县教育局棚枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告.doc

某县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、项目建设单位概况2三、主要技术经济指标3四、报告编制依据4第二章 项目建设的背景和必要性分析5一、项目建设背景5二、项目建设的必要性分析6第三章 项目市场分析10一、项目建设环境分析10二、某县房地产市场概况11第四章 项目建设选址及建设条件13一、项目选址13二、项目建设条件13第五章 项目建设方案17一、工程概况17二、设计理念17三、设计依据18四、总平面设计拟建项目总平面布置原则18五、建筑设计及功能分区20六、结构设计21七、公用设备方案22第六章 项目建设管理及进度安排30一、项目建设管理30二、项目进度安排31第七章 环境保护及评价32一、采用的环保标准32二、场址环境条件32三、环境质量现状32四、主要污染源与污染物33五、环境保护措施33第八章 节能节水措施36一、设计依据36二、节能措施36三、给排水节能37第九章 劳动保护、安全卫生及消防38一、劳动保护38二、安全卫生38三、消防39第十章 项目招标40一、招标依据40二、招标组织形式40三、招标范围40四、招标方式40五、项目招标基本情况40第十一章 项目投资概算及资金筹措42一、投资概算依据42二、估算内容42三、项目建设投资估算42四、资金筹措与来源44第十二章 项目风险分析45一、政策风险分析45二、社会风险分析45三、经济风险分析45第十三章 结 论46一、结论46二、建议46 贵州中巨科技咨询有限公司附件：附件1： 国有建设建设用地出让合同合同编号：250121-2014-CR-13；附件2： 关于对某县教育局地块棚户区改造土地一级开发及配套市政道路（文星路）水土保持报告书的批复；附件3： 某市公共资源阳光交易中心国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书（2013）地169号；附件4： 建设项目选址意见书选字第520000201212062号，筑规选字2012（某）071号；附件5： 建设用地规划许可证地字第520000201023539号，筑规选字2012（某）017号；附件6： 建设用地批准书；附图：附图1： 初步设计总平面图；北京中设泛华工程咨询有限公司开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目 可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称某县教育局棚枫林湾住宅区建设项目。（二）拟建地点本项目建设地点为某市某县城关镇开州大道紫江花园。（三）建设内容及规模1建设内容“枫林湾”建设项目遵循“以人为本”的原则，专门邀请规划设计部门进行了精心设计规划，根据本县群众的建房意愿和承受能力，从土地整体利用，到单体、联体住房的效果均进行了多次研究论证，最终确定目前的建设方案：沿街建设商住房。项目沿街建设高度为四层的建筑楼，并结合周边的生态环境和人文环境布置景观，建设宜人的居住环境和商业环境。建设内容包括地下的建设，地上的商业，地上住宅楼的设计。计划将地下作为地下停车厂，实行人车分流。2建设规模 项目用地面积8800平方米，总建筑面积36251.96平方米，地上4层，建筑高度15米，地上计入容积率面积为23988.70平方米，地下面积为12220.50 平方米 地下计入容积率面积为0平方米。其中：规划总建筑面积：36251.96住宅：21364.18商业建筑面积：2401.92物管建筑面积：77.701F开洞作为车道建筑面积144.90容积率：2.7 总户数：200户 汽车停车位总数:300个 建筑形式：商住楼（四）项目建设工期某县教育局枫林湾住宅区建设项目计划建设工期为36个月。自2015年2月开始启动项目前期工作，至2017年3月底项目竣工验收交付使用，达到使用条件。（五）项目建设投资概算项目建设总投资概算为8200万元，其中建安工程费用6748.6万元，占总投资的82.3%；工程建设其他费用647.8万元，占总投资的7.9%；预备803.6万元，占总投资的9.8%。（六）资金筹措方式本项目建设所需资金均为自筹,投资资金为8200万。二、项目建设单位概况建设单位名称：贵州至信伟业房地产开发有限公司机构类型：股份制公司单位地址：贵州省某市某县城关镇开州大道紫江花园。邮政编码：550300贵州至信伟业房地产开发有限公司是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在某县。公司成立以来，依托繁荣商业优势和研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。公司现有企业员工100多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。