房地产金融与税收.ppt

第八章房地产金融与税收 房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本房地产税收 第一节概述 一 房地产金融的概念是指在房地产开发 流通和消费过程中 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资 融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称 第一节概述 二 房地产金融的分类 一 按是否通过金融机构1 直接金融 不通过银行等金融机构 直接通过资本市场融资投资者投资 股票 债券特点 直接性 长期性 流通性 部分不可逆性 股票 2 间接金融 通过银行等金融机构进行融资借款 融资租赁特点 间接性 短期性 相对非流通性 可逆性 第一节概述 二 房地产金融的分类 二 按融资性质1 权益资本金融 为获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式 资金直接构成企业资本 也就是向其他投资者出售公司的所有权 即用所有者的权益来交换资金 投资者投资 股票 信托 基金 特点 代表投资者对企业净资产的要求权 属于企业法人财产 不能抽回 但可转让 不需还本付息 第一节概述 二 房地产金融的分类 二 按融资性质2 债务资本金融 通过借入方式取得资金 并支付利息的融资 双方形成债券债务关系 借款 融资租赁 债券特点 债券债务关系 约定期限并还本付息 适度债务资本可降低企业综合融资成本 保持投资者控制权 有利于提高资本收益率和市场价值 第一节概述 三 房地产企业融资的特点1 开发资金需求量大 对外源性融资依赖性高 2 需要房产和地产的抵押 3 资金面临比较大的经济风险和财务风险 第一节概述 四 房地产融资的模式 一 公司融资模式 传统模式依托现有公司进行融资特点 1 现有企业统一组织融资并承担责任和风险 2 在现有企业资产和信用基础上融资 并成为企业增量资产 3 融资后的投资收益和偿债能力分析是根据现有企业的财务状况进行的 第一节概述 四 房地产融资的模式 二 项目融资模式 新型模式新组建公司进行融资特点 1 房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金 2 新建房地产企业的投资者承担全部风险 3 主要根据房地产项目预期开发运营情况评估其投资收益 分析其获利能力和偿债能力 第一节概述 五 房地产融资的渠道 第八章房地产金融与税收 房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本房地产税收 第二节房地产开发企业融资方式 传统融资模式一 房地产企业银行贷款贷款方式 流动资金贷款 开发贷款贷款方向 房屋建造 土地开发 一 贷款的基本条件1 开立基本账户或一般存款账户 并通过其进行经营收入结算 2 提供担保 抵押 质押 信用 3 可行性研究结论可行 4 开发建设项目已纳入住房开发建设计划 5 已立项 取得土地使用权 6 自有资金达到35 第二节房地产开发企业融资方式 二 贷款提供的资料1 基本材料 企业法人主体资格材料2 贷款项目材料 项目合法性及可行性材料用地材料 土地出让合同 红线图 已缴纳土地出让金发票 国有土地使用证 建设用地批准书 建设用地规划许可证等报建资料 立项批文 固定资产投资许可证 规划设计方案批复 建筑工程规划许可证 建设工程报建审核书 施工许可证等其他前期资料 项目可行性分析报告 现金流量分析预测及开发销售进度计划 商品房预售许可证 施工合同 监理合同 施工进度月报 监理月报等 第二节房地产开发企业融资方式 二 贷款提供的资料其他前提资料 贷款项目工程预算 施工计划符合国家和当地政府的有关规定 项目预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要 具有一定比例的自有资金 一般应达到项目预算投资总额的30 以上 并能够在银行贷款之前投入项目建设 3 担保材料4 客户评价授信客户只需提供2 3 和贷款证 房地产开发贷款期限一般不超过3年 第二节房地产开发企业融资方式 二 债券贷款的基本条件向投资者发行 并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证 一 五个问题1 发行价格 与票面价格相比 平价发行 溢价发行 折价发行2 