特色小镇专题研究报告.ppt

专题研究报告 特色 镇 小 02 03 04 1 1特色小镇概况及特点1 2特色小镇政策解读1 3特色小镇发展历程1 4特色小镇SWOT分析 2 1特色小镇发展方向 3 1经典案例研究 4 1特色小镇成功要素分析 01 目录 CONTENTS 2 2特色小镇合作趋势 05 5 1特色小镇融资方式分析 前言 特色小镇是在几平方公里土地上集聚特色产业 生产生活生态空间相融合 不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台 特色小城镇是拥有几十平方公里以上土地和一定人口经济规模 特色产业鲜明的行政建制镇 2016年 特色小镇上升到国家层面 成为一种市场化主导的创新创业发展的新模式 其本质是产城融合发展理念下的产业集聚 升级和培育问题 不同点在于特色小镇的文化IP营造 实现产业 文化 旅游 生活的融合发展 由于我国地域辽阔 各地经济背景 自然资源迥异 因此特色小镇在不同省份的界定方式与发展模式也有所不同 1 1特色小镇概况及特点1 2特色小镇政策解读1 3特色小镇发展历程1 4特色小镇SWOT分析 ADDRELATEDTITLEWORDS 01 1 1特色小镇概况及特点 特色小镇起源 灵感来源中国特色小镇的灵感起源于国外的特色小镇 如瑞士的达沃斯温泉 会展 运动小镇 美国的布兰森音乐小镇 法国的格拉斯香水小镇等 这些小镇都极具产业特色 业态新颖 以其独特的魅力吸引了世界各地慕名拜访的游客 带动了可观的经济收益和社会影响 改变了人们传统观念上对小镇的认识 进而为我国小镇的改造提供了思路 特色小镇起源 国内发源地特色小镇发源于浙江 2014年在杭州云栖小镇首次被提及 后2016年住建部等三部委力推 这种在块状经济和县域经济基础上发展而来的创新经济模式 是供给侧改革的浙江实践 1 1特色小镇概况及特点 特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业集聚发展要素 不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台 特色小镇是相对独立于市区 具有明确产业定位文化内涵 旅游和一定社区功能的发展空间平台 区别于行政区划单元和产业园区 产业 文化 旅游 社区 以政府为引导 以企业为主体的市场化开发运营机制 独特的小镇风貌 错落的空调结构 自身产业 本土文化 结构框架 特色小镇概念 特色小镇结构框架 1 1特色小镇概况及特点 按照功能类型可将特色小镇分为工业发展型 历史文化型 旅游发展型 民族聚居型 农业服务型 商贸流通型六大类 02 01 03 04 05 06 工业发展型 历史文化型 旅游发展型 民族聚居型 农业服务型 商贸流通型 住建部公布了第二批276个中国特色小镇 加上2016年公布第一批127个中国特色小镇 目前全国特色小镇共403个 从全国各地区特色小镇的分布来看 目前华东地区特色小镇数量最多 有117个 其中浙江省最多 共23个 浙江省从2014年开始全面启动特色小镇培育工作 目前已经取得了瞩目的成绩 小镇数量并列第二的是江苏和山东 拥有特色小镇22个 第一批 第二批中国特色小镇地区分布 1 1特色小镇概况及特点 1 2特色小镇政策解读 图1 拥堵的城市街道 图2 城市街头拥挤的人流 特色小镇 十三五 规划下的新型城镇化 为就地城镇化指明方向 大城市病 日渐突出 近年来 在我国城市化进程中 北京 上海 广州等城市发展过度膨胀 出现了房价高企 交通拥堵 空气污染等问题 被称之为 大城市病 原本优越的公共品质量大打折扣 由于大城市和中小城市之间 城市和乡村之间发展极不均衡 大型城市以其大量的就业机会 优越的教育 医疗等资源 对人口具有强大的集聚作用 而小城镇则处于弱势地位 产业体系 基础设施等不完善都降低了吸引力 目前大城市大范围内的基础设已经基本建设完毕 承载能力接近上限 依照美日等发达国家大城市的发展历史 此旪主要依靠小城镇吸纳人口 因此 为了缓解大城市压力 促进大中小城市和小城镇协调发展显得十分重要 1 2特色小镇政策解读 中国小城镇高度分化与此同时 中国小城镇发展高度分化 东西部发展状况各具特点 小城镇在土地 劳动力 环境等低成本的发展优势正在消失 在成本上升 产能过剩 产业升级的大背景下 小城镇产业面临新的挑战 市场的不断变化 不同的地域特征也使得中西部地区不可能复制东南沿海地区小城镇的发展模式 当前必须谋求一条新的发展途径 促进国内的城镇化发展 特色小镇的提出为中国新时期产业升级 就地城镇化提供了方向 中国小城镇高度分化 1 2特色小镇政策解读 非 镇 非 区 产业是特色小镇的命脉融合产业 