星级酒店建设项目管理.doc

星级酒店建设项目管理 【案例1】：山西省XX星级酒店老板，由于对星级酒店建设项目管理不专业,对酒店市场发展前景不了解，不合理使用工程技术人员，酒店建设中无酒店管理公司参与，设计未进行认真的综合功能会审，智能化设计、综合布线、中水利用、强电一次线设计未进行就施工。结果是由四星级酒店改五星级酒店，平面布局改动，新增设施，返工改造 不但浪费了巨额资金，还拖延了很长工期。【案例2】：太原市XX星级酒店由于平面布置不能满足功能需要，返工改造时间和基建时间差不多。 【案例3】：山西省XX星级酒店由于无建筑专业人员把关，老板单纯凭自己观点看立面效果，不考虑使用功能，使许多房间建筑设备不好安装，平面布置浪费空间，达不到星级酒店要求-有附件平面图供参考）第一章 建设星级酒店的前景趋势一、建设星级酒店的前景酒店类型一般分为假日酒店（也叫旅游饭店）、商务酒店（也叫会议中心）以及二者合而为一大型综合酒店。随着中国的开放，国内商务、休闲旅游业的不断发展。一个城市，要提供更好的开放环境，加彰显示你的城市的一些设施，一些功能，硬件是很重要的。星级酒店也是一个地区开放的一个环境，它成为城市的服务能力、经济发达的程度、对外开放水平的重要标志之一。星级酒店作为城市的公共设施，是城市必不可少的功能。 中国旅游市场更是被越来越多的国外投资者看成一块“可供享用的白七克力”。与此同时，国际饭店集团纷纷从中国一线大都市向二级城市扩展，布局设点，抢占市场。二、建设星级酒店的目的 高星级酒店是显示区域发达的标志，是显示地位、财富、形象、实力、文化品牌的窗口，是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资，可以积累财富，可以完成一些“高难度”的动作。 高星级酒店的建设，可以安置大量就业人员 资料表明旅游业对社会就业的带动作用十分显著。2005年，山西省旅游直接从业人员45.4万人，比2004年同期增长47.20%。间接从业人员47.9万人，从业总人数为93.3万人，比2004年同期增长49.10%，占全省就业总数的6.32%。旅游景区（点）的从业人员达到25573人，其中吸纳下岗职工3702人，转移农村劳动力7160人。【老师评语】：高星级酒店的建设，可以安置大量就业人员，可以造就许多高级管理人才，可以拉动消费市场 第二章 星级酒店建设项目管理概况基本建设程序，是指基本建设全过程中各项工作必须遵循的先后顺序。这个顺序不是任意安排的，而是由基本建设进程，即固定资产和生产能力的建造和形成过程的规律所决定的。从基本建设的客观规律、工程特点、协作关系、工作内容来看，在多层次、多交叉、多关系、多要求的时间和空间里组织好建设，必须使项目建设中各阶段和各环节的工作相互衔接。一、星级酒店建设项目具体工作程序 1、 提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、 编制设计文件 5、 建设准备 6、列入年度计划 7、组织施工，做好运营准备 8、 竣工验收，交付运营使用二、工作程序的三大阶段 1、建设前期工作阶段 a) 前期准备工作 b) 提出项目建议书 c） 进行可行性研究 d）编制设计任务书 e） 初步设计 2、建设准备阶段 a) 现场准备 b) 施工图设计（技术设计，施工图设计） c) 设备订货 d) 施工准备 3、建设阶段 a)工程施工 b) 竣工验收 c)交付使用星级酒店建设项目是一个完整的、可独立形成生产力的工程项目。它的管理特点是要有完整性、连续性，在时间上不间断，空间上不脱节。星级酒店建设项目管理的任务是四控，即：1、 投资控制 2、 进度控制 3、 质量控制 4、 安全控制 星级酒店建设项目管理程序和其他工程建设项目一样，是一个完整的质量环，一环不能少，一环不能缺，各个环节的要素一项不能少，必须使项目建设中各阶段和各环节的工作相互衔接。第三章 星级酒店建设项目管理要点第一节 建设前期工作阶段一、前期准备工作 1、 调查区域经济、商务发展及周边人文地理环境情况；旅游景点布局，旅游业发展史，海外、国内、出入境三大旅游市场发展情况；与政府沟通，取得土地部门和规划部门、旅游部门的支持。 