池州商业广场可行性研究

池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 1 第 1 章 总论 1.1 项目概述 1.1.1 项目名称： 池州 商业广场 建设项目 1.1.2 建设单位： 安徽省 池州 市东池 置业 有限公司 1.1.3 建设地点： 该 建项目建设 用地 位于 池州市 贵池中学周边 ， 工程 场界 南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻 贵池中学 。 其地理位置位于池州市中心区域。 1.1.4 主要建设规模 与内容 ： 该 建项目 占地面积 39087 平方米 ， 总筑面积 181076 平方米，主要建筑物 情况 见表 1-1。 表 1-1 主要 建筑物 一览表 建筑 分类 建筑名称 建筑面积 （ m2） 备注 地上 建筑 1 楼 59910 主体楼 26 层， 1 5 层为商业用途， 6 26层为住宅；裙房为 5 层，商业用途。 2 楼 31874 主体楼 24 层， 1 3 层为商业用途， 4 24层为住宅；裙房为 2 3 层，商业用途。 3 楼 18448 主体楼 18 层， 1 4 层为商业用途， 5 18层为住宅；裙房为 4 层，商业用途。 4 楼 7976 3 4 层，为商业用途。 5 楼 18028 15 层， 1 4 层为商业用途， 5 15 层为单身公寓。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 2 地下 建筑 1 楼地下室 41891 地下一层面积 21617m2，地下二层面积20274m2。 2 楼地下室 2949 地下一层。 1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为 84679 万 元，其中含 建设期利息 1350万 元。资金筹措计划为 ： 企业 自筹 25404 万 元 ， 楼盘预售款 49275万 元， 申请银行贷款 10000万 元。 1.1.6 进度计划：本项目拟在 3 年内建设完毕， 5 年内销售资金全部回笼（含建设期）。 1.1.7 主要技术经济指标 表 1-2 项目主要经济 技术 指标汇总表 序号 项目 单位 指标 备注 一 技术指标 1 总占地面积 平方米 39087 2 总建筑面积 平方米 181076 2.1 其中：地上总建筑面积 平方米 136236 计算容积率 2.2 地下总建筑面积 平方米 44840 不计算容积率 3 建筑占地面积 平方米 17920 4 综合容积率 3.49 5 建筑密度 % 45.8 6 绿地率 % 10 7 居住户数 户 474 8 机动车停车位 辆 675 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 3 8.1 其中：地面停车 辆 100 8.2 地下停车 辆 575 二 经济指标 1 总投资 万元 84679 2 销售收入 万元 116601.15 3 上缴税收 万元 16995.89 4 税后利润 万元 14926.27 5 投资利润率 % 23.50 6 资本金利润率 % 78.34 7 内部收益率 % 26.86 税后 8 财务净现值 万元 14253.26 税后 9 借款偿还期 年 3 贷款意向 1.2 编制依据 （ 1） 池州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （ 2） 池州市城市总体规划（调整） （ 3） 池州市城市商业网点规划 （ 2006-2020 年） （ 4） 池州市商品房销售管理办法 （ 5） 城市房地产开发经营 管理条例 （ 6） 池州商业广场规划 方 项目 设计 （ 7）项目单位提供的其他资料 （ 8）有关统计 调查 资料 （ 9）有关政策和技术标准 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 4 1.3 研究范围 我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程 方案、市场 环境 、投资 构成与能力 、 财务 效益 与社会效益、 环境影响 等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。 1.4 开发企业 概况 企业名称：安徽省池州市东池置业 有限公司 公司成立日期： 2009年 11 月 企业住所：池州市长江中路 30 号 法定代表人：王建华 注册资本： 5000万元 公司类型：其 他有限责任公司 经营范围：房地产开发、销售 1.5 项目综合评价 1、 本项目属 房地产 开发项目，符合国家产业政策。 2、 池州商业广场建设项目在池州市主城区 以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文化为宗旨，建设池州第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，目前池州市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。东池置业有限公司洞察商业先机 ，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 5 3、 项目建设地点位于位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，是宜商宜居的优良地段 ，建设开发条件优越 。在 池州市总体规划 和城市商业网点规划 中， 秋浦路 、翠柏路、池阳路均是 池州市 市级商业中心 和 商业街 的发展目标，建设本项目是实施 池州 城市发展规划的需要。 4、 项目 规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供 综合性 商业 平台 ，为城市居住提供 优越 的居所， 以此确定相应的投资水平和价格水平， 市场目标明确 ， 规划设计定位准确 。 5、 2009 年以来， 池州市房地产市场 逐月 升温， 随着我 市 经济的 快速发展 和 城市规模扩张的加快 ，房求和 房价 仍将保持平稳上升 。最近的池州市主城区房地产市场情况分析报告显示， 2010 年 我市主城区房地产市场交易 继续 稳步增长，需求旺盛 。项目市场前景良好。 6、 国务院 已正式 批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划 ，该规划是国家层面的 战略规划 ， 池州 是“ 皖江城市带承接产业转移示范区 ”的重要组成部分 。 随着 池州市 承接产业转移示范区的建设， 我市房地产市场正迎来一个黄金时代。 7、 该项目设计符合城市规划与国家有关技术 规范 ， 环境保护措施 完备 ， 工程方 项目 是可行的。 8、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造 就业， 具有良好的社会效益。 9、 财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润 19088.09 万元，资本金利润率 100.18%，投资利润率 30.06%，内部收益率 26.86%，上缴税收 17088.88 万元。 敏感性分析表明，项目有 较强 的抗风险能力。清偿能力分析表明， 项目有足够的还款能力。 该项目 在 经济 上是 可行性。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 6 第 2 章 项目选址及建设条件 2.1 选址 分析 池州商业广场建设项目 用地 位于池州市 城区核心 区域 ， 南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。 秋浦路 为 池州市城区最早和最热闹的 商业 街道 ，翠柏路和池阳路是 池州市城市商业网点规划 规划精心打造 的 特色商业街，与主要商业街 道共同构筑主城区商业中心街区。 本项目基地紧邻贵池中学， 向北一里有百 荷公园 ，向东一里有清溪河，西北一里为池州古城墙遗址， 东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。 2.2 建设条件 2.2.1 配套 条件 项目建设地点位于池州市主城区，交通便利、市政基础设施完善，给排水 、 供电 、 通讯、 有线电视 、网络 、燃气配套条件 等 均能 满足 项目建 设和营运 要求。 2.2.2 自然条件 1、地质： 池州大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异， 池州市主城区 为下扬子台坳 ， 地层发育齐全， 基 岩为完整角砾岩 ， 强度较高， 承载力 大 。 2、水文条件： 池州市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在池州市境内全长 160 公里，每年四月份江水上涨，5-8 月份进入汛期，历年平均水位 9.20 米，多年平均流量为 29500 立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 7 河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛， 丰水年月在 4-8 月份，枯水在冬季。 