经济适用房法律问题研究.pdf

经济适用房法律问题研究 摘要 经济适用房在我国发展多年 作为一项带有住房福利性质的制度 从 1 9 9 8 年开始 经济适用房随着 房改片的启动在全国各地迅速兴起 目前己取得不错 的成效 解决了许多中低收入家庭的住房问题 保障了广大中低收入家庭居住的 权利 对过高的商品房房价起到了 一定的抑制作用 促进了房地产市场的有序发 展 改善了中低收入家庭的生活条件 缓和了社会矛盾 有利于社会稳定 拉动 了内需 促进了地方经济的发展 可以说 在目前的经济和社会条件下 经济适 用房制度是必不可少的 厂项住房制度 但是我们也应看到 经济适用房制度在实践中存在不少问题 其主要表现为 经济适用房的建设计划与实际需求不符 许多经济适用房的建设标准 比较落后 建筑面积过大 装修过分讲究 销售价格过高 销售对象失控等方面 正是这些 问题的存在使经济适用房制度一直饱受非议 人们总是用怀疑的眼光去看待这一 制度 因此 欲消除人们心中的疑惑 只有找出产生问题的症结所在 解 决好这 些问 题 以往人们总是从经济学和管理学角度来探讨如何解决这些问题 但效果 不佳 那么我们何不换个角度 从法律的角度来思考如何解决这些问题呢 通过 研究 我们发现 政府失灵 和制度执行不力是诸多问题产生的根本原因 而 政 府失灵 和制度执行不力是可以通过立法完善予以解决的 因此 当前我国实有 必要通过统一的 经济适用房条例 来构建经济适用房管理的法律机制 解决经 济适用房制度在实践中产生的问题 保障经济适用房制度的推行 最终体现出经 济适用房制度的功能和优势 关键词 经济适用房 廉租房 商品房 住房制度 硕士学位论文 abs t r a c t t h ea ffe r d a b l cd e c e n th o u s i n gh a sb c e ni no u rcou n t r yform a n yy c a r s a sa i n s t i t u t i o n o f h o u s i n g w e l fa r e t h e a ffor d a b l e d e c e n t h o u s i n g d e v e l o p s v e r y fa s t a s t h e s t a r t o f i n n o v a t i o n o f hou s i n g fr o m1 9 9 8 tod a y i t h a s s h o w n i t s a d v a n t a g c s m e e t i n g t h e r c q u i r e m e n t s o f a l o t o f l o w a n d m i d d l e 一 i n c o m e fa m i l i e s e n s u r i n g t h e r c s i d e n t i a l r i g h t o f l o w a n d m i d d l c 一 i n c o m e fa m i l i e s r e s t r i c t i n g t h e o v e r 一 h i g h p r i c e o f t h e m a r k c t h o u s e s pr o p e 1 l i n gt h cd e v c l o p m e n t 0 f t h e r e a l c s t a t e m a r k e t e a s i n gu p t h e s o c i a l c o n fl i c t a n d st a b i l i z i n gs o c i e t yb e c a u s e 0 f t h e i mp rov c m c n t o f t h cl i v i n gc o n d i t i o n s o f l o w 一 a n d m i d d l e 一 i n c o m c fa m i l i e s p u l l i n gt h e i n n e r r e q u i r e m e n t a n da c c e l e r a t i n gt h e d e v e 1 o p m e n to fl o c a l e c o n o m y i naw o r d i nt h ce c o n o mi ca n ds o c i a lc o n d i t i o n s p r e s e n t l y t h c i n s t i t u t i o n o f a ffor d a b l cd e c e n t h o u s i n gi s e s s e n t i a l b u tw es h o u l dr e a l i z et h a tma n yp r o b l e mse me r g e d i nt h ep r a c t i c co ft h e i n s t i t u t i o no f a ffe r d a b l e d e c e nthou s i n g for e x a m p l e t h eb u i l d i n gp l a no f a ffo r d a b l c d e c e nt h o u s cd i d n t c o i n c i d ew i t ht h er e a l r c q u i r e mc n