三、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表一、项目技术指标序号名 称指标1总用地面积8800平方米2建筑占地面积5997.18平方米3总建筑面积36251.96平方米4建筑高度15米5建筑层数地上4层6建筑密度35%7容积率2.78绿化率36%二、项目经济指标序号名 称概算值（万元）占总投资比例（%）1工程费用6748.682.32工程建设其他费用647.87.93预备费803.69.84项目总投资8200100.00四、报告编制依据1. 安顺市国土资源和房屋管理局签订的安顺市国有建设用地使用权出让合同合同编号:520121-2014-CR-13；2. 建设用地规划许可证地字号520000201023539号；3. 关于对某县教育局地块棚户区改造土地一级开发及配套市政道路(文星路)水土保持方案报告书的批复 开水复201208号；4. 某市阳光交易中心国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书(2013)第169号)；5. 贵州至信伟业房地产开发有限公司章程；6. 建设工程选址意见书；7. 建设用地规划许可证；8. 建设工程规划许可证；9. 项目设计方案；10. 2000年安顺市建筑工程综合基价表；11. 2000年安顺市安装工程单位基表;12. 安顺市工程造价信息及有关配套文件;13. 同类项目的开发的经验及资料14. 有关工程造价分析资料15. 2006年安顺市概算定额第二章 项目建设的背景和必要性分析一、项目建设背景（一）项目提出背景1.市场环境宏观背景 2015年某县全县共有商业地产开发项目14个，其中续建项目12个，新建项目2个。总规模为219万平方米，其中住宅171万平方米，商业及其它用房48万平方米,总投资约76.65亿元。2015年1-12月，某县统计数据显示，完成房地产固定资产投资8.88亿元，比上年同期的7亿元增长26.86%，环比增长21%，房开企业上报商品房销售面积为12.09万平方米，比上年同期的11万平方米增长9.9%。 2015年某县全年累计销售商品房2599套，21.64万平方米，成交金额10.45亿元。销售面积同比下降13.5。其中住宅用房1827套，建筑面积18.01万平方米，成交金额5.79亿元，销售面积同比下降23.44；商业用房630间，建筑面积4.13万平方米，成交金额3.89亿元，销售面积同比增长72.61；其它用房54间，建筑面积1.29万平方米，成交金额0.29亿元。二手房交易面积5.69万平方米，同比下降62.36%；成交套数452套，同比下降47.07%；成交额为1.19亿元，同比下降63.77%；二手房成交均价为每平方米2091元，比2014年同期的2178元下降3.99%。由此可见，我县2015年批准预售的商品房销售面积同比增幅大，新建商品房成交面积少于上年同期、成交额和销售均价好于上年同期，原因是销售的商业用房比例高于上年同期；二手房的成交量、成交套数、成交均价、交易金额都呈下降趋势。 2016年某县批准商品房预售面积1.14万平方米，累计可售面积64.54万平方米，其中商品住房30.12万平方，2016年1-2月，销售商品房2.03万平方米、194套，其中商品房住房1.78万平方米，其中住宅163套。2.建设项目开发背景 贵州至信伟业房地产开发有限公司开发的枫林湾住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到安顺市某县老百姓的欢迎。“枫林湾”住宅小区贵州至信伟业房地产开发有限公司开发的重要项目，位于某市某县城关镇开州大道紫江花园，占地面积约8800 平方米，经安顺市发展与改革委员会、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块贵州至信伟业房地产开发有限公司开发建设。今后建成后的枫林湾小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是安顺市某县城关镇目前新城区乃至整个镇城城市中心点，也是城关镇商圈的核心，具有很高的商业价值。 整个项目总投资预计8200万元，工程内容包括枫林湾小区整个工程建设，整个“枫林湾”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣。项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。贵州至信伟业房地产开发有限公司和“枫林湾”住宅小区良好的形象普遍得到安顺市某县政府相关部门和市民的认同。 “枫林湾”工程建设内容包括住宅、地下车库的建筑工程建设。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，各种证件还在办理当中，预计2017年可以开盘。 二、项目建设的必要性分析（一）本项目的实施，国民经济发展的需要 国家经济步入新常态，经济增速持续放缓，经济下行压力加大，2015年GDP增速定在“7%左右”。因而“稳定增长”的方针不变，这需要宽松财政、货币政策，加大社会投资力度，稳定房地产业、积极创新等诸多举措协力，其中承载“衣食住行”四大需求之一的房地产行业，仍然是国民经济的重要支柱产业。“两会”首次文明提出支持改善型住房需求并加大保障房投资力度，从稳定住房消费和推动房地产开发投资两个途径促进经济增长。 在政策上，支持调供应与促需求并举，降首付与减税齐发，力度远超预期。