中关村项目可行性研究报告.doc

I 85 中关村 23 号地可研报告 2006 doc 中关村西区 23 号地 项目建议书代可行性研究报告 北京中设泛华工程咨询有限公司北京中设泛华工程咨询有限公司 II 85 二二 六年八月四日六年八月四日 目目 录录 第一章 项目基本情况 1 1 1 项目概况 1 1 2 项目单位简介 2 1 3 项目技术经济指标 3 1 4 报告编制依据 3 第二章 项目建设的背景和必要性 4 2 1 项目建设的背景 4 2 2 项目建设的必要性 5 第三章 投资环境分析 8 3 1 总体宏观经济分析 8 3 2 国家政策及土地市场分析 10 3 3 房地产市场分析 14 3 4 商业地产市场分析 16 3 5 写字楼市场分析 19 3 6 酒店类物业地产市场分析 21 第四章 区域市场分析 24 4 1 中关村地区商业地产市场分析 24 4 2 中关村地区写字楼地产市场分析 25 4 3 中关村地区酒店类物业地产市场分析 29 第五章 项目市场定位 31 5 1 中关村地区市场总体分析 31 5 2 项目业态组合 31 5 3 项目客户群分析 31 第六章 项目选址及建设条件分析 34 6 1 项目用地范围及自然状况 34 6 2 市政配套条件 34 6 3 社会人文环境 35 第七章 项目建设方案 36 7 1 项目总体规划 36 7 2 建设规模及概况 37 7 3 项目建设风格 37 7 4 项目外部配套建设方案 38 第八章 项目节能 节水 环保 消防 41 8 1 节能 41 8 2 节水 43 8 3 环保分析 44 8 4 消防安全 44 III 85 第九章 项目劳动 安全 卫生 消防及对环境影响 46 9 1 编织依据 46 9 2 安全与劳动保护 46 9 3 卫生防护 47 9 4 安全保卫及消防设施 47 9 5 项目建设对环境的影响及处理 48 第十章 建设进度安排与工程管理 49 10 1 项目进展情况 49 10 2 项目进度安排 49 10 3 工程建设管理 52 第十一章 项目招标组织 53 11 1 项目招标目的 53 11 2 招标原则及招投标方案 53 第十二章 投资估算与资金筹措 55 12 1 投资估算说明 55 12 2 投资估算 56 12 3 资金来源与运用分析 59 第十三章 项目财务评价 61 13 1 销售收入估算 61 13 2 成本分析 61 13 3 利润分析 62 13 4 财务指标分析 62 13 5 现金流量分析 63 13 8 结论 64 第十四章 项目社会评价 65 14 1 对就业效益的影响 65 14 2 对环境效益的影响 65 14 3 对政府财政的影响 65 14 4 对区域发展的影响 65 第十五章 风险因素分析 66 15 1 工期风险及防范 66 15 2 工程质量风险及防范 66 15 3 环境风险及预防 66 15 4 利润临界点 盈亏平衡 分析表 67 15 5 敏感性分析 68 第十六章 结论 71 基本报表 1 中关村西区 23 号地全投资现金流量表 72 基本报表 2 中关村西区 23 号地资本金现金流量表 75 基本报表 3 中关村西区 23 号地损益表 77 基本报表 4 中关村西区 23 号地资产负债表 78 辅助报表 1 中关村西区 23 号地投资总计划表 79 辅助报表 2 中关村西区 23 号地销售收入与经营税金及附加表 80 辅助报表 3 中关村西区 23 号地资金筹措计划表 81 辅助报表 4 中关村西区 23 号地借 贷 款明细表 82 IV 85 辅助报表 5 中关村西区 23 号地还款付息表 83 附件附件 84 1 85 第一章 项目基本情况 1 1项目概况 一 项目名称 中关村西区 23 号地 二 项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区 IV 区 用地东南部 基地近似成三角 形 基地面积约 2 67 公顷 具体四至范围是 南侧为海淀镇南街 丹棱路 西侧为规划 9 号路 西北侧为规划 4 号路 东北侧为海淀斜街 规划步行商业街 三 项目建设内容 中关村西区 23 号地建设项目规划工程总建筑面积约 194066m2 其中地上建筑面积 119268m2 地下建筑面积 74798m2 地下四层 地上二十四层 地下功能为停车库及机电设备用 房 共设有 900 个机动车停车位 其中地下 892 个 地上 8 个 自行车停车位 1369 个 地上部 分由五星级酒店 写字楼及商业三栋建筑组成 酒店 24 层 高 90 00m 写字楼 19 层 高 81 85m 商业 6 层 高 32 50m 四 项目组织运营过程 中关村西区 23 号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作 其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地 截止目前 项目已取得中标 通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同 京地出合字 2001 第 237 号 市规划委设 计方案复函 2006 规复函字 0279 号 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发 基础设施建设 其核心业务为房地产开 发 基础设施建设 投资管理等 五 项目投资收益 经计算 本项目预计开发建设总成本费用约 144591 05 万元 此时 利润总额为 30574 万元 所得税为 11733 87 万元 税后利润为 