（统计学专业论文）大连市城市居民住房需求与保障研究.pdf

摘要 i i i i i 摘要 住宅是人类生活所必须的物质资料，是居民生活福利的基本保障。2 0 0 3 年 以来，全国各地的商品住宅价格普遍有所上涨，有关部门先后出台了多项政策， 对房地产业进行调控，然而仍然无法抑制房价快速上涨的趋势。在全国房地产 价格普遍上涨的背景下，大连的房价提升的尤为迅速。进入2 0 0 6 年以来，大连 房地产价格指数一直排在全国前列。 持续上涨的房价一方面危害了房地产行业的健康发展，另一方面也损害了 居民的切身利益。因此弄清居民住房需求的底数，引导住宅产业健康发展，研 究居民住房需求的实际状态，完善住房保障体系，保障居民的住房福利，已经 成为当前非常紧迫的任务。 本文根据2 0 0 6 年6 月进行的大连市市内四区居民住房需求调查的数据，推 断出全市居民的住房需求总量，结合交易市场数据综合分析，测算出未来两年 内市区住房需求总量约为9 4 万套，面积7 6 7 万平方米左右。其中，市内四区 本地居民购房需求总量约为6 6 万套，5 3 9 万平方米；外来人口的购房需求总量 约为1 8 万套，1 5 8 万平方米：动迁引致刚性需求总量约为1 万套，7 0 万平方 米。 对调查样本的深入分析表明，影响居民住房需求的主要因素是家庭收入与 人均居住面积。有购房需求的群体具有这样的特征：家庭人口数较多，现居住 面积较小，购房的原因主要是改善居住条件。而选择租房群体的特点是：外来 人口居多，收入偏低，目前的居住状态多数为租住，没有经济实力买房。 调查反映的住房需求与交易市场的实际情况的对比分析表明，目前的住房 供应与居民的实际需求存在一定的矛盾。主要体现在“三个不足”，即住房总量 供应不足、中低价位住房和经济适用房供应不足、中小户型住房供应不足。 将有住房需求的群体按照其承受能力进一步细分研究，有两类群体无法在 现行住房保障体系中受益。一是经济条件不足以购买普通商品房，但又不具备 经济适用房申购条件的群体；二是没有经济条件购买任何住房而又不具备廉租 房条件的群体。针对这种情况，建议调整住房供应结构，推出一定数量的经济 摘要 租用房，以解决该部分群体的居住问题。 鉴于大连市的地理环境和经济形势，在住房发展的长期战略选择上，应考 虑两点，一是将住宅建设中心向旅顺、金州等周边地区转移，二是保持住房的 户型结构以中小户型为主。 关键字：住房需求，住房保障体系，住房长期规划 i i a b s t r a c t a b s t r a c t h o u s i n gi so n eo ft h en e c e s s i t i e so fl i f e a n dt h eb a s i co fl i f es e c u r i t y s i n c e 2 0 0 3i th a sb e e nac o m n l o np h e n o m e n o na l lo v e rt h ec o u n t r yt h a t , i ns p i t eo f s e v e r a l m a c r o c o n t r o lp o l i c i e s ，p r i c eo fc o m m e r c i a lh o u s e sk e e p sr i s i n g t h e r ei sn o e x c e p t i o nt h r o u g h o u ta l lt h em e t r o p o l i s e sa m o n g w h i c hd a l i a ni si np a r t i c u l a r i nt h e f o r m e rm o n t h so f 2 0 0 6d a l i a nh a sc o n s i s t e n t l yb e e nt o pr a t e di nr e a le s t a t ep r i c e i n d e xt h r o u g h o u tc h i n a c o n t i n u e dp r i c er i s i n gi sd a m a g i n g , n o to n l yt ot h er e a le s t a t ei n d u s t r y , b u tt o t h ev i t a li n t e r e s t so fd w e l l e r s i nt h i sw a yi ti su r g e n tt om a k ec l e a rt h ep r e s e n t h o u s i n gs i t u a t i o na n dt h e f u t u r er e a lh o u s i n gd e m a n d ，t oc o n d u c tt h eh o u s i n g i n d u s t r yd e v e l o p i n gh e a l t h i l y ，a n df u r t h e r m o r e ，t op e r f e c th o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m a n dt oi m p r o v et h ew e l f a r eo f h o u s i n go w n e d s n l i