香山老年公寓调研报告.doc

香山老年公寓调研报告调研人员：*2015.6.5一、项目基本信息北京市海淀区香山老年公寓成立于1997年，公寓由海淀区民政局直接领导，是由四季青乡香山公司投资兴办的集体民营的三星级养老服务机构。公寓占地面积15000平米，建筑面积9500多平方米，面向社会接收老人，自成立以来年年被评为海淀区先进敬老院，2005年被评为北京市文明敬老院。香山老年公寓地处海淀区香山脚下，紧邻香山公园和北京植物园，交通便利，空气新鲜，环境优美。目前，公寓实际入住的老人文化水平较高，多为干部、教师、科研人员、工程师、医生等。65%以上入住的老人能自理。二、项目位置（一）项目所在区域 地铁安河桥北站香山公交枢纽 北五环项目位置桥北站北京西站首都机场北京站 天安门广场香山老年公寓位于海淀区香山新营16号，距首都国际机场车程约46公里，车程约90分钟；距天安门广场约27公里，车程约70分钟；距香山公园约1公里，车程约7分钟；距北京植物园约4公里，车程约10分钟。香山老年公寓距最近的地铁站点4号线安河桥北站约10公里，车程约40分钟；距香山公交枢纽约（904、318、360、331、737、733、505、698等）1.6公里，车程约7分钟；距离西北六环出口香泉环岛约11.5公里，车程约24分钟。项目位置桥北站医疗：项目距解放军316医院约6.4公里，车程约20分钟；距解放军总参谋部总医院约6.3公里，车程约34分钟；距北京市化工医院约1公里，车程约7分钟；距北京香山医院约1.9公里，车程约10分钟。周边商业：2公里范围内分布着枫叶轩、和兴、家家乐等中小型超市。银行：2公里范围内分布着北京农商银行、中国邮政储蓄银行两家金融机构。餐饮：2公里范围内分布着兰溪小馆、红叶餐厅、川香家常菜、麦当劳等餐饮机构。项目位置桥北站项目照片（二）项目照片三、项目现状香山老年公寓总共拥有床位420张，根据老人的身体状况，分为A座自理区平房、B座自理区、C座护理区、D座护理区、E座套间、T座护理区（4人间）6个区域。（一）外部规划设计1公寓内部绿化状况较好，种植雪松、银杏、牡丹、玉簪、月季等多种花卉苗木苗木，绿化率较高。2房间均为双人间或个人包间，室内面积19-68平方米，带卫生间，备有电视，医用对讲机和必要家具。3户外健身区、种植区、中心花园、凉亭等。4公寓依山而建，室外有阶梯花园、凉亭等，建筑为平房和二层楼房。（二）内部设计1.内部功能设计1医务室7图书室2输液室8大小两个餐厅、食堂3娱乐室9洗衣房4活力轩10便利店5阅览室11生活辅助设施6多功能厅12室内外健身区域 2.户型户型面积单人间18平方米双人间18平方米一居套间38平方米大一居套间48平方米两居套间68平方米 室内配置：电视、电热水器、床、衣柜、书桌等家具以及有线电视、电话、二十四小时冷暖水。 四、项目运营模式（一）香山老年公寓收费模式：房费+伙食费+服务费构成入住的基本费用。区域床位费取暖费基础服务费护理费单人间双人间单人间双人间A座自理区平房2000元/月-2300元/月400元/月200元/月二级140元/月B座自理区1740-2700元/月720-1200元/月400元/月200元/月200元/月三级350元/月C座护理区1100-1200元/月200元/月200元/月四级630元/月D座护理区2500-2700元/月1100-1200元/月400元/月200元/月200元/月五级980元/月E座套间2000-4000元/月230-460元/月200元/月糜食在五级基础上增加60元/月T座护理区（4人间）800元/月200元/月200元/月鼻饲在五级基础上增加60元/月 伙食费：平均为600元人月。