3、 气候： 池州市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量 1502mm，平均温度16.1，平均无霜期 240 天。年平均日照 1968.5 小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。 基本风压： 0.40kpa 基本雪压： 0.70kpa 4、地震： 池州市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查中国地震动 参数 区划图（ GB18306-2001），地震动峰值加速度为 0.05g，相应区域地震基本烈度为 6 度 。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 8 第 3 章 市场分析及营销策略 3.1 市场分析 3.1.1 池州市社会经济发展概况 池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省 “ 两山一湖 ”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。 现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积 8272 平方公里，总人口 158万。 全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。池州是国家生态经济示范区、实施中国 21 世纪议程全国十六个地方试点之一、 “ 生态安徽 ” 建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。池州是长江经济开发带的重要组成部分，池州港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。池州自古就有 “ 江南鱼米之乡 ” 之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有 1300 多种。已探明有工业开采价值的矿藏 40 余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。 几年来， 池州市坚持 走特色发展之路，紧紧围绕实施 “ 生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市 ” 战略，着力建设 “ 实力池 州、活力池州、魅力池州、和谐池州 ” ，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路， 经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势 ，经济增速始终保持两位数，2008 年在全省 17 个市中居第 2 位，达到 16%。 几年来， 池州 集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 9 性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车， 九华山机场、宁宜城际铁路池州段 正在 加快建设，国内风景区首条轻轨 九华山旅游轨道交通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设， 立体交通网络基本形成；城市 框架拉开，达到 80 平方公里， “ 一城五区 ” 型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到 40 平方公里，远期规划达到 100平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。 到 2008 年底，池州市主城区城市人口由 2001 年的 11.6 万人发展到22.91 万人，建成区面积由 2001 年的 12.3 平方公里扩大到 26.33 平方公里， 均大大超过池州市城市总体规划的预期 。 近五年来全市人民收入 变化 情况表 人民收入 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 城镇居民人均可支配收入 （万元） 6974 7882 9015 11017 12848 增长率（ %） 12.3 13.0 14.4 22.2 16.6 农村民人均可支配收入 （万元） 2648 2940 3347 4012 4758 增长率（ %） 11.0 11.0 13.8 19.9 18.6 2009 年 ，全市 经济社会呈现 “ 回升平稳、后劲增强、结构优化、民生改善 ” 的良好态势。 据政府工作报告 ， 预计，全市生产总值 225 亿元，与 2000 年相比增长 274%，与 2008 年相比增长 17%； 财政收入 33.18 亿元， 与 2000 年相比增长 621%，与 2008 年相比增长 27%； 全社会固定资产投资总额 260 亿元， 与 2000 年相比增长 1412%，与 2008 年相比增长45%；社会消费品零售总额 79 亿元，与 2000 年相比增长 216%，与 2008年相比增长 19%； 城镇居民人均可支配收入 14200 元， 与 2000 年相比增长 194%，与 2008 年相比增长 10.5%； 农民人均纯收入 5280 元， 与 2000年相比增长 155%，与 2008 年相比增长 11%。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 10 可以看出，虽然池州市目前城市规模和经济总量不大，但发展 条件优越 ，发展基础 不断加强 ， 发展优势不断提高， 发展速度 不断 加快。城市的快速发展，为房地产开发提供了巨大的市场需求。 3.1.2 发展规划分析 池州市总体规划 将池州市设计为“ 一城五区、临江环湖 ” 的城市格局 ，以 老城区为主 的 中心城区部分主要以居住、办公和商业服务为主要职能 。 市级商业金融中心布置在秋浦路、长江路汇合处的中心地段。商业街以秋浦路为轴线发展为主，西向联系杏花村、三台山公园，东面连接孝肃街历史街区和滨湖广场及文化中心。商业金融中心区具备商业、金融、办公、信息、管理的综合功能，其他主要服务设施也依托其发展。建设少量 规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进的大中型商场或购物中心。 运用城市土地配置的市场经济机制，促进形成市中心区的商业金融核心地块。 池州市城市商业网点规划 提出 积极推进改造传统商业中心，增强个性化、特色化、品牌化和网络化商业功能。未来的市级商业中心应以现状十字街与杏村商业街为基础，向东向北拓展商业中心用地，通过对主要商业街道进行业态整合，控制新增非商业建筑，增设上档次、有一定规模的商业服务设施。规划精心打造翠柏路、池阳路旅游特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。加大旧城改造力度，完善 城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布局，积极改造现有商业街，完善综合和特色商业街的建设，合理布局大中型商业网点 ， 全力打造市级商业中心。 优化杏村西街和百荷公园步行街的环境建设，同时建设池阳路步行旅游特色商业街，打造步行者购物天堂。改造并完善长江路综合商业街、翠柏路旅游特色商业街和东湖路观光休闲商业街的建设；建设杏村东路风味小吃特色街和南湖水街 。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 11 本项目完全符合上述规划内容，具有良好的支持背景。 3.1.3 未来 发展分析 2010 年 1 月 12 日，国务院 正式 批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划。这是我国第 一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战略规划，也是今年国务院第一个颁布实施的区域规划，对于崛起中的安徽具有重要的里程碑意义。 池州 被 列入 “ 皖江城市带承接产业转移示范区 ”， 池州市承接产业转移示范区建设总体构想提出，到 2015 年，全市生产总值跨入全省第二方阵，人均生产总值跻身全省第一方阵，实现“总量居中、人均居前、速度居先、环境居优”的目标，五大组团成为现代化大工业和物流业的重要集聚区，初步形成中等规模的新兴产业化城市、生态宜居城市、国际旅游目的地城市和长江经济带重要滨江港口城市。 随着 池州市 承接产业转 移示范区的建设， 将 有利于房地产开发，意味着 我市 房地产市场正迎来一个黄金时代。 3.1.4 全国房地产市场运行情况 国家统计局发布的“ 2009 年 全国房地产市场运行情况”报告显示 ： 2009 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为 70.7%。 