 6 主力客群分析 60 6 7 项目不足之处 60 6 7 1产品硬件 60 6 7 2软性服务 60 6 5 对本项目的借鉴意义 60 6 5 1规划方面 60 6 5 2户型配比方面 61 6 5 3 产品设计方面 61 7 7 永宁 望远 地区楼盘项目总体分析永宁 望远 地区楼盘项目总体分析 61 7 1 永宁 望远 市场供给情况 61 7 2 永宁 望远 需求销售情况 62 7 2 1该区域楼盘消化量分析 62 7 3 望远楼盘共同点 63 7 3 1规划方面 63 7 3 2户型配比方面 63 7 3 3 产品设计方面 63 7 7 项目不足之处 63 7 7 1产品硬件 63 7 7 2软性服务 64 7 8 永宁 望远 市场前景分析 64 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 4 页 8 8 附件附件 65 产权式酒店公寓分析报告产权式酒店公寓分析报告 65 8 1 什么是产权式酒店式公寓 65 9 1 1概念 65 9 1 2发展 66 9 2 优势风险分析 66 9 2 1产权式酒店的优势 66 9 2 2产权式酒店的缺点与风险 66 9 3 测算分析 67 9 3 1案例分析 67 9 3 2片区酒店市场调查分析 67 9 3 3市场分析 67 9 4 金马华庭产权酒店执行案 68 9 4 1前言 68 9 4 2 金马华庭 产权酒店 分析 68 9 4 3对项目进行全面策划 69 9 4 4返租式产权酒店 69 9 4 5结论 70 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 5 页 1 1 国内房产市场国内房产市场 1 1 1 中国地中国地产产面面临临的的问题问题 根据 2010 年 1 月 19 日国家统计局公布的数据 2009 年全国房地产 市场成交量近 9 4 亿平方米 均价约 4695 元 平方米 全年房价涨幅 24 房地产 量 价都创出了历史新高 是全年 GDP 增长 8 7 的主要推动力之一 然而 忧虑 也随之而来 一方面 2010 年房地产市场难以重现 2009 年的爆发式增长 由于 2009 年的高增长基数 2010 年房地产对 GDP 增长的贡献将大大减弱 另一方面 高房价超越了大部分社会成员的购买能力 容易引发诸多深远的经济和社会问 题 也引起了决策者的警惕 多位高级官员在不同场合说自己难以依靠工资买房 房价上涨过快 百姓购房困难 1 1 2 国家国家对对房地房地产产的宏的宏观调观调控控 2008 年在全球金融危机的影响下 国务院出台扩大内需十项措施增 加千亿元投资 即后来大家简称的 国十条 在这十项措施中 其中针对房 地产行业最重要的一条就是 加快建设保障性安居工程 加大对廉租住房建 设支持力度 加快棚户区开造实施游牧民定居工程 扩大农村危房改造试点 解决住房问题的起始是安居房 同时扩大对廉租房的供应 以确保人民安居 乐业 经济 民生等社会大局的健康稳定发展 2010 年年 1 4 月月份份房房地地产产市市场场政政策策调调控控策策略略表表 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 6 页 时间 措施政策要点 2010 04 21 二套房以住房套数界定 不在以贷款为准 银监会银行业监督管一部主任杨家才 21 日在接受记 者采访时 解读了最新出台的房贷新政 他强调 新的 房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套 第三套 认定标准出现了根本性的变化 2010 04 19 住建部 商品房将严格实 行购房实名制 住房城乡建设部发出 关于进一步加强房地产市场监 管完善商品房预售制度有关问题的通知 要求商品住 房严格实行购房实名制 认购后不得擅自更改购房者 姓名 2010 04 17 国务院 房价过高地区可 暂停发放第三套房贷 商品房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区 暂停发 放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供 1 年以上 当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停 发购买住房贷款 2010 01 15 国务院常务会 贷款买二 套房首付不得低于 50 国务院常务会议要求 对贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款不得低于 50 贷款利率不得低于基准利 率的 1 1 倍 对购买首套住房且建筑面面积在 90 平米 以上的家庭 贷款首付比例不得低于 30 2010 04 11 银监会 银行不得对投机 投资购房贷款 中国银监会 4 月 11 日指出 银行金融机构要增加风险 意识 不对投机投资购房者贷款 如无法判断 则应大 幅提高贷款首付比例不和利率水平 加大差别化信贷 政策执行力度 2010 02 20 银监会发布流动资金贷 款管理暂行办法打击炒 房者 流动资金贷款不得固定资产 股权等投资 不得利用国 家禁止生产 经营的领域和用途 2010 