文化 旅游 社区功能于一体的产业平台特色小镇不同于以往的乡镇建设的概念 整体而言 它是开放 分享的发展理念 聚焦信息经济 环保 健康 旅渤 旪尚 金融 高端装备等新兴产业 融合产业 文化 旅渤 社区功能的创新创业发展平台 因为特色小镇通常建立在交通 公共服务配套相对完善的城镇社区 或是伴随着其建立 政底也会为当地的各类配套进行升级 所以特色小镇建设可以看作是新型城镇化推进的重要促进因素 特色小镇建设 不仅有利于促进特色鲜明的产业形态发展 增强小镇吸纳周边农村剩余劳动力就业能力 同时也有利于改善村镇基础设施建设 彰显当地特色传统文化 有效带动村镇经济社会文化协调发展 图3 玉皇山南基金小镇 图4 特色小镇结构框架 1 2特色小镇政策解读 特色小镇的发展需要依赖二某类产业 旅游业 养老产业 手工艺产业以及装备制造业等等 在条件完善的情况下 也可在特色小镇发展高新技术产业 美国的硅谷 德国的海登堡都是以高新技术产业为主要发展方向的特色小镇 所以 未来 特色小镇对二国家产业园整体发展而言也会是一个重要的补充类型 图5 格拉斯小镇 图6 格拉斯 香水产业 产业是特色小镇的命脉 不是 镇 也不是 区 特色小镇不是行政区划单元的 镇 也不是产业园区 景区不 区 一般布局在城镇周边 景区周边 高铁站周边及交通轴沿线 适宜集聚产业和人口的地域 1 2特色小镇政策解读 住建部政策发布前两年 只有6个省发布政策 后半年 有12个省发布政策国家政策出台后 特色小 城 镇如燎原之势在全国各地迅速蔓延 截至2017年1月 全国共发布特色小镇相关政策103个全有21个省 市 区 发布了特色小镇相关政策 浙江省最多 共有18个政策 有33个地级市发布了特色小镇相关政策 1 2特色小镇政策解读 探索阶段 酝酿阶段 成型阶段 全面推广阶段 2003年 全面建设小康示范镇 习近平 浙江 2005年 习近平乌镇调研 2014年10月 时任浙江省省长李强首提 特色小镇 2014年11月 乌镇互联网大会召开 2015年1月 浙江省 两会 提出 特色小镇 概念 并作为2015年省重点工作2015年4月 浙江省政府出台 关于加快特色小镇规划建设的指导意见 重点培育和规划建设100个左右特色小镇 2015年12月 中央经济工作会议 习近平大段讲述特色小镇 其中梦想小镇 云栖小镇 黄酒小镇等被提及2015年12月 习近平在重要财办 浙江特色小镇调研报告 上做了重要批示 2015年6月 第一批浙江省级 特色小镇 创建名单公布 37个小镇入围2016年1月 第二批浙江省级 特色小镇 名单公布 42个小镇入围 2016年5月 国家发改委发布今年将引导扶持发展近1000个特色小镇2016年8月 河北出台政策文件 决定在3 5年内打造百座特色小镇 总投资规模达到2000亿元地方政策密集出台 浙江 上海 福建 重庆 广东等地明确出台指导意见 2016年10月 住建部公布第一批中国特色小镇名单2017年1月 发改委 国开行提出要充分发挥开发性金融的作用 实现特色小镇持续发展与贫困人口脱贫2017年8月 住建部公布第二批中国特色小镇名单 且第三批中国特色小镇也陆续开始申报 各地区开展如火如荼的特色小镇建设 1 3特色小镇发展历程 1 4特色小镇SOWT分析 SWOT 优势 机会 劣势 威胁 产业特色赋予旅游资源核心吸引力良好的区位因素保证了旅游可进入性经济水平提供坚实的旅游开发保障特色小镇品牌给力打造小镇旅游知名度 地域空间狭小旅游发展要素配置不足缺乏高等级旅游资源 政府十分重视特色小镇的发展全域旅游化发展趋势为特色小镇的产业特色挖掘与利用提供了机会细分化旅游市场不断扩大特色小镇的旅游功能发展要求 旅游目的地数量不断增多多头管理 目标多样各个特色小镇都有其富有突出的产业特色 形成了类型多样的旅游资源 2 1特色小镇发展方向2 2特色小镇合作趋势 ADDRELATEDTITLEWORDS 02 2 1特色小镇发展方向 打破行政区划 明确建设标准特色小镇与特色小城镇2017年3月5日 国务总理李克强在作2017年政底工作报告中提出 优化区域发展格局 支持中小城市和特色小城镇发展 推动一批具备条件的县和特大镇有序设市 发挥城市群辐射带动作用 值此 特色小城镇 的概念被首次写入政府工作报告 特色小镇与特色小城镇都是推动城镇化的重要载体 虽只有一 城 之差 定位却有很大的不同 特色小镇 特色小城镇主管单位分别为国家发改委 住建部 体现出国家部委不同的战略思考 特色小镇脱离行政区划的限制 区别于行政区划单元和产业园区 特色小城镇则以传统行政区划为单元 在建制镇基础上就地城镇化 特色小镇 特色小城镇不同点汇总 2 1特色小镇发展方向 明确规划要点 