2015年房地产市场政策环境将保持宽松，一季度多方利好已接踵而至；调整内容多是预料之中，调整力度却是大大超出预期。2015年3月27日，国土部和住建部联合发布新政，正视国内楼市供应结构性过剩问题，提出多种解决办法，意欲从供应端出发，在行业根源上调节市场供求矛盾。2015年3月30日，住建部又联合银监会称二套首付下调至4成，首套公积金首付两成；与此同时，财政部大幅度缩短二手房交易营业税免征年限至两年。 在房地产行业呈现投资增速继续下滑，商品房成交开始上升的趋势。2015年1月至4月，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1月至3月回落2.5个百分点。房屋新开工面积26385万平方米，下降17.3%，降幅收窄1.1个百分点。1月至4月份商品房销售面积26385万平方米，销售额17739亿元，分别同比下降4.8%和3.1%，降幅进一步收窄。国家的一系列政策都是支持发地产产业的发展的，保证其在城市经济中的支柱地位。 房地产作为城市经济中的支柱型产业，其能推动城市经济快速发展主要表现在房地产业的发展能促进人们生活水平的提高，支持城市经济发展。房屋作为人们日常生活中的必需品，其质量的好坏以及居住环境的优越与否直接关系到人们对国家以及社会的满意程度，还对人们生活质量的提高有一定的促进作用。随着人们生活质量的不断提升，消费结构也自然而然的会发生改变，这不但有利于城市第三产业经济的发展，还有利于促进城市环境的改善，从而在一定程度上可以吸引投资，使得城市经济走上可持续的快速发展道路，有利于城市经济的发展。 正因为房地产在城市经济中的支柱作用，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 （二）本项目的实施，是某县城市化进程的需求某县的的经济社会发展还不平衡,主要表现在郊区发展相对滞后,城市化水平低,且明显滞后于工业化和经济发展水平；经济结构雷同、单一,基础设施和社会服务设施不完善；卫星城发展比较缓慢，缺乏吸引力，加快主城周边县新城区的建设和发展是必不可少的重要环节。加快城市周边县新城区的建设是实现安顺市市郊区农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是最有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，增加农民收入，带动农村投资，启动农村市场，促进农村经济和社会发展的重要战略。某县教育局枫林湾住宅区建设项目的建成，是对安顺西南片区的城市化进程的城市化起到至关重要的作用。此外，某县教育局枫林湾住宅区建设项目的成功实施，将大大的加快安顺市某县新城的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地及全市带来巨大的经济效益和社会效益。 （三）本项目的实施，是某县城市功能完善的需求由于经济的高速增长，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的的需求等原因，当前新城的建设逐渐成为一股潮流。建设新城以分流老城、减少环境压力，促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断“重叠”，城市内部结构和及土地利用现状日渐构成了发展的约束。这种结构性门槛对于城市的发展的负作用是显而易见的：一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本的增加。某县的通过最近几十年的经济的高速发展增长能量集聚，结构门槛日益凸显，如传统街区的破坏、交通拥堵、旅游资源萎缩、市政基础设施落后等现状。在区域一体化趋势中，某县为了完善和发展其城市功能，必须置身于城镇群中寻找发展空间。针对目前某县人口较集中、居住房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件差、市政基础设施落后等现状，公司从商品房的适应性、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行综合分析，开发位于贵州省安顺市某县教育局的枫林湾住宅区建设项目。该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，环节交通压力，完善城市功能，优化道路结构布局，创建良好的生态环境、打造生态居住小区，完善各项配套设施及市政设施。综上所述，某县教育局枫林湾住宅区建设项目的推进实施，加快西部房地产的健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升政府形象，拉动主城经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能的方面都具有重要的推动作用和和典范意义。另外，根据对本项目所在的房地产市场宏观调查分析机及其所处的背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。第三章 项目建市场分析一、项目建设环境分析（一） 宏观建设环境分析 某县，隶属于贵州省某市，位于黔中腹地，总面积2026平方公里，辖6镇10乡，总人口43万。南距省会城市某66公里，北距历史名城遵义110公里，位于连接某与遵义两大城市的次中心区域。