2、论证建设高星级酒店的类型、规模。按星级酒店的规范标准，选择适应本区域的必备项目。 3、 选址定点。搜集地形地貌、工程地质、水文地质、地震地质、水、电、交通、通信、市政设施（地面、地下）、航空要求、文物考古、建材供应;等资料 4、技术经济分析(投资及效益分析) 5、编写项目建议书二、提出项目建议书项目建议书是由投资者对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议。项目建议书的内容一般应包括以下几个方面：1、 建设项目提出的必要性和依据；2、 星级酒店拟建规模和建设地点的初步设想；3、 资源情况、建设备件、协作关系等的初步分析；4、 投资估算和资金筹措设想；5、 经济效益和社会效益的估计。项目建议书按要求编制完成后，按照建设总规模和限额的划分审批权限报批项目建议书。三、进行可行性研究 1、可行性研究。（1）项目提出的背景和依据；（2） 拟建酒店的类型、级别、规模、发展方向的技术经济比较分析。市场预测和确定的依据；（3）配套技术工艺、主要设备、建设标准；（4） 资源、原材料供应、动力、运输、供水等协作条件；（5）建设地点、平面布置方案、占地面积；（6） 项目设计方案，配套工程；（7）环保、防震等要求；（8） 劳动定员和人员培训；（9）建设工期和实施进度；（10） 投资估算和资金筹措方式；（11）经济效益和社会效益。 2、可行性研究报告的审批。 3、 组建建设单位。四、编制设计任务书设计任务书又称计划任务书，是基本建设程序中一个重要环节。它是确定建设项目、建设方案的决策性文件，也是编制设计文件的主要依据。设计任务书的主要依据是 批准的项目建议书和经过充分论证、审议的可行性研究报告。经批准的设计任务书在工程建设之前起定项目、定方案的作用，所以它是决策性文件。项目建设方案的技术、工程、经济等主要方面和基本问题的原则就确定了。经批准的设计任务书是开展设计工作的依据。编制设计文件，按设计任务书方案的原则和内容，但具体要求（深度）必须详细、透彻，并且在设计合同中强调。这里我要重点讲下边一些问题。【举例】山西省XX星级酒店，在工程施工进行不下去的情况下才凑合筹建班子，由于先天不足，特别是根本没有设计任务书，建筑和结构由两个不熟悉星级酒店功能的设计院分别设计，且是直接进行施工图设计。在建筑设计出图纸后没进行功能会审，又把酒店标准由四星级提为五星级。结果是大（堂）厅、部分客房高度难达标；消防、空调管道空间不够；传菜路线与其它公共区域交叉；厨房面积与餐厅面积比例不协调。厨房面积不够，功能设置受限制；电梯数量不够;无中水系统；会议厅数量不足，面积不够；公共及健康娱乐设施选项不达标，无地盘；装潢、强电一次线、弱电、楼宇自动化都是边施工边设计，损失非常大。 1、根据经济预测、市场预测，在项目建议书和可行性分析的基础上确定项目建设规模、等级和规范选项。（1）、对需求情况预测。（2）、 对区域经济预测、市场预测，在项目建议书和可行性分析的基础上确定项目建设规模、等级和规范选项。（3）、价格分析、市场竞争力分析。（4）、 拟建酒店的类型、级别、规模、发展方向的技术经济比较分析。 2、建店条件和店址方案（1）、建店的地理位置，地形条件，气象、水文、地质、文物考古、社会经济现状及发展。（2）、 交通运输、水、电、气、通信、市政设施现状和发展趋势。（3）、建材供应、施工单位、商品混凝土供应、建筑构件加工、等资料的调查情况。（4）、 建店条件和店址方案的比较与选择意见。 3、设计概念(1) 、 如何更好地体现以人为本，功能关系、窨布局、交通组织和环境营建中如何为客人提供周全方便优质的服务。现在有些酒店像迷宫一样，没有体现以人为本的基本理念。(2)、如何在解决基本功能，提供周全、方便、安全、优质服务的同时，创造高层次的文化品位和艺术水准。不能追求珠光宝气，视觉的冲击会造成审美疲劳，豪华装修并不能代表品位就高。 (3)、 在大量应用新材料、新设备的同时，如何使五星级酒店更有鲜明的个性和地域特色。特别是品牌酒店如何尊重所在地的文化传统，展现不同地域和民族的文化多样性。