2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米，比上年增长 12.8%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%；房屋竣工面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积 5.77 亿平方米，增长 6.2%。 2009 年，全国商品房销售面积 93713 万平方米，比上年增长 42.1%。其中，商品住宅销售面积增长 43.9%；办公楼销售面积增长 30.8%；商业 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 12 营业用房销售面积增长 24.2%。 2009 年，商品房销售额 43995 亿元，比上年增长 75.5%。其中，商品住宅销售额增长 80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 66.9%和 45.5%。 从 09 年全年来看 ， 全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段 ， 量价增长远超年初预期 ， 甚至超过了 2007 年 ， 销售面 积和销售金额均创历史新高 ， 两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价 4695 元 /平方米 ， 同比增长 21%， 远高于 07 年 3885元 /平方米的水平。 3.1.4 池州市 主城区房地产市场情况分析 2009 年份池州市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过 08 年同期水平： 一、房地产市场基本情况 房地产投资增幅明显。 1-12 月份我市主城区房地产开发投资 35.89亿元，同比增长 100.05%。其中住宅 14.15 亿元，商业房 15.17 亿元，办公房 6.57 亿元。 商品房新开 工面积增幅较大。 1-12 月份我市主城区商品房新开工面积 154.08 万平方米，同比增长 45.36%。其中住宅 69.26 万平方米，商业房 57.23 万平方米，办公房 27.58 万平方米。 商品房竣工面积保持增长。 1-12 月份我市主城区商品房竣工面积110.46 万平方米，同比增长 78.16%。其中住宅 81.91 万平方米，商业房23.41 万平方米，办公房 3.35 万平方米。以上数据均为我局根据各开发公司上报所统计的数据。 截止 2009 年 12 月底，我市主城区商品房累计可售量为 120.79 万平方米，其中商品住房 88.4 万平方 米，其中 1 年以上待销售商品房的面积为 40.2 万平方米（含住宅 18.32 万平方米）。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 13 二、房地产市场供给和销售情况 2009 年 1-12 月我市主城区共批准商品房预售面积 129.91 万平方米，同比上升 2.22%， 其中住宅 84.74 万平方米，同比下降 1.95%。 2009 年 1-12 月份我市主城区各类商品房销售 （ 签约 ） 面积共 139.34万平方米 （ 预售房销售面积 108.2 万平方米，现房销售面积 31.14 万平方米 ） ，同比 08 年全年增长 144.69%，其中商品住宅销售 （ 签约 ） 面积共102.95 万平方 米，同比 08 年全年增长 114.69%。 三、房地产供销结构情况 （一）价格阶段供销结构情况 2009 年 1-12 月份我市主城区销售的商品住房中，价格在 800 元 /平方米以下的为 0.27 万平方米，占总成交量的 0.26%；价格在 800-1000 元 /平方米的销售面积为 0.74 万平方米，占总成交量的 0.72%；价格在1000-1500 元 /平方米的销售面积为 1.7万平方米，占总成交面积的 1.65%；价格在 1500-2000 元 /平方米的销售面积为 7.74 万平方米，占总成交面积的 7.26%；价格在 2000-2500 元 /平方米的销售面积为 33.77 万 平方米，占总成交面积的 32.8%，价格在 2500-3000 元 /平方米的成交面积为 35.93 万平方米，占总成交面积的 34.9%；价格在 3000-4000 元 /平方米的成交面积为 20.44 万平方米，占总成交面积的 19.85%；价格在 4000-5000 元 /平方米的成交面积为 1.15 万平方米，占总成交面积的 1.12%；价格在 5000元以上的成交面积为 1.48 万平方米，占总成交面积的 1.44%。 从以上数据来看 2000-3000 元 /平方米的占总成交面积的 68.73%，是目前市场的主导消费价格，但 3000-4000 元 /平 方米的房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。 （二）面积阶段供销结构情况 2009 年 1-12 月份我市主城区销售的商品住房中， 90 平方米以下的成 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 14 交面积为 15.2 万平方米，占总成交面积的 14.78%； 90-100 平方米的成交面积为 11.74 万平方米，占总成交面积的 11.4%； 100-120 平方米的成交面积为 31.13 万平方米，占总成交面积的 30.24%； 120-144 平方米的成交面积为 22.34 万平方米，占总成交面积的 21.7%； 144-180 平方米的成交面积为 11.57 万平方米，占总成交面积的 11.24%； 180 平方米以上的成交面积为 10.96 万平方米，占成交面积的 10.65%。 从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在 90-144 平方米之间，占总交易量的 72.5%，中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理化。 （三）购房对象结构分析 从商品房住房购买对象分类来看， 1-12 月本市区居民购房比例约占总成交的 63.7%；其市其它地区约占 11.9%；本省其它地区约占 17.6%；外省市约占 7%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的36.3%。这说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位 稳步提高。 四、房地产市场价格分析 2009 年 1-12 月份我市主城区商品房平均销售价格为 3033.18元 /平方米，同比上升 7.09%；商品住房平均销售价格为 2485.14 元 /平方米，同比上升 2.95%。 我市由于市场总量较小，一些大项目进入市场后其价格对市场价格影响较大，如 09 年 4、 9 月有 “ 秀山美地 ” 、 “ 华邦阳光城 ” 、 “ 池州徽商城 ” 、 “ 希望财富广场 ” 、 “ 金汇广场 ” 等一批商业办公用房为主的预售项目造成了 5 月、 10 月份商业用房成交均价骤升的情况， 12 月以来无大型商业楼盘开盘。排除此类偶然因素，我市房地产市场总体 处于稳定态势。 五、市场总结 从以上分析情况看今年全年度我市房地产市场交易稳步增长，特别 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 15 是 9-12 三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。 3.1.5 对 今后 房地产市场形势 的初步 判断 2009 年全国 房地产市场 急剧升温 ， 具有一定的合理性 ， 这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预 期大增，资本避险因素推动房产成交放量。 但 流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限 。 针对部分城市出现房价上涨过快等问题， 2010 年 1月 10 日，国务院办公厅发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，“ 国十一条 ”主要内容是增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求，严格执行房地产项目资本金 制度，强化商品住房价格监管和扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度， 实行土地合理供应，加强 商品房销售管理 ， 控制不断上扬的房价， 引导合理的 住房结构和消费结构 。这一 政策出台， 表达了 中央遏制房地产过快上涨的决心和信心 ， 但全国各地情况不同 ，全国的一线城市和二线城市、三线城市也不一样。不能排除部分地区、部分 城市的 楼价还会有 较大的 上涨。 国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。 2008 年中国人均 GDP 达到 3266.8 美元， 09 年中国人均 GDP 将超过 3500 美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车 等将始终是 中国 居民消费结构升级的主力军。 