保利成都金牛区金科南路金周路项目.pptx

保利成都金牛区金科南路 金周路项目概念规划设计2016 02 17 Feb2016 01规划策略 PlanningStrategies 01 规划策略项目区位 天府广场Tianfusquare 项目位于金牛新城产业园边缘交通便利享受蜀西路及迎宾大道配套 二环路SecondRingRoad 三环路ThirdRingRoad 绕城高速highwayaroundChengdu 金科南路地块SITEI 金科南路地块 项目位于成都西三环羊犀立交外金科南路 与东原亲亲里相距400米左右 距地铁2号线金科北路站仅700米 与羊犀立交直线距离1 7公里 与犀浦镇立交直线距离7公里 与天府广场直线距离8 9公里 可达性良好 金周路地块 项目位于成都西三环羊犀立交外金周路 距地铁2号线金科北路站仅600米 与羊犀立交直线距离2 8公里 与犀浦镇立交直线距离6 5公里 与天府广场直线距离9 3公里 可达性良好 8 9KM 9 3KM 6 5KM 7 0KM 1 7KM 2 8KM 金周路地块SITEII 羊犀立交 犀浦镇立交 地铁2号线SubwayLine2 地铁4号线SubwayLine4 蜀西路ShuxiRoad 西芯大道XixinRoad 01 优势 项目车行 公交 地铁均可到达 交通便利 劣势 金周路地块项目西北侧有火车轨道通过 对项目有一定影响 规划策略周边交通 金周路地块SITEII 成都地铁2号线 蜀西路 金牛大道 金科南路 金周路 金周路地铁站 金科北路地铁站 迎宾大道地铁站 金科南路地块 项目北临金科南路 西临蜀西路 东临金牛大道 金周路地铁站和金科北路地铁站都毗邻地块 地块周边公交系统已经成熟 出行方便 金周路地块 项目在金牛大道与金周路交界处 地块周边有一些配套的公交车站 出行方便 金牛大道 金科南路地块SITEI 公交车站 铁路 01 项目周边配套较为成熟 人流量较大 周边配套分析 地块周边配套较成熟 距离蜀西路及迎宾大道在1公里范围内 同时享受双边配套 地块周边多个小区已入住 距离西锦城等新建高端小区仅900米 居住环境较成熟 地段较安静 且项目临近地铁2号线仅700m 距离茶店子客运站仅1500米 交通十分便利 规划策略周边配套 金周路地块SITE 金科南路地块SITE 2 5km 欢乐谷 电子科大成都学院 西南交通大学 西南交通大学 正成拉斐 东原亲亲里 锦城豪庭 西锦城 金域西岭 时光汇 成都市金牛中学 市政公园 万裕生活广场 01 地块分为南北两块 四周道路均已形成 北面为金科南路 双向六车道 与正成拉斐隔路相望 东面为金科南三路 双向双车道 及万科地块 南面为规划绿地及综合服务设施用地 西面为金科南二路 双向双车道 及工业园 总部办公楼 两地块之间道路为双向四车道 规划策略场地环境 金科南路地块 道路宽约20M 北面金科南路 正成拉斐 东面金科南三路 万科地块 西面金科南二路 工业园 地块北面水泵房 地块中间道路 地块西北角移动基站 01 规划策略场地环境 地块周边配套正在逐步形成 毗邻火车轨道注意噪声影响 基地东南侧现存电线杆对商业展示面有一定影响 地块分为东西两块 四周道路局部成型 东面为金牛大道 双向8车道 隔路局部有些农舍 北面是规划道路 和火车轨道毗邻 西面是金牛中学 东面为西城上城楼盘和国宾时光汇楼盘 地块内规划道路基本成型 双向两车道 金周路地块 1 2 3 5 4 北面规划道路 临火车轨道 南面规划道路 部分形成 西面成都金牛中学 南面国宾时光汇楼盘 南面西城上城楼盘 6 东南角电线杆 02金科南路地块规划方案 SITEI 02 金科南路地块设计条件 设计条件 1 2 设计条件用地性质 商业用地兼容二类住宅用地净用地面积 58308 64平方米 87 46亩 号用地计容面积 90993平方米 其中可兼容的住宅面积比例应小于计入容积率建筑面积的50 号用地计容面积 83932平方米 其中可兼容的住宅面积比例应小于计入容积率建筑面积的50 建筑密度 总建筑密度 40 高层主体建筑密度 20 绿地率 30 项目用地 参考项目 A保利创智锦城 B保利锦湖林语 规划策略 高低配 高层 叠拼别墅 1 2 项目用地 周边绿地 基地北侧快速干道 地块2北面城市快速干道对基底内建筑影响较大 注意事项一 地块一南面有较好的景观绿化资源 高货值的高层住宅宜靠近周边绿地排布 以获取最大的景观资源 注意事项二 设计策略 用地西北侧的移动基站及水渠泵房对商业界面有一定影响 注意规避 注意事项三 规划方案一 方案一1 高层住宅采用了南北的布局形式 增加了住宅的整体品质和货值 同时很好的利用了场地内外景观 2 高层住宅组团与高层公寓 别墅区的分区明显 管理方便 3 高层公寓采用创智锦城的小开间小面积的公寓 4 增加4 9m层高LOFT产品 增加整体溢价率 5 采用温江项目售楼部 利用地铁控制线北侧空地作为停车及室外活动空间 主入口避开西北角移动基站 总指标 规划方案一 规划方案一 底商一层12704平米底商二层7926平米 规划方案二 方案二1 