sp a p e ri sb a s e do nn l es u r v e yo fu r b a nh o u s i n gd e m a n di nd a l i a n ，w h i c h w a sc o n d u c t e dd u r i n gt h ej u n eo f2 0 0 6i nc o m b i n a t i o nw i t hd a t af r o md a l i a nr e a l e s t a t em a r k e t ，t h ea g g r e g a t ee f f e c t i v eh o u s i n gd e m a n di nt h et w oy e a r si se s t i m a t e d t ob ea r o u n d9 4t h o u s a n dh o u s e s ，o rt os a y , 7 6 7m i l l i o ns q u a r em e t e r s ，a m o n g w h i c hd e m a n do ft h el o c a lr e s i d e n t si sa b o u t6 6t h o u s a n dh o u s e so r5 3 9m f l u o n s q u a r em e t e r s ，d e m a n do fp e o p l ef r o mp l a c e so t h e rt h a n d a l i a nu r b a na r e ai s e s t i m a t e dt ob e1 8t h o u s a n dh o u s e so r1 5 8t h o u s a n ds q u a r em e t e r s ，a n dt h er i g i d d e m a n di n d u c e df r o me i t yp l a n n i n ga n dh o u s eb r e a k i n gc o n t r i b u t e st oa r o u n d1 0 t h o u s a n dh o u s e s ，o rt os a y , o 7t h o u s a n ds q u a r em e t e r s f u r t h e ra n a l y s i st ot h es a m p l es h o w e dt h a tf a m i l yr e v e n u ea n dl i v i n ga r e ap e r p e r s o ni st w od e c i s i v ef a c t o r st ot h eh o u s i n gd e m a n d g e n e r a l l ys p e a k i n g ，t h eg r o u p m h o u s e p u r c h a s i n gd e m a n dh a s s u c ha t t r i b u t e sa sl a r g e f a m i l ya n ds m a l l d w e l l i n gp l a c e ，a n dt h er e a s o nf o rp u r c h a s ec o u l db er e d u c e dt oi m p r o v i n gl i v i n g c o n d i t i o n w h i l et h eg r o u pw i t hh o u s e r e n t i n gd e m a n dh a sa t t r i b u t e ss u c ha sm o s t l y c o m i n gf r o ms u b u r ba r e ao ro t h e rc i t i e s ，l o wi n c o m e ，m o s t l yp r e s e n th o u s e - r e n t e r s a n de t c m o s to f h o u s e r e n t i n gg r o u pc a n ta f f o r dt op u r c h a s eah o u s e i a b s t r a c t c o m p a r i s o nb e t w e e nt h ea g g r e g a t eh o u s i n gd e m a n di n f e r r e df r o mt h es u r v e y d a t aa n dt h ee f f e c t i v ed e m a n dr e f l e c t e db yt h er e a le s t a t em a r k e td a t as h o w st h a tg a p e x i s t sb e t w e e nt h ep r e s e n th o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n d t h eg a pi se m b o d i e db y t h r e e “s h o r t a g e s ：s h o r t a g eo fa g g r e g a t eh