课程设计——房地产估价报告.doc

2011年房地产估价课程设计成果报告题目：房地产估价报告课程：房地产估价院系：土木工程与力学学院班级：工程管理0902班组长：汪礼刚 学号：U200915910小组成员：李磊 学号：U200915929 戴挺 学号：U200915914指导老师：蒲建明完成日期：2011年11月9日房 地 产 估 价 报 告估价报告编号：刚磊挺评报字（2011）第120502号估价项目名称：加州阳光4栋1503室房地产价格评估委托估价方：加州阳光4栋1503室业主方大石受委托估价方： 刚磊挺房地产价格评估事务所估价人员： 汪礼刚 李磊 戴挺估价日期：2011年11月5日至2011年11月8日刚磊挺房地产价格评估事务所公司地址：武汉市洪山区鲁磨路6号联峰大厦第8层805 电话：02787543149 0278754152传真：02787543189 邮政编码：430074目 录一、致委托方函 . 3 二、估价师声明 . 4 三、估价的假设和限制条件 . 5 (一)、估价假设条件 . 5 (二)、限制条件 . 5 四、估价结果报告 . 6 (一)、委托方 . 6 (二)、估价方 . 6 (三)、估价对象概况 . 6 (四)、估价目的 . 7 (五)、估价时点 . 7(六)、本次评估价值定义 . 7(七)、估价依据 .7(八)、估价原则 . 7(九)、估价方法 . 9 (十)、估价结果 . 9(十一)、估价人员 . 9 (十二)、估价作业日期 . 10(十三)、估价报告应用有效期 . 10五、附 件 . 10六、估价技术报告.11七、综合估价结果.22致 委 托 方 函方大石先生：我公司受您委托，于2011年11月5日对您坐落于武汉市洪山区光谷广场加州阳光4栋1503的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为130，估价目的为核定资产市场价值提供价值参考。估价时点：2011年11月7日。经过市场调查和实地查看，遵照中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国担保法和房地产估价规范及其它相关法规，选用市场比较法和成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币1181800.00元，大写：叁佰叁拾捌万叁仟捌佰元整，单价为：9090.76元/特此函告刚磊挺房地产价格评估事务所法人代表： 汪礼刚二一一年十一月八日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本次估价报告中陈述的事实是真实和客观的。2、本次估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们对本次估价报告中的估价对象在2011年11月5至7日进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，被遮盖、未暴露及难以接触的部分，依据委托方提供的资料进行评估。查看人：戴挺，李磊6、本次估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7、本报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。中国注册房地产估价师：汪礼刚 李磊 戴挺（注册证号4419980075 ，4420030031， 4420060012）2011年11月8日估 价 的 假 设 和 限 制 条 件一、估价的假设条件1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。二、本估价报告使用的限制条件1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。5、本次估价以估价对象证载建筑面积：130为准。 6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。本估价机构提请估价报告使用方注意阅读报告中的估价的假设和限制条件房 地 产 估 价 结 果 报 告一、委托方委托人：方大石地址：武汉市洪山区光谷广场加州阳光4栋1503联系电话、估价方受托单位：刚磊挺房地产价格评估事务所法定代表人： 汪礼刚详细地址：武汉市洪山区鲁磨路6号联峰大厦第8层805 资质等级：一级营业执照注册号:440301103378033 行政许可决定书号:建住房许（2010）058 证书编号：建房估证字2009052号 有效期限：2009年7月27日至2012年7月26日 发证机关：中华人民共和国建设部三、估价对象1、估价对象基本情况估价对象位于武汉市洪山区光谷步行街世界城加州阳光小区内，地处光谷商业街中心，紧邻西班牙风情街，且进出正街通道较宽，距离珞瑜路，民族大道约200米。最近的公交车站站点是珞瑜路光谷广场，有702,703,521,518,536等车经过。用途为住宅，框架结构，房屋约于2007年建盖完成。土地使用权类型为出让，证载土地面积为130，其中独用面积为130，终止日期为2087年12月23日。2、估价对象产权状况根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为方大石，无共有权人。证号：武汉市房权证(2008)房监字第00037011号、鄂国用(2011)第389号。 