房地产批量评估技术在广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目中的应用分析.docx

房地产批量评估技术在搿广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目刀中的应用分析(郭振华王晨张煜慧)摘要：随着我国房地产税制改革的不断深入，房地产计税价格评估技术成为存量房交 易税收征管环节的重要技术支持，本文以房地产批量评估技术在“广州市非住宅类存量房交 易计税基准价系统建设项目”中的应用为例，介绍了项目的特点以及“房地产分类+评税分 区等级划分+地理属性数据体系建立+基准价格测算+修正体系”的批量评估技术模型，旨在 为我国房地产计税价格评估工作提供新的思路。关键词：房地产批量评估应用分析1广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目概况11项目背景2010年国家税务总局发布了关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管 工作的通知(财税(2010)105号)指出：“应用房地产评估技术加强存量房交易税收征 管，是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制，具有重要意义。 各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房 地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值”。2013年的国五条，即国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知(国 办发(2013)17号文)进一步强调：“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强 存量房交易税收征管工作”。开展存量房评估工作，可以有效引导住房合理消费，抑制投机 投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展。12项目目标 本项目的工作目标为建设广州市非住宅类存量房基础数据库，在此基础上形成覆盖全市范围的基准价格体系，从而建立以存量房交易计税基准价为主要征收依据的征管新模式，达到存量房交易税收征管工作更加便捷、高效、利民的目标。 13成果应用范围131地域范围广州市所辖的越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和 从化、增城两个县级市。132房地产类型451本项目所涉及的房地产类型主要包括： 1、商业营业用房(商铺)，包括街铺、综合性商场商铺(含裙楼商铺)、专业批发市场(卖场)商铺、社区配套商铺等； 2、办公用房(写字楼)；3、工业用房，包括厂房、仓库、仓储用房等。4、车位，包括住宅车位、写字楼车位和商业配套车位等；5、特殊物业，包括酒店宾馆、加油站等。2广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目特点广州市作为广东省的省会城市，具有城市发展快、存量房交易活跃、房地产类型多样、 个体化差异大等特点，因此，广州市非住宅类存量房在批量评估过程中也呈现出多方面特点：21批量评估与个案评估相结合沿街商铺、大型商场超市、写字楼、车位、酒店宾馆、工业厂房、加油站等非住宅类物 业因其差异性较大，导致其分区划分方式、批量评估方法、修正体系、评估精度等各不相同。 有些非住宅类房地产类型因数量少、属性特征个体差异大，实务中难以运用批量评估，而只 能进行个案评估，如大型商场、购物中心、加油站就难以进行批量化评估。22多方位立体式的分区划分在批量评估中，由于不同物业类型的项目数量、特征因素、价格精细化程度等各不相同， 因此，我们针对不同物业类型分别进行分区划分，形成了多方位立体式的评税分区体系。在评估范围划分时，划分范围不宜过大，因为范围稍大，收益差异性就比较大，例如沿 街店铺，虽有收益的接近性，但很多情况也存在其较大差异性，故评税分区数量不宜划分过 少。广州市非住宅类存量房评税分区结果表商铺办公车位工业行政区 区片略段区片项目区片项目区片 项目商场酒店加油站越秀区24199024129624124330192354 16海珠区33336014134325134113l217268 42荔湾区18234li86963282290215154 33天河区2721452217002214221843101409 58白云区236844232960229072416416T33310l黄埔区9i308993793071 12594436 25萝岗区81792857981091259314lT 28蔷禺区43904422994219984347182305 86南涉区22240510345171T825l lT2530 46花都区3030602887326819561 l 1122255 62增城市14231Tl77542144268545493242 68从化市281331722366252414671412469 39合计66040777277126316028828335 ：20251335 227260t45223多元化的评估模型 非住宅类房地产的批量评估，不仅受到区位、实物等因素的影响，还要受到经营状况等多种因素的影响。