城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可研报告.doc

城城乡乡建建设设用用地地增增减减挂挂钩钩土土地地整整理理 项项目目可行性研究报告可行性研究报告 项目编制人员 审核人员 二 0 一二年五月 2 52 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 第二章第二章 项项 目目 业业 主主 简简 介介 9 第三章第三章 项目区概况项目区概况 10 第四章第四章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析 15 第五章第五章 新增建设用地出让收入分析新增建设用地出让收入分析 18 第六章第六章 建设内容及规模建设内容及规模 34 第七章第七章 项目实施进度计划项目实施进度计划 36 第八章第八章 项目管理方案项目管理方案 37 第九章第九章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 41 第十章第十章 项目收益预测分析项目收益预测分析 43 第十一章第十一章 贷款偿还及财务分析贷款偿还及财务分析 46 第十二章第十二章 风险分析风险分析 48 1 52 第一章第一章 总总 论论 一 一 项目名称项目名称 城乡建设用地增减挂钩土地整理项目 二 二 项目性质项目性质 城乡建设用地增减挂钩 土地拆迁安置补偿 安居工程建设 建设用地统征 基础设施配套建设 三 三 项目地点项目地点 本项目建新区位于成都市 大同镇凤凰湖片区 拆旧区位于 大同镇同福村 界牌村 青龙村和一心村范围内 四 四 项目业主项目业主 五 五 项目运作方式及建设规模项目运作方式及建设规模 一 项目运作方式 采取 城乡建设用地增减挂钩 的方式完成本次土地整理 项目区由拆旧区与新建区组成 建新区位于成都市 大同镇 凤凰湖片区 拆旧区位于 大同镇同福村 界牌村 青龙村和一 心村范围内 本项目通过对拆旧区的拆迁安置 土地集约利用获得 建设用地指标 再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设 进 行社会主义新农村建设 改善农民的居住环境 同时在建新区城镇 建设用地增加 获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让 以 固定收益模式保障投资的回收 二 建设规模 2 52 本项目包括拆旧区及建新区两部分 建新区位于成都市 大 同镇凤凰湖片区 拆旧区位于 大同镇同福村 界牌村 青龙村 和一心村范围内 预计土地整理面积为 600 亩 六 六 整理目标整理目标 根据国土资源部 城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 国土 资发 2008 138 号 和四川省 关于印发的通知 川国土资发 2008 68 号 的要求进行 土地整理 为了使整理土地达到招拍挂出让条件 推进都 土地 资源向土地资本转变 做好土地资产运营工作 增加土地收益 充 分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用 使 土地资产价值最大化 支持 农民群众的住房安置问题 提 升城市形象 提高 的知名度和美誉度 为 经济建设和城市 建设服务 七 七 报告编制依据报告编制依据 1 中华人民共和国土地管理法 2 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发 2004 28 号 3 关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见 国土资 发 2005 207 号 4 关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知 国土资发 2007 169 号 5 城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 国土资发 2008 138 号 6 四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 川国土资发 3 52 2008 68 号 7 四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实 施规划编制技术要点 8 成都市 拆院并院 工作实施细则 成国土资发 2007 133 号 9 成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定 成国土 资发 2007 390 号 10 成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 成国 土资发 2008 356 号 11 城市建设规划 12 成都市 大同镇青龙 一心社区城乡建设用地增减挂钩项 目投资意向协议书 13 成都市 大同镇青龙 一心社区城乡建设用地增减挂钩项 目投资补充协议书 14 国家发展改革委 建设部关于印发建设项目经济评价方法与参 数的通知 发改投资 2006 1325 号 15 成都市国土资源局关于转发 四川省人民政府关于同意成都市 征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复 的通知 成 国土资函 2008 127 号 16 四川省国土资源厅 关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂 钩项目区实施规划 第五批 的批复 川国土资函 2009 411 号 17 成都市 发展和改革局文件 关于企业投资项目备案的通知 青发改政务投资函 2011 139 号 4 52 八 八 可研报告概要及主要结论可研报告概要及主要结论 一 项目建设必要性 城乡建设用地增减挂钩 就是通过对农村院落 道路 沟 渠 田土坎等的综合整治 增加有效耕地面积 提高耕地质量 更好地贯彻落实保护耕地的基本国策 改善农村居民的生产 生活条件和生活环境 推动农业规模经营和土地流转 增加农 民收入 提高农村居民生活质量 城乡建设用地增减挂钩 这项工作是贯穿落实 国务院关于深化改革严格土地管理的决 定 和中央建设社会主义新农村决策的具体体现 是统筹城乡 经济发展 加快实施 三个集中 改善农村生态环境 改进 农业生产条件 改变农村居民传统生活观念 积极构建资源节 约型社会的重要举措 1 项目建设有利于加快 土地的开发与建建设 2 可缓解 居民安置及危旧房屋改造的巨大压力 3 将 安居工程 和社会主义新农村建设结合起来建设 也是 推进城乡一体化进程的必要措施 4 土地集约利用的需要 5 为引入社会资金进行 城乡建设的投资提供新的切入点 二 项目建设内容及规模 项目建设内容包括 1 将拆除旧房后的农村院落整理为耕地 5 52 2 将规划需归并的农村道路整理为耕地 3 将规划需归并的农田水利设施整理为耕地 4 将规划需归并的田坎整理为耕地 5 将项目区的废弃地 荒草地整理为耕地 6 将分散居住的农村居民迁至规划安置区集中居住 推进 镇 村一体化 主要标准为 1 土地的拆迁安置补偿 其中 1 对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设 通过土地集 约利用获得 600 亩新增建设用地指标 费用为 30 万元 亩 2 建新区的 600 亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助 成本 为 30 万元 亩 该价格含建新区内的拆迁安置所涉及的的土地 补偿费 青苗及附作物补偿费 安居房建设及人员安置费 土 地管理费 统征工作经费等 2 建新区宗地外 六通 等基础设施配套建设 5 万元 亩 三 项目实施进度安排 该项目土地整理周期 30 个月 土地出让期 6 个月 总计 36 个 月 即三年 四 项目总投资及资金来源 1 项目总投资 项目总投资预计 45000 万元 其中征地拆迁安置成本共计 36000 万元 拆旧区土地整理费用为 18000 万元 建新区统征拆迁 6 52 费用 18000 万元 基础设施建设 3000 万元 前期及建设单位管理 费 1500 万元 担保费用 1500 万元 财务费用 3000 万元 2 资金来源 项目资金来源分为自有资本金 银行贷款两部分组成 具体为 1 自筹资金 本项目自筹资金由业主筹措 15000 万元 占总投 资的 33 3 2 申请银行贷款30000万元 占总投资的66 7 申请银行贷款30000万元 贷款期限3年期 其中宽限期1年 贷 款利率按1 3年期贷款基准利率6 65 测算 3 资金使用计划 根据项目进度要求 项目拟在 36 个月内完成 项目资金预计使 用安排为 1 2011 年安排资金 1000 万元 占总投资的 2 2 主要用于 前期项目勘察 调查及项目启动使用 2 2012 年度安排资金 20000 万元 占总投资的 44 4 主 要用于支付拆旧区及建新区土地整理项目所涉及拆迁安置房建设及 其他补偿 3 2013 年安排资金 20000 万元 占总投资的 44 4 主要 用于拆旧区尾款及建新区土地整理项目的拆迁补偿 安居房建设及 支付贷款费用 4 2014 年安排资金 4000 万元 占总投资 9 主要用于基础 设施配套建设及支付贷款费用 五 财务及还款能力分析 7 52 1 项目收益预测分析 本项目偿债资金还款来源是 政府统一按实际成本归还项目 投入 并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报 政府通过土 地整理节约出来的符合规划的新增建设用地 将其上市出让所得收 入 政府获得的土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障 公司 项目收益将优先保证还贷资金 经测算 土地出让后公司应收项目 投资款45000万元 应收项目资金成本55008万元 应收项目管理成 本8251万元 应收项目管理费2750万元 应收项目总投资收益13752 万元 总计收入为79761万元 总投资45000万元 项目收益为34761 万元 项目业主收益 扣除所得税后 为26070万元 本项目通过对项目区的土地整理 可缓解农民安置的巨大压力 带动都 的经济社会发展 其社会效益显著 经过财务分析 投 资利润率为77 3 自有资金投资利润率231 7 经济效益显著 2 清偿能力分析 经上述分析 可用于偿还贷款本金的资金总额为投建的项目本 金及项目收益共计79761万元 是贷款本金总额30000万元的2 66倍 是贷款本息总额33000万元的2 42倍 能够满足贷款偿还要求 在还 款期内 本息偿还保障率均超过100 另外项目由贷款银行认可的 担保公司为企业提供融资担保 帮助企业提高信用能力 也为还款 提供了重要的保障 六 项目风险分析 1 投资估算的风险 8 52 本项目建设规模较大 且项目涉及的相关土地规划资料尚未细 化 本报告对项目的投资仅进行了初步估算 主要工程的工程量 拆迁安置量和补偿标准与实际情况可能存在一定的偏差 同时今后 