2013-华宁商场招商+运营委托合同(华宁置业版).doc

华宁国际广场裙房商场商业招商运营委托合同华宁国际广场裙房商场商业招商运营委托合同委托方：上海华宁置业有限公司受托方：上海弘基商业经营管理有限公司 年 月华宁国际广场裙房商场商业招商运营委托合同本商业招商运营委托合同 (以下简称为“本合同”)由以下双方于上海签署。甲方（委托方）：上海华宁置业有限公司乙方（受托方）：上海弘基商业经营管理有限公司根据中华人民共和国相关法律法规的规定，双方在平等、自愿的基础上，本着互惠互利的原则，经充分协商一致，达成协议如下，以资双方共同遵照执行：第一章 总则第一节 商场的概述第一条 商场地点：上海市长宁区宣化路300号第二条 商场名称：华宁弘基生活中心（拟）（以下简称“商场”）第三条 商场面积：实测建筑面积为 平方米。第四条 商场范围：由地上一层至六层组成(详见附件一商场平面图)。第五条 商场交付日期：交付日期详见本合同第三章第一节第一条。第六条 商场运营管理职责的约定：当商场具备交付使用条件后，甲方应将商场所有设备、物品名列清单，交由乙方保管，商场的运营管理职责由乙方承担。第七条 商场维护、改造职责的约定：1在商场交付前期，根据甲乙双方协商确定商场的平面布局，由乙方出具现有建筑平面布局建议及配套设施整改建议，甲方负责改造实施及承担全部改造费用。2. 当商场完成交付后，所有在交付范围内的设备、物品，发生第三方人为损坏的，乙方直接向物业管理公司进行维修申请，由物业管理公司进行维修；超出物业管理公司服务的范围，则乙方应通知甲方，甲方负责对该类损害进行维修、更换。乙方有义务协助甲方向第三方行使要求赔偿损失的权利。3未经甲方同意，乙方不得对商场的原设计进行改造(包括对建筑物的扩建、部件的拆除或安装、对建筑物整体或部分的装修、固定资产的增添及改造)。如乙方的运营管理需要对商场进行装修、设备添置等事项，乙方书面报告甲方并征得甲方书面同意后，由甲方进行实施，相关费用由甲方承担。第八条 商场运营管理职责归还的约定：当本合同期满，或因其他原因导致本合同提前终止，商场的运营管理职责由乙方自然归还到甲方。第二节 陈述与保证第一条 双方陈述与保证1每一方均为一家具有法人资格的公司，按法律要求设立并有效存续。2每一方均具有履行本合同所需的能力，并且具有充分履行其在本合同项下每项责任所需的所有权利。3. 本合同对每一方都具有法律的约束力。第二条 甲方陈述与保证 1甲方依法拥有本商场的土地使用权和开发权，甲方拥有本商场的房地产权证，并对本商场拥有合法的出租权。2本合同签署后，乙方有权在合同有效期内，自由进出本商场，行使本合同约定的权利义务。3本合同签署后，乙方有权向甲方获取与本商场配套相关的文件资料副本。4乙方在履行本合同时，不会受到来自于甲方以外的第三方就商场的产权或运营权发生干预、诉讼、仲裁和其他纠纷。如该等纠纷造成乙方无法正常运营或者需要额外支付费用的，则由此造成乙方的损失均由甲方承担。5. 在本合同履行期内，甲方授权乙方驻场进行商场的招商招租工作，该工作以乙方为主导。甲方有权要求乙方与甲方指定的任何第三方合作进行部分商铺的招商招租工作，但需符合该商场的整体商业定位。6本合同签署后，甲乙双方应指派专人对接协调商场招商、运营的相关事宜。第三条 乙方陈述与保证1在合同期内乙方不得将本合同约定的商场招商、运营等权利和义务全部或部分转包给第三方。2. 在合同期内，乙方应为商场的运营管理组建一支高素质（具备职业道德和丰富的商场运营管理经验）的管理团队(管理团队名单与专业背景详见附件二乙方工作团队名单及基本介绍)。第二章 主要合作框架第一节 委托期限第一条 委托期限自本合同签署之日起至 年 月 日止。上述委托期限的截止时间不因以下各阶段工作时间节点的提前或延后而发生变更。具体分为三个阶段：1第一阶段为策划定位及技术改造服务期：自本合同签署之日起至商场改造及装修完毕止。