(4)、在追求高舒适度的同时，必须注意解决对资源的过度消耗和浪费。 (5)、在室内设计和装饰风格的把握上，如何走出繁琐、杂乱、堆砌、复制的误区，更多地展示传承、原创、理性和简约之美。a、 类型定位 b、级别定位 c、 功能定位 （旅游饭店星级的划分与评定的基本项目和选择项目必须满足，且要留有发展余地）-按类型、级别定功能。附件6：旅游饭店星级的划分与评定（新五星级） 房务、餐饮、康体、娱乐、会议、商务谈判精品商店、花房花店、洗衣、图书/阅览、停车场d、规模定位 e、 配套工程定位 f、经营要求g、 环境风格，平面布置，这点设计 h、装饰风格 i、配套设施定位 水、暖、强电、弱电-智能建筑、通风、排烟、空调、电梯 j、建筑结构要求 k、 节能环保要求建筑节能工程概况表 表JN1.1工程名称建设单位节能分项工程开工、完工日期，系统构造、制式和基本做法墙体幕墙门窗屋面地面采暖通风与空调空调与采暖系统冷热源及管网 配电与照明监测与控制施工单位项目技术负责人： 年 月 日总监理工程师： 年 月 日五、初步设计 设计是对拟建工程的实施在技术上和经济上进行全面详尽的安排，是基本建设计划的具体化，是整个工程的决定性环节，是组织施工的依据。它直接关系着工程质量和将来的使用效果。可行性研究报告经批准的建设项目应通过招标、投标择优选择设计单位，按照批准的可行性研究报告内容和要求进行设计、编制设计文件。根据建设项目的不同情况，设计过程一般划分为两个阶段，即初步设计和施工图设计。 初步设计是设计的第一阶段。它根据批准的可行性研究报告和必要而准备的设计基础资料，对设计对象进行通盘研究，阐明在指定的地点、时间和投资控制数内拟建工程在技术上的可能性和经济上的合理性；通过对设计对象作出的基本技术规定，编制项目总概算。根据国家规定，如果初步设计提出的总概算超过可行性研究报告确定的总投资估算10%以上或其它主要指标需要变更时，要重新报批可行性研究报告。各类建设项目的初步设计内容一般有： 1、设计依据和设计的指导思想 2、建设规模 3、 类型定位、级别定位、功能定位，主要设备选型和配置 4、 主要建筑物、构筑物、公用辅助设施和员工生活区的建设 5、占地面积和土地使用情况 6、总图运输 7、 外部协作配合条件 8、环境保护和抗震设施 9、 生产组织、劳动定员和各项技术经济指标 10、总概算 承担项目设计的单位设计水平必须与项目大小和复杂程度相一致。按现行规定，工程设计单位分为甲、乙、丙、丁四级，各行业对本行业设计单位的分级标准和允许承担的设计任务范围有明确的规定，低等级的设计单位不得越级承担工程项目的设计任务。初步设计由投资计划的管理方组织审批，其中大中型和限额以上项目要报国家计委备案。初步设计文件经批准后，部平面布置、类型定位、级别定位、功能定位，主要设备、建筑面积、建筑结构、总概算等不得随意修改、变更。第二节 建设准备阶段一、现场准备建设准备的内容。项目在开工建设之前要切实做好各项准备工作，建设准备的主要工作内容包括： 1、征地、拆迁和场地平整； 2、完成施工用水、电、路等工程；二、施工图设计 1、 设计说明书 2、方案分析图 A、 总平面：人车分流、客货分流、园林绿化 B、建筑1）、建筑图纸（平面、立面、剖面、透视图、节点大样图）2）、 装饰装修要求（风格、材料、施工厚度、天花、房间净高） C、平面功能1） 、 注意卫生间布局、管道井满足管道布置和检修要求，不要忽略控制阀门和空调冷凝水管的位置。2）、走廊宽度要适当，有的酒店的走廊装修后窄点，使人感到不舒服。干式灭火器位置不当，既影响交通，又影响美观。3）、 电梯厅布置要满足功能，又要大气一点。4）、餐厅和厨房应请资深厨师长安排，据餐厅接待能力安排厨房面积和厨房工艺布置（操作工艺流程和设备布置）。 D、立面效果 在满足平面使用功能的前提下，追求立面效果。如果处理不当，大大降低平面使用功能。 E、技术指标 3、结构：设计深度和专业配套要求 结构设计不能单纯从力学角度进行设计，要讲究满足建筑、装潢、建筑设备安装的要求。 