政策 法律 市场等因素的变化可能对估算投资产生影响 最终可 能影响本项目的投资和正常实施 2 贷款偿还及土地出让收入实现的风险 本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为政府土地收益还公 司款 根据测算 项目具有较强的偿债能力 如果配置土地不能按 计划到位 土地出让价格及政府还款不能保证 都可能给本项目的 贷款偿还带来风险 3 拆迁安置风险及资金周转风险 项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一 拆迁安置工作正 常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节 在拆迁安置 工作中广泛存在的问题多样性 困难艰巨性和周期不确定性 同时 拆迁安置和工程建设投资所需资金量大 建设资金有很大一部分要 从银行借款解决 如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延 期 则项目可能出现资金周转困难 对本项目建设周期和投资具有 重大影响 4 筹资风险 本项目建设所需要的资金 除了业主的自有资金外 主要来源 于银行借款 一旦国家经济形势发生变化 产业政策和银行的信贷 政策进行调整 政府配套政策的调整 都可能给本项目的资金筹措 带来风险 9 52 第二章第二章 项项 目目 业业 主主 简简 介介 一 项目业主基本情况一 项目业主基本情况 名称 法人代表 公司住所 成都市 大同镇大同路 42 号 注册资本 人民币 叁仟万元 实收资本 人民币 叁仟万元 企业类型 其它有限责任公司 注册号 经营范围 项目投资 土地整理服务 其他无需审批或许可的 合法项目 二 经营管理水平二 经营管理水平 一 公司组织机构 设立股东会 执行董事和监事 行政机构为总经理负责制 下 设行政部 财务部 项目部和工程部 二 管理层素质 执行董事兼总经理 董事 付总经理 财务总监 均是大学文化 其中 是国家注册土地估价师 是国 家注册会计师 三 经营业绩三 经营业绩 新成立企业 10 52 第三章第三章 项目区概况项目区概况 一 一 项目概况项目概况 成都市 大同镇界牌村 同福村 青龙村 一心社区城乡建 设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项 项目批文为 川国土资函 2009 411 号 以下简称本项目 项目位于大同镇青 龙村 一心社区 幅员面积 7347 6 亩 预计搬迁农户 896 户 2345 人 以实际搬迁为准 新建农村新型社区 拆旧区 建新区安置房 约 22 万平方米 预计产生可挂钩建设用地 900 亩 省厅立项为 1300 亩 实际以省国土资源厅实际验收为准 计划总投资万元 项目建设期 3 年 二 项目二 项目区自然 经济 社会条件区自然 经济 社会条件 1 交通状况 区内交通布局合理 公路与铁路相互衔接 形成了四通八达 的综合交通网络 区内有国道主干线 五纵七横 中的上海 成都 成南高速公路 二连浩特 河口 成绵高速公路 和国道 108 线 大件路 三条国 道 以及省道唐巴路 成都快速通道 成环路 与区境内干线公路 构成密集的公路交通网 国家三条干线铁路成渝 宝成 达成 成都铁路枢纽 北环线均 经过 区境内有个铁路车站 5 条企业铁路专用线 最大到发货 量达 700 万吨 年 2 充足的能源供应 11 52 水水 全年供水无间断 工业渠进水流量 20 立方米 秒 工业用水配水计划指标流量 7 立方米 秒 实际工业用水流量 3 立方米 秒 富裕流量 4 立方米 秒 电电 可保证多回路 多电源工业供电要求 公用变电站 现有 12 座 500KV 一座 220KV 二座 110KV 三 座 35KV 六座 在建一座 220KV 总变电容量 304 77 万 KVA 供电范围 成都市及整个川北地区 可供区内容量 75 13 万 KVA 以上 气气 是西南地区最大的天然气输配中心和唯一具有天然气供应调 度能力的地区 拥有亚洲最大的中石油天然气计量检测中心 配气站 10 座 日供气能力 1863 万立方米 双气源 川东南 川西北 2 条天然气输气干线在区内汇合 3 3 丰富的人力资源 12 52 成都是西部地区最重要的科技研发中心和智力资源库 现有 42 所高等院校 1000 余个科研机构 190 余万各类人才 有功能完善 的人力资源市场 可提供各类专业技术及企业管理人才 拥有一支庞大的产业大军和丰富的劳动力资源 有各类专业 技术人员 2 万余人 有职业中学两所 中等技术专业学校三所 职 业技术学院两所 年毕业生人数超过 2000 人 并可针对企业要求提 供对口培训服务 有剩余劳动力 4 万人 其中近万人接受过建筑 机械 电气等专业技能培训 4 4 完善的配套设施 日处理 10 万吨工业及生活污水 国家铁路二类口岸海关监管点 可就地办理 一关三检 手续 集装箱可在此出关运达世界各地 西南地区最大的专业工业气体公司 可针对企业需求提供服务 5 5 优美的人居环境 大力实施 生态立区 战略 启动 低碳经济 示范区建设 大力 推动国家级 省级生态区联创和联合国人居环境范例奖创建工作 2007 年被评为首批 四川省环境保护模范区 逐步形成了 生态携产 业齐飞 环保与建设并重 新城共山水一色 文明伴和谐同行 的良 好局面 先后实施了 环保五年行动计划 成都北部生态屏障建设工程 等 13 52 专项行动 全面深入开展环境综合整治 高标准规划建设西南地区 城市中心规模最大 植被最丰富的 10 公里带状城市森林走廊 2009 年空气质量优良天数达到 331 