低碳住宅成本控制及其价值提升.doc

基于价值工程的低碳住宅成本控制与价值提升作者简介鲍海君（1977- ），男，浙江台州人，博士，硕士生导师，副教授，浙江财经学院工商管理学院副院长，主要从事土地管理与房地产经济研究，E-mail: ，联系电话邮编：310018。庄红梅（1987-），女，江西吉安人，浙江财经学院工商管理硕士研究生，研究方向项目管理与房地产企业管理研究E-mail:441036599，联系电话基金项目国家自然科学基金项目（70803042）：基于可拓理论与集对分析的征地补偿机制研究。浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）项目：基于价值工程理论的低碳住宅开发体制研究。鲍海君，庄红梅（浙江财经学院工商管理学院，浙江 杭州 310018）摘要：全球气候变暖，发展低能耗、低污染、低排放的低碳住宅意义重大，但目前低碳住宅成本高，难以推广。本文从降低企业开发低碳住宅的成本出发，应用价值工程理论分析低碳住宅的成本、功能，具体分析了住宅的整个寿命周期，即方案设计、材料采购、建筑施工、竣工验收与住宅使用后期物业管理阶段的低碳功能实现和成本控制，最终实现了低碳住宅的总成本最小，价值最大。关键词：低碳住宅；价值工程；寿命周期 一 引言根据联合国政府气候变化专门委员会（IPCC）的研究，全球温度一直在上升，在20世纪内升高了0.76（0.18），而全球变暖的直接因素是温室气体二氧化碳的过度排放。全球气温变化将导致海平面上升、气候灾害频发、疾病传播、生物多样性遭破坏、农作物欠收甚至绝产。为了地球的可持续发展，必须改变人类生产、生活、发展模式，降低碳排放量。中国是一个发展中的工业化国家，人口基数大，碳排放量巨大，减排工作刻不容缓。国务院在2009年11月25日召开常务会议，决定到2020年中国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%至45%1。统计表明我国建筑相关能耗总量（包括建筑能耗、生活能耗、采暖空调能耗等）已经超过工业成为社会第一能耗大户，占总能耗的46.7%。随着城市化进程的加快和人民生活质量的提高，建筑物还将持续增加，能耗必然不断上涨。要降低整体碳排放量，必须降低建筑的碳排放量，而住宅占建筑的比例大，应努力降低住宅的碳排放量。 低碳住宅的特点是低能耗、低污染、低排放，实质是提高能源利用率，开发清洁能源，调整能源结构，最大限度地减少煤炭和石油等高碳能源的消耗，从而降低碳排放量。因此低碳住宅切合节能减排的全球气候变化主题，是未来的发展趋势。低碳住宅理念早已提出，但市场上的低碳住宅极少，主要原因是企业开发低碳住宅成本高、价格高，消费者无力购买。目前的文献研究主要集中在介绍低碳住宅的相关概念2；或阐述开发低碳住宅的重要性3；或研究低碳住宅的评价体系4；或介绍低碳住宅的技术5等。而对如何解决低碳住宅成本高的文献研究很少。但是低碳住宅要得到推广，必须降低成本，让企业和消费者获得更多利益，才可能实现。价值工程理论广泛运用于产品开发、设计、生产制造、销售管理以及消费者服务等领域，较多学者运用价值工程原理研究产品如何以最低成本获得所需功能。比如：把价值工程理论用于房地产开发项目管理6；用于建设工程项目管理7等。本文着重运用价值工程理论研究低碳住宅的成本控制和价值提升，具体从住宅的整个生命周期分析，实现以最低成本开发具备低碳功能住宅。二 基于价值工程的低碳住宅成本控制与价值提升1价值工程概述价值工程（value engineering，简称VE）最早于20世纪40时代美国通用电气公司设计工程师劳伦斯 戴罗斯迈尔斯提出来，现在我国已广泛运用。价值工程是一种技术与经济紧密结合而又十分注重经济效益的现代管理技术，它是以提高研究对象（包括产品、工艺、工程、服务或它们的组成部分）的价值为目的，以功能系统分析为核心，以创造思维开发集体智力资源为基础，以最低的成本来实现研究对象必要功能的一种科学方法8。其数学表达式：V=F/CV：产品的价值 F：产品所具备的用户需求的功能 C：取得产品功能所花费的成本 价值工程理论可以用于所有为获取功能而发生费用的事物对象。低碳住宅除了一般住宅的功能外还增加了低碳功能，为获取低碳住宅的功能需要发生费用，所以低碳住宅可以作为价值工程方法的研究对象。价值工程活动的全过程是发现问题，分析问题和解决问题的过程。