四、估价目的为核定资产市场价值提供价值参考。五、估价时点2011年11月7日六、价值定义此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。七、估价依据1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、中华人民共和国民事诉讼法 5、中华人民共和国物权法 6、委托方提供的委估房地产有关资料 7、评估人员现场勘查、摄影和记录 8、估价时点武汉市房地产市场相关价格信息八、估价原则本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。1、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。2、合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3、最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。4、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。5、估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。6、谨慎原则在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。九、估价方法根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和成本法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法是指以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即用重新取得构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。十、估价结果本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，采用成本法估价，我们确定估价对象在估价时点2011年11月7日的市场价值为人民币1181800元，大写：叁佰叁拾捌万叁仟捌佰元整，单价为：9090.76元/十一、估价人员中国注册房地产估价师：汪礼刚 李磊 戴挺十二、估价作业日期2011年11月5日至2011年11月8日十三、估价报告应用有效期本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。五、附 件（一）、估价对象位置示意图 （二）、估价对象现状照片复印件 （三）、委托方评估委托书复印件 （四）、国有土地使用权出让合同书及其补充协议复印件 （五）、投资许可证复印件 （六）、建筑许可证复印件 （七）、单位工程竣工报告书复印件 （八）、估价机构营业执照复印件 （九）、房地产价格评估机构资质证书复印件 （十）、中国注册房地产估价师资格证书复印件六估 价 技 术 报 告一、个别因素分析估价对象位于武汉市光谷步行街世界城，地处武汉市光谷中心，紧邻西班牙风情街，且进出正街通道较宽，距离珞瑜路，民族大道约200米。房屋总建筑面积为130，用途为住宅，框架结构，房屋约于2007年建盖完成，房屋外墙刷白，室内为简单装修，估价对象所在层数为15层1503号。土地使用权类型为出让，证载土地面积为130，其中独用面积为130，终止日期为2087年12月23日。二、区域因素分析1、坐落：估价对象位于洪山区光谷世界城，四周均为商业街。2、交通条件：该处交通条件较好，距珞瑜路，民族大道约200米，出租车较多，有多路公交车通过。3、公共配套设施：估价对象周边有华工附中、关山中学、华工附小、光谷第一小学 ，华工幼儿园，大洋百货、美美时尚广场、流行炫风购物城、鲁巷广场购物中心，鲁巷邮局，建设银行、工商银行、华夏银行、中国银行、民生银行、中信银行等 ，湖北省中医院、武汉市第十二医院，家乐福、工贸家电、苏宁电器、中百仓储、中影环艺国际影城、光谷体育馆。基础设施及公共配套设施完善。4、环境条件：加州阳光周围主要集中商场超市，在建楼盘，街道卫生较好，道路比较通畅。三、市场背景分析1、武汉洪山区总体概况：洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。全区自西向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与黄陂区、新洲区隔江相望，是武汉的东大门。全区版图面积570平方公里，户籍人口82.6万，常住人口超过100万，辖8个街道6个乡镇。洪山区人文特色浓郁，科教智力密集，交通发达便捷，山水资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。2、武汉洪山区建设现状：2010年上半年全区工业累计完成总产值241.8亿元，增长24.6%；实现规模工业增加值54.6亿元，增长20.8%。实现销售398.6亿元，增长44.14%。实现利润5.82亿元，大幅扭亏为盈。重点企业平稳增长。华电、省电、马应龙、长动等辖区重点企业实现工业产值166.09亿元，增长33.77%。电力、光电子信息、机械装备、建筑材料、化学制品等5大优势产业完成工业总产值210.16亿元，增长29.38%；电力行业成为我区工业经济的主导力量。