天 餐饮业品种齐全 特色鲜明 餐饮一条街初具规模 农家乐 特色餐饮遍布城乡 二 大同镇概况二 大同镇概况 大同镇位于成都市东北部 境北部 东连城厢镇 南接祥 福镇 西交大弯街道 北邻广汉市 是 主城区和成都市北部新 城的核心组成部分 北新经济开发区 国际集装箱物流园区 散货 物流园区 北部新区 凤凰湖国际生态湿地旅游度假区均位于镇域 范围内 幅员面积 21 49 平方公里 辖区内有 5 个村民委员会 3 个社区 117 个村 居 民小组 总人口 26814 人 大同镇历史悠久 文化积淀深厚 旅游资源丰富 汉代已有集 镇雏形 相当繁荣 境内现已发现壁山头汉墓群 战斗村汉墓群等 多处汉代墓群 国家一级文物青铜马 说唱俑等均出自大同 凤 凰湖生态湿地旅游度假区 和原金堂县名胜八景之一 文澜秋月 均位于大同镇境内 作为 工业集中发展区 成都市国际集装箱中心站及凤凰湖国 际生态湿地旅游度假区所在地 大同镇紧紧抓住历史机遇 结合 三化联动 和 产城一体 立足 三规合一 确立了 三横 三纵 三核三片 的发展思路 逐步形成了以工业为主导 以 14 52 现代生态农业为特色 物流运输 仓储 餐饮 娱乐 旅游蓬勃发 展的一 二 三产业融合互动的良好局面 已成为基础设施配套齐 全 各行各业充满生机 极具投资潜力的新兴示范区 2011 年 4 月 被确定为 建设世界现代田园城市首批 系统集成推进 示范镇 2011 年实现国内生产总值 辖区口径 24 3 亿元 同比增长 34 2 全口径财政收入完成 4503 万元 同比增长 59 其中 地 方财政收入 2249 万元 按新体制计算 同比增长 64 实现工业 增加值 17 02 亿元 同比增长 45 其中规模以上工业增加值 15 32 亿元 同比增长 45 农民人均现金收入 9 429 元 同比增长 14 2 服务业增加值达 6 67 亿元 同比增长 13 8 社会商品零 售总额达 4 13 亿元 同比增长 19 5 15 52 第四章第四章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析 一 一 项目基本情况项目基本情况 一 项目背景 近年来 随着 经济社会的持续发展和城市化进程的不断加 快 一个个农村居民集中居住区相续建成 越来越多的农村居民进 入城镇或集中居住区居住 有效地推动了城乡互融和产业互动 加 速了城乡一体化进程 但同时集中居住区管理面临的问题和困难也 日益增多 就大同镇而言 该镇现已建成了怡馨花园 拆院并院 成青快速安置小区 同湾春晓 同福苑 一期 等 5 处安置小区 建筑面积约 30 万平方米 集中安置 2970 户 7000 余人 按建设规划 后期还将陆续建设安置小区和新型社区 5 处 拟实现集中安置约 8527 户 为大力提升 人民幸福指数 加快 新农村建设 本 项目的开发与整理就显得尤为重要 二 项目概况 成都市 大同镇界牌村 同福村 青龙村 一心社区城乡建 设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项 项目批文为 川国土资函 2009 411 号 以下简称本项目 项目位于大同镇青 龙村 一心社区 幅员面积 7347 6 亩 预计搬迁农户 896 户 2345 人 以实际搬迁为准 新建农村新型社区 拆旧区 建新区安置房 约 22 万平方米 预计产生可挂钩建设用地 600 亩 省厅立项为 1300 亩 实际以省国土资源厅实际验收为准 计划总投资万元 16 52 项目建设期 3 年 二 项目建设的必要性二 项目建设的必要性 城乡建设用地增减挂钩 就是通过对农村院落 道路 沟 渠 田土坎等的综合整治 增加有效耕地面积 提高耕地质量 更好地贯彻落实保护耕地的基本国策 改善农村居民的生产 生活条件和生活环境 推动农业规模经营和土地流转 增加农 民收入 提高农村居民生活质量 城乡建设用地增减挂钩 这项工作是贯穿落实 国务院关于深化改革严格土地管理的决 定 和中央建设社会主义新农村决策的具体体现 是统筹城乡 经济发展 加快实施 三个集中 改善农村生态环境 改进 农业生产条件 改变农村居民传统生活观念 积极构建资源节 约型社会的重要举措 1 项目建设有利于加快 土地的开发与建建设 该项目的实施有利于 城乡建设的顺利进行 有利于进一步 提高当地的生产与生活 提高当地农民的生活水平 有利于农民向 城镇集中 土地向业主集中 推进大同镇城市建设的发展 2 可缓解 居民安置及危旧房屋改造的巨大压力 3 将 安居工程 和社会主义新农村建设结合起来建设 也是 推进城乡一体化进程的必要措施 根据省委推进 三个转变 和成都市委建设社会主义新农村推 进城乡一体化的具体要求 项目的开发对项目建设有利于加快城区 的开发 有利于政府合理利用土地资源 有利于加快推进 城郊 17 52 建设社会主义新农村进程 推动成都市委 市政府提出的 城乡一 体化 战略目标的实现 4 土地集约利用的需要 当前 随着 城乡大规模的建设 土地供需矛盾日趋突出 须从社会经济发展的战略高度 充分认识做好节约集约用地的重要 性和紧迫性 切实把思想统一到各级行政部门的决策部署上来 促 进用地结构调整和存量土地的盘活 提高集约用地水平才能确保当 地经济的健康 快速发展 按照 布局集中 用地集约 产业集聚 的原则 根据都 社会经济发展的需求 充分利用当地的区位优 势 高效集约利用土地 有效地解决土地问题 提高土地投入产出 比 提升土地的利用效率与效益 是 社会经济可持续发展的前 提 5 为引入社会资金进行 城乡建设的投资提供新的切入点 项目的建设为引入社会资金对 城乡建设的有效和充分利用 提供了新的机遇 