沈阳万科工程管理部管理流程.doc

沈阳万科工程管理部管理流程 (2010年第二版) 沈阳万科工程管理部管理流程.1 一、项目工程管理流程.3 二、工程图管理流程.9 三、设计施工图完成后的二次设计管理流程.11 四、设计施工图读图及交底管理流程.13 五、施工组织设计（方案）审批管理流程.16 六、配置标准及销售图管理流程.19 七、工程质量管理流程.22 八、工程进度计划管理流程.28 九、工程安全、文明施工管理流程.30 十、客户房屋修改管理流程.35 十一、工程监理管理流程.38 十二、工程建设月/季报编制管理流程.46 十三、分户检验管理流程.48 十四、工程验收管理流程.49 十五、竣工物业移交及业主提前接房流程.54 十六、竣工物业维修管理流程.58 十七、室内装饰设计计划管理流程.61 十八、 室内装饰设计管理流程.63 十九、 装饰工程施工管理流程.65 二十、 园林景观工程设计管理流程.70 二十一、 智能化系统工程管理流程.73 二十二、 园林工程施工管理流程.78 二十三、建设项目目标成本控制管理流程.92 二十四、工程招投标管理流程.100 二十五、合同管理流程.123 二十六、 工程变更管理流程.131 二十七、现场收方签证管理流程.137 二十八、工程付款审批管理流程.142 二十九、工程结（决）算管理流程.144 三十、集团材料（设备）战略采购管理流程.149 三十一、材料设备供应商选择流程.155 三十二、材料设备招标管理流程.158 三十三、材料设备采购实施流程.165 其他工程管理作业指引.171 一、规划许可证、施工许可证、施工图审查意见书、消防审查意见、防雷审查意见书、开发报建审批文件等印发管理作业指引.171 二、淋水检验管理作业指引.171 三、智能化工程质量验收作业指引.171 四、分项工程（如：样板房、园林、单元大厅等）实施管理作业指引.183 五、销售配合实施管理作业指引.185 六、房屋预售、产权面积管理作业指引.185 七、办理并联验收的程序管理作业指引.190 八、竣工物业房屋维修和返修管理作业指引.196 九、工程会议管理作业指引.199 十、通知、函件管理作业指引.201 工程管理部流程附件.202 附件1 万科集团建设工程施工组织设计（方案）报审表.202 附件2 施工组织设计（方案）修改报审表.204 附件3 万科? 住宅(或商业或地下车库停车位)配置标准.205 附件4 重庆万科集团精装修房配置标准.206 附件5 项目工程建设大纲标准目录.209 附件6 单位工程组织与执行计划表.211 附件7 房屋修改申请书.213 附件8 建设工程监理规划（主要内容范本）.215 附件9 建设工程监理月报（范本）.215 附件10 工程建设月/季报标准版本.217 附件11 楼房屋交付相关部门完成工作的计划安排.229 附件12 提前接房申请书.233 附件13 竣工物业质保情况统计表.235 附件14 竣工物业维修责任审定表.237 附件15 竣工物业维修、整改备案表.238 附件16 景观设计合同.239 附件17 项目设计任务书.250 附件18 概念综合评审意见表.252 附件19 方案评审意见表.253 附件20 工程变更会签及实施结果核查表.253 附表21 现场收方申请.255 附表22挖（钻）孔桩收方记录表（正式签证审核）.257 附表23 一般坑（槽）收方纪录表（正式签证审核）.260 附表24 现场收方签证单.261 附表25 年 月工程形象进度确认表.264 附表26 万科集团建设工程施工进度 年 月报审核确认书.266 附表27 工程质保金支付签批表.267 附表28 战略采购物资情况介绍表.268 