南亚风情第一城营销策划案.doc

. . . .南亚风情第一城营销策划案（一）南亚风情第一城概况目的： 分析市场，以了解掌握近期昆明房装修市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房装修市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。2011年上半年昆明市家装市场整体不太乐观，机遇与挑战并存。A. 家装市场的竞争将更为激烈从现有家装市场来看，随着家装市场越来越透明化并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使装饰公司在面对市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。B. 南亚风情第一城的开发将有望获得良好的市场状态就目前昆明综合楼盘来看，随着螺丝湾的改建南亚风情第一城具备了成为南市区一个最大的综合商业中心的条件，因此只有在这个楼盘打响才能在以后的南市区的市场竞争中取的好成绩。C. 南亚风情第一城概况 楼盘位置： 西山区 滇池板块 西山区滇池路中段原南亚风情园项目地 物业类型： 普通住宅,公寓,别墅,写字楼,商铺,建筑综合体 南亚风情第壹城价格： 均价60000元/平方米 城区： 西山区 地址： 西山区滇池路中段原南亚风情园项目地 装修情况： 毛坯 售楼地址： 滇池路中段原南亚风情园项目地 板块： 滇池板块 付款方式： 银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款 容积率： 4.57 均价： 60000元 绿化率： 57% 物业公司： 世邦魏理仕 物业费： 1.8元/月/平米 开发商： 昆明南亚风情房地产开发有限公司 建筑类型： 双拼,联排,多层,小高层,高层 物业类别： 普通住宅,公寓,别墅,写字楼,商铺,建筑综合体 建筑面积： 978000平方米 占地面积： 188078平方米 南亚风情第壹城 开盘时间： 2011年2月 入住时间： 2011年6月 销售许可证： 预许 昆房字2009061号,预许 昆 交通状况： 距二环路1.8公里，距三环路300米，距广福路900米，与城市规划轻轨5号线连接。城市次干道南亚路穿越基地，将滇池路二环、三环、广福路有机地串连起来，形成便捷交通网。项目距昆明机场7公里，昆明火车站3公里，昆明长途客运中心3公里。 项目介绍： 项目介绍:南亚风情第壹城，位于昆明南市区核心地段-滇池路。这里是昆明的高档住宅名盘聚集地，也是滇池国家级旅游度假区和红塔体育中心的所在地。目前，这一区域聚集了省委、省人大、省政协、省检察院、省高院等30多家省级行政单位和云天化等大型企业集团总部，是云南省新的政治经济核心区，昆明最重要的商务、旅游、会议、餐饮娱乐的集中区域。南亚风情第壹城，总用地面积282.45亩，建筑面积97.8万平米，按照国际现代都市商业中心要求规划建设，由诺仕达集团在享誉云南的南亚风情园基础上一次性整体开发建设项目紧临滇池路，距二环路1.8公里，距三环路300米，距广福路900米，与城市规划轻轨5号线连接。城市次干道南亚路穿越基地，将滇池路、二环、三环、广福路有机地串连起来，形成便捷交通网。项目距昆明机场7公里，昆明火车站3公里，昆明长途客运中心3公里。是昆明、楚雄、曲靖、玉溪滇中城市经济圈的交汇点。项目5公里范围内有人口152万人；三十分钟车程可达城市的任意区域，商业涵盖人口超过六百万人；四十五分钟车程可涵盖滇中城市经济圈，直接受益人口一千万以上。主要经济技术指标总用地面积282.45亩净用地面积229亩总建筑面积97.8万平米净容积率4.57建筑密度42.82%绿旷地率58%项目定位-省级中央商业特区1、由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。2、以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。3、集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。