01 12 央行准备金率强力遏制 信贷冲锋 中国人民银行决定 从 2010 年 2 月 25 日起 上调存款 类金融机构人民币存款准备金率 0 5 个百分点 2009 12 13 财政部 五年内住房转让 全额征收营业税 自 2010 年 1 月 1 日起 个人将购买不足 5 年的非普通 住房对外销售的 全额征收营业税 个人将购买超过 5 年 含 5 年 的非普通住房者不足 5 年的普通住房对外 销售 按照其销售收入减去购房价后的差价征收营业 税 个人将购买超过 5 年 含 5 年 的普通住房对外销 售的 免征营业税 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 7 页 1 1 3 全国房地全国房地产产行行业业 2010 年一季度年一季度总总体运行情况分析体运行情况分析 1 消费者观望情绪明显 部分城市出现房价小幅下挫 根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示 自 2009 年 12 月到 2010 年 3 月底 从二手房营业税调整开始 一系列的房地产调控政策密集出台 同时两会所代表的 政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施 都已经对当前市场产生影 响 大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势 而各种金融 税收政策 显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心 而增加供给 成将对 未来房地产市场的影响深远 特别是消费者观望情绪的蔓延 已经成为影响 2010 年一季度明显的市场因素 2009 年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕 改 善型买家不愿意接受目前的高房价 他们要等待一个合理的价位再入市 而另外一 部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心 高位入市 后被市场套牢 开 始观望房地产市场的后期发展趋势 2 商品房供给不足导致房价下跌艰难 目前 自 2009 年底开始到 2010 年的 3 月中旬 政府出台了多种调控措施直指 高房价 但从近期的效果看 已经证明虽然有一定的效果 但没有也不可能达到立 竿见影的效果 房地产投资和开发都有一定的周期 在短期内市场还未完全走出悲观预期的 情况下 供给不可能有明显改善 从 2009 年 12 月份的数据看 当月房屋竣工面积 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 8 页 同比增速为 10 9 新开工面积为 34 19 分别比 11 月下滑了 38 84 和 159 42 我们认为 这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整 提前降低新 开工面积或有意推后竣工面积 这种悲观心理的体现将直接导致 2010 年上半年 可供面积的缩小 供需缺口的扩大将使房价继续维持高位 从购置土地面积看 2009 年 12 月累计为 3 19 亿平米 同比下滑 18 9 比 11 月扩大 3 5 从绝对量看 2009 年的购置面积低于以往 6 年任何一年的面积 这说明在地价飞速上涨的情况 下 开发商整体的拿地意愿并没有充分释放 土地购置面积的缩减也影响了未来住 房面积的供给 2009 年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速 2007 年 2008 年积累的库存迅速释放 而 2009 年当年形成的直接供给非常有限 从统计 的 8 个重点城市的去库存化周期数据看 2010 年 1 月到目前为止以来 这些城市 平均去库存化速度都处于近 3 年来的历史低位 经过 2009 年三季度以来的充分 释放 目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期 一些房价较为合理的城市可 能会加大开发投资 从而步入补库存的阶段 而前期房价涨幅较高的城市可能暂停 再库存化的过程 这些城市价升量缩的态势可能进一步持续 3 2010 年一季度投资同比增幅较大 由于基期因素 2010 年地产开发投资增速同比有可能超过 20 回顾 2009 年上半年 小阳春 以来 地产开发刚刚走出阴霾 而 2010 年一季度 投资增速平均为 3 3 处于历史低谷 虽然今年出台了很多调控地产投资的措施 但在利率政策还未启动的情况下 开发商投资的行为并不会立马变化 目前出台的 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 9 页 措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱 即使在未来市场不可测的情况下 开发商也可能会进行一些必要的开发 为以后的库存做准备 毕竟一些城市的可 售面积在不断下降 如果保障房不能有效跟进 自住的需求有所抬头 房价飞速上 涨的局面又会重启 而这也将刺激开发商积极开发投资 