t s t h eb u i l d i n gs t a n d a r d so f m a n ya ffo r d abl ed e c c n t h o u s e s w e r e b e h i n d h a n d t h e b u i l d i n ga r c a wa s o v e r b i g t h e d e c o r a t i o n s we r eo v e rd a i n t i l y t h es a l cp r ic cwa s o v c r h i g h e t c t h ei n s t i t u t i o no f a ffer d a b 1 ed e c e nt h o u s i n ga l w a y sh a sb e e nc e n s u r i n gfort h e s ep r o b l e ms p e o p l c r e g a r d i t a s a ni m m a t u r e i n s t i t u t i o n sow c w a n t t 0 e l i m i n a t c t h e m i s u n d e r s t and i n g o f t h a ffe r d a b l cd c c c n t h o u s i ng i t s n c c c s s a r yt ofi n do u t w h atc aus e d t h e s c p r o b l e ms a n d t h e n s o l v e t h e s e p r o b l e m s p e r fec t l y i n t h e p a s t p e o p l c s t u d i e d h o wt os o l v c t h e s e p r o b l e m sfo r m t h ea s p c c t so fe c 0 n o m i c sa n dm a n a g e m e n ts c i e n c e b u ti tw a s i n e ffec t i v cwh yn o t c h a ngc t h i s mi n d a n d t r y t osol v e t h e s o p r o b l e m s for mt h c a s p c c t o f l a w b y r c s e a r c h w c fo u n dt h c m a l fun c t i o n o f g o v e r n m e n t a n dt h e l o o s e n e s s o f e n for c e m e n to ft h i si n s t i t uti o na r et h ema i nr c a s o ns t h a tc a u s e dt h e s ep r o b l c m s w h a t s m o r e w e k n cw w cc a ns o l v ct h e p r o b l e m s o f t h em a l fun c t i o no f g o v e r n m e n t a n dt h cl o o s c n e s s o f e n for c c m e n t o f t h i s i n s t i t u t i o n b yt h c me n d j n go f l aw 5 0 i n o u r cou n t r 乳i t i s n o c e s s a r y t o p a s s t h e r u l c s o f a ffer d abl e d e c e mh o u s i n g t oe s t abl i s h t h e l aw s y s t c mo f t h ea d m i n i s t r ati o no f a ffe r d a b l cd e c e n t h o u s i ng t os o l v ct h cp r o b l e ms i nt h c p r a c t i c c o f t h c i n s t i t u t i o no f a ffe r d a b l e d e c c n t h o u s i n g t oe n s u r et h e e n for c i n g o ft h ei n s t i t u t io no fa ffor d a b l ed e c e n th o u s i n ga n dc m b o d yt h ea d v a n t a g e so fi t fi n a l l y k e y w o rds a fforda b l e d c c e n t h o u s i n g 1 0 w 一 rc n t h o u s i n g m a r k c t p ri c e h o u s i n g h o u s i n g i n s t i t u t i o n m 湖 南 大 学 学位论文原创性声明 本人 郑重声明 所呈交的论文是本人在导师的指导下独立 进行研究所取得的 研究 成果 除了文中 特别加以 标注引用的内 容外 本论文不包 含任何其他个人或 集体己 经发表或撰写的成 果作品 