4、水 5、暖 6、强电 7、 弱电智能建筑 8、通风 9、排烟 10、 空调（单、双路） 11、电梯 12、 园林绿化 13、亮点-夜景 三、设备订货四、施工准备 1、 报送施工图审查，这一工作由国家或地方主管部门授权的咨询部门进行；组织施工招投标，择优选定施工单位。 2、报批开工报告。第三节 建设施工阶段一、工程施工这是基本建设程序中的关键阶段，是对酝酿决策已久的项目具体付诸实施，使之尽快建成投资发挥效益的关键环节。在这个阶段中建设单位起着至关重要的作用，对工程进度、安全、质量、费用的管理和控制责任重大。 工程组织管理是篇大文章，内容很多，有许多专著可参考。各行业、各系统都有不同的特色和手段。二、竣工验收竣工验收是工程建设过程的最后一环，是全面考核基本建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤。 1、申报竣工验收的准备工作。（1） 整理技术资料。（2） 绘制竣工图纸。（3） 编制竣工决算。 2、竣工验收的程序和组织。 按国家现行规定，建设项目的验收阶段根据项目规模的大小和复杂程度可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。建设项目（工程）全部完成，经过各单位工程的验收，符合设计要求并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。 3、后评价阶段。 这一阶段主要是为了总结项目建设成功或失败的经验教训，供以后的项目决策借鉴；同时，也可为决策和建设中的各种失误找出原因，明确责任；还可对项目投入生产或使用后还存在的问题，提出解决办法、弥补项目决策和建设中的缺陷。三、交付使用 1、 运营培训 2、 接收工程 3、 投产开业四、评星挂牌 运营一年后，业主可申请评星挂牌，这方面的知识有许多专著和规范规定，操作程序明确，内容详细。办任何事情都要组织落实，人员落实。 第四章 星级酒店建设项目管理的筹建机构第一节 筹建机构高星级酒店筹建机构及人员配备应根据工作阶段和工作进度进行配备和调整。 前期准备工作联阶段可组织35人工作。人员配备应当是一些素质高的基建老手，他们和旅游、酒店部门的咨询公司、管理公司、专业设计院配合工作。 工程立项后，组织机构和人员配备应逐步充实完善，在设计任务书（计划任务书）批准后应当正式成立。一般来说，分为工程基建和生产（运营）准备两部分。按职能分工，筹建处一般设置和职能为：一、领导机构 一般是投资者（董事会）招聘项目经理、总工程师、总经济师、总会计师等组成项目部或筹备处。二、办公室 领导信息、文书往来、印鉴证明、迎宾接待、打字复印三、人事劳资部门 人员招聘、人事安排、薪酬劳保、人员信息四、计划部门 招投标管理、合同管理、工程进度计划、用款计划、工程技经管理 五、财务部门 财务管理：融资、资金流动、薪酬发放、票据审核六、工程部门 前期工作管理、设计管理、图纸会审（专业会审、系统会审、综合会审、功能会审）管理、总平面管理、工程施工管理、工程质量管理、工程技术（设备、材料）管理、图纸资料管理、配合设备监造 七、安全质量部门 工地安全管理、工程质量监督（配合政府部门的工程质量监督站进行政府监督和社会监理公司的社会监督）八、材料设备部门 工程设备（材料）采购、保管、发放九、后勤服务部门 安全保卫、办公日用、衣食住行、环境卫生十、监理部门（建设工程社会监督） 四控（投资、进度、质量、安全），两管（合同、信息），一协调（甲乙双方），资源共享（工程技术资料）第二节 筹建机构主要人员的资质要求【举例】山西省XX星级酒店工程进入施工阶段，该酒店的老板选了给自己开车的司机只有小学文化程度的亲戚，做项目经理，来管理工程。监理公司也派了一个给排水专业人员做工地总监。结果是绯闻多，灰色事件多；工地乱，工程质量差. 老板有苦难言，不得已另请高明，另换总监。有人说，星级酒店是用人民币堆起来的，这其实不夸张。任人唯亲，用品德缺项、不专业、无资质的人，老板自吃苦果。【老师评语】：改革开放初期提出企业管理要求三师一长制，即厂长（经理）领导下的总工程师、总经济师、总会计师制。老板任长聘三师或请长聘三师是最好的办法。