中汉大厦项目可行性研究报告.doc

海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司中汉大厦可行性研究报告海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司2012年12月9日 目录第一部分 项目总论4一、项目概况4二、项目经济指标7第二部分 投资环境与市场研究分析7一、市场宏观背景7二、海口房地产市场前瞻10三、宏观市场与本项目发展12第三部分 项目区域市场分析12一、海口房地产市场分析12二、项目所在区域市场分析13第四部分 项目分析15一、项目SWOT分析15二、定位分析17第五部分 投资预算19一、合作条件19二、项目总投资估算20第六部分 销售及经营收入测定22一、项目销售收入估算22二、销售利润分析24第七部分 财务与敏感性分析25一、盈利能力分析25二、项目不确定分析25第八部分 可行性研究结论与建议27一、可行性研究结论27二、项目主要问题解决方法与建议28三、项目风险与防范建议29第一部分 项目总论一、项目概况1. 项目名称 海口市美兰区“中汉大厦”2. 项目开发海南中汉开发有限公司3.项目建设规模 中汉大厦项目位于海口市文明中路省财税学校旁(文明横路路口内进100米)，项目总占地面积2145平方米，总建筑面积为10057.85平方米，规划建设1栋16层商住楼，其中，1-2层为商铺，3-16层为住宅共160户。项目以小户型为主，户型面积从49.01-66.93平方米不等，以一居49-54平方米，二居65-66平方米为主。附图一：项目区位图4.建设情况中汉大厦项目现已封顶完工，外立面已经做好，内部装修已经基本完工。附件二：项目效果图 5.市政配套设施中汉大厦项目地块临近省财税学校，毗邻东门塘市场、服装批发市场，周边医院、购物广场、酒店餐饮、金融机构、农贸市场等配套设施成熟。一公里内：海南省财税学校、文明路服装批发市场、东门塘市场、东门便民市场、中国农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等环绕四周；二公里内：海南中医院、现代妇女儿童医院等配套设施齐全；三公里内：南亚广场、南亚家乐福、海口宾馆等设施完善；6.项目合法性手续项目手续齐全。二、项目经济指标开发公司：海南中汉房地产开发有限公司；项目总占地面积：2145平方米；建筑面积：10057.85平方米；户型面积：一居49-54平方米，二居65-66平方米为主；总户数：160户 。第二部分 投资环境与市场研究分析一、市场宏观背景1、基础环境因素（1）、地理行政区域中汉大厦位于海口市美兰区。美兰区是海口市的四个市辖区之一，下辖9个街道、4个镇，是海南省委、省政府所在地，是海南的政治经济文化中心城区，也是海口商贸中心城区之一。（2）、自然概况美兰区位于海口市东北部，北临琼州海峡，东倚南渡江，江海交汇，港汊纵横，是一个环境优美的城区，有连绵100多公里的海岸线，土地肥沃，具有广沃的红土地。境内有美兰机场和东寨港红树林国家自然保护区，南渡江、美舍河、海甸溪穿越城区流入大海，东线海文高速公路、琼文国道横贯全区，具有得天独厚的自然资源优势。2、海口宏观经济分析（1）、GDP及增长分析从统计数据来看，市十一次党代会召开以来，海口经济节节拔高，一年更比一年强。 在市十一次党代会召开前的2006年，海口全市生产总值（GDP）350.06亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长12.9%。三次产业共同推进全市经济增长。第一产业实现增加值25.88亿元，比上年增长9.0%；第二产业实现增加值102.12亿元，增长15.2%；第三产业实现增加值222.06亿元，增长12.3%。 5年来，国民经济快速增长，到2010年，全市生产总值达到590.55亿元，比上年增长17.5%。财政总收入2010年达到163.7亿元，比上年增长33%。全社会固定资产投资2010年达到352.6亿元，比上年增长27.3%。据最新的统计数据显示，2011年19月，海口地区生产总值5150339万元，比去年同期增长11.3%；全部工业总产值3786142万元，同比增长14.2%；固定资产投资总额2673523万元，同比增长25.5%。 时间GDP增长率2006年350.06亿元12.9%2010年590.55亿元17.5%2011年1-9月515.03亿元11.3%从以上数据可以看到，2011年头9个月，海口地区生产总值就已远远超过2006年全年总和。 （2）、城市居民人均可支配收入及增长率分析2010年，海口城市居民人均可支配收入16720元，比全省收入水平高1139元，但增速比全省低3.6个百分点。二、海口房地产市场前瞻1.