2第二阶段为招商服务和运营准备期：自 年 月 日起至 年 月 日止。运营团队于该阶段进场，展开正式运营前期及试营业期工作。3第三阶段为运营服务期：自 年 月 日起至 年 月 日止。自签署本合同之日起，乙方按以上三阶段的服务内容进行服务，并收取相应的服务费。第二节 相关合同及约定第一条 甲方与商户签署商铺租赁合同的约定1合同主体：甲方与商户。对于商场每个商铺的出租，均由甲方作为出租方与商户签署商铺租赁合同。2签约程序：当乙方与商户协商一致，具备签约条件，并由乙方实际负责人于签约流转单（附签约条件）签字确认后,乙方将该签约流转单提交甲方审核。甲方在收到乙方提交的签约流转单后，若有疑问，应在二个工作日内向乙方进行了解，直至疑问解除后，甲方书面确认并将签约流转单返还乙方；除此以外，甲方应在三个工作日内书面确认并将签约流转单返还乙方。之后，租赁合同（由甲方确定最终版本）由乙方交商户先行签署，再提交甲方签署生效。3履行责任：租赁合同由乙方协助甲方督促商户全面履行合同约定,包括但不限于督促商户按租赁合同约定的租金按期、按数直接支付到甲方指定的银行账户。甲方在收到每一笔租金收入后，应当书面通报乙方，并按月编制月度租金收入表通报乙方。乙方作为甲方委托的商场运营管理服务方，负责代表甲方进行承租人的选择，承租条件的协商及具体租赁事务的沟通处理。因此，当租赁合同发生纠纷时，乙方应负责代表甲方进行纠纷处理。4纠纷处理：当租赁合同履行发生纠纷，按以下方式分别处理：a. 如因甲方违约而发生纠纷，由甲方或由甲方委托乙方处理，违约责任由甲方承担。b. 如因乙方原因而发生纠纷，由乙方负责处理，相应费用(包括但不限于实际损失和赔偿责任等)由乙方承担。c. 如因商户违约而发生纠纷，由乙方负责处理，违约责任由商户承担；若需要甲方出面处理的，甲方应全力配合乙方全面处理该等事宜。d. 如乙方认为需对某些商户进行调整，而调整可能引起违约纠纷或赔偿，乙方应在征得甲方书面同意之后，方可进行。第二条 甲方与商户签署商场服务合同的约定1合同主体：甲方与商户。乙方作为甲方委托的商场运营服务方，受甲方委托与商户洽谈商场服务合同。2签约程序：当乙方代表甲方与商户就商场服务合同协商一致，具备签约条件，并由乙方实际负责人于签约流转单（附签约条件）签字确认后，乙方将该签约流转单提交甲方审核。甲方收到该签约流转单后若有疑问，应在二个工作日内向乙方进行了解，直至疑问解除后，甲方书面确认并将签约流转单返还乙方；除此以外，甲方应在三个工作日内书面确认并将签约流转单返还乙方。之后，商场服务合同（由甲方确定最终版本）由乙方交商户先行签署，再提交甲方签署生效。3. 履约责任：乙方应按照商场服务合同的约定向商户提供商场公共部位、配套设施设备以及广告位的商场服务，同时乙方应负责代表甲方按照商场服务合同的约定督促商户按期、按数直接向甲方支付商场服务费用。押金由乙方督促商户向甲方直接支付，并在服务合同履约后无息返还该商户。4. 咨询服务费的收取：在乙方实际运营过程中，应根据商场内部空地以及商场外部红线以内空地的使用情况来充分利用举办各类商业活动以增加商业氛围；同时，应积极拓展、充分利用各种广告位增加商户展示机会。如涉及有相应租金收入的，甲方按差额计提的方式支付乙方咨询服务费，其中租金收入中等于或低于 元的部分，甲方按 的比例提取；超出 的部分，甲方按 的比例提取。乙方须向甲方开具相应发票。如果上述场地或广告位涉及权属争议的，则甲方有权不就相应租金收入向乙方支付咨询服务费。5纠纷处理：商场服务合同发生纠纷时，由乙方负责处理。第三条 甲方与市场推广服务方签署市场推广合同及其他合同的约定1合同主体：甲方与市场推广服务方。2、市场推广费用标准：前 年市场推广费用的上限为当年签约年租金（仅限商铺租赁合同）的 ，第 年起市场推广费用的上限为当年签约年租金（仅限商铺租赁合同）的 。