不过 由于政府的调控基调 地产投资大幅增长的可能性有限 2010 年一季度 中地产投资的增长不是开发商的主动所为 而是得益于去年的基数原因和部分城 市的补库存行为 开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市 对 于一线城市 我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了 4 销售将逐渐回归常态 2010 年 1 月以来 新房和二手房的成交面积持续萎缩 交易量下降比较明显 截至 3 月底 根据统计的 13 个重点城市周成交面积为 206 万平米 虽然大大低于 2009 年四季度的平均水平 但也恢复到 2009 年二季度的整体水平 对于今年一 季度的成交情况 我们持谨慎态度 由于 2 月份春节因素 预计在市场走出调控恐 慌情绪后 市场成交状况仍然维持较低水平 一季度销售状况可能会逐步走向常 态 但与 2009 年四季度比 总量上将保持低位 由于基数原因 增速仍然保持强劲态 势 我们认为 在经济向好 CPI 上升的阶段 2010 年上半年地产销售速度不会出 现转折性的变化 到经济有可能过热的阶段 地产将是更多人回避通胀的首选资产 如果银行 在具体执行中力度从严 可能投资性的行为会受部分抑制 如果留有缺口 投资性 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 10 页 地产行为仍较难打压 总之 2010 年三季度以前 房地产业将更多的去除非理性因 素走向常态的发展 市场小幅下挫的会成为事实 但大幅波动的可能性不大 1 1 4 2010 年一季度重点地区房地年一季度重点地区房地产产市市场场情况及未来情况及未来预预期分析期分析 1 2010 年一季度中 一线城市自住型需求日渐式微 二 三线城市将随 2009 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制 2010 年一季度 北京 上海 深圳等一线城市房地产市场已明显恶化 居民对 房价的负担能力已经接近或超过 07 年的水平 2010 年以来一线城市自住型需求 将难以为继 二 三线城市房价尚在居民可承受范围以内 但一线城市的高房价正 逐渐向二 三线城市蔓延和波及 2010 年二 三线城市房价将继续快速攀升 自住 型需求必将因此而逐渐受到抑制 2 通胀压力下 房价上涨预期促使投资 投机性需求活跃 资金成本方面 2010 年以来房贷利率已经持续维持低位 一 二线主要城市住 宅租金收益率多处 3 4 且租赁价格指数处下行通道 而国际上正常收益率为 5 左 右 投资需求空间非常有限 房价上涨预期方面 2010 年以来金融部门继续实行适 度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度 资产价格将在一段时间的市场 调整后进一步上涨 从而促使投资 投机气氛活跃 但由于政府调控政策等的各方面因素影响 未来 特别是 2010 年 3 季度后房地 产市场价格上扬的幅度将不会很大 上涨速度将减缓 3 商品住宅短期静态供应明显不足 中长期供应有望跟上 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 11 页 2009 年底以来份一 二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降 一 些城市甚至呈现出供不应求的局面 上海去化周期已降到 1 6 个月 针对短期供 应不足的现状 开发商加大了房地产开发投资 2010 年一季度的 1 2 月 全国完成 房地产开发投资 3144 亿元 同比增长 31 1 增幅比去年同期提高 30 1 个百分点 其中 商品住宅完成投资 2233 亿元 同比增长 32 8 提高 32 0 个百分点 占房地产 开发投资的比重为 71 0 长期供应方面 2010 年一季度中的 1 2 月 全国房地产 开发企业完成土地购置面积 2407 万平方米 同比增长 11 2 去年全年则是下降 18 9 完成土地开发面积 1567 万平方米 同比下降 40 8 降幅较前期已有较大 程度的缩小 后期供应有望逐渐跟上 4 2010 年以来政府对房地产抑制意图明显 优惠适度收紧 2009 年很明显表明 房地产业已成为中国经济的 直接命脉 200 年 12 月中 央经济工作会议再次定调 2010 年继续实行适度宽松的货币政策 这对行业利好 目前 2010 年一季度部分优惠政策依旧延续 虽然部分优惠政策已经收紧 但执行 力度不足 但 2010 年下半年将会适度收紧 但仍以宽松基调为主 5 供小于求形势未来将有缓解 多数城市房价一季度同比小幅下跌 随着 09 年四季度销售火爆 重点城市商品房库存逐渐步入下行通道 随着房地 产市场的投资稳步加大 以及新项目开盘预期 可售量呈逐月增加态势 供小于求 形势略有缓解 房价方面 多数城市 2010 年一季度同比小幅下跌 虽然较大部分房 价的下降以优惠 折扣 曾送等形式出现 但小幅下跌以见明显 下跌原因主要是 开发商对未来预期仍谨慎 定价较为理性 营销策略上多倾向于主动优惠促销 