对本文的 研究做出 重要贡献的个人 和集体 均 己 在文中以明确方式标明 本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担 作 者 签 争 汤 衬 日 啊 年 了 产 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留 使用学位论文的规定 同意学校保 留并向国家有关部门 或机构送交论文的复印 件和电子版 允许论文被查阅和借 阅 本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索 可以 采用影印 缩印 或扫 描等复 制手段保存和汇编本学位论文 本学位论文属于 1 保密口 在 年解密后适用本授权书 2 不保密叼 请在以上相应方框内打 了 勺 八介 作者签名 导师签名 少 汤 犷 剥 灿 人 八日 期 钟 了 川 年 夕 月乡 硕士学位论文 第 1 章引言 住房问题是个世界性的问题 也是个与老百姓生活息息相关的问题 在住房 问题的解决上 许多国家和政府既感到为难 又面临着巨大压力 我国也不例外 改革开放以来 随着我国经济体制改革的不断深入 我国房地产业发展迅速 但 过高的房价让许多中低收入者望而却步 为解决这个问题 以便更好地推进住房 制度改革 保持经济和社会稳定 政府于1991年开始实施经济适用房政策 然而 由于政府经验不足 再加上市场上许多不确定因素 导致经济适用房制度在实践 过程中产生了许多偏差和失误 人们也因此而质疑经济适用房制度的存在价值 他们认为经济适用房制度的施行不仅没有解决众多中低收入家庭的住房问题 反 而还滋生了许多新的社会问题 那么我国现阶段是否有必要继续建设经济适用房 如果需要建设 又如何来 有效解决经济适用房市场存在的问题呢 这正是本文需要思考和解决的问题 当 然 对第一个问题的研究与思考 我们不能仅局限于该制度本身 还应从我国目 前特定经济和社会条件下来考虑经济适用房制度的优劣 而第二个问题则是第一 个问题的延续 两者结合紧密 具体表现在 只有在肯定经济适用房制度的基础 上 我们才有探讨解决经济适用房制度实践中问题的必要 而如果能够妥善解决 好经济适用房制度实践中产生的问题 则可以消除人们心中对经济适用房制度的 疑虑 因此 本文的研究价值就在于 如能找到解决经济适用房制度实践中问题 的办法 不但可以为经济适用房制度正名 同时也能将经济适用房的建设和销售 纳入有序轨道 促进我国房地产市场的良 性运行和经济的发展 给广大中低收入 者带去真正的实惠和福音 总体上看 对经济适用房制度的研究颇多 成果也不少 但学者们大多选择 从经济学和管理学的角度来对其进行研究 极少有人从法律角度来全面考虑这一 制度 在经济学 管理学研究领域 比较有代表性的学位论文有 1 韩建华的 经 济适用住房发展分析及其相关政策研究 硕士论文 天津大学 2 0 03 10 该 文运用定性分析与定量分析相结合的研究方法 首先分析了经济适用住房政策实 施的市场背景和现状 然后通过计量经济模型 从经济学角度分析了邯郸市经济 适用住房政策实施的内在联系 进而分析了住房补贴 住房公积金等对住房市场 的影响和问题 并提出有重要借鉴意义的政策建议 2 叶科的 我国城镇经济适 用住房政策研究 硕士论文 武汉科技大学 2 0 0 3 1 2 该文通过系统研究中 国经济适用住房政策的产生背景 形成过程 理论依据 政策实施过程中的成绩 经济适用房法律问题研究 和问题以及国外公共住房政策的成功经验 力求能在理论上和实际操作中进一步 完善现行的经济适用住房政策 使其充分发挥出应有的政策效益 3 谭剑的 城 镇经济适用房制度的经济学分析 硕士论文 华中农业大学 2 0 05 5 作者通 过研究现行城镇住房供应制度在实施中出现的问题 着力发掘制度缺失的经济学 本质 提供相应的解决思路和制度改善建议 以求最终减少乃至消除住房供应中 的外部性问题 另外 还有大量报纸和期刊方面的文章 例如 海涛的 经济适 用房与商品房的区别 深圳法制报 2 0 0 0 一 0 7 一 2 0 冀志是的 经济适用房己不 合时宜 新京报 2 0 0 4 一 0 5 一 28 谢良兵的 经济适用房不要叫停要放量 中国 新闻周刊 2 0 0 6 第 1 期 等等 从法律角度来研究经济适用房制度的不多 学者陈信勇在其 社会保障法原 理 浙江大学出版社2003 年版 一书中 对经济适用房制度有着比较系统的介 绍 从销售对象的界定 到经济适用房的建设管理 价格管理 销售及上市管理 等 都有所涉及 唐忠藏在其 浅析我国经济适用住房制度 硕士论文 西南政 法大学 2 0 05 4 一文中 以现有相关法律法规为基础 结合相关理论 围绕产 权这个中心 对我国经济适用住房制度进行了全面的考察和分析 并提出了若干 自己的主张和建议 现行法律法规对经济适用房制度涉及较多 但很不系统 有些规定相互之间 存在冲突 比较重要的法律法规有 1 9 9 9年 4月 19 日 建设部通过 已购公有 住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 1 9 9 9 年7 月27 日 建设部 关于 己 购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明 2 0 0 2 年11月 17 日 国家发展计划委员会 建设部制定了 经济适用住房价格管理办法 2 o 0 4年 5 易13日 建设 部 国 家发 展和改 革委员 会 国 土资 源部 中国 