上半年海口房地产开发投资56亿据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值352.11亿元，比上年同期增长11.4%，增幅比上年同期回落8.2个百分点，比一季度提升0.5个百分点。同时经济运行中的各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任务还很艰巨。 房地产开发投资56亿上半年，全市完成全社会固定资产投资166.55亿元，比上年同期增长23.1%。今年上半年，海口一、三产业呈现较快增长，二产有所回落。第三产业中住宿和餐饮业、房地产业是拉动投资增长的主导因素，其中房地产业投资是全社会投资的主体。房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。在保障性住房建设的力度不断加大的带动下，上半年房地产开发投资56.28亿元，比上年同期增长42.3%，其中保障性住房完成投资21.8亿元，对房地产开发投资增长的贡献率达77.1%，拉动房地产开发投资增长32.6个百分点。2.海口房地产发展未来预测目前，海口房地产受国家房地产调控政策、限购令影响，开发商纷纷“以价换量”以博取市场，但是市场依旧处于一片“观望”状态，房价下行趋势较为明显，短期内，市场还会持续低迷。从长远来分析，受到国际旅游岛效应影响，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。首先，国际旅游岛的发展规划，带来免签证、零关税、放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济、房地产的发展。国际旅游岛大背景下的海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。根据调查显示，目前，海口房价整体相对其他国内其他一、二线城市来说相对较低，未来房价还会有上升空间。海南岛是国内外居民心目中理想的“第二居住地”，拥有“健康岛” “无疫区”盛誉的海南房地产前途无量，是大有作为的。海南省未来20年旅游发展总目标为，建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地，作为经济、政治中心、又荣获“中国人居环境奖”的海口，加上，环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大海口在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常可观。三、宏观市场与本项目发展从宏观市场分析来看，目前，整个房地产楼市陷入了持续观望状态中，不利于本项目的发展，并且在楼市成交量持续下滑的状态下，本项目销售会受到一定冲击影响。但是，由于海口房地产市场发展前景较乐观，未来，本项目市场发展将会转好。另，据统计分析，海口市房地产市场小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。中汉大厦以中小户型为主，符合了市场发展需求。第三部分 项目区域市场分析一、海口房地产市场分析1、土地市场分析海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。美兰区市场处于高速运转期，供求平衡。二、项目所在区域市场分析1、美兰区房地产市场特征分析美兰区房地产市场辐射范围广，主要新盘都集中在海甸岛以及滨江板块，区域发展基本饱和。文明东板块基本属于旧城改造区，房地产发展空间较大。2、区域竞争楼盘及价格水平分析项目所在区域属于旧城改造区，周边均是部分中档楼盘，主要竞争楼盘为以下： 项目名称项目地址起价（元/）均价（元/）折扣占地面积（）建筑面积（）文锦阁海口市文联路二房5880三房71006500暂无折扣548115199白龙新城海口市白龙北78008300暂无折扣15亩30000蓝水湾2期江海汇海口市滨江路83889500一等奖终身免物业二等奖1000元装修三等级送雪弗兰轿车79580.40167118.84联发名宇海口市文明东路68888500一次性98折7796.1525942.3春江一号海口市美祥路78008400一次性97按揭98折4810.5417446.56龙景商业城海口市白龙北73888500按揭8.8折1506537365.05青青雅舍海口市文明路73007900全款98折13334495 从以上信息可以看出，最高是蓝水湾二期江海汇起价8388元/平方米，均价在9500元/平方米左右，还推出购房送大奖活动，分别以抽奖的形式送出，一等奖终身免物业，二等奖1000元/平方米精装修标准，三等奖送雪佛兰轿车一辆。蓝水湾二期江海汇规划面积大，园林景观优美，吸引众多新老客户再次置业。最低属于文景阁，项目折后二房起价5880元/平方米、三房7100元/平方米。