o u s i n gs u p p l ns h o r t a g eo fm o d e s t l ya n d i n t e r m e d i a t e l y - p r i c e dh o u s e sa n de c o n o m i ch o u s e s ，a n ds h o r t a g e o fs m a l la n d m i d s i z e dh o u s e s s e g m e n t a t i o na m o n gt h eg r o u p w i t hh o u s i n gd e m a n ds h o w e dt h a tt w o s u b g r o u p sc a n tb e n e f i tf r o mt h ee x i s t i n gh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ：t h o s ew h o c a r l t a f f o r dc o n i i n o nc o m m e r c i a lh o u s e sa n da l s on o tq u a l i f i e dt oa p p l y i n gf o re c o n o m i c h o u s e s ，a n dt h o s ew h oc a n ta f f o r da n yh o u s e sa n da l s on o tq u a l i f i e dt oa p p l y i n gf o r l o w c o s th o u s i n g c o r r e s p o n d i n g l ys u g g e s t i o n sa r em a d eo f th o wt os a t i s f yt h e h o u s i n gd e m a n do ft h e s ep e o p l e ，s u c ha s ，a d j u s t i n gh o u s i n gs u p p l ys t r u c t u r e ， s u p p l y i n ga c e r t a i nn u m b e ro f e c o n o m i cr e n t i n gh o u s e s ，a n ds oo n c o n s i d e r i n gt h eg e o g r a p h i c a la n de c o n o m i cs i t u a t i o no fd a l i a n ，t w op o i n t s s h o u l db eh i g h l i g h t e dw h e nm a k i n gt h el o n g - t e r mh o u s i n gd e v e l o p m a n ts t r a t e g y ： o n ea st r a n s f e r r i n gt h eh o u s i n gc e n t e rf r o mt h eu r b a na r e at os u b u r ba r e a , s u c h 够 l v s h u aa n dj i n z h o u t h eo t h e ra st a k i n gs m a l la n dm i d s i z e dh o u s e s 嬲t h ep r i n c i p a l p a r to f t h ef u t u r eh o u s e s k e y w o r d s ：h o u s i n gd e m a n d ，h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ，l o n g t e r mh o u s i n g p r o g r a m 东北财经大学研究生学位论文原创性声明 本人郑重声明：此处所提交的博士，硕士学位论文 大篷币斌印压俐主虏铲别糖研究，是本人在导师指导下，在东 北财经大学攻读博士i 硕士学位期间独立进行研究所取得的成果。据本人所知， 论文中除己注明部分外不包含他人已发表或撰写过的研究成果，对本文的研究 工作做出重要贡献的个人和集体均已注明。本声明的法律结果将完全由本人承 担。 作者签名 咯砖 日期：2 口口g 年7 口月2 d 目 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 火盘帚，舫岛艮4 呈厉j 彰求别军磅石开玩系本人在东北财经大学 攻读博士硕士学位期间在导师指导下完成的博士i 硕士学位论文。本论文的研 究成果归东北财经大学所有，本论文的研究内容不得以其他单位的名义发表。 本人完全了解东北财经大学关于保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并 向有关部门送交论文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅。本人授权 东北财经大学，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以公布论文 的全部或部分内容。 