人民 银 行颁布施行 剪 经 济 适 用 住 房 管 理 办 法 等 等 鉴于这种现状一一极少有学者从法律角度对经济适用房制度作过比较系统的 研究 法律法规又不健全 因此撰写本论文有一定难度 就本文资料来源而言 所需 资 料既 有 法学 专著 国 家和地方的 规范 性文件 又 有报 纸和期刊中 关于经济 拿用房 制度的 文 章 同 时 也 关 注着国 家和地方政 策的 变 化 但不仅限于 此 就 研 究思路而言 笔者考虑先从经济适用房制度的功能定位入手 在当前的经济和社 会条件下来考察其存在价值 然后再具体分析其实践中存在的问题和产生问题的 原因 以期找出解决问题的办法 最后探讨通过立法完善来解决这些问题的必要 性和可行性 并提出相应的立法建议 硕士学位论文 第 2章我国经济适用房制度的功能 住房问题是与老百姓生活息息相关的大问题 国内外的经验和实践表明 住 房问题不可能完全依靠市场解决 它还需要政府干预 政府可以在尊重市场运行规 律的基础上 充分发挥其职能 构建起健全和多层次住房供应体系 2 1经济适用房制度与廉租房制度 商品房制度的功能区分 我国住房改革起步较晚 1 9 9 8 年国务院下发 关于进一步深化城镇住房制度 改革加快住房建设的通知 决定在全国实行住房分类供应体系 即对不同收入家 庭实行不同的住房供应政策 最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房 中低收入家庭购买经济适用住房 其他收入高的家庭购买 租赁市场价商品住房 这是政府首次明确实行不同的住房制度来建立多层次的住房供应体系 其目的是 希望建立与居民家庭支付结构相适应的社会化住房供应机制 妥善解决不同收入 家庭的住房问题 实现社会资源的优化配置 促进房地产市场健康发展 维护社 会稳定 2 0 0 3 年 国务院在 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 中第二部分 提出 各地要完善住房供应政策 各地要根据城镇住房制度改革进程 居民住房 状况和收入水平的变化 完善住房供应政策 调整住房供应结构 逐步实现多数 家庭购买或承租普通商品住房 同时 根据当地情况 合理确定经济适用住房和 廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围 并做好其住房供应保障工作 通知 要求各地 各部门加强经济适用房的建设和管理 增加普通商品住房供应 建立 和完善廉租住房制度 控制高档商品房建设 从这两个文件 我们可以看出 我国政府志在通过实行不同的住房制度来构 建多层次 不同梯度的住房保障体系 即按照市场化的基本原则 将住房供应体 系的主体调整为普通商品住房 同时明确解决中低收入家庭住房问题主要依靠经 济适用住房制度和廉租房制度 因此 就功能定位而言 经济适用房 廉租房和 商品房 是指按照市场化运作的住房 以下表述同义 的区分是非常明显的一一 经济适用房的销售或出租对象是城镇中低收入家庭 廉租房的提供对象是最低收 入家庭 而商品房的销售和出租完全按照市场化操作 具体说来 经济适用房制度与廉租房制度和商品房制度有如下区别 2 1 1 经济适用房制度与廉租房制度的区别 虽然经济适用房制度和廉租房制度同是带有福利性质的住房制度 但是两者 经济适用房法律问顾研究 功能是不同的 存在着比较明显的区别 2 1 1 1 两种不同层次的社会保障性质住房 经济适用住房 是指政府提供政策优惠 限定建设标准 供应对象和销售价 格 具有保障性质的政策性商品住房 廉租房是指中央和地方政府在住房领域实 施社会保障职能 向最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房 2 1 1 2 房源上存在差别 在房源上 经济适用房来源于新建 市 县政府根据当年的年度建设投资计 划和用地计划建设规定数量的经济适用房 而依2 0 0 4 年3 月1 日 施行的 城镇最 低收入家庭廉租住房管理办法 第五条规定 城镇最低收入家庭廉租住房保障方 式应当以发放租赁住房补贴为主 实物配租 租金核减为辅 本办法所称租赁住 房补贴 是指市 县人民政府向符合条件的申请对象发放补贴 由其到市场上租 赁住房 本办法所称实物配租 是指市 县人民政府向符合条件的申请对象直接 提供住房 并按照廉租住房租金标准收取租金 本办法所称租金核减 是指产权 单位按照当地市 县人民政府的规定 在一定时期内对现已承租公有住房的城镇 最低收入家庭给予租金减免 以及第十条规定 实物配租的廉租住房来源主要 包括 一 政府出资收购的住房 二 社会捐赠的住房 三 腾空的公有 住房 四 政府出资建设的廉租住房 五 其他渠道筹集的住房 实物配租 的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主 限制集中兴建廉租住房 实物配租 应面向孤 老 病 残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭 我们可以看出 实物配租的廉租房来源主要以收购现有旧住房为主 限制集中兴建廉租住房 龟 1 1 3 提 供对象 不一 经济适用房的销售或出租的对象是中低收入家庭 通常要求具有当地城镇户 口 含符合当地安置条件的军队人员 廉租房的申 请对象为最低收入家庭 现行 规章并未要求申请者具有城镇常住居民户口 而是强调了 地方人民政府应当在 国家统一政策指导下 根据当地经济社会发展的实际情况 因地制宜 建立城镇 生 