位于白龙南路上的白龙新城与龙景商业城分别为起价7800元、7388元，均价8300元和8400元不相上下。 从以上可以分析，龙景商业城、白龙新城、蓝水湾二期江海汇等项目价格较高，这些项目均分布在白龙片区，项目不仅规模较大，如龙景商业城、白龙新城等均有临街商铺，并享受周边海鲜广场、武警医院、第四中学、南北货运市场、美舍河带状公园等配套设施，所以价格较偏高。青青雅舍、文景阁、联发名宇等项目价格较为偏低，地理位置较偏，项目规模较小，配套等设施并不十分完善。 综合以上信息，我们分析得出，本项目周边楼盘均价在7500元左右，这一区域的客户群主要来自于附近白领阶层、外地在本地工作的硬性需求的人群。第四部分 项目分析一、项目SWOT分析1、项目优势（S）（1）区位：本项目处于海口旧城改造区，项目近市场、药店，基础设施较完善，交通便利，地理位置优越。（2）景观资源：项目享受周边三公里范围内的城市配套景观；（3）规模： 项目总占地面积2145平方米，总建筑面积10057.85平方米；（4）价格优势：相对于周边项目，中汉大厦价格较为实惠，项目6000元/平方米带1000元/平方米精装修。（5） 配套优势：项目地处海口市老城区，周边范围一公里内医院、学校、市场、酒店等多项配套齐全，交通便利，公交线路覆盖全市，项目享受城市成熟配套设施。（6）投资优势：区域与项目投资前景广阔，项目北面为三亚街老民宅区，处于海口市城中村改造范围内，区域升值空间巨大；项目西面、南面为海口市著名服装批发集散地，中小户型租赁需求较高，符合本项目户型设计。2、项目劣势分析（T）（1）本区域地处老城区中心，白天周边较为脏、乱、杂，交通拥堵，车辆出行较为不便；（2）本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目的配套设施与地理位置；（3）本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主的需求；（4）本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大；（5）项目规模小，容积率高。3、项目机会（O） (1)项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群；（2）项目对面有服装批发市场，这将给项目带来一定的客户群；（3）美兰区以及其他区域的年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化、能够被引导;(4)项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。4、项目威胁(W)（1）本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观、配套方面。（2）项目地处“脏、乱、差”地区，项目销售将会有一定影响；（3）本项目除商铺、地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来一定的销售影响。二、定位分析1、价格定位消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研究市场的基础上，通过对自身产品品质的提升完全能促进销售价格的提升。通过以上市场分析，根据海口市房地产发展趋势，结合项目所在美兰老城区住宅目前的市场均价7500元/平方米，同时考虑项目的市场定位、档次和产品、及对海口市美兰区未来房地产市场的预期，我们预计项目未来可实现销售均价为7000元/平方米。另一方面，通过对商业市场的调查和地下车位销售情况的调研，我们最终确定本项目的销售价格和预计销售率如下：产品类型预计销售单价（元/平方米）预计销售率高层住宅700095%注：地下车库可按车位销售或出租。2、目标客户定位通过海口市各阶层客户的访谈，我们最终确定我们的客户定位为：（1）核心客户：来源：美兰区项目周边工作人群职业：私营业主，旧城区本土居民目的：改善居住环境收入：家庭年收入20万元以上(2)重要客户：来源：海口市区职业：一般生意人，企业中高层目的：改善居住环境、投资收入：家庭年收入8-20万（3）游离客户：来源：美兰区、琼山区、龙华区、秀英区职业：白领、企业单位普通工薪族目的：改善居住环境收入：家庭年收入15万元以上第五部分 投资预算一、合作条件1.价格 中汉大厦项目价格为起价6500元/平方米，均价7000元/平方米（含1000元装修标准），在区域市场来看，本项目价格偏低。2. 特价房 项目推出20套特价房，共1200平方米，价格在6000元/平方米左右，并且含1000元精装修标准，在此基础上还可以再调整价格。3.销售任务量春节前，项目销售回款200万元任务量。4.