对甲方确认的推广方案和预算以及具体推广方案的实施和推广费用的支出，乙方无条件予以接受。乙方应在每年1月将当年推广方案及预算报甲方确认后实施。在实际执行过程中如确实需要超过的部分或增加的市场推广活动，则由乙方另行提报方案，最终由甲方书面确认实施。3签约程序：甲方直接与市场推广服务方签署相关市场推广合同。乙方有义务根据商场营运状况提出市场推广活动建议，并积极协助甲方落实上述市场推广合同、配合实施市场推广活动。4履行责任：市场推广合同或其他合同，由甲方委托市场推广服务方履行，乙方负责配合实施。甲方授权乙方作为甲方委托的商场运营管理服务方，拟订年度推广方案及预算，协助甲方并在甲方授权范围内代表甲方实施市场推广活动，监管并督促市场推广服务方的推广执行工作。第四条 甲乙双方就商场使用车位问题的约定：对于商场使用车位相关事项，由甲乙双方另行协商确定、签署补充协议。第五条物业管理内容1. 甲方委托上海古北物业管理有限公司提供商场物业管理服务。2. 商场的物业管理费由商铺承租商户直接向物业管理方支付，具体标准另行约定。第六条 甲、乙双方客户定义1甲方客户是指该客户自行直接或通过第三方与甲方先行联系，并非经由乙方与甲方取得联系，并经甲方书面备案的客户。甲方客户签署商铺租赁合同的，乙方无权按照本合同约定向甲方收取基本招商服务费，但乙方仍有权按照本合同约定向甲方收取奖励招商服务费。第三方招商佣金由甲方直接向第三方支付。2、乙方客户是指通过乙方自身渠道开发的客户或乙方经由第三方取得联系的客户。乙方应将客户资料及时报甲方备案，备案资料包括但不限于：备案时间、商户名称、联系人、联系方式、中介公司、承租需求等情况，并书面上报甲方。若乙方未及时将上述备案资料报甲方备案，且该客户先由甲方书面备案，则该客户视为甲方客户。乙方客户签署商铺租赁合同的，乙方有权按照本合同约定向甲方收取基本招商服务费和奖励招商服务费。第七条 “年”的定义1.招商服务期：“首年签约年租金”的“年”并非自然年，是指自本商场正式营业日起届满一年止。2.运营服务期：“实际收取年租金”的“年”是指自然年，即自当年的1月1日至当年的12月31日止。如果由于正式营业日的提前或延后导致本商场运营服务期天数第1年多于或者少于一年的，则第1年实际收取年租金目标值根据实际天数进行相应折算。计算公式为：第1年实际收取年租金目标值=人民币 元/365天第1年实际天数。第三章 商场运营前甲乙双方权利义务第一节 甲乙双方共同责任第一条 甲乙双方在签署本合同后，乙方在30个工作日内将商场定位报告、平面布局建议、工程配套及改造建议方案交由甲方。1. 在乙方提交甲方的工程改造建议后的15个工作日内，甲方可根据实际情况给予乙方书面回复；甲方可直接委托设计院完成相应的装修方案设计及相应的施工图设计，在此过程中乙方及时配合甲方完成相应的工程审图，并及时与设计院对接，对设计过程及成果起到监督作用；2. 在甲方确定的装修施工图完成后，由甲方负责内部装修及工程改造实施，乙方在此过程中配合甲方完成相应的技术支持工作；3. 在招商过程及商户装修过程中，乙方负责协助甲方进行商户的装修审图及建议等工作。第二条 每周工程例会的共同责任：本商场在施工过程中，甲方应每周召开甲乙双方参加的工程例会，保证工作相互协调、配合。必要时，双方均有权召开紧急工程例会。第三条 每周商业例会的共同责任：乙方应每周召开甲乙双方参加的商业例会，乙方应向甲方通报运营管理、商务招商、市场推广等相关情况。必要时，双方均有权召开紧急商业例会。第四条 办理商场管理移交的共同责任：当商场具备管理责任移交条件后，甲乙双方应按照商场管理移交手续的约定，完成管理移交手续。第二节 甲方的责任第一条 甲方应在商场试营业前，为乙方提供开业筹备期办公家具和设备(详见附件三甲方提供办公家具及设备清单）。第二条 甲方应在乙方进场招商前，为乙方提供开业筹备期招商中心场所和设备(详见附件四甲方提供招商中心场所和设备清单）。