票面利率 利息支付 支付时间 票面利率 利息 票面价格票面利率等于市场利率 债券发行价格等于面值 平价发行 票面利率低于市场利率 折价发行 票面利率高于市场利率 溢价发行 3 偿还期限和方式 第二节房地产开发企业融资方式 一 五个问题4 是否记名和流通5 发行条件 公司法 规定股份有限公司净资产额不低于3000万元 有限责任公式净资产额不低于6000万元 累计债券总额不超过公司净资产总额的40 最近三年平均可分配利润足以支付债券1年的利息 筹集资金投向符合国家产业政策 利率不得超过国务院限定的利率水平 其他条件 第二节房地产开发企业融资方式 二 债券特点1 偿还性2 流通性3 安全性4 收益性 第二节房地产开发企业融资方式 三 债券种类1 是否有财产担保 抵押债券和信用债券2 是否转换为公司股票 可转换和不可转换3 利率是否固定4 是否能提前偿还5 偿还方式 一次到期 分期到期 第二节房地产开发企业融资方式 三 债券的收益计算债券收益率 到期本息和 发行价格 发行价格 偿还期限 100 债券出售者的收益率 卖出价格 发行价格 持有期间的利息 发行价格 持有年限 100 债券购买者的收益率 到期本息和 买入价格 买入价格 剩余期限 100 债券持有期间的收益率 卖出价格 买入价格 持有期间的利息 买入价格 持有年限 100 第二节房地产开发企业融资方式 三 债券的收益计算如某人于1995年1月1日以102元的价格购买了一张面值为100元 利率为10 每年1月1日支付一次利息的1991年发行5年期国库券 并持有到1996年1月1日到期 则债券购买者的收益率 100 100 10 102 102 1 100 7 8 债券出售者的收益率 102 100 100 10 4 100 4 100 10 5 第二节房地产开发企业融资方式 三 股票股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证 代表着其持有者 即股东 对股份公司的所有权 股票是对公司收益和资产的索取权 一 股票的分类1 普通股在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份 代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权 第二节房地产开发企业融资方式 1 普通股基本权利 1 公司决策参与权 2 利润分配权 3 优先认股权 4 剩余资产分配权 第二节房地产开发企业融资方式 2 优先股相对于普通股 优先股在利润分红及剩余财产分配的权利方面 优先于普通股 基本权利 1 优先分配权 2 优先求偿权 第二节房地产开发企业融资方式 三 股票 二 股票的特点1 不可偿还性2 参与性3 收益性4 流通性5 价格波动性和风险性 第二节房地产开发企业融资方式 三 股票的种类A股 人民币普通股票 由我国境内的公司发行 供境内机构 组织或个人 不含台 港 澳投资者 以人民币认购和交易的普通股股票 2 B股 人民币特种股票 是指那些在中国大陆注册 在中国大陆上市的特种股票 以人民币标明面值 只能以外币认购和交易 第二节房地产开发企业融资方式 三 股票的种类3 H股 国有企业在香港 HongKong 上市的股票 雅居乐 中国地产集团 沿海绿色家园 碧桂园 绿城中国 合生创展 丽丰控股 中新地产 路劲基建 上海证大房地产 世茂房地产 上置集团 标准普尔非投资级中海 标准普尔投资级4 N股 在中国大陆注册 在纽约 NewYork 上市的外资股 第二节房地产开发企业融资方式 项目融资模式一 含义 为一个特定经济实体所安排的融资 其贷款人在最初考虑安排贷款时 满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源 并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障 fromPeterK Nevitt FrankFabozzi ProjectFinancing 融资不是主要依赖项目发起人的信贷或所涉及的有形资产 提供债务的参与方的收益在相当大程度上依赖于项目本身效益 国际著名法律公司CliffordChance编著的 项目融资 第二节房地产开发企业融资方式 二 与传统融资的区别 第二节房地产开发企业融资方式 三 适用范围和 一 适用范围资源开发项目 石油 天然气 煤炭 铁 铜等项目的开采基础设施建设 铁路 公路 港口 