最低收入家庭廉租住房制度 符合市 县人民政府规定的住房困难的最低收入 家庭 可以申请城镇最低收入家庭廉租住房 城镇最低收入家庭廉租住房管理办 法 第二条和第四条的规定 这也为当地政府实事求是地解决最低收入家庭住房 问题 提供了一定的自 主权和灵活性 2 1 14定价机制不同 在定价上 经济适用房实行政府指导价 销售价格主要以建设成本加政府限 定的利润为基准 廉租住房租金实行政府定价 廉租住房租金标准原则上由房屋 硕士学位论文 的维修费和管理费两项因素构成 并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应 维修费是指维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必须的修理 养护等费用 管理费是指实施廉租住房管理所需的人员 办公等正常开支费用 2 0 05年5月1 日生效的 城镇廉租住房租金管理办法 第五条和第六条的规定 2 1 2 经济适用房制度与商品房制度的不同之处 相对而言 经济适用房制度与商品房制度的区分更为明显 111 2 1 2 1 住房性质不一样 经济适用住房 是指政府提供政策优惠 限定建设标准 供应对象和销售价 格 具有保障性质的政策性商品住房 商品房是指具有经营资格的房地产开发公 司为追求利润最大化而开发经营的住宅 2 1 2 2 建筑面积 户型及设计理念的不同 在套型建筑面积 户型及设计理念上 政府对经济适用房有明确的规定 有 关部委及许多地方政府都规定经济适用房的套型建筑面积不得超过90平方米 例 如2 0 0 6 年5 月建设部等九部门发布的 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 见 中规定 自2 0 0 6 年 6月 1日起 凡新审批 新开工的商品住房建设 套型建 筑面积90 平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到开发建设 总面积的70 以上 河南省发改委 建设厅 国土资源厅2 0 0 6 年8月份联合下发 通知 对经济适用住房面积划定上限 每套套型建筑面积原则上不超过90 平方米 121 而且规定户型以二居和三居型为主 设计理念也以 经济适用为出发点 突出 实 惠 二字 商品房则不然 大户型 实用性 装饰性和功能分区明确是商品房设 计理念中的核心 2 1 2 3 是否享有多种优惠 对经济适用房而 各种配套费减半征收 言 除免收土地出让金外 并给予其他方面的优惠政策 如 所有的行政事业的收费减半 宅的成本 惠一大截 有这三项优惠政策 经济适用房的建设 小区的建设配套费不摊入住 相对来说要比商品房价格优 相同地段的商品房与经济适用房 价格相差比较大 而商品房完全采 取市场化的运作方式 由市场确定各种资源应收的价位 2 1 2 4 价格是否由市场决定 价格上 经济适用房实行政府指导价 价格主要以建设成本加政府限定的利 润为基准 1 9 9 8 年国务院发布的 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知 中规定 经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费 勘察设计和前 期工程费 建安工程费 住宅小区基础设施建设费 含小区非营业性配套公建费 经济适用房法律问题研究 管理费 贷款利息和税金等7 项因素 利润控制在 3 以 下 商品房的定价原则一 般是受成本及市场的影响 发展商以同类周边的物业为基准 确定一个较为符合 市场需求的价格 2 1 2 5 销售对象的不同 在销售对象上 经济适用房有限制 主要面向的是中低收入家庭及政府组织 重点工程需拆迁的拆迁户 而商品房的售卖对象没有限定 任何负担得起房款的 购买者均可购买商品房 2 1 2 6 经济适用房与商品房享有的权利不一样 对商品房所有权人行使 占有 使用 收益 处分的四个方面的权利 政府没 有任何干预 只要按规定交了税费没有任何限制 买了商品房随时都可以出售 出租 继承 赠予等等 但对经济适用房有所限制 例如 1 9 9 9 年4 月建设部发布 的 已购公有 住房和经济 适用住房上市出 售管理暂行办法 第五条规定了经济适 用房不得上市出售的若干情形 第六条规定了经济适用房所有权人要求将已 购经 济适用房上市出售的 应当向房屋所在地的县级以上人民住房房地产行政主管部 门提出申 请 并提交有关材料 1 9 9 9 年 7 月建设部发布的 关于已购公有住房和 经济适用住房上市出售若干问题的说明 中规定 对于经济适用住房 由于其土 地使用权是以划拨方式取得的 个人购买时价格中不含土地出让金 因此已 购经 济适用住房上市出售时 应当按照 城市房地产管理法 的规定 由 购买人缴纳 土地 出让金 总之 经济适用房制度与廉租房制度 商品房制度区别明显 具有不同的功 能 因此 在经济适用房的建设和销售过程中 应该与廉租房 商品房有所区分 遵循不同的运行规则 2 2 经济适用房制度存与废的争论 我国许多地方的经验表明 对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策 即 最低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房 中低收入家庭购买 承租经济适用住 房 其他收入高的家庭购买 租赁市场价商品住房 可以较好解决我国的住房问 题 可以尽快构建我国的住房供应体系 