高新技术企业健康成长。上半年完成科研经费投入3.87亿元；全区科技企业实现产值82.39亿元，同比增长53.08%，完成增加值34.04亿元，增长86.06%，完成科工贸总收入87.82亿元，增长83.94%。中小企业稳步发展。全区规模以上中小企业实现总产值199.78亿元，增长27.12%。积极推进“小进规”工作，上半年完成“小进规”32家，为经济发展增添了后劲。园区建设稳步推进。北港工业园实现工业产值6.2亿元，同比增长26.8%，实现高新技术产业产值6.82亿元，同比增长28.7%，引进创意企业54家。澳洲产业园更名为青菱都市工业园，享受市级都市工业园相关政策待遇。3、武汉市洪山区各项配套设施现状：洪山区基础配套成熟，辖区科教资源独特，拥有武汉大学、华中科技大学、华中师范大学、华中农业大学、中南财经政法大学、中国地质大学（武汉）、武汉理工大学、中南民族大学等16所部属、省属高等院校，在校大学师生50多万人。有35个国家级和省级科研单位、13个国家重点实验室，两院院士44名，各类专业技术人才10多万人。，工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、中国银行等金融网点密布，湖北省中医院、武汉市第十二医院，省妇幼保健院，广州军区武汉总医院，武汉大学口腔医院等医疗机构全面保障人民健康，大中型商场、超市、购物广场和便利店众多，更有光谷体育馆、光谷步行街、东湖景区、武大樱花、森林公园等丰富人民物质文化生活，珞喻路商圈，徐东路商圈，白沙洲商圈，武汉火车站商圈等较大的满足了人们的生活需要。4、武汉市房地产市场分析：上半年，武汉市房地产开发完成投资562.75亿元，比上年同期增长28.9%，增幅比上年同期回落22.7个百分点，比1-5月回落0.8个百分点。其中，住宅投资323.70亿元，比上年同期增长43.8%；办公楼投资23.24亿元，比上年同期增长88.5%；商业营业用房投资67.04亿元，比上年同期增长75.4%；其他投资148.78亿元，比上年同期下降7.5%。从今年上半年房地产投资走势来看，1-2月增幅较大，3月以后保持了较快的发展，增幅趋稳。全市房屋新开工面积1045.92万平方米，比上年同期增长3.6%，增幅比上年同期回落89个百分点。其中，住宅新开工面积757.27万平方米，比上年同期下降9.3%；办公楼新开工面积43.19万平方米，比上年同期增长78.5%；商业营业用房新开工面积182.59万平方米，比上年同期增长151.6%。从住宅的分类来看，90平米及以下住宅新开工面积为252.29万平方米，比上年同期下降13.9%；140平米以上住宅新开工面积为82.42万平方米，比上年同期下降31.8%；别墅、高档公寓新开工面积11.59万平方米，比上年同期下降55.5%。由此看来，限购令政策的实施，对武汉市住宅，特别是别墅、高档公寓投资的影响较大。从上半年运行情况来看，全市房地产新开工面积增速缓慢。1-2月新开工面积为122.94万平方米，比上年同期增长2.1%；1-3月新开工面积为256.58万平方米，比上年同期增长2.0%；1-4月新开工面积为381.73万平方米，比上年同期增长12.8%；1-5月新开工面积为637.94万平方米，比上年同期增长11.2%；1-6月新开工面积为1045.92万平方米，比上年同期增长3.6%。与2010年上半年房地产新开工面积逐月走高大幅增长的走势形成明显反差。四、最高最佳使用分析房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，由于估价对象的评估目的，即按目前房屋用途、估价对象已达最高最佳使用。五、估价方法选用估价对象为普通商品房，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象较普遍，在市场上相类似的房地产交易案例很多，故可以采用市场比较法评估；估价对象作为住宅，虽有租赁情况但较难确定其净收益及报酬率，故无法采用收益法评估；估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们也可以用成本法测算估价对象价值。综合以上考虑，我们选用市场比较法和成本法来测算估价对象的价值。六、估价测算过程1、市场比较法市场比较法是以替代原则为依据，将待估对象与较近时期内已经发生交易的类似住宅实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该住宅的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出待估住宅在评估时点地价的方法。其计算公式为：待估住宅价格=比较案例价格（待估住宅情况指数/比较案例情况指数）（待估住宅估价时点地价指数/比较案例交易日期地价指数）（待估住宅区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）（待估住宅个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数）根据市场比较法的计算方法，评估步骤如下： 比较案例选择选择比较案例时，应符合以下要求（与待估住宅比较）（a）用途相同（b）交易类型相同（c）属于正常交易（d）区域及个别条件相似（e）交易日期与估价时点相近（f）价格基础统一本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较案例：案例一：武汉市洪山区加州阳光3栋1704，土地用途为普通商品住房用地，三室两厅，总共104平方米，单价10577元/，共110万元，出让年限为70年，于2011年9月1日交易。