附表29 供应商报名登记表.269 附表30 报名供应商情况统计表.271 附表31 材料（设备）供方履约评估表.272 附表32 采购方式变更审批表.274 附表33 供应商报名及审核表.275 附表34 供应商考察评估表（一）.277 附表35 供应商考察评估表 （二）.279 附表36 供应商考察评估表 （三）.280 附表37 考察合格供应商名单.281 附表38 材料（设备）供方履约评估表.283 附表39 合格履约供方名单.285 特别说明： 本主导流程按各所属地产公司通用部门和人员配置进行设置，类似重庆万科地产设计开发部或无设计联系人等专职人员设置的，按照部门权责对应和岗位职责对应进行管理。 一、项目工程管理流程 （一）项目工程管理流程图 项目工程管理流程项目实施准备阶段项目实施阶段项目后评估阶段履行维施工单位组织实施保责任监理规划、监督组织分部（项）验收、重要节评估报告监理机构实施细则实施点验收、预验收、分户?槭瘴镆到庸埽急肝锕芄净蛭锕艽傲绞橐恢弊橹钅慷还鳎嘀撇拦辣嫠降夭鞠鄄科范槐妫婊墓九浜媳嘀啤断钅磕勘瓿杀尽诽峁缤橹髯钐峁炖聿降夭究垦槭眨煨砜芍婊肀赴钢浜媳嘀啤断钅咳杀灸勘瓿杀舅降夭静莆癫磕勘瓿杀尽罚喽绞凳钠拦雷橹辗角橹嘀啤断羁崴慵敖嶙橹型侗辏贤蟛椴牧瞎芩降夭境杀究刂撇磕咳杀灸勘晁阈榈那材勘瓿汕贤坏酌婊怼陆瘸杀尽繁镜钠拦揽钌蠛说忍峁橹胂钅渴到璐笞橹际醣涑锝峁橹邪炭疾旃缆肺锕芎偷刂适舳佟几牧瞎芟钅亢统厥凳峁蠡嶂浇焕怼痰坠橄昕彼降夭竟滩扛萆蠖摹断钅科秸磺拦朗盏炔勘嫖镆狄平荒勘瓿杀尽纺舛叫断钅抗探璐笠楦佟罚喽绞凳峁傲绞椤毖颈嘀啤断钅靠舻夭炯苹芾硇榉傅际椤種审核审核所属地产公司工程总监y形成项目评估报告，为y所属地产公司总经理/董事长审核新项目提供决策依据yn组织集团审批各部门对地产公司集团工程管理部备案报送的目标成本进行评审集团营销管理部/财务部/总参加评审y裁办/产品研发部y参加评审以及提设计部供各专业设计施工图审核集团工程分管领导y集团常务副总裁审核y下发地产集团总裁/董事长审批y公司分解实施 1. 目的 确保项目工程建设全过程处于受控状态，使项目的质量、进度、成本及资源得到最合理的控制。 2. 适用范围 适用于开发项目建设全过程的管理和控制。 3. 术语和定义 3.1项目工程管理：就是为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、协调与控制。 3.2工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的组织或个人，如供应商、承包商、监理单位统称工程供方。 3.3总承包商：主体工程土建及安装工程总承包单位。 3.4分包商：分项工程承包单位。 3.5承包商：总承包商和分包商统称承包商。 3.6供应商：材料设备供应商。 3.7三通一平：三通指水通、电通、路通，一平指施工场地平整。 4. 职责 4.1所属地产公司工程部 （1）项目前期资料准备和前期场地准备； （2）编制项目工程建设大纲； （3）负责履行工程合同； （4）负责对监理机构监理过程的规范性进行监控； （5）负责项目工程进度的整体安排和协调； （6）负责工程管理中工程技术问题的牵头解决，为施工过程提供技术支持和配合； （7）负责对施工过程中各承包方的现场协调； （8）负责组织对承包商的考察； （9）负责竣工验收，组织参建单位参加各阶段专项验收； （10）编制项目实施结果后评估报告。 4.2所属地产公司成本控制部 （1）组织场地平整单位招投标； （2）组织监理单位招投标； （3）组织承包单位招投标； （4）负责材料（设备）招投标工作；提供材料（设备）样品，并建立和维护样品库； （5）负责现场收方签证办理； （6）负责办理竣工结算； （7）编制项目建安成本评估报告。 