18840 44 万元 根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率 年基准收益率确定为 10 现 金流入为销售收入 现金流出为建设投资与财务成本 经计算各项财务指标为 2 85 税前全投资财务内部收益率 19 3 全投资财务净现值 Ic 10 万元13517 全投资静态回收期年1 95 全投资动态回收期年2 09 全投资投资利润率 17 65 税后全投资财务内部收益率 12 49 全投资财务净现值 Ic 10 万元3580 全投资静态回收期年2 04 全投资动态回收期年2 2 全投资投资利润率 10 87 上述数据表明本项目在财力上是可行的 投资可获一定的效益 六 项目融资 中关村西区 23 号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹解决 七 项目建设周期 中关村西区 23 号地建设项目工程建设周期为 21 个月 从 2006 年 9 月开始至 2008 年 6 月 其中 2006 年 11 月至 2007 年 1 月为基础施工期 2007 年 2 月至 2007 年 8 月为结构施工期 2007 年 9 月至 2008 年 6 月为装修和室外工程施工期 1 2 项目单位简介 一 建设单位情况 北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区 23 号地块的开发建设工作 单位名称 北京科技园置业股份有限公司 注册地址 北京市海淀区海淀南路 21 号 法人代表 周玉臣 注册资金 20000 万元 成立日期 1999 年 12 月 15 日 二 公司股东基本情况 北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设 集团 股份有限公司 上海谷元房地产 发展有限公司 北京海开房地产集团公司 海南三至投资发展有限公司 深圳海亚投资发展有限 公司 北京中地土地整理公司六家公司参股 各家股东在投资开发 科技创新 经营管理 资本融通方面 拥有雄厚的实力和丰富的经验 3 85 为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础 三 公司核心业务 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发 基础设施建设 其核心业务 房地产开 发 基础设施建设 技术开发 技术转让 投资管理 公司在房地产开发 基础设施建设 规划设计 市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍 按照现代企业制度建设的经营管理机制 是保证高速运转的基础 1 3 项目技术经济指标 规划用地面积 26734 954 平方米 总建筑面积 194066 平方米 其中 地上建筑面积 119268 平方米 包括酒店 51629 平方米 办公 25145 平 方米 商业 42494 平方米 地下建筑面积 74798 平方米 1 4 报告编制依据 1 北京市规划委员会关于原则同意中关村西区 23 号地项目设计方案的复函 2006 规复函字 0279 号 2 北京中关村西区 23 号地项目设计说明 3 北京市国有土地使用权出让合同 京地出 合 字 2001 第 237 号 4 建设部 房地产开发项目经济评价方法 4 85 第二章 项目建设的背景和必要性 2 1 项目建设的背景 中关村科技园区是 1988 年 5 月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区 中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理 中关村科技园区覆 盖了北京市科技 智力 人才和信息资源最密集的区域 包括海淀园 丰台园 昌平园 电子城 科技园和亦庄科技园 海淀园位于海淀区 其中建有 1 8 平方公里的上地信息产业基地和 4 平方公 里的 1999 年 6 月 国务院正式批复了北京市政府和科学技术部 关于实施科教兴国战略 加快建 设中关村科技园区的请示 这是继 80 年代设立深圳等经济特区 90 年代开发开放浦东之后 国 家跨世纪发展的又一重大战略举措 5 85 中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才 科技 知识优势和高科技产业的基 础 用 10 年的时间 把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代特点 我国自己特色 世界一流的 科技园区 成为国家科技创新示范基地 科技成果孵化和辐射基地 高素质人才创新人才的培养 基地 到 2010 年 中关村科技园区生产总值达到 1300 亿元人民币 年递增 20 成为新的经济增 长的 发动机 同时 科技园区强大的辐射作用 必将促进和带动全国 尤其是北京市的产业结 构优化和经济的持续发展 成为推动我国高新技术产业发展和现代化建设的强大动力 加快中关村科技园区的建设首先需要为中关村的发展提供一个良好的基础环境 这是满足中 关村科技园区发展的基本条件 2 2项目建设的必要性 中关村西区是 中关村科技园区 规划中的重要部分 是北京市 十五 规划中科技园区建设 的重点项目 它位于海淀区海淀镇 东起白颐路 西至彩和坊路 北到北四环 北大南门 南边 界为海淀镇南街 是中关村的高科技商务中心区 西区总占地面积 51 44 公顷 规划地上建筑总面 积 100 万平方米 地下建筑总面积约 50 万平方米 总容积率为 