第三条 招商服务期内，甲方应在下列约定的情形下，向乙方支付招商服务费：1.首年签约年租金目标值：人民币 元（大写： 元整）。2.基本招商服务费为首年签约年租金的 %（相当于首年签约月租金的 个月），但最高不超过首年签约年租金目标值的 %。如乙方客户承租商铺的累计建筑面积未超出商场总建筑面积的 %或者累计首年签约年租金未超出商场累计首年签约年租金的 %的，则上述基本招商服务费标准调整为：相当于首年月租金 个月的租金。3.如商铺租赁合同租金计算方式为纯营业额提成或保底租金和营业额提成二者取其高：基本招商服务费为：商铺承租人正式营业第一个月实际支付金额的 倍；如乙方客户承租商铺的累计建筑面积未超出商场总建筑面积的 %或者累计首年签约年租金（固定租金和保底租金）未超出商场累计首年签约年租金的 %的，则上述基本招商服务费标准调整为：相当于商铺承租人正式营业第一个月实际支付金额的 倍。4.如乙方首年（自正式开业之日起届满一年止）签约年租金（仅限商铺租赁合同的固定租金和保底租金）超过上述首年签约年租金目标值的，则甲方按超出部分的 %作为奖励招商服务费，支付时间为正式营业第一个月结束后15个工作日内。如乙方客户承租商铺的累计建筑面积未超出商场总建筑面积的 %或者累计首年签约年租金（固定租金和保底租金）未超出商场累计首年签约年租金的 %的，则乙方无权向甲方收取上述奖励招商服务费。5.在同时满足如下结算条件时，甲方须于15个工作日内向乙方支付招商服务费：a.商铺租赁合同已签署生效；b.甲方已收取全额保证金；c.甲方已收取首期租金；d.签约率达到或超过90%。6.各种租金计算方式的定义：a固定租金的定义：是指甲方与承租人签署的商铺租赁合同中约定的承租人支付租金的方式为某一个固定的数额，如人民币x元平方米天。每月租金=x元平方米天365天12个月面积b纯营业额提成的定义：是指甲方与承租人签署的商铺租赁合同中约定的承租人支付租金的方式为承租人营业额之一定比例的数额，如每月租金为：当月营业额*x。c保底租金和营业额提成二者取其高的定义：是指甲方与承租人签署的商铺租赁合同中同时约定保底租金和营业额提成，在计算出营业额提成后进行比较，以较高者为租金的计算方式。如月保底租金为人民币x元，月营业额提成为：月营业额*y，进行比较后取高。第三节 乙方责任第一条 制定完整的招商计划的责任：乙方应根据甲方提供的商场设计布局，制定完整的商场市场定位、产品品质标准以及业态组合的招商计划，并提交甲方确认。当甲方确认后，乙方应按照该招商计划选择优质商户及最佳的商户组合。第二条 确保租赁合同全面履行的责任：乙方在招商过程中，对租赁商户资质、品质标准等要进行审核，对生效的租赁合同应全面地负责履行，发生问题应及时有效地进行处理。第三条 乙方应于商户进场装修之前设计制订综合商户关系管理手册，以便明确所有商户的权利和义务。另外，乙方应负责商户在装修过程中的施工协调,并对商户建设设计方案进行审查，明确各商户的装修方案与整个商场设计风格协调一致。第四条 未经甲方书面同意，乙方不得在授权范围以外擅自向商户承诺事项或者擅自向商户收取任何款项；同时乙方或乙方人员不得收取商户任何钱财或利益，协助商户向甲方争取不正当利益。第五条 举行本商场有效的市场推广活动的责任：乙方应举行综合市场推广活动，提升本商场的知名度，打造本商场品牌。乙方保证所做的市场推广活动，是直接与本商场的知名度相关的，对打造本商场品牌是有效的。第六条 乙方确保商场如期营业1 年 月 日前，主力商户进场进行装修施工。2 年 月 日前，次主力商户和餐饮商户进场进行装修施工。3. 年 月 日前，商场正式营业。甲方有权在正式营业前指定本商场试营业的日期。4. 乙方须确保于首家商户进场装修之日起 个月内确保商场满足正式营业的条件。第七条 于本商场约定的正式营业日乙方须完成的签约率、开业率（包含甲方客户和乙方客户）1. 