4.3所属地产公司开发部（重庆万科设计开发部） （1）负责项目全过程的相关手续办理。 4.4工程管理部 （1）编制和修订集团工程管理制度，并按制度要求对项目工程建设过程进行监督、指导和服务； （2）参与重大工程技术问题的处理； （3）参与涉及新材料、新技术、新工艺项目和同类设备第一次使用的技术要求审核。 4.5所属地产公司项目监理机构 （1）负责对各承包方的工程进度、质量和安全文明施工的管理； （2）负责组织各分部分项工程的验收、功能性试验验收和竣工预验收； （3）监督工程和材料设备合同的履行； （4）编制项目监理评估报告。 4.6所属公司销售部 编制项目销售评估报告。 5. 流程说明 2.5.1项目实施准备阶段 （1）所属地产公司工程部根据公司的项目开发节点控制计划（一级计划，集团）和公司计划管理领导小组制定的项目开发指导书（二级计划，区域公司），结合本项目的实际情况编制项目工程进度计划（三级计划，项目公司）； （2）所属地产公司工程部负责红线内“三通一平”中的路通和场地平整及临设布置；开发部（重庆万科设计开发部）负责红线内“三通一平”中的水通和电通； （3）所属地产公司负责按工程承包商选择流程确定地质勘测单位，工程部负责地质勘测的实施，并提供地质勘测成果报告； （4）所属地产公司工程部组织按工程施工组织设计（方案）审核流程的要求对施工单位提交的施工组织设计和施工方案进行审核； （5）所属地产公司全成本领导小组执行组长组织编制项目目标成本，以指导项目工程建设全过程的成本控制； （6）所属地产公司工程部组织编制项目工程建设大纲，以指 导项目工程建设全过程； （7）所属地产公司开发部（重庆万科设计开发部）负责办理项目建设的各种手续，为工程建设提供法律依据； （8）集团规划设计部（重庆万科设计开发部）负责提供各专业施工图，保障工程建设顺利进行； （9）所属地产公司成本控制部组织三通一平招标或委托，并按项目工程管理流程开展项目前期工作； （10）所属地产公司工程部组织相关部门（即成本控制部、监理机构和工程部专业工程师）对施工单位进行合同交底，并形成交底记录； （11）三通一平工程承包商按进度计划要求组织进行施工，监理机构对施工质量进行监督，施工完成后由项目监理机构组织验收； （12）地产公司成本控制部根据完成的施工图组织完成总包、监理和分包单位招标，并签定工程合同； （13）所属地产公司工程部组织对总包、监理和分包单位提供的施工组织设计和监理实施细则进行审核； （14）所属地产公司工程部组织对施工图进行读图，以便提供详细和准确的图纸给成本控制部组织招标。开工前再次组织施工单位、监理机构、设计单位、成本控制部参加图纸会审，规划设计部随机参加，并形成会审纪要。 2.5.2项目实施阶段 （1）基础施工阶段 所属地产公司工程部负责组织工程部设计管理人员、设计单位、监理机构、所属地产公司成本控制部对地质勘测报告进行分析，结合项目本身及周边的情况确定土方开挖护坡方式建议； 所属地产公司工程部负责履行土方基础分项工程合同及施工监理合同。通过施工监理机构对施工过程进行监控； 基础工程完工后，项目监理机构组织勘察单位、质监机构、所属地产公司工程部、设计单位、承包商等对该工程进行转序验收。 （2）主体工程施工 所属地产公司工程部负责履行施工总承包合同及施工监理合同； 监理机构负责按照政府法律、法规要求及合同要求提供施工监理服务，对承包商、供应商进行过程以及产品的监控工作，包括：质量管理、进度管理、安全文明施工管理； a)过程验收、材料设备验收、材料送检； b)组织周例会、月例会、专题会和分部、分项验收； c)法律、法规要求的签发指令、各项审批及签署文件。 