作者签名 导师签名 日期：z 口驴多年f d 月2 口日 j 7 日期：1 删6 年，。月伽日 第一章引言 1 1 第一章引言 一、研究背景 住宅是人类生活所必须的物质资料，是居民生活福利的基本保障。2 0 0 3 年 以来，全国各地商品住宅的价格水平都在迅速上升，建设部连续出台多项政策， 对房地产业进行调控，仍然无法扭转房价持续快速上涨的态势。2 0 0 6 年，国务 院办公厅转发九部委的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求“各 地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房 价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展”。 而对房地产行业进行调控的前提，是对居民住房需求的准确把握，包括需求总 量、需求的结构等方面。并在此基础上，构建合理的城镇居民住房保障体系， 这样才能够确保房地产行业的健康发展，保障居民的住房福利。 在全国房地产价格普遍上涨的背景下，大连市房价提升的尤为迅速。进入 2 0 0 6 年以来，大连房地产价格指数一直排在全国前列。为摸清市区居民住房的 需求总量，合理制定“十一五”住房规划，对房地产行业进行宏观调控，市政 府决定进行城市居民住房需求调查以获取居民住房需求的现实情况。本文以此 次调查数据为主要依据，研究大连市居民住房需求，弗对目前住房供应格局存 在的断层与错位等现象进行研究。 二、研究目的与意义 ( 一) 研究目的 本文的研究目的是，确定近两年大连市居民住房需求的数量、面积，根据 居民的需求结构和现实情况，研究大连市住房供应和保障存在的问题与调整的 方向。 ( 二) 研究的意义 本文的研究具有很强的现实意义： 】 大连市住房需求与保障研究 ii i 1 本文研究的结论，可以反映大连市居民真实住房需求，因此对于编制住 房发展规划、确定住房供应结构都有重要的参考价值。 房地产行业的市场形势近来倍受社会各界关注。房价的快速上涨使很多居 民都感受到了购买住房的压力。要稳定房价，维护房地产行业的健康发展，政 府就必须采取有效措施进行宏观调控。而合理制定政策的出发点，是要准确掌 握居民需求的现实情况，这正是本文的研究的主要目的之一。 2 可以作为完善住房政策，保障居民住房福利的参考。 我国的住房制度改革，走过了2 0 年的风雨历程，取得了不小的成绩，但是 仍然不够完善。由于各地区经济发展不平衡，每个城市所面对的住房问题都有 其特殊性。大连市地处海滨，气候宜人，经济活跃，城市更新改造速度快，住 房建筑质量好。地理与经济上的特点，使大连在本次全国性住房价格上涨的浪 潮中表现得十分突出。进入2 0 0 6 年以来，连续几个月大连市房地产价格指数都 排在全国第一。 在这种形势下，如何保障城市居民的居住权利，促进城市经济的健康发展， 维护社会的安定和谐，已经成为亟待解决的现实问题。本文针对大连市的具体 情况，对现有住房供应体系中存在的问题进行了剖析。对住房政策的完善有一 定的参考意义。 3 对于大型调查的数据推断和结论分析有一定的借鉴意义。 抽样调查是- - f - j 应用性很强的学科，针对不同的具体问题，设计的方案和 数据推断的方法都有所差异，但同类的调查往往也有其相似性。本文研究所依 据的大连市居民住房状况与需求调查，是一次非常成功的大型社会调查，其数 据推断和结论研究的过程以及相关的经验，对于同类调查项目有一定的借鉴意 义。 三、研究的方法与数据来源 。 ( 一) 研究的方法与思路 为确定住房需求量，本文以住房需求调查的样本数据为基础，使用s a s 软 件，应用抽样推断技术，对市区所有居民的住房需求总量进行推断，在测算需 求总量的结构时，使用y ：2 r j 分子总体推断的方法。在推断计算的基础上结合定 2 第一章引言 性分析，最终测算出两年内的有效需求。 通过居民住房需求调查所得出的需求结构，与交易市场的住房供应结构进 行对比，研究供给与需求之间的矛盾。进一步将有需求的居民按支付能力划分 成不同的群体，研究住房保障的存在的问题与调整的方向。 ( 二) 分析研究所使用的数据来源 1 2 0 0 6 年6 月至9 月进行的大连市住房居民住房需求调查，包括前期的 市区居民住房基本情况普查。该次调查是由大连市政府组织实施，大连市国土 房屋局统一协调，国家统计局大连市城市社会经济调查队承办，各区政府组织 街道、社区居民委的工作人员进行入户访问。样本覆盖面广，代表性强，内容 真实可靠。 2 同期进行的动迁区居民住房需求调查。 3 有关住房现状的分析除住房需求调查的数据外，还参考了大连市房产权 证中心、大连市国有资产管理公司等部门提供的相关数据和资料。有关住宅市 场的分析主要使用大连市房产交易所的商品住房交易记录。 4 有关宏观经济形势分析的数据主要来自大连市统计年鉴、统计公报、和 统计部门发布的研究报告。 四、本文的结构 本文共分为五章。 第一章：引言。简要介绍了研究的背景，目的与意义以及使用的方法和数 据来源。 第二章：城市居民住房需求与住房保障体系。论述了住房需求的特点、影 响住房需求的主要因素，并进一步探讨了城市居民住房供应的主要模式与住房 保障体系的相关问题。 第三章：大连市区居民住房需求现状。以住房需求调查为主要依据，对大 连市居民住房需求总量进行推断，在推断数据的基础上，结合其他有关数据， 对未来两年内住房市场的有效需求进行了估算；此外，还对需求的结构及需求 群体的主要特征进行了深入研究。 