商业业态：世界级商业赚动昆明南亚风情第壹城在透彻研究现代商业发展趋势与昆明气候特点和消费习惯的基础上，以Street Mall的先进商业模式，整体规划布局项目内的商业、商务，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，以27.8万平米的零售商业、5万平米的白金五星级酒店、9.6万平米的商务办公、4.3万平米的SOHO公寓、24.6万平米的高档住宅打造现代中央商业特区。并由全球第一物管品牌世邦魏理仕担任物业顾问。南亚第壹Mall：建筑面积9.8万平米。其中地下一层为家乐福超市大卖场，总面积2.1万平米，是家乐福集团在云南的旗舰店；地上13层为以国内一线品牌和国际流行品牌为主的零售业态；4层为云南面积最大、集合度最强的儿童天地；5层为时尚餐饮，引入世界各地风味美食；六至七层是五星级保利国际电影院、品牌健身、电玩、KTV。其中，电影院总面积6300平米，设有6个放映厅，一千九百个座位，是保利集团打造的西南地区旗舰影院。通过保利电影院和家乐福超市的上下拉动，聚集商场人气，打造昆明第一个真正意义的Shopping Mall。中央商业广场：总面积3万平米。由东南亚特色的大门、广场和3层半的独立建筑组成,通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，而下沉式商业街将家乐福超市和B地块的精品百货地下超市无缝连接，有效拉动A、B地块的客流聚集，形成人流互动，实现资源共享。经营业态以品牌旗舰店、旅游商品、特色情调餐厅为主，形成特色浓郁的核心商业街区。七彩云南豪廷大酒店：客房总数四百间。引入世界五百强温德姆集团豪生国际酒店旗下白金五星级“豪廷”品牌，是昆明第一家由世界五百强企业管理的白金五星级酒店。其中酒店5层为1万平米的大型会议中心，共有19个不同规格的会议厅。6至7层是2.4万平米的南亚风情园，包括享誉云南的怡心园宴会厅、温泉之旅SPA、一代天娇夜总会、棋牌等优势项目； 依托1万8千名南亚风情园会员和省级行政核心区的资源优势，这里将成为高端会议和重要商务活动的举办地。5A甲级写字楼南亚第壹国际A座、B座。坐拥省级行政中心核心商务资源。以无与伦比的城市地标形象构建面向大西南、面向东盟地区的商务高度。精品百货：位于B1地块，面积4万平米，以大体量、大层面的优势，给予顶级品牌完美的释放空间。由国际著名大型百货品牌企业大洋百货经营。家庭生活馆：2.3万平米数码广场：8300平米掌门地带 ：充满激情的城市运动广场，设置滑板、街舞等项目，是时尚酷文化的绚彩舞台。围绕掌门地带周边，将形成运动、休闲等青春悦动品牌商业的汇集地。南亚路：引入银行、保险、证劵、电信等机构经营者，打造区域化的金融中心。第壹商业大道：东连七彩云南豪廷大酒店，西接热闹时尚的掌门地带，将豪廷大酒店、南亚风情园、精品百货、休闲街、南亚第一国际、中央商业广场、家庭生活馆、数码城、南亚第一MALL、掌门地带等有机地串联在一起，并连接南亚路、星河PUB街、广场路、星河左岸、广场路。是充分满足城市生活需求的核心商业街。星河PUB街：引入采莲河水，形成特色风情街区，业态以酒吧、特色餐饮、演艺厅为主，凸显春融万物的昆明城市文化特质。星河左岸：沿采莲河定向设计酒吧、咖啡馆、冷饮、茶庄、美容纤体等休闲业态商铺，形成人与自然和谐交融的生态商业氛围。SOHO国际：建筑面积4.3万，户型丰富，专为城市上进阶层定制的个性化商务、商业、家居多功能百变空间，与国际潮流同步。城市核心区的高档住宅在城市商业、商务繁华之上，居住在南亚第一城，推窗见滇池，360度立体景观环绕，以别墅的空间标准审视上层观景王国。南亚星光：以现代欧式建筑风格，演绎简约大气建筑之美。园林设计匠心独具，人与自然和谐共融。总建筑面积7.8万平米。南亚星河：以海派建筑风格，凝炼时代与时尚的建筑气质，水域、绿坡、森境之中，尊享繁华中心的静谧与恬然。总建筑面积9.6万平米。南亚星辰：以芭提雅风情的建筑元素和绿化景观，缔造东南亚特色的居住环境与高尚生活氛围。总建筑面积7.2万平米。 