梦幻海岸度假区经营规划发展报告.doc

厦门巨鹏飞集团梦幻海岸度假区 经营规划发展报告厦门巨鹏飞集团梦幻海岸度假区经营规划发展报告经营中心二一年十二月十八日目 录一、 梦幻海岸基本情况和发展环境1、基本情况和现状 42、发展环境分析 4二、梦幻海岸的发展条件和竞争力分析1、发展条件分析（SWOT） 52、竞争力分析 5（1）主题公园和水公园建议增加经营项目 6（2）老爷车经营方案6（3）嘉年华摊位游戏经营方案 7（4）沙滩租赁经营项目8（5）自行车租赁方案10（6）主题剧场和表演15三、大环境下适应市场，提高竞争力的问题（1）价格竞争16（2）质量竞争16（3）文化竞争16（4）创新竞争17四、梦幻海岸的发展战略与指导思想（二期）1、战略定位与战略描述172、经营产品发展指导思想17（1）巨鹏飞温泉休闲会所项目 17（2）巨鹏飞会议度假酒店项目 18（3）巨鹏飞健康运动中心项目 18（4）旅游地产项目193、沙滩项目的后续开发思路 194、度假区业务整合与分化205、经营方式选择21五、梦幻海岸最终发展目标（度假区愿景）1、企业文化建设222、景区文化建设223、可持续发展理念23六、梦幻海岸度假区品牌形象整合及传播方案1、前期调查摸底工作242、受邀的广告公司需要完成的工作内容243、上述工作内容完成方式 254、广告行业通行收费办法255、选择合作方的形式25一、梦幻海岸基本情况和发展环境1、基本情况和现状将于2011年5月1日开业的观音山梦幻海岸项目一期占地面积约37万平方米，由“梦幻世界”大型主题乐园、“梦幻水世界”水公园、餐饮娱乐主题商业街和滨海沙滩休闲走廊四部分组合而成，她的目标是成为厦门的新地标区，自驾车游客集散中心暨环岛游憩带上中心节点，连同观音山商务中心共同发展成为集旅游、休闲、娱乐、会展、商业、居住、购物于一体的海西生态旅游新城区。梦幻海岸项目的整体产品定位为海陆一体、动感刺激、现代时尚、绿色环保，强调文化内涵、烘托商业气息，将乐园、沙滩和海洋进行完美组合，最大限度保留自然风格。通过专业的经营管理，向四方宾朋奉献最优质的服务，营造最轻松的环境，让游客在愉悦的包围中尽情享受快乐。2、发展环境分析目前全国共有各类景区近20000家，它们又分为四种类型：一是自然类的旅游景区，就是以名山大川、江河湖海为代表，它们在全国景区中占了较大的比重，约为 60%，也是现在旅游的热点，因为现在讲的生态旅游，就是回归大自然，所以很多人有点时间就想去回归一下，就使我们自然类的旅游景区这几年升温很快。二是人文类的旅游景区，它们的突出特点是以古建筑为主体的旅游景区，典型的代表就是故宫、颐和园、兵马俑、这是最典型的代表。三是主题公园类，开创主题公园在我国发展先河的是1984年河北郑定的西游记宫，此项目投资的200万三个月即收回投资。而真正具有标杆意义的是1989年深圳的锦绣中华开业，锦绣中华加上后来的民族文化村，再加上世界之窗、欢乐谷系列，实际上在全国掀起了一个主题公园建设的热潮。目前全国投资一亿以上的主题公园类景点一共是300多个。四是综合性的度假区，传统的旅游区首先要有相应的传统资源，其次要用围墙围起来，但现在综合性的旅游度假区远远超越了这个概念。其中比较典型的就是港中旅海泉湾、东部华侨城。它们都是依托当地资源或景观打造成为配套产品齐全的度假区，由于倡导一站式目的地的产品理念，加上管理规范，而且此类景区规模和影响力巨大，便于快速树立品牌知名度、衍生其他高回报行业和进行复制，因此打造这种以旅游目的地为目标的综合型度假区成为目前旅游市场的主流。根据目前公司的规模和产品，我个人建议未来的发展趋势应向综合性的度假区靠拢，体验参与可作为公司的主打游乐形式，但是观光度假休闲的项目也应适当补充进来。应积极从游客消费心理考虑。举个例子，深圳锦绣中华是一个展示中国各地名胜古迹的参观性主题微缩公园，但通过市场调查适合的年龄段为58岁和45岁以上，深圳欢乐谷是一个动感惊险项目参与体验的主题景区，适合的人群年龄为1635岁，而目前中国范围内适合各个年龄段的超大型综合度假目的地景区只有两家，就是深圳东部华侨城和珠海海泉湾度假区。由于目前东南区域还没有真正意义上的大规模度假区，建议公司可边经营目前现有的产品边开发、完善综合度假区的项目，这将是巨鹏飞赢得区域旅游市场和行业知名度的有利时机。二、 梦幻海岸的发展条件和竞争力分析1、SWOT分析目前厦门市仅有椰风寨和海湾公园这两个地方有大型游乐设施，且由于运转时间较长，规模较小，难以吸引周边城市客源，而福建省也没有大型的主题公园，故梦幻海岸项目的市场前景较好，而如华侨城、港中旅、长隆集团等大型旅游企业目前只在国内一线城市进行布局，这就为我们留下了较大的发展空间。S、 我们的优势是：作为全国知名的旅游城市，厦门拥有优美的环境和口碑。交通便利，距离市中区较近。