2009 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 16 年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与居民消费结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。 从本地市场来看， 有几 大 因素决定了 可以对 池州市 未来房地产市场持积极乐观看法：一市 池州市经济将进入更加快速的 发展 时期 ；二是 池州市对外吸引力正在不断增强；三是池州 市 城市 规模 有很大的发展空间（按照新的城市总体规划，池州市中心城区将发展到 60 平方公里和 60万人口） ； 四 是 池州市 第三产业发展 和人均住房消费还处于较低水平 。 在 城市性质、 人口、政府财政收入和居民收入相近 的情况下， 2008年 ， 池州的 第三产业增加值 、 社会消费品零售额、商品住宅销售比黄山分别少 42.4 亿元 、 23.92 亿元、 4.39 亿元，城镇居民人均消费性支出占可支配收入的比重低 8.1 个百分点，农村居民人均现金消费性支出占现金收入的比重低 1.8 个百分点。 这说明，池州市在大力发展工业 和建设城市基础设施 的同时， 需要 进一步增加有利于促进消费的基础设施投资， 以 不断改善消费环境 ，促进居民消费 ，加大商品房开发，以 促进城市商业发展和住房供应。 3.2 项目 特点 分析 1、优越的环境 池州商业广场建设项目用地位于池州市城区核心区域 ，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为池州市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是池州市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。 本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为池州古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。 优越的环境 显然有利于产品销售 和提升价格 。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 17 2、 先进的规划 设计 ，领先的设计理念。 池州市商业广场是安徽省池州市东池置业有限公司在池州市区开发的集大型超市（引进世界 500 强沃尔玛） 、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综合项目。 池州市商业广场 以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文化为宗旨，建设池州第一个城市综合体，为人们购物、 餐饮、 休闲、 逛街和朋友聚会等 提供一站式服务，具有全客层特点。 城市综合体 是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，其业态组成为：沿街商铺 +步行街 +大型超市 +主题百货 +店中店模式 +休闲娱乐。各 体 功能不一，但又 相互依存相互助益 ，从而形成商业的旺气。 目前 池州市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式 消费需求的新型商业业态出现。东池置业有限公司洞察商业先机， 选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。 3.3 市场营销策略 1、 分析 池州市的商业发展趋势和商品房的 消费 趋势， 准确定位目标市场，与其他楼盘形成差异化 ， 形成自己的独立性，显著自身特色，以“引领城市商业， 占领生活高地 ” 为主题， 表达 产品 价值宣传 。 2、 打造 房地产精品典范 ， 以 优良工程 和诱人的升值空间 打动人心 ，拉开价格档次，避开价格竞争，取得较高利润 。 3、推广企业理念，树立与众不同的企业形象，以引起社会强烈关注，使产品宣传能取得良好的效果。 4、 对 外 招商 和本地市场宣传促销双管齐下 ， 同时进行， 力争在早期就形成热销局面。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 18 5、委托 很 专业 的 公司 进行 产品 营销策划 ， 通过有力的市场营销 ， 确保项目目标的最大实现。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 19 第 4 章 方案 设计 4.1 项目概况 池州商业广场是安徽池州东池置业有限公司在池州市区开发的集大型超市、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综合项目。总用地面积 39087，总建筑面积 181076，其中地上 136236、地下 44840，容积率 3.49，建筑密度 45.8%， 居住总户数 474 户。其中包括 27200回迁住宅和 6631回迁商业。 池州商业广场以打造池州市一流商业体为目标 ， 引领池州时尚文化为宗旨，打造池州市第一个城市综合体，行成崭新的城市客厅吸引来自四面八方的宾客。它的规划落成必将成为池州经济、文化发展的新引擎，将池州人带入新的生活领域。 4.2 建筑设计 4.2.1 设计依据 1设计条件 2 用地红线图 3 池州市规划管理技术规定 4 国家有关规划建筑设计规范、标准与规定。 4.2.2 设计 理念 新城市、新生活的引擎 城市综合体 秉持这样一个理念贯穿项目设计始终，激动人心的城市生活完全可以通过创造性的规划 设计来激发引导。在设计我们的新城市 的同时设计我们的新生活， 建设 城市综合体 是本项目的 设计 目标 ： 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 20 1、城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势。是城市活力的主要源泉。城市综合体是城市进程的必然产物。是都市生活不可缺少的载体。随着国内城市化进程的加快，城市综合体从一线城市向二线和三线城市迅速发展。并成为城市活力的主要源泉，并决定着一个魅力十足的都市形象。 沿街商铺 +步行街 +大型超市 +主题百货 +店中店模式 +休闲娱乐 =城市综合体。 2、有利于旧城改造，加速城市化进程，商业核心区 CBD 的形成。一个城市的发展 ，离不开商业的发展，商业的发展也体现了整个城市的经济水平。随着城市的进程加快，新市居民对商业的要求也越来越高，原有城市商业的模式和布局已完全不能满足整个城市的发展，因此城市综合体的形成是城市化进程的有力保障。并促使快速形成商业核心区。 3、城市综合体是商业经济的发动机，是池州发展旅游商贸行业最好的注脚，是城市的名片 、 城市的客厅。 4.2.3 总体布局 本项目功能分区主要由商业住宅单身公寓三大功能。布局原则是商业、住宅相对独立，互不干扰，商业区沿街设置，住宅 区 沿内部设置。 4.2.4 总体交通流线 本 项目 功能区较多，车流人流较为复杂，因此是否进行合理有效的梳理对今后的使用至关重要。 车行线分为住宅车流、商业客流、商业货流、公寓车流四条。住宅车辆由西面翠柏路进入，东面池阳路出，地库出入口设计在小区内部 2#楼西侧。商业地面临时停车在池阳路出入，地库有西面和东面两个入口，东面地库只出不进。商业货流由东面进入到达卸货区，直接进入货梯厅。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 21 公寓车流在南端呈环形设置，出入口设置在翠柏路。另外在秋浦路和 1、2#楼之间设置两处紧急出入口。 商业人行线由池阳路进入和商业内街交织形成网状，最大限度地增加商业价值。 4.2.5 总 体消防设计 除 4#楼外，其余单体均为高层建筑，在建筑周边设置环形消防车道，且设计不小于 8 米 15 米的消防登高场地。 4.2.6 建筑退界、间距设计 规划条件：建筑退让池阳路中线 18 米，退让翠柏路中线 19 米，退让秋浦路中线 30 米，退让南侧用地边界线不小于 10 米，退让国税局西侧边界线不小于 6 米。 本 项目 除满足规划设计条件外，退让池阳路中线 27 米，比规划条件多退 9 米，以形成城市广场。退让西侧学校 15 米以上，以尽量减少对学校的不利影响。 4.2.7 公共配套用房设计 公共配套用房包括社区服务中心 468.2m2、公厕 50m2、垃圾间 30m2。社区服务中心出入口位于商业内街，公厕位于翠柏路单身公寓北面，垃圾间位于东北角。 4.2.8 停车设计 停车标准按商业每百平方米 0.5辆车、住宅每户 0.5 辆车设计。地面停车 100 辆，地下分 1#地下车库 518 辆和 2#地下车库 55 辆两部分，总计停车 673 辆。其中 1#地下车库机械停车位 195 辆。 4.2.9 单体平面设计 1#楼： 1#楼裙房主要由精品百货、沃尔玛超市、影院、餐饮、书城、电玩城几大功能组成，竖向交通主要由东、中、西三组电梯和内部自动 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 22 扶梯解决。主楼为 26 层高层住宅。 