所属地产公司工程部负责组织现场图纸会审和对监理机构的监理过程的规范性进行监控； 项目的具体工作要求如下： a)计划管理：具体按照工程进度计划管理流程执行。 b)项目开工须取得施工许可证，并必须具备以下条件： 合同已完成网上审批； 施工图读图纪要已形成； 施工现场具备开工条件。 c)质量管理：具体按照工程质量管理流程执行。 d)顾客要求及设计、工程变更管理：具体按照工程变更管理流程、现场收方签证管理流程执行。 e)成本管理： 具体按照建设项目目标成本控制与管理流程执行。 f)施工安全和文明施工管理：具体按照工程安全、文明施工管理流程执行。 g)材料设备验收：具体按照材料设备采购实施流程执行。 所属地产公司工程部负责严格按合同履行付款、奖励及索赔，所属地产公司成本控制部参与，工程部有要求时，法律顾问也应参与，向施工单位发出工程违约索赔通知单； （3）专项验收： 具体按工程验收管理流程执行。 （4）施工过程销售配合 项目开工前，所属地产公司工程部负责根据销售部门的要求，组织编制现场销售配合施工计划（包含在项目工程进度计划中），与工程部设计管理人员及所属地产公司销售部共同确定现场销售所需场地及通道的提交时间； 如果存在配合销售要求，所属地产公司工程部应将已确定的销售配合计划以书面形式通知监理机构及承包商； 销售配合计划一经确定，公司任何部门无权独自更改计划时间，如因特殊情况需更改计划应由所属地产公司总经理审批后报集团总裁批准； （5）竣工验收 由项目监理机构组织各参建单位对竣工工程进行预验收； 由项目工程部组织各参建单位对竣工工程进行竣工综合验收； 项目监理机构负责组织各相关单位（部门）对竣工工程进行分户质量检验，具体详分户验收管理流程。 2.5.3项目后评估阶段 （1）物业交付后，所属地产公司全成本领导小组组长组织相关部门对项目目标成本的实施情况进行评估，编制评估报告； （2）物业交付后，所属地产公司成本控制部负责对项目目标成本进行评估，编制评估报告； （3）物业交付后，所属地产公司销售部负责对项目营销全过程进行评估，编制评估报告； （4）物业交付后，所属地产公司工程部负责对项目实施全过程进行评估，编制评估报告； （5）物业交付后，项目监理机构负责对项目监理实施全过程进行评估，编制评估报告； 上述各部门（机构）将评估报告报本公司工程总监和总经理审批，为新项目提供决策依据。 二、工程图管理流程 工程设计图管理流程方案阶段初设阶段施工图阶段竣工验收阶段竣工图、竣工资料（1物管公司或物管处套及一份电子文档）13本报规划（电子文规划验收：装订成册竣工建施图（2套）；共4全套、5档一份）、消防、环12套报消防、建委园林验收：竣工总平面图、配置标准原件各套建施图、2保、园林（电子文档（电子文档一份）、一份；套电气图、所属公司开发部一份）、人防各2本；环保、园林（电子文房屋产权测量：装订成册建施图（1套）；结构结算书市政、白蚂蚁、水土档一份）、人防、防消防验收：将原施工图消防局已审查盖章的（电子文档保持各1本（含电子文雷各2套全套图纸（由行政部存档）装订成册（原件各一份）档）1套，竣工图一套）；所属地产公司成本控制竣工图、竣工资料（11张平场图2全套（一份套及一份电子文档）电子文档）部施工图审查（含消防审查）：2全套和一份结构计算书所属地产公司销售部1本1套建施图防雷审查： 2套建施图、2套电气图。