关于光谷地块市场前景分析.doc

光谷地块市场前景分析“五一”期间，受集团领导委托，针对武汉光谷大道地块进行了相关的市场数据搜集及在售楼盘实地走访，现对该地块市场前景进行如下分析。鉴于个人能力及资源有限，有关数据及观点难免存在一定的局限性，仅供领导决策参考。地块简况：该地块位于光谷大道中环线外，北临正在开发中的当代国际花园，根据规划，地块西北为光谷二中用地，并与万科城市花园相望，西南为房地产开发用地，南为湿地公园，东隔光谷大道与中原电子产业园区相望。地块可开发面积230亩，可建25万平方米，容积率1.6。地块位于规划中武汉科技新城的中心区，交通较为便利，区域内光电子产业和高校较集中，周边房地产开发日益热烈，但地块较缺乏景观元素，周边尚缺乏居住氛围。光谷概况：武汉“中国光谷”于2001年被国家计委、科技部批准成立，同年5月武汉市政府正式批准武汉中国光谷新城规划，科技新城的规范范围西至中环线，东至外环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸，总面积128km2。2006年，东湖高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6、7家企业。全年新认定高新技术企业131家，高新技术企业达到1900多家。年销售收入过亿元的企业有70多家，过10亿元企业8家。民营企业注册数量达到7000多家。2006年，高新区从业人员14.5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。目前光谷地区总人口约60万人。据楚天金报报道，光谷地区目前共有高等院校42所，各类科研院所50余家，各类专业技术人员20余万人。根据“十一五”规划，光谷地区至2010年将达到100万人口，其中年增约10万人。2006年12月，富士康科技集团入驻光谷，预计将带动15-20万人就业。光谷地区房地产市场情况：2001-2005年，光谷地区年均完成房地产开发150万平方米，2006年完成开发200万平方米。根据东湖高新区“十一五”规划，至2010年，区内新供住宅用地8平方公里，预计建成住宅1200万平方米建筑面积。若按光谷地区每年新增10万人，每人住宅需求35平米计，每年新增住宅需求350万平方米，四年共新增住宅需求1400万平方米，大致与供应量相当。由于东湖高新区住宅开发用地来源较为复杂，本次调研未能掌握高新区全面的土地供应信息，因此采取对光谷地区52个在售楼盘进行销售数据统计的方法，试图得出相对准确的住宅供应量数据。光谷在售楼盘销售数据（2007年5月5日房产局备案数据）物业名称物业地址物业类别物业价格开发商总建面总套数住宅已售住宅可售洪山东湖开发区珞喻路叶麻店普通住宅4795元/平方米 高 3538815831240280江夏阳光大道特1号别墅不详 36367226107119洪山东湖新技术开发区关山大道与南湖南路交汇处普通住宅4100元/平方米 均 735（一期）62939洪山民院路与南湖南路交界处普通住宅4400元/平方米 均 91863456270186洪山马鞍山森林公园对面普通住宅4500元/平方米 均 99758913754138洪山雄楚大道卓刀泉南路方家咀普通住宅3800元/平方米 均 105510944771153洪山武昌珞瑜路华中科技大学新体育馆对面普通住宅4100元/平方米 均 38416244144100江夏纸坊街古驿道168号城北小区旁普通住宅2000元/平方米 均 40000528259208江夏藏龙岛科技园内普通住宅3000元/平方米 均 35660358176174江夏庙山开发区江夏大道邬树村，汤逊湖畔别墅不详 无备案洪山卓刀泉南路45号（华师东门虎泉）公寓7000元/平方米 均夏纸坊街城关村普通住宅不详 284803112503江夏武昌大道普通住宅2300元/平方米 均 86500480238189江夏汤逊湖藏龙岛科技园内普通住宅120万元/套 高山鲁磨路附6号写字楼5800元/平方米 均 洪山东湖开发区光谷广场东公寓不详 未开盘洪山关山二路与雄楚大街交汇处商住楼3400元/平方米 均 3467032125252洪山东湖高科技开发区珞喻路特1号普通住宅5900元/平方米 均 4736922720412洪山卓刀泉北路普通住宅5500元/平方米 均 246361608163江夏藏龙科技园藏龙大道西普通住宅5500元/平方米 均 