森林覆盖率达52.92%，居黔中之冠。具有“中国散文诗之乡”、“中国富硒农产品之乡”、“中国绿色磷都”和“喀斯特生态世界公园”的美誉，是全国首个循环经济磷煤化工生态工业示范基地县和贵州省经济强县。某县的优质富矿储量3.92亿吨，是中国国著名的三大磷矿产区之一，与湖北襄阳、云南昆阳并称“三阳开泰”。某县现辖6个镇、7个乡、3个民族乡：城关镇、双流镇、金中镇、冯三镇、楠木渡镇、龙岗镇，南龙乡、永温乡、宅吉乡、花梨乡、龙水乡、米坪乡、毛云乡，禾丰布依族苗族乡、南江布依族苗族乡、高寨苗族布依族乡。（二）区域经济环境分析某县资源丰富，富集矿产资源、农业资源、森林资源、旅游资源于一体。旅游资源集山、水、林、泉、峡、洞，汇奇、险、雄、秀、幽、野及风土人情于一体，被誉为喀斯特生态博物馆，具有巨大的开发潜力和价值。2015年，某县地区生产总值187.17亿元，增长15.5%，占计划的100.1%，其中，一产25.07亿元，增长6.2%；二产104.23亿元，增长20.5%；三产57.87亿元，增长9.6%。预计完成固定资产投资（50万元口径）325.63亿元，增长21.5%，占计划的102%；规模以上工业增加值（2000万元口径）60.38亿元，增长14.4%，占计划的100.6%；公共财政预算收入11.69亿元，增长14.36%，占计划的100.3%；省外到位资金181亿元，增长21.19%，占计划的100%；实际直接利用外资3355万美元，增长20%，占计划的100%；城镇居民人均可支配收入26316元，增长10.8%，占计划的100.7%；农村居民人均可支配收入11658.8元，增长14%，占计划的100%；旅游收入58.83亿元，增长21.8%，占计划的102%；社会消费品零售总额35.96亿元，增长12.6%，占计划的103%；城镇新增就业人数14318人，增长4.2%，占计划的100%；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率4.05，符合政策生育率95.41%；万元GDP综合能耗控制在市下达指标范围内。 面对此盛况，某县对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化城市。围绕这一新的战略定位，提炼了以穷则思变、后来居上、科学发展、开放和谐为主要内容，加快经济发展步伐，建设生物资源开发、新型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假的总体思路，经济社会走上了又好又快的发展轨道，全县上下呈现出政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、边境安宁、人民安居乐业的局面。在这样的宏观背景之下，某县教育局枫林湾住宅区建设开始启动。2、 某县房地产市场概况 （1） 市场竞争状况 某县正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、新城建设以及保障房项目等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着某县的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。目前新城区片区的楼盘价格也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3200元3400元左右，无高层电梯房。 随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为某县楼市的主流模式，以某县为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为某县房地产市场的一道亮丽风景线。 商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，枫林湾住宅区建设项目城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区商圈，三足鼎立基本形成。尤其以新城区商圈为主的新城区商圈未来五年内不可限量，随着华润万家、国美电器、中影、大地影院的加盟商圈的价值无可估量，以新城区商圈为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对新城区热点商业的竞争，在很大程度上拉动了某县房地产业迅速发展。同时，得益于某县房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。（2） 消费群体状况 某县的房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。 某县从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城改造在内的各项地产项目住宅面积超过20万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁户对农民进城购房的优惠政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。 