电信和能源等项目的建设制造业项目 第二节房地产开发企业融资方式 三 适用范围和框架结构 二 框架结构 第二节房地产开发企业融资方式 四 项目融资的参与方 第二节房地产开发企业融资方式 五 项目融资的模式 一 直接融资模式投资者直接安排项目的融资 并直接承担起融资安排中相应的责任和义务的一种方式 是最简单的一种项目融资模式 优点 1 选择融资结构及融资方式比较灵活2 债务和税务安排比较灵活3 可以灵活运用发起人在商业社会中的信誉缺点 1 实现有限追索相对复杂2 项目贷款很难安排成非公司负债型的融资 第二节房地产开发企业融资方式 第二节房地产开发企业融资方式 第二节房地产开发企业融资方式 五 项目融资的模式 二 项目公司融资模式投资者通过建立一个单一目的的项目公司 SPV 来安排融资的一种模式 具体有单一项目子公司和合资项目公司两种形式这种形式的特点是项目子公司将代表投资者承担项目中全部的或主要的经济责任 但是由于该公司是投资者为一个具体项目专门组建的 缺乏必要的信用和经营历史 有时也缺乏资金 所以可能需要投资者提供一定的信用支持和保证 这种信用支持一般至少包括完工担保和保证项目子公司具备较好经营管理的意向性担保 第二节房地产开发企业融资方式 第二节房地产开发企业融资方式 投资者通过项目公司安排融资结构有以下特点 1 在融资结构上较易为贷款银行接受 法律结构相对简单 2 项目投资者不直接安排融资 较易实现有限追索和非公司负债型融资的目标要求 3 通过项目公司安排共同融资 避免了投资者之间在融资上的相互竞争 又可充分利用大股东在管理 技术 市场等方面的优势获得优惠的贷款条件 4 在税务结构安排和债务形式选择上缺乏灵活性 缺乏对现金流的直接控制 第二节房地产开发企业融资方式 三 设施使用协议 融资模式 TollingAgreement 在某种工业设施或服务性设施的提供者和使用者之间达成的一种具有 无论使用与否均需付款 性质的协议 以 设施使用协议 为基础安排的项目融资具有以下几个特点 1 投资结构的选择比较灵活 2 项目的投资者可以利用与项目利益有关的第三方 即设施使用者 的信用来安排融资 分散风险 节约资金投入 3 具有 无论提货与否均需付款 性质的设施使用协议是项目融资不可缺少的组成部分 第二节房地产开发企业融资方式 第二节房地产开发企业融资方式 四 杠杆租赁 融资模式承租人可以获得固定资产使用权而不必在使用初期支付其全部资本开支的一种融资结构 一般形式为 当项目公司需要筹资购买设备时 由租赁公司向银行融资并代表企业购买或租入其所需设备 然后租赁给项目公司 项目公司在项目营运期间以营运收入向租赁公司支付租金 租赁公司以其收到的租金向贷款银行还本付息 贷款银行还本付息 第二节房地产开发企业融资方式 四 杠杆租赁 融资模式 第二节房地产开发企业融资方式 四 杠杆租赁 融资模式 第二节房地产开发企业融资方式 五 生产支付 融资模式 ProductionPayment 建立在由贷款银行购买某一特定矿产资源储量的全部或部分未来销售收入的权益的基础上的 即提供融资的贷款银行从项目中购买到一个特定份额的生产量 这部分生产量的收益成为项目融资主要偿债资金的来源 因此 生产支付是通过直接拥有项目的产品和销售收入 而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证 第二节房地产开发企业融资方式 第二节房地产开发企业融资方式 六 BOT融资模式政府将一个基础设施项目的特许权授予承包商 一般为国际财团 承包商在特许期内负责项目设计 融资 建设和运营 并回收成本 偿还债务 赚取利润 特许期结束后将项目所有权移交政府 1 基本思路是 由项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供一种特许权协议 ConcessionAgreement 做为项目融资的基础 由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资 承担风险 开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润 最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构 第二节房地产开发企业融资方式 六 BOT融资模式2 流程图政府BOT财团 第二节房地产开发企业融资方式 3 特点 1 BOT融资方式是无追索的或有限追索的 