23660014031086317物业名称物业地址物业类别物业价格开发商总建面总套数住宅已售住宅可售洪山雄楚大道229号（武汉理工大学旁）商住楼3800元/平方米 均 不详江夏藏龙岛科技园藏龙大道玉叶路普通住宅2700元/平方米 均 2515429311959洪山鲁巷广场的北角商住楼4300元/平方米 均 115856115311114洪山华工南二门对面光谷规划步行街上普通住宅4260元/平方米 高 382703823643洪山东湖开发区珞瑜路456号（珞瑜路与华光大道交汇处）写字楼4000元/平方米 均 791001050洪山关凤大道九凤城市公园正对面普通住宅3200元/平方米 均 38600019151330204洪山民院路与新庄路的交界处普通住宅3750元/平方米 均 1387551267869318洪山光谷藏龙岛科技园花园洋房3200元/平方米 均 269000948723225洪山雄楚大街与民院路交汇处东普通住宅4888元/平方米 均 不详洪山东湖新技术开发区雄楚大街156号（717所对面）普通住宅3700元/平方米 均 98954766543182洪山雄楚大街456号（洪山供电局后面）普通住宅4000元/平方米 均 15100016631135407洪山中国光谷汤逊湖畔高尚住宅3600元/平方米 均 133566927598232洪山华中科技大学正前门（关山路、东信路交汇处）商住楼3200元/平方米 起 不详洪山关山二路与城市中环线交汇处普通住宅4500元/平方米 均 21746816961013575江夏藏龙岛洋湖大道特6号（湖北经济学院对面）普通住宅2000元/平方米 均 4793845641046洪山关山二路19号普通住宅3300元/平方米 均 47981634373261江夏湖口村湖北教院新校地址对面普通住宅2800元/平方米 均 10296022889531215江夏江夏大道特一号普通住宅85万元/套 起 133000112976931洪山珞瑜路与关山二路交汇处普通住宅4000元/平方米 起 28500065457183洪山光谷关山二路特一号写字楼3180元/平方米 均 2723468956898物业名称物业地址物业类别物业价格开发商总建面总套数住宅已售住宅可售洪山东湖高新技术开发区关山一路南端大学园路1号普通住宅4800元/平方米 均 75117（一期）32392852326洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面普通住宅3500元/平方米 均 16039517471449171洪山关山一路74号(原湖北电机厂)普通住宅3600元/平方米 均 13183134782851333江夏藏龙岛科技园普通住宅2700元/平方米 高 683662842768洪山关山一路特一号普通住宅3800元/平方米 均 18020014891069353江夏东湖新技术开发区汤逊湖畔普通住宅2118元/平方米 起 284000692458133洪山东湖新技术开发区民族大道与中环线交汇处普通住宅3850元/平方米 均 48043（A区）32823890江夏纸纺路古驿道普通住宅1450元/平方米 均 3180028519925洪山卓豹路鲁巷广场后门普通住宅4500元/平方米 高 4437143642210洪山烽火村普通住宅3200元/平方米 均 不详江夏庙山开发区(两湖大道与江夏大道交汇点)普通住宅2600元/平方米 均 143972626514112洪山庙山两湖大道中南政法前行300米普通住宅2900元/平方米 均 58648404237147（以上建筑面积不包括部分未开盘面积，总套数包括商业和写字楼物业套数）根据以上数据统计，52个在售楼盘总供应量至少达到480万平方米，加上部分未开盘量，以上楼盘总面积应在600万平方米以上；其中已开盘而未售的套数总和约7700套，加上未开盘部分，以上楼盘未来供应量在一万套以上。以上楼盘的拿地时间，从2002年至2005年不等，销售主要集中在2005年与2006年，从开发规模上，显示光谷地区房地产业发展仍先于产业发展，开发量超过需求量。但从销售上看，近年来销售趋旺，显示出消费者对本地区较强的信心。以下是本地区从2006年3月2007年3月房产销售量与销售价格的比较图：如图所示，本区域房地产成交较为活跃，价格也相对到了一个较高的水平。与杭州、苏州等地的工业园区相比较，本区域房价仍有一定的上升空间，但空间有限。目前本区域高品质房产的价格已达到每平米5000元以上，且销售较为良好，主要是个性化的产品定位及其稀缺性赢得了消费者的亲睐。