然而在经济适用房制度存废问 题上 许 多人依然有不同看法 其大体上可以分为两类 一是认为经济适用房制度现己不 合时宜 应采用其他制度或方式予以替代 一是认为经济适用房制度是符合我国 国情的 应予以继续坚持和完善 2 2 1对经济适用房制度的质疑 有人指出经济适用房己 不合时宜 1 理由有以下几点 1 房地产的市场化 6 硕士学位论文 程度已经很高 由政府来调控价格不仅作用不大 而且容易误导市场 这既损害 了市场的有效性 也对政府的威信不利 2 容易导致寻租行为 3 经济适用 房的存在本身就是一种分配不公 经济适用房的政府补贴来自 纳税人 而购买经济 适用房的却必须拥有城镇户口 此外 经济适用购买资格的审核也很难严格管理 导致大量富人购买经济适用房进行投资 4 就帮扶弱势群体而言 补砖头 不 如 补人头 补砖头 的操作和监督成本都比较高 好处又只能落在少数人手 里 对穷人实际帮助不大 而采用 补人头 的做法 将现金直接发放到受援者 手里 却能既体现公平原则又具有较高的效率 有人主张用商品 房加消费货币 补贴替代建设经济适用房 14 其理由 有 1 经济适用房的补贴 是以免收土地出让金和市政建设费为主要内容的 这些补贴 没有详细核算 没有进入财政预算循环 不利于财政监督 综合平衡和节约使用 2 经济适用房的开发商 用种种办法使工程管理费突破 3 的限额 满足自己 的实际利润要求 其方法的巧妙多变 使政府主管部门防不胜防 但万变不离其 宗 无非是降低工程造价 降低房屋质量 结果受害的是购买者 而政府补贴的 大部分落入开发商囊中 3 经济适用房不是完整意义上的商品房 同完整意义 上的商品房并存 增加了有关部门管理的难度 冲击完整意义上的商品房市场 长此以往 会使住房市场发展失常 畸形 4 总之 补 砖头 建设经济适用 房 的操作和监督成本都比较高 好处又只能落在少数人手里 对穷人实际帮助 不大 而采用补 人头 直接货币补贴 的做法 将现金直接发放到受惠者手里 既体现公平原则又具有较高的效率 比补 砖头 更为可取 中国人们银行福州 中心支行课题组也赞同此观点 151于 有人主张建设廉租房来取代经济适用房 间 其理由 在于 1 用廉租房取代 经济适用房说明政府对自身身份与职能的有准确定位 市场经济社会下的政府 只是个 有限政府 它当然有义务为社会提供普遍的公共服务 也要向社会困难 人群提供特殊的社会福利 然而 政府在做法上不能采用包罗万象的办法 而是 采取救急的办法 这样的思路与立场的基本立足点在于 强势与弱势 富有与贫 困对于社会而言 都是动态变化的 就说保证 居者有其屋 这件事 政府的立 足点应当是户户有房住 而不是保障户户有房产 千方百计地保障户户有房住 属于政府必须履行的职责 而要想户户有房产 在市场经济社会里 其实是难以 做到的 一般而论 困难人群对改善自身生存状态的要求更为迫切 但所言的改 善 更多地需要依靠自 身的努力奋斗 不能全部依赖社会的普遍帮困 2 实行 廉租房政策而不采用经济适用房政策 还在于在实现普遍而相对的社会公平时 可以更好地体现社会的公平 有利于社会的全体纳税人从心理上更加认同政府的 住房 扶贫政策 某个家庭 今天因为各种原因被划入贫困家庭之列 明天通过 各种努力脱了贫 继而在后天进入小康行列 这个家庭以往所享受到的 扶贫福 7 经济适用房法律问题研究 利 就该终止 其 居者有其屋 的问题就该通过商品房市场去解决 而腾出来 的 福利名额 则提供给新的贫困家庭 社会资源总是稀缺的 政府的扶贫资源 同样是稀缺的 因而 廉租房资源的反复利用 可以实现其效益最大化 持这种 看法的人比较多 全国政协委员 民建中央秘书长张皎也持这种观点 认为应该 取 消 经济适 用房 ivl 在如何完善我国住房保障体系问题上 还有人就提出以下解决办法 1 放 开经济适用房价格 纳入普通商品房体系 即就是取消经济适用房 2 将人头补 贴作为主要的补贴方式 进行动态管理 3 完善住房保障体系 确保低收入群体 的住房需求 4 改变房屋 只售不租 的观念 发展房屋租赁市场 5 加强普 通商品房存量市场和二级市场的管理 6 发展住房信贷制度 7 尽快建立个人 财 产审核 制度 151 2 2 2经济适用房制度的存在理由 虽然经济适用房制度在实践中存在着这样或那样的问题 虽然许多人质疑经 济适用房制度存在的必要性 但依然有许多人认可经济适用房制度 有人认为目前经济适用房在实施中出现的问题并不能说明经济适用房制度是 错误的 而只能说明 要使经济适用住房制度得到真正落实 制度还需细化 并 加以规范和完善 101 其赞同经济适用房制度 原因在于经济适用房有多方面的积 极作用 1 满足了广大中低收入的阶层的住房需求 中低收入者是社会的大多 数 他们要求改善住房条件的愿望是相当强烈的 但是 偏高的商品房价却超过 了他们的经济承受能力 使他们望而生畏 而作为政府来说则必须关注中低收入 家庭的住房问题 因为这关乎社会经济的稳定发展 关乎社会公平和效率 从世 界范围来说 采取有效措施解决中低收入家庭的住房问题也是各国政府普遍采取 的阶段性政策 2 促进了城市化进程的建设 带动周边经济的发展特别是第二 产业的发展 3 促进了房地产业向规模化方向的迈进 现在我国的房地产开发 企业已有数万家 数量比较可观 但拥有雄厚的资金 技术实力的却很少 楼盘 遍地开花 但大规模的成片开发却不多 这种状况影响了房地产业的健康快速持 续的发展 不利于产业水平的提高升级 而经济适用房项目的薄利多销特性决定 了其只能由那些实力强 具备综合开发能力的开发商进行开发 这对提升行业的 