房地产经济学考试题目答案.doc

.一、 名词解释：1、房地产：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。2、不动产：不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。3、住房要求弹性：1. MA住房需求收入弹性住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升（下降）1%，导致需求量上升（下降）的百分比。2. MA住房需求价格弹性住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升（下降）1%，导致需求量下降（上升）的百分比。4、物业税：所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。5、房地产泡沫：一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。二、 简答： 1、房地产价格构成是什么？房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。2、简述房地产预警系统的框架？为具体落实 “建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控”的工作，建设部制定了房地产市场预警预报信息系统建设总体框架。房地产市场预警预报信息系统划分为“国家-城市-企业”三级，整个系统分五个部分：1) 企业信息采集系统2) 房地产交易数据采集系统3) 相关部门采集系统 4) 城市房地产市场预警预报信息系统 5) 国家级房地产市场预警预报信息系统 房地产预警预报系统的建立是为了及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。3、房地产市场的特点以及政府的作用？1) 地区性：房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的。这就决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时，不可能通过其他地域或从其他地区进行调剂，来达到供求平衡。因而房地产市场具有很强的地区性。不同地区之间的房地产价格水平、供求状况、交易数量等，相对于一般商品而言有极大的差异，这是房地产市场的地区性所决定的。2) 供给调节滞后性：由于房地产开发周期比较长，从申请到建成出售需要至少一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因而在需求变动后，供给需要相当一段时间才 能随之调节变动，达到新的均衡；3) 垄断竞争性：房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异，使得房地产市场具有较强的垄断竞争性；4) 投机性：房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。此外，房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。(课件) 政府作用：政府在全社会资源配置中占40% 以上；转轨经济中，政府的作用更加重要，当前的中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏。a) 配置作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息； 当前中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏b) 分配作用：c) 稳定作用：4、应用经济学原理简评“物业税”？税收的经济学解释：将稀缺的资源由私人物品转向公共物品。物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。物业税是对财产存量征收的一种税，由于课税对象一般是土地、房产等不动产，其位置固定，标志明显，所以具有收入的稳定性，税收不易逃漏的特点。物业税可以调节财富的分配，抑制财产过于集中于少数人的趋势，体现社会分配的公正性。纳税人的财产大多分散于全国各地，当地政府易于了解，便于因地制宜地实施征收管理。因此，许多国家都将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税。在我国，如果开征物业税，要考虑到开征前已购房产的购买价款中所包含的各种税费，从而避免重复征税。5、地租产生的经济学解释？根据西方经济学原理，地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性，供给不能增加，如果给定不变的土地供给，则地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移。