2#楼： 2#楼裙房为 23 层商业，与 1#楼围合形成内部商业街，主楼为 24 层高层住宅。 3#楼： 3#楼裙房为 4 层商业，分为南北两部分，中间以商业街的形式分割。主楼为 18 层高层住宅。 4#楼： 4#楼为 3 层沿街商业，局部 4 层。 12 层为小开间商业， 34层为大空间商业。 5#楼： 5#楼 14 层为商业， 515 层位单身公寓，公寓与商业相对独立，中间设计 2 米的转换层。 4.2.10 立面设计 4.2.10.1 设计原则 通过对周边建筑风格的分析和地域特征的解读，本 项目 作为一个城市综合体的形象，其立面设计原则为：现在、简洁、大气 、时尚。 4.2.10.2 设计理念 由于本 项目 由大块状商业、条状商业、高层住宅、高层公寓等较多类型建筑组合而成，形式多样复杂，因此在设计中我们在挖掘个类型建筑特征的同时，通过简洁的体型进行组合，用一种统领全局的肌理来统一整个形体，然后根据不同的建筑特质，选择表达方式比较接近、虚实对比明快的肌理与统领全局的肌理相结合。从而在统一的肌理中，每类建筑有符合自身特质的变化。 4.2.10.3 单体立面设计 A、 沿池阳路商业立面设计： 沿池阳路的大块商业强调体量的穿插和虚实对比，使用大面的石材来表达大商业的厚实 ， 精 致的玻璃幕墙渲染现代商业氛围。同时合理安排 LED 大显示屏、主力店店招、散户广告，使原本尺度不一的元素 协调 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 23 统一 在相同模数之中。重点处理的部位为主入口广场，此处的立面设计强调由广场、连梁、挑空平台、下空间组合形成的空间感，来与简洁精细的材质呼应，使人感到商业中心的品味、时沿感。 B、 沿翠柏路商业立面设计： 翠柏路商业以多层条状商业为主，设计的重点是打破冗长单调的商业界面，在纵向上我们在一、二、三层赋予其不同的空间属性，通过二楼的连廊形成的光影变化丰富立面效果。在横向上运用广告构架的设置和局部的四层处理来改变一成 不变的天际线。 C、 高层住宅立面设计： 处在如此繁华的商业中心的住宅立面设计重点无疑是怎样与周边建筑协调，达到共同营造繁华、时尚的气氛。因此 本 住宅立面设计打破传统住宅设计以窗、阳台为基本设计单元的做法，通过面与线来统一整个立面，通过块面的肌理虚实变化使之有公共建筑的立面特征。由于三栋住宅为群体建筑的制高点，住宅的顶部由幕墙和构架穿插的形式出现，在拥有丰富轮廓的同时形成与众不同的光影感。 D、 单身公寓立面设计： 单身公寓的立面设计将两层和两个开间作为一个标准模块，整个立面形成规整划一的标准框架，在浅色方框层次 的基础上，用灰色构成另一个层次的构架，形成统一而又层次的外立面，整个立面设计 没有 因公寓部匀质的平面而杂乱，与商业区和谐统一在一起。 4.2.10.4 泛光灯概念设计 作为晚间大厦的外衣，灯光设计本着高效节能，高雅大方的宗旨，我们对大楼照明夜景进行整体规划。务求以人为本，美观大方，亮化与美化并重，务求打造夜间商业中心段新标志。其设计原则有 ： A、节能环保 商务办公楼的绚丽多彩与绿色节能完美结合，彰显 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 24 其先进性。 B、 以人为本 灯光绚丽而不失庄重，将大楼总体照度控制在20500Lux 以内，亮度适合人眼的观赏， 不产生光与视觉疲劳。 C、 灯光与大楼形体美和谐统 一 一 光色与大楼结构巧妙结合起来，做到见光不见灯，灯光与建筑材质 完美映衬。 4.2.11 绿化景观设计 4.2.11.1 主题概念： 本 项目 绿化景观在设手法上结合不同性质空间，创造节点丰富，具有视觉变化效果、步移景异、精致典雅的室外空间，让人在有限的空间，体会无限的空间感，在各个不同的景观节点实行主题化设计，表现空间的多样性。 4.2.11.2 景观空间： A、 商业景观：商业景观由入口广场、主题商业广场、下沉广场、步行街、情景广场一系列空间构成。 B、 住宅景 观：住宅景观区主要由内院绿化和屋顶绿化两大部分内容组成， 实行 商住分离的原则， 在 喧闹的商业中心创造一片宁静、优美的独立住宅景观区。 C、雕塑小品、公用 设施个性化 设计： 一系列真实尺度的情景雕塑及抽象艺术小品融入景观环境，展现一幅现代化都市风景画卷，体现精致时尚生活。侯车亭、电话亭、座 椅、指示牌灯具等公用设施同样具有现代感的独特造型，人性化的设计 使之不仅是公用设施，更是一以系列艺术品。 4.2.11 人防设计 4.2.11.1 设计依据 人民防空工程设计防火规范（ GB50098-98） 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 25 人民防空地下室设计 规范（ GB50038-2005） 防空地下室建筑设计 （ FJ01-04） 4.2.11.2 建筑人防设计 （ 1） 本工程按六级人员掩蔽所进行设计，平战结合。人防防护单元设在地下一层，战时为六级人员掩蔽所，平时为汽车库或自行车库。抗力等级为六级。设七个防护单位和一个移动电站，总建筑面积为： 13775.34平方米，总掩蔽面积 5250 平方米，总掩蔽人数 5250 人。其中：防护单元 1 建筑面积 1870.06 平方米，掩蔽面积 1160 平方米，掩蔽人数 1160 人；防护单元 2 建筑面积 1964.38 平方米，掩蔽面积 1340 平方 米，掩蔽人数1340 人；防护单元 3建筑面积 1991.60 平方米，掩蔽面积 1360 平方米，掩蔽人数 1360 人；防护单元 4 建筑面积 1986.73 平方米，掩蔽面积 1350平方米，掩蔽人数 1350 人；防护单位 5 建筑面积 1976.90 平方米，掩蔽面积 1350 平方米，掩蔽人数 1350 人；防护单元 6 建筑面积 1869.08 平方米，掩蔽面积 1250平方米，掩蔽人数 1250人；防护单元 7建筑面积 1983.25平方米，掩蔽面积 1310 平方米，掩蔽人数 1310 人；移动电站建筑面积133.34 平方米。满足规定的要求。 （ 2） 每个防护 单元均设有不少于两个出入口，疏散宽度满足规范要求。 （ 3） 抗爆隔离墙战时采用 500-1000 厚砂袋堆垒。 （ 4） 人防人员掩蔽所按规定要求设置干厕，水箱。 （ 5） 平战转换措施如下： A、 浇钢筋混凝土构件、防护密闭门和密闭门、通风口防护措施、战时使用的给水排水管及防暴波地漏等应在工程施工时一次完成。 B、 对于在临空墙上开设的平时通行口以及平时通风管穿墙孔，其封堵措施应满足战时的抗力和密闭要求，并应在 15 天转换时限内完成。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 26 C、专供平时使用的出入口，其临战时采用的封堵措施应在 3天内完成。 4.2.11.3 结构人 防设计 本工程防空地下室设在地下一层，按六级人员掩蔽所进行设计，根据人防有关规定进行分析和初算，结构构件尺寸及等效静荷载取值如下： A、 防空地下室结构各部位构件尺寸 地下室顶板：主楼区域采用全现浇钢筋混凝土梁板体系板厚 200mm；裙房区域采用全现浇钢筋混凝土无梁楼盖体系板厚 400mm。 地下室底板： 14 号楼筏板厚度为 800mm； 56 号楼筏板厚度为900mm；裙房区域未注明板厚为 400mm。 地下室外墙：墙厚 300mm。 临空墙：墙厚 300mm。 B、 防空地下室结构各部位的等效静荷载标准值： 顶板（覆土区 0.5m）等效静荷载 65KN/m2。 底板等效静荷载：主楼区域（桩筏基础） 25KN/m2； 裙房区域（筏板基础） 50KN/m2。 外墙等效静荷载标准值： 50KN/m2。 临空墙等效静荷载标准值：与普通地下室相邻的隔墙 90KN/m2；相邻防护单位隔墙 50KN/m2。 4.2.11.4 通风人防设计 A、 战时六级二等人员掩蔽所新风量标准：清洁式通风 5m3/（ P.H），滤毒式通风 2m3/（ P.H），最小防毒通道换气次数 40 次 /h。 B、 战时人员掩蔽所隔离绝防护时间 3 小时， CO2浓度 2.5%。 C、 进风 系统：按清洁式通风、滤毒式通风和隔绝式通风三种方式设置，并满足防护通风转换要求。该进风系统设专用竖井，由防爆波活门 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 27 和扩散室进风，其防护通风设备包括 消波装置（既防爆波活门）、密闭阀门、过滤吸收和送风机等。 D、 排风系统：以超压排风（安装防爆超压自动排气活门）为主，清洁通风还可以辅助机械排风，其排风口部既人员主要出入口设简易洗消间。战时清洁式超压排风利用管道经活门排向竖井，滤毒式超压排风自简易洗消间通过防毒通道、扩散室、防爆波活门排至非人防区。 4.2.11.5 电气人防设计 （ 1）设计依据 国家及地方现行设计 规范及标准 甲方及相关专业所提设计条件 （ 2）供电 A、电力负荷及分级 平时作为停车场使用，应急照明、消防系统、排烟风机等为一级负荷；其余均为三级负荷。 战时应急照明、消防系统排烟风机、报警系统及通风机等为一级负荷，其余均为二级负荷。停车场（人防工程）全部负荷均按一级负荷标准供电。 B、供电电源 停车场（人防工程）采用两路供电。两路电源均引自地下层变配电所。每个防护单元设置独立的供电回路，均采用两回路供电。 供电电压为 0.4kV。两路电源在负荷末端（双电源切换箱）切换。 本工程配变电所由两回 10kV 专用线路 供电。两路电源均为工作电源。