重庆工业地产投资发展分析.doc

重庆两江新区工业地产投资发展重庆两江新区和西永综合保税区等开发区目前的建设情况，可以用热火朝天来形容，到处都在平地、施工。”前不久刚刚赴重庆考察的高纬环球产业咨询部董事张纯明在接受本报采访时如此表示。作为重庆有史以来最大的建设项目，两江新区工业开发区距破土动工刚满一年，如今可以说正处于如火如荼的建设阶段。而根据重庆政府方面的规划，当地希望到2020年开发区实现工业产值上亿万元，“再造一个重庆工业”。工业地产在我国还是一个新兴的领域，其开发模式、运作规律都没有太多可供借鉴的经验可言，这对重庆来说是一个不小的挑战。而当前相对低迷的市场环境也给开发区今后的招商引资带来了几分不确定性。据重庆土地交易中心统计数据显示，今年5月重庆主城区新增29宗土地供应，其中工业及仓储用地占比达45%，但当月无一宗土地成交。承接沿海产业转移根据重庆市经济和信息化委员会发布的数据，随着惠普、富士康等知名企业的基地在重庆落户并投产，该市信息产业发展势头强劲，截至去年上半年，全市电子信息产业实现主营业务收入347亿元，同比增长达到48%。在这些企业的带动下，更多的企业把自己的厂区迁到重庆。从2006年就开始的珠三角代工企业内迁，曾因金融危机而中断，如今再次成为潮流。而在重庆社科院产业经济与企业发展研究所副所长吴安眼里，重庆真正的产业大转移还没有开始。数据显示，目前重庆吸引内资每年增速高达80%，但房地产占比很大，制造业占比较小。吴安认为，未来几年内，制造业在投资中的比重将占到大部分，一些目前只在重庆扩大产能的加工贸易企业将出现整体迁移趋势。此轮产业转移的热潮覆盖了整个西部，除重庆外，成都、郑州、合肥等也是沿海诸多企业内迁的热门城市，其竞争的激烈程度可想而知。张纯明指出，根据国家最新一轮的西部发展规划，成都今后应更侧重于金融、现代服务、软件外包等业务的发展，重庆则将围绕打造西部制造中心这一主题，其中电子产业的发展将成为一个重要的驱动因素。而重庆市方面为了避免出现之前沿海地区“抗压”能力弱的局面，对产业链的最上游金融结算也提早做了布局，力图打造中国乃至亚洲最大的云计算数据处理中心。重庆市长黄奇帆与惠普等IT企业谈判时，就要求他们在设立制造基地的同时，将其结算中心也一起转移过来。据了解，目前惠普、华硕、阿里巴巴等企业都已确定将其结算中心设在重庆。工业开发区的建设的确为重庆带来了新的机会，也让重庆的房地产市场抓住了工业地产这一新的突破口，有专家甚至断言“中国房地产已经进入重庆时间”。两江新区的机会“重庆工业地产起步于茶园，但从中长期来看，工业地产的重心将会逐步北移，重点布局于两江新区。”当地房地产业内人士秦先生指出。去年6月18日，重庆两江新区正式挂牌成立。根据规划，未来十年两江新区工业地产的需求将超过1.85亿平方米，这意味着这十年内重庆每年平均厂房需求面积为近2000万平方米。而据资料显示，2010年重庆新建工业厂房尚不足100万平方米。在秦先生看来，两江新区的建设一方面将为重庆带来新型的产业地产发展模式，另一方面则是由工业化带来的城市化以及城市化升级产生的中高端居住需求。两江新区位于重庆主城区长江以北、嘉陵江以东区域，规划面积1200平方公里，与香港的面积相当。在中央的战略部署中，两江新区既要着眼于建设内陆开放经济和现代产业体系，又要建设成为内陆重要的先进制造业基地和现代服务业基地；既是统筹城乡综合配套改革试验的先行区，又是长江上游金融中心和创新中心、内陆开放的重要门户、科学发展的示范窗口。因此中央给予它的政策优惠也是最高的。而重庆方面则表示，2020年前，市政府将60%的工业用地、40%的商住用地、60%的公共用地都集中用于两江新区。这足见重庆对两江新区的重视与期待。根据秦先生的分析，两江新区房地产发展潜力最大的区域集中在江北嘴中央商务区、北部新区、空港新城、沿嘉陵江和沿长江这五大板块。其中江北嘴中央商务区板块已经成熟，北部新区板块和空港新城板块正在大规模开发之中，沿嘉陵江板块和沿长江板块则处在待开发之中。秦先生认为，开发商可以根据自身的不同情况伺机进入不同的板块发展。警惕隐患目前国内工业地产的实施主体主要来自两大“开发商”，一类是当地政府，另一类则是社会投资者。而工业地产自身又具有投资时间长、回报慢的特点。像两江新区和西永综保区这种高速开发，对重庆市政府的前期资金投入和土地储备都提出了极高的要求。最近几年，重庆的银行贷款增速在全国一直是最高的。如果市场环境出现下滑，导致地价下跌，储备土地无法变现，就会给融资带来难题并引起一系列连锁反应。2008年金融危机的教训就值得重庆方面警惕。张纯明则指出，重庆在发展工业地产的过程中需要特别注意对环境的保护，由于其独特的地理位置，一旦在这方面出现问题，势必会影响到重庆乃至整个长江下游诸多城市的发展。