3 大连市住房需求与保障研究 第四章：居民住房需求的保障。根据首先论述了目前商品住房市场的供应 结构与居民实际需求存在的错位现象，然后根据调查数据对有购房需求的群体 进行了划分，进而对如何完善住房保障体系进行了研究，并对大连市应如何确 定住宅长期发展规划进行了有益的探讨。 第五章：结语。对本文的研究过程中的某些情况进行说明，提出了本文研 究的不足之处。 附录中包含了调查使用的问卷和为数据推断编写的s a s 程序。 4 第二章城市居民住房需求与住房保障概述 i i 第二章城市居民住房需求与保障概述 本章简要论述了住房需求的特点和影响因素，为进一步分析住房需求现状 提供理论基础。同时还对目前国外住房供应的模式以及我国住房政策的演变过 程进行了简单介绍，作为研究大连市住房保障的参考依据。 一、住房需求概述 ( 一) 住房需求的特点 住房是一种特殊的商品，具有很多其他商品所不具备的特性。虽然住房与 其他商品一样，在市场中自由交易，但它同时还有社会保障的功能。 1 住房消费具有普遍性。居住是人类的基本生存需要，住房是人类的基本 生活资料。因此对于住房的消费是每个家庭所必须的，高收入的群体可以选择 舒适的居所，贫困阶层也要有栖身之地。一旦失去了居住场所，生活质量就会 大幅度的下降。 2 住房消费具有长期性。住房消费的长期性表现在两个方面，一是人终其 一生都要进行住房消费；二是在一段时间内，人们的居住状态会基本保持稳定。 住房一旦建成，在很长一段时间内就不会损坏，居民一旦购买居住，通常情况 下也不会在短时间内更换住所。 3 住房消费具有投资性。与其他耐用型商品不同的是，住房不但具有消费 功能，同时也有投资品的属性。因为随着经济的发展，房地产的价格总是呈现 出上升的趋势。在我国，大量的居民储蓄没有合适的投资渠道，于是购买住房 就成了居民投资保值的理想选择。 4 住房消费需要高额投入。城市住房的价格一般在几十万元，最低也要几 万元，高的可以达到几百万元。对于普通居民来讲，住房可能是一生中最大的 支出项目。不但要花光半生积蓄，还要背上每月偿还住房贷款的负担。因此， 居民在决定购买住房的时候，总是十分慎重。 5 住房消费具有多样性。不同的群体和社会阶层，对住房的选择是不同的。 5 大连市住房需求与保障研究 高收入群体可以选择别墅、大户型高档住宅，而普通居民则希望购买质优价廉 的普通商品房，中低收入群体倾向于低价位小户型的经济适用房。家庭结构、 收入水平、个人偏好等等都使消费者的选择趋向多样化。 6 住房消费以家庭为单位。家庭是社会的基本单位，对住宅的消费是由家 庭成员共同完成的，购房的负担也由整个家庭一起承担。大多数情况下，购房 的决定也是由家庭主要成员反复商议做出的。 ( 二) 影响住房需求的主要因素 1 人口因素 居住是人类生存的基本需求，因此人口因素是影响住宅需求的最基本的因 素，它决定了住宅需求的般水平。人口因素包括人口数量、人口结构、家庭 数量、家庭结构等。 人口数量 人口的不断增加，决定了住宅需求的持续增长。城市人口数量的变动包括 自然变动和机械变动，自然变动指的是由于人口的出生与死亡造成的变动；机 械变动指的是由于人口的迁移造成的人口数量的变化。随着城市经济的发展， 人口的自然增长所占的比例会越来越小，甚至可能为负，而机械增长将成为城 市人口觌模扩大的主要原因。 人口结构 人口的结构中年龄结构是影响住房需求的主要因素。年轻人收入较低，积 蓄较少，因此以只能选择租房或与父母一同居住，购房比例较小。中年人收入 稳定，有能力购买住房改善居住条件，是购买需求的主要组成部分。老年人有 一定的积蓄，虽然自身居住问题已经解决，但往往会为了子女的婚事而购买住 房。 家庭数量与家庭结构 家庭是购买住房的基本单位，因此家庭的数量决定了住房需求的总量，家 庭的数量与家庭的结构密切相关。当前城市居民的居住习惯是，只要经济能力 允许，子女在结婚后往往会选择与父母分户独立居住，因此每年的新婚人群， 就构成了住房消费的一股强劲力量。 2 经济因素 6 第二章城市居民住房需求与住房保障概述 经济因素对住房需求的影响因素是显著的。经济快速增长的地区，房地产 业的发展也很迅速。居民可支配收入、物价水平、利率水平等多种因素都在影 响着住房需求的数量和结构。 收入对住房需求有正向的影响。居民可支配收入决定了居民的消费能力， 同时也决定了住房购买能力。当城市居民的收入逐渐增长，基本生活问题解决 以后，往往会有改善居住环境，增加居住面积，或进行住房投资的意愿。 物价和利率对购房需求有反向的影响。物价升高，意味者生活成本的增加、 居民实际收入的减少。此外，物价上涨还引起居民对为未来实际收入的悲观预 期，使居民更加倾向于把消费的余款储蓄起来，而进行房地产这样高额投资的 热情大大降低。利率的上升会增加居民贷款买房的负担，同时也使储蓄更有吸 引力，因而导致购房需求的下降。 ( 三) 大连市住房需求的变动趋势 从人口方面看。大连市人口数量增长较快，2 0 0 2 年以来，平均每年市辖区 的非农业人口增长率都在3 以上o 。其中自然增长比重较小，2 0 0 1 年以来市辖 区人口自然增长率基本为负，机械增长成为市区人口增长的主导因素。在人口 结构上，逐渐向老龄化社会迈进；家庭规模逐渐减小，2 0 0 5 年进行的“1 人 口抽样调查”的数据显示，大连市家庭平均人口为2 9 8 人。人口数量的增长， 家庭规模的减小，都推动着居民住房需求的增长。 从经济方面看。