浅析如何看待物业管理费涨价问题.doc

浅谈如何看待物业管理费涨价问题辽宁建筑职业技术学院毕业论文 论 文 题 目 浅谈如何看待物业管理费涨价问题 专 业 班 级 物 业 管 理 091 班 学 生 姓 名 谢 丽 丽 性 别 女 指 导 教 师 田 游 职称职务 2012年 月 日辽宁建筑职业技术学院指导教师评阅意见书指导教师单位：指导教师签字：年 月 日辽宁建筑职业技术学院论文答辩记录物业管理 专业 091 班级 学生姓名谢 丽 丽指导教师田 游毕业论文题目 浅谈如何看待物业管理费涨价问题 答辩时间： 年 月 日 时 分 至 时 分 答辩委员会（答辩小组）提出的问题和答辩情况：记录人： 年 月 日辽宁建筑职业技术学院论文答辩委员会评审意见学生姓名： 谢 丽 丽 专业班级： 物业管理091 题目名称： 浅谈如何看待物业管理费涨价问题 评审意见：经评定，该生毕业论文成绩为： 主 任（签字）： 年 月 日内容摘要由于物价持续上涨、成本急剧提高，而物业公司又是个劳动力密集型的企业，这些因素使得劳动力成本占物业公司总成本较大对物业服务费价格得不到适当调整导致的社会问题，包括部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等措施，导致服务水平下降，引起矛盾和纠纷；部分城市频繁出现物业企业因入不敷出而被迫退出在管理的亏损项目，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，影响到社区稳定和和谐；针对这一问题我从企业提价原由和业主反对原因等方面论述对物业管理费涨价的观点。关键词：物业管理费、涨价、矛盾、注：按照所给格式添加内容后，在该页面中点击鼠标右键，选择“更新域”，在弹出窗口中选择“更新整个目录”，确定即可自动生成目录。（提示：自动生成目录需要先定义章节标题）阅后删除此文本框。目 录指导教师评阅意见书II论文答辩记录III论文答辩委员会评审意见IV内容摘要V引 言71 文本格式说明8参考文献14引 言物业管理作为一个新兴产业，与人们自身息息相关，也一直受到各界的关注，而近年来人力成本不断上涨，物价指数不断攀升，物业管理费则十几年一成不变，与说涨就涨的汽油、白酒、猪肉等生活必需品的价格形成了鲜明的对比，这是一种极不正常的现象，这种情况使得物业服务企业不堪重负，普遍惨淡经营，从业人员甚至对物业管理行业产生了悲观、失望和茫然的情绪，如果这种局面不打破，势必会使整个行业陷入难以为继的困难境地。为了行业的有序发展，作为解决这一困境的办法，物业管理费涨价就被有关人士提出来。对于物业管理费到底该不该涨，有支持的理由，也有反对的原因，归根究底的争论点还是在于物业服务的质量和费用上的矛盾。就物业管理费的上调就需要政府、企业、业主等多方的共同协商下完成页码，宋体，五号，居中，底部，正文起始页页码为1。阅后删除此文本框。1 文本格式说明因物价持续上涨、成本急剧提高，管理住宅小区的物业管理企业经营亏损，不少小区管理企业都在酝酿物管费涨价。现已锦州为例，根据走访小区业主调查，不少业主表示反对提价，反对浪潮也很大。另一方面物价局从2005年的住宅物业服务收费政府指导价标准维持到现在一直没有改变。究竟物业管理费该不该涨价，以成为锦州市民的一大关注热点。在物价快速上涨的年代，物管费不变将迫使服务质量面临调整或者物业公司被迫退出小区，这将给已经很脆弱的住宅小区物业管理市场带来更多的纠纷矛盾和不稳定性，对物业管理行业的发展及和谐社会和谐园区的构建带来严重的损害。根据调查，从政府、企业、业主的角度进行有关分析，希望各方能够协商沟通，维护住宅小区物业管理市场的健康稳定发展。一、 物业管理服务收费的现状1 收费标准执行现状。从2005年起，锦州市规定物业管理企业在向业主提供服务时，必须明码标价。不按规定明码标价的物业管理企业将受到处罚，最高罚款20万。但由于企业管理的不规范和少部分企业的刻意隐瞒，在房管局的一次市场随机调查中，有近30的住宅小区目前的收费标准没有实行明码标价，导致业主不清楚收费的支出情况。虽然有许多小区经营亏损，但不能明明白白消费，业主对物业公司要求提价的反对声音也很大。2 收费标准管理现状。据了解，根据锦州市物价局公布的2005年锦州市物业服务收费管理实施办法，物业收费仍按等级收取，普通住宅小区基准收费标准调整为：一级小区0.801.00元/月，二级小区0.600.79元/月，三级小区0.400.59元/月，四级小区0.200.39元/月，等级以外小区根据实际情况另行核定，对超过一级小区服务质量标准的特殊住宅小区收费标准，根据成本、服务标准等由物价部门另行审批。这一标准已经维持7年不变了，不少物业企业面临亏损状态。3 业主支出情况。