在方案一基础上将售楼部向东北移动 在接口留出商业广场 商业叠墅内街入口更明显 更易于通过规划审批 2 减少的底商面积通过增加公寓层数补充 总指标 规划方案二 规划方案二 底商一层12704平米底商二层7926平米 规划方案三 方案三1 大致布局与方案一相同 售楼部采用转角型布局 花园五期售楼部 2 北部叠拼采用三组四拼 总指标 规划方案三 规划方案三 底商一层12704平米底商二层7926平米 03金周路地块规划方案 SITEII 设计条件 A 用地性质 二类住宅用地兼容零售商业用地净用地面积 1号地块 26536 46 2号地块 19352 78 商业兼容比例 25 商业 50 计容面积 3 0绿地率 30 建筑密度 22 规划要求商业需临1 2号地块之间的道路设置 项目用地 总图策略PlanningStrategy 1 2 设计思考 25 以上的商业比例如何满足 22 的密度如何实现价值最大化 参考项目 设计条件 A 总图策略PlanningStrategy 1 2 住宅远离不利因素 用地西侧临铁路线 北侧临快速路 影响住宅品质 高层住宅尽量远离西 北侧布置 策略一 控制商业面积比例 尽量减少商业面积 降低风险 增加公寓产品和商业叠拼产品以消化25 的商业量 策略二 设计策略 项目用地 基地西侧铁路 基地北侧快速干道 商业少占密度 底层商业尽量与住宅重合 减少商业所占密度 以实现密度价值最大化 策略三 规划方案一 搭配 高层 联排住宅 公寓 商业叠拼 1 将两块地的高层住宅尽量远离铁路布置 2 高层下底商为两层 3 住宅价值最大化 除靠中间道路为商业叠拼外 用地内部为住宅性质的联排别墅 且联排住宅单栋占用密度较小 后期户型设计以及报规存在部分风险 4 南侧A处商业氛围以及可达性均较好 利用裙房 底商的形式做售楼部进行设计 主入口避免正对现存电线杆 A 电线桩位置示意 高层住宅 高层公寓 高层LOFT 售楼部 规划方案一 底商一层3284 01平米底商二层2370 51平米 31F 15F 3F 3F 2F 2F 2F 1F 31F 1F 31F 1F 2F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 商业叠拼4270平米 高层公寓17548平米 高层住宅95460平米 高层LOFT8792 54平米 联排别墅7480平米 22F 30F 2F 24F 2F 24F 2F 2F 2F 3F 规划方案二 总指标 04户型研究 根据户型配比需求 将140和130户型分别放置在两翼 以保证大户型拥有最好的南向采光 125和105的设置在中间 使得该面积区间户型具有良好的中庭景观 以增加产品竞争力 差异化设计使得横厅和竖厅 在各自产品类型内都能形成品质差异 让消费者拥有更多选择 T4户型分析 140 端头4房横厅户型130 3 5房横厅户型在拥有舒适的改善性房间尺度的同时 具有优良的南向采光条件 产品分析 户型产品 B01 B02 125 中庭3房竖厅户型105 中庭3房竖厅户型舒适的房间尺度 良好的中庭景观 B03 B04 户型分析 A01 A02 将大户型靠中庭布置 保证大户型拥有最好的景观朝向 并且将最大的A03户型置于内庭 减少了其他户型对A03户型的干扰的同时 也让两翼户型A02的景观视线通透性达到最大 T5户型分析 A01 产品分析 108 三房竖厅户型 结构紧凑 最大程度上保证了户型产品的房间功能性 A02 117 三房横厅户型 在拥有舒适的改善性房间尺度的同时 具有优良的内庭景观条件 超大的景观阳台也是该户型的溢价之处 A03 127 三房竖厅户型 拥有很大的改造空间 阳台灵活的改造方式可增加产品的市场竞争力 A01 A03 A02 户型分析 A01 A02 T5户型 A01 产品分析 93 三房竖厅户型 结构紧凑 搭配100以上的大户型让消费者拥有更多的选择空间 A02 117 三房横厅户型 在拥有舒适的改善性房间尺度的同时 具有优良的内庭景观条件 超大的景观阳台也是该户型的溢价之处 A03 127 三房竖厅户型 拥有很大的改造空间 阳台灵活的改造方式可增加产品的市场竞争力 将大户型靠中庭布置 保证大户型拥有最好的景观朝向 并且将最大的A03户型置于内庭 减少了其他户型对A03户型的干扰的同时 也让两翼户型A02的景观视线通透性达到最大 T5户型分析 户型产品 公寓 T8户型 A02 A02 A03 A03 A03 A03 A01 A01 A01 A01 主力户型A02 A03具有生活阳台 可通燃气管道 使得该公寓户型更具市场竞争力 核心筒分置并采光 大大提高了核心筒的使用品质和使用效率 主力户型C2C3有生活阳台 可通燃气管道 提高了产品竞争力 同时 4 9m的层高设置实现了超大的跃层赠送 有效控制进深 以保证内庭商业别墅可获得更大的花园赠送 增加商墅的产品溢价值 LOFT T8户型 户型产品 标准层平面图 加建层平面图 C01 C01 C01 C01 C03 C02 C02 C03 户型产品 创智锦城公寓户型 主力户型有生活阳台