整体水平是有好处的 4 平抑了房价 把过高的房价降下来 这句口号已经喊 了很长时间了 但效果却不尽人意 现在的经济适用房价格受到政府限制 在品 质上又不比商品房差 因此能对商品房市场造成一定的冲击 促使商品房开发商 规范自己的行为 适当降低商品房的售价 有人主张 考虑到中国低收入者广泛存在的国情 政府不应取消经济适用房 只能朝着改善和加强管理 增加放量的方向发展 重新上路 1101 硕士学位论文 首都经贸大学城市经济系邢亚平认为 有钱的人可以 去买商品房 但有些中 低收入人群可能一生都买不起商品房 需要政府提供优惠购房的机会 ll 从现在 的房地产市场行情看 土地价格和房价正处于一种缓慢的持续上涨中 部分中低 收入者的收入增长赶不上房价和地价的增长 这部分人需要借助政府的优惠政策 来解决住房问 题 所以 如果取消经济适用房 将导致一部分人永远也买不起房 子 当然 我们应该关注经济适用在房交易中 存在的种种问题 政府应当 加大监 管力度 比如对经济适用房再上市做出严格规定 防止利用经济适用房进行投机 前建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾 现任沈建忠 也支持经济适用房制 度 112 她曾 在 人民日 报 撰 文指出 有的 城 市在 执行 经济 适用 住房 制度中出 现 了 偏差 影响了经济适用住房制度的贯彻落实 但在相当长一段时间 至少在我 国经济达到中等发达国家水平前 经济适用住房制度都将是我国住房供应体系的 重要组成部分 必须坚定不移地抓好抓实 2 23我国应坚持经济适用房制度 笔者之所以 认为经济适用房制度符合我国 现实国情 应予以 继续坚持 是基 于以下理性分析 2 2 3 1 公民享有居住的权利 公民享有居住的权利 这是国际共识 联合国大会于1 9 48年12月10 日通过的 世界人权宣言 以及1 9 6 6 年12月16 日通过的 公民权利和政治权利国际公约 和 经济 社会和文化权利国际公约 这三个文件通常被视为 国际人权宪章 世界人权宣言 第十三条规定 人人在各国境内有权自由迁徙和居住 人人有 权离开任何国家 包括其本国在内 并有权返回他的国 家 公民权利和政治权利 国际公约 第十二条规定 合法处在一国领土内的每一个人在该领土内有权享 受迁徙自由和选择住所的自由 人人有自由 离开任何国家 包括其本国在内 上 述权利 除法律所规定并为保护国家安全 公共秩序 公共卫生或道德 或他人 的权利和 自由所必需且与本公约所承认的其他权利不抵触的限制外 应 不受任何 其他限制 任何人进入其本国权利 不得任意加以剥夺 经济 社会和文化 权利国际公约 第十一条第一款规定 本公约缔约各国承认人人有权为他自己 和家庭获得相当的生活水准 包括足够的食物 衣著和住房 并能不断改进生活 条件 各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利 并承认为此而实行基于 自 愿同意的国际合作的重要性 这就是国际公约中关于公民享有居住权利的一种 立法体现 我国现行宪法虽没有明确规定公民享有居住的权利 但其规定是隐含这一权 利的 2 0 0 4 年宪法修正案第二十四条规定 国家尊重和保障人权 人权是人作 为 人 依其自 然 属性和 社会 本质 所应当 享 有和 实际 享 有的 权利 tl3 在 人权体 系中 9 经济活用房法律问顾研究 生存权是最为重要的权利 通常被人们谓之为首位的权利 而公民居住的权利作 为生存权的重要的内容 当然在人权体系之中 因此 公民居住的权利当受到我 国现行宪法的尊重和保障 而且 现行宪法还在第三十九条规定 中华人民共和 国公民的住宅不受侵犯 禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅 显然 住宅不 受侵犯的权利是指公民居住 生活 休息的场所不受非法侵入或搜查的权利 它 是公民居住权利受到宪法保护更为明确的表达 总之 所有的人都有获得适当居住的权利 各国政府有责任和义务来做出努 力 通过树立以人权为基础的居住福利理念 以 广大中低收入居民为重点 采取 供给适应中低收入者的住宅等有效措施 通过适当住房福利保障和住房商品化相 结合 使不同收入条件的居民都能居住适当的住房 我国政府曾在联合国第二次 人类居住区大会上庄严承诺 将从土地供应 资金 技术等方面给予必要和长期 的支持和倾斜 并将进一步完善社会保障体系 加强城市基础设施的建设 加速 制定住宅发展纲要和人类住区发展的立法工作 ll l 在我国目 前商品房房价居高 不下的情形下 各地政府发展和建设适量经济适用房恰是保障中低收入家庭居住 权利的重要手段 2 2 3 2中国传统思想的影响 中国传统思想源远流长 依时代之运演 大体经历了先秦子学 汉唐汉学 宋明宋学 明末清初清学诸阶段 纵观其发展历程 儒家思想乃是中国传统思想 的根干和价值本原 在儒家思想中 家族和社会身份乃是礼的核心 也是儒家所 鼓吹的社会秩序和社会制度的支柱 1151 其中 家族又是由家庭构成的 在中国 几千年封建统治和小农经济的基础上 中国社会的核心载体和单元是家庭 大部 分 社 会 关 系 在 本 质 上 是 家 庭 血 缘关 系 的 延 伸 和 扩 展 家的 观 念 在 人 们 脑 海中 根 深 蒂固 人们常说 安居乐业 成家立业 家和万事兴 无不体现了家在中国 人心目中的地位 我国目 前城市住房产权自 有率达到82 这一数字远高于美国 的6 8 和英国的5 6 而欧洲其他国家城市住房产权自 有率大约在30 一50 