2 O 绿化率在 35 以上 城市公 共绿地 7 1 公顷 机动车停车位 10000 个 规划建筑高度由西向东从 50 米到 80 米逐渐升高 局部 修建高度 90 米 120 米的标志性建筑群 形成高低错落 变化有致的城市轮廓线 6 85 西区整个用地范围有明确的功能分区 综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用 地 公共建筑区提供金融 会展 酒店 商业 综合管理等建筑用地 公共绿化广场包括绿地 景观 公共交往空间与地下商业设施 中关村西区效果图 7 85 中关村西区作为科技园区的核心区域 是规划确定的高科技产业的管理决策 研究开发 产 品和技术的展示中心区 是整个中关村科技园区的商贸中心区 是开展高科技产业活动的 窗口 和与国际经济接轨的基地 中关村西区的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点 中关村西区 23 号地建设项目规划工程总建筑面积约 194066M2 项目将建成酒店 24 层高精 装修 5A 级办公楼 20 层高部分装修 购物中心 6 层高部分装修 本项目的建成将填补中 关村地区此类项目的空白 对于推动中关村西区乃至整个中关村地区的建设将有重要意义 8 85 第三章 投资环境分析 3 1 总体宏观经济分析 1 宏观经济形势介绍 宏观经济形势介绍 中国经济在过去的二十年中迅速发展 国民生产总值已达到世界的 3 4 中国的零售业也 在以两位数的速度增长 与 12 年前相比 翻了四倍多 这样的发展速度将会在短期到中期内存在 与此同时 通货膨胀比率稳定在比较低的水平 不到 4 零售业和零售价格指标都保持相对稳 定 这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平 在今后的几年中 有这样的发展趋势 作为中国入世的过渡的一部分 经济的重要组成部分将会进入反常的前进状 态 排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响 中国经济的强大发展水平将会在中期内存在 中国的都市人口数量也已开始增长 每年大约估计有 800 至 900 万人移居到城市 同时 农 村的总人口量也在持续增长 北京是全国的政治 文化与国际交往中心 又是生机勃勃 充满活力的综合性产业城市 改 革开放以后特别是 十五 时期 中共北京市委 市政府大力发展 首都经济 循着北京经济发展要 立足北京 服务全国 面向世界的思路 对经济结构和布局进行调整 经济增长方式的加速转变 使全市国民经济持续快速健康增长 综合经济实力保持在全国前列 如上图所示 过去的十多年中 北京市的经济保持了高速的增长 除 1998 年受到亚洲金融风 暴的影响外 北京的国内生产总值在 1990 至 2004 期间一直保持两位数字的增长速度 国内生产 9 85 总值由 1991 年的 598 9 亿元 增长到了 2004 年的 4283 3 亿元 年均递增率为 17 8 在 1990 至 2004 年间 北京市人均国内生产总值从 1990 年的 4 878 迅速增长到 2004 年的 36 832 约折合 4 454 美元 平均年增长率达到 15 6 据统计 北京市城镇居民人均可支配收入也由 1991 年的 2 040 元增加到 2004 年的 15 638 元 普通居民的购买力大幅增强 为北京房地产市场的持续发展奠定了基础 据预测 北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定 从而带动消费市场活跃 刺激房地产 市场开发建设 10 85 奥运申办成功后 北京市计划动用高达 1800 亿元的资金进行北京城市基础设施的建设 经过 这一轮大规模的基础设施建设 北京的城市面貌将发生翻天覆地的变化 总的方向是更都市化 更国际化 更适宜居住 与国内其他城市的差距也会越拉越大 随着北京知名度和吸引力的提高 将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往置业 直接拉动房地产的消费需求 总体上看 北京已经初步建立市场经济体制 产业结构正向高级化发展 居民财富大幅增加 市民工作和生活方式正发生着深刻变化 整体经济态势正朝着高增长 开放型 知识经济的方向 发展 作为支柱产业的房地产行业也将更加繁荣 3 2 国家政策及土地市场分析 1 近年北京土地市场调控 北京市在近两年采取了一系列措施 加强土地管理工作 改善宏观调控 对土地 市场的影响重大而深远 1 出台国有建设用地供应办法及其配套政策 为深化土地使用制度改革 优化土地供应机制 有效调控宏观经济 促进经济和 社会可持续发展 2005 年北京市出台了 北京市国有建设用地供应办法 试行 及 其配套政策 包括 北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知 北京市 国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法 试行 北京市收回企业国有土地 使用权补偿办法 北京市土地储备和一级开发暂行办法 北京市土地一级开发及 经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图 国有建设用地供应办法 自 5 月 1 日起 施行着力调整国有建设用地的供应现状 用 年度供应计划 来调控土地市场 解决 11 85 北京土地供应的机制问题 规定由市政府统一组织管理全市国有建设用地的供应 控 制国有建设用地的供应总量和供应结构 