工程指挥部（政府投资工程）、工程承包公司、城市综合开发公司、设计施工公司等管理形式弊大于利。老板不懂问三师，老板请长管三师。一、项目（总）经理的素质、职责和领导意识 项目（总）经理必须具备的基本条件是： 1、 必须懂得党和国家有关基本建设的方针政策和各项法规。 2、具有丰富的业务知识，包括工程技术知识、经济管理知识和法律知识。 3、 思维敏捷，具有处理复杂问题的应变能力。 4、善于分析问题，具有较强的综合、概括能力，决策果断，敢于承担风险。 5、 有较强的组织领导能力和一定的政策水平。 6、 工作认真负责，坚持原则，秉公办事，作风正派，知人善用，管理手法具有艺术性和灵活性。 具体工作任务是： 1、 建立项目管理组织系统。 2、在实现项目总目标的前提下，确定项目管理系统各要素的子目标，制定工作程序和总进度计划。 3、 负责组织编制项目建议书、可行性研究、设计任务书、初步设计，制定项目建设前期工作计划，报主管部门审查批准。 4、组织编制项目建设年度投资计划、财务计划和工作计划，并监督执行。 5、 确定各专业职能部门和专业工程师的工作职责以及工作中互相配合问题，并协调他们特别是总经济师和总会计师的工作。 6、主持项目实施过程中的重要会议，对重大问题及时作出决策。 7、 对项目进度、工期、成本质量进行有效控制，并与计划和预算作对比分析，及时解决发现的问题。 8、审查批准项目建设财务费用支出和有关的设备、材料采购活动。 9、 建立完善的信息管理系统，保证信息畅通，及时反馈。 10、制定文件管理制度，保存完整的工程档案资料。 11、 向业主和工程主管（监督）部门发出竣工（报告）通知，取得对方认可的正式接受文件，组织工程竣工验收。二、总工程师的素质和职责 1、总工程师的素质： 1）、 具有建筑、工民建等专业大学本科以上教育背景。 2）、具有丰富的工程施工管理经验。 3）、具有高级工程师职称，持有建造师执业资格证书、注册监理工程师资格证书者更佳。 4）、 在相关专业领域工作八年以上。 5）、具备优秀的职业操守和良好的团队精神。 2、总工程师工作职责： 1）、 全面负责建设项目技术工作。 2）、负责建设项目建议书、可行性研究、项目各项招、投标工作，进行设计图纸会审、工程项目招投标技术答疑、工程变更技术处理、工程质量监督、现场签证审核。负责组织工程技术资料收集、整理、归档管理工作。 3）、 参与施工计划制定，工程决算。 4）、负责工程项目基础验槽、基础验收、主体验收、竣工验收、重要材料、设备的验收以及其它工程验收工作。 5）、 按工程进度对工程进行跟踪检查，对存在的问题及时提出书面意见，交现场施工管理员督促施工方进行整改。 6）、对现场施工管理员、监理方、施工方提出的技术问题及时商议，并联系设计部门共同处理。 7）、 负责配合工程安全质量监督站的程序检查工作。【举例】XX单位招聘总工程师的要求三、总经济师(造价工程师)的素质和职责 总经济师（造价工程师）执业覆盖面非常广。在所有的工程口上，包括从开始的设计概算需要有造价的知识，再到招投标，然后到施工，甲方、乙方都需要有造价工程师来把握造价的内容，直到最后的竣工结算，都需要造价工程师来做。 造价工程师就是指既懂工程技术、又懂工程经济和管理，并具有实践经验，为建设项目提供全过程造价确定、控制和管理，使工程技术与经济管理密切结合，达到人力、物力和建设资金最有效地利用，使既定的工程造价限额得到控制，并取得最大投资效益的人。更准确地说，造价工程师是指由国家授予资格并准予注册后执业，专门接受某个部门或某个单位的指定、委托或聘请，负责并协助其进行工程造价的计价、定价及管理业务，以维护其合法权益的工程经济专业人员，这就是造价工程师。 注册造价工程师执业范围包括： 建设项目建议书、可行性研究投资估算的编制和审核，项目经济评价，工程概、预、结算、竣工结（决）算的编制和审核； 工程量清单、标底（或者控制价）、投标报价的编制和审核，工程合同款的签订及变更调整、工程款支付与工程索赔费用的计算； 建设项目管理过程中设计方案的优化、限额设计等工程造价分析与控制，工程保险理赔的核查； 工程经济纠纷的鉴定。择录11、 一般要求择录22、造价工程