保证有序开展特色小镇在建设规模 投资要求等方面都有相续的规划要点 各省仹也相继出台建设方案 建设要求不一 以浙江省为例 特色小镇的建设规模一般在3平方公里左右 以3A景匙标准打造 另外投资规模方面也在50亿左右 特色小镇规划要点例示 2 1特色小镇发展方向 上下联动 政策加码 特色小镇开展迅速两批特色小镇名单 特色小镇持续加速 多部委发文 特色小镇火热启劢2016年7月 住房城乡建设部 国家发展改革委 财政部联合发出 践于开展特色小城镇培育工作的通知 2016 147号 提出即日起在全国范围内开展特色小城镇培育工作 到2020年争取培育1000个左右各具特色 富有活力的特色小镇 文件指出 国家发展改革委等有关部门支持符合条件的特色小镇建设项目申请与项建设基金 中央财政对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励 该文件的出台掀起了国内特色小镇建设的大潮 国家层面主要指导文件 2 1特色小镇发展方向 2016年10月 住房和城乡建设部公布首批127个中国特色小镇名单 由住建部公布的小镇名单可以看出 半数特色小镇为旅游发展型 类型结构有待迚一步改善 住建部第一批特色小镇类型结构 2 1特色小镇发展方向 从区委到地方 资金支持力度不断加大各部委联合各大银行力促特色小镇发展 部委联合银行主要出台文件 2 1特色小镇发展方向 各省陆续出台特色小镇资金政策 各省资金政策支持内容 各省资金政策支持内容 2 1特色小镇发展方向 各省公布特色小镇创建名单数目 2 1特色小镇发展方向 全国各省份特色小 城 镇数量对比 2017 04 01 特色小镇开展各显神通 全国的特色小镇建设已成燎原之势 2 2特色小镇合作趋势 2 特色小镇发展的基础是人口聚集本土产业的发展 会形成产业聚集 进而带来就业人口的增加 形成常住居民 常住居民的各种需求 促进地产 金融 公共服务等配套产业及设施的发展 进而推动城镇化架构的形成 相较特色旅游业 本土产业就地城镇化效果更好 对于特色旅游产业 以旅游吸引为基础 通过旅游的 搬运 功能 形成大规模的外来游客的聚集 游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构 由此形成消费产业的聚集 构成城镇发展的产业结构 带来大量的就业人口与服务人口 这些人口与当地居民结合 产生对城镇居住 交通 金融 文化等的需求 由此带动城镇化结构的形成 本土产业人口聚集模式 特色旅游人口聚集模式 2 2特色小镇合作趋势 3 打通三方融资渠道 多线程资金支持特色小镇建设具有投资大 周期长的特点 进行纯市场化运作的难度轳大 只有打通政底资金 社会资本和金融机构三方融资渠道 通过吸引多元化投资主体 并让其充分发挥各自优势 才能破解特色小镇建设的 融资难 问题 特色小镇三方融资 2 2特色小镇合作趋势 4 强化四方合作 实现和谐共赢中国房地产数据研究院院长陈晟表示 一般而言 特色小镇建设涉及四方面机构的合作 即政底投融资平台 小镇或村集体经济组织 产业运营集团和与业投资机构 特色小镇四方合作 5 合理规划 整合五类商业模式特色小镇商业模式的核心主要包括五个方面 包括土地一级开发 房产开发 产业项目开发 产业链整合开发与城镇建设开发 特色小镇的发展不只是单一模式的发展 而是五个方面整体布局 围绕产业为核心 依次递进 目前多数特色小镇仍处于前期开发阶段 由于特色小镇面临大量的基础设施建设 房产开发市场火爆 2 2特色小镇合作趋势 特色小镇商业模式 3 1经典案例研究 ADDRELATEDTITLEWORDS 03 浙江余杭艺尚小镇 中国时尚艺术小镇 3 1经典案例研究 项目概况 余项杭目艺尚小镇位于浙江省杭州市余杭区临平新城 长三角核心位置 是浙江首批省级特色小镇项目 也是我国第一家以纺织服装创意产业为主题的综合性都市小镇项目 小镇总体规划约3平方公里 规划建筑面积约185万 形成 一心三街 的空间格局 打造 产城人文融合发展 的时尚艺术特色小镇 环东湖文化艺术中心时尚文化传播 国际时尚发布 创意博览展示时尚文化中心 高端设计师创意街区地 时尚历史街区 时尚产业服务平台 时尚艺术街区 中国 艺尚中心 世界级时尚产业总部集群 3 1经典案例研究 3 1经典案例研究 区位价值区位交通便捷 长三角核心位置 轨道交通和双高速交汇 小镇成为杭州对接上海的桥头堡 并与上海形成国际时尚中心的同城效应 产业基础完善 形成产业聚集效应 杭州周边遍布国家服装产业链资源带 余杭区尤其是乔司 九堡区域集聚大量服装企业 且区域商业配套基础良好 产业发展策略 时尚产业链搭建艺尚小镇立足于扎实的产业基础 在深度上延伸产业服务 