分不同用途 采取不同的土地供应方式 2 颁布执行 2005 年 2006 度土地供应计划 土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段 2005 年北京市首次编制并 执行了土地供应计划 计划编制的原则 一是从严控制总量 加强计划管理 二是严 格保护耕地 控制新增建设用地 优先利用存量土地 三是优化建设用地供应结构 四是调整用地布局 五是严格土地供应方式 在供应结构方面 按照 适当控制总量 加快调整结构 着力挖潜改造 的原则 加大对部分类型项目用地的空间布局调整力度 在用地布局上 优化中心城区功能 拓展城市发展新空间 加快解决城市 二元 结构问题 如重点保证顺义 通州 亦庄三个新城建设土地供应等 在供应方式上 严格控制划拨用地范围 充分发挥市场对土地资源配置的基础性 作用 通过执行计划 北京市土地实际供应总量控制在了计划供应量的范围内 基本实 现了土地供应总量目标 同时 体现了城市总体规划的空间布局要求 突出各区县与 其所承担的城市功能相一致的土地供应 3 加大清理闲置土地力度 北京市国土局于 2005 年 8 月和 10 月对 45 宗地块的土地使用权正式公告收回 用 地面积约 67 公顷 规划建筑面积 309 万平方米 4 配合 国六条 出台相关措施 2006 年 5 月 30 日 建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部 人民 银行 税务总局 统计局 银监会联合发布了 关于调整住房供应结构稳定住房价格 的意见 根据 国六条 相关精神北京市国土局对部分土地进行招标出让 并推出 限价商品房 等政策 这一系列政策的推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用 从长远上有利于 市场的稳定发展 但限制熟地价格 住宅用地招标政策的推行可能对本项目土地上市 产生一定的影响 2 近年北京土地市场分析 土地供应 12 85 2005 年全市土地实际供应总量 6384 公顷 为年度供应计划的 98 已办理完用地 手续的 4664 公顷 其中有偿出让面积为 1774 公顷 划拨用地面积为 2890 公顷 土地 交易市场共成交土地 50 宗 土地面积 357 公顷 规划建筑面积 452 万平方米 成交价 款约 117 5 亿元 2 土地交易及地价预测 2005 年北京市土地交易市场成交地块 50 宗 土地面积 357 39 公顷 与 2004 年 相比 地块减少了 39 宗 面积减少了 180 53 公顷 面积下降了 33 56 2005 年北京房地产企业实际获得的土地数量减少 在实行了 熟地 供应政策后 一年多 征地拆迁的难度越来越大 土地一级开发进展缓慢 由此导致了土地供应相 对不足 2005 年土地成交量虽然比上一年度减少了 33 56 但是 117 5 亿元的成交金额与 上年基本持平 微涨 1 91 平均土地价格为 3288 元 平方米 比上年增长 53 39 平均楼面地价为 2600 元 平方米 比上年增长 37 43 自 2002 2005 年 平均楼面地 价的增长率分别为 17 39 4 52 6 98 37 43 由降幅减缓再到增幅增加 显 示的是地价增长趋势 13 85 3 3 20062006 年北京土地市场分析年北京土地市场分析 1 土地供应量充足 2004 年 1 月到 2006 年 6 月 北京市国土资源局供应住宅项目土地共712 宗 其 中未动工土地面积765 12 公顷 占 18 已完成土地开发面积656 08 公顷 占 15 正在开发建设面积2258 00 公顷 占 52 已竣工的土地面积669 77 公顷 占 15 从以上数据可以看出 从 2004 年 1 月到 2006 年 6 月 北京市供应住宅项目土地 85 都在建设中或未开始建设 在正在开发建设面积中 1777 76 公顷 规划总面积 3502 98 万平方米 为 8 31 大限前 包括 8 31 大限 取得的土地 这些 8 31 大限前 取得的土地 按要求将基本上在 2006 年年底前竣工 而形成真实的市场供应 从已供应土地情况来看 房地产市场上土地供应量充足 在政府加大清理闲置土 地的背景下 开发商必定会加快运作速度 尽快开工建设 形成有效供应 2 土地供应政策导向作用加强 14 85 在土地供应的空间分布上 将继续贯彻落实城市总体规划 土地利用总体规划等各类 规划确定的城市空间布局和区县功能定位 促进中心城 新城 小城镇和新农村的协调发展 土地供应计划指标远郊区县继续向顺义 通州和亦庄新城倾斜 住宅商品房用地方面 将优先支持中小户型普通商品房建设 鼓励节约型住宅 限制 高档住宅 禁止高档别墅建设 3 土地价格预测 受到征地 拆迁政策及经济形势发展看好影响 2006 年北京土地开发成本有可能 继续上升 但受一系列宏观调控政策特别是北京市土地出让政策微调的影响 预计 2006 年地价虽会有上升 但将保持平稳 不会出现大涨 3 3 房地产市场分析 1998 2003 年 我国商品房价平均递增 2 5 一直温和上扬 而 2004 年陡然上涨 14 4 2005 年亦达 7 以上 房价的快速上涨成为社会各界关注的焦点问题 导致房价快速上涨 的因素是多方面的 有经济快速发展 人均收入水平提高下的合理因素 也有利益驱动下的投机 行为 有住房消费观念的影响 也有深层次的制度制约 这些因素的共同作用 最终体现为房地 产市场供求关系的失衡 2004 年是北京住宅市场不平凡的一年 虽然经历了 8 31 大限等重大事件 但住宅市场供需 仍然呈现出前所未有的旺盛 进入 2005 