近几年来，大连市一直保持着经济的高速增长，2 0 0 0 年以 来国内生产总值增长率几乎每年都在1 5 以上。“十五”期末的2 0 0 5 年，城市 居民人均可支配收入为1 1 9 9 4 元，不考虑价格因素影响，比“九五”期末的2 0 0 0 年增长7 4 8 ，“十五”期间年均增长1 1 8 ，比“九五”期间的年均增幅的6 高出5 8 个百分点。如扣除价格因素，“十五”期间年均实际增长速度是“九 五”的2 倍 。经济的发展和收入的增长也使居民购买住房的愿望有所增强。 从现实的商品住房市场交易市场来看。2 0 0 1 年以来住房交易面积和均价都 保持了持续的增长，只是在2 0 0 5 年，由于住房总量供应不足，在交易量上显示 出略有下降，但是同年的住房均价却是快速上升，说明潜在的需求并未减少。 见下图： 7 大连市住房需求与保障研究 5 0 0 4 0 0 3 0 0 2 0 0 1 0 0 0 2 0 0 0 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 4 5 0 0 4 0 0 0 3 5 0 0 3 0 0 0 2 5 0 0 2 0 0 0 图2 - 1 商品住宅交易市场的变动趋势 从总体趋势上看，大连市的住房需求正处在不断增长的时期，但是如果要 准确的把握居民住房需求量和需求结构，则需通过对住房需求调查的研究来实 现。 二、住房保障概述 保障居民住房福利，是研究住房需求的最终目的。住房供应与保障体系有 很多模式，在绝大多数国家，住宅都被视作商品，通过市场手段来平衡供求关 系。但是，由于住房本身所具有的特性，又使住房供应不能完全依赖于市场。 首先，住宅消费是人所必须的，但土地资源是稀缺的，追求利益最大化的市场 机制必然会导致很多居民因没有支付能力而无法获取住宅。其次，住宅是一种 准公共品，它既是私人财产，也是全社会共有的生存物资。因此政府必须采取 一定的措施，保障居民的居住福利，这是维护社会公平的客观要求。住房保障 实质上指是保证社会所有成员都有居住场所，其核心是如何解决中低收入群体 的住房问题。 在这一部分中，本文首先简要介绍了几个发达国家的住房供应与保障模式， 然后探讨了我国住房保障模式的历史演变，最后对目前大连市居民住房保障存 在的问题进行分析。 8 第二章城市居民住房需求与住房保障概述 詈! 曼毫鼍曼鼍鼍! j 量暑曹r 量皇皇蔓曼皇量皇曼皇e 曼量曼曼阜曼兰鼍皇皇皇蔓! 鼍曼皇量曾皇曼鼍芭皇曼量曼皇詈量鲁暑鼍| 舞 ( 一) 住房保障体系的国际比较 住房问题是伴随着经济发展而产生的。随着人口的增长，城市化水平的提 高，居住密度的增大，城市中原有住宅的无法满足日益增长的需求，住宅分配 不平等的现象也越来越严重。因此政府不得不对住房市场进行干预。 从发达国家的经验来看，住房政策主要发挥作用，是在二次世界大战以后。 经过战争的洗礼，欧洲各国的主要城市都受到了不同程度的破坏。为了在短期 内解决居民的居住问题，各国都出台了一系列的临时措施。后来随着经济的恢 复，住宅不足、居住环境恶劣等闯题又摆在了各国政府的面前，于是根据实际 情况，各国国家都形成了一套住房供应与保障体系，并在实践中逐渐完善。 1 英国的住房供应与保障 英国的住房保障体系主要由市场和政府两大供应主体构成。二战后，为解 决住房供应不足问题，政府推出来公营租赁住宅的供应方式。随着经济的复苏 繁荣，政府的政策导向有所改变，由政府补助转向鼓励民间投资，促进住宅的 私有化。最终形成了民间投资为主与公共投资为辅的住房供应模式。对于低收 入居民的住房保障问题，英国主要采用政府提供较低租金住房和政府资助建房 等方式来解决。 2 美国的住房供应与保障 美国的住房保障体系以民间投资为主导。相对于英国，美国的公有住宅数 量非常少，居民的住房需求主要通过市场来解决，政府提供少量的公共住宅， 提供给低收入者租住。到2 0 世纪8 0 年代时，政府基本不再建设公共住宅，住 房供给完全实现市场化。而对居民购买住房的支持，主要通过政府信用住房抵 押贷款的方式实现。 3 日本的住房供应与保障 日本的社会保障起步晚，但发展较快，其保障水平现已不亚于其他发达国 家。战后日本地价飞涨，人口过度集中，住房问题日趋突出，政府通过立法来 推行住宅建设。先后制定了住宅金融公库法、公营住宅法、日本住宅公 团法等重要法规。还先后制定了公营住房计划和住房建设计划，建立了住房 金融公库和日本住房公团等机构。日本政府通过财政拨款、贷款，采取了重点 支持公营住房的建设和资助各种住房机构、团体建造和供应出租住房的政策。 9 大连市住羼罴求与保障研究 进入2 0 世纪8 0 年代中期以后，日本住房政策的重点从支持住房直接投资向住 房直接投资和间接投资并重的方向发展，政府既对公库、公团、公社的住房建 设投资给予资助，同时又大力支持住房信贷，促进居民个人自建、自购住房。 ( 二) 我国城镇住房供应与保障体系的历史变迁 新中国成立之初，我国的城镇住房制度采取的是由传统的政府直接调控和 非商品化为基础的住房福利政策模式。在改革开放以后，逐步向以政府间接调 控和商品化为基础的政策模式转变。 1 住房福利的实物分配阶段( 1 9 4 9 1 9 7 9 ) 建国初，我国很快完成了社会主义改造，在计划经济体制下，城市实行福 利化的住房政策。住房成为国家和单位提供给职工的一种福利，国家从职工工 资中扣除住房消费部分，统一拨款进行住宅投资，再由城市政府或单位进行建 造，按职工工龄、职务、家庭人7 1 及需要住房的情况，用行政手段进行无偿分 配，职工仅象征性地交少量房租，房屋的维修、管理也统一由政府和单位负责。 