返租方案.doc

返租方案一般由开发商一、一次性返租A、五年返租方案说明：五年返租对客户来讲有较强的吸引力，可以降低投资总额。五年返租对公司来讲，可以在前五年赚回来，特别是珠宝区与化妆品区域。我们在销售时直接在售房款总额中减去五年租金(总款的40%),但与客户签定补充协议，前五年经营权归我们。计算方法：以10万元为例：五年返租金额为：108%5=4万元客户实付金额为：104=6万元如果用户按揭首付金额为：650%=3万元按揭五成月供：3115.6=346.8元五年后年回报：108%=0.8万元五年到第十年按揭回报：666.67346.8=319.87五年到十年按揭回报率：319.871230000=12.8%五年后一次性付款回报率：0.86=13.33%分析：以上的计算对客户从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%4%=1.6%五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%17%=6.8%总计可以避税：1.6%6.8%=8.4%相当于客户前五年收回了40%8.4%=48.4%3、客户回报率高出8%为13.3%对开发商1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%6%2=1.2%（6%2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。）实际负担为9.2%，相对风险较低。2、可以很快的回收60%的资金。3、降低前5年定时返租的资金压力。操作要点：1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款60%优惠比例。2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。3、对一次性付款优惠5%，按揭优惠2%，以鼓励一次性付款。4、对老客户增加1%的优惠。所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。售后返租的税务处理售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：获取资产增值收益的权益；承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失；占有资产的权益；在以后资产存续期内使用资产的权益；处置资产的权益。按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务，应根据营业税税目税率表所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。对代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通信配套费等），不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金，应根据营业税税目税率表所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。售后返租的纳税筹划在上述租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：营业税60000005%300000（元）；城建税3000007%21000（元）；教育费附加3000003%9000（元）；税费合计330000元（其他税费计算略）。方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加；也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金480万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计算如下：营业税12000005%60000（元）；城建税600007%4200（元）；教育费附加600003%1800（元）；税费合计66000元。对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元（33000066000）。商业地产销售反租回报案例分析（好百年合作方式分析）一、 背景：项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。二、 好百年租用方式商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。三、 制定经济分析假设条件的原则1、 与好百年签定的租期时间不超过10年。2、 给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。四、 制定经济分析的假设条件（注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000计算。）1、 假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。五、 租金试算1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价7000销售均价70008%租期月租金700012租期销售均价70003%已知均价7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。）2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格（具体形成过程参见销售执行报告商场价格部分）一层 二层销售均价 2.4万元/ 1.2万元/整体均价 1.8万元/此整体均价为公式中的已知均价。3、计算数据说明 按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增，具体递增多少还需与好百年协商确定。 租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引好百年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。为保证发展商能有良好的租金收益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。4、计算过程 8年租期将已知数据带入到公式中，得到：销售均价7000销售均价70008%8月租金7000123月租金127000（1+12%）1（112%）5/1（112%）销售均价70002.5%180007000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价53731361月租金按照月租金从60元/到120元/的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。一、 二层均价按照2：1的比例计算。计算结果为：月租金 整体均价 一层均价 二层均价 租金收益（万元） 回报金额（万元） 需贴补的金额（万元）50 35681 47575 23787 4235 15985 1175060 32071 42761 21381 5082 14368 928670 28461 37948 18974 5929 12751 682280 24851 33135 16567 6776 11133 435790 21241 28321 14161 7623 9516 1893100 17631 23508 11754 8470 7899 -571纯销售额 12950说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。每年租金表（元/）前三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年70 78 88 98 110 12380 90 100 112 126 14190 101 113 126 142 159100 112 125 140 157 176 10年租期计算方法同上，则计算结果为：月租金 整体均价 一层均价 二层均价 租金收益（万元） 回报金额（万元） 需贴补的金额（万元）50 55332 73776 36888 5985 30986 2500160 45222 60296 30148 7182 25324 1814270 35112 46816 23408 8379 19663 1128480 25002 33336 16668 9576 14001 442518000 24000 12000 9576 10080 50419500 26000 13000 9576 10920 134490 14892 19856 9928 10773 8340 -243318000 24000 12000 10773 10080 -69319500 26000 13000 10773 10920 147100 4782 6376 3188 11970 2678 -9292纯销售额 12950说明： 表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。 当租金达到80元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。 当租金达到90元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。每年租金表（元/）前三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年70 78 88 98 110 123 138 15580 9