赤壁某项目整体定位与发展建议ppt课件.ppt

整体定位与发展战略建议 我们的一切研究都必须以现实条件为基础 以客户的目标为导向 客户的目标创建襄阳发展商在赤壁市场新的品牌价值项目开发价值最大化 项目前期分析宏观经济分析区域经济分析土地价值研究项目初步研判 可行性研究市场调研投资效益分析 项目策划市场与产品定位建筑规划设计思考 营销推广方案目标客户分析竞争对手分析广告媒体选择销售策略制定销售进度控制 销售执行过程销售策略执行销售现场管理促销活动组织阶段策略调整阶段成果汇报 指导规划设计提出规划构思参与设计院成果汇报提出修正意见 项目整体服务流程及内容 项目理解与核心问题 项目定位与发展战略 客群定位 市场背景分析及战略定位 物业发展建议 项目发展战略 提出问题 1 走什么样的发展方向 才能实现开发商品牌价值 2 如何打造本项目产品的差异化核心竞争力 实现项目价值最大化 3 我们的目标客户是谁 应提供怎样的产品组合来满足他们的需求 项目理解与核心问题 项目定位与发展战略 客群定位 市场背景分析及战略定位 物业发展建议 市场环境分析 在现有的市场上 我们可能的发展方向是什么 市场扫描 老城区板块属性 本板块发展较为成熟 已有项目均借助外部已经成熟的配套 环境等因素作为卖点 属于 靠山吃山 靠水吃水 类型 各楼盘呈点状分布 且各自为营 板块内部竞争较小 没有形成一个整体 无法联合对抗城北新区的竞争 老城区板块总结 区域开发体量相对较小 很难产生品质大盘 绿化率低 居住舒适度和品质不高 区域楼盘均价在3200元 上下 房地产市场处于低档次 低价位的初级发展水平 由于人文 环境等各种因素的长期沉积 一定时期内 很难从本质上改变老城区的整体发展格局 老城区板块小结 标杆化运作 老城区的标杆作品 项目理解与核心问题 项目定位与发展战略 客群定位 市场背景分析及战略定位 物业发展建议 客户研究目标是作为研判客户定位的基础 并指导项目与产品定位 了解客户演变 客户研究目标分解 什么客户对老城区存在需求 对于项目的需求是什么 有何特征 需求所受的影响因素有哪些 根据置业目的与支付能力将市场客户分为四大类 并对每一类进行深入研究 综合两种标准进行划分 赤壁市高端客户现状 大户型产品销售情况不佳 高端客户现状小结 现有高端客户多集中在政府公务员或私营企业主当中 置业目的多出于占有或资产囤积两种 关注因素相对单一 看重产品及环境资源 中高端改善客户现状小结 市场原有中高端客户多集中在老城区板块 主要驱动因素为改善型住宅的产品升级 改善住宅现状 区域中高端客户大量存在 且已显示出重优质产品而轻区域认知的趋势 中低端刚性需求客户小结 刚性需求客户为现在支撑赤壁房地产市场的主流客群 在各楼盘中均有大量存在 对总价敏感 同时极为看重地段和周边的配套情况 刚性需求现状 刚性需求作为赤壁市场最重要的置业群体 受总价限制且依赖配套 市场不同客户特征盘点 项目价值体系 对应客户群体 通过盘点市场主流客户特征 得出不同价值体系对于不同层级客群的驱动能力有显著差异 项目价值体系与中低端客户能很好对应价值怎样体现并体现在何处是客户与项目挂钩的重点 项目主抓的核心客户应以市场本地中低端客户为主 高端客户为次要客户 通过客户盘点 结合内外在驱动因素的梳理 得出项目需重点关注的目标客户 项目理解与核心问题 客群定位 项目定位与发展战略 市场背景分析及战略定位 物业发展建议 开发商目标 作为在初次进入赤壁市场的开发企业 对于本项目的开发目标应是基于风险控制前提下的快速资金平衡 并博取最高的利润和最大的项目影响力 