打造创新型时尚全产业链 在广度上融合周边产业 使之与时尚进行积极互动 最终形成产业链条的良性循环 深度产业链构建 从设计咨询到产品销售的全产业链服务广度产业链搭建 时尚与科技 影视 音乐 互联网 教育及设计的结合与互动 成功因素 设计咨询 生产服务 商务展示 产品销售 服装配套 设培训计教研育发 咨询 集生产检外测包中于心一 体物流 跨境电商 线下展 厅 大数据 云服务 模特 策划公司 展 示公司 酒店配套 秀发布场会 展齐示全区 市场 政策争取余杭区政府作为艺尚小镇建设发展的主导方 为各参与各方提供了全方位的政策支持 3 1经典案例研究 3 1经典案例研究 高端产业资源导入 通过提供满足企业需求的全产业链增值服务 这小镇已成功 中国服装协会 中国服装设计师协会 中国十佳设计师8名 新锐设计师30余人 法国时尚学院 50余家国内知名品牌 11家设计师平台 12加企业总部 未来艺尚小镇将持续引入高端行业资源 与小镇自身以及中国时尚产业的发展形成良性互动 3 合作机制艺尚小镇采取政企合作的模式 余杭区政府主导开发建设 凯华集团享受政策红利 双方合作成立资产经营管理公司 对后期开发进行经营管理 共享小镇收益分成 小镇各区块的合作机制分别为 4 融资与盈利模式 政府配建为小镇物业增值 除中国艺尚中心由凯华集团投资建设并负责招商运营外 周边大剧院及各类商业配套均由政府负责建设 提升小镇内各物业的价值 进而推动中国时尚产业复兴 并且成为中国时尚产业走向世界的最佳路径 工业小镇的基本发展要点 交通通达度与便利性是工业小镇选址的基本要素 良好的产业基础有助于产业链的横向拓展与纵向延伸 从而打造创新型全产业链 积极的产业政策对于聚集高端产业资源 减轻企业融资难度 加快产业升级转型具有重要作用 政府和企业之间紧密且多元的合作式灵活性强 适用于小镇内不同产业功能模块的需求 凯华集团3年中投资50亿元用于项目建设 政府建设区块采取PPP模式进行融资 3 1经典案例研究 融资模式 盈利模式 导入产业企业的税费收入 住宅销售收入 商业及办公物业的租金收入 物业增值 影响 总结 3 1经典案例研究 成都华侨城安仁古镇 世界文博小镇 华侨城安仁古镇是首批国家级特色小镇项目 位于四川省成都市西部大邑县 距成都41公里 规划范围面积约为18 29平方公里 进行安仁产业体系升级规划实施 文创产业重点项目落位以及国际教育产业资源引进 安仁古镇由一个核心区 多个次中心驱动 构建 文化 旅游 新型城镇化 的新型发展模式 打造世界知名文博小镇 项目概况 3 1经典案例研究 一心 四海 文博旅游核 美食 公馆故事会 庄园故事会 酒店故事会 建川故事会 六区 培训教育区 生态农业 场镇提升区 健康养老区 林盘庄园 由一个核心区多个次中心 一心 四海 六区 驱动 安仁古镇构建起 文化 旅游 新型城镇化 的新型发展模式 3 1经典案例研究 3 1经典案例研究 3 1经典案例研究 区位价值项目原有博物馆资源是安仁古镇选址的主导因素 厚重的历史沉淀 丰富的人文景和景观资源赋予了小镇进行旅游和开发的先天优势 安仁古镇拥有拥有27座国民老公馆 25座现代博物馆 国内规模最大的近代地主庄园 刘氏庄园以不计其数的泛博物馆和各类收藏展示 以及最大的博物馆聚落 建川博物馆 是中国唯一的博物馆主体小镇 产业发展策略 时尚产业链搭建立足于 文博 特色产业融合发展 的产业定位 以主导产业为核心向外围进行产业布局 从文博产业链搭建和特色产业延伸两方面入手 使安仁镇的产业体系从扁平变为立体 从单一变为多元 成功因素 3 1经典案例研究 文博产业链搭建 小镇核心区文博资源的新旧结合 围绕文物数字化 鉴定 收藏交易 出版印刷包装 艺术设计 文创商品研发以及文物拍卖 利用成都自贸区平台 建立文化艺术品保税仓库 构建完整的博物馆产业链 特色产业延伸 小镇外围利用自然资源优势发展 健康养生 高端教育 影视文创 生态农业以及生态居住五大特色产业 各产业分区明显但内在关联性较强 易于对产业体系的整体发展与客群吸引产生联动效应 联效动应 生态 农业 影视 文创 高端 教育 生态 居住 健康 养生 3 1经典案例研究 高端产业资源导入 合作机制安仁小镇采取政企合作的模式 华侨城集团与大邑县人民政府 成都文化旅游发展集团有限责任公司签署 安仁项目 合作协议 后项目成立 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司 进行统一开发管理 融资与盈利模式融资模式 华侨城为投资主体 出资打造部分项目 与第三方运营商合作 打造产业平台盈利模式 项目前期主要为重资产投入 进行配套基础设施建设 后期通过自持经营性物业的运营收益 租金收益以及住宅销售收入获得盈利 