土地需求曲线右移是因为土地的边际生产力提高或土地产品(如粮食)的需求增加从而粮价提高，如果假定生产技术不变，则地租就由土地产品价格的上升而产生，且随着产品价格的上涨而不断上涨。因此，即使是劣等土地也会产生地租。三、 论述题：1、 论述科斯定理及其在房地产上的应用。1）科斯定理及对其的理解：科斯定理：在交易成本为零的条件下，产权的最初配置不会影响资源的配置，即：“在零交易费用条件下，产值将最大化”。只要交易费用为0，则产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的。交易费用为0的涵义：是指在完全竞争市场的前提下。科斯定理（科斯定理的实质）：在交易费用为正的条件下，不同的产权配置将产生不同的资源配置效率，即：“当交易费用为正时，制度是重要的”。当交易费用0时，则权利的初始界定很重要（对经济效率而言），并可以通过合法权利的明确界定和自由交换提高资源配置效率，实现外部效应内部化，而无需抛弃市场机制引入政府干预。对科斯定理的理解：l 明晰的产权是市场交易的前提l 私有产权是市场的必要条件l 市场失灵：正是产权界定不清的结果2）在房地产研究的应用：“科斯定理”在实践上是有一定的意义的。为了促进交易，应当降低交易成本。由于现实中交易的费用往往并不为零，因此改进制度显然是必要的。在房地产研究中，科斯定理起到重要作用。它从理论上表明了在现实状态（交易成本大于零）下，产权的明晰尤其是私有产权的确定至关重要。研究和掌握科斯定理对房地产研究中，主要应用与产权确认相关的问题，可以根据科斯定理的表述，对我国土地、住房制度加以评论和探讨。避免“公地的悲剧”中公地租金耗尽的出现，即：私有产权有效率，而公有产权无效率的局面。对我国有史以来的土地制度、住房制度中产权政策的合理性和实际效果进行讨论分析；对我国现行的土地制度、住房制度执行中可能出现的效果进行预测。借鉴国外土地制度、住房制度中关于产权确定的成功经验，对我国土地、住房制度的改革中“明晰产权”措施，起到指导作用。例如：在土地制度中，应深化改革现有农地制度，进一步明晰农地产权，保证农民的权利；在确定政府在职能时，要明确政府的功能是制定规则而不是进行微观干预。在城镇住房制度改革中，借鉴国外的先进经验，走出市场取向的房改阶段，快步迈进产权明晰的房改阶段2、 结合当前中国实际，论述宏观调控与土地市场、房地产市场的关系？为防止地产过热 国务院出台八点意见稳定房价 这八条意见为：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。一年多前，央行出台“121”号文件，对房贷严加控制，结果引发地产商极度反弹。当时，多位重量级开发商直接闹到建设部。建设部有关方面站出来为开发商打掩护，并直接向国务院递交了有关“将房地产业务定位为国民经济支柱产业的报告”。其他部门对央行的降温举措没有丝毫认同。此次则不然，财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上已明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。面对各个主管部门的轮番表态，市场信心已开始出现动摇，有投资者开始寻求变现，但也有部分资金实力强大的投资者开始从短炒转做中长期投资。央行调高房贷利率后，对利用信贷资金做短炒的投资者影响最大。这部分投资者，用少部分首付，套取银行二三十年的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”。利率调高后，此类炒房人有的由租转为售，有的准备提前还贷。一个已经达成的市场共识是，只有加大中低档商品房的有效供应量，才能最有效的抑制房价继续上扬。国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议认为，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。会议强调，进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。会议指出，要进一步采取有针对性的措施：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。会议要求，各地区、各部门要齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。调控不能完全靠市场近几年来，我国房地产市场出现了投资过热的倾向，许多城市的房价畸高。这种局面已经损害了人民群众的住房消费利益，不利于经济的平稳较快增长，不利于和谐社会的建设。党中央、国务院对房地产市场不平衡问题一直很重视，不断采取积极措施调控房地产市场。但是，从实际的效果来看，市场调控的效果并不是很理想。今年以来，部分城市的房价又出现了非正常的上涨，导致城镇居民对房地产消费的信心再一次出现滑坡，空置土地、空置房不断增多，社会各界要求对房地产市场进一步加强调控的呼声也越来越高。