另外，大规模投资的进入，对当地未来的码头、空港都会形成很大的压力，物流方面的承载能力也需要事先做好规划和建设。“目前重庆的商务服务水平总体而言还比较落后，特别是在满足外商的即时服务需求方面，这也将是对重庆今后的一大挑战。”张纯明表示。也有专家认为，目前两江新区的规划定位还比较空泛，思路上不够开阔，比如十个定位区中就缺乏对大学园区的规划，难以像美国硅谷那样形成不断升级发展的动力。在他们看来，重庆的工业地产需要确立一个更具有前瞻性、更利于可持续发展的模式。由于住宅地产遇冷，目前也有不少开发商将工业地产看作一个突围口，这导致全国各地都在不同程度上出现“工业地产热”。而这其中很多开发商转投工业地产，是看中了政策上关于7%配套项目建设的规定，追逐短期利益，导致大量工业地产用地被闲置的“泡沫化”现象。这是正在大力投入工业地产建设的重庆必须要注意的问题。“重庆特别是两江新区应该优先布局先进制造业和高新技术产业，为避免开发商扎堆拿地，可以适当改变土地出让方式，让最适合的开发商进入最适合的地块。同时适当控制土地出让时间和规模，科学引导布局，避免工业地产泡沫化。”秦先生指出。“去年6月18日，两江新区正式挂牌成立，一年多来，招商引资的规模达到了5000多亿元，直接落地的也超过1300亿，同时经过一年的努力，我们GDP的增幅达到231%，固定资产的投资增幅超过73%，实际利用外资增幅达到了236%，初步取得了一定的成果。”8月6日，在北京召开的“重庆两江新区与新十年西部大开发座谈会”上，重庆市委常委，两江新区党工委书记、管委会主任翁杰明向外界发布了两江新区成立一年来的“成绩单”。 发展潜力巨大 经济将保持高位运行 作为国务院继上海浦东、天津滨海之后直接批复成立的第三个国家级开发开放新区，也是内陆唯一的开发开放新区，重庆两江新区被赋予了五大功能定位：统筹城乡综合配套改革试验的先行区，内陆重要的先进制造业和现代服务业基地，长江上游地区的金融中心和创新中心，内陆地区对外开放的重要门户，科学发展的示范窗口。 重庆市委、市政府为两江新区提出了“大城市、大人群、大产业”的战略目标，以及三步走的战略步骤：到2012年，实现GDP翻一番，达到1600亿元；到2015年，实现GDP翻两番，达到3200亿元，工业总产值超过6000亿元；到2020年，实现GDP翻三番，达到6400亿元，工业总产值15万亿元，常住人口规模500万600万人，实现10年“再造一个重庆工业和重庆经济”，建成功能现代、产业高端、总部聚集、生态宜居，具有国际影响力和我国内陆开放示范效应的新区。 这就意味着，在未来一段时期，重庆两江新区仍将保持经济高位运行，发展潜力和空间巨大。 国务院发展研究中心原副主任陈清泰在座谈会上说：“对两江新区来说，目前还有较大的投资追赶发展空间，这是当前可以利用也是应该利用的，但投资追赶期是有限的，两江新区不可能重复东部地区持续20年的投资，以及代工制造、重化工业、出口导向的发展过程，投资追赶期的任务就是完善基础设施，奠定工业化基础，培育工业文明，使本地区能够进入中等收入水平，之后必须转向创新驱动，才能实现可持续发展。” 专家为两家新区发展献策 陈清泰表示，两江新区应该在投资追赶经济增长的潜力耗尽之前，及早地为创新驱动的经济发展创造体制环境，实施鼓励创新的政策，加大研发投入，前瞻性地优化产业布局，加强人员教育和培训，发展现代服务业，鼓励和扶持微型、中小企业特别是科技型企业，为转向创新驱动的经济发展铺平道路。 国家发改委原副主任、国务院西部办原副主任李子彬说，真正把两江新区发展成功能现代高端、总部聚集，和对内陆开放有示范作用的新区，任重道远。重庆直辖市的范围约为8万平方公里，中心城区与边缘山区的经济发展水平、社会事业水平差距甚大，重庆市的区域差距、城乡差距、贫富差距很大，实现统筹城乡发展统筹经济社会谐和发展科学发展的示范窗口，任务十分艰巨，需要先行试的政策，在行政管理体制改革、户籍制度改革、健全城乡社会保障制度等方面取得突破，这三项任务都虽然十分繁重。 李子彬说，开发两江新区虽然没有30年前中央开发深圳特区时思想上的阻力和障碍，但是如何统筹城乡综合配套改革、缩小三大差距，实现科学发展，促进社会公平与正义，可以说国内还没有破题，所以说两江新区的任务非常重。“实现两江新区的五大功能定位，仍然需要继续解放思想、深化改革，实现理论创新、体制创新、制度创新，推动生产力的大解放和大发展。” 国家发改委宏观经济研究院常务副院长王一鸣说，两江新区在开发开放过程中要注意几个问题，一是重庆两江新区不同于浦东和滨海新区的发展，要注重内需与外需共同拉动，形成投资与消费良性互动、经济性与社会投资共同拉动的局面。二是由以往的