3 1经典案例研究 住宅销售收入物业增值安仁古镇活化自身优势资源条件 打造文博产业核心 并逐步向外拓展特色产业 形成 旅游 产业 新型城镇化 的新型发展模式 为中国新型城镇化建设提供了范例 同时也提升了 世界文博小镇 的国际知名度 影响 总结 基于小镇先天自然优势或人文资源 引进文化创意产业 实现新旧结合 激活文旅小镇的生命力 文旅小镇产业的多元化与产业特色是小镇品牌塑造的重要组成部分 产业体系构建需注重各产业之间的内在联系 以产生推动小镇建设与区域发展的联动效应 项目经营者专业的运营能力是文旅小镇取得成功的重要条件 3 1经典案例研究 吴泾科技时尚小镇是第二批国家级特色小镇项目 位于上海市闵行区东南部 东 南两侧沿黄浦江为界 占地37 15方公里 项目概况 吴泾小镇主打 科技 时尚 产业特色 逐步实现从老工业区向科技 时尚 生态小镇的华丽转型 项目特色 上海吴泾科技时尚小镇 中国科技时尚小镇 3 1经典案例研究 1 上海紫竹高新技术产业开发区2001年 政府 高校和企业共同投资建立紫竹园区 紫竹高新区自成一体 以研发为主 对产业升级和对产业升级和优化有很强的带动能力 2 吴泾工业基地转型中的工业区 原驻老牌电力 化工企业正逐步外迁 在完成土地腾退 收储 修复后 将建设成科技创新区 时尚创意展示区 生态休闲宜居区 3 向阳工业区以生物医药为重点产业发展方向 打造疫苗 基因药物等生物制品的研发中心和生产基地 同时引进配套企业 形成完整的产业链 同时发展信息电子 教育科研 先进制造业以及生产型服务业 3 1经典案例研究 4 生产性服务业区块莲花功能区 以总集成总承包 科技研发 总部物流 航空配套等产业群体梦谷上海文化创意产业园 园区集电子商务 文化创意 艺术设计 汽车改装 汽车影院 餐饮酒吧 健身休闲 办公 展示 仓储 配送 员工公寓 客户接待 培训交流为一体 形成融汇开放的 产业生态圈 吴泾科技园 规划为总部基地 已启动城市再生项目 3 1经典案例研究 1 产业发展策略区位优势明显 吴泾镇地处黄浦江东流北折处 滨江资源及生态优势为小镇转型提供有力支持 产业基础与科创资源优势突出 紫竹科学园区坐落区内 为小镇的建设提供了丰富的科研资源 2 产业发展策略 产业结构调整与升级依托服装产业基础 吴泾镇从支持研发和引导跨界两方面积极推动服装制造企业转型 促进 制造 向 智造 升级 制造 向 服务 延伸 形成价值链不断向高端环节延伸的时尚产业集群 积极的政策引导2017年上海市第十一次党代会报告中提到要大力推进吴泾等重点调整区域经济转型升级 让吴泾得到了很高的关注度 也让科技时尚特色小镇的建设加快步伐 2017年上半年 吴泾镇制定了 吴泾科技时尚特色小镇发展规划 提出特色小镇产业优化升级及产业链延伸战略 成为推动小镇建设的有力支撑 成功因素 3 1经典案例研究 资源导入与品牌建设通过导入高端行业资源 吴泾镇将形成一批特色小镇建设的标志性品牌 有效扩大科技时尚小镇的影响力举办上海时装周对接上海服装服饰行业协会 引入其品牌发布活动与华东师大合作开展多场森林诵读活动 森马杯 健康跑活动探索举办上海汽车文化音乐节打造特色小镇的展示空间与科技与时尚产业品牌的展示平台 3 合作机制吴泾镇各区块合作机制灵活 政企 校企合作紧密 园区就科创产业与高校合作 科研成果转化高效 最终实现产学研一体化发展 成功因素 吴泾科技时尚小镇的建设对于带动区域经济发展 提高就业水平 改善区域环境具有重要作用 同时 吴泾小镇的成功转型为我国诸多处于产业转型期的地区提供了借鉴意义 影响 总结 区域自有的科创资源优势对于小镇企业向上游产业链延伸具有重要作用 产学研一体化能够有效提高小镇转型的效率与成功率 通过引入高端产业资源塑造小镇品牌 提升小镇综合影响力 是以资源吸引资源 促进高端产业聚集的有效手段 通过目前国内典型成熟特色小镇的分析 我们总结了开发运营成功的四个必要条件 首先 基于小镇先天优势资源与基础传承的选址是前提 其次 搭建产业发展要素平台 建立多元完善的产业链条是骨架 再次 构建政府 社会资本与相关参与方的科学分工 低成本融资与多赢商业模式是造血功能 最后 着眼长期可持续性的小镇专业运营是活力的源泉 总结 4 1特色小镇成功要素分析 ADDRELATEDTITLEWORDS 04 产业导入 小镇选址 完发善运开营 体系 特色小镇成功要素 4 1特色小镇成功要素分析 小镇选址 综合六大维度提供选址依据 意向标的位于交通条件便利的一线城市与省会城市周边及二线城市新区 且需具有浓厚文化底蕴 或拥有山河湖海等自然景观的地区 基于社会资本投资者角度 特色小镇建设初期阶段的投资选址模型 通过从产业特色维度 城镇化维度 区域资源维度 