其它费用：水费、电费、有线电视费均包括在服务费当中，固话费为自费。另收取一次性入住费300元/人及医疗押金5000元/人。医疗、护理、康复、药费等费用：按北京市卫生局统一收费价格执行，可通过医疗保险报销。（2） 、服务 服务内容清单：医疗保健服务膳食服务老年护理服务咨询服务安全保护服务购物服务休闲娱乐服务通讯服务协助医疗服务代办服务环境卫生服务交通服务送餐服务洗衣服务家居照料服务个人生活照料服务物业管理维修服务安宁服务（3） 、入住流程1.入住者需要满足以下三个条件：具有北京市户口；在北京有子女；无老年痴呆、传染性疾病等。2.入住前需要到二级甲等以上医院进行体检。体检的项目包括胸透、血糖、心电图。体检结果出来后，家属持以上全部检查结果到公寓护理部、医务室进行审核，审核合格后，方可办理入院手续。3.老人入院后，需要经过一周的观察期，在观察期内，老人如有不适宜过集体生活或影响其他老人正常生活的，家属应立即接老人出院，否则后果自负。 4.携带送养人和被送养人的身份证复印件、户口本复印件及被送养人1寸照片1张。 5.入住时签订北京市养老服务合同及相关附件。 6.老人需要自带三套以上换洗衣服、洗漱用具等生活用品。五、总结（一）优劣势分析 1.优势分析 1）、香山老年公寓周边人文、自然景观较为丰富，公寓座落于香山脚下，空气、环境质量非常好，距颐和园5.8公里，距香山公园1公里，距北京植物园4公里。距八大处公园4.8公里，周边分布着千禾养老院、爱暮家等众多养老机构，养老产业的客群集聚效应比较明显。2）、香山老年公寓周边交通便利，距离香山公交枢纽站约1.6公里，有904、318、360、331、737、733、505、698等多路公交车直达市区，距离西北六环出口香泉环岛约11.5公里，距离最近的地铁站点4号线安河桥北站约10公里。3）、香山老年公寓周边医疗资源比较丰富，周边10公里范围内分布着解放军316医院、解放军总参谋部总医院、北京市化工医院、北京香山医院等医疗机构。公寓内部的医务室具有医保资质，能够解决入住老人的基本医疗需求。4）、公寓由于运营成本相对较低，因此定价较低，产品的性价较高。以同类型套间房间费的收费为例，香山老年公寓的收费标准为4000元/间/月，而距离公寓不远的爱暮家养老机构的收费标准则为8300元/间/月。香山老年公寓护理费的收费区间为140-980元/人/月，爱暮家养老机构的护理费收费区间则为2000-5500元人/月。由此可见香山老年公寓的明显价格优势。基于以上优势，香山老年公寓入住率基本常年维持在100%，目前仅护理区偶尔会空出来一张床位。 2.劣势分析1）、香山老年公寓依山而建，公寓内外部地势具有一定的起伏，入住老人尤其是身体状况较差的老人在户外活动时会有一定的不便。公寓的建筑规模受地形的限制，户外活动空间较为有限，整体布局也比较局促。如标准单人间/双人间仅18平方米，套间面积也仅为38-68平方米。2）、公寓周边交通虽然方便，但是道路较为曲折狭窄，老人在外出及遇到紧急情况需要送医时较为不便。公寓与周边的村庄混杂在一起，加之位于景区附近，周边人流、车流较大，存在着一定的安全隐患。3）、由于公寓建造年代较早，因此在设计理念及适老化细节方面比较欠缺，公寓整体硬件水平也一般，在目前市场上属于中低端的水平。（二）对我公司的借鉴1）、 香山老年公寓内部的医务室具有医保资质，这对入住老人具有很大的吸引力。2）、香山老年公寓由于具有政府部门的相关优惠政策及补贴，运营成本较低，因此定价较低，老人对价格的接受度较高。3）、香山老年公寓周边及内部环境较好，