我们认为，出现这种情况，房地产开发商的造市可能是一个方面，但并不是最主要的原因。必须认识到，一些地方政府官员担心调控房地产市场会导致本地的GDP水平下降，从而影响到个人的政绩，因此，落实中央决策不积极、不彻底，有的甚至变相抵触。在这种错误的政绩观、利益观的主导下，一些地方热衷于建造大套型、豪华型住宅，而对普通居民迫切需要的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房不感兴趣；一些地方政府的土地管理松懈，出现了囤积土地的行为；一些城市的房屋拆迁规模和进度处于无序状态，使被动性住房需求过快增长；一些地方擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为也屡见不鲜；一些地方热衷于引进国际游资来炒作本地的房地产，使市场远离于当地的普通百姓。所有这些，都严重干扰了中央对房地产市场的调控，使政策调控的力度大打折扣，对全国经济的稳步发展起到了阻碍甚至破坏作用。从一般意义上来说，房地产市场既然是要素市场中的一个重要部分，对它的调节主要应由市场来进行。但是，几年来的实践证明，对于我国这样一个人口众多、财富分配还存在一定不平衡的社会来说，对于房地产市场的调控不能完全靠市场。建设社会主义和谐社会是全党全国努力奋斗的目标。在这个过程中，住房作为城乡居民生活权益的重要组成部分，要由政府给予切实的保障。因此，政府必须负起责任来，扮演好市场监管者的角色。各级政府必须切实按照国务院的要求，采取果断措施抑制房地产开发投资和投资性购房需求，构建合理、稳定的房价形成机制，使房地产市场回归到理性、健康的轨道上来。3、 结合中国实际，论述政府是否能沟通过土地政策来调控宏观经济？答案一（单燕飞）土地政策可以泛指为达到一定的政策目标,相关政府部门制定和实施的与土地有关的政策措施和手段。参与宏观调控的土地政策,大致包括土地规划、土地计划、土地税收政策、土地价格政策和土地区域政策等。城市土地国家所有以及政府对农村集体土地的实际控制,使得中国政府控制着土地市场的供给面,决定了全国的土地供给(总量)以及各年度、各地区、分用途的土地供给(结构),从而对土地市场及其与宏观经济的关系产生重大影响。一方面,我们具有采用土地政策参与宏观调控的可能性,并扩大了宏观调控政策的可选择性;另一方面,对土地市场的过度干预有可能造成微观市场主体和政府行为的扭曲,造成经济效率和社会福利的损失,并导致宏观经济的不稳定。中国的土地市场与宏观经济互为因果,地价的上涨能够带动GDP增长,因此,可以将土地政策作为宏观调控政策体系的一环,并应从法律和制度上明确赋予土地管理部门相应职能。宏观调控中土地供给政策也许比地价政策更为有效。土地政策参与宏观调控应坚持以下几个原则: 一:“定位”应准确,是“参与”而非“主导”。 二:把握“参与”力度,切忌“猛打方向盘”。 三:“主次分明,重点突出”。 四:明确政策目标,注意政策之间的相互协调。答案二（刘更起）一、控制土地供应加强宏观调控的机理分析(一)生产函数中的土地要素在自由市场经济条件下，包括土地在内的一切生产要素其产权都归个人所有，它们直接受到市场价格的调节而出现所需的供给。当市场上土地价格上涨时，相应地土地供给增加；相反，则土地供给减少。作为正在向市场化转轨的社会主义市场经济国家，中国土地归国家所有或者集体所有。土地作为生产要素这一自然属性与西方国家是一致的，但在产权上具有与传统西方市场经济所不同的特征。(二)土地生产要素在中国的特殊性西方宏观调控政策主要是货币政策和财政政策，土地供应政策地位并不显著，而我国土地所有制的公有性质决定了运用土地政策参与宏观调控的独特优势。我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的目标。中国正处于工业化中期和城镇化快速发展时期，土地需求增长迅速，经济发展面临土地资源短缺的约束，土地有效供给对经济发展作用明显。在宏观调控中，土地政策工具主要有土地供应计划、土地利用规划、土地用途管制、土地价格、土地税收等 。其中，土地供应计划是土地政策中最基本的宏观调控政策工具。它根据宏观调控政策的要求，适度调整土地供应，导向既定的宏观经济目标。从性质上看，土地供应政策包括经济手段、法律手段和必要的行政手段等不同组合。本文在论述土地政策调控宏观经济问题时多以土地供给政策进行表述。(三)以土地供应实现宏观调控的机理第一，通过土地供应可以调控经济增长。宏观调控是利用各种政策手段调节总供给和总需求，以降低经济波动幅度，保持经济持续快速、协调健康发展。调节投资规模是实现宏观调控目标的主要手段。通过控制土地供应来调节投资规模，可以有效地调控经济增长。近年来，一些地方片面追求经济增长速度，大肆圈占土地，有的甚至以零地价进行招商引资，土地过量供给，造成投资过度，导致宏观经济过热。第二，通过土地供应可以优化经济结构。作为经济结构重要组成部分的产业结构，可以通过调节土地供给总量和结构，引导产业结构调