城市经济维度 房地产经济维度及地方政府支持维度等六大维度对选址区域进行全面的分析和研究 从而为小镇选址提供充分的选址依据 目前阶段被访的决策者们对 地方政府支持维度 是集中度最高的关注点 特色小镇选址评价 4 1特色小镇成功要素分析 4 1特色小镇成功要素分析 产业导入三大策略指导产业导入 特色小镇作为集聚特色产业 融合文化 旅游 社区等功能的创新创业发展平台 其中最核心的要素就是特色产业集群和特色产业融合 浙江省从2015年提出发展 特色小镇 至今已三年 2017年8月首次命名两个 浙江省特色小镇 其中玉皇山南基金小镇年均税收超10亿元 而梦想小镇更是年税收超百亿 三大小镇成功发展的核心均为 特 而 强 的产业导入 全国范围推介的10个特色小镇样板进行研究分析 对投资者而言 特色小镇的产业导入主要包含产业链搭建 政策争取及相关机构引进三大策略 4 1特色小镇成功要素分析 通过产业筛选 确定主导产业打造 特色产业 4 1特色小镇成功要素分析 产业链搭建 1 确定主导产业 对小镇进行产业导入时 可参考国家战略产业规划和地方产业发展规划 并充分考虑区域产业转型升级的需求以及开发企业自身资源条件 从而进行小镇产业的筛选及主导产业的确定 国家战略产业规划 符合国家战略性新兴产业发展规划根据国务院印发的 十三五 国家战略性新兴产业发展规划 提出到2020年 形成新一代信息技术 高端制造 生物 绿色低碳 数字创意等5个产值规模10万亿元级的新支柱 地方产业发展规划 符合各个地区小镇产业发展规划如 根据 浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见 浙江将重点培育100个特色小镇 在产业上聚焦信息 环保 健康 旅游 时尚 金融 高端装备制造等七大产业 兼顾茶叶 丝绸 黄酒 中药 青瓷 木雕 根雕 石雕 文房等历史经典产业 区域产业转型升级需求 推动区域产业的特色化转型升级通过对区域产业发展现状及发展趋势进行分析研究 并结合区域规划对现状产业进行筛选 同时结合或导入创新型产业最终确定小镇的主导产业 满足区域产业转型升级需求 开发企业自身资源条件 保障主导产业落地开发企业可通过整合企业自身相关资源 如教育科研机构 金融机构 行业协会及企业孵化机构等 形成小镇产业发展核心战略联盟 为小镇产业顺利发展搭建主导产业资源平台 2 深度及广度产业链与产业集群架构 确定主导产业后 结合产业应用及服务 相关延伸产业 产业配套的打造 形成完整的泛产业生态链结构 同时利用特色IP打造 文化运营 高科技运用三大创新模式 提升小镇产业的价值链 4 1特色小镇成功要素分析 打造 主导产业 产业应用及服务 相关延伸产业 产业配套 的泛产业生态链结构 主导产业链延伸 4 1特色小镇成功要素分析 创新并提升产业价值链 通过特色IP打造 文化运营 高科技运用等创新手段 提升主导产业的价值链 4 1特色小镇成功要素分析 政策争取 为实现小镇的产业导入 政府针对开发方 入驻企业 服务中介 高端人才均会提供相关奖励 但开发方也可着重在产业 金融 土地三方面争取更多的政策红利 为不断引入和集聚高端行业龙头企业以及高端人才 推动小镇产业的可持续发展提供充足的政策保障 产品政策 金融财税政策 产业准入政策 需要特殊牌照的产业 如金融等 产业奖励政策 技术奖励 人才奖励等 产业补贴政策 创业补贴 孵化器建设和运营补贴等 土地住房政策 土地打包出让并确定价格土地指标的确保产业用地上建筑的分割权和预售政策报批报建绿色通道对于人才的住房补贴等 4 1特色小镇成功要素分析 相关机构引进 在小镇产业导入的过程中 政府可与开发方及运营机构进行股权合作 采取共同开发 共同收益的机制 从而吸引并集聚更多高端产业运营方及服务机构的进驻 不断完善和壮大小镇产业资源平台 为小镇产业的创新发展及吸引高端人才提供充足的产业合作资源 4 1特色小镇成功要素分析 完善开发运营体系 保障小镇市场化运营 特色小镇的建设是以政府为主导 以市场为主体 社会共同参与的主办运营商开发模式 对开发方及投资者而言 小镇建设面临资金投入大 回收周期长的巨大挑战 如何完善开发运营体系将成为保证小镇建设顺利推进的关键要素 吸引多元投资主体 保障各投资主体的利益 完善合作及退出机制是保障小镇市场化运营和成功建设的三大方面 1 吸引多元投资主体 建立利益共同体 实现特色小镇开发价值的最大化特色小镇前期基础设施建设投入大 绝大多数的土地资源又集中在村集体手中 因此小镇建设必须平衡政府 企业 村集体和村民之间的利益关系 从而吸引更多的小镇建设投资 获取小镇开发所需的战略资源 而在小镇建设的过程中 需要不断吸引多元投资主体 构建小镇建设的利益共同体 