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 12 页 1 1 5 短期房地短期房地产产行行业风险业风险分析分析 1 2010 年一季度 二 三线城市房价受 2009 年一线城市火爆房价的波及 房 价也有较大幅度的增长 房价收入比 月供 收入开始恶化并直逼一线城市 这势必 引发政策的超预期调控 2 2010 年以来 房价大幅上扬抑制市场需求 市场重回 2008 年的有价无市 状态预期的可能更加明显 3 2010 年加息预期强烈 2009 年 11 月份以来 澳大利亚 以色列 挪威 印度等外围国家改变 08 年 以来所实行的低利率货币政策 开始相继收紧货币宽松政策先后加息 这无疑会给 中国调整货币政策的理由和压力 美国多位经济学家表示 2010 年美国加息周期 预计发生在第三季度 由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制 所以中国央行加 息发生在明年三季度是个大概率事件 加息的一个目的是抑制通胀 2009 年以来 中国经济增速逐步加快 经济社会 加息的另一个意图 便是抑制资产价格的过度膨胀 而平抑房价正是其中的重要部 分 从楼市供给来看 银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上 升 这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大 1 1 6 对对未来房地未来房地产发产发展建展建议议与与对对策策 1 目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素 但是总体上 有利于房地产业后市的发展 短期内仍是一个行业信心恢复的过程 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 13 页 2 全国各中心城市 2010 年以来土地投放量并未出现巨减现象 房地产投资开 发量也未出现大幅下滑 2010 年一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将 可能趋向于供需动态平衡 城市中心区可能出现阶段性的供大于求 市场将迎来新 一轮的变革 3 成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察 2008 年压抑的刚性需求在 2009 年中后期释放后 出现了 2010 年有支付能力 的有效需求不足的问题 2010 年一季度后期市场的持续发展有待于进一步挖掘改 善型和投资型的潜在需求 只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持 续发展 而无论是首次置业 改善型需求 投资型需求都是以性价比作为重要参考 指标的 特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的需求 降低 购房进入门槛是其必然选择 投资型需求在 2009 年的市场高峰期入市 2010 年一 季度预期投资回报落空 必将对一季度后房地产价格趋向敏感 4 2010 年一季度后的住宅郊区化将迎来一定的挑战 郊区化的未来发展趋势 在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大 因此此次 2010 年一季度出现的市 场疲软状况 将在未来各城市郊区 特别是郊区盘开发商影响巨大 5 2010 年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显 小幅 下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能 同时长期低迷状态的预期大于快速 回暖的预期 1 2 1 2 银川房地产市场银川房地产市场 1 2 11 2 1 银川政府对房地产近期出来的相关政策银川政府对房地产近期出来的相关政策 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 14 页 个人首次购买 90 平方米及以下住房 契税税率下调到 1 个人购买超过 2 年 含 2 年 的普通住房对外销售的 免征营业税 个人出售住房以后 在一年内换购住房的 合乎规定的可以免个人所得 税 个人转让自用满 5 年 且是家庭唯一生活用房的 可免征个人所得税 增加普通商住房土地供应量 优先安排限价房 经适房土地供应 开发企业取得预售许可后一次性公开全部房源 严格按照申报价格对外 销售 对性价比不合理 价格畸形的楼盘予以重点披露 对原郊区房产换发房产证 并放开部分公房出售 1 2 21 2 2 银川房银川房 20102010 年一季度总体运营情况分析年一季度总体运营情况分析 1 房地产的开发投资 今年以来 银川市房地产市场保持平稳 健康的发展态势 房地产开发投资 增势强劲 1 4 月 全市房地产开发完成投资 18 45 亿元 同比增长 56 1 据了解 1 4 月银川市商品房施工面积为 850 84 万平方米 比上年同期增长 42 6 本年新开工面积 266 88 万平方米 比上年同期增长 59 6 其中 住宅新 开工面积 217 21 万平方米 