之 加 正 体 现 了 中 国 人 家 的 情 结 11 6 擎 那 么 怎 么 样 才 能 称 为 家 呢 很 显 然 最 基 本 的 条 件 得 拥 有自 己 的 房 子一 哪管它是茅屋 草屋 或者是现代化的豪宅 反正产权是属于自己 今天 因各 种原因 中国的城市中低收入者不在少数 他们在为城市建设和发展付出自己汗 水和心血的时候 却常有被城市遗弃的感觉 原因何在 因为对绝大部分生活在 城市的人来说 只有拥有了自己的房子 才感觉自己有了的安身立命之所 只有 拥有了自己的房子 心理上才感到安稳 踏实 只有拥有了自己的房子 才觉得 自己真正是这座城市的主人 我国目前经济发展水平还不够 住房供应量不充分 居民通常将拥有住房作 硕士学位论文 为富有和事业有成的标志 因此 受特定文化和当前条件的影响 如果停建经济 适用房 仅仅靠政府为众多低收入家庭提供廉租房等措施 远远不可能满足市民 的买房要求 这会让城市低收入者无法实现 居者有其屋 的梦想 政策是社会 的产物 它的出台往往是为了解决某种社会问题和实现某种社会目标 城市中低 收入家庭有买房的需要 然而市场却提供不了适当的住房 这一矛盾又巫待解决 因此 具有社会住房保障性质的经济适用房制度呼之即出 2 2 3 3 经济适用房制度比廉租房制度更具优势 有人或许会问 廉租房制度就不能解决好住房保障问题吗 下面我们来仔细 解答 从某些方面来看 廉租房制度确实比经济适用房政策有优势 能弥补经济适 用房制度的不足 但整体上看 廉租房制度就不如经济适用房制度了 首先 廉租房只是一种过渡性质的住房 无法解决城市中低收入家庭的买房 需求问题 而经济适用房却可以很好地解决这一问题 实现城市低收入家庭 居 者有其屋 的梦想 其次 从实现社会公平的角度看 经济适用房政策更具优势 社会公平要求 国家运用干预手段对个人在市场活动中获得的收入进行调节和再分配 把不同主 体的收入差别调节 控制在社会大多数成员能接受和承受的合理范围内 二 它以经 济公平 包括两个基本方面 机会均等和结果的对称性 为基础 同时又对经济 公平进行必要的修正 所以社会公平是更高层次的公平 fiv 廉租房制度作为社会 福利制度 在实现社会公平时 其受益面不如经济适用房政策广 即从静态层面 考察 廉租房的提供对象仅为最低收入家庭 而经济适用房的提供对象则为中低 收入家庭 当然包括最低收入家庭 经济适用房的受益面相对较大 另外 廉租 房在实现社会公平程度上不如经济适用房政策深 廉租房仅提供最低的住房保障 仅为人们暂时提供一个避免流离失所的场所 其福利是短暂的 而经济适用房则 为中低收入者解决住房问题提供了较大的保障 使人们安居之梦不再遥远 其对 社会收入调节和再分配的力度都比较大 更有利于社会公平的实现 最后 经济适用房在中国己经有10多年的发展历程了 许多做法已比较成熟 虽存在这样或者那样的问题 但总体上看 其制度效应还是比较明显的 解决了 许多中低收入家庭的住房问题 推动了经济的发展 扩大了内需 对当前商品房 高房价起到了一定的平抑作用 而廉租房在中国还处于刚起步和探索阶段 许多 问题还处于讨论和论证阶段 其建设现状和进展并不令人乐观 建设部2 0 0 6 年3 月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示 截至2 0 o 5 年底 全国累 计用于最低收人家庭住房保障的资金为47 4 亿元 已有32 9 万户最低收入家庭被 纳人廉租住房保障范围 但全国范围内仍有70个地级以上城市没有建立廉租住房 经济适用房法律问题研究 制度 福建 河南 云南 吉林 甘肃 内蒙古等6 个省 区 实施廉租住房制度 的城市不足50 115 建设部官员指出 廉租住房制度建设的突出问题在于部分地 区对廉租住房制度建设重视不够没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道 部分城 市财政预算安排资金不足 廉租住房制度涵盖面小 一些符合条件的最低收人家 庭不能及时得到保障 部分城市廉租住房制度不完善 有22个地级以上城市没有 建立严格的申请审批程序 从目前的现状看 不经过一段相当长的发展过程 廉 租房在住房保障体系中还难当大器 无法取代经济适用房 2 2 3 4 货币补贴政策的功效不及经济适用房制度 补 砖头 变为补 人头 货币补贴政策 政府可以采取两种操作办法 一种是政府控制经济适用住房的建设和供应 政府根据每年经济适用住房的需要 量 划出相应量的土地进行土地拍卖和开发招标 其拍卖土地所得用于 人头 补贴 另一种是停止经济适用住房的建设和供应 由中低收入者任意选购商品房 再对其进行 人头 补贴 采用直接的货币补贴 补 人头勺 确实可以避免因实施经济适用房制度所 产生的一些问题 使中低收入家庭直接享受到实惠 然而 这种做法也存在不少 问题 首先 与经济适用房制度一样 货币补贴政策实施中也存在着对中低收入者 的准确界定问题 如果货币补贴政策能够解决好这一问题 中低收入者还能得到 真正的实惠 如果解决不好 在实践中就会产生同经济适用房制度相同的问题一一 高收入者成为受益群体 其次 对房地产市场的购买者直接增加货币补贴 不增加住房的供应量 势 必刺激房地产市场 拉动房价的升高 目前 国家正在对城市的过高房价进行多 方面的调控 期待能有所成效 使房价回归理性 而这一政策的大规模实施无疑 是火上浇油 使国家和社会各方面的努力付之东流 建设部政策研究中心住宅与 房地产处处长赵路兴认为 对于经济收入较高 房价较低 房价收入比趋于合理 供需平稳的