代理佣金 项目约6500平方米可售，总代理佣金费用为5%。二、项目投资估算根据项目现阶段可售面积及其对项目现阶段情况预测，从中汉大厦项目开始销售到销售完成，我们将总投入45万元，这以预测投入费用，体现在项目按照计划完成销售任务的前提下。具体投入项目详见下表：序号名称资金（万元）备注1保证金200，000代理保证金2广告费100，000媒体广告、电视、户外3人工费50，000人员工资、日常支出4不可预计费用100,000不可预计费用合 计450，000总投资费用预算分析说明:（1）广告费用售楼部装修已完成，物料基本齐全，进场后只需重新设计印刷单页，投放报纸分类广告，派单，广播电台广告，推广项目设计、组织等所有工作外包，前期广告费用预计10万元左右。（包括项目设计、项目广告费用）（2）保证金代理保证金费用约为20万元左右。（3）人工费用根据预算分析，项目人工费用支出及其员工工资支出费用大概在5万元左右。（4）不可预计费用项目不可预见费为10万元左右，其中包括项目后期的广告推广费用以及其他不可预计费用投入。第六部分 销售及经营收入测定一、 项目销售收入估算1. 项目总销售收入测算销售收入：根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的销售收入为44，300，000元。项目可售面积（）销售单价（元/）销售率销售收入（万元）住宅5300700095%3710特价房1200600095%720合计65004430注：项目剩余可销售住宅面积6500平方米，及地下车库可于测算期外出租，另特价房可根据市场价格上调。2.年前销售收入预算 （1）以销售任务量回款200万元，价格以7000元/平方米计算，年前只需销售5-6套即可完成销售量。附表：项目预算套数户型面积（）销售单价（元/）销售率销售收入（万元）住宅()6套60700098%252合计6套60700098%252（2）以回款任务200万、平均户型60平方、特价6000计算，特价房部分只需销售6-8套即可完成销售任务，而特价房升值空间巨大，且8套的目标较容易完成。附表：项目预算套数户型面积（）销售单价（元/）销售率销售收入（万元）住宅()8套60特价600098%288合计8套60特价600098%288二、 销售利润分析按照中汉大厦现在剩余可售面积6500平方米，销售100%的基础上，共计销售收入为4430万元整。即：销售总收入4430万元=（6500平方米-1200平方米）* 7000元/平方米+（特价房1200平方米*6000元/平方米） 代理中汉大厦项目纯利润详见下表分析： 序号项 目计算公式金额（万元）(1)销售收入4430(2)代理佣金5%（1）*（2）221(3)提成费用0.5%（2）*（3）1(4)税费1%（2）*（4）2(5)日常员工工资0.5%（2）*（5）1(6)分销代理2%（2）*（6） 4(7)广告费用10 (8)不可预计费10（9）总投入45（10）纯利润(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)-(8)-(9)148 根据预测综合得出，中汉大厦代理销售投入45万元，即可盈利148元纯利润（仅在于项目按照预期销售周期内完成销售任务）。第七部分 财务与敏感性分析一、 盈利能力分析经测算，总投资为45万元，预计销售周期为20周，税后纯利润为148万元，属于房地产代理项目的正常水平范围内，项目的赢利能力较为乐观。二、 项目不确定分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。现根据中汉大厦项目投入及其回收盈利部分做以下分析：1.项目预定周期内销售80%在项目代理成本及销售价格等其它条件不变的情况下，由静态测算可知，当本项目住宅销售率达到80%，项目销售利润较为乐观。2.项目预定周期内销售100%假定本项目代理费用成本及销售率不变，按照预定销售周期（20周）内完成全部销售任务，那么，根据市场及项目定位分析，项目的代理盈利较大，风险不大。3.项目销售价格调整（1）.价格下调 若本项目根据市场情况而不得不下调项目价格，那么，根据本项目定位及其投入费用计算，项目的代理盈利风险较大。（2）.价格上调 若本项目根据市场情况，从而重新定位市场，将上调项目销售价格，那么，项目住宅销售至80%，项目的代理盈利颇为乐观，但，现房地产市场行情不容客观，所以上调可能性不高。4. 销售停滞假定市场行情不容客观，项目销售停滞，那么将会造成不可预计的其他费用，销售周期将会延长，延长时间不可预计，故此，盈利风险较大。第八部分 可行性研究结论与建议一、 可行性研究结论根据市场调查以及对项目投资环境、区域市场分析，我们给出结论，中汉大厦代理销售方案可行，具体分析如下：1.价格有空间根据我们对项目周边市场的摸底调查，得出项目