风险控制原则 优先控制开发风险 特别是商业风险控制 资金效率原则 保障快速有效的利润回现 尽快打平资金投入 立势效果原则 使项目自身在老城区起势阶段形成良好的立势效果 利润空间原则 保证项目整体运作的弹性操作空间和利润的最大化 在风险控制原则下的资金效率保障 并形成良好立势效果和最大利润实现 横向影响因素 项目自身立势至关重要 跳开赤壁现有市场 树立标杆作品 形成差异化竞争 纵向影响因素 迅速立势 势必为将来旧城改造持续拿地形成有力竞争 开发原则 整体定位 服务性社区主题 营造体验式服务社区的举措 有品味的尊崇 奢侈的体验 打造 会所概念 的公共开放区有 上流生活 体验的私有空间可炫耀的奢华 尊贵生活圈标志性核心商业及广告电子屏酒店 商务等配套齐全主题式娱乐设施 客户价值取向 满足客户价值取向的关键点 区隔 品质 享受 一个活力的 高档次的区域标杆项目一条休闲的内部商业广场一个老城地标式高层建筑 一种创新的生活观念 服务性全配套生活阶层的标杆 整体定位 体验式服务主题的新居住模式价值整合及对应 城市标杆 具有优质的配套资源 身份象征 提供会员服务 强烈投资文化 金三角商业中心区域 教育 商业 中高端住宅 会所 酒店 商业等 商业氛围形象塑造 整体定位 配套及会所 老城区第一高楼 SPA水疗 自带幼儿园 商业广场 网球 会所 体验健康 休闲和放松的时尚运动 体验亲子文化 体验咖啡 美酒 购物文化 体验网球会 棋牌等高端人群喜爱的游戏 体验城市 鼎层 的轻松心情 交友中心 体验全新的社交场地 整体定位 体验式高端居住计划五步曲FIVESTEPFORExperiencepeninsula PLAN 1 一种创新的生活观念ANewLifestyleIdea 2 一种体验式商业广场AInteractiveriverExperience 3 一个会员俱乐部中心AClubVIPCenter 4 一套城市鼎层住宅AHouseofpeninsula 5 一段闲暇的时光ALeisureTimeCulture 城市鼎级体验式生活公馆 回家就是休闲 项目定位 形象元素 圈层生活 形象元素 高尚的 形象元素 国际的 案名建议 城市公馆 近在咫尺的城市核心五百米的界限宜进宜退的雍容尺度属于广阔的心胸和成功的自信 多年的商海洗礼练就独到而精准的眼光发现财富只是一种本能所以 公馆又岂能一直等待 城市公馆 最佳的城心地段 项目形象演绎 地段篇 项目形象演绎 产品篇 精工产品 巅峰的生活体验 精细的意念与质感 远胜于工业文明制造的简单愉悦他们 只能机械地复制着别人的美这里的房子 却在公馆中传递着优雅和自信同时 也在等待着欣赏她的人 项目理解与核心问题 客群定位 项目定位与发展战略 市场背景分析及战略定位 物业发展建议 物业发展建议 价值创造过程价值提升方法价值认同实现 社区风格确立产品形态建议 与区域市场主流风格形成差异化建筑风格 现代 建筑风格把握原则 丰富的建筑外形 具有层次感的天际线 色彩和材质搭配 体现立面质感 设计建议 设计要点 分类户型的设计及创新要点 保证赠送空间的最大化 最大程度提升附加值及溢价空间 75 85 2房 100 110 的3房 110 130 舒居3房设计 将规范的阳台面积用尽 尽量做到南北朝向 主要功能区能观景 创新要点 100 以内紧凑型3房设计 生活阳台 主卧阳台及客厅观景阳台设计 顶楼赠送大面积空中花园 功能分区明显 无浪费 注重户型的实用性 自然通风 采光好动静分区 干湿分区明显无浪费空间 功能区尺寸合理 尽量采用板式结构 合理分布生活阳台及观景阳台 提升户型利用率 