毗邻海边，拥有优质的沙滩资源。将主题乐园、水公园、餐饮娱乐主题商业街、沙滩走廊观光揉为一体。辐射范围广，周边城市没有同类型的大型休闲游乐场所。W、我们的劣势是：主题乐园和水公园的规模较小。梦幻世界和梦幻水世界是厦门的新品牌，市场知名度不高。O、我们所面临的机会：民营企业较为灵活的经营模式。旅游是朝阳产业，也是国家大力扶持的行业。在成长初期不用和港中旅、华侨城等一线主题乐园品牌进行正面接触。由于地理位置优势，是台胞来大陆旅游的必经之地可起到跳板作用。T、我们所面临的风险是：没有大型综合度假区的开发经验。会面临方特欢乐世界等二线品牌的市场竞争。2、竞争力分析由于我们拥有得天独厚的沙滩资源及优秀的绿色生态环境。但因地理条件制约，使现有的主题乐园和水公园规模都不是很大，如何在现有的大型游乐项目外增设一些有沙滩特色游客参与度高的项目，这样不但可以丰富整个景区的产品，同时也在带来较好经济效益的同时，同时起到提升游客满意度、增加看点和影响力的作用。由于全国范围内的主题乐园多具备同质性，为提高景区档次，使其具备在区域范围内拥有不可替代性的优势，建议在主题公园和水公园内各增加一些行业内一流的游乐设施。其中主题公园建议增加一个国内一流的项目，水公园内增加一个滑板冲浪项目。由于同时具有惊险、刺激的特性，可有效提高景区在同类主题乐园中的档次。（1）主题公园及水公园项目l 增加在两个公园内的非活动参与景观，在公园内放置各种动物、人物、海盗船模型等，在供游客在开心游玩时可提供场景将美好的记忆留在照片中。（预计投入210万元）l 真人行为艺术：人在静止状态下通过化妆和道具来体现一种静态艺术美感。（预计100元/人/天，表演时间23小时）l 街头秀：在游客休闲区或主要通道，通过音乐、小魔术、舞蹈、速画像等表演形式来和客人互动，让游客感受景区的热情和温暖，成为园区一道美丽风景线。（预计投入：欧美艺人每天约300美金，国内艺人每天100200元不等，表演时间、场次协议商定）（2）老爷车经营方案目前梦幻海岸景区是一个大型综合景区，具有起点高、功能多的特点，在景区内引进老爷车参与营运、接待，不仅可以方便游客，缓解交通运输压力，同时也可以增加收入。（预计投入：一拖三：一个车头加三节车厢，50-55万元）老爷车拥有人见人爱的卡通色彩和浪漫气息的复古火车头。乘客区采用敞开式设计，车厢四周通透，游客能360度全方位观赏梦幻海岸景区美景，同时运行线路刚好围绕景区一周，不但可以最大限度的向客人展示景区，不但使客人能充分了解景区的经营项目，还能将商业街和景区完美的连接起来。老爷车不但可为商业街提供大量的人气，还是景区一道靓丽的流动风景线。老爷车的收费标准拟定为20元/人，游览路线拟定如下：商业街沙雕公园沙滩游乐区水公园停车场主题公园收益预计：淡季每日接待三车180人/20元=3600元，旺季每日接待八车480人/20元=9600元（2、7、8月加假日折算一月），预计全年收入：2016000元。老爷车的停放地点可选择在商业街后面的空地上。（3）嘉年华摊位游戏经营方案嘉年华摊位游戏，经营模式的特点就是：巡回性、多元性、自主性、互动性。嘉年华场内所有的灯光，音乐和设备的运转，都在努力为游人创造一种积极互动的环境，希望游人投身于这个营造出来的欢乐气氛中，尽情享受一切。根据主题乐园320平米的嘉年华摊位游戏的场地，根据人员架构的安排，初步定于68个摊位，收费以10块钱5个游戏币的方式为主，以新颖的游戏和漂亮的礼物来诱惑游客消费。根据商品部摊位游戏经营点的收费预算统计，摊位游戏全年预计收入3946046元，占商品整体收入的28%。摊位游戏具体有以下几种：（4）沙滩租赁经营项目沙滩项目一共拟设立十个，主要以租赁为主。项目的定价通过参考其它景区海边项目的价格进行拟定，现将各项目经营预算分析如下（采购项目费用均为网上报价）：、沙滩摩托车预计10台，每台售价2800元，共计28000元。以50元每人十五分钟预算，收入预计为560600元。占沙滩消费人数的10%。（按全年经营200天计）租赁费用30000元/月。、牵引伞预计2副，每副5200元，共计10400元。以100元每人十五分钟计算，全年收入为1681900元。占沙滩消费人数的15%。（按全年经营200天计）租赁费用30000元/月。、水上摩托艇、快艇水上摩托艇预计5艘，每艘60000元，共计300000元。快艇预计5艘，每艘50000元，共计250000元。以每人100元十分钟计算，全年收入为1121200元。占沙滩消费人数的10%。（按全年经营200天计）租赁费用30000元/月。、氦气球预计1台，费用共计32000元。其巨大的球体本身又是很好的广告媒体（广告面积2m20m）。氦气球的登场，为广告媒体提供了一个全新的选择与可能。当球载人升空五、六十米的高空，而人可真实感受它惊险，那么信息的传达将是与众不同的。