年之后 受国家宏观经济高速增长的影响 住宅市场仍然 保持着持续增长势头 一 随着房地产市场的深入发展和日益规范 大量开发商以空前的信心投资京城地产 据 统计 自 2000 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 万平方米以来 每年都是保持着两位数的增长 速度 15 85 二 售价走势 二 售价走势 自 2004 年下半年起 北京市住房价格呈现出加速增长态势 进入 2005 年 受购买需求的强 烈拉动 以及土地拆迁原材料等开发成本上升 供应量减少等因素的影响 房价上涨势头更为明 显 期房单月价格在 5 月份创历史最高 为每平方米 7136 元 2005 年商品住宅期房预售平均价格 每平方米 6725 元 比 2004 年上涨了 1083 元 涨幅为 19 2 现房价格每平方米 5853 元 比 2004 年上涨了 1106 元 涨幅为 23 3 商品住宅销售价格指数由 2004 年的 104 3 上升到了 107 1 在国家逐步加强宏观调空 抑制房地产市场过热的大背景下 北京市商品房价格出现了大幅 上扬的势头 引起了社会各界的密切关注 三 需求分析 三 需求分析 1998 年以来我国宏观经济形势持续高速增长 北京居民住房购买力得到持续增强 需求历年 16 85 递增明显 商品住宅销售面积年均增长率为 38 4 进入 2004 年和 2005 年后 市场交易出现了大 幅放量 3 4 商业地产市场分析 1 商业地产市场已经成熟 北京 GDP 及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度 现状水平 均说明北京商业 零售业即将进入快速拉升的阶段 对于商业地产投资来讲 意味着市场即将启动 任何投资所关 注的投资节奏问题在北京已经不是问题 2 优质商业地产项目潜力巨大 自 2004 年 12 月 11 日我国有关零售业重大政策的出台 中国零售业市场从此全面向外资开放 促使国际知名零售品牌大批拥入 主要的政策变化有三点 国外零售商可以设立独资公司 不再 受股权限制 在店铺设立方面没有地域及数量界限 享受和国内同行业基本一样的待遇 这一政策对 2005 年北京优质商业物业市场产生了极大的影响 据商务部统计 从 1992 年我 国商业领域对外资开放以来到 2004 年底 我国已累计批准设立 314 家外商投资商业企业 合同利 用外资 51 8 亿美元 开设了 3997 个店铺 营业面积达 920 万平方米 2005 年前三季度 外商投 资我国商业出现热潮 商务部累计批准新设了 554 家外商投资商业企业 合同利用外资 16 8 亿美 元 开设了 1130 个店铺 营业面积约 333 8 万平方米 预计 2006 2007 年中外零售商仍将继续在中国的扩张势头 优质商业市场的需求将继续上升 3 北京市商业地产现状分析 17 85 1 北京在建商业地产项目的供应结构 从上图统计数据可以看出 北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体 这完 全说明了北京商业地产开发市场的现状 从投资机构的角度看 中小型商业地产项目 的市场比较稳定 而且因为商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差 风险便于控 制 商业地产投资机构往往对这类项目感兴趣 北京大型商业地产项目 尤其是大型购物中心项目 开发商整体上看 比较谨慎 并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售是否可能对未来的经营管理产生影响 都 进行大面积商铺的销售 而是以长期出租经营为核心思想 进行项目的运作 根据赛 睿顾问和国际机构接触的经验 目前阶段 很少有机构对规模在 10 万平方米以上的 SHOPPING MALL 项目有投资计划 2 北京市各区域在建商业项目供应情况 18 85 从上图可以看出 北京商业地产供应主要集中在三环到五环之间 而且主要集中 在东部 北部和西部 投资机构除关注以上区域外 也特别关注南部区域 因为升值 空间比较高 3 北京市在建商业项目类型供应比例 如上图中统计结果 购物中心 综合项目所占比例最高 达到 40 以上 社区商 业供应量占近 25 购物中心 综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热 的状况 社区商业的比例目前较低 正说明成长空间比较大 各类商业地产投资机构 普遍关注并认同其投资空间 4 北京市各商圈在建商业项目供应分布 19 85 从上图可以看出北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点 投资机构普遍认为 从这种不均衡可以看出市场热点 也可以挖掘市场空白点 市场热点地区 既说明存 在投资机会 也说明激烈竞争在孕育风险 很显然 CBD 和中关村地区是商业地产供 应量最大的地方 大家看好其投资价值 但也正是因为市场普遍的关注 所以一定程 度上涣散了开发商的责任心 专业心 换言之 这两个区域也潜藏风险 当然 该区 域长期市场需求强劲 这种风险更多来自开发商专业化操作的风险 而不是市场风险 3 5 写字楼市场分析 自上个世纪 90 年代初以来 北京写字楼市场的发展共经历了四个阶段 1992 年至 1996 年的 高速发展阶段 1997 年至 1999 年的萧条阶段 以及 2000 年至 2001 年的复苏阶段 相当于刚刚走 完了一个波形周期 从 2001 年下半年开始 北京写字楼市场又出现了租金持续下滑 