这种住房分配的方式，可使有限资源集中起来发挥更大作用，有效解决职工的 住房困难问题。但是这种模式是以计划经济为前提，而在经济体制发生深刻变 革以后，这种统建统分的保障模式已经无法适应新的形势，因此住房制度必然 要走向改革之路。 2 住房制度改革的探索阶段 ( 1 ) 住房改革的提出与尝试( 1 9 7 8 1 9 9 0 ) 1 9 8 0 年，邓小平提出了出售公房、调整租金、个人买房建房的住房制度改 革的总体构想，明确了住房要走商品化的道路。随后，中共中央、国务院批转 了全国基本建设工作会议汇报提纲，指出准许私人建房和买房，准许私人拥 有自己的住宅，正式宣布中国将实行住房商品化的政策。 1 9 8 2 1 9 8 8 年，先后在郑卅i 、常州、四平、沙市、唐山、烟台、蚌埠等城 市因地制宜进行试点改革，改革的主要内容为提高房租、增加工资、鼓励买房。 1 9 8 8 年，国务院召开了第一次全国住房制度工作会议，并以国办第1 l 号文批 准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制 度改革的实施方案，充分肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目标、 步骤和配套政策，对全国房改工作进行了部署，住房改革进入了扩大试点阶段。 1 0 第二章城市居民住房需求与住房保障概述 ( 2 ) 住房改革的全面推进与实施( 1 9 9 1 1 9 9 7 ) 1 9 9 1 年，以上海市为试点并向全国推行了住房公积金制度。住房公积金制 度通过强制式的住房储蓄，为居民解决住房闯题提供一定程度的财力积累和准 备。 1 9 9 2 年以后，随着改革开放的深化和国民经济的快速增长，住房分配逐渐 走上了市场轨道。与此同时，社会弱势群体的住房问题也越来越被社会所关注。 在进行社会保障制度的研究中，也开始了对住房保障制度的初步探索。 1 9 9 4 年7 月，国务院下发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定， 指出住房改革的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住 房制度，改革的主要内容是，把住房实物福利分配的方式改变为货币工资分配 方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体 系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系等。这标志着中国住房制度的改革 进入了全面实施的阶段。 1 9 9 5 年2 月，国务院芬公厅转发了国务院住房制度改革领导小组制定的国 家安居工程实施方案，提出了加快解中低收入家庭住房困难户的居住问题，建 立具有社会保障性质的住房供给体制。这是在住房制度改革中首次明确提出了 住房保障方面的问题。 ( 3 ) 城镇居民住房保障制度的形成( 1 9 9 8 至今) 1 9 9 8 年7 月，国务院以国发 1 9 9 8 1 2 3 号文，发出关于进一步深化城镇职 工住房制度改革，加快住房建设的通知，决定停止住房实物分配，实行住房制 度分配货币化，提出建立以经济适用住房为主的住房供应体系，最低收入家庭 承租廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他较高收入家庭购买或租 赁商品住房。这种以“三条线”为特征的住房体系，构成了我国住房供应与保 障体系的主要框架。 2 0 0 3 年出台的国务院关于房地产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 1 8 号文件) ，提出按照市场化的基本原则，将住房供应结构的主体调整为 普通商品房，但仍然保持“三条线”供应体系的基本框架，同时明确了解决中 低收入家庭住房闯题主要依靠经济适用房锖度和廉价租房制度 2 0 0 5 年，鉴于房地产市场价格的快速上涨，建设部先后提出稳定房价的“旧 大连市住房需求与保障研究 八条”与“新八条”，“ e l 八条”高度重视稳定住房价格，提出房价的涨幅与各 地方政府官员职位升迁直接挂钩，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构， 增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设。“新八条”则加强对普通房 和经济适用房的价格调控。保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城 镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。“国八条”成功的调控了 2 0 0 5 年房地产投资增速和土地供应，仍然无法控制住房价格的快速上涨。 2 0 0 6 年，国务院又推出了调控房地产的“国六条”，把调整住房供应结构、 控制住房价格过快上涨作为经济社会发展工作的目标责任。紧接着建设部等九 部委联合制定了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求各地加强 对房地产的宏观调控，并对新建商品房的面积和户型都做出了硬性的规定；同 时还要求各地进行居民住房需求调查，根据居民实际住房需求制定住房发展规 划。