增长 73 4 商品房销售市场继续延续 2009 年后半 年良好发展趋势 销售面积达 79 69 万平方米 实现销售额 34 53 亿元 同比分别 增长 57 9 和 95 3 据银川市统计局相关人员分析 虽然当前银川市房地产市场总体运行情况 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 15 页 良好 但要防止市场供需双方走势分化 今年以来 在国家调控政策作用下 消 费者和开发商对住房市场预期发生变化 在市场形势不明朗的情况下 都不敢贸 然进入 观望气氛较浓 住房的真正需求者 希望房价能有所下降 以减少住房 的支出 持币待购 以投资为目的的消费者 担心已在高位的房价下跌 带来投资 亏损的风险 开发商则在去年商品房销售旺盛的情况下 资金回笼比较充足 并 没有降价信息 依然全力坚守房价 同时 去年银川市不断加大经济适用房和廉 租房建设力度 商品房供应结构不合理状况有所改善 但由于长期积累的矛盾 目前 90 平方米以下商品住房供应面积所占比重偏低的供应结构矛盾仍比较突出 无论从投资额还是施工面积或新开工面积 90 平方米以下住房统计指标均呈回 落态势 离 70 的目标还有很大差距 此外 部分地域楼盘价格上涨过快也不容 忽视 由于银川市商品房销售市场持续活跃 个别开发企业受利益驱动 频繁调 价 其中既有受建筑材料 土地等价格成本上涨影响的合理因素 也有受个别区 位好 质量高 环境优的高端楼盘热销 部分开发商非理性顺势涨价的不合理因 素 尤其是商品房期房销售价格上涨较快 已超出居民购买能力 不利于市场发 展 2 房地产的总体交易量 据银川市房屋产权交易管理中心统计 2009 年 1 12 月 银川市房产交易大 厅共办理各类房地产交易登记业务 40493 件 面积 510 32 万平方米 金额 113 34 亿元 同比分别增长 26 4 和 41 受理他项权利登记 50731 件 面 积 877 21 万平方米 金额 180 52 亿元 同比分别增长 39 1 42 和 71 全年 受理各类房屋产权交易登记再创历史新高 1 2 41 2 4 银川房地产的未来走势 小结 银川房地产的未来走势 小结 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 16 页 1 房地产投资跨越式发展 2010 年 银川市房地产投资额度将呈跨越式发展 住宅投资依然将是房地产 投资的主体 同时 随着银川经济的的发展 写字楼 公寓及商业物业亦将得到一 定的发展 2 商品房开发规模逐渐扩大 2009 年 成交土地多为大规模住宅 商服用地 在国家土地政策的严控下 必然促使未来两年内银川市商品房开发规模继续扩大 突出表现在施工面积 新 开工面积等方面将出现较大的增幅 3 商品房销售趋于平稳态势 在 2009 年市场热销的影响下 受市场供应量增加 竞争加剧以及国家宏观 政策严控等因素的影响 在 2010 年银川市商品房销售将趋于平稳态势 4 商品房销售价格缓步提升 在 2009 年商品房价格的持续走高 外地人员购房及投资人群增加等多重因 素影响下 2010 年银川市商品房销售价格仍将呈现缓步提升态势 5 外来购房人员持续增加 2010 年 随着 公积金同城化 等相关政策的进一步实施 将促进更多的宁夏 其他城市人员前来银川置业 6 金凤区商业及办公物业价格明显提升 2010 年 随着万达广场等商业项目的建设运营 必然导致区域内商业 写字 楼 公寓等物业的价格得到明显提升 7 各项目营销力度将加大 2010 年 受政府宏观调控政策的影响 面对商品房供应量激增 市场竞争加 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 17 页 剧的局面 更多的在售项目为完成销售回款 其营销手段将更加灵活 促销方式 将更加活跃 以刺激成交 8 增加保障性住房供应 2010 年 银川市政府将严格贯彻国家关于保障性住房的相关政策 届时保障 性住房供应将得到提升 小结 银川房地产的各项指标飞速上涨 尤其是价格和销售面积 在这种趋势的 推动下银川的总体价格仍会继续上涨 呈小幅上涨 开发量也会不断攀升 2 2 永宁 望远 市场永宁 望远 市场 2 12 1 永宁 望远 简介永宁 望远 简介 永宁县地处宁夏平原中部 东临黄河 西倚贺兰山 是宁夏回族自治区首府 银川市的郊县 全县国土面积 1020 平方公里 辖五镇一乡一个街道办事处 总人 口 20 4 万人 有汉 回 满等 13 个民族 其中回族占总人口的 18 境内沃野千 里 沟渠纵横 鲤鲫逐波 林丰粮茂 自古就有 塞上江南 鱼米之乡 的美誉 永 宁县交便捷 服务设施完善 109 国道 201 省道 石中高速公路 包兰铁路纵横 全境 县城距银川市河东机场 40 公里 距银川火车站 35 公里 银川望远工业园地处宁夏回族自治区首府银川市南郊望远桥 规划占地面 积 20 平方公里 北邻南环高速公路 南靠永二干沟 西依唐徕渠 东接石中高速 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 18 页 公路 新修的 109 国道 八车道 穿园而过 该园区距宁夏河东机场 19 公里 银川 火车站 17 公里 