该项目的投资既有一定的经济收益 更重要的是 帮助当地解决了民生问题 改善当地的生态环境 同时深受人民和 政府欢迎 能获得显著的社会效益和生态效益 第五章第五章 新增建设用地出让收入分析新增建设用地出让收入分析 18 52 一 宏观经济分析一 宏观经济分析 改革开放以来 成都经济保持了持续增长的态势 2011 年 成都市实现地区生产总值 GDP 6854 6 亿元 比上年增长 15 2 增 速比上年提高 0 2 个百分点 2011 年成都第一产业实现增加值 327 3 亿元 增长 3 7 第二产业实现增加值 3143 9 亿元 增长 19 8 第三产业实现增加值 3383 4 亿元 增长 12 4 同时产业 结构进一步优化 三次产业对经济增长的贡献率分别为 1 2 58 和 40 8 三次产业结构调整为 4 8 45 9 49 3 2011 年成都工 业生产快速增长 全市实现规模以上工业增加值 2185 3 亿元 增长 22 3 电子信息 医药 食品 机械 汽车 石油化工和建材冶金 六大重点行业完成增加值 1614 8 亿元 增长 21 8 占全市规模以 上工业比重为 73 9 近年来 成都吸引了戴尔 联想 仁宝 纬 创 德州仪器 富士康等世界级电子信息企业纷纷落户 随着一批 重大项目相继投产 2011 年成都电子信息产品制造业实现增加值 438 9 亿元 增长 39 4 成都经济快速增长 为城乡居民增收打 下基础 2011 年成都城镇居民人均可支配收入 23932 元 增长 14 9 增速比上年加快 3 2 个百分点 农民人均纯收入 9895 元 增长 20 6 增速比上年加快 5 5 个百分点 城乡居民收入比从上年的 2 54 1 缩小到 2 42 1 城乡收入差距逐渐缩小 据悉 2011 年 全国城乡居民收入比为 3 13 1 2011 年成都市城乡居民储蓄存款 余额 5945 亿元 增长 17 4 金融机构人民币贷款余额 13767 亿元 增长 14 6 存贷款增速回升 2011 年成都财政收入和民生财政支 出也保持较快增长 实现地方公共财政收入 680 7 亿元 增长 30 1 公共财政支出中 教育支出 117 7 亿元 增长 20 5 社会保障和 19 52 就业支出 49 8 亿元 增长 28 7 医疗卫生支出 49 9 亿元 增长 32 1 宏观调控方面 随着中央宏观调控措施的落实到位 成都市 居民消费价格过快上涨的势头得到了初步遏制 全年居民消费价格 总水平 CPI 上涨 5 4 月度涨幅逐渐回落 10 月为 4 11 月为 3 12 月为 2 9 全社会固定资产投资完成 2394 7 亿元 比上年 增长 26 1 全年实现社会消费品零售总额 1357 2 亿元 比上年增 长 17 5 全年实现进出口总额 95 2 亿美元 比上年增长 36 9 其中出口总额 57 1 亿美元 增长 37 9 进口总额 38 1 亿美元 增长 35 3 2010 年 全区实现地区生产总值 GDP 242 7 亿元 按可 比价格计算 比上年增长 15 1 其中 第一产业增加值 12 8 亿元 比上年增长 3 1 第二产业增加值 182 1 亿元 比上年增长 17 0 第三产业增加值 47 8 亿元 比上年增长 11 1 按常住人 口计算 全区人均生产总值 63237 元 一 二 三产业的比例关 系为 5 3 75 0 19 7 第一产业对经济增长的贡献率为 1 1 第二产 业贡献率为 83 7 第三产业贡献率为 15 2 房地产业发展形势 良好全年完成房地产开发投资 按项目地 18 16 亿元 比上年增长 36 2 其中商品房开发投资 15 38 亿元 比上年增长 24 4 全年 商品房销售面积 含预售 59 8 万平方米 比上年增长 12 9 商 品房销售额 22 28 亿元 比上年增长 29 1 一 经济发展总目标和任务 1 近期总体目标 2011 2015 年 20 52 1 综合经济实力显著增强 经济增长保持适度领先 年均增长 12 左右 经济总量迈上万亿元台阶 人均地区生产总值达到上万美 元 财政收入稳步增长 综合竞争力领先中西部城市 对全省 全 国经济发展的贡献明显提高 2 结构调整取得明显成效 新型工业化 新型城镇化 农业现 代化水平显著提高 城乡区域发展更加协调 综合城镇化水平达到 60 现代服务业 高新技术产业和战略性新兴产业实现跨越式发展 现代产业体系基本形成 三次产业结构优化为 3 45 52 高新技术 产业增加值占规模以上工业增加值的比重达 50 以上 投资消费结 构进一步优化 自主创新能力不断增强 经济增长的科技含量明显 提高 研究与试验发展 R城区绿化覆盖率由 2005 年的 38 猛增至 45 06 人均公园面积 18 21 平方米 人均绿地面积位居成都市二圈层第一 28 52 森林覆盖率达到 35 是四川省环境保护模范区 生态区 2011 年 5 月 11 日 顺利通过了创建国家级生态区的评估 15000 亩凤凰 湖更是成为 的生态之 肾 凤凰湖景区有五大功能板块 包括 高挡休闲娱乐会所及沙滩休闲区 草业种植区 大田花卉生态体验 基地 凤凰湖生态旅游度假区 高挡商住区 打造凤凰湖湿地公园 新增绿化带植被及五大功能板块等举措 大力提升凤凰湖片区的环 境质量 目前凤凰湖片区已经集中了凤凰岛 凯斯顿 华府 瀚城国 际 北城映象 钱江 凤凰城 凤凰国际社区 凤凰壹号 公园世 家 武海 中华名城 海布斯卡 英祥 北城映像等众多楼盘 而 区域内项目的产品形态除了高层 多层 还首次出现了类别墅 其 环境打造和楼盘品质也有了较大提升 该凤凰湖板块除了住宅外 还规划有大型卖场 将引进五星级娱乐影院 高级酒店 家乐福 