低碳住宅的开发也是一个“发现减排部位，分析减排部位，解决减排部位”的过程。因此价值工程可以用于指导开发低碳住宅，以最低成本实现低碳功能，提高低碳住宅的价值。低碳住宅由于高成本一直难以推行，企业无法获得相应经济利益，顾客无法承担高价格，解决这一问题的办法就是提高低碳住宅的价值，价值越高的产品，顾客越青睐。低碳住宅的价值取决于功能和成本的比值，既不可独立强调低碳功能，亦不可片面降低成本，要综合两者，提高低碳住宅的价值。2住宅成本分析根据价值工程原理，产品寿命周期是指从产品开发、设计开始，经过制造过程及使用过程，直至报废为止所经历的整个时期8。根据该定义，住宅的寿命周期从住宅设计决策、材料设备采购、建筑施工、竣工验收、销售到住宅的使用报废为止。住宅寿命周期成本应包括整个开发设计、建造、和使用过程中全部耗费，包括设计费用、建造费用以及住户使用住宅时的使用、保养维修费，甚至包括房子转让报废时的处理费。总之，住宅寿命周期成本包括两部分，生产成本和使用成本。本文采用住宅寿命周期成本作为住宅的总成本，是因为低碳住宅可以减少能源消耗，用户在使用住宅时可以降低使用成本。3住宅功能分析开发低碳住宅，需要对住宅每个结构的功能进行分析，了解住宅组成结构的必要功能，去除不必要功能，节省能源消耗。住宅功能按性质可分为使用功能和品位功能。住宅的使用功能是指住宅的可靠性、安全性、维护性、经济性；其中经济性是指住宅在使用过程中对动力、燃料、材料、维修费用等消耗是否最低。住宅的品位功能主要是指外观功能、美学功能、欣赏功能，这些功能带给住户精神感觉上的享受。低碳住宅要在传统住宅的功能上增加降低碳排放量的功能，具备这种功能的住宅可以减少能源的消耗，降低住户使用成本。4低碳住宅的价值提升顾客在购买商品时总是选择价值高的商品，低碳住宅要得到顾客认可，必须提高价值。提升价值主要从两方面入手：成本控制和功能调整。房地产住宅开发项目一般包括以下几个阶段：规划设计决策阶段、材料设备采购阶段、建筑施工阶段、竣工验收阶段、销售阶段、后期物业管理阶段。在每一个阶段，房地产企业都可利用VE理论，对开发项目进行科学管理，降低成本，提高价值。根据ABC分析法原理，少数几个关键阶段往往决定了住宅总成本，本文着重分析这几个关键阶段。在住宅规划设计决策阶段，将决定住宅的选址、住宅的材料标准以及房屋的构造等，一旦设计方案确定，很难调整。因此，设计决策阶段对住宅总成本的控制起着关键作用。在此阶段运用VE分析住宅的功能、构造、规格可以更好地实现低碳功能，控制成本，成效最大。 再者材料设备采购阶段、建筑施工阶段、后期物业管理阶段也对低碳住宅的开发和使用成本起着十分重要的作用。因此本文主要考察这四个阶段的成本控制和功能实现（见图1）。最低总成本的低碳住宅普通住宅价值工程法分析设计决策 材料采购建筑施工后期物业管理 生产成本使用成本低碳住宅总成本 图1 价值工程分析图（1）规划设计决策阶段住宅的规划设计决策阶段对住宅功能实现和总成本起主要作用，需要在设计住宅构造时，分析各个结构的功能和成本，实现最低成本。按照价值工程方法，整个设计住宅过程要围绕回答以下几个问题来设计：这是什么；这是干什么用；它的成本是多少；它的价值是多少；有无其他方法实现这个功能；新的方案成本是多少,功能如何；新的方案能满足要求吗?9通过对以上七个问题的回答，可以分析出哪些住宅构造可以实现低碳功能，不断改进设计方案实现最低开发成本。在住宅规划设计阶段要充分研究住宅区的土地规划布局、给排水系统、采光照明系统、电系统、取暖制冷系统、通风系统、门窗墙体系统、围护系统、装修系统、垃圾处理系统。因为这些系统的设计很大程度决定碳的排放量和成本的高低。设计这些系统时尽量结合周边环境与资源情况，提高能源使用率，或采用新的节能资源降低排放量。第一，住宅区的土地规划布局。消费者购买住宅时不仅关注住宅本身，还关注住宅区内设施、服务、环境等，企业通过合理规划土地用途，可节约用地，提升整个住宅区的价值，从而提升住宅价值。用VE法分析小区的道路、服务设施、停车场、公寓等土地利用状况，提高每块土地的功能，最小化实现该功能的成本，寻找提升其价值的方案。例如住宅区的道路，其基本功能是方便交通，布局道路时综合考虑住宅区整体情况，设计合理的道路走向、宽度、长度，可以减少道路的土地消耗量，降低成本。用同样的方法分析住宅区其他土地的利用状况，合理安排，可大量减少土地消耗，且若把节约的土地用于绿化，可以吸收二氧化碳，即降低整个住宅区的碳排放量，又提升小区整体外观功能，最终提升住宅价值。