12 北京中设泛华工程咨询有限公司开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目 可行性研究报告第四章 项目建设选址及建设条件一、项目选址本项目地处某县城关镇开州大道紫江花园新城区绝对中心点，是今后某县商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块西临文星路，周边有较好的配套设施以及人文环境，周边有南江广场、某体育场、农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。二、项目建设条件（一）地形、地貌条件 某县城关镇属于贵州省某市某县管辖，位于黔中经济带，距某市区67公里，是某县政治、文化中心，是全县主要经济粮食作物产区和工业发展大镇。某县总面积170.86平方公里；总耕地28657亩，林地116166亩，森林畜积量284489立方米，覆盖率43.4%。全镇辖8个行政村，4个社区(居委会)，总人口73431人，气候温和湿润，土壤类型多样，矿产资源丰富。 某县在区域性地质构造上，属黔中高原区。地势较高、起伏不平，地质构造复杂多样。地势西南高东北低，由西南分水岭地带向北面乌江河谷和东面清水河谷倾斜。最高海拔1702米，最低海拔506.5米，平均海拔在10001400米，相对高差1195.5米。由于风化强烈，流水侵蚀、溶蚀严重，岩溶较为发育，形成复杂多样的地貌类型。山地、丘陵、盆地（坝地）皆有，以山地为主。 该地县无特殊的不良地质构造，适于一般工程建设。（二）气候条件某县城关镇大部分地区属北亚热带季风湿润气候，四季分明，春暖风和，冬无严寒，夏无酷暑，水热同季，无霜期长，春迟夏短，秋早冬长，多云雾，湿度大。年平均气温介于10.615.30之间。最热为7月，平均气温22.3，极端最高气温35.4；最低气温为1月，平均气温2，极端最低气温零下10.1。春、冬、夏 季风交替，气温回升缓慢，寒潮频繁，天气多变，气温波动大。夏季光照充足，降水强度大；秋季多为西太平洋副热带高压控制，冬季凝冻大，雾多日照少。（三）水文地质条件某县境内河流均属山区雨源型河流，由降雨补给河川径流，均属长江流域乌江水系。主要河流有乌江、清水江、鱼梁河、谷撒河，分别流经县境的北、东、南和西北，其中乌江的全部、清水江的大部和谷撒河的部分河段为界河，致使本县三面为河流环绕。全县流域面积在20平方公里、河长大于10公里以上的河流共有30余条，流域面积在20平方公里以下的溪流亦有30条，其中流域面积大于10000平方公里的有乌江，流域面积在100010000平方公里的有清水江和鱼梁河，流域面积在1001000平方公里的有谷撒河、翁昭河、花桥河、细泥河、洋水河，其余河流流域面积不足100平方公里。境内河流流向总的是由西南流向东北。某县境地表径流主要来源于大气降水补给和部分客水。年均降水总量22.51亿立方米，年均径流量10.13亿立方米，丰水年为12.22亿立方米，平均年为7.89.7亿立方米，枯水年为5.51亿立方米。其中地表水6.87亿立方米，占67.82%，地下水3.26亿立方米，占32.18%。平水年（50%保证率）人均水资源拥有量2837立方米，为全省人均3530立方米的75.07%，人均水资源拥有量属中等水平。 根据上述分析,选址处地形地质条件满足本工程建设需要。（四）社会经济条件2015年，某县实现地区生产总值187.17亿元，增长15.5%，占计划的100.1%，其中，一产25.07亿元，增长6.2%；二产104.23亿元，增长20.5%；三产57.87亿元，增长9.6%。某县完成固定资产投资（50万元口径）325.63亿元，增长21.5%，占计划的102%；规模以上工业增加值（2000万元口径）60.38亿元，增长14.4%，占计划的100.6%；公共财政预算收入11.69亿元，增长14.36%，占计划的100.3%；省外到位资金181亿元，增长21.19%，占计划的100%；实际直接利用外资3355万美元，增长20%，占计划的100%；城镇居民人均可支配收入26316元，增长10.8%，占计划的100.7%；农村居民人均可支配收入11658.8元，增长14%，占计划的100%；旅游收入58.83亿元，增长21.8%，占计划的102%；社会消费品零售总额35.96亿元，增长12.6%，占计划的103%；城镇新增就业人数14318人，增长4.2%，占计划的100%；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率4.05，符合政策生育率95.41%；万元GDP综合能耗控制在市下达指标范围内。（五）建筑施工条件1供电项目所在地某县电力充足，某县有小型水电站4座，目前装机容量达4.7万KW。有500、220、110、35千伏变电站各1座。实现了与省网、国家网联网运行，全县通电率达100，已完成农电网改造。完全可以满足基本生产和建设的用电需要。本项目拟从周边市政电力管网引入两路10KV供电电源。电源进线室外采用电缆直埋引入方式。供电管网及供电量均可满足项目需求。2供水某县境内水资源丰富，水质良好。有包括清水河在内的大小河流30条，全县有大小水库20多个，县城有2个水厂，其中1个是万吨水厂，完全能满足未来几年工业生产和居民生活用水需求。