信息传递速度快 人口流动量大 劳动力充裕 园区电力充足 水资源丰富 区位优势显著 2 22 2 望远望远 20102010 年度总体运营情况分析年度总体运营情况分析 2 2 1 望望远总远总体体规规划划 望远镇小城镇建设于 1998 年进入快速发展期 按照 望远镇集镇建设五年 规划 制定的 集中连片 突出重点 镇村结合 树立样板 带动全面 的思路 依 托自治区建设厅 千户农宅 示范工程的实施 坚持 政府引导 项目带动 多元投 资 互惠互利 和 谁投资 谁经营 谁受益 的原则 通过运用土地置换 土地拍 卖 房产开发等手段吸引社会资金参与集镇建设 自 1999 年至今已累计投资达 5500 万元 完成了集镇道路 给排水 供热 绿化等基础设施建设 党政办公楼 宣传文化活动中心 望远法庭 望远派出所 地税所 敬老院 文化休闲广场等办 公 公益设施相继交付使用 千户小区 一 二期工程 庆丰苑 商住楼工程 农 民新村 安居小区等工程吸引着富裕起来的农民和周边城市居民购置入住 并有 效带动了餐饮 服务等第三产业的蓬勃发展 新建望远中学 红旗小学 望远幼儿 园工程将极大地改善本镇的基础教育办学条件 望远镇现已被列为自治区重点 发展的十个小城镇之一 2 2 2 望望远经济发远经济发展概况展概况 以 以 2005 年的年的详细经济总详细经济总量和人均水平作量和人均水平作为为参考参考 1 经济总体量 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 19 页 全年实现地区生产总值 23 41 亿元 比上年增长 13 3 其中 第一产业完成 增加值 4 74 亿元 增长 4 6 第二产业完成增加值 12 85 亿元 增长 20 8 第 三产业完成增加值 5 82 亿元 增长 5 8 产业结构继续优化 一 二 三次产业 比重由上年的 22 50 28 调整到 20 55 25 其中第一产业比重下降 2 个百分点 第二产业比重上升 5 个百分点 第三产业比重下降 3 个百分点 2005 年全县人 均 GDP 为 11451 元 图 1 十五 时期地区生产总值与增长速度 2 财政收支 全年地方财政收入 1 13 亿元 比上年增长 9 5 全年一般预算收入 8129 万元 比上年增长 16 1 其中 增值税 1806 万元 增长 49 1 营业税 2402 万 元 增长 15 9 企业所得税 34 万元 下降 83 1 个人所得税 241 万元 下降 1 6 全年地方财政支出 2 55 亿元 比上年增长 22 2 其中 基本建设支出 1216 万元 增长 23 7 行政管理费支出 2366 万元 增长 34 3 城市维护费支 出 811 万元 增长 22 9 农业支出 2207 万元 增长 53 7 3 固定资产投资 2006 年共开工投资项目 33 个 全社会固定资产投资完成 17 58 亿元 比上 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 20 页 年增长 21 5 其中 城镇固定资产完成 13 37 亿元 比上年增长 41 0 房地产 开发投资 1 05 亿元 增长 99 2 从投资结构看 全年第一产业完成投资 0 43 亿元 比上年增加 0 35 亿元 第二产业完成投资 9 33 亿元 增长 41 3 其中 工业投资 8 83 亿元 增长 34 2 第三产业完成投资 7 82 亿元 增长 21 4 全年新增固定资产 5 3 亿元 4 工业和建筑业 全部工业总产值 38 26 亿元 比上年增长 21 3 完成工业增加值 13 2 亿 元 可比增长 20 5 工业拉动 GDP 增长 9 3 个百分点 对经济增长的贡献率达 65 2 其中规模以上工业企业完成总产值 29 38 亿元 比上年增长 18 6 实现 工业增加值 9 8 亿元 可比增长 20 8 高新技术企业 5 家 实现工业增加值 7 9 亿元 2006 年 全社会建筑业实现增加值 2 69 亿元 可比增长 20 4 具有资质 等级的建筑企业 3 个 实现建筑业总产值 1 95 亿元 比上年增长 103 1 盈亏相 抵利润亏损 3 2 万元 由去年盈利转亏损 按总产值计算的全员劳动生产率达到 7 6 万元 人 增长 49 房屋建筑施工面积 30 19 万平方米 比上年增长 195 9 5 房地产业 2006 年房地产开发投资完成 1 05 亿元 比上年增长 99 2 商品房施工面 积 1294 万平方米 增长 110 1 竣工米娜及 10 39 万平方米 增长 68 7 全县 商品房销售面积 5 4 万平方米 销售额 6292 万元 分别比上年同期增长 5 8 和 9 9 房屋平均销售价格 1165 元 平方米 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 21 页 2 2 3 望望远远房地房地产产市市场现场现状状 与前两年相比 永宁 望远街道上出现不少 售房部 的招牌 房改之后 县城 的房地产业也出现一定的市场 这些楼盘多集中在企业和事业单位的近旁 通常 是楼盘很小 产品结构主要以砖混房为主 而且小区的绿化简易 朴素 房屋基 本的价格都不算高 但相对当地人们的收入 价格依然是买房重要的门槛 在这 