第二，给排水系统。低碳住宅重点是节能，提高能源利用率，设计住宅结构时要巧妙设计给排水系统，提高水的利用率，节约用水。根据住宅所处地理位置不同，气候不同，综合考虑设计给排水系统。比如在南方，由于雨水多可以在给排水系统中增加收集雨水功能。推广水系统循环利用方式，比如卫生间用水、生活用水等大量中水可用于绿化浇灌。自来水以及中水二次供水的水速流量要适当降低，可采用感应用水方式。水泵系统采用变频技术可以提高水资源利用率，降低能耗。绿化灌溉时，可设计埋设喷灌管道系统，还可设计收集屋面雨水补充景观湖水等。总之在住宅规划设计阶段尽量采用节水技术，关注细节，提高用水效率。这样给排水的功能F提升，节约了用水，成本C也降低，价值V（功能/成本）必然增大。第三，采光照明系统。充分利用建筑的坐向方位，利用自然采光节约用电，降低碳排放量。如住宅照明灯的设计，由于照明灯种类多样，比如白炽灯、卤素灯、日光灯、节能灯、霓虹灯；按灯的安装位置不同还分为吊灯、吸顶灯、壁灯、台灯、落地灯等，通过对各种灯的照明、节能效果和成本进行分析，对功能F与成本C之比（即价值V）采用04评分法，价值最大为4分，最低为0分，较大为3分，较低为1分，同等大为2分。得出价值评价系数最大的灯作为照明灯。如此，既实现低碳功能，又降低成本，达到价值最大化。第四，能源系统。电系统是住宅的最大耗能系统之一，必须做好低碳设计。目前住宅供电有输送电、太阳能光伏发电、风能发电等方式。根据住宅所处地理位置和自然条件差异，设计相对应的用电装置。比如在日照强度大的南方，能源系统方案有输送电和太阳能光伏发电。通过分析两种方案的功能和成本，再采用德尔斐法打分，得出价值高的方案太阳能光伏发电。太阳能光伏发电装置开发成本高于输送电装置，但可以减少煤炭燃烧发电，提高住宅的低碳功能，另外住户利用太阳能减少了其他能源的费用，使用成本大大降低，最终提升了住宅价值。第五，取暖制冷系统、通风系统和门窗墙体系统。数据显示北方地区集中供热的建筑面积是63亿平方米，占全国建筑面积总量的10%多一点，但能耗占全国城镇建筑总能耗的40%10。若改变供热方式，实行“谁用热谁交费”计量方式，意味着供热方面可以减少至少20的能耗。冬天暖通和夏天空调制冷导致二氧化碳大量排放。在设计住宅阶段提前考虑住宅结构和取暖制冷系统，可以大量减少煤炭使用，提高低碳功能。例如运用价值工程理论分析门窗墙体系统中的玻璃选择，提高其价值。先对玻璃的功能进行分析，其功能主要有：采光、增加美观、遮蔽风雨、隔热、保暖、遮阳、保障安全、隔声、减少光污染等。目前住宅一般使用普通玻璃，隔热与保暖性差，冬天能耗损失大，而新型的建筑节能玻璃夏天可以隔热，冬天可以保暖。比较两种玻璃的成本，新型玻璃每平方米的造价多10元左右，但每年在在空调和取暖时用电减少，节约大量能源，每年可以减少电费300-500元11。因此使用新型玻璃的住宅低碳功能提高，成本降低，价值提升。再如通风系统的设计，若采取通风自动控制，热量感应器控制通风孔自动开关，可确保室内温度适宜，避免不必要的制冷带来能源浪费。设计阶段周全考虑取暖制冷系统、通风系统和门窗墙体系统的设计，用新的低碳节能方案取代旧方案，提高住宅价值。第六，垃圾处理系统。住宅的寿命周期不仅包括开发建设阶段，还包括住宅使用阶段，住户在使用住宅时必然会产生大量垃圾，要提前设计垃圾的处理系统。合理设计生活废水、废气、废品、生活残留物的处理系统，如废水用于浇灌绿化，废品分类收集，可回收废品重新再利用，生活残留物可以用于生物有机肥料等。合理设计住宅的垃圾处理系统，可以减少资源浪费，降低碳排放量。（2）材料设备采购阶段该阶段是根据设计方案采购原材料，降低材料的采购成本，可以提高住宅价值。主要从两方面考虑：第一，找出功能相似的多种材料，选择成本低的；若功能要求的材料成本太高，或市场上材料稀缺，寻找其替代材料，选择成本低的。第二，选择合理的采购批量和采购方式，比如企业可采取集中采购和联合采购，集小订单成大订单，增强谈判力，获取采购规模优势，还可减少中间层次，降低流通成本并保障产品质量。总之，可对原有采购方案应用价值工程理论分析，选择以最低成本实现所需功能的采购方案。（3）建筑施工阶段建筑施工阶段的成本控制，主要是选择合适的施工方案。用VE技术对不同方案进行技术和经济上对比分析，如施工流程、作业方法、作业设备，择优选择施工方案和中标单位。