屈臣氏 餐饮休闲等商业配套 将大幅满足和提升凤凰湖片区的区 域配套 这也是凤凰湖板块区域的房价要高于 其他区域房价的 原因所在 以凤凰湖片区商品房项目凤凰国际社区 凤凰壹号 瀚城国际 北城映象 公园世家等楼盘的推出为标志 片区住宅项目开发始于 2008 年 截止 2011 年 12 月 片区内共推出项目 17 个 累计供应 量将达到约 150 万平方米 从分布的区域上看 由于凤凰湖片区是 新打造的核心区域 相关配套较为完善 故约 70 的供应量集 中在凤凰湖片区 凤凰湖片区地价已从 2009 年之前的 80 万元 亩 96 万元 亩上 29 52 涨至目前最高 157 83 万元 亩 土地价格的上涨 直接导致房产价 格的上涨 目前凤凰湖片区在售项目的销售价格又有大幅上涨 区 域内的高档住宅的售价已超过 4500 元 平方米 三三 可出让土地出让收益的预测 可出让土地出让收益的预测 一 可出让土地价值分析 根据 国土资源部关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的 通知 国土资发 2008 119 号 国土资源部 城乡建设用地增减 挂钩试点管理办法 国土资发 2008 138 号 和四川省 关于印发 的通知 川国土资发 2008 68 号 的要求 本项目拆旧区土地综合整理后 将产生 600 亩 挂钩周转土地指标 位于 大同镇 1 市场对比预测 通过对近三年 商 住用地出让价格的统计 对价格异常的予 以剔除 见表 2 表 2 部分商住用地出让价格表 时间出让净面积 亩 总地价 万元 单位地价 万元 亩 2009 年 146 38924154 185165 2010 年 1278 532101776 71879 6 2011 年 812 06784182 218103 66 合计 平均 2236 988210113 121116 09 在前面有关章节中 我们从宏观政策 城市规划和城市建 设 城市构架结构及区域地产市场供求状况等方面 综合分析了本 30 52 项目所在区域的优劣态势 我们认为本项目用地作为高档住宅区域 项目建成后各项配套齐全 其价格水平会高于近年 同类用地的 平均价格水平 我们预测 3 年后区域内商住用地拍卖价格与近年拍 卖平均价格持平 116 09 万元 亩 2 变现地价预测 1 市场售价预测 项目区主要规划修建多种建筑形态用房 区域容积率为 2 2 2 4 平均容积率约为 2 3 目前区域及其周边的项目开发状况如下表所 示 表 3 序号项目名称项目地址项目业态 开盘时 间 价格区 间 户 型 区 间 容积率备注 1 正邦誉都 华金大道 669 号电梯洋房 2011 10 均价 4400 3 49 在售 2 九州金色港湾 凤祥大道 78 号 成绵高速 出入 口 200 米处 国税 局旁 电梯公寓 2012 3 均价 3950 2 99 在售 3 瀚城国际 同华大道安居路 路口 幸福家园对 面 电梯公寓 2011 7 均价 4000 4 在售 4 钱江凤凰城 华金大道四段 大弯中学附近 电梯洋房 合院 2011 11 均价 4500 2 在售 5 龙域都市兰亭 红阳路 成绵高 速出口 300 米处 国税局斜对面 电梯公寓 2011 1 均价 4100 2 9 在售 6 经典上城 同华大道实验小 学旁 幸福家园对 面 电梯公寓 2011 5 均价 4000 3 24 在售 7 恒大雅苑 凤凰大道北三段 与华金大道三段的 十字路口北侧 凤 电梯公寓 2011 6 均价 4500 3 85 在售 31 52 凰湖公园附近 8 凤凰湖国际社区 凤凰大道凤凰湖 湿地公园对面 双拼 叠 墅 多层 洋房 高 层住宅 2011 6 均价 4500 2 3 在售 9 凯斯顿华府 同华大道 199 号 凤凰湖湿地公园 对面 电梯公寓 2011 7 均价 4100 2 93 在售 10 兴诚书香别院 菁华路 116 号 凤凰湖湿地公园 对面 多层 2010 11 均价 3500 1 63 在售 11 公园世家 凤凰大道 田园 广场正对面 电梯花园 洋房 2012 5 均价 3800 4 在售 12 西街上院 长宁小区北侧 小南街南侧 城厢 学校旁 电梯公寓 花园洋房 2012 1 均价 3500 2 13 在售 13 道诚春天华逸 同华大道 1151 号 凯莱丽景对面 电梯公寓 2011 8 均价 3400 3 5 在售 14 德通心愿城 华金大道三段 45 号 汽车站旁 电梯公寓 2011 4 均价 4100 3 76 在售 15 清华逸景 石家碾中路 139 号 凤凰大酒店对 面 电梯公寓 2011 5 均价 4100 4 在售 16 北城映像 同华大道北侧 九峰路交汇处 电梯公寓 2011 12 最高价 5000 最低价 3000 4 在售 根据上述调查 项目区内主要为多种建筑形态用房 均价约为 4000 元 平方米左右 本报告取均价 4000 元 平方米 配套 0 3 的 配套用房 2 相关参数确定 通过对 房地产市场的调查分析 及政府部门相关税费的收 取标准 详见表 4 我们对房地产开发 销售中的相关参数作以下 取舍 32 52 表 4 房地产开发中相关参数一览表 元 m2 建筑 成本 前期 税费 专业费 用 取建筑 成本和 前期 税费的 5 不可预 见费取 取建筑 成本和 前期 税费的 5 发展商利 润率 取 土地 取得成本 V 开发成 本 25 土地 取得 费率 取土 地成 本 5 管理费 用 取建筑 成本和 前期 税费的 5 销售 税金 取销 售价 格 5 6 销售 费用 取销 售价 格 4 交易 手续 费 住宅 3 元 平 方米 维修 基金 3 基数 