飘窗 露台 入户花园 多阳台设计 卧室采用飘窗 增加使用面积 错层做露台 赠送使用面积 增加室内采光入户花园赠送半面积 生活阳台 观景阳台设计 辅助功能的完善 衣帽间 储藏室 玄关在舒适性套三户型中采用 舒适型套三 可设置独立储藏室 根据主卧面积 划分独立的衣帽间 户型布局条件允许的情况下 尽量满足玄关的设置 完善户型辅助功能 提升居住舒适度 吸引中高端客群 储藏室 衣帽间 全国现象 户型配比建议 户型配比方案 产品 面积多元化 满足不同群体需求 扩大产品对客群的吸引面 以上比例可上下略作浮动 商业业态建议 以满足基本生活配套为主 分为生活 餐饮 休闲 服务四大类 商业街业态选取 以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主 如幼儿园 超市 洗衣店 便利店 药店 茶坊 特色餐饮 快餐店 美容理发店等等 洗衣店 药店 便利店 茶座 会所 快餐店 超市 发廊 幼儿园 会所规模和功能定位 1000 左右 前期作为营销展示 兼顾后期经营使用 1000 的社区会所 设置为两层 局部挑空处理 前期作为营销展示功能 后期主要为业主提供商业配套 会所作为前期展示的重要环节 其选址需在展示效果最优的部分 建议选在临金鸡山路部分 成为展示体系中的有效部分 将展示效果发挥到最大 会所功能及规模建议 与众多案例相似 本项目会所在启动阶段自身的营销展示功能要远远强于其后期的经营使用功能 销售中心为了营造氛围 规模通常不宜过大 避免产生过于冷清的感觉 本会所中实际营销区域规模在700 800m2左右即可 其他非营销区域可结合会所未来的使用功能展示设施及配置 作为营销体验场所 整体规模在1000m2左右 多数案例表现后期会所往往经营不善 因此本项目会所整体满足后期基本的休闲配套即可 1000m2左右的规模最为适宜 会所前期功能 前期作为营销中心使用 注意各功能分区的要点打造及元素体现 会所设置在金鸡山路的最佳位置 拥有最好的人流及车流量 项目初期会所作为销售中心 相对豪华的售楼处打造对项目形象和档次提升作用明显 前期 销售中心以及营销展示重要环节 面向社区业主 提供休闲 运动的会所功能 中餐厅 室内桌球 健身中心 阅览室 棋牌室 会客厅等 主要作为业主休闲配套功能 实行会员制度 以体现业主的身份感和圈层感 后期 面向社区提供基本休闲配套 会所后期功能 后期在业主入住后主要提供基本运动 休闲 社交功能的配套 会所分区及项目建议 会所后期功能演绎 会所后期主要重视休闲 运动 会客三方面的功能 在满足上述功能的原则下 还可考虑增加如桑拿 SPA 瑜伽 健身 咖啡 茶室 阅览室等其他功能空间 会所后期功能演绎 会所在保证品质的基础上 建议选取市场上热门的种类 避免经营不善的风险 与知名双语幼儿园签订战略联盟 入驻本项目 首创赤壁市 双语宝宝社区 赤壁现有的物业管理水平较低 仅有安保 清洁工作 而且服务质量不高 客户感知度不大本项目的品质不单体现在硬件上 还要在软件上给客户高品质的服务 引进中高端物业管理公司和智能化管理系统 为业主提供贴心细致的服务 体现高端品质 体验之旅 打造要点 功能 空间尺寸设计理念超前样板房强调赠送空间的演绎 配合明晰的导视系统 样板房展示 户型优点 创新展示 首层庭院空间展示 本项目核心战略即以产品来创造需求 用产品节奏来控制需求节奏 最终放大开发价值 项目的核心发展战略不仅是以客户为导向的产品策略 更是由产品打造和铺排而产生的产品导向下的客户策略 并最终利用客户策略最大化的实现项目开发价值 核心战略 以产品