在高空定位摄影方面，飞天蹦极球可替代直升机，并可作为重复使用的升空设备，具有操作灵活、简单、占地面积小、免申请的特点；它还可直接载人升到一定高度，进行高空体育比赛转播及城市风景区及厂区风光的高空摄影。具大的商业利益。飞天蹦极球不仅是空中飞行器，而且是商海“摇钱树”。以杭州乐园经营飞天蹦极球为例，购球不到两个月盈利9万多元。（不含地面设施），为32000元、氦气（320元/瓶50瓶）16000元、那么回报是全年广告收入为18万元；有效放飞200天，每天约5小时左右乘坐人次约100人；每张票30元。200天100人/天30元/人=60万元广告收入18万元60万元+18万元=78万元扣除场地、人工、补气等费用近20万元，收入也相当可观。占沙滩消费人数的15%。租赁费用30000元/月。、水上步行球预计6个，每个1000元，共计6000元。以20元每人十五分钟计算，全年收入为110600元。占沙滩消费人数的5%。租赁费用8000元/月。（按全年经营200天计），租赁费用8000元/月。、跑马场、骆驼预计费用约20000元。以40元每人一圈计算，全年收入1121200元。占沙滩消费人数的10%。（按全年经营200天计），租赁费用30000元/月、沙滩卡丁车预计6台，每台35000元，共计210000元。以40元每人十五分钟计算。全年收入为442400元。占沙滩消费人数的10%。（按全年经营200天计）租赁费用30000元/月。、CS野战（模拟Dust2）预计40把枪，40台装备服。每把枪500元，共计20000元。服装每套100元，共计50000元。场地建筑约为30000元。投入成本共计100000元。以每人120元计算，全年收入为1345520元。占沙滩消费人数的10%。租赁费用30000元/月、充气城堡式迷宫每平米150元，共计200平米，共计30000元。以每人20元收费，全年收入为224200元。占沙滩消费人数的10%。（按全年经营200天计）租赁费用8000元/月、拓展训练培养大家团队配合意识，团队分工协作，如何合理利用团队力量。敞开心扉，打破心理坚冰；用特殊的形式相互了解，团队成员间“融冰”，初步形成热烈的团队氛围，为训练做好心理铺垫。 预计成本费用约50000元，以每人80元一天计算，全年共计收入807312元，占沙滩消费的5%。租赁费用30000元/月。全部项目收入预算没有考虑员工成本，天气影响（厦门天气12月3月较冷、4月10月开始转暖、5月6月雨季较多、7月9月台风天气较多，全年黄金天数约为200天）由于沙滩项目不好计算面积，安全隐患较大，且难于管理，同时沙滩隶属公共区域。建议所有沙滩项目以项目形式租赁。则全年租赁总收入约为3072000元。同时沙滩还可以开展拓展活动等多种丰富多彩的团队活动，建议根据经营情况，最终将沙滩项目综合为一个沙滩运动俱乐部，定期组织各类沙滩体育赛事，这样不但可以打造自己的主题赛事，同时也可提高景区的知名度。（5）自行车租赁项目（自营）近年来，随着人们生活水平的提高，以及城市观光游客、青年情侣、学生对个人生活品质的追求，使健身运动和旅游行业不断升温。外出旅游多为2人以上，在城市和景区最好的代步是双人骑自行车。对于城市人来说，骑自行车不仅是休闲，也能增强意志和体能。以东方公司为例，环岛路沿岸的自行车租赁市场份额占70%，主营自行车租赁业务，旗下设有4个经营点。 双人单排观光自行车 三人单排观观自行车 双人四轮观光自行车l 单间店面投入、车辆：50辆、店面： 40-50平方 功能：存放自行车、自行车租赁管理系统一套 功能：自行车计时 收费 管理、人员6人。（2班倒，一个班次2人，每2间配备1机修，1人安排轮休）l 单店年收益回报：、盈收分析：旺季，营业时间 5月-10月（9:00-23:00）淡季，营业时间 11月-4月（10:00-18:00）单店固定资产投入如下:固定资产投入金额辆合计单人自行车50052500双人自行车7002014000三人自行车9001513500两人双排自行车3000515000四人双排自行车3000515000自行车管理系统980019800杂项10000110000合计80800 