根据锦州市新闻晚报互动栏目做的一个专项调查，调查显示，近几年全市每百户城市居民家庭中，居住在物业小区的占20左右，这些家庭每年户均物业管理费支出为98045元，月均78元，占家庭开支的7，年均增长4，低于物价增长速度。但居民整体开支增长速度较大，消费压力增大，对物业管理费的涨价非常敏感。4公司提价现状。虽然多数物业公司对其经营的住宅小区的服务费有提价要求，但目前对调价进入实质性操作的物管公司还很少。由于目前服务费价格变动对程序的要求高，一旦要求升价，无业主委员会的楼盘必须召开业主代表大会，方案要有23的业主通过；设有业主委员会的楼盘，除须经业主委员会同意外，还需要业主委员会与广大业主协商，进行表决，23以上的业主同意才能执行。一方面企业经营亏损，另一方面收费提价困难，企业陷入进退两难的境地。5 收费协商沟通困难。现在锦州共有1000多个楼盘社区，但是仅有500多个成立了业主委员会，当中还有一半左右的业主委员会处于不作为状态。在此情况下，很难组织有效的双方进行价格的协商沟通，达成一致的收费协议。二、 物业公司高呼提价的原由1 物价上涨，成本压力很大。锦州市物业管理协会相关负责人指出7年来，市场物价普遍都在上涨，人均收入也在上涨，而锦州市物业管理费的政府指导基准价一直没有调整，仍沿用 2005年制定的标准，已经给很多楼盘小区的物业管理公司带来压力。目前锦州登记注册的物业管理公司120余家，其中110家都是亏损状态。物业公司属于微利行业，收费标准低更制约了行业的发展。而与此同时，人员支出大幅增长。由于物价上涨，人员工资急剧提高，而新劳动合同法规定用工企业必须为员工缴纳保险，按锦州地区劳动部门要求，2008年物业公司为员工缴纳“三险”。全员上保险后，仅保险一项费用就照以前增加了4-6倍。我从宝地物业了解到，根据要求，巴黎豪苑2008年仅保险和福利费这一项就比2007年增加了18万元，极大程度上提高了物业公司服务成本的支出。人员工资是物业管理费用的主要支出项目，一般纯住宅小区约占企业收入的6070。排在第二、三位的是公共日常维修保养费和环卫清洁费，前者包括房屋、公共照明系统、给排水设备系统、电梯、中央空调等支出，后者用于购置清洁用具，支付垃圾费、清洁费。这两项支出约占物业管理费用的20和 10，年度增长支出在13。行政办公费、公共水电费、保安费、其他不确定费用支出等几项的比例相对较低，但每年的增长速度也在25之间。成本逐年增长，但物业管理费几年不变，有些小区由于开始服务质量高定价也较高，甚至十几年不变，导致企业经营不堪重负。2 发展商物业管理补贴逐步撤销。锦州目前发生在大型和高档楼盘的收费标准纠纷最为频繁，提价呼声也最大。这些楼盘绿化、保安等水平较高，管理成本也高。由于为了吸引购房者，开发商往往采用“物美价廉”的物业管理服务，但前期一般会在物业管理方面给予补贴。随着楼盘开发完成、开发商撤出，原有的收费标准不足以维持正常运作，物业公司不得不提价。而实际上，如此低的收费，要维持大面积的小区绿化等设施维护、一流的物业管理服务是完全办不到的。另外，长久以来发展商补贴物业公司经营的做法，也给业主造成了普遍的错觉：似乎只需要交很便宜的物业管理费，就能享受一流的物业管理服务，导致业主对涨价有很大的情绪抵触。3 物业公司行政缴费过高。据不完全统计，锦州市对物业管理企业的行政事业性收费有很多，众多的行政收费也是造成物业公司提高收费的主要原因。公安方面的收费，保安员上岗证和培训费、保安组织和保安员管理费、停车许可证和管理费、消防设施检测费、治安大行动支持费赞助等。工商方面的收费，有营业执照费和年审费、上网费、管理费、法人培训费，统计人员上岗证及培训费。质量与技术监督和设备管理方面收费有组织机构代码费和年审费，电工、焊工、电梯工、维修工、运行值班工等上岗证及年审培训费等，另外还有众多的质量检测收费。物业公司作为一个经营实体，也要向有关部门缴纳相应的费用。根据我所在实习单位的相关人员透露，行政缴费及其它隐性成本占其管理项目收入的10以上。隐性成本偏大、行政缴费过高，业主也不太清楚。4 盈利水平低，企业难以维持经营。就目前市场情况看，锦州市大多数物业公司都是在微利经营，随着近期物价的普遍上涨，物业公司经营成本直线上升，经营压力吃紧，估计有约七成以上的物业公司基本是亏损经营的。一些发展商下属住宅物业的物业公司或管理住宅的物业公司，绝大部分是亏本的。在国外物业管理发达国家，经营收入占80以上，管理费所占比重不到20，而由于我国物业管理发展水平还很低，收入情况刚好相反。长期的微利经营或亏损经营，从业人员收入偏低流动性大，也不能吸引足够优秀的人才进入此行业来拓展经营收入，导致企业进入盈利水平较低人才流失，人才流失盈利水平更低的恶性循环。