入住率调整 的局面 从 2005 年开始 写字楼市场逐渐稳定发展 东部区域租金开始略有上升 近年来北京市迎来了优质写字楼入住的高潮 2004 年北京新增优质写字楼供应项 目 7 个 总面积 50 多万平方米 但其中 30 多万平方米集中在海淀区 根据规划 2005 2008 年期间 北京平均每年写字楼的新增供应量都将突破百万平方米 北京甲级写字楼项目主要分布在以 CBD 为代表的东部区域 金融街区域及中关村 区域 以上三个区域集中了北京市 90 以上的 2004 2007 年完工的甲级写字楼 是否 座落于这三大传统商圈现今仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之一 20 85 2005 年 4 5 月北京各大商圈写字楼租金及入住率指数 随着中国经济持续稳定增长 已经成为世界经济的重要组成部分 中国成为许多 知名跨国公司未来战略性发展计划的重点 根据 财富 杂志的一项调查显示 全球 4 万多家跨国公司 90 以上的企业若干年内会考虑在中国设立地区性总部 其中首选 北京的约占 15 随着 2008 年奥运会的举办 北京作为国际性大都市的知名度将大大 提升 加之交通等基础设施的改进 为北京吸引更多的跨国公司提供了有利的环境条 件 此外 北京的优质写字楼市场本身是一个动态发展的市场 产品更新换代的特点 明显 北京现有优质写字楼供应约 600 万平方米 60 以上面积是 2000 年以前竣工的 项目提供的 且其中 10 的项目投入使用接近 10 年 一般优质写字楼的 活跃期 保持优质写字楼的市场地位 与其设计 建材及设备的选用密切相关 就目前的市 场情况来看 已经有一些在过去曾经是优质写字楼典型代表的项目逐渐淡出市场的案 例 这些项目的原有租户将是未来优质新增写字楼供应的重要吸纳者 3 6 酒店类物业地产市场分析 我国近年来经济快速增长 国家鼓励外来投资 对外贸易往来频繁 国内外商旅 人士增多 加上 2008 年奥运会带来的人流与商机 这都是旅店 酒店类物业发展的大 21 85 好消息 作为国家政治经济文化中心的北京 对内可以辐射全国市场 对外可以辐射 亚太市场 而中关村地区在北京此类市场上又具有举足轻重的地位 所以中关村地区 发展旅店 酒店类物业有先天优势 中国经济的可持续发展不仅给中国经济发展注入了新的活力 也为外商进入中国 市场带来了前所未有的机遇 实现了双赢 北京对酒店的建设是异常欢迎的 仅从北 京 2008 年要举办奥运会来看理由就已经非常充分 就星级酒店来说 根据获得的最新 资料 北京市目前有星级酒店 614 家 而北京市在申奥报告中承诺 到 2008 年 整个 北京市的星级酒店总数将达到 800 家 毫无疑问 现在北京离这一数字还很远 填补 空缺除了通过新建的星级酒店以外 还通过对原有基础较好饭店的升级 改造和扩建 4 月中旬由北京市发展和改革委员会举办的奥运经济市场推介会上 国家旅游局的官 员就说过 增加酒店这一块应该会成为北京吸引外商投资的亮点 而各大酒店集团对 北京更是青睐有加 似乎都是冲着北京奥运会 赶在 2008 年前开业 北京华贸中心与 万豪国际集团的酒店管理合同签约仪式上 国家旅游局局长助理王军致辞 中国经济 的快速发展 吸引了全球的目光 特别是中国加入世界贸易组织以后 为中外企业发 展和合作创造了更好的市场环境和法律环境 实践充分说明 中国经济的可持续发展 不仅给中国经济发展注入了新的活力 也为外商进入中国市场带来了前所未有的机遇 实现了双赢 2008 年北京奥运所产生的经济 大蛋糕 也达到了 3000 亿元 因而中国市场的 机会和市场消费的容纳能力令每一个国际行业领先者都无法不怦然心动 万豪集团敢 于同时把两种品牌的酒店开在北京的华贸中心 显示出对中国和北京未来的看好 奥运概念影响几何一个由投资拉动的高增长期 一方面是老饭店的装修改造 另 一方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入 就奥运概念对北京 饭店市场的影响 有关人士解答到 按现在京城酒店业的发展态势 到 2008 年之前星 级酒店的数量肯定会超过向国际奥委会承诺的 800 家 他认为 奥运概念对北京饭店 市场的中长期走向的影响大致可以分为三个阶段 第一阶段是从现在开始到 2007 年 北京饭店市场肯定会出现一个由投资拉动的高增长期 一方面是老饭店的装修改造 另一方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入 其中我们特别是 对这样几种投资主体的行为加以关注 以各地方政府驻京机构为代表的行政导向型投 资 各大企业集团办事机构为代表的标志型投资 与体育和旅游有关的上市公司进行 22 85 的概念型投资 其他大型企业集团进行的战略性投资 在此过程中可能会出现一个饭 店企业并购的活跃期 特别是那些地理位置优越 经营管理方面存在障碍的国有饭店 会成为北京饭店市场上资本运作的追逐对象 在此期间 由于投资转化为供给存在一 个迟滞期 所以各项经营性指标与当前相比不会有太大的变化 平均客房出租率约在 70 78 之间作调整 平均房价有可能在 600 700 元 间夜波动 第二阶段即 2008 年 夏季奥运会前后 北京饭店市场将进入由奥运概念为主导的需求拉动的稳定增长期 这种增长首先表现为需求总量的增长 也是现在饭店业利好预期的最大依据 对这阶 段北京饭店市场的乐观估计是客房出租率在 80 88 之间 平均房价在 900 950 之间 第三阶段 2009 年以后的北京饭店市场的变化将是以存量调整基础 管理创新和市场 创新为主导的内涵型增长阶段 这一阶段至少需要 5 