房屋预售测量：1套建施图保管：保管：2套（供公司所属地产公司规划审查：2套建施图和电子方案图2本（供公司领导和相图纸分发领导和相关部门借图纸分发文档一份分发关部门借阅、电子文设计负责人阅、电子文档一份）环保审查：1全套；档一份）质量报监：1全套；4张平场图（4张平9全套（其中工1本场图供土石方平基程部转发监理1负责专项验收前的竣所属地产公司工程部使用，其中工程部转全套和施工单工图纸的管理准备工审批y发监理1套）位6全套、一份作，向开发部提供验电子文档）收报验所需图纸竣工图、竣工资料（1所属公司人事行政部套及一份电子文档）y提供17本提供14套初设n提供15全套施工图、6套建施图、方案图集团规划设计部图、5张平场图2套电气图、一份结构计算书、电子文档四份（其中审计部一套）或地产公司设计部监理机构审核n绘制竣工图（及施工单位电子文档） 1. 目的 规范建设项目开发全过程图纸设计管理职责和流程，确保其有效性和保密性。 2. 适用范围 所属公司开发项目从方案设计到竣工验收全过程。 3. 术语和定义 无 4. 职责 4.1所属地产公司设计管理人员负责工程图纸的管理发放工作； 4.2集团规划设计部：在项目各阶段向所属地产公司提供工程图纸支持。 5. 工程图管理流程说明 5.1集团规划设计部和地产公司设计负责人按照以上流程中约定的图纸套数向相关部门提供签字盖章确认的图纸； 5.1.1所有图纸要标明项目、专业、图名、图号、版次及出图日期，并有完备的签字盖章手续及施工图目录； 5.1.2交项目现场用于施工管理及成本核算的施工图纸，按图纸原图幅分专业装订成册； 5.1.3工程图纸电子版本要求 施工图和竣工图要求移交cad电子文件，图形电子文件必须为dwg格式。 建筑效果图应为jpg格式。 电子版本要求分项目、类别用光盘装载，除图形文件外，还要有汉字字形库、压缩解压工具和其他保证能够完整读出再现图形的工具和软件，并要确保光盘不带病毒。 5.2规划、方案、初步设计图纸： （1）规划设计部发放图纸给所属公司设计负责人，设计负责人收到方案图后，需要标识图纸版本号。 （2）设计联系人负责将报建图按类别送开发部（重庆设计开发部），可另附图纸审核意见表，注明审核人、生效日期及图纸版本号；项目报建审批后，由所属公司开发部（重庆设计开发部）将经规划局审批通过的原图移交及批文所属公司人事行政部登记存档；同时将审图中心审查通过的原图移交一份给所属公司人事行政部登记存档；并将各阶段审查意见移交规划设计部和所属公司工程部，以便修改。 （3）接收、发放图纸均要填写文件交接登记表，由交接双方签名确认。 5.3施工图 （1）规划设计部负责参照设计管理流程相关规定报相关负责人审核图纸； （2）审核通过后，需在图纸上注明审核人、生效日期； （3）经审核后的图纸发至所属公司设计联系人处，由所属公司设计联系人接收后发放监理机构及施工单位。 （4）接收、发放图纸均要填写文件交接登记表，由交接双方签名确认。 5.4所属地产公司按照合同约定，督办施工单位及时绘制项目竣工图（附电子版）交监理机构审核，审核合格后报所属地产公司工程部审批； 5.5所属地产公司工程部负责专项验收前的竣工图纸的管理准备工作，向开发部（重庆设计开发部）提供验收报验所需图纸。 三、设计施工图完成后的二次设计管理流程 1. 目的 规范并明确项目工程园林、装饰二次设计职责。 2. 适用范围 适用于项目设计图纸完成后的专项和深化设计。 3. 术语和定义 设计管理部门：指负责室内装饰、园林设计管理的集团工程管理部或重庆地产公司设计开发部和营销体验中心；其它公司的设计负责人等。 4. 职责 4.1?舻夭竟滩扛涸鹪傲帧笆紊杓仆贾酵瓿珊蟮亩紊杓啤?负责 5. 流程说明 5.1 园林、装饰二次设计范围 5.1.1室内装饰： （1）除销售大厅；样板房；会所外，以及除门厅、电梯前室样板设计外的同一楼盘，相同物业形态同等档次定位的其它门厅和电梯前室的装饰施工图；室外广告牌、室内外钢结构。 5.1.2园林： （1）植物设计由设计管理部门完成施工图，各所属公司自选设计单位进行植物施工图深化二次设计。 （