元以椰风寨经营点为例的人员成本投入如下：人员成本支出（基本工资不含加班等其他费用）人数薪资合计旺季基层员工412004800维修工115001500主管118001800合计68100元/月淡季基层员工212002400维修工115001500主管118001500合计45400元/月以东方海岸公司在环岛路设的4个经营点为例：商品旺季平均每月收入淡季平均每月收入5-10月份（6个月）11-4月份（6个月）120000元/月20000元/月数星园经营点60000元/月11000元月玩月坡经营点40000元/月8000元/月海韵台经营点60000元/月11000元月每月合计26万元/月5万/月合计28万元*6个月=168万元5万*6个月=28.8万全年收入168万+28.8万=196.8万营业额受外界因素影响下，浮动范围在200-250万左右年支出如下：东方海岸公司旺季平均每月支出淡季平均每月支出5-10月份（6个月）11-4月份（6个月）人员成本支出8100元/月5400元/月车辆维护、损耗、增补10000元/月5000元/月（含营业税及管理费）4个经营点每月支出合计(8100+10000）*4个点=72400元(5400+5000)*4个点=41600元年支出合计72400元*6月=434400元41600元*6月=249600元全年支出434400+249600=684000元利润=年收入-年支出=196.8万-68.4万=128.4万（以上收入不含商业零售及店租）自行车租赁收费定价如下：价目每超过30分钟加收车辆比例单人自行车10元/辆/半小时5元/辆5辆双人自行车10元/辆/半小时5元/辆20辆三人自行车35元/辆/半小时10元/辆15辆两人双排自行车35元/辆/半小时10元/辆5辆四人双排自行车35元/辆/半小时10元/辆5辆l 观音山自行车租赁可行性分析自行车租赁店面模式(车辆租赁+商业零售模式)投入如下：、车辆：50辆。 、商业售卖的货架、陈列柜及冰箱等必要设备（2万左右）。、店面： 70-80平方 （注：其中50平方用来存放车辆，30平方做商业售卖店面）。 、人员8人（注：其中自行车租赁配备3人，商店配备5人，两班倒）。l 租赁店面固定资产投入预算：观音山自行车租赁店面固定资产预计投入金额（元）数量合计单人自行车5005辆2500双人自行车70020辆14000三人自行车90015辆13500两人双排自行车30005辆15000四人双排自行车30005辆15000自行车管理系统98001套9800商业售卖点设备200002间40000杂项10000110000合计119800 元l 设点经营：观音山海滨旅游商业街可根据人流量在观音山入口处、儿童游乐附近设置自行车租赁店面。预计设置2个店面互相协调，以下为预估的营业收入分析；l 经营收入预估：自行车租赁收入预估自行车租赁部分商业零售部分旺季平均每月收入（5-10月）淡季平均每月收入（11-4月）旺季平均每月收入（5-10月）淡季平均每月收入（11-4月）商业街经营点120000元/月25000元/月100000元/月25000元/月儿童娱乐区经营点120000元/月25000元月100000元/月25000元/月每月合计24万元/月5万/月20万元/月5万元/月全年合计24万元*6个月=144万元5万*6个月=30万20万元*6个月=120万元5万元*6个月=30万元全年收入144万+30万=174万120万+30万=150万自行车租赁单店每月人员成本支出如下：自行车租赁人员成本支出经营点人数基本工资合计淡、旺季基层员工515007500维修工318004500合计812000元/月l 费用支出：观音山经营点支出预估自行车租赁部分支出商业零售部分支出旺季淡季旺季淡季年度人员成本支出（12000元+12000元）（12000元+12000元）6个月=144000万元/年6个月=144000万元/年年度税收水电等旺季10000元/月*2个经营点*6个月=12万元管理费用淡季5000元/月*2个经营点*6个月=6万元固定资产投入合计10.8万/间*2个点=21.6万商品成本=商业营业额324万*商品成本率45%=129.6万年度费用合计支出144万+14.4万+12万+6万+21.6万+129.6万=198万利润=年收入（174万+150万）-年费用198万=126万其中经营场所内一切广告由公司企划部统一经营管理l 综合评估根据前期的市场调查，做出以上评估报告。预计自行车租赁收益将会比主要竞争对手东方公司的业绩高40-60%。主营业务多元化，多种商业销售模式相结合的自行车租赁业务，将使我们的整体业绩得到提升。l 店面经营管理、采取一卡通的形式进行消费,则省去租赁收银这环节 只设安检，一个点基本配备2位工作人员，1名维修人员负责1以上的自行车租赁店面的日常维护。、采取现金消费形式,则需要一名收银与一名安检，租赁细则如下：a、租车时必须缴纳押金，当车辆完好时退回；b、 本市证件：如身份证、驾驶证、公交E通卡、旅游年卡等其他有效证件 ，押金人民币100元整； c、非本市证件：押金300元整 ；d、无证件者，押金为单人车400/辆。双人以上600元/辆 ；l 游客租赁过程如下：交押金（现金）2选车验收3游客使用4归还验收5退押金，结账。若自行车出现机械故障，租车者必须通知本自行车垫派员前往维修。