每一路电源均能保证本工程的重要负荷用电。战时人防地下室防护区内的用电从区域电站引进一路电源（预留），作为战时人员人防的第三电源。第一电源来自市电（既地下层的变配电所双电源切换箱供电），系 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 28 统电源之间的切换采用手动转换方位，并应与接地方式的同步转换。区域性电源引自本工程内设置的移动电站，电站内设置两台 120KW 柴油发电机，平时只预留管线，战时 30 天内将人防设备安装完毕。 （ 3） 配电线路 本工程供电回路的线缆均选用 NH-YJV型耐火聚乙烯绝缘电力电缆。动力及照明配电支线采用铜芯聚乙绝缘 导线穿镀锌钢管在楼板内敷设。 所有进出人防部分的各种线路穿过防护密闭门墙、密闭门墙、临空墙时，均应采取防护密闭措施。平战结合人防工程内所有的连通口、密闭信道、防毒密闭信道、出入口、值班室等处均要求预埋进线管（既预埋备用 4 根镀锌钢管 GG50 防护密闭穿墙管）。 （ 4） 电气照明 照明系统电压为 380/220V。照度标准（一般照明）取值如下：停车场为 75Lx。 A、 防护密闭门外的照明回路应在防护密闭门内设置熔断器保护，熔断器离顶面不小于 .3 米。但是由配电箱直接配电的回路可不设置熔断器。 B、 日光灯管两端采用尼龙丝 绑扎，白炽灯采用卡口灯头。 C、 整个清洁区（含污水泵间、出入口）范围内安装吊链式日光灯。 D、 防毒密闭信道及密闭信道内侧离地面 4 米处（门的上方）安装疏散指示灯要求自带隔镍电池，其持续工作时间大于 60 分钟。 本工程采用高效节能型荧光灯作为主要照明光源，部分场合采用白炽灯照明。 （ 5）信号系统 本工程需设置通风方式信号装置系统。通风方式信号装置系统包括控制箱、通风方式信号指示灯箱和呼叫按钮三部分。控制箱设有操作指 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 29 令开关和三种通风方式显示指示灯；该箱设置在值班室内。通风方式信号指示灯箱应设置在战时人员主要出入口 防护密闭门外的墙面上，安装方式为嵌墙式。 （ 6）电气接地及安全保护 本工程低压配电系统的接地型式为 TN-S 系统。 本人防工程的消防设备管线必须穿 SC 钢管暗敷在不燃烧的结构体内，其保护层不得不小于 30mm。凡是不带电的电气设备金属外壳、穿线钢管、接线盒、过路盒均应可靠接地，电气插座回路采用漏电保护开关控制。电气设备的保护接地，功能接地及建筑物的防雷接地采用共同接地装置的联合接地方式。总接地电阻不大于 1.0 欧姆。 建筑物内的电气装置及进出平战结合人防工程的金属管道必须与接地装置进行等电位联结（总等电位联接 MEB、局部等电位联接 LEB）。 4.211.6 给排水消防设计 地下车库在战时为人员掩蔽所。战时饮用水量每人按 5L/d 考虑，贮水时间 15 天，生活用水 4L/d，贮水时间 10 天，每个防护区在掩蔽所内设置饮用水贮水箱一个和生活用水贮水箱一个（预留位置，战前临时拼装），由市政给水管网直接供给。扩散室等染毒地段设有收集和排出废水的防爆波地漏及集水坑。人防工事内的给排水管道采用热镀锌钢管，所有进出人防工事及穿越防护单元隔墙的排水管道，均在工事内侧及防护单元隔墙两侧设置公称压力不小于 1.0Mpa 的防爆波阀门。 4.3 结构设 计 4.3.1 设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准（ GB 50068-2001） 建筑结构荷载规范（ G850009 2001）（ 2006 版） 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 30 混凝土结构设计规范（ GB50010 2002） 建筑地基基础设计规范（ GB50007 2002） 建筑抗震设防分类（ GB 50223-2004）（ 2008 版） 建筑抗震设计规范（ GB50011 2001）（ 2008 版） 砌体结构设计规范（ GB50003 2001） 人民防空地下室设计规范（ GB50038-2005） 高层建筑混凝土结构技术规程（ JGJ3 2002） 建筑桩基技术规范（ JGJ 3-2002） 地下工程防水技术规范（ GB50108 2001） 建筑工种提供总图、平、立、剖面图。 4.3.2 工程概况 本工程位于安徽省池州 市主城区 ，主要为 5层商铺，两层地下室 ， 626 层住宅。 4.3.3 主要设计荷载 4.3.3.1 风、雪荷载 基本风压 0.40KN/m2；基本雪压为 0.35KN/m2。 4.3.3.2 楼地面使用活荷载 （ 1）商场 3.5KN/m2 （ 2） 健身房 4.0KN/m2 （ 3） 影城 3.0K /m2 （ 4） 厨房 2.0 /m2 （ 5） 卫生间 2.5 /m2 （ 6） 上人屋面 2.0KN/m2 （ 7） 非上人屋面 0.5KN/m2 （ 8） 楼梯，自动扶手 3.5KN/m2 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 31 （ 9）有关设备用房按各专业要求设计。 4.3.4 抗震设防 本工程抗震设防烈度为 6 度，基本地震加速度值为 0.05g， 设 计地震分组为第一组。 4.3.5 主要材料 结构主体选用 C30 混凝土；填充墙体选用轻质混凝土砌块。 钢筋选用 I， II， III 级钢。 4.3.6 结构体系 （ 1） 基础部分： 采用桩承台基础 （ 2） 地上部结构 采用框架结构，地下部分设置六级人防。 4.4 电气设计 4.4.1 设计依据 住宅设计规范 GB50096-1999（ 2003 版） 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（ 2005 年版） 建筑设计防火规范 GBJ16-8（ 2001 年版） 汽车库设计规范 JGJ100-98 汽车库、修车库。停车场设计防火规范 GB50067-97 4.4.2 弱电工程 设计 4.4.2.1 电话系统 本系统设计为市话和程控交换机 用户共网系统，住户全部为市话直通用户，进线电缆由本工程弱电机房引来，其中一、二类住宅每户 1 对进线，三、四类住宅每户 2 对进线（进入多媒体信息箱）；大商业按照 1 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 32 对 /200 进线；小商业按照每户 2 对进线。 电话按上述标准计算为 ： 住户电话数： 446 2=892 门； 大商业电话数： 69193 200=346 门； 小商业电话数： 116 2=232 门。 综上计算，按 10%增容计算，本区住宅电信容量为 1617 门。 4.4.2.3 双向有线电视系统 小区内有线电视信号引自城市有线电视网，原则上每户每个居住空间均设双向有线电 视插座，系统采用 860MHZ 双向网络传输技术。 4.4.2.4 可视对讲及安防系统 各住宅单元每层设访客对讲及门锁控制装置，按系统要求预留管线。 4.4.2.5 闭路电视监控 、 住户报警 、小区巡更及 周界防范报警系统 各单元一层进门处，电梯轿箱内，车库出入口及小区出入口设摄像机；在住户厨房内设燃气泄露报警；居住区域设巡更系统及周界防范报警系统。 4.4.2.6 通信管网规划 小区弱电机房位置由甲方会同电信部门定位，电信主干线和配线电缆全为地下直埋。 4.4.3 强电工程 设计 4.4.3.1 负荷估算 住宅按 70W/m2计，车库按 30W/m2计，商铺按 120W/m2计。 住宅估算电量： 60079 70=4205.53kW 车库估算电量： 23223 30=696.69kW 商业估算电量： 96630 120=11595.6kW 其他设备预留 50kW 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 33 估算总电量： 0.5 4205.53 + 0.7 （ 696.69+11595.6+50 ）=107742.368kW 4.4.3.2 开关房及变电房规划 本区变电房、结合小区周围建筑美观协调，设置两个变配电室，其中一个供给住宅及地下车库用电，选用 1600KVA 变压器 2 台；另外一个商业用电，选用 1600KVA 变压器 4 台和 1000KVA 变压器 4 台。具体位置由甲方和供电部门协商定。各单位 380V/220V 电源由小区变电所以电缆埋地进户方式供给。 4.4.3.3 安全消防 本工程为一类高层建筑，所有消防负荷均按一级负荷供电，采用双电源末端切换的供电方式，其切换箱要求自带闭锁装置以防止双电源并列运行。消防线路，电缆采用耐火型电缆，穿管线路尽量暗敷在非燃烧的结构体内，需要明敷的穿管线路在管外涂耐火涂料。 设有火灾疏散用的应急照明和标志灯，要求带蓄电池，其供电时间大于 30 分钟。所有平时可关断的应 急照明灯可由消防控制中心统一控制，火灾时全部开启。电源为双电源，末端切换。 4.4.3.4 接地保护系统 所有电力设备的外壳及事故情况下可能带电部分实行保护接地。变压器中性点直接接地。接地型式均采用 TN-S 系统。所有进出建筑物的各种金属管道作总等电位联接，卫生间设局部等电位联结，（参考图集为02D501-2），变压器低压侧中性点接地以及建筑物的防雷接地、总等电位联结、局部等电位联结采用联合接地 ， 其接地电阻小于 1 欧姆。