为 720 元 平方 米 利息 取1 年期 贷款利 率 6 56 按 一年计 1500166 583 3383 33 V 1666 5 83 33 83 33 25 V 5 83 33 223 3 3 159 5 2 321 6 1666 5 6 56 3 地价 V 测算 利用剩余法测算公式 地价 V 开发价值 开发成本 利润 税金及销售费 其它费用 我们对项目片区土地价格进行测算得该区域预期土地变现价值 为 1940 元 平方米 合 129 33 万元 亩 详见下表 表 5 剩余法地价测算表 元 m2 相关修正值 开发 价值 开发成 本 利润 税金 及销 售费 楼面 地价 设 定 容 积 率 试算 地价 元 m2 使用 年期 修正 系数 权利 状况 修正 系数 开发 程度 修正 值 其 它 修 正 值 地价 取整 39881833 16669 15382 84843 432 31939 89 00001940 由前面两种方法预测储备土地可能的变现价值为 表 6 土地预测出让价格一览表 万元 亩 用途市场比价法假设开发法 商住 116 09129 33 本次测算我们在最终确定本次开发土地可能的变现价值时 经 综合考虑 以两种预测价值算术平均值 未考虑未来价格的变化 即配置土地的平均出让价格为 122 71 万元 亩 33 52 第六章第六章 建设内容及规模建设内容及规模 一 建设内容一 建设内容 一 拆旧区 拆旧区位于 大同镇同福村 界牌村 青龙村和一心村范围 内 对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设 通过土地集约利 用获得 600 亩新增建设用地指标 费用为 30 万元 亩 总计 18000 万元 二 建新区土地征用 安居工程建设 基础设施配套建设 建新区位于建新区位于成都市 大同镇凤凰湖片区 按投资 协议书测算 土地征地成本价格为 30 万元 亩 该价格包含建新区 内的土地补偿费 人员安置补助费 青苗及附作物补偿费 土地管 理费 安置房建设 统征工作经费等 需要投资 18000 万元 基础 设施建设包括建新区内的道路 道路绿化 基础设施管网的架设等 基础设施配套建设为 5 万元 亩 需要投资 3000 万元 二 项目前期工作进展情况二 项目前期工作进展情况 本项目预计土地整理周期 36 个月 自 2011 年 8 月开始 至 2014 年 7 月 本项目相关报批手续和前期工作如下 34 52 1 四川 土地整理开发有限公司于 2011 年与 国土局签订 成 都市 大同镇青龙 一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意 向协议书 2 四川 土地整理开发有限公司于 211 年 8 月 24 日与 国土资 源局签订 成都市 大同镇青龙 一心社区城乡建设用地增减挂 钩项目投资补充协议书 3 于 2011 年 9 月与 国土资源局 四川 土 地整理开发有限公司三方共同签订了成都市 大同镇青龙 一心 社区城乡建设用地增减挂钩项目权利与义务转让协议书 4 四川省国土资源厅 关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂钩 项目区实施规划 第五批 的批复 川国土资函 2009 411 号 5 2011 年 9 月 19 日 公司修建农民安置点项目立项 成都市 发展和改革局下发文件 关于企业投资项目备案的通知 青发改政 务投资函 2011 139 号 三 项目用地规划三 项目用地规划 土地全部符合 土地利用总体规划大纲 35 52 第七章第七章 项目实施进度计划项目实施进度计划 根据项目的实际情况 本项目建设期确定为 30 个月 挂牌出让 期 6 个月 具体安排如下 一 2011 年 12 月底 完成可行性研究 资金筹措等前期准备工 作 二 2012 年 1 月 12 月 开始搬迁整理工作 农民安置房 基 础设施配套建设 三 2013 年 12 月底 农民安置房 配套设施竣工验收合格 投 入使用 完成搬迁整理工作 四 2014 年 1 7 月 挂牌出让土地并结算 与政府结算并收回 投资及收益 36 52 第八章第八章 项目管理方案项目管理方案 一 落实项目配套资金一 落实项目配套资金 项目在执行过程中 必须具有严格的配套资金计划 具备完善 的资金管理制度 并凭借经济 行政和法律三种约束手段 把土地 整理资金落到实处 二 强化执行阶段的监管工作二 强化执行阶段的监管工作 1 业主根据项目的管理特点和要求 确定项目高水平的管理人 员从事项目的拆迁安置补偿以及管理工作 2 充分利用经济合同法规范各级项目责任人的权利和义务 有 效避免各级责任人间的冲突和矛盾 加强各级责任人间的协调与配 合 使 责 权 利 相对等 借 用 还 相统一的原则得以充 分体现 对贷款的引进 使用及偿还等环节实施全过程有效监控 实行封闭运转的方式 促进贷款良性运作 二 加强建设管理二 加强建设管理 项目工作的重点是 拆迁安置补偿工作的进度 安置房建设进 度以及资金的投入 业主将做好项目的组织协调工作 确保项目按合同工期 质量 以及任务书的要求完成 1 编制项目的管理计划及资金计划和规范要求 定项目费用 2 采用公开招标确定安置房建设工程承建商 签订施工合同 3 采用公开招标确定安置房建设工程监理单位 签订监理合同 37 52 4 审批承建商提交的施工组织设计 施工进度计划 施工方案 施工质量保证体系等技术文件 并检查落实 5 配合相关职能部门对工程质量进行定期检查 是否按施工合 同的要求执行 6 配合相关部门对拆迁安置补偿宗地进行定期检查 是否按任 