维修标准如下：自行车部件损坏部 件收费标准部 件收费标准车座损坏或丢失20元爆胎5元/次前叉、把手变形各40元内胎损坏20元/只前、后轮变形各40元外胎损坏20元/只维修收费标准链罩,链条,车铃损坏或丢失各10元车架变形150元车锁损坏或钥匙丢失30元脚踏10元/只前后轮广告挡泥板破裂（共四片）15元/片车筐15元自行车整车遗失赔偿标准自行车使用年限按原价折算赔偿标准一年（含）内90%一年以上至二年（含）内80%二年以上至三年（含）内70%l 店面员工操作流程如下、上班前对车辆盘点及安全检查。、对出租和回收的车辆进行安全检查，如有损坏先更换再处理、所有出入车辆以表单的形式记录，然后填写相应报表、认真核对营业报表与车辆出入记录，和下一班次交接、下班前盘点车辆。l 以下是有关自行车租赁管理系统的介绍：自行车租赁管理系统它将实现有多个租赁点自行车实现RFID自动计时收费，实现在不同租赁点租车和还车，管理人员可以通过网络等实时管理，游客则可以登录BIKE.SUNYOTECH.COM网站实时查询附近租车点、可租车辆等信息。l 该系统的功能 ：、实现扣费退费功能； 、刷卡把结束时间传到服务器； 、自动计算并扣除相应的金额，费率用户可自定义；通过客户端软件进行设定，GPRS无线下载到扣费退费机； 、余额不足输出报警信号； 、带显示屏，显示余额，与扣除的费用，无刷卡时显示时钟； 、可手工输入结束时间，并上传至服务器； 、可按键进行退款，显示应退金额，扣除卡中所有金额，并把退还金额，消费金额，退卡操作标志上传到服务器； 、小票打印机，打印进入时间，出去时间，扣除的费用，余额。l 自行车出租店面地点的选择、商业街入口处。、儿童娱乐区。适合出游或骑车的地方。、人流量大的地方如商业街、广场等。、情侣、夫妻闲游较多的地方，因为双人自行车又叫“情侣自行车”。在自行车租赁项目上我们的优势在于有优秀的团队配合统一经营管理、统一广告策划、统一媒体宣传，积极做好市场营销，使业务得到更好地推广。采取多元化经营，灵活多变的商业营运模式以及主要针对客户群体的不同营销手段，将会使我们的经营业绩蒸蒸日上。（6）主题剧场和表演主题剧场是每个大型景区或度假区重要的组成部门，同时也是文化交流平台和文化推广的窗口，现今的大中型景区基本都有自己的一台歌舞晚会，充分将旅游景区、当地文化的融合用艺术很好的表现出来，每天艺术团的演员和工作人员将奉献一场高质量的大型歌舞晚会，精彩的演绎将让游客沉侵在欢乐的海洋里，这也是提升经济效益和社会效益的有力保障。三、大环境下适应市场，提高竞争力的问题目前旅游市场竞争还比较激烈的，作为新建的景区首先应找准自己的文化切入点和产品亮点，包括市场营销策略和树立品牌意识，力争在区域内确立领先地位，不断完善产品内容，推陈出新，提升市场竞争力。1、价格竞争价格竞争现在反映出来的是两种情况，第一种是现在还具有相应垄断性的这些旅游区在涨价。垄断性主要体现在市场的垄断性，尤其是资源的天然垄断性。比如黄山原来是90元的门票，现在涨到120元。九寨沟原来是100元门票，现在考虑要涨到500元，理由是加强环境保护。之所以各地申报世界遗产这么热门，恐怕里边也有这种因素在内，但这不是主要因素。另外一个趋势就是削价，而且这种很快会演变成恶性销价竞争。目前的主要方式是给旅行社回扣，甚至有的旅游区说，因为不给旅行社回扣，所以没有客人。某种程度上可以说这种理由成立，因为旅行社团队在景区的消费人数和数额是大头，但就目前而言旅游市场秩序混乱是客观存在的，第二种就是同质化产品，重复产品、重复客户、重复市场，只有恶性销价竞争。所以这样的一个趋势势必也会造成一个新的情况，就是会有一批旅游区倒闭，传统的旅游区很难讲破产，主要体现在一些主题公园上。2、质量竞争竞争发展到一定时期的时候，自然就会有一批景区认为只靠价格竞争不是出路，所以就会有一批优秀的企业来研究质量，靠树立质量形象来开拓市场。质量对于旅游区来说，第一就是要强调以人为本，没有以人为本的观念很难讲质量。第二是系统化的质量要求，质量不是一个简单的服务态度问题，服务态度只是外在的表现，服务质量是一个系统化的质量概念，由相应的服务设施，服务设备，服务项目和合理的服务价格，服务人才组成，最后集中体现在服务态度上。景区在服务质量方面，原来的概念比较单一，因为原来没有更多的服务，一张门票客人进来自己逛，恰恰由于服务不到位，实际上浪费了很多资源，也错过了很多形成利润的机会，所以下一步质量竞争势必会提升。3、文化竞争文化竞争说到底就是特色，就是差异，关键是特色和差异能不能树立起来，能不能形成独特的吸引力。首先体现在硬件方面，可以占有多少资源，甚至可以占有多少垄断性的资源。其次，如果硬件不足就得靠软件来补，要形成旅游精品，使方方面面都能够形成文化氛围，强化文化特点。