举债不计入国家外债 债务偿还只能靠项目的现金流量 2 承包商在特许期内拥有项目所有权和经营权 3 名义上 承包商承担了项目全部风险 因此融资成本较高 4 与传统方式相比 BOT融资项目设计 建设和运营效率一般较高 因此 用户可以得到较高质量的服务 5 BOT融资项目的收入一般是当地货币 若承包商来自国外 对宗主国来说 项目建成后将会有大量外汇流出 6 BOT融资项目不计入承包商的资产负债表 承包商不必暴露自身财务情况 第二节房地产开发企业融资方式 4 具体形式世界银行在 1994年世界发展报告 中指出 BOT有以下几种具体形式 BOT形式 Build 建设 Operate 经营 Transfer 转让 BOOT形式 Build 建设 Own 拥有 Operate 经营 Transfer 转让 BOO形式 Build 建设 Own 拥有 Operate 经营 BLT形式 Build 建设 Lease 租赁 Transfer 转让 TOT形式 Transfer 转让 Operate 经营 Transfer 转让 BDOT形式 Build Development Operate Transfer 第二节房地产开发企业融资方式 5 融资结构 第二节房地产开发企业融资方式 6 例子背景 深圳市轨道交通4号线南起皇岗口岸 北至龙华新城中心 穿越深圳中心区 全长约20 5公里 其中二期续建工程长约16公里 计划总投资58亿元 根据国家相关政策和深圳市公用事业特许经营的有关规定 深圳市人民政府通过公开招募投资者以及资质审查和意向谈判 2004年1月15日 深圳市人民政府和和港铁签署了 关于深圳市轨道交通4号线投资建设运营的原则性协议 原则上确定了以授予特许经营权的方式由港铁投资 建设 运营深圳轨道交通4号线35年 建设期5年 运营期30年 在此协议的基础上 深港双方于2004年初开始就土地开发模式 监管 风险防范等重要内容进行了近一年的艰苦谈判 最终签署了 深圳轨道交通4号线特许经营协议 第二节房地产开发企业融资方式 6 例子融资模式 BDOT 建设 开发 运营 移交 项目融资模式开发 即整个项目将以资本金投入 银行贷款 轨道交通运营收入及沿线站点部分土地开发的增值收益等作为主要现金流来源 由港铁负责建设 开发 运营4号线前30年 投资主体包括深圳市政府和以港铁为代表的社会投资者 这是我国第一个将BOT付诸实施的轨道交通项目 并在公共设施用地与周边土地开发的结合方面进行了一次有益的尝试 第二节房地产开发企业融资方式 6 创新之处在于 第一 它是我国首个非赢利性大型基础设施融资项目 BDOT模式的成功 不仅在公共设施的投融资体制改革方面开创了先例 也将在公共设施用地与周边土地开发的结合方面成为一种有益的探索 第二 轨道交通建设运营权和沿线土地开发权捆绑建设的BDOT模式 目前国内的轨道交通投资建设和沿线土地的升值相割裂 轨道交通建设的投资者不能分享因轨道交通建设带来的外延效益 城市轨道交通开通后 直接收益的并非轨道交通公司和政府 而是沿线的物业开发商和业主 香港轨道交通建设模式是将轨道交通建设的一部分外延效益返还给投资者用于轨道交通建设 另一部分外延收益作为土地开发收益上缴政府 政府只需要将一部分沿线物业开发权交由轨道交通公司 这样 政府无需动用财政资金用于轨道交通建设 同时投资者也获得了一定的商业回报 企业经营进入良性循环 轨道交通建设也走上了可持续发展道路 第二节房地产开发企业融资方式 七 ABS融资模式1 运行机制 第二节房地产开发企业融资方式 七 ABS融资模式2 可证券化的理想资产是1 能在未来产生可预测的稳定的现金流2 持续一定时期的低违约率 低损失率的历史记录3 本息的偿还分摊于整个资产的存活期间4 金融资产的债务人有广泛的地域和人口统计分布5 原所有者已持有该资产一段时间 有良好的信用记录6 金融资产的抵押物有较高的变现价值7 金融资产具有标准化 高质量的合同条款 第二节房地产开发企业融资方式 3 目前可进行ABS融资的有 1 居民住宅抵押贷款2 私人资产抵押贷款 汽车销售贷款 其他各种各种个人消费贷款 学生贷款3 商业房地产抵押贷款 各类工商企业贷款4 信用卡应收贷款 转账卡应收款5 计算机租赁 办公设备租赁 汽车租赁 飞机租赁6 交易应收款7 人寿 健康保险单8 机票收入 门票收入 会费收入 公共事业费收入9 石油 天然气储备 矿藏储备 林地10 各种有价证券组合 第二节房地产开发企业融资方式 4 ABS融资的特点 1 