本文所依据的大连市住房现状与需求调查就是在这种背景下进行的。 ( 三) 大连市居民住房保障存在的主要问题 我国幅员辽阔，地区经济发展不平衡，每一个城市的住房问题都有其特殊 性，其住房政策和供应保障也都有各自的特点。大连市的住房供应与保障基本 遵循“三条线”的基本框架，即由普通商品房、经济适用房和廉租房构成。 大连市当前所面对的实际情况是： 1 居民收入水平偏低。根据国家统计局大连市城市经济调查队对城市居民 收入的统计，2 0 0 5 年居民家庭人均收入的平均水平为1 1 9 9 4 元，虽然大连城市 居民收入水平在“十五”期间增速较高，但收入水平在相关城市比较中仍然偏低， 与大连城市经济发展水平相近的几个城市沈阳、杭州、宁波、青岛、厦门相比 较，大连排在第五位，仅位于沈阳之前。 2 住房价格上涨过快。从住房建造的品质和城市的居住环境来看，与其他 经济发达地区相比，大连市房价的绝对水平并不很高，但是近一年来大连市房 价上涨的幅度非常快，这给居民购买住房带来很大压力。 在当前的形势下，住房供应与保障主要问题是结构错位、保障缺位。在本 文的后续部分里，本文将以居民住房的实际需求为依据，结合交易市场所反映 的住房供应情况对住房供应存在的问题进行深入研究。并根据需求群体的划分， 对住房保障的缺位部分进行探讨。 1 2 第二章城市居民住房需求与住房保障概述 注释： o 数据来自各年度大连统计年鉴，市辖区指中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺和金州。 。结论来自大连市统计局城市社会经济调查队于2 0 0 6 年3 月发布的十五”期间大连市城市居民收入分 析报告。 o 结论来自大连市统计局城市社会经济调查队2 0 0 6 年3 月发布的“十五”期间大连市城市居民收入分析 报告 1 3 大连市住房需求与保障研究 第三章大连市区居民住房需求现状 本章以2 0 0 6 年大连市政府组织的市内四区居民住房需求调查为主要依据， 对大连市居民的住房需求现状进行研究。研究的目的有两个，一是测算在当前 住房价格上涨迅速的形势下，大连市居民潜在的购房需求；二是分析居民住房 需求的主要特征，作为进一步研究大连市住房保障体系的现实依据。 一、居民住房需求调查简介 为掌握居民住房需求的实际情况，合理制定政策对房地产行业进行宏观调 控，大连市政府于2 0 0 6 年6 月组织实施了大连市市内四区居民住房状况与需求 调查。本次调查以大连市市内四区，即中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区 的居民为调查对象，采用分层抽样的方式，由街道社区组织入户调查。 ( 一) 前期准备 2 0 0 6 年6 月在市内四区3 4 个街道，2 8 3 个社区。进行了住房基本情况摸底 普查，社区工作人员填报了社区内现有居民楼和成片平房的建成年份、建筑结 构、住宅数量、小区类型等主要指标。这次普查摸清了市内四区现有住宅存量 的基本状况，并为住房需求调查提供了完整的抽样框。 ( 二) 抽样设计 1 抽样框 本次调查以住宅为基本样本单元，抽样框为住房摸底普查掌握的全部住宅， 但动迁区不包含在内，动迁区单独进行调查。 2 抽样方案 由于居民购买住房意向与住房建筑年份及住房类型高度相关，将单栋居民 楼( 或成片平房) 分别按“建筑年份”、“是否封闭小区”、“总楼层数”三个标 识变量进行细致分层，再对每一层中各居民楼( 或成片平房) 按其拥有住宅套 数进行排序，最后按等距抽样方法确定应抽取的居民楼( 或成片平房) ，被抽中 1 4 第三章大连市区居民住房需求现状 的居民楼( 或成片平房) 中，如果住宅少于4 0 户，则全部作为调查样本。如果 多于4 0 户，则将前4 0 户作为调查样本 。由于平房区居民及别墅区居民内部的 消费能力基本趋同，平房和别墅的总套数在住宅总量中所占比重不高，为方便 起见，将平房和别墅单独作为一层直接进行随机等距抽样，并不再做进一步的 细致分层。样本量在层内等比例分配。 具体分层方法如下： ( 1 ) 将平房和别墅分别列为第1 层和第2 层。 ( 2 ) 再以“住房楼”为单位，分别按“建筑年份”、“是否封闭小区”、 “总楼层数”三个标识变量对楼进行细致分层。首先，对所有楼房按建筑年份 进行分层，具体可以划分为“1 9 7 9 年及以下”，“1 9 8 0 1 9 8 9 年”，“1 9 9 0 1 9 9 9 年”，“2 0 0 0 年及以后”4 个层次；其次，在按建筑年份分层的基础上，对楼 房再按“是否为封闭小区”进一步划分为“封闭小区”，“不封闭的小区”， “不是小区”3 个层次；最后，再按楼房的总层数将楼房进一步分为“多层( 2 8 层) ”，“小高层( 9 1 2 层) ”，“高层( 1 3 层及以上) ”3 个层次。 最终分层的结果，把每个区域的居民住宅均分为3 8 层( 2 + 4 3 3 = 3 8 ) 。 建筑年份小区类型楼层层序号建筑年份小区类型楼层层序号 平房 a o l 别墅 a 0 2 多层 a 0 3 多层 a 2 l 封闭小区小高层 a 0 4 封闭小区小高层 a 2 2 高层 a 0 5 高层 a 2 3 多层 a 0 6 多层 a 2 4 1 9 7 9 焦 非封闭小区小高层 a 0 7 1 9 9 0 非封闭小区小高层 a 2 5 及以前 1 9 9 9 伍 高层 a 0 8 高层 a 2 6