里最好销售的是三 三 四层 在售房部 同时我们了解到 这些房子主要面对开 发区进驻企业职工 周边村镇业主 但随着 蓝山 帝景 项目的开发和入住 望远 房产整体的规划和针对人群开始改变和飞跃 开始出现市场营销推广 逐渐走向 正规化和规模化 望望远远房房产产消消费费的主要的主要职业职业群体群体 1 县城内部各企业部门 单位的居民 其身份包括政府公务员 企事业单位职工 等 2 本地的居民 以及个体经商及从事其他职业为主的个人 分析目前永宁分析目前永宁县县 望 望远镇远镇房地房地产产市市场场没有真正活没有真正活跃跃起来的原因 除开消起来的原因 除开消 费费本身的因素 我本身的因素 我们认为们认为以下几个方面是最主要以下几个方面是最主要的 的 1 市场受关注度小 开发模式相对滞后 本土开发机构往往边学边做 带有 一种建一栋房子是一栋房子的思想 对市场的分析做的工作较小 再加上受本身 实力所限 无力承担大的风险 而市级 省级开发机构则主要集中在大中城市 似 乎不暇顾及县级市场 而相对在落后的地级市场 可塑性更强 机会也更多 2 市场容量及地方消费特点因素 可以将乡镇人民的置业称作叫小农经济 这一点容易被我们所忽视 其这也就是为什么没有大型房地产企业到县里面做 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 22 页 一个品牌小区出来了 较大中城市而言 乡镇的流动人口较小 且大多是从各镇 集中而来 所带来的消费有限 3 值得注意的是 在 109 国道一线 我们看到有大量正在拆迁的地块 有 部分未知用途工程破土动工 因此 我们有理由认为 从一线城市到二 三线城市到乡镇 这是目前全国房地产开发商普遍的转移 路线 而在望远 在新一波的地产热潮来临之前 许多开发商已经悄悄把视线转 移到了乡镇房地产市场 由此可见 目前一些经济发达的乡镇已经成为新一轮房 地产开发的重点区域 乡镇城市化 在乡村建造城市住宅已成为趋势 2 32 3 望远房地产未来走势 小结 望远房地产未来走势 小结 经济活跃 几十年都没有商品房开发 市场的有效需求被压抑了很久 才 会有集中的爆发 对经济强镇房地产市场的渐渐崛起我们认为 随着中心城市 土地成本的不断提高 部分开发商开始转战与中心城市紧密联系的卫星城市 这 些城市距中心城市近 经济活跃 购买力强 能够与中心城市形成互补 同时 大 盘规划相当于重新造城 周边配套齐全 同比中心城市 经济重镇的房价只有市 区的三分之一 不仅可满足当地改善居住的品质置业者的需要 还会吸引大批回 乡购买者以及投资置业者 除此 这些经济重镇土地成本低 市场销售速度快 开发商的资金压力小 我们认为 当地的开发产品少 对比性产品少 作为一个有实力的开发商和代理 商引进新的规划管理和营销手段也是吸引当地置业群体的因素之一 观观点 点 乡镇乡镇房地房地产产市市场场不能盲目不能盲目乐观乐观 时间战线时间战线要尽量要尽量缩缩短短 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 23 页 由于市场空白 经济活跃 可选择性产品少等因素 出现了重镇房地产市场 的迅速发展 但这种爆发式的购买力在短期的三五年是比较被看好的 经济重镇 的房地产市场消费首先依靠的还是本地消费 区域性强 消费者能力有限 最多 吸引的是周边的置业群体 缺点是市场后劲不足 我们认为 在市场后期很多开发商逐渐进入 市场可供选择的产品多 将面 临比中心城市更加严峻的销售问题 市场不能盲目乐观 市场的价格达到一定程 度时 销售压力随之而来 我们在产品定位 营销上会面临更大压力 尤其表现 在大盘 索引索引 富裕起来的农民对于居住条件 生活配套等方面都有了更高的要求 在这种 条件下 我们有理由积极介入城乡结合部及乡镇房地产市场 尽管一开始存在很 大难处 但相信开发商有能力使望远的房产市场得到飞跃 通过选取圣雪绒 蓝山帝景 庆丰 传世家宝 桃香名邸 三里屯 花园四个与 项目在同一区域销售的楼盘的开发策略 推广主题 产品 价格 销售情况 客群 等各项内容进行分析 分析出区域市场竞品项目特点以及对本项目产生的影响 从而为本项目差异化定位提供客观的参考依据 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 24 页 3 3 竞品一 蓝山 竞品一 蓝山 帝景帝景 3 13 1 开发企业及掌舵人介绍开发企业及掌舵人介绍 3 1 1 企企业简业简介介 圣雪绒房地产开发有限公司 以下简称公司 是宁夏圣雪绒羊绒有限公司下 属的全资子公司 成立于 1998 年 4 月 8 日 其前身为宁夏圣伦房地产开发有限 公司 2003 年 12 月 17 日更名为宁夏圣雪绒房地产开发有限公司至今 公司注册 资金人民币 13526 万元 房地产开发二级企业资质 公司经营范围包括 房地产 开发 物业管理 建筑安装工程施工 建筑装饰材料销售 塑钢型材加工 房屋租 赁 商业贸易等 并面向社会开办了幼儿学前教育 实验小学 公司先后开发建 设了 雪绒花苑 丽苑小区 和 圣雪绒 蓝山名邸 小区近 30 万平方米的商住房 商业区和公共服务设施 2008 年开始公司与宁夏金色阳光房地产开发有限公司 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 