在每幢住宅 /住宅单元或楼层电源总箱进线处设置剩余电流动作保护开关，在插座回路、空调回路设漏电 保护断路器 ， 以保护人身安全。 4.4.3.5 防雷系统 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 34 按建筑物防雷设计规范，本工程属第三类防雷建筑物。将屋顶上所有金属构件与屋面避雷网连成整体，以钢筋混凝土柱中之钢筋为引下线，利用基础内钢筋作为接地极，将 45 米及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接 。 4.4.3.6 节能措施 设计中采用节能高效荧光灯具。 变配电所的位置尽可能的接近负荷中心以减少供电线路的电能损失。 变配电所内的变压器采用节能型的干式变压器。 采用低压电容器 无功功率集中补偿方式，以减少线路和变压器的电能损失，提高功率因数 。 4.5 给排水设计 4.5.1 设计依据 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 高层民用建筑防火规范 GB50045-95（ 2005 版） 建筑设计防火规范 GB50016-2006 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（ 2005 版） 室外给水设计规范 GB50013-2006 室外排水设计规范 GB50014-2006 其他相关规范和相关资料 建筑及有关工种提供的条件图及设计资料 4.5.2 给水设计 4.5.2.1 水源 本工程以市政管网为供水水源，供水压力不小于 0.25Mpa。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 35 拟从周围市政管网引入两根 DN200 给水管，在红线内形成环状。 4.5.2.2 用水量 本工程最高日用水量为 1574.28m3/d，最高时用水量 195.75m3/h.。 用水量列表： 序 号 用水分类 人数或 面积 用水量 标准 时变化 系数 使用 时间 用水量（ m3） 最大值 最高日 1 住宅 1659 人 300L/p.d 2.3 24 54.19 464.52 2 商业 119853 8L/ 1.5 12 119.85 958.82 3 绿化 3908.7 2L/ d 1 2 3.909 7.817 4 未预见水量 取上述值之和得 10% 17.8 143.12 5 合计 195.75 1574.28 消防水量：室外消火栓 30L/S，室内消火栓 40L/S，自动喷水 30L/S。 4.5.2.3 给水系统 地下室和三层以下商业由市政给水管网直接供给，四层及四层以上采用无负压变频调速机组加压供水。 4.5.2.4 消防系统 A、室外消火栓系统 该系统用水由市政给水管网直接供给，从市政给水管上引入两根DN200 给水管在红线布置成环状，在环状管上设室外地上式消火栓，消火栓间距 120m，保护半径 150m。 B、室 内消火栓系统 建筑内设消火栓保护，系统由地下一层的消防水池（ 450m3）、消火栓加压泵、屋顶水箱（ 3 个 18m3）及增压稳压装置组成，设 3 套 DN150消防水泵接合器，保证系统用水。该系统竖向分二个区，栓前动压超过0.5Mpa 的消火栓采用减压稳压消火栓。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 36 C、 自动喷水系统 地下车库与商业，均设自动喷水系统保护。本工程采用湿式自动喷水系统，系统由地下一层的消防水池（ 450m3）、消火栓加压泵、屋顶水箱（ 18m3）及增压稳压装置组成，设四套 DN150 消防水泵接合器，保证系 统用水。地下车库与商业按中危险级设计，住宅按中危险级设计，均采用标准喷头。 D、 气体消防 高低压配电室采用气体灭火系统保护。 E、 灭火器配置 本工程地下车库按 B 类火灾中危险级配置手提式磷酸氨盐干粉灭火器，其他按 A 类火灾中危险级配置。 4.5.3 排水设计 4.5.3.1 排水系统 采用雨污分流，污废分流。 生活污水经化粪池净化后排入市政污水管道，公共厨房废水经隔油池处理后排 出 与废水一起排入市政污水管网。 屋面雨水采用重力流外排水系统，室外雨水直接排入市政雨水管道。 4.5.3.2 排水量 按照最高日生活用水量的 85%计算，最高日污水量为 1338.14m3/d。 4.5.3 节水措施 洗手盆采用感应式龙头，淋浴器采用脚踏式开关，小便器采用感应式冲洗阀、延时自闭式冲洗阀，蹲便器采用脚踏式冲洗阀、延时自闭式冲洗阀，坐式便器采用建设部推荐的节水型坐便器。水箱、水池进水控制阀采用浮球控制阀。 4.5.4 环境保护 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 37 水泵设备采用振动小、噪声小的设备，并做好隔振减振措施。地下车库废水经隔油池沉淀后再排放。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 38 第 5 章 环境保护与节能 5.1 环境保护 5.1.1 执行的环境保护标准 中华人民共和国环境 保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 建设项目环境保护管理办法（ 86）国环字第 003 号 环境空气质量标准（ GB3095-1966）中二级标准 地表水环境质量标准（ GB3838-2002）中类水域水质标准 声环境质量标准（ GB3096-2008）中 2类标准 大气污染物综合排放标准（ GB16297-1996） 中二级标准 污水综合排放标准（ GB8978-1996）中三级标准 建筑施工厂界噪声限值（ GB12523-90） 社会生活环境噪声 排放限值（ GB22337-2008）中 2类标准 5.1.2 环境和生态现状 5.1.2.1 池州市生态环境现状 池州市 环境质量总体良好 ，自然条件优越，水资源充足，森林覆盖率高，环境自净能力较强，生态环境容量较大。环境污染基本控制，工业三废排放基本达标，非固体废物处理率达到 85%以上，噪声污染控制在51 分贝以内，大气环境质量达到国家一级标准，主要河流、湖泊水体环境质量达到国家类标准， 城市集中饮用水源地水质保持稳定，水质状况为优、良，达标率为 100%。自然生态步入良性循环，森林覆盖率稳定在 55%左右，城镇人 均公共绿地达 10 平方米以上，水土流失和土地退化 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 39 治理率达 90%以上，牯牛降、升金湖自然保护区和九华山国家森林公园保护性建设初具雏形。 5.1.2.2 建设项目所在地区域环境质量 状况 项目用地位于池州市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学 ，其所在地区域环境质量现状如下： （ 1）空气环境质量 经监测，项目建设区域环境空气中 SO2、 NO2、 PM10 的日均浓度值均低于 GB3095-1996环境空气质量中二级标准限值要求，其单项质量指数值范围为 0.08 0.19，表明项目建设区域目前的空气 环境质量良好。 （ 2）声环境质量 经监测，项目建设所在地昼间和夜间所有测点噪声值均达到GB3095-1996声环境质量标准 2 类标准要求。总体看，项目所在地声环境质量良好。 （ 3）水环境 由池州市环境监测站提供的长江大兴断面的水质监测数据表明，长江池州段水质能满足 GB3838-2002地面水环境质量标准 III 类标准要求。 5.1.3 项目建设期环境影响分析 项目所在地位于池州市城区，周围无较突出的环境污染问题。根据本项目的工程特点，本工程施工期的环境污染主要来自施工机械的噪声、建筑垃圾及挖方产生的扬尘 、植被被毁坏造成的生态破坏、建筑废水以及建筑施工人员少量生活污水和生活垃圾。 5.1.3.1 声学影响环境影响分析 拟建项目的噪声来自施工机械，其噪声强度在 75 110Db(A)之间。 采用半自由声场点声源几何发散衰减公式计算各类施工机械辐射的 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 40 噪声对周围区域噪声环境影响的距离，计算结果表明，项目在施工过程中，施工噪声影响范围夜间最大达 177.8米，昼间最大为 56.2米。 5.1.3.2 水环境影响分析 施工期间，基础工程、混凝土工程会产生少量灰浆水、冲洗水等等建筑废水，其主要污染物为 SS。 同时，工地简易住 宿、食堂、厕所等生活设施将产生少量生活污水，产生量以 200 人、 0.1吨 /人日、排放系数 0.85 计，为 17 吨 /日，其主要污染物为 COD、 BOD5、 SS、 NH3-N。 本工程不取用地下水，其用水由城市自来水管网供给，对地下水环境无影响。 5.1.3.3 固体废弃物的环境影响分析 本工程施工期的固体废弃物主要是建筑弃土和建筑垃圾。本工程基础工程挖方量约 5.4万 方 。 施工高峰期施工人员及管理人员约 200 人，工地生活垃圾按 0.5kg/人 d 计，产生量约为 100kg/d。 5.1.3.4 空气环境影响分析 该项目在施 工过程中，产生的废气主要是施工机械的燃油废气，装饰工程使用油漆、涂料产生的废气。建筑材料装卸和运输过程产生扬尘，场地平整、基础开挖、弃渣、沙石骨料筛分、混凝土拌和等将产生粉尘。