除此之外还要控制工程变更和现场签证，严格审核施工造价，建筑工程造价的预算采用工程量清单报价，优选专业分包，制定严密的合同条款。建筑施工阶段需要大量用水，会产生大量建筑垃圾，此阶段要做到低碳施工。在施工阶段采用住宅产业化方式，可以大幅度提高住宅质量，根据经验大约可减少60%的用水，减少80%的建筑垃圾12，还可以缩短建造周期，提高整体运作效率。住宅产业化在欧美发达国家已较为成熟，提高了住宅质量，又降低能耗，住宅价值大大提高。具体实现手段是将建筑尽量分解为梁柱、楼板、墙壁等若干个标准化的部件，在工厂里预制之后，再搬运到工地拼装起来。住宅产业化不仅提高建筑效率和质量，还由于规模经济效益大量降低住宅建造成本，并且直接减少了水、木材、煤炭等资源的消耗，实现了低碳施工。目前中国的商品住宅80%是毛坯房，只有少数是精装房。毛坯房需要购房者自行装修，但因其非专业，造成装修技术、装修设备选择不当增加了碳排放量，而且无法形成规模效益，成本高。如果采用企业精装修住宅，既可按照低碳住宅的要求，选择低碳设备，如空调、厨具等；又可利用规模效益降低住宅装修成本。万科董事会主席王石表示，如果毛坯房交付给消费者，消费者委托公司装修，平均一套房子多产生建筑垃圾大约2吨，也就是多排放2吨二氧化碳 13。因此企业应该选择建造精装房，既可降低装修成本，又可实现低碳功能，住宅价值高。消费者购买精装房的购买成本虽高，但使用成本低，总成本低于毛坯房。（4）后期物业管理阶段低碳住宅要实现从建造到使用全寿命周期节能环保，后期物业管理阶段也要降低碳排放量。后期物业管理的低碳实现主要有两大方面：一是住宅生活垃圾的处理。住宅社区垃圾的分类收集与循环利用应强调从源头处理，走3R(Reduce，Reuse，Recycle)即减量化、再利用、循环经济的道路。建议每天由专人收集能化解的垃圾如肉骨头、蔬菜、鱼刺等剩菜剩饭，送往小区的生物化解器，变成绿色肥料循环利用。同时全面分类回收报纸、杂志、纸板、木箱、玻璃瓶、建筑垃圾等，高效处理，再生利用。二是住宅的维修与维护，如水系统，电系统等。后期物业管理费用占总成本一定比例，严格控制其成本，如维修费用，选择合适的维修方案，在保证低碳功能实现的同时，尽量节约成本，避免不必要的浪费，可提升住宅价值。在开发低碳住宅的各阶段运用VE方法，一方面实现了低碳功能F，另一方面降低了总成本（总成本C=开发成本+使用成本），最终提高了低碳住宅的价值V（V=F/V），而价值高的低碳住宅让企业和消费者获得更多利益，利于低碳住宅的推广，降低我国碳排放量。三 结语低碳住宅可以大量降低碳排放量，是住宅的发展方向，社会、企业行动越早，经济损失越少，社会效益越大。房地产企业应紧跟低碳住宅发展趋势，应用价值工程原理研发低碳住宅，降低住宅总成本并提升其功能，从而在激烈的市场竞争中取得更大成功。当然，低碳住宅的推广还需要政府的引导。建议政府重视以下四方面工作：一是大力完善相关法律法规和出台低碳住宅扶持政策；二是建立低碳住宅的设计、评价技术体系与标准；三是加大住宅工程低碳控制的审查力度，包括可行性研究报告、设计方案到验收交付各阶段的审核；四是加大宣传力度，让低碳住宅深入人心。【Abstract】 With the global warming, it is significant to develop the low-carbon houses which are low power consumption,low pollution and low carbon emission. Recently it is difficult to promote the low-carbon houses for the high cost. In order to reduce the cost, this paper analyzes the cost and function of the low-carbon houses with value engineering theory. Especialy we have analyzed the cost and function of the houses in the entire life cycle, including program design, material purchase, construction, completion and ac