案例二：武汉市洪山区洪福家园1栋1802，土地用途为普通商品住房用地，三室两厅，面积145，出让年限为70年，总价115万元，土地单价约为7931元/，成交日期为2011年6月6日。案例三：武汉市洪山区广夏华庭 2栋1001，土地用途为普通商品住房用地，三室两厅，面积118,出让年限为70年，总价为95万元，土地单价为8051元/，于2011年4月13日交易。比较因素的选择根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有：（a）区位：确定地价指数，进行交易日期修正。（b）建筑质量：是否为正常、客观、公平、自愿的交易。（c）道路交通状况（d）有无朝南窗（e）个别因素：主要有守地临街状况、周围土地利用类型、住宅面积、商业聚集规模等。编制比较因素：因素条件说明表比较因素待估住宅案例一案例二案例三位置加州阳光4栋1503加州阳光3栋1704洪福家园1栋1802广夏华庭2栋1001土地用途住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地交易日期2008.10.282011.9.12011.6.62011.4.13交易情况正常正常正常正常住宅单价（元/）待估1057779318051土地使用年限70707070价格类型出让出让出让出让社区成熟度良好较好较好较好商业繁华度好好好好区域土地利用类型住宅住宅住宅住宅交通便捷度良好良好良好良好基础设施状况五通五通五通五通公共服务配套设施基本完善基本完善基本完善基本完善环境质量一般一般一般一般宗地形状及可利用程度较好好好好临路状况两面临路两面临路一面临路一面临路宗地地质情况无不良地质现象无不良地质现象无不良地质现象无不良地质现象有无朝南窗无有无无房地产状况直接比较表房地产状况权重估价对象（加州阳4#1503）加州阳光3#1704洪福家园1#1802广夏华庭2#1001区位0.31001008090建筑质量0.21001008080交通状况0.2100100105110有无朝南窗0.310010595952011年武汉市价格指数表月份45678910价格指数1298130213111319134113451328可比实例价格修正和调整表可比实例1可比实例2可比实例3成交价格10577元/7931元/8051元/成交日期2011912011.6.62011.4.13交易情况+4%-6%-5%房地产状况+1.5%-8.5%-6.5%1.求取交易情况修正系数可比实例1的交易情况修正系数：100/(100+4)=0.962可比实例2的交易情况修正系数：100/(100-6)=1.064可比实例3的交易情况修正系数：100/(100-5)=1.0532.求取市场状况调整系数可比实例1的市场状况调整系数：1328/1345=0.987可比实例2的市场状况调整系数：1328/1311=1.013可比实例3的市场状况调整系数：1328/1298=1.0233.求取房地产状况调整系数可比实例1的房地产状况调整系数：100/(100+1.5)=0.985可比实例2的房地产状况调整系数：100/(100-8.5)=1.093可比实例3的房地产状况调整系数：100/(100-6.5)=1.0704.求取比准价格（单价）V1，V2，V3V1=10577*0.962*0.987*0.985=9893.2元/V2=7931*1.064*1.013*1.093=9340.6元/V3=8051*1.053*1.023*1.070=9273.4元/5.将以上三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：估价对象的正常市场价格（单价）:=（9893.2+9340.6+9273.4）/3=9502.4元/总价=9502.4*130=1235312元2、成本法1.地价通过查阅相关数据，我们得出2011年10月武汉市洪山区光谷核心商业区地段平均地价5233.5元/，估价对象面积130，总共680355元。2建筑物重新构建价格建筑物重建成本成本法：房屋价格含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费（道路、水、电）、建安费用、管理费、税金、投资利息和利润等费用在内。根据蒙自市同类房屋建安费用、类似建筑的社会平均水平、相应建安工程价格指数和税费标准，结合此次评估范围内的房屋实际情况确定估价对象的重置价格。具体测算过程如下：框架结构重置价格构成表 （单位：元/每平方米建筑面积）序号项 目 名 称测 算 过 程价 格(元)1建筑安装工程费24002勘察设计和前期工程费按建安工程费的7%1683基础设施建设费按40元/404管理费按建安工程费的3%计725投资利息按一年期贷款利率6.56%计，建设期半年(1+2+3+4)(1+6.56%)0.25-142.96开发利润按开发成本的25%计680.77销售费用和税金按售价的7.55%计257.0合 计3660.6注：勘察设计和前期工程费的内容：1：500现状实测地形图测绘费按土地面积0.37元/、规划设计费、建设方案设计费和建筑工程设计费按工程造价的4.5、施工图审查费按建筑工程设计费的8、工程造价咨询费按造价4.2、招投标费用代理费按造价7、建设工