随着某县城市建设的发展，城市给水管网已覆盖到建设场地，项目用水供水由市政水管网引入一路DN150给水总管网供消防及各用水点用水。3建材供应条件本项目所在地位在某县城关镇，交通运输条件比较便捷，项目所需建筑主材如钢材、水泥、木材，可从某县县城购入。该项目建设所需的河沙、水泥、卵石等建材可以就近取材，施工材料组织方便；项目所在地的劳动力资源饱满，具有能够满足施工需要的劳务人员、技术水平及施工能力，同时项目所在地区的工业状况较好，与施工相配套的供货服务水平能够满足本工程施工的需求。建筑工程当地的建材如砖、瓦、灰、砂、石等地方材料供应可靠；施工场地地势较为平坦，为车辆的出入及卸材料提供了场地。项目建筑材料可以从附近的环保建材厂、砖厂、砂石料场等建材生产厂家采购，无论从质量还是数量上均可以得到保障。4 交通运输条件 某离某中心城区最近距离为66公里。西北面有川黔铁路中心铁路支线直达县境，川黔铁路久长站距县境25公里。省道久铜线横贯某，随着贵开高等级公路的建成，某将进入某市一小时经济圈；构皮滩电站建成后，将建设翁昭、龙水两个深水码头，直通长江出海，距县城仅30余公里。铁路、公路、水运形成了北上、西出和东进的大通道5通信条件某县境内有线电话，电信、移动、联通无线信号实现全覆盖，有线电视全覆盖。全县各乡镇、各工业园区、各旅游景区、休闲度假村和过境公路，均已开通程控电话和移动电话。宽带国际互联网、无线市话、电话会议等电信业务，种类齐全，畅通无阻；全球通、本地通、无线上网、语音信箱、彩信收发等移动通信业务。第五章 项目建设方案一、工程概况某县教育局枫林湾住宅区建设项目划用地位于某县城关镇开州达到，占地面积约8800平方米，规划用地西临文星路，有较好的市政基础设施和公共基础设施，用地地形不复杂，规划限制不大。本项目主要建筑指标如下：1总用地面积8800；2项目建设规模：总建筑面积36251.96，计入容积率面积13988.703建筑占地面积：5997.18；4建筑密度：35%；5容积率：2.7；6绿化率：36%；7建筑层数：地上4层；8建筑檐口高度：15米；二、设计理念本项目应着“以人为本、回归自然”的设计理念,充分利用小区内的有限空间,实施绿化、造景,力求营造“绿树成荫、花木扶疏、鸟语花香、缓坡清流、阳光草坪、生机盎然”的人间仙境。本项目突出人与环境和谐相处的原则，在满足交通的情况下体现了规划的核心思想，另外鉴于本区域周边环境优美，通过环境设计将人与环境和谐相处展现在本小区规划设计中来，此外“以人为本”，使得居民与周边环境和谐共处，力求给居民一个优美的生活环境、齐全的生活设施、健康的生活方式。三、设计依据1. 中华人民共和国城乡规划法（2007）；2. 城市规划编制办法（2006.4.1）；3. 城市用地分类与规划建设GB50137-2011）；4. 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2013年版）；5. 住宅建筑规范GB50382005；6. 建筑设计防火规范（GB50016-2014）；7. 民用建筑设计通则（GB50352-2005）；8. 建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；9. 民用建筑建筑设计通则GB 50352-2005；10. 屋面工程技术规范GB 50345-12；11. 无障碍设计规范GB50763-201212. 现行国家有关设计规范及规程，地方法规及标准。四、 总平面设计拟建项目总平面布置原则（一）拟建项目总平面布置原则 1.总平面设计原则1. 拟建项目符合某县城总体规划的要求，并有良好的建筑景观。2. 拟建项目总体布局与县城设施配套形成排污系统、供电系统、给排水系统及消防系统。3. 建筑总体布局、造型、色彩应注重小区设计，应充分考虑与周围地块的关系；4. 注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性；5. 住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向；6. 坚持可持续发展原则，节约用地，注重建筑节能，采用新技术、新材料，重视环境保护；7. 充分利用原有地形,在开发居住建筑的同时处理好与现有周边地块的衔接关系,确保整个小区的完整性，规划结构上强调功能分区的明确性与合理性。 2.景观设计原则 1.要有明确的景观结构，营造舒适的住区景观环境； 2.通过重点对主入口、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间； 3.多功能的居住区景观设计，景观设计要考虑不同人群对场地的使用需求，突出人性化的景观设计； 4.贯彻生态原则、文化原则和效益原则。力求塑造一个具有幽雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的绿色生态居住空间；同时适应土地开发和建设实际，正确处理规划中的社会效益与经济效益，超前性与实际操作性之间的关系； 5.树立建筑风格的个性化,体现现代建筑风格，同时要求和谐融合于自然园林景观中。 （二）总平面布局 项目的整个规划按照商住区及居住区的模式用一条道路连接起来，商住区连接主要道路并设置主要出入口布置绿化，居住区设置大量的绿化，道路采用的是尽端式道路，设置了合理的回车场，配置地下停车场，整个的设计符合项目本区居住的住户的生活需求。