各物业类型的价值影响因素各不相同，批量评估难度较大，因此，我们针 对各物业类型的特点，制定了相应的评估模型，形成了多元化的评估体系。24多渠道数据的统一应用 本项目数据成果结合了房管、地税、网络、地图、现场调查、评估积累等多方面的数据，实现了多渠道数据的统一应用。25先进的3G技术设备保障 广州区域范围广、各类型房地产楼幢数量多且分布零散、且项目实施时间比较紧张，我们采用多台专业计算机移动终端(Pad)，利用39互联网技术，实现现场采集的数据同步传 输至数据存储系统，大大提高了数据采集效率和数据的准确性，为按时完成项目提供了技术 保障。蠢墨蓝囱啊。“jj豢ii嚣碧鬟囊冀璺SIll翻-i霪i：；!鬻。ji薯。i鬟仝一垒竺e尊；叫Qm坌!竺!苎苎!鱼卒髀 9，。1囊l潍，仝“mo辫。一i。_鬻誓墨皇嘲夺一奎百囊z瓣。一。，。：荃；iF可o鞠瞄嗣_噍z鋈叠誓誓誓o! 垒一。1一=T。=o塑圈曼舅舅哆登一 0蝴_-E警“=j墨圈圈圈隧豳潮蟹瞬圈酸豳鲑鞠豳j苎二8掣每螽曩tj-?。_i蓄：鍪绻饕辫甏熬瓣囊爨鬻噻筏鬻。 _曩!誊-日。 j曩。 ；圄田圈I一k-匝豳数据采集工具PAD及服务器26地理信息系统(GIs)结合应用 通过对地理信息系统(GIS)的有效应用，将各物业类型的属性数据与空间地图建立对应关系，可以提高数据获取和评估建模的效率和准确性。同时，可以实现地址匹配、数据库更新、数据查询、空间查询、区域数据分析、统计建模等多个功能。在测算基准价格和建立修正体系参数时，控制分区内价格的整体平衡性和分区间价格的 差异性，对评估质量提供保障。在数据更新时，可利用空间地理信息技术对各类型房地产评 税分区内共有的特征变量统一调整，保证特征变量更新的时效性、全面性。27地幅图数据的充分利用 广州市的地籍数据管理较为完备，大部分房屋在其房屋所有权证上都登记有其所在地块的图幅号，我们特地在前期的数据整理、分区划分中引入地幅图的工作，通过地幅图编 号与我们的各级分区划分建立对应关系，完全做到房管数据与地税平台数据的无缝衔接，提 高评估模型的全市覆盖度，大大提高评估系统的适用性。4533广州市非住宅存量房分类及评估方法汇总本项目将广州市非住宅物业类型初步分为沿街商铺、大型商场超市、办公用房、车位、酒店 宾馆、工业厂房、加油站七个大类，而同一种物业类型因其利用现状用途、规模、等级、档次、 品牌不同，价格差异往往比较明显。因此，为了提高批量评估结果的精细化程度，更加准确客观 地反映各物业的差异性，对广州市非住宅类存量房又进行了更加详细的划分。广州市非住宅存量房类别细分及评估方法的选择大类类别细分 评估方法 1、街铺1、市场法第一类小型商铺类2、社区配套商铺2、收益法1、综合性商场商铺百货商场购物中心 2、专业批发市场家居中心1、商业营业1、市场法第二类大型商场超市类建材市场用房(商铺)家电卖场2、收益法电子市场服装市场农贸及小商品市场 3、大型生活超市 用地性质是商服或金融，实际用途是第三类其他公寓的存量房等市场法1、甲级写字楼2、办公用房1、市场法2、乙级写字楼(写字楼)3、丙级写字楼2、收益法1、通用厂房3、工业用房第一类工业厂房2、特殊工艺要求厂房1、收益法454大类类别细分评估方法 2、成本法仓储用房1、通用型仓储用房第二类(包括仓库)2、特殊用途仓储用房成本法1、市场法办公类指用地性质是工业，实际用途是办公第三类的存量房。2、成本法 工业房地产3、收益法1、住宅车位1、市场法4、车位2、写字楼车位3、商业配套车位。2、收益法1、五星级酒店宾馆2、四星级酒店宾馆1、市场法 第一类酒店宾馆3、三星级酒店宾馆4、二星级及以下酒店宾馆2、收益法5、特殊物业1、成本法第二类加油站按品牌分类2、收益法4批量评估技术模型在小型商铺中的应用广州市小型商铺分布面广、影响因素差异大，根据对商业房地产的评估经验，对于小型 商铺类房地产，基准价区域划分的越细，基础模型越多，评估精度越高。广州市小型商铺类 房地产主要指街铺和社区配套商铺，遵循“评税分区等级划分+地理属性数据体系建立+基 准价格测算+修正体系”的评估模型，主要采用收益法+市场比较法进行基准价测算。41评税分区411分区思路 在小型商铺类房地产批量评估中，为满足评估精细化要求，综合考虑其价格影响因素，结合基准地价级别、街道级别、街道类型、街道中心商业的位置、客流量、物业特点，采用网格法，确定了“城市行政区一片区路段门牌号”的分区级别。 