光谷虽地处武汉市一隅，但与武汉城市存在着紧密的人员与交通联系，因此其房地产市场只是相对意义上的独立，光谷与武汉其它地区存在着居住与工作相互交叉的情况，更有着购房相互交叉的情况。总体上来说，从其它区域来光谷购房以中等收入阶层居多，主要是看中光谷地区房产良好的性价比，或大学毕业生因“母校情结”而选择在此区域购房；而从光谷去其它区域购房的消费者以高收入阶层居多，主要选择便利的市中心或环境优越的高品质住区。东湖高新区近期土地出让实例：EP（2007）003号地块，位于武汉市东湖开发区关山一路1号。土地面积90842.82平方米(约136.26亩)，容积率不超过2.5，土地用途为住宅及配套商业，总建筑面积约为227107.05平方米（含10000平方米配套商业），挂牌底价为18904万元。中建三局竞得，总价19204万，楼面地价846元。EP（2007）005号地块，位于武汉市东湖开发区流芳新镇，光谷一路同高新四路交汇处。土地面积219200.11平方米(约328.8亩)，容积率不超过1.8，土地用途为住宅及配套住宅，总建筑面积约为394560平方米（含39456平方米配套商业），挂牌底价32880万元。竞得人万科，竞得价4.99亿元，楼面地价1265元。EP（2007）004号地块，位于武汉市东湖开发区上马庄。土地面积86521.9平方米(约129.78亩)，容积率不超过2.79，土地用途为住宅，挂牌底价22850万元。武汉市洪荣物业发展有限公司竞得，总价23380元，楼面价969元。光谷地区房地产产品状况：光谷地区的房地产品呈现出以下几类特征：一、由于地处城市新区及高知阶层集中的区域，光谷房产追求个性化，讲究生活品质，有更多的户型创新。主要是针对区域内大量的专业技术人员，他们较易接受新事物，追求生活质量，生活方式丰富多彩，收入偏中上。二、光谷房产有较多结构紧凑合理，户内利用率高的房型，如100平米左右的三室一厅。主要是迎合区域内的工薪阶层或来自武汉市其它区域的购房者，以良好的性价比为人们提供经济实用的理想居所。三、周边良好的环境及相对较低的容积率要求为景观房产或低密度住宅的营造创造了条件，使光谷区域出现了大批为富人服务的高端住宅。主要是对针对区域内的企业中高层管理人员或私营企业者。总体来说，光谷片区房产品位较高，个性突出，丰富多采，在武汉市各片区中起着引领的作用。若要在本区域市场竞争中胜出，需找准定位，找到属于自身的个性语言，讲究生活品位，楼盘本身要营造浓厚的文化氛围，物业服务更需细致入微。本地块产品策略探讨：本地块周边楼盘，如当代国际花园、万科城市花园等，规划条件与本地块相似，极易造成产品的雷同。而地块1.6的容积率，又是营造低密度住宅，获取较高房产价值的良好条件。因而本地块的经营，有两个方向可供考虑：一是低密度方向，以小高层与大量的低层洋房、联排别墅相结合，提升居所价值，以低层洋房作为主打产品，来体现产品特质并实现收益；二是庭院住宅方向，以高层、小高层与大面积的中庭园林相结合，提升环境价值，以景观房作为主打产品，配合商业街的营造来实现经济收益。第一种方案与周边楼盘的定位较为类似，好处是销售定价可以略偏高，建筑成本较低，可以营造很多增值空间，如私家庭院、车位、大面积露台等；第二种方案与金都一贯的风格较吻合，楼盘品位高，个性特色鲜明，但建筑成本较高，有一定的风险性。本报告更倾向于第二种选择，理由是：1、产品具有企业特色及鲜明的个性，可以在市场竞争中占据主动；2、地块西北为中学，南边为湿地公园，东边为工业园区，其余各个方向多为低层住宅，在本地块建设高层或小高层住宅具有良好的景观视线，且更易于树立楼盘形象；3、地块临多条区间道路，为营造商业创造了良好的条件，预计商业面积可占总建筑面积10%以上。本地块经济收益预期：根据上述第二种产品方案，对产品形态及销售业绩作如下预测：可建住宅面积约22万平方米，首期以均价4500元/m入市，整体销售均价可达5000元/m以上，住宅总收益11亿元；可建商业面积25000平方米，销售均价可达8000元/m,商业总收益2亿元；可建会所及配套建筑面积5000平方米，价值3000万元；可建地下车位约1200个，销售均价可达8万元/个，地下车位总收益9600万元。以上相加，本项目总收益可达14.26亿元。根据金都集团以往的产品建造成本，预计本项目土地外成本约为3500元/m，土地外总成本约3500*250000=87500万元若以土地成本2.8亿元计，则项目总