年的时间 在这一阶段 饭店市 场的需求增长速度会减缓 从而导致饭店的客房出租率和房价出现同时下降的局面 但降幅不会太大 首先是奥运概念的滞后效应 入境旅游和国内旅游需求 特别是国 内旅游需求不会下降太多 其次是内需拉动增长将是中国经济未来相当长一个时期的 宏观特征 第三是 WTO 的影响 随着中国更大程度上融入国际主流社会 也会有越来 越多的国际性的会议及相关活动在北京举行 加上娱乐 体育等专项旅游产品境内外 需求的扩大 北京饭店产业的国际服务贸易量必然会有一个持续而稳定的增长 北京目前有 1 5 星级的饭店客房近 10 万间 根据奥运会奥组委的要求 到 2008 年北京举办奥运会时星级饭店应达到 800 家 客房数应达到 13 万间 因此 2008 年 8 月在举办奥运会的当月 北京星级饭店共可提供 630 万张床位 2008 年 8 月到北京 的国外旅游者有可能达到 60 万左右 国内旅游者有可能达到 110 万 共 170 万左右 2004 年 8 月到北京旅游住在星级饭店的外国游客为 30 万人次 国内游客为 100 万 人次 如果这 170 万人平均每人在北京停留 5 天 那么共需要 850 万张床位 850 万 张床位的需求量与提供的 630 万张床位的差额为 220 万张床位 以新建有 300 间客房 的中型饭店来计算 起码还需要再建 100 座 23 85 第四章 区域市场分析 4 1 中关村地区商业地产市场分析 中关村核心商业区是大家认为的中关村最主要的商业中心 并且是以庞大的电子配套市场为 主 同时即将在中关村出现一些地下大型超市和购物中心 估计建成之后总的商业面积会超过 15 万 它的商业主要消费人群主要是对电子高科技产品有需求的专业人士 以及在中关村商务区办 公和周边办公的工作和居住的一些人群 早在 1999 年 6 月 国务院 关于建设中关村科技园区有关问题的批复 中指出 在发展高科 技产业的同时 也要 带动教育 文化 体育 商业以及物业等产业的发展 随之而来的 是 24 85 中关村 51 44 公顷的土地放量 这引来了众多地产开发商涌入中关村 其中有相当一部分将目光瞄 准了商业地产领域 中关村商业模式真正转型契机出现在 2004 年 家乐福旗舰店落户中关村核心区内的黄庄 此 后家乐福内人流如织 业内人士逐渐认识到 经历了长时间发展的中关村商业地产 不仅需要电 子商品卖场 同样需要能够满足人们日常生活消费 休闲需要的商业设施 被单一的商业模式 统治长达十余年的中关村地区 终于迎来了商业地产项目 百家争鸣 的局面 比起西单 王府井等商业街区 在中关村做商业最大的优势是丰富而充足的客流量 这其中 的支撑点是超过 150 万平方米的写字楼 高级会展中心和五星级酒店 以人民大学 北京大学为 代表的各级 各类共 68 所高等院校以及 30 多万左右的在校学生 在微软 IBM 等近 60 家落户于 中关村的世界 500 强企业和在国内的众多大型 IT 企业的白领以及邻近区域内 300 万常住人口 而更吸引人的是 连续三年 海淀区个人所得税收入占全市个税收入的 24 人均可支配收 入在北京城八区内名列第一 而根据国际惯例 对于一个现代城 查看地图 市而言 某一区域 的人口密度与商业设施面积之比应在 8 1 左右 但在目前的中关村地区 除电子产品商业外 这 一比例是 30 1 这些数据都在传达着这样的信息 中关村有着极其强大的商业消化能力 在经历了 2005 年的短暂沉寂之后 中关村的商业地产项目在 2006 年迎来了爆发式的增长 2006 年中关村区域的商业地产项目供应量可以达到近 32 万平方米 而该区域商业地产的总供应量 也将超过 60 万平方米 中关村商业地产仅今年一年的供应量就几乎与此前十年的总供应量相当 针对中关村商业地产的集中放量 一方面现阶段中关村大量写字楼上市 表明该区域商务氛 围已形成 商务配套的相对缺乏使区域后期物业产品类型发生了转变 另一方面 由于区域市场 专业化程度很高 使得这里成为经营电子类产品商家的天堂 随着 IT 产品平均利润率的下降 其 产业结构也会发生不同程度的变化 如向餐饮 购物 娱乐等其他商业业态的转变 中关村商圈的平均租金水平是 80 元美金 使用平方米 月 王府井达到了 160 元美金 西单是 150 美金 CBD 和燕莎是 100 美金 而目前北京优质商铺整体的租金水平约为 65 5 美金 使用平方 米 月 相比之下 中关村的商铺租金并不高 如果假设中关村西区 23 号地的档次和目前的主流产品相当 考虑到近年房价上涨因素 我行 认为 19000 元 平方米左右的价格是比较接近市场价格的 25 85 4 2 中关村地区写字楼地产市场分析 中关村写字楼的分布大致分为七个区域 首先 以理想国际大厦 中关村金融中心等为代表的中关村广场及其周边项目 这个区域供 应量大 项目类型丰富 加之传统的电子市场中心作用 一直都是中关村的核心区 其次是以威新国际大厦 创业园 清华科技大厦为代表的清华科技园区 集中了大量的以清 华大学为依托的高新技术企业 创业公司 第三个区域是以融科资讯为代表的中关村东区 清华南 西区东面 入住这里的客户多为与 中科院 联想集团有着业务关联的国际国内知名研发公司 第四个区域是以银网中心 锦秋国际 学院国际大厦 希格玛为代表的海淀知春路金融走廊 第五个区域是以数码大厦 腾达大厦为代表的中关村南大街沿线 第六个区域是以银科中心为代表的苏州街 这个区域集中了很多乙级写字楼及商住公寓 配 置相对较低 第七个区域是以上地为中心的软件研发基地 山后永丰产业基地和生命科学园 以研发为主 的生态型的办公区 中关村地区写字楼总的供应量在 2004 年达到了 720 万平方米 预计 