比如说广东番禺有一个宝墨园，投资一个亿的项目，主题是仿古园林，但做的极其精致，可以说达到了无可挑剔的程度。就宝墨园本身来说，没有什么资源可言，但是形成了一个文化精品，所以现在也变成一个很有名的旅游点，看完之后，大家都赞不绝口，不管是从园林设计到建筑到装修到包括每一块地砖都有研究，都能看出文化，在这个园林走一圈，感觉是沉浸在很浓的文化氛围之中。但是这个文化有什么特色呢？应该说特色很不突出，是一个大杂烩，既有岭南园林的风格，也有苏州园林的风格，还把清明上河图搬过去，做了一个照壁，非常之大，烧瓷砖镶上去的，可就是精致。这种精致就形成了一个文化特点。在下一步的发展过程中，也需要每一个旅游区研究，尤其是北方。北方和南方最不可比的就是气候，很多景区，春夏秋三季感觉都很好，到冬天一片惨淡，一年只能游三季，甚至一年只能游六个月，如果说一个地方一年只能经营半年，怎么持续，确实需要研究才能适应市场状况。4、创新竞争进一步的发展，竞争更多体现在创新上。首先是在经营过程之中如何体现。很多地方有很独到的东西，但是需要挖掘。作为经营的亮点，形成利润的增长点。这就要求在经营管理方面要越来越细，不光要研究全年，甚至要研究到一个时段，怎么来利用，怎么来形成品牌，这也都是一种创新的概念。总之，从下一步发展来看，这四个层次的竞争会分阶段地发生，在有些地方也可能同时存在，越有创新，越有市场前景。四、梦幻海岸的发展战略与指导思想（二期）1、战略定位与战略描述梦幻海岸度假区的产品理念应遵循在“多产品组合”的核心竞力下，实行专业经营，特色管理。通过对各产品所提供的服务及营销宣传推广，建立品牌知名度，使资产增值，主题乐园、水公园定位为专业化服务，争取做到本地最好；商业街、沙滩产品定位为专业特色化服务，做到福建省最优，在全国范围内争取做到最好。2、经营产品发展指导思想目前生态旅游、健康旅游已成为一股不可阻挡的潮流，为提高度假区整体档次及丰富经营产品，建议在二期开发中除了根据一期的沙滩项目进行优化整合外，建议增加温泉、酒店、房地产、高尔夫等服务，从而将梦幻海岸度假区营造成一个具有闽南特色的集餐饮、娱乐、休闲、购物和旅游、文化为一体的一站式消费中心。（1）巨鹏飞温泉休闲会所现代科学证明，常洗温泉可促进人体健康，治疗各种疾病，特别对增强新陈代谢、皮肤保健、运动系统、神经系统及心血管系统有显著效用。就具体的温泉旅游项目的经营管理来说，它属于度假旅游的范围，赋有温泉旅游的特色。主要表现在以下几个方面。产品：温泉旅游的产品是健康。温泉旅游的服务对象是以放松、保健、休闲、娱乐为目的的度假旅游者。服务宗旨：满足度假客人的健康、放松、娱乐的需求，特别是满足度假者自我完善和实现健康可持续发展的需求。服务内容：以康体、休闲、娱乐、桑拿按摩为主，餐饮、住宿为辅，同时提供基本的商务服务，以满足会议度假者的需求。服务特色：温泉旅游的服务突出健康、放松、享受。利用海滨资源作为温泉沐浴的康体休闲度假载体，充实未来旅游度假区的休闲娱乐项目，其实泡温泉最要的部分往往不是温泉，而是自然形成的生态环境或是娱乐项目及细心周到的服务，此类项目对于大众游客吸引力较大，特别是家庭市场群体、团体聚会，包括对于会议、度假的散客。拟构思在二期区域建立一个规模中等的包括室外、室内区的温泉休闲会所。建筑特点是将温泉区和海滨风光融为一体，使客人一边泡汤一边观景，是极佳的身体、情境疗法，和大自然做最亲密的对话，将是人生一大乐事。梦幻海岸度假区在二期进行温泉项目的开发是完善景区功能的重要举措，是完成从单一功能景区发展向大型多功能综合度假区的跨越，同时为日后领先于区域、行业的旅游市场打下良好的基础。在温泉项目的打造上可参考珠海御温泉的经营风格。首先对温泉产品进行文化包装，其次要营造一个舒适的温泉洗浴环境，然后从风格迥异的洗浴文化中挖掘、引导、宣传度假区的温泉产品，使顾客通过浸泡温泉了解养生知识及各地沐浴文化，引导顾客形成新的养生生活方式。（2）巨鹏飞会议度假酒店2010年厦门市政府大力倡导推动会议会展与旅游相结合的理念，借助这股东风并根据目前所有度假区的经营情况，我建议二期的酒店项目将成为巨鹏飞经营核心项目之一。本人认为就目前市场而言，会议会展市场团队所占总团队比例越来越高，并且此类团队在景区内停留时间长，消费能力强、数额高，拟建议除规划一批风格各异、特点鲜明的经济型酒店外，为满足中高端客户可建造两座功能酒店，一个是度假酒店，一个是会议酒店，可将各种功能齐备、面积不一的功能会议厅纳入会议酒店，根据市场需求会议厅配备同声传译系统，投影、音响等设施。两座功能酒店要求环境和设施怡静、高雅，产品、服务、文化和娱乐功能完善，是集旅游、商务、休闲为一体的专业型酒店。（3）巨鹏飞健康运动中心随着经济的发展，人们在满足物质生活需求的同时，已经对精神和身体健康有了更高的追求，在国家大力推广全民健身运动的同时，大家都意识到身体健康重要性，体育产业也成为许多城市新的朝阳产业，成为许多投资者趋之若鹜的热门。