所以适当提高物业企业的盈水平，对住宅小区物业管理的发展有至关重要的作用。5. 根据周边城市，和所在城市发展。市物业服务协会的工作人员到周边城市进行了调查走访，发现我市的物业管理费低于本溪、丹东、营口、辽阳、阜新、铁岭、朝阳等多数兄弟城市。拿朝阳来对照，锦州一级物业管理费标准是0.8元-1.0元，而朝阳则是0.71元到1.5元，其他等级的物业管理费也都高于锦州0.2元左右。而锦州在这些年里一直不断的发展，以沿海第二大城市为目标，实现总产值的增长，人民收入的增加。三、 业主反对涨价的主要原因1 收费制度有冲突。据了解，锦州市在新的物业管理收费制度出台前，一直沿用物价局检查、批复小区物业管理收费的办法。以前收费标准是物业公司向物价部门提交申请，由物价部门最后确定每个小区的收费标准。而根据以前的物业管理收费标准，多层物业和高层物业的一级物业管理都是优质优价的，因此有部分物业小区可以收取较高的物业管理费。但是，根据要提出的新物业管理收费标准，只要是普通住宅物业，带电梯小区的物业管理费基准价1.2平方米每月，可上下浮动15，即最高标准也不超过1.38元平方米每月。该标准与原来不少楼盘小区核准实施的物业管理费标准产生了较大的差距，从而容易发生纠纷，物业公司由于成本增加要提价业主就更反对了。2、 收费价格与服务质量不对等。锦州晚报的调查结果表明，有近50的业主认为合理提价无可厚非，可见业主不满管理费涨价，并不只是因为“高”或超标，关键是服务质量和收费不对等。在锦州晚报记者的调查中，几乎所有的被访者都认为，买房子是为了安居乐业，谁也不想为了几个钱和物业公司较劲，拒交、闹事、打官司，最终的目的是希望出了钱能获得相应的服务。所以物业公司如实公布项目的收支情况，说明企业的经营困难，耐心与业主沟通，合理的提价也是切实可行的。3 消费意识不到位，团队意识淡薄。许多业主并不实际了解物业管理成本的高低，一味反对涨价；许多业主前期享受了发展商提供的“物美价廉”的物业管理服务，接受了符合市场经济规律的“优质优价”的物业服务，但消费意识有待提高；实际很多小区的业主生活水平较高，愿意接受更高价格的物业服务，但部分业主团队意识淡薄，有的为了一己之利，刻意阻碍合理的物业管理费涨价。4过分依赖政府指导价。许多业主只要看到物业管理费超过或者要涨价超过政府指导价，就不分青红皂白地反对物业收费涨价，不考虑服务质量和收费的高低是成正比的。政府指导价没有在相关的政策和法律条文中进行注明，因此其价格的高低不能够作为法律判决取信的依据。此外，政府部门在相关文件当中也有过规定，若物业管理企业提供的物业服务收费需超过政府指导价标准的，有关物业管理企业可以按照转发省物价局关于加强物业收费管理有关问题的通知的要求，书面报告相关政府部门；经核定后便可执行。所以如果业主需要更优质的物业服务，就应该接受满足成本要求的物业服务收费标准，而不是一味强调指导价的限制政策。四、解决双方矛盾的几点建议1调整消费意识。业主有不同的物业服务消费要求，服务也有不同的收费要求，优质优价应成为消费习惯；另外同样的服务质量，随着物价的不断上涨成本也会相应提高，收费也应该相应提高。优质高价是市场发展的必然规律，希望享受优质物管服务的业主，在物管收费问题上应该改变自己的消费观念，调整自己的消费意识和消费心态。2改善市场环境。锦州市物业管理协会相关负责人指出，目前锦州市多数小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的。许多小区的物业管理费基本是几年一贯制，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨。正规的物业公司按照市场规律经营，面对成本的持续上涨，在勉强支撑不下后，往往采取与业主协商取消原优惠价或调整价格的做法，以维持原有的物业管理水准。如果收费标准难以得到业主认同，这些物业公司也不可能长久亏本运营下去，只能或者降低服务水准，或者退出小区管理。不管是物管质素下降还是物业公司更换频繁，业主都不但不能享受到早已习惯了的良好服务，还会直接影响楼盘形象，影响楼盘升值、保值能力，这对小区业主来说都不是好事。所以政府部门不应该只考虑部分业主的反对涨价的呼声，其实过分损害物业企业的微利要求，其本质就是损害了广大业主的生活质量保证，应该考虑业主、物业企业、市场的客观实际，制定科学合理的管理机制，改善物业市场的整体环境。3改善服务收费制度。对于目前小区业主争议颇多的物业管理收费问题，有业界专家指出，目前关于物管收费的矛盾，其根源在业主与物业公司间的相互不信任与不理解。成本的增加是不争的事实，但业主还是认为物业公司有很大盈利，反对收费涨价。其根本原因就是业主与物业企业的信息不对称，收费制度不科学造成的。应该改变目前“包干制”(业主按单位面积缴费，