412分区结果广州市商铺类存量房共划分为660个片区，40777个路段，覆盖门牌号地址1035万个，具体如下：商铺行政区区片路段成果楼幢数量(个)越秀区24199046195海珠区33336068389荔湾区18234174607455天河区27214560554白云区236844160305黄埔区9130831439萝岗区8179245437番禺区439044247606南沙区22240589736花都区30306063775增城市142317152745从化市281331794132合计660407771034920-牛s广州市商业类存量房评税分区示意图(越秀区)42标准房设定 本项目中，小型商铺的评估精度是到户价格。因此，匹配到户价格的情况为精确匹配，而路段价格则需设定标准房，即每个路段内具有代表性的商铺。由于广州市小型商铺体量巨大，各个行政区、片区、路段内的商铺情况不尽相同，因此， 为了提高项目评估精度，我们对十区两市的每个片区、路段设定具有代表性的商铺作为标准 房。43求取基准价格 小型商铺的基准价格分为路段价格和户价格。采用的评估方法为市场比较法和收益法，先测算出路线价，然后再通过修正系数修正到每一户价格。456彰茂莓董寡硗参据童44待估评税对象价值求取 根据所求取的每个分区内的标准房价值以及所建立的修正系数体系，计算出评税区内每宗待评税对象的价值。修正项包括临街宽度、深度、临街状况、建筑面积等。 45修正体系的建立 为了实现评估价格的准确性、公平性、一致性，同时综合考虑地税前台操作的可行性，本项目采用综合评价法、多元迭代回归分析法、德尔菲法确定各片区、路段、户级别小型商铺类房地产特征因素和修正系数，即建立片区、路段、户三级的价格修正体系。在交易计税时，根据纳税人填报的申报表信息进行修正。出让方姓名，单位名称 身份证号码肭税人编码 联系方式受让方姓名，单位名称身晰嘲肭税聋鸸联系方式申黝物业地址所在项目名称】页目类型=大型商场 =临街商铺=商场内铺)=商铺物业于项目位置煳雠=临电梯出入口=项目角落：其他位罡建筑面积(平方米)所在崩簇葑黼：框架结构=钢混结构岛专混结构=砖木结构=简易结构=钢箔构网 筋结构=；昆合结构：剪力墙结构=简体结构：框架-剪力墙结构=其他I蹄微(米)l嗣葑深度(米)I葡蝴一面临衔，j立道=两面临街疗立道=三面临街，i立道=四面临衔艟道铺面形状=规则=较规则=不规则=极不规则 出让方签字(盖童)：受让万签字(盖量)：告知事项：纳税人需如实填写申报表内畜，虚假申报应当承担相关法律责任。纳税人申报表示例46数据更新批量评税为满足税收征管的需要，必须对征税对象交易价值进行定期更新。 1、动态更新内容主要包括：新增商铺的价格评估、价格数据的定期维护更新、因区域商服配套、公共设施等变化所致的局部价格调整。4572、价格数据库动态更新方法为适应批量评税的需要，便于计算取值，实际中主要通过对标准房客观租金价格以及毛 租金乘数进行分区片定点监测，求取区片内环比增长指数，然后运用指数修正法实现动态更 新。5数据的运行与维护51匹配率达95以上通过该项目上线后一年多的实际应用，整体运行稳定，在项目上线初期，数据匹配率已达到95以上，且一直持续保持。嚣謦费誉擎誊薹薯i ：l靼零醚瓣 i蒸溺藕蓼黪 鬏i鬓鬟黎孵i蒹荔 黎囊耩i器雾礴辫薯一?j j：ij墓lY，”F小型商铺楼幢小型商铺9990自动匹配9990小型商铺路段自动匹配9389写字楼楼幢 写字楼楼幢写字楼9957&手工匹配558写字楼片区写字楼小区 车位楼幢自动匹配9549车位小区车位9976车位楼幢手工匹配427片区车位 车位小区大型商场超市100OO自动匹配10000大型商场超市楼幢酒店宾馆100OO自动匹配10000酒店宾馆楼幢自动匹配4980工业楼幢 工业小区工业9798手工匹配4818工业楼幢工业片区52维护机制521补充数据 以天为周期，对实际交易征税数据进行分析，同时对系统数据库进行补充、修改、更新，提高数据匹配速度和前台操作效率。 522定期不定期动态更新定期调整是指以半年为一个周期的对片区、路段项目、楼幢的基准价格进行更新动态 调整，不定期调整是指当广州市房地产市场出现较大波动时，即时对基准价格体系进行区域 性或整体性调整。4586结论与不足公平公正的税基评估是当前我国房地产税制改革的基础，因此，如何在借鉴国内外成功 经验的基础上，结合当地实际情况，建立富有特色的批量评估模型尤为重要。本文以房地产 批量评估技术在“广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目”中的应用为例，介 绍了广州市计税基准价评估的特点以及“房地产分类+评税分区等级划分+地理属性数据体 系建立+基准价格测算+修正体系”的批量评估技术模型，旨在为我国房地产计税价格评估 工作提供新的思路。本文还存在较大的完善空间，未来将在以下几方面继续展开研究和实践，主要包括：商铺、商场修正体系的细化研究、如何利用GIS功能实现价格的动态更新维护等。参考文献：1】IAAOStandard on Mass Appraisal of Real Property2008