务书的时间进度进行 7 作好资金管理 按进度作好土地整理项目的结算 工程提款 工作 节约投资 8 根据土地整理项的进度情况 审核实施单位进度及付款申请 9 组织相关职能部门对出让宗地进行验收 10 组织相关部门对拆迁安置补偿宗地的资金进行审核 对安 置房建设工程实施审计 11 审查接收业务资料 建立技术经济档案 三 加强项目建设的投资管理三 加强项目建设的投资管理 项目的投资控制 是在任务书下达阶段 安置房的招投标以及 施工阶段应采取的有效措施 随时纠正发生的偏差 把拆迁安置补 偿和安置房建设报价的控制在批准的造价限额以内 以求项目在实 施中取得最好的投资效益和社会效益 项目实施过程中 首先确定 造价控制目标 制支出计划并付诸实施 在计划执行过程中对其进 行跟踪检查 收集有关反映费用支出的数据 将实际费用支出额与 计划费用支出额进行比较 发现实际支出额与计划支出额之间的偏 差 并分析产生偏差的原因 采取有效措施加以控制 以保证造控 制目标的实现 38 52 四 加强项目实施的质量管理四 加强项目实施的质量管理 项目实施的质量须达到国家现行规范要求 并经验收合格 质 量管理内容主要为以下几个方面 1 搬迁整理宗地内是否还有其他附着物 建筑物 构筑物 杆 管线未完成 2 组织和建立基础设施配套建设的质量控制体系 完善质量保 证体系 3 对农民安置房建设质量进行跟踪 检查 监督 五 加强项目的进度管理五 加强项目的进度管理 在搬迁整理任务书 安置房配套建设施工合同 监理合同中写 进有关工期 进度等条款 通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快 建设进度 控制对投资的投放速度 控制对物资的供应 建立相应 的奖励和惩罚措施等 根据拆迁任务书 安置房配套建设施工合同 监理合同 对土 地整理项目进度 计划进行监督 定期收集反映实际进度的有关数 据 同时进行现场实地检查 六 加强协调机制六 加强协调机制 协调工作是项目管理的重点 也是保证项目顺利实施的关键 在整个实施过程中 业主与相关职能部门之间 所涉及街办 镇 施工单位 以及项目与周围环境 其它市政建设工程间存在着相互 联系 相互制约的关系和矛盾 特别是工期紧迫 需进行多头 平 行作业的情况下尤为突出 因此 要取得土地整理项目的成功 就 必须通过积极有效的组织协调 排除障碍 解决矛盾 以保证实现 搬迁整理项目的各项预期目标 39 52 七 加强项目的安全管理七 加强项目的安全管理 本项目安全管理的好坏将直接影响到搬迁整理项目的经济和社 会效益 首先 监督和要求实施单位建立健全安全生产制度 必须建立 符合该项目特点的安全生产制度 参与项目的管理 监理及相关人 员都必须认真执行制度的规定和要求 项目安全生产制度要符合国 家 地方 相关行业及单位的有关安全生产政策 法规 条例 规 范和标准 其次 做好安全检查 对安全检查结果必须认真对待 需要整 改的必须限定整改完成时间 落实整改方案和责任人 八 项目的资金管理八 项目的资金管理 该项目建设资金应按银行要求开设专用帐户 专款专用 制定 每月用款计划 确保实施过程中的资金足额 恰当 适时用于项目 实施建设 九 发挥专业部门和专家的作用九 发挥专业部门和专家的作用 为有效 有利 有序开展项目区建设工作 由建设业主单位聘 请农业 水利 林业 规划 环保等方面的专家组成顾问小组 并 委托专业公司进行总体和专项规划设计 在科学规划的基础上全面 统筹 分步实施 突出重点 以发挥项目的最大生态 经济 社会 效益 由技术组专家负责 充分发挥专家的指导作用 从科研院所 大学 及市农业 水利 林业 规划 环保等部门抽调专家和专职 技术人员 组成技术组 对整个项目的规划 设计 实施 验收进 行技术指导和质量监督工作 40 52 十 加强项目建设与运行管理十 加强项目建设与运行管理 该项目的建设要坚持高标准 高质量的原则 切实抓好项目的 管理 项目各项环节要建立健全各级管理体系 严格实行项目法人 制 招投标制 建设监理制的三项建设管理制度 项目建设完成后 建议由业主成立专业管理机构开展后续管理运行工作 第九章第九章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 一 工程总投资一 工程总投资 项目总投资预计 45000 万元 包括以下部分 一 搬迁整理及农民安置费 1 整理土地的拆迁成本 1 拆旧区共整理取得新增建设用地土地 600 亩土地建设指标 拆迁补偿费用 30 万元 亩 共计 18000 万元 2 建新区挂钩指标土地 600 亩 各项费用共计为 30 万元 亩 共计 18000 万元 2 建新区基础设施建设费 主要包括建新区的道路 道路绿化 管网 六通 建设等 5 万元 亩 共 600 亩 投资 3000 万元 二 项目前期费用 项目前期工作费 设计费 监理费 地勘费 审图费 招标代 理费等前期费用预计共计 500 万元 三 管理费 建设单位管理费 1000 万元 四 利息 41 52 利息按照年利率 6 65 计算 贷款期 3 年 其中建设期 24 个 月 宽限期 12 个月 银行贷款占总投资的 6 65 建设期利息总额 约 3000 万元 五 担保费 担保费按贷款额的 2 5 年计算 2 年共 1500 万元 六 依上所述 本项目总投资为 45000 万元 二 资金筹措二 资金筹措 项目总投资45000万元 包括自筹资金 银行贷款两部分 1 本项目自筹资金为15000万元 占总投资的33 3 由项目业 主自筹 2 申请银行贷款30000万元 占总投资的66 7 贷款期限3年 其中1年为宽限期 贷款利率按1 3年期贷款基准 利率6 6