本人建议公司可在二期增加综合运动俱乐部项目，为度假区的配套功能更丰富和今后地产项目增值打下坚实的基础。高尔夫是一项高雅的运动，以其独特的魅力逐渐渗透到我们的都市生活之中，令不少人如痴如醉。“高尔夫”是英语golf的译音。在英语中，golf一词是由绿色（green）、氧气（oxygen）、阳光 （light）和友谊（friendship）这四个单词的第一个字母所组成。增加高尔夫项目，如不能建设完整的高尔夫练习场，也应增设高尔夫打位练习场。因为该项目可有效提高景区的整体休闲元素及档次。修建一个综合项目运动俱乐部。力求国际水准的设计理念，尽显运动时尚风范。俱乐部拥有的项目包括：多功能室内体育馆，内设乒乓球 、羽毛球等场地。射箭场：拥有多个箭靶的射箭场，先进的综合设施将一展您的风彩。有氧舞蹈室：一流的瑜珈、有氧操教练将针对游客或俱乐部会员定期开设瑜珈、健身球操、有氧拉丁等课程，并可根据顾客需求提供一对一私教服务。建议项目还有壁球室、健身房、体质测评室、户外网球场、五人足球、斯诺克以及水吧、体育精品屋等多个健身娱乐项目。运动俱乐部还将不定期举办各种精彩体育主题活动，还可以实行会员制，向会员提供一系列套餐优惠服务，引领现代都市运动健身休闲生活新时尚。高尔夫项目加上运动俱乐部可满足部分高中层次顾客和住地居民的需求。（4）旅游地产项目一般旅游项目的投资收益期为8年左右，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就收回全部投资，且可获取100%到500%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。由于旅游地产的价值与旅客流量相关，包括交通、商业覆盖圈、服务保障体系、周边环境风景相关。相信通过2-3年的发展，周边区域人气已慢慢被度假区整体带旺，届时再上马房地产项目，定能水到渠成。3、沙滩项目的后续开发思路海洋沙滩的开发必须坚持以市场为导向、统筹策划、规划与设计、分期开发的原则，坚持协调一致、综合开发的原则，坚持经济效益、社会效益与生态效益统一的原则，坚持突出海滨游乐业资源独特性的原则。 而梦幻海岸项目所在的沙滩这些海滩具有坡缓、沙细、浪平、水清等特点，且阳光充足、空气新鲜、气候宜人，极富开发价值。滨海游乐业是绿色的低碳产业，是海洋经济腾飞的金翅膀。面对竞争激烈的市场，只有坚持一业为主、多种经营方针，逐步建立多元化、综合性的游乐业体系，走游乐区域与沙滩经济综合开发的路子，才能有效地提高滨海游乐业的经济效益和抵御风险的能力。要充分利用沙滩资源和基础条件比较好的优势。要突出重点，应该围绕 “水上游乐与运动”这个重点，着力推出具有粗犷、独特的海洋风味的项目，吸引游客“到海滩、到海边、到海上”领略海洋文化的魅力。建立多元化的游乐体系与游憩方式，最终将海洋、沙滩、海岛、主题公园等元素进行整合，使梦幻海岸形成一个不易复制的，从陆地到海滩，从海滩到海洋的多元化综合型旅游度假区。4、度假区业务整合与分化、公司业务到二期后梦幻海岸度假区的业务范围就已包括酒店、温泉、主题乐园、运动俱乐部、演艺中心、水上游乐这几个大的板块，为提高工作效率，在开展行政管理、财务管理、人力资源管理、市场推广和开发、信息管理、物业管理与安全保卫、工程管理、采购等业务活动的同时，实施对公司本部管理和对各中心的管理、监督、指导、协调。、下属各中心业务根据对各产品进行专业化经营的要求，整合各中心的经营业务范围。l 酒店运营中心业务：对酒店客房、别墅及内部配套的餐饮、KTV包房、 会议会展、布草及其内部使用的设施设备的经营管理。主要功能：饮食娱乐、会议会展、旅游度假、住宿接待服务及配套服务。l 温泉运营中心：温泉中心、私人会所及内部的洗浴、桑拿、按摩、SPA l 美容、健身、餐饮、内部使用的设备、设施的经营管理。主要功能：健康洗浴、特色按摩、美容纤体、饮食娱乐的服务。l 康体中心：高尔夫、运动俱乐部、医务室及其内部使用的配套设备、 设施的经营管理。主要功能：健身娱乐、一般性医疗服务。l 运营保障中心：度假区内的自营项目、电瓶车、老爷车和租赁项目，以 及内部使用的配套设备、设施的经营管理。主要功能：娱乐、饮食、购物。l 乐园中心：各项游乐设施、餐饮、演艺、旅游商品、租赁及其内部使用 的配套设备、设施的经营管理。主要功能：游乐休闲、科学趣味、轻松愉悦、真实体验。l 演艺中心业务：打造精品节目，在精神上给予客人艺术享受。l 水上娱乐中心业务：为游客提供一种全新的和陆地不一样体验和刺激。5、经营方式选择度假区主体产品以自营为主，但对公司目前不具备较强经营管理能力或专业性突出，以及低附加值的业务，实行合作、租赁、社会化承包等经营方式，以降低经营风险及经营成本，丰富配套的效果。