采取共同开发 共同收益 最终实现合作共赢 2 保障各投资主体的利益 坚持市场主导 完善政府监管机制 避免小镇建设的量化和房地产化 保护各投资主体的开发利益 研究发现 政府在推动小镇市场化运营的过程中 保障自身利益成为各投资主体最为关注的要点 因此具有利益共享 风险公担 长期伙伴关系 保障投资者利益等特点的PPP模式已成为小镇合作开发的首选模式 此外 为避免政府主导和小镇建设的盲目上马和房地产化 当前浙江省及部分省市已开始逐步完善特色小镇相应的考核及退出机制 坚持实绩为王 优胜劣汰 打造以市场化机制为主导的特色小镇开发运营体系 吸引真正服务于产业发展目标的各投资主体 并充分保护各投资主体的开发利益 4 1特色小镇成功要素分析 4 1特色小镇成功要素分析 3 完善合作及退出机制 提供多元化融资和盈利方式 吸引更多社会资本参与政府与企业在合作过程中最大的难点在于 如何平衡土地整理 基础设施建设 公共服务及小镇开发运营等层面的商业计划 特色小镇建设虽以政府公信力为依托 但政企之间的合作运营模式能否吸引到更多社会资本的参与 其核心诉求还在于合作及退出机制的保障 通过完善合作及退出机制是保障小镇成功建设的关键 这其中包括融资模式及盈利模式两部分 融资模式 特色小镇根据不同开发时序为开发方提供相应的融资方式 盈利模式 政府 开发商及金融机构在特色小镇的合作开发建设中均能获取各自的盈利点 实现共赢 推动小镇快速 有序及可持续发展 4 1特色小镇成功要素分析 4 1特色小镇成功要素分析 从小镇全生命周期的建设过程阐述小镇建设三大成功要素 小镇选址 从产业特色 城镇化 区域资源 城市经济 房地产经济及地方政府支持六大维度提供选址依据 产业导入 以产业链搭建 政策争取及相关机构引进作为策略指导 完善开发运营体系 通过吸引多元投资主体 保障各投资主体的利益及完善合作及退出机制三方面保障小镇市场化运作和可持续发展 总结 5 1特色小镇融资模式 ADDRELATEDTITLEWORDS 05 5 1特色小镇融资模式分析 特色小镇主要融资模式 特色小镇建设的主要融资需求来自于一级土地开发 二级房产开发 基础设施建设 产业开发建设等建设期资金需求以及后期小镇运营所产生的资金需求 除了商业房地产开发以及产业开发等市场化的开发项目可以依赖项目自身产生的现金流获取融资以外 基础设施建设等需要政府支持的项目融资主要采用BT BOT TOT TBT PPP等模式 1 BT 建设 移交 模式 BT模式指根据项目发起人通过与投资者签订合同 由投资者负责项目的融资 建设 并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人 项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报 2 BOT 建造 运营 移交 模式 在这种模式下 首先由项目发起人通过投标从委托人手中获取对某个项目的特许权 随后组成项目公司并负责进行项目的融资 建设 和运营 在特许期内通过对项目的开发运营以及当地政府给予的其他优惠来回收资金 并取得合理的利润 特许期结束后 将项目无偿地移交给政府 3 TOT 转让 经营 转让 模式 在这种模式下 首先企业购买某项资产的全部或部分产权或经营权 然后 购买者对项目进行开发和建设 在约定的时间内通过对项目经营收回全部投资并取得合理的回报 特许期结束后 将所得到的产权或经营权无偿移交给原所有人 4 TBT模式 TBT是将TOT与BOT融资方式组合起来 以BOT为主的一种融资模式 在TBT模式下 政府通过招标将已经运营一段时间的项目和未来若干年的经营权无偿转让给投资人 投资人负责组建项目公司去建设和经营待建项目 项目建成开始经营后 政府从BOT项目公司获得与项目经营权等值的收益 按照TOT和BOT协议 投资人相继将项目经营权归还给政府 实质上 是政府将一个已建项目和一个待建项目打包处理 获得一个逐年增加的协议收入 自待建项目 最终收回待建项目的所有权益 5 1特色小镇融资方式 5 PPP模式 该模式是指政府与私人部门就具体项目合作组成项目公司 引入社会资本及金融资本 共同设计开发共同承担风险 全过程合作的公共服务开发运营模式 广义的PPP模式包括BOT等多种公私合作投融资模式 以上融资模式的核心在于政府与社会资本的分工合作 政府主要提供特许经营权 产业政策 以及财政等方面的支持 社会资本则负责投资 建设 运营 及提供相关技术等 两者各展所长 各取所需 能够有效提升基础设施等公共产品供给的效率 5 1特色小镇融资模式分析 特色小镇的主要融资工具 选定融资模式后 需要对接具体的融资工具获得融资资金 融资工具就其本质而言 