高档债券融资 利率低 成本低 国际资本市场融资 适合大规模资金需求 降低成本2 证券形式 提高资产流动性 改善资金来源3 风险隔离 风险分散 消除信用风险4 表外融资 提高资本比率5 证券化 较少了交易环节和交易费用 能够更充分利用现有能力 规模经济6 人才培养和市场完善 第二节房地产开发企业融资方式 4 ABS案例美国奥林皮亚公司办公楼的项目融资案例分析 第二节房地产开发企业融资方式 八 房地产信托投资基金融资模式1 内容信托契约 TrustDeed 与公司的股东协议相似 规定和规范信托单位持有人 信托基金受托管理人和基金经理之间关系的基本协议 信托单位持有人 Unitholders 类似于公司中的股东 是信托基金资产和其经营活动的所有者 不参与信托基金及信托基金所投资项目的管理 第二节房地产开发企业融资方式 八 房地产信托投资基金融资模式1 内容信托基金受托管理人 Trustee 代表信托单位持有人持有信托基金结构的一切资产和权益 代表信托基金签署任何法律合同 受托管理人由信托单位持有人任命 作用是保护信托单位持有人在信托基金中的资产和权益不受损害 并负责控制和管理信托单位的发放和注册 以及监督信托基金经理的工作 一般不介入日常的基金管理 一般由银行或受托管理公司担任 信托基金经理 Manager 由受托管理人任命 负责信托基金及其投资项目的日常经营管理工作 第二节房地产开发企业融资方式 八 房地产信托投资基金融资模式2 特点信托基金是通过信托契约建立起来的 而有限责任公司是根据国家有关法律组建的 信托基金与公司法人不同 不能作为一个独立法人而在法律上具有起诉权和被起诉权 受托管理人承担信托基金的起诉和被起诉的责任 第二节房地产开发企业融资方式 八 房地产信托投资基金融资模式2 特点公司的债务责任有可能与其股东及董事的债务责任相分离 信托基金的受托管理人作为信托基金的法定代表 他所代表的责任与其个人责任是不能够分割的 在公司型结构中 公司的资产是由公司而不是其股东所拥有 但在信托基金结构中 受托管理人只是受信托单位持有人的委托持有资产 信托单位持有人对信托基金资产按比例拥有直接的法律和受益人权益 每一信托单位的价值等于信托基金净资产的价值除以信托单位总数 第二节房地产开发企业融资方式 八 房地产信托投资基金融资模式3 例子 第八章房地产金融与税收 房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本房地产税收 第三节融资成本 资金成本 一 含义企业为筹集和使用资金而付出的代价 资金成本一般包括资金筹集成本和资金使用成本两部分 资金筹集成本是指在资金筹集过程中所支付的各项费用 如发行股票或债券支付的印刷费 发行手续费 律师费 资信评估费 公证费 担保费 广告费等 资金筹集成本一般属于一次性费用 筹资次数越多 资金筹集成本也就越大 资金使用成本又称为资金占用费 是指占用资金而支付的费用 它主要包括支付给股东的各种股息和红利 向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的各种利息费用等 资金使用成本一般与所筹集的资金多少以及使用时间的长短有关 具有经常性 定期性的特征 是资金成本的主要内容 第三节融资成本 资金成本 二 资金成本的计算 一 一般公式K D P F K D P 1 f P 筹集资金额D 使用费F 筹资费f 筹资费费率 二 各种资金来源资金成本1 权益融资资金成本 1 优先股成本 公司发行优先股股票筹资 需支付的筹资费有注册费 代销费等 其股息也要定期支付 但它是公司用税后利润来支付的 不会减少公司应上缴的所得税 第三节融资成本 资金成本 Kp Dp P0 1 f Kp i 1 f Kp 优先股成本率P0 优先股票面值Dp 每年股息f 股息率例1 某公司发行优先股 票面额按正常市价计算为200万元 筹资费费率4 股息年利率为14 则资金成本率为多少Kp 200 14 200 1 4 2 普通股成本两种方法股利增长模型法 普通股的股利往往不是固定的 因此 其资金成本率的计算通常用股利增长模型法计算 一般假定收益以固定的年增长率递增 则普通股成本的计算公式为 第三节融资成本 资金成本 Ks Dc Pc 1 f g Ks i 1 f gg 普通股利年增长率例2 某公司发行普通股正常市价为56元 估计年增长率为12 第一年预计发放股利2元 筹资费率为市价的10 则发行普通股的成本为Ks 2 56 1 10 12