（1） 康体中心：高尔夫项目和运动俱乐部与旅游产品结合属于新业务，平时应开展各项体育项目培训班如游泳、羽毛球等，同时应积极与当地体育主管部门联系，合作举办各类赛事，用赞助商冠名的形式来增加收入和扩大知名度。（2）温泉中心：a、SPA美容采取合作方式，选择具有较强实力和品牌影响的专业美容公司合作，可采取分成或承包的方式。b、按摩采取松散型合作，即与按摩师个人是一种合作关系，按摩师的收入来自提成和规定的小费。（3）运营保障中心：对部分自营收益不好的项目进行租赁经营，但需要在整体策划的前提下进行招租，选择品牌店、实力店，以丰富产品种类，营造整体商业街氛围。对于低投入、高产出的项目采用自营方式。（4） 乐园中心：采取现有经营管理模式进行，同时淘汰部分产出比不高的项目，每年增加2-3项新的游乐设施，提高老游客的二次入园率。各中心之间的业务关系是互享优惠的，对度假区来说，每个中心之间发生的交易行为，须实行内部结算，对客户来讲，所有经营场所的消费活动，都需付费消费，但可以按比例享受各中心的优惠政策。公司不采取免票经营方式，例如酒店客人需洗温泉时应购票，并享受一定优惠。 五、 梦幻海岸最终发展目标（度假区愿景）按照度假区的总体规划，项目一期将以主题乐园、商业街和沙滩元素的休闲文化为主，吸引人流，营造环境，二、三期逐步向温泉、酒店、专业演艺中心、提升完善乐园和沙滩项目、房地产业进军。从目前产品定位及周边市场环境分析来看，我们的一期项目规划必是成功的，整个观音山地区的旅游氛围将因梦幻海岸的开业而得到极大的渲染，虽然前途一片光明，但前行的道路却是曲折的。要将梦幻海岸度假区建设成一个成熟的，集动感体验、旅游观光、度假休闲为一体的综合性目的地，我们必须加强自身的团队建设工作。让梦幻海岸成为有志之士施展才能的舞台，成为集团培养旅游管理人才的摇篮。市场的竞争归根到底是人才的竞争。建立和培养学习型团队是梦幻海岸度假区持续发展的保障。1、企业文化建设企业文化建设是一项系统工程，必须坚持领导主导，全员参与，从体制、机制、规章制度、活动载体等方面采取强有力的措施加以推进。l 强化素质教育以固本提高员工队伍的综合素质，培育学习型团队。综合素质包括政治觉悟、思想观念、经营理念、服务精神、学习能力、工作水平、职业道德等，使员工的成长与企业的发展紧密相联。l 发挥典型作用以立标每年都要评选“先进集体”、“杰出员工”、“优秀管理者”，并将其模范事迹整理成文，广泛宣传表彰，以先进人物和模范事迹作为标竿，把树先进、抓典型、扬正气作为企业经常性的工作，使企业精神具体化、人格化。l 实行制度创新以正轨公司的规章制度应该与企业文化建设协调一致，相互促进。执行规章制度以抑恶，培育企业文化以扬善。l 依靠诚信服务以树形要通过各种措施，包括成立服务质量、服务态度的检查督导组，对各中心的经营工作开展情况经常性进行检查，并提出改进意见。对职工的仪表仪容、岗位纪律、工作流程、待人接物、安全经营和素质修养要有明确的标准；要采取有力措施推行“六员一体”即：梦幻海岸度假区的每个员工不仅是本岗位的称职员工，而且是集“安全员”、“导游员”、“服务员”、“管理员”、“营销员”、“保洁员”于一体的工作人员，根据游客的需求，主动更换角色，提供符合游客需求的服务。要有顾客投诉渠道和监督机制，使每个员工成为梦幻海岸度假区品牌与形象的具体实践者。2、景区文化建设梦幻海岸度假区应坚持走品牌文化、生态文化与人文文化相结合的道路。充分利用一期开发的乐园、商业街、沙滩，二期的酒店、温泉、运动俱乐部、演艺中心等项目独有的文化内涵，打造适应公司发展的景区文化。以人为本、敬业为先，重奖对企业有贡献的人员，为员工提供自由发展的空间；关心员工生活、广范开展丰富的文体活动；发展员工培训、提供学习机会，促进员工与公司共同高速成长。（1）公司坚持以人为本的人本指导思想，充分发挥人的能动作用，通过培训等方式把企业目标、经营理念等植根于员工的思想，并通过授权让员工参与到日常管理及企业文化建设当中，为员工提供充分的发展空间，使员工保持与公司的愿景一致。（2）公司对员工的基本要求是真诚、敬业、奋斗、求实。应该积极建设以团队协作、不断创新、开拓进取的群体价值观，树立人本、诚信、敬业、奉献、协作、守规、恭谦、包容、学习、创新、平等、互益的公司核心价值观体系。（3）公司应遵循品质至上、服务至上的理念，通过对公司形象、产品外观、员工形象等物质文化建设；统一价值观念、统一经营管理哲学、树立良好的道德风气等；先进实用的管理制度、岗位职责、操作流程等行为制度文化建设，运用文化管理的效力，树立“口碑效应”和“群羊效应”，将公司的知名度由直接顾客向潜在的间接顾客进行传递，使公司优秀的企业文化得以在更大的范围内扩展，实现文化管理。（4）公司应该尊重员工个性及员工的选择