签约率的定义：是指已签约的商铺租赁合同所占的建筑面积之和占商场总建筑面积的比率。2. 签约的定义：是指甲方与商户已签署正式的商铺租赁合同，并且商户已按照租赁合同的约定将保证金汇入甲方帐户。3. 开业率的定义：是指已开业的商户对应的商铺租赁合同所占建筑面积之和占商场总建筑面积的比率。4. 开业的定义：是指商户正式对外开始营业。5. 约定的正式营业日的定义： 年 月 日前或者首家商户进场装修之日起 个月内。 6. 约定的正式营业日的条件：本商场在正式营业日达到 %的签约率和 %的开业率。7. 指定的正式营业日的定义:如果本商场未能于约定的正式营业日实现正式营业,则甲方有权指定本商场正式营业的日期。第四章 商场运营期甲乙双方权利义务第一节 甲方的责任第一条 甲方提供运营服务费的责任1运营服务费金额在本合同委托期限内，甲方应按如下约定向乙方提供运营服务费，主要分为两个阶段：a、 运营筹备期：自合同签约之日起至商场正式营业日之前一日，甲方按 元/月向乙方支付运营服务费，但累计最多不超过 个月；b、 正式运营期：自商场正式营业日起截至委托期限届满之日，按年度进行运营服务费考核。2基本运营服务费：按实际收取年租金的 %作为基本运营服务费，但最高不超过如下年租金目标值的 %。3奖励运营服务费：如相应年度实际收取年租金（仅限商铺租赁合同）超过如下年租金目标值（包括固定租金、保底租金和提成租金）的，则超出部分的 %作为奖励运营服务费：年份年租金目标值（人民币：元）第 年第 年第 年4. 约束机制：如相应年度实际收取年租金（仅限商铺租赁合同）等于或者低于签约年租金（仅限商铺租赁合同）或者上述实际收取年租金目标值（仅限商铺租赁合同）的 %的，则上述基本运营服务费减按实际收取年租金（仅限商铺租赁合同）的 %执行，并无奖励运营服务费。5. 支付方式：a、按年支付，年终核算；b、乙方于每年度结束后10个工作日内将上一年度租金收缴情况表交甲方核实确认，甲方在确认后5个工作日内按上述约定标准支付运营服务费给乙方；c、每年度第 月，甲方向乙方预先支付运营服务费计人民币 元（大写： 元整），但如果届时乙方实际收取的租金（仅限商铺租赁合同）低于同期签约租金的 %，则甲方有权暂缓支付该笔运营服务费。上述已支付费用于年度运营服务费结算时,在应付总额中予以抵扣，多退少补。第二条 甲方提供办公场所、办公家具、设备的责任于商场试营业日前，由甲方在本商场内提供适当面积的办公空间以及必要的办公软硬件设备作为乙方营运办公场所。具体事宜，届时由甲乙双方协商而定。第二节 乙方的责任第一条 商场运营管理的责任：从试营业日起，商场全面进入运营阶段，乙方承担商场全部的运营管理责任，确保商场始终处在正常有序的运营状态下进行营业。第二条 调整租赁商户的责任：乙方应顺应市场需求，不断优化调整租赁商户，确保商场的租金收入稳定上升。甲乙双方明确：就乙方于营运阶段进行的招商招租工作，甲方并无支付招商佣金或招商服务费的义务；乙方届时有义务积极开展此项工作，包括与第三方合作进行招商招租以及商户调整工作。第三条 做好市场推广的责任：乙方应编制年度推广方案，选用经济、合理、有效的推广方式，确保商场客流、营业额稳定上升。第四条 维护和提升物业品质的责任：乙方应督促和配合物业管理公司对商场的设备和物件进行维护，使物业的运行效率和设备的使用寿命最大化，同时，最大程度降低运营成本。第五条 未经甲方书面同意，乙方不得在授权范围以外擅自向商户承诺事项或者擅自向商户收取任何款项；同时乙方或乙方人员不得收取商户任何钱财或利益，协助商户向甲方争取不正当利益。第五章 商场的销售补偿措施第一条 在委托期限内，如甲方将商场出售(包括商场资产转让和甲方股权转让)，则届时本合同自动终止，甲方无需承担任何违约或赔偿责任。第二条 在委托期限内，如甲方将商场全部资产进行出售，且交易的受让方未接受乙方或者乙方关联方进行后续的运营管理，则甲乙双方届时应本着实事求是、友好协商的原则，根据乙方实际投入的工作量等可能导致乙方发生成本或产生损失的因素，就乙方的实际损失进行一次性补偿。