2006 年将达到 860 万平 方米 从趋势上看递增明显 短期内与增幅不明显的需求量会产生供过于求的矛盾 这种矛盾同 时还体现在供需结构上的不对称 但由于 2008 年的奥运会限制政策 从 2006 年到 2010 年期间不 会有太多新增现房 所以从发展的角度分析 中关村的写字楼市场 尤其是高档写字楼市场还有 一定的上升空间 根据成业行提供的资料 2005 年中关村核心区写字楼供应量为 销售接近 30 万平方米 出租 接近 60 万平方米 中关村区域的甲级写字楼当中 新建项目占了相当比例 因此该区域项目的品质并不逊色于 CBD 及金融街商圈 然而 受供应量 客群及商务环境的影响 中关村区域甲级写字楼的租金水 平及入住率在各大商圈中最低 区域甲级写字楼的成交价多在 14 16 美金 平方米 月的区间 甲级 写字楼售价集中在 13000 17000 元 平方米的区间 中关村写字楼近年来有大量供应 包括中关村科贸中心写字楼 中关村 e 世界写字楼 新中 关写字楼 第三极写字楼等 此外在中关村外围还将陆续有写字楼供应 这几个写字楼由于其功 能的综合性 都包含大量商业 不太可能有大单成交 而散户销售市场情况并不乐观 因此整体 26 85 销售价格还会下降 前的中关村有高端的基础设施和配套 吸引了越来越多的大型高段企业入住 目前在市场上 受打击的是中端写字楼的和前 5 年推出的写字楼 其受高端写字楼入市的低价位影响 加上其自 身的硬件落伍 目前处在非常艰难的境地 27 85 目前中关村地区从高档的甲级楼到乙级楼 再到商住公寓 所有的面积加起来约有 800 万平 米 为在中关村进行创业的和拓展的高科技及企业 大型企业集团 金融机构 国际的科技企业 都提供了一个能容纳百川的沃土 中关村客户群体依然是以高科技 IT 为主的企业 与以往不同的是 目前除了中关村区域内 成长起来的和新注册的公司外 随着中关村广场的和清华科技园区及融科资讯中心的建设 中关 村逐步改变了以往硬件设施落后的状况 有更多的外资 500 强的公司和国内的知名 IT 公司纷纷从 CBD 回流中关村 这部分客户不仅自身需求办公面积大 而且也带动了一些相关公司进驻中关村 对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用 中关村近年来平均每年新增企业超过 3000 家 至今已有注册企业 1 万多家 这些企业对办公 28 85 场所的需求量可想而知 同时 众多跨国公司纷纷选择中关村 设立分支机构或区域总部 而且 跨国公司的进入有逾演逾烈的趋势 中关村的商务写字楼市场客户群体一方面将吸引具备长远发 展目光的诸如微软研发 朗讯 NTT 高通 松下 联想 方正等企业巨头 另一方面则是数以 万计的高活力创新企业和相关配套行业的企业 这其中包括大量已获得一定发展积累的各类企业 可以看出中关村的客户类型已经呈现出了多样化 综合化 国际化趋势 由此也可以说明中 关村所独有的科技 人才的原动力将长期而巨大的吸引着国际 国内客户的广泛关注 如果假设中关村西区 23 号地的档次和目前的主流产品相当 考虑到近年房价上涨因素 我行 认为 12000 元 平方米左右的价格是比较接近市场价格的 4 3 中关村地区酒店类物业地产市场分析 北京酒店市场供应量在时间上是不均匀的 近几年来开盘的新项目 无论在项目的数量 还 是项目提供的总建筑面积 都是很高的 这反映了今年酒店市场十分活跃 且市场总量还未饱和 酒店的供应量的猛增 势必对其他类型的房地产项目造成一定的压力 北京酒店市场供应量在分布上是不均匀的 根据不完全统计 现市场上的酒店项目 61 位于 朝阳区 并且这些项目所提供的公寓总建筑面积将近占市场总量的 70 以上 主要原因是自改革 开放以来 东部地区就是北京市发展较快的区域 既有大型商贸社区 又涵盖众多重要的外事区 和商务区 外国使馆和国际商务机构密集 因此会对酒店有持续的需求 典型项目租金与售价水平参考 名称租金 美元 月 套 售价 美元 平方米 国贸中心1500 2800 和乔丽晶公寓1216 22042000 丽都假日酒店2000 海逸酒店1200 2250 京广中心900 亮马河大厦1050 盈科中心2000 50003300 29 85 福景苑国际公寓2300 新都市计划890 利景名门720 瑞城中心2500 旺座2000 东方银座2000 恒基中心1500 28002300 港澳中心2000 丽苑公寓3000 6800 金隆基大厦1915 俊景苑1780 从上表可以看出目前本市的酒店主流市场的价格在 2000 3000 美元 平方米 国贸附近在 2000 美元 平方米 而燕沙附近受到国外人士青睐 售价更高在 3000 美元 平方米左右 中关村西区 23 号地项目地处中关村地区 它的区位条件和国贸 燕莎相比各有千秋 很难以 精确的数字表述 如果假设中关村西区 23 号地的档次和目前的主流产品相当 考虑到近年房价上涨因素 我行 认为 18000 元 平方米左右的价格是比较接近市场价格的 第五章 项目市场定位 5 1 中关村地区市场总体分析 通过以上分析可知 虽然中关村地区商业地产和写字楼市场已经得到发展 但酒店类物业地 30 85 产尚处于待开发阶段 虽然目前海淀区有 51 家酒店 但是没有形成东三环的酒店聚集效应 这对 高端人群和人气的聚集来说都是制约因素 此外 产权交易机构 平台交流机构以及其他相关的会计 法律 律师等等这些社会中介机 构的缺乏 与中关村区域经济发展也不相匹配 5 2 项目业态组合 根据市场分析 本项目将建成以酒店为主 写字楼 商业设施为副的商业综合体 其各部分 配比为 地上部分由五星级酒店 写字楼及商业三栋建筑组成