（三）竖向布置及道路本项目建设场地用地平缓，且周围现有规划道路标高已经确定，所以基地内场地平整时建筑物设计标高确定的原则是：高于周围现有道路标高，并与市政道路以平缓坡度连接，便于地面雨水的排除，尽量减少土石方工程量。本项目场地竖向布置采用平坡式，雨水采用排水和暗管系统排除，场地内雨水将沿道路两侧水沟流入雨水口经雨水管道排入城市雨水管网。（四）管线综合布置建设场地内各专业工程管线均埋地敷设。各专业工程管线分别按市政部门指定的位置与市政管线连接。（五）绿化布置绿化布置：项目规划把处理好与周围环境的关系及利用好自身地形作为首要立足点,沿小区干道灵活布置小区组团,形成组团空间,创造优美小庭院,并满足竖向设计要求,力求创造出一个富有鲜明景观特色的居住区。规划立足于完美结合地形并使居住小区完整统一的立意构思，充分利用低建筑密度创造的空间，既使整个小区景观丰富、灵活多变，又显著的减少了投资。五、建筑设计及功能分区（一）建筑设计本建筑在对周边建筑风格协调的基础上，采用简洁大方的造型，立面设计力求简单明快。建筑外部采用绿色环保节能保温的外墙干挂石材幕墙与局部玻璃幕墙结合。建筑外立面采用暖色为主色调，辅以少量的灰色调，体现了带有独特的现代风格。 平面布局尽可能的利用天然采光，自然通风，减少运行能耗。根据使用要求将室内环境要求相同的房间集中布置，方便管理，提高使用效率。（二）功能分区项目的整个规划按照商住区及居住区的模式用一条道路连接起来，商住区连接主要道路并设置主要出入口布置绿化，居住区设置大量的绿化，道路采用的是尽端式道路，设置了和合理的回车场，配置地下停车场，整个的设计符合项目本区居住的住户的生活需求。（三）装修装饰本项目建筑材料的使用能准确地表达当地文化和建筑性格，并遵循可持续性的原则：使用坚固的、耐久性的、高质量的节能材料。外立面装饰材料采用干挂石材幕墙与局部玻璃幕墙结合。外窗采用断桥铝合金中空玻璃窗，对外大门采用铝合金玻璃门。内墙采用环保绿色的乳胶漆涂料和局部瓷砖墙面，楼地面采用花岗石、防滑地面砖、环保型亚麻地面和实木地板，吊顶板采用仿木纹理铝格栅板。（四）消防设计防火各房间门到最近的外部出口或楼梯间的最大距离均满足防火规范要求的安全疏散距离。疏散外门和走道的净宽也满足规范的要求。所有配电间、管道间均设丙级防火门。电缆井、管道井每层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙采用不燃烧材料填塞密实。六、结构设计（一）设计依据1国家、行业、地方现行相关设计标准规范、规程及规定，包括：（1） 建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；（2） 建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；（3） 建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；（4） 混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；（5） 建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；（6） 建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（7） 冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程（JGJ95-2003），2.与结构设计有关的自然条件：基本风压0.30kN/ m2，(n=50)；基本雪压0.20kN/ m2，(n=50)。抗震设防烈度6度。（二）结构设计1本项目建设地点为某市某县城关镇开州大道本地区抗震设防烈度为六度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组第一组。2结构型式：某县教育局枫林湾住宅区建设项目采用混钢框架结构。建筑结构的安全等级为二级，主体结构设计使用年限为50。3抗震性能：本项目按建筑抗震设计规范(GB500ll一2010)进行抗震设计，其基本的抗震设防目标是：当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时，主体结构不受损坏或不需修理可继续使用；当遭受相当于本地区抗震设防烈度的设防地震影响时，可能发生损坏，但经一般性修理仍可继续使用；当遭受高于本地区抗震设防烈度的罕遇地震影响时，不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。4抗震等级：框架抗震等级为四级。5抗震设计：根据建筑抗震设计规范(GB500ll一2010)、建筑工程抗震设防分类标准(GB502232008)进行设计。6.工程基础设计等级暂按乙级考虑。由于无地勘资料，基础式按筏板满堂红钢筋混凝土基础，带上钢混的地下室墙；具体的基础设计等级、基础型式待详勘资料提供后再确定。