南亚风情第壹城于12月6日盛大开盘，开盘当天接待超过5000人，644套房源完美售罄。/南亚风情第一城家装市场推广1、机会点企业导向：塑造项目品牌形象、开发企业背景、稳固房客户的信任度。产品导向：特色名家设计，个性化的规划及特色户型设计，给客户以健康、时尚、前卫、个性的生活模式之承诺。价格导向：A、表价策略：对于不同户型进行策略性价格浮动（公司A,B,C报价），低价开始，小幅增长，给消费者不同价差的多元选择。B、销控做法：对于户型、楼层好的应适时进行VIP定制。消费者导向：在锁定目标客源的同时，挖掘潜在消费群心理需求，加上行之有效的广告推广，形成良好口碑传播，以期获得更大的市场份额。推广概念延伸本案“都会菁英，城市主义乐园”概念支撑点城市主义乐园生活、工作一“跃”而上我的家园，未来银行专业设计，贴身待命24HOUR新世纪住宅的新理念，菜单式装修张扬您的个性为现代年轻单身女性特设三种不同类别户型设计为不同消费者度身打造省内知名室内设计师执掌 “新现代主义多维建筑”设计营造五彩缤纷的生活氛围，让您轻松享受每一天产品A、 独特的个性化跳跃空间户型设计，为不同类型的目标消费群量身打造B、 多种合理小户型，最适合中老年投资者管理A、 贴身贴心的工地管理，使您完全摆脱装修过程中琐碎事物的缠绕，尽情享受生活的快乐B、 配套齐全的售后服务。C、 时尚、个性、便捷、休闲的文化内涵1、 建立品牌认知度分三个阶段：第一阶段：“时尚的”推广“跳跃 空间”，“自由自宅、随心所寓”、 让您“装修得起，住得好”的概念。第二阶段：“个性的”以差异化产品针对不 同消费者类型进行直击式推广，形成特色化产品。第三阶段：“贴心的”全面贴心的工地管理、 完善售后服务，实现便捷、休闲的生活环境。三个阶段各有侧重，层层深入，使消费者从各 个角度对弘佳的品质达成共识。广告策略1、 广告目标通过强势广告宣传，使弘佳装饰-南亚风情第一城“都市精英，城市主义乐园”的概念深入人心，突出独特的文化、人居环境。通过对使“弘佳装饰-南亚风情第一城”成功的形象包装，扩大影响，聚集人气，树立起良好的企业形象，极大限度挖掘潜在客户，达到差异化竞争，实现最大市场占有率的目的。2、 广告定位 都市精英，城市主义乐园 定位表述：根据上述定位，单一广告诉求难以突出个性化，再结合前面对广告对象的分析，我们不难看出，购买南亚风情第一城的消费者，主要是以年轻白领和投资者为主。因此，应把优势放大，针对消费群推出特色户型设计。结合个性化、人性化、现代化、实用性和投资增值的优势，综合定位为： 城市主义乐园生活、工作一“跃”而上我的家园，未来银行专业设计，贴身待命24HOUR新世纪住宅的新理念，菜单式装修张扬您的个性为现代年轻单身女性特设三种不同类别户型设计为不同消费者度身打造省内知名室内设计师执掌 “新现代主义多维建筑”设计营造五彩缤纷的生活氛围，让您轻松享受每一天基于对广告推广通路将分为以下几种： 1、公司短信平台第一回宣传 2、媒体广告报纸 3、业务员电话宣传邀约客户 4、设点宣传4大部分进行。在实际操作中，一个推广周期乃至整个推广行程节奏的把握都是动态过程，自始至终处于“发布跟踪调研调整发布”的循环过程。我们依据阶段指标让进程始终处于可控状态，并根据变化及时作出调整。因此，需要及时掌握销售动态，并获取各种重要参数，以此来调整发布载体、数量和频率。阶段推广策略（一）、筹划准备期主题：都会菁英，城市主义乐园“主题待定”时间：（2011年07月）目标：（1）普及目标消费者对“都会菁英，城市主义乐园”以及公司的全面认识，为该项目主题创造舆论影响及理念的认识； （2）全方位介绍该项目，刺激消费心理，从而启动市场； （3）扩大影响，聚集人气。推广计划： 此阶段广告推广以报纸软广告炒作为主，“软广告”这种方式已被全国各大城市的房地产界所广泛运用，许多成功的楼盘都是软新闻利用的典范。本项目在此阶段，将围绕“都会菁英，城市主1、报纸广告：内容：着重从以下方面进行报道和炒作。A都会菁英，城市主义乐园的概念B都会菁英，城市主义乐园选择媒体：春城晚报（主推） 都市时报（辅助）选择媒体：春城晚报内容（1）： A前20套促销内容 B以“我的家园