对应甲方完成出售的时间节点（具体以甲方的书面通知为准），具体补偿标准为：最高不超过人民币 元（大写： 元整）。第三条 在委托期限内，如甲方将商场全部资产进行出售，且交易的受让方接受乙方或者乙方关联方进行后续的运营管理，则甲方无须就乙方实际损失进行补偿。第六章 违约责任第一节 甲方的违约责任第一条 甲方如发生如下违约情形，乙方有权解除本合同，要求甲方按照如下标准进行赔偿，同时有权要求甲方按照人民币 元（大写：人民币 元整）的标准承担违约金：1甲方擅自单方面解除本合同，则乙方有权要求甲方赔偿乙方的实际损失；2甲方逾期支付乙方的服务费累计超过 个工作日，且经乙方书面催告后在合理期限内仍未支付的；3. 因甲方严重违约导致本合同无法继续履行，则乙方有权要求甲方赔偿乙方的实际损失；4. 甲方违反本合同约定的其他情形累计超过 个工作日，且经乙方书面催告后在合理期限内仍未纠正的。第二条 甲方应按照本合同约定支付乙方各阶段的服务费。如果甲方违反本合同约定逾期付款，则在逾期超过 个工作日后，每逾期一日，甲方应按照逾期未付款项的 承担逾期违约金。第二节 乙方的违约责任第一条 乙方如发生如下违约情形，甲方有权解除本合同，要求乙方赔偿甲方的实际损失，同时有权要求乙方按照人民币 万元（大写：人民币 元整）的标准承担违约金：1乙方擅自单方面解除本合同，则甲方有权要求乙方赔偿甲方的实际损失；2. 因乙方严重违约导致本合同无法继续履行，则甲方有权要求乙方赔偿甲方的实际损失；3. 乙方违反本合同约定的其他情形累计超过 个工作日，且经甲方书面催告后在合理期限内仍未纠正的。第二条 因乙方招商、运营不善，出现如下状况时，甲方有权单方面解约本合同，有权不予支付按照本合同约定各项应付而未付之服务费（如果甲方已预付运营服务费，则乙方应于收到甲方书面解约通知之日起10个工作日内向甲方全额返还），此外甲方不另行追究乙方的其他违约责任：1乙方完成的首年（自正式开业之日起届满一年止）签约年租金（仅限商铺租赁合同）低于首年签约年租金目标值的 %（即人民币 元）的；2. 本商场在约定的正式营业日签约率未达到 %，或者开业率不足 %的；3. 甲方当年实际收取年租金（仅限商铺租赁合同）低于签约年租金或者实际收取年租金目标值的 %的。第三条 因乙方招商、运营不善，出现如下状况时，甲方有权解约本合同，有权按照本合同约定标准的 %支付各项应付而未付之服务费（包含已预付之运营服务费），此外甲方不另行追究乙方的其他违约责任：1乙方完成的首年（自正式开业之日起届满一年止）签约年租金（仅限商铺租赁合同）低于首年签约年租金目标值的 %（即人民币 元）的；2. 本商场在约定的正式营业日签约率未达到 %，或者开业率不足 %的；3. 由于乙方原因导致本商场未能按照本合同第三章第三节第六条之约定如期正式营业的；4. 甲方当年实际收取年租金（仅限商铺租赁合同）低于签约年租金或者实际收取年租金目标值的 %的。第四条 因乙方乙方招商、运营不善，出现如下状况时，甲方有权就各项应付而未付之服务费暂缓向乙方支付，直至下述状况消失并经甲乙双方确认后10个工作日内支付：1乙方完成的首年（自正式开业之日起届满一年止）签约年租金（仅限商铺租赁合同）低于首年签约年租金目标值的 %（即人民币 万元）的；2. 本商场在约定的正式营业日签约率未达到 %，或者开业率不足 %的；3. 甲方当年实际收取年租金（仅限商铺租赁合同）低于签约年租金或者实际收取年租金目标值的80%的。第七章 保险第一节 甲方所投保的财产保险仅限于以该房屋、机器设备及附属设施为投保标的，并以甲方为受益人。如发生任何保险事故，有关保险公司在该保险项下所作的赔偿归甲方所有。乙方无权以该保险事故造成其财产损失或人身伤害为由要求分享甲方获取的保险赔偿金。