楼盘营销计划报告.doc

南宁市仁德房地产开发有限责任公司来宾分公司缤纷江南2011年11月营销计划报告前 言缤纷江南项目开盘销售情况基本达到预期，项目配合投入适量广告掀起销售小高潮，随着一期开盘活动的结束，1号楼的推售进入收尾清货阶段。在目前来宾楼市各楼盘推货进入了推新货、清余货的年底大冲关阶段，各大楼盘都在布局年底的冲量，广告投放量也将逐步增加，现结合项目现状及来宾市房地产市场特点，制定缤纷江南11月营销计划报告，以期进一步提高销售签约率，以便达成以下营销目标：1、在投入适量广告的情况下，以来宾首届房展会为契机，根据市场状况适当调低项目销售单价，力争在2012年元旦前完成80%的销售目标；2、进一步提高高层宽景单位的销售量；3、强化项目高端品质优势，重塑项目市场形象，增强客户购买信心，为高层做好铺垫。以下为具体报告内容：一、来宾当前楼市现状分析：（一）来宾楼市房价小幅上涨但销售明显放缓4.17中央出台“国十条”房产新政，该政策打压投资、投机性购房行为，鼓励自住性购房，受此影响，全国楼市价格波动明显；2011年来宾楼市正处于上升周期，客户以刚需自住客为主，投资客比例较少，但目前整体房价处在25003200元/区间，因此近期来宾楼市销售呈价平量缩态势。（二）前大半年销售平平，下半年供应量猛增，市场竞争加剧受国家宏观调控政策影响，以及市场的观望情绪，今年上半年来宾楼市表现相对平平，尤其是小高层、高层的销售量不理想，裕达中央城、天辰广场、富城国际等楼盘的高层销售情况不乐观。传统房地产销售旺季金九银十已经过去，各大楼盘都有较大的推售压力，为在年底前完成今年推售业务，各楼盘逐步加大了推广力度并提前启动推广及预约。据统计预计今年年底前来宾市场总体供货量近千套，因此，随后三个月的市场竞争将日益激烈； （三）大户型、高层滞销受“二套房贷”政策及房价上涨因素影响，四季康城、裕达中央城、绿城新都等预约、在售项目均出现120平米以下的中小户型畅销、120平米以上三房、四房及18楼以上高层滞销的状况。二、项目现状分析：(一) 宣传推广前一阶段项目推广渠道少、广告投放量不高，户外广告牌仅5块且都不在市区主干道（明显少于天辰广场、富城国际、南亚濠庭等项目）；短信广告仅能传递销售信息，时效性无法得到持续，给项目知名度及现场来访量造成了直接影响；工地现场包装效果相对较好，所有路经二桥的人群都能看到。(二) 剩余产品目前1号楼18层以下的楼层基本已经售罄，剩余宽景高层销售难度较大。而新推出2号楼的可选性大；在项目工地形象无变化的情况下，客户较难接受。(三) 项目口碑总结前一阶段的销售情况，缤纷江南基本都得到市场的认可，口口相传成交的概率大于其他宣传途径，市场口碑已经建立，现在需要的就是做更大的宣传推广、进一步激发市场热情。三、项目销售情况分析：（一）开盘至今销售情况（截止到10月16日）1号楼1单元011号楼1单元021号楼一单元031号楼1单元04 1号楼2单元051号楼2单元061号楼2单元071号楼2单元08合计户型3房2厅3房2厅2房2厅3房2厅3房2厅3房2厅2+12房2厅 总套数2828282828282828224成交套数161420189161217122余货121481019121611104成交面积1972.00 1708.14 1807.20 2151.90 1109.25 1952.161355.641521.3313577.62 成交金额5296579450340448276605826049289302452172943644574400410536212689成交均价￥2,686￥2,636￥2,671￥2,707￥2,608￥2,673￥2,688￥2,632￥2,667各单位销售情况表南、北向户型对比从销售图表来看，01、03、04、06、08单位房销售情况较好，达到60%；购房者以刚性需求为主，总房价在23万到30万之间，销售相对比较慢的单位是三房和2+1户型；后期要加大推售三房的力度，吸引较大户型的需求者。从朝向来看，向南单位是销售得最快的，03、04、07、08号是朝南的单位，共销售了62套，占南向总套数的60%，01、02、05、05号是朝北的单位共销售了52套，占北向总套数的49%。可以看出，本地人还是比较注重坐北向南；后期要加大推售北向的单位，强调北向能够更好欣赏社区内美景等。4、成交客户分析成交客户职业分析成交客户年龄分析 从以上成交客户的职业和年龄统计分析来看，我们市场认可度主要集中在企业普通职员和个体私营老板两大人群，购房者年龄集中在中青年，基于对房子的刚性需求。因此，后一阶段的广告宣传主题应更加突出楼盘的“居住投资性”。四、11月营销策略1、价格调整：因1号楼剩余户型大部分为北向，楼层大都在18层以上，在目前市场条件下难以消化，应进行价格体系调整。拟对2号楼18层以下的单位适当调高价格，18层以上的单位适当调低价格；同时，针对1号楼18楼以上高层继续开盘期间的优惠政策。2、针对性促销：促销针对户型和目标人群，以房款抵扣优惠的方式促销，拟推出少量特价房。1）精选若干套一口价房（从1号楼余货较多单位中选择）做为宣传噱头，实行总价优惠2-5万限时限量逼定；一口价房号价格表格序号房号户型建筑面积（）原单价原总价一口价备注11-2-3005A1123.253320409190360000原价未算付款方始折扣21-2-3007B2112.97348039313635000031-12902A2122.013420417274366000.2）限时成交给予额外98购房折扣，促进销售；3）老业主介绍新业主成交，送2年物业费。五、推广策略1. 在市区增加户外广告牌，同时对工地形象进行适当包装，更换户外广告内容。2. 增加短信发送频度，开盘前发送2次短信。3. 媒体计划及推广费用媒体数量/次数投放时间规格费用预算（元）备注来宾日报111月18日半版约29,880楼盘形象广告南国广告410月27日整版约16,0001号楼高层宽景促销；2号楼预约11月4日11月11日11月18日雄基广告211月10日整版约8,0002号楼预约11月17日整版短信20万条11月11日10万条约10,000每次发10万条11月18日10万条户外更换11月10日前完成更换约6,000