工程施工对环境的影响主要是增加空气中的总悬浮颗粒（ TSP）含量。 5.1.3.5 水土流失分析 在工程建设过程中，由于地面开挖、取土使得原有的土地结构受到破坏和改变，进而造成原土移位、松散，地表裸露，改变土壤的可蚀性及植被状态，其土壤的抗蚀性、抗雨水冲刷性降低。 施工期各要素对环境的影响是暂时的、局部的，可采取有效的控制 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 41 措施将影响降至 最低，随着施工结束，影响也基本消除。 5.1.4 项目 营运期环境影响分析 5.1.4.1 水环境影响分析 项目营运期产生的污水主要来源于 居民日常生活和商业经营 等 产生的污水，污水产生量 按照最高日生活用水量的 85%计算，最高日污水量为 1338.14m3/d。 5.1.4.2大气环境影响分析 A、 居民厨房油烟 主要污染物是挥发性油脂、有机质及其热分解或裂解产物。 建设项目区设计居住户数 474 户，每户中、晚两餐的平均炒菜时间按 1.5h估算， 单台家用除油烟机的基准排放量按 500m3/h 估算，油烟浓度按 10mg/m3 预 测。则住户全部入住后，居民厨房油烟总的产生量约3.56kg/d,1.30t/a. B、 机动车尾气 本项目设有机动车 停车位 675个 。进出汽车尾气含有 NOX、 CO、 HC。 5.1.4.3 声环境影响分析 项目 营运期的噪声主要来源于进出于 地下车库强排放机 、 消防 水泵、增压水泵、商业活动、 家用空调等。 消防 水泵 、增压水泵、地下车库强排放机 和商业活动属高噪声源（ dB 80），家用空调和机动车属低噪声源（ dB 65）。 5.1.4.4 固体废弃物环境影响分析 项目运营 期 产生的固体废弃物主要是居民日常生活垃圾和商业、办公垃圾 ， 年 产生量 约 1988.4吨 . 5.1.5 环境保护措施 5.1.5.1 项目建设期间环保措施 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 42 A、 施工噪声防治措施 施工噪声是人们特别敏感的噪声源之一，根据目前的机械制造水平，又不能从根本上采取措施予以消除，只能通过加强施工产噪设备的管理，以减轻施工噪声对周围环境的影响。 因此 提出采取以下控制措施： a）加强施工管理：施工单位应严格执行建筑施工场界噪声限值（ GB12525-90）和中华人民共和国环境噪声污染防治法中的有关规定，遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪 声对周围环境的影响。 b）合理安排施工时间：单位施工禁止在夜间 22 00次日 6 00 进行。如因建筑工程工艺要求或特殊需要必须连续作业而进行夜间施工的，施工单位必须到市行政服务中心环保窗口办理夜间施工许可证后方可进行夜间施工。 c）合理安排工程作业：减少同时作业的高噪声施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响。 d）加强对噪声设备的维护和保养。 B、 施工废水污染防治措施 a）建筑废水处理：在施工地点低洼处设置临时废水沉淀池 2 3个 ，收集施工中所排放的各类废水，在经沉淀一段时间后，作为施工用水的一部分回用，既节约 用水，又减轻了对周围环境的影响。 b）生活污水处理：建临时化粪池：施工人员集中宿营，生活污水集中排放，宿营区污水经化粪池处理达到 GB8978-1996污水综合排放标准中三级标准后排入城市污水管网，进入市污水处理厂进行二次处理 C、 施工固体废弃物污染防治措施 a）弃土和建筑垃圾处理： 工程 土方及时用作土地平整或建设填方，同时要做好水土保持工作。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 43 b）建筑垃圾送至规定的地点妥善处置，临时住宿地的生活废弃物，集中收集后由环卫部门清运送至池州市垃圾处理厂卫生填埋。 通过以上措施，可将本建设项目的固体废弃物对环境造 成的影响减少到较小程度。 D、 施工扬尘污染防治措施 施工扬尘的起尘量与许多因素有关，如挖土机等在工作时的起尘量与挖坑深度、挖土机抓斗与地面的相对高度、风速、土壤的颗粒度、土壤含水量等因素有关。为了减轻扬尘对周围环境的影响，本工程拟采取以下措施： a）加强工程机械的保养维护，提高机械的使用效率。 b）工程物料堆场选择适合的位置，并适时做好洒水抑尘等防止扬尘措施。 c）文明施工、洒水作业，车辆上路前预先冲洗，运输时尽可能封闭。 d）使用环保型装饰材料，以确保室内环境空气达标，从而满足生态住宅要求。 e）风速四级 以上时，暂停土方开挖。 采取以上防护措施后，可减轻工程建设对施工区域近地面环境空气质量的影响。 E、 施工期水土流失防治措施 工程施工期相对较长，将会遇到雨量充沛时期。因此，施工过程中雨季水土保持工作相当重要。雨季施工的水土保持工作应重点做好以下几点 : a）施工单位应密切关注气象变化，事先了解降雨时间和情况，以便采取适当的防护措施。 b）施工时要随时保持施工现场排水设施的畅通。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 44 c）雨季施工时，应随挖、随运、随填、随压，雨前和收工前将铺填的松土碾压密实，不致积水。 d）当暴雨来临时，堆场应使用一些防护物，如使 用草席等进行覆盖。 e）在堆场周围设置砖砌围栏，以减少水土流失造成环境影响。 5.1.5.2 项目建成后环保措施 A、 废水污染防治措施 小区排水采用雨、污水分流原则，其中： 室内污废水分流。排水立管布置在管道井内，室内污废水排至室外，经埋地污水管汇合后，排水城市管网。 小区地面雨水由道路雨水口汇集；屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外埋地雨水管，经埋地雨水管汇集后排入城市管网。污水和雨水对小区和周围环境水体不产生不利影响。 B、 废气污染防治措施 油烟废气和天然气燃烧废气经脱排油烟机处理后排入排烟竖井 ，通过屋顶高空排放；为了降止油烟气倒流，在排烟支管上采取防倒流措施。 防止地下车库汽车尾气过量积累，地下车库采用机械强制排风，换气次数按 6 次 /时设计；排风通过专用风管引至远离住宅和行人的绿化区中间排放。 C、 噪声污染防治措施 a）生活加压泵、消防栓水泵均采用优质低噪声设备，采用隔振底座隔振，在水泵进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，采用弹性支吊架，水池进水口安装消声器。 b）排气风机选用高效低噪音的通风设备，风机前后设置软接头和消声器，用减震吊钩。 c）室内空调、通风设备噪音超标时，设置消声器或采用消声风管， 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 45 空 调器室外设置在远离住宅的区域。 d）变电所的主变压器采取隔振措施，并在室内安装一定面积的吸声材料，门采用隔声门，排风设备安装消声器。 经过上述处理措施后，可满足城市区域环境噪声标准（ GB3096-93）中的 2 类标准，即：昼夜 Lep(A) 60db(A)，夜间 Lep(A) 50db(A)。 D、 固废污染防治措施 对于项目区 的 生活垃圾 和商业办公垃圾 处理，采取设置专用垃圾容器和垃圾收集点，同时配备垃圾清运工，每天早晚各收集一次，确保生活垃圾收集率达到 100%，设置的垃圾容器应满足垃圾分类收集的要求。生活垃圾经 收集后全部进入城市垃圾清运系统，对环境的影响很小。 5.2 节能 方案 5.2.1 节能设计依据 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-2001 公共建筑节能设 计标准 GB50189-2005 民用建筑热工设计规范 GB50176-93 安徽省居住建筑节能设计标准 DB34 T754-2007 安徽省公共建筑节能设计标准 DB34/T753-2007 5.2.2 围护结构部分的传热系数 K（ W/（ K）和热惰情指标 D （ 1） 外墙 ： KM 1.0； D 2.5 （ 2） 屋面 ： K 0.8； D 2.5 （ 3） 外窗 ： 2.5 K 3.2 （ 4） 户门 ： KM 3.0 Km 指外墙的平均传热系数（包括主墙及其周边热桥在内）。 当外墙 KM 值和屋面 K 值满足要求，但 D 值不满足要求时，应按 民 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 46 用建筑热工设计规范 验算隔热设计要求。 5.2.3 节能做法 （ 1）住宅外墙： 240厚粘土空心砖外铡加贴聚苯保温板 30 厚。 （ 2）公建外墙： 200厚混凝土多孔砖墙外侧加贴聚苯保温板 30 厚。 （ 3）平屋面：现浇钢筋混凝土屋面板、树脂珍珠沿找坡层、防水层、聚苯保温板、细石混凝土。 （ 4）门窗：热桥铝合金门窗，中空玻璃。 （ 5） 设备选用上 采用节能型泵、仪表和照明灯，公共建筑的空气调节系统 按规范要求进行设计。 池州商业广场 建设项目可行性研究 安 徽阶梯咨询设计有限公司 47 第 6 章 项目组织管理 6.1 项目组织管理 池州商业广场建设项目 由 安徽省池州市东池置业 有限公司 融资建设， 公司组织机构精简高效，设有工程部、销售部、开发部、办公室和财务部。部门职能明确，工作协调。 办公