此外，甲方还投保与其经营范围相关的公众责任险。第二节 本合同有效期内，乙方应当为自有财产投保财产险，为其在商场的运营行为投保公众责任险，并且乙方应将上述保险单的复印件提交甲方备案。如果乙方不购买上述保险，则乙方须自行承担相关保险事故造成的损失，甲方不承担任何责任和费用。第八章 其他第一节 不可抗力第一条 因不可抗力不能履行或需延迟履行合同的，根据不可抗力的影响，受影响的一方可以部分或者全部免除或延迟履行本合同所述相应的责任和义务，但法律另有规定的除外。第二条 不可抗力是指人们不可不能预见、不可避免、不能克服的客观情况。不可抗力包括自然现象和社会现象两种。自然现象如地震、台风、洪水、海啸等；社会现象如战争、罢工、游行、市政工程建设等。第二节 争议解决本合同发生任何纠纷和争议，双方应友好协商；协商不成，任何一方可以争议提交给商场所在地法院诉讼解决。第三节 记录移交当本合同期满或终止前，乙方必须将所有相关的记录、来往函件、合约与书面文件移交给甲方。第四节 保密未经甲方批准，乙方不能向任何第三方披露或泄漏本商场相关的招商、运营数据(如营业额、租金、税收额、商户资料等)。第五节 合同生效第一条 本合同经甲乙双方签字盖章后生效。第二条 本合同一式四份，甲方、乙方各执两份，具有同等法律效力。【以下无正文】【签署】甲方：上海华宁置业有限公司法定/授权代表：日期：乙方：上海弘基商业经营管理有限公司法定/授权代表：日期：附件一 商场平面图附件二乙方工作团队名单及基本介绍附件三甲方提供运营管理中心办公家具及设备清单附件四甲方提供招商中心场所和设备清单附件五 乙方提供商业服务内容简述第一节 乙方提供的商业服务第一条 主要服务框架乙方根据自身独特商业地产产业链的优势与甲方共同打造该商场并量身定制提供五大类服务：1.商场全程策划及物业改造咨询及技术支持服务通过细致的市场研策，找到最符合本商场市场需求的定位，并根据该定位提出相应的技术改造建议，旨在最充分地体现该商场在开业阶段的价值。2.商场定向招商及商户维护服务 依据前期的市场定位及租金策略，在乙方商户数据库中选择符合条件的品牌商户，通过渠道招商的方法进行招商，旨在最大限度地落实商场市场定位策略。3.商场日常运营管理及乙方商业运营平台增值服务 通过专业化运营团队的管理，不断提升商户的品质与租金价格，使商场在一个良性上升的通道上不断提升其价值。4.商场日常运营企划及物业资产增值包装推广服务 针对商场不同阶段制定系统化的市场推广策略，通过有效的执行不断提升商场市场知名度与品牌美誉度，提升商场资产的无形价值。5.商场资产增值后变现的配合服务 根据市场发展与甲方需求，在商场销售过程中，积极配合销售的实施，确保商场价值最大限度的体现。第二条 商场全程策划及物业改造技术支持咨询服务内容：1商场商业定位a 基础商业参数分析b 商业竞争力分析c 市场定位d 产品定位e 商业业态定位f 商户品牌定位g 商业租赁价格定位h 商业消费群体定位i 商业推广定位2.商场商业经济测算a 投资成本测算b 商业收益测算c 投资回收期测算d 财务敏感性分析e 经济测算结论3. 物业改造咨询及技术支持服务：a 建筑平面布局规划建议b 商业建筑结构调整建议c 商业配套工程调整建议d 商业景观设计咨询服务e 商业灯光&标识系统设计咨询及建议f 技术支持日常咨询g 改造过程中的持续对接及技术支持h 商户入户技术审图i 运营过程中相关工程技术难点的咨询建议第三条 商场定向招商及商户维护服务1商场定向招商a 根据商场的定位需要选择商户接洽及引进b 根据商场的经济目标要求选择合适的商户c 按双方共同约定的主力商户进行接洽及引进d 按满足经济效益与品牌效益最大化的目标进行招商e 按提升商场物业资产增值的要求进行商户洽谈及引进f 商场的招商方式 现场招商 乙方商业商户租赁平台招商 市场渠道招商2.与商户订立租赁合同a 在租赁事宜正式启动前由乙