主要分为股权和债权两类 特色小镇开发可以从各类金融机构 包括银行 信托 租赁 保险 基金 资管等处获得融资 也可以通过资本市场发行股票 债券 以及资产证券化产品等筹集资金 满足特色小镇建设 运营等各阶段的资金需求 另外 建议积极优先对接国家和地方培育特色小镇的专项资金 如政策性专项基金以及政策性贷款等 此类资金在资金成本以及期限方面与市场化的资金比较一般具有明显优势 具体而言 特色小镇开发可以运用的融资工具包括 1 建设阶段主要融资工具 基础融资 特色小镇投资可以利用的基金包括 城市发展基金 政府引导基金 PPP产业基金等市场型基金 基金融资的主要作用是作为项目的基础资金投入 并可撬动更大规模的债权类资金支持的项目建设 2016至2017年期间 住建部先后与多个部委 政策性银行签署合作协议及声明 鼓励特色小镇探索新的投资模式并为特色小镇开发建设提供政策性金融支持 其中 2016年10月下发的 关于开展特色小镇培育工作的通知 明确指出支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设资金 并且中央财政将对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励 具体奖励政策有待出台 地方政府层面 广东 浙江 江苏 海南等省份则先后成立了特色小镇建设专项基金 由财政部门牵头搭建投资平台 撬动社会资金对特色小镇建设工作定向支持和培育 为工程提供持续稳定的现金流 采用这一模式的好处在于 除了资金成本更低之外 还可满足股权 债权 PPP等多元化融资需求 银行贷款 特色小镇建设可以运用的银行贷款包括政策性银行向基础设施等非盈利项目提供的中长期 低成本的政策性资金以及商业银行向小镇内特色产业及商业性开发等盈利项目提供的商业贷款支持 信托计划 特色小镇项目公司也可以委托信托公司通过发行信托计划募集信托资金 然后投资于特定的项目 以项目的运营收益 政府补贴 收费等用于支付信托受益人的本金及投资收益等 5 1特色小镇融资模式分析 融资租赁 融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁 通过融资租赁方式可以解决购置高成本大型设备的融资难题 缓解特色小镇建设期的资金压力 也可以在特色小镇运营阶段 通过向租赁公司出售可产生稳定收益的设施资产并回租的方式盘活存量资产 改善企业财务状况 2 运营阶段主要融资工具 资产证券化 资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持 通过结构化设计进行信用增级 在此基础上发行资产支持证券的过程 为支持传统基础设施项目建设 发改委 证监会于2016年底发文 推进政府和社会资本合作 PPP 项目的资产证券化 在此模式下 特色小镇的开发主体可根据PPP项目基础资产的不同回报机制 即使用者付费模式下的收费收益权 政府付费模式下的财政补贴 及可行性缺口补助模式下的收费收益权和财政补贴来设计相应的产品结构 发行资产证券化产品支持特色小镇的可持续发展 债券发行 根据现行债券规则 满足发行条件的项目公司可以发行企业债券支持特色小镇相关建设 也可以联系特定项目发行项目收益债券 其募集资金用于特定项目的投资与建设 债权的本息偿还资金主要来源于项目建成后的运营收益 另外 特色小镇的项目公司也可以根据国家发改委的最新指引 发行专项债券或集合债券 支持用于健康 养老 教育培训 文化 体育 旅游等产业的相关设施建设的投资 IPO及股票增发 特色小镇的项目开发主体如果满足上市条件或拥有现成的上市平台 即可在公开市场上通过IPO或股份增发等方式募集股权资金 支持特色小镇项目开发的资金需求 通过上市公司平台进行融资还能为项目开发企业带来一定的宣传效应 可以帮助其在与政府 金融机构 及其他企业的谈判中争取较为优惠的条款与条件 5 1特色小镇融资模式分析 基金融资 银行贷款 信托计划 融资租赁 经营阶段主要融资工具 资产证券化 债券发行 股票融资 建设阶段主要融资工具 5 1特色小镇融资模式分析 特色小镇的融资规划 特色小镇从规划到建设到运营是一项复杂的系统工程 如何利用各种融资模式及融资工具最有效地配合发展特色小镇每个阶段的资金需求 保证资金的可获得性以及可持续性是融资规划主要关注的课题 由于特色小镇开发需要的资金量大 期限长 而且特色小镇开发过程中的具体项目 如土地开发 基础设施建设 房产开发 产业开发等的商业模式不同 回报模式相异 因此具体对应的融资模式和融资工具都需要针对不同项目的特性进行专门设计 另外 随着我国资本市场的不断发展 资产证券化等创新金融工具能够为特色小镇的运营阶段提供长