七、公用设备方案(一) 给排水系统1主要设计依据（1） 建筑设计防火规范（GB 50016-2014）；（2） 建筑给排水设计规范GB500152009；（3） 室外给水设计规范GB500132006；（4） 室外排水设计规范GB500142014；（5） 建筑设计防火规范GB500162014；（6） 消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2014；（7） 建筑灭火器配置设计规范GB501402005；（8） 自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2005）。2水源由市政给水管网引入两条DN150的管道，供生活及消防用水。本工程给水部分主要包含生活给水，消防给水。3建筑及室外给水消防(1) 用水量估算估算最高日用水量为60m3/d。(2) 生活用水生活用水主要是公共卫生间及浴室用水。本工程属于多层建筑，给水地区给水，低区给水系统由市政给水管网直接供水，供水压力不小于0.3 Mpa。（3） 消防用水 各层及各防火区均设有安全信号阀、水流指示器、末端试水装置（末端试水阀）等监测、报警装置，以便于系统的检测与管理。 4排水(1) 本工程雨水、污水分流排出本工程采取雨污分流制，雨水经室外排水沟排至市政雨水管网；粪便污水经室外化粪池处理后排至市政污水管网。(2) 生活污水排水生活污水主要是生活污水废水，水质不含有毒有害成分，经排水管道汇集到室外化粪池简易处理后排入市政污水管线；厨房污水经隔油池处理后排入市政污水管线。(3) 雨水建筑物屋面雨水通过管道排至室外地面上，和场地雨水一起就近排至周围的市政道路雨水管网内。(4) 自动监控要求给排水设备采用就地自动控制，中控室监测主要设备运行状态和故障、高低水位报警等。消防设施纳入消防自动监控系统。(二) 通风及空气调节系统采暖由居民各户自己安装分体空调，要求配置专门的空调插座。地下汽车库设机械排风自然进风系统。排风换气次数按6次/小时计算；送风利用车道及进风井自然进风。地下自行车库设机械排风自然进风系统，排风换气次数按6次/小时计算；送风利用车道自然进风。所有无外窗卫生间设机械排风自然进风。排风换气次数按10次/小时计算。厨房的排油烟风道应具有防火、防倒灌的功能。排风罩、排油烟风道及排风机设置安装应便于油、水的收集和油污清理。1设计依据（1） 采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003）；（2） 建筑设计防火规范（GB 50016-2014）；（3） 公共建筑设计节能标准（GB50189-2015）；（4） 公共建筑节能设计标准（DB11/687-2009）；（5） 现行国家有关设计规范及规程，地方法规及标准。2设计参数(1) 室外主要设计计算参数夏季大气压力： 99.987kPa。夏季空调室外计算平均温度：29.1。夏季空调室外计算干球温度：33.6。夏季空调室外计算湿球温度：26.3。冬季大气压力： 102.573kPa。冬季采暖室外计算干球温度：-7.5。冬季空调室外计算干球温度：-9.8。冬季空调室外计算相对湿度：37%。冬季通风室外计算干球温度：-7.6。风速：2.2m/s(夏) ，2.7m/s(冬)。(三) 电力照明系统1主要设计依据（1） 建筑设计防火规范GB500162014；（2） 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；（3） 建筑物防雷设计规范GB500572010；（4） 供配电系统设计规范GB500522009；（5） 低压配电设计规范GB500542011；（6） 建筑照明设计标准GB500342013；（7） 智能建筑设计标准GB/T503142006。（8） 现行国家有关设计规范及规程，地方法规及标准。2供电电源电源电压：220/380V本工程用电负荷为二级负荷。从市政引来二路独立电源。同时工作，互为备用。3负荷估算和供电方案(1) 负荷估算本工程用电负荷约1000kW。(2) 供电方案本工程220/380V电源，来自楼内变配电室。变配电室内拟设3台500kVA变压器，以满足供电需求。(3) 负荷等级本次设计新建工程、消防用电负荷为二级，其它用电负荷为三级。4配电、照明、防雷、接地设计方案(1) 配电、照明设计本工程设备用电负荷共1000kW。从楼内变配电室引来 4路电力、1路照明电缆。设备供电电压为220/380V。电力及照明配电采用放射与树干式相结合。本工程照明有正常照明及应急照明。正常照明设计方案为：采用链吊控照式节能荧光灯具，有吊顶处采用嵌入式格栅节能荧光灯具，分散控制，设计照度300Lx；应急照明有事故照明及疏散照明。事故照明设计方案：平时作为正常照明的一部分，停电时作为事故照明。疏散照明设计方案：火灾时疏散照明引导人员至安全出口。应急照明灯具自带蓄电池。建筑物内主要通道、楼梯口、电梯口设安全出口指示灯和疏散指示灯。本工程火灾自动报警、应急照明用电设备，采用二回路供电并在末端配电箱互投。(2) 防雷、接地设计本工程建筑物按二类防雷建筑物设计。屋面设避雷带，利用建筑物的构造柱内主筋作防雷引下线，利用基础作接地体。在进户配电柜内设防浪涌保护器。在卫生间、厨房设等电位连接保护。建筑物内保护接地、防静电接地、弱电系统工作接地、防雷接地等共用一个接地装置，接地电阻不大于1。采用TN-C-S接地系统并做等电位联。(四) 弱电工程1主要设计依据（1） 火灾自