25 页 合作开发建设永宁望远 蓝山 帝景 小区 公司两次荣获银川市房地产开发 十强 企业 称号 2009 年 4 月被评为 2008 年度房地产开发 优秀企业 公司连续 6 年 被评为 守合同 重信用 单位 2006 年被中国房地产业协会 宁夏企业家协会评 为 中国诚信房地产企业 和 宁夏优秀诚信企业 2008 年 3 月 公司被自治区 建设厅评为 2007 年度全区 AA 级信用的房地产开发企业 2009 年 4 月 公司被 中共银川经济技术开发区工作委员会和银川经济技术开发区管理委员会评为 银 川开发区纳税大户 圣雪绒房地产公司将一如既往的坚持 诚信求实 心系业 主 的企业宗旨 继续以优质的服务 可靠的质量和企业的诚信来回报广大消费 者 全力倾注人居事业 为创建 两宜 城市做出应有的贡献 3 1 2 宁夏圣雪宁夏圣雪绒绒房地房地产产公司公司总经总经理理 肖弈肖弈 2002 年担任房地产开发有限公司总经理 宁夏圣雪绒国际企业集团公司副 总经理 1964 年出生 宁夏银川人 厦门大学 EMBA 研究生 清华大学 MBA 研 究生 建筑工程师 自治区统计协会副会长 银川市住房保障局房地产信息管理 专家组成员 银川市房地产业协会副会长 2004 年 蓝山名邸小区成为西北首家 也是目前唯一一家万科物业顾问项目 开创了银川市物业服务领域内外结合自 主创新的先河 2008 年 企业销售收入由 2007 年的 8908 万元增长到 1 3866 亿 元 净资产稳定在 1 4 亿元以上 销售利润率由 2006 年的 1 67 增长为 2008 年 的 5 47 3 年来资产负债率稳定在 51 15 63 74 之间 企业获得 诚信企业 房地产十强开发企业 等荣誉 现储备土地 1365 亩 现正开发蓝山帝景 150 万 平方米超大型欧式皇家园林景观社区 圣雪圣雪绒绒 创创造宜居家园 造宜居家园 两宜两宜 城市 城市 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 26 页 圣雪绒房地产公司将一如既往的坚持 诚信求实 心系业主 的企业宗旨 继续以优质的服务 可靠的质量和企业的诚信来回报广大消费者 全力倾注人 居事业 为创建 两宜 城市做出应有的贡献 3 1 3 项项目运作目运作风风格格 圣雪绒房产通过它独特的企业品牌效益 在创建开发房产项目的 11 年来不 断创新 务实进取 注重细节 和配套设施的建设使得拥有良好的口碑 通过与银 川购房群体的交流 众人对民生地产认可的共性有 第一 所开第一 所开发发的的项项目具有一定的目具有一定的规规模模 第二 第二 产产品的品的规规划划设计风设计风格均有格均有创创新 新 第三 第三 拥拥有有专业专业的策划的策划团队团队 第四 依靠自身品牌影响力第四 依靠自身品牌影响力带动项带动项目形象提升 目形象提升 第五 相当重第五 相当重视项视项目入市的前期工作 目入市的前期工作 3 23 2 项目整体开发策略项目整体开发策略 3 2 1 项项目目简简介介 蓝山帝景位于银川市望远经济开发区 109 国道东侧 圣雪绒房地产与金色 阳光房地产联合开发 系银川城南最大的住宅项目 占地面积 933324 平方米 总 建筑面积 1500000 平方米 总建设周期近 10 年左右 建筑形态为多层板楼 小 高层 商业 别墅组成 欧式皇家园林风格 已将银川市第四幼儿园及银川市实 验小学引入社区 物业由圣雪绒执行万科物业模式 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 27 页 3 2 2 开开发发策略策略 项目整体规模较大 必须分期开发和销售 根据产品的特性和产品区域划分 分为不同的组团推出 从西北向东逐步开发 同时在销售过程中根据销售进度和 产品接受度 及时调整策略 项目计划分八期开发 预计开发周期近 10 年 目前 开发至第三期 后五期具体开发情况未定 具体开发策略如下 一期 一期 2008 年三月推出有部分别墅为一期开发前建设 主要为建行团购 没有面向市场销售 9 栋楼 普通多层 6 层 砖混结构 二期 二期 2008 年 9 月共推出 11 栋楼 其中 10 栋普通多层 6 层 框架结构 1 栋小高层框剪 三期 一次 三期 一次 2009 年 11 月推出 9 栋楼 其中 2 栋为高层 7 层 9 层 框剪结构 7 栋为多层 6 层 框架结构 二次 二次 2010 年 4 月推出 备备注 注 后期的开发策略会根据市场特点和销售进度调整 已开发别墅区已开发别墅区 已开发别墅区已开发别墅区 金地伟业地产顾问机构 金地伟业地产顾问公司 第 28 页 3 33 3 项目推广主题及特色项目推广主题及特色 3 3 1 推广主推广主题题 从建筑风格到景观规划 这里采用了皇家园林为主体风格与够周建筑风格 相互协调的皇家园林景观 充分的体现景观的恢弘 和谐 典雅 宜人的人性化的 居住形态 演绎现代生活的时尚家居梦想 推广主题推广主题 以王者气度铸就未来生活 创建属于百姓的名宅 以王者气度铸就未来生活 创建属于百姓的名宅 成就百姓住房梦想成就百姓住房梦想 3 3 2 项项目特色目特色 蓝蓝山山 帝景帝景 项目以细腻典雅的皇家园林与林立的欧式住宅为内涵 由别墅 多层 小高 层 花园洋房