温江房地产市场调查报告

1 温江市场调查报告 2009-10-29 2 目录 第一部分：温江城市概况 第一节、 温江经济环境 第二节、西部健康休闲城 第三节、温江板块功能规划 第四节、柳城城区公建配套设施 第五节、温江未来规划 第二部分：温江房地产市场概况 第一节、 温江土地供应状况 第二节、温江市场主要版块划分 第三节、温江商品房各版块供应情况 第四节、温江商品房各版块物业形态 第五节、温江商品房各版块消化情况 第六节、温江商品房各版块价格 第七节、温江商品房各版块面积区间 第八节、温江商品房各版块客户情况 第三部分：重点楼盘个案分析 第一节、区域代表楼盘选定 第二节、仁和春天综合分析 第三节、柏林小镇综合 分析 第四节、绿杨涧综合分析 第五节、公园壹号综合分析 第六节、巨龙环岛综合分析 第七节 、 春江青龙湾综合分析 第八节 、 天府原理综合分析 第九节 、 金强大学城综合分析 第四部分：结语 总结 温江市场目前物业价格供销等 预测未来走势 3 温江城市概况 4 大成都一圈层：五城区和高新区 二圈层：周边六个区（市）县 圈层 增速最快区市县 2003年 GDP增速 一圈层 锦江区 14.5% 二圈层 温江区 18.7 2006年 GDP增速 一圈层 金牛区 14.2 二圈层 温江区 16.4 2007年 GDP增速 一圈层 金牛区 15 二圈层 温江区 19.4 2009年前三季度完成 GDP125.6亿元 同比增长 16% 服务业持续增长。 1 9月，我区服务业增加值增幅达到 12.3%，实现旅游综合收入 6.43亿元，同比增长 18.6%。 金融业加快发展。 1 9月，全区金融业实现增加值 4.75亿元，同比增长 18.1%，高于服务业增加值增幅 5.8个百分点。 工业经济增长趋缓态势有所好转。 1 9月，规模以上工业企业增加值达 69.52亿元，同比增长21.4%。四大主导产业的规模企业完成产值 135.7亿元，同比增长 19.6%。其中，食品和电子机械产业增长较快，其规模企业产值分别同比增长 29.4%、 19.7%。 温江经济环境发展状况 5 共八个功能片区及各自功能属性： “ 科技园片区、这是温江区新型工业聚集区 “ 光华片区、打造温江的高档商圈 “ 四川文化产业园片区、造多业态、复合型、互动式、个性鲜明的文化产业聚集区和文化主题旅游区 “ 金马国际体育城片区、运动休闲产业新城 “ 成都国际医学城片区、国际医疗旅游目的地 “ 国际乡村度假产业片区 打造枕水天府、诗画川西的国际田园城市 “ 现代农业产业片区、农业总部经济区和农业生态休闲观光基地 “ 和盛职教片区 职业教育示范园区 温江板块功能规划 6 “ 2008年成都市提出将先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城 ，使四大新城成为城市核心功能的拓展区域西部健康休闲城 提高温江房地产价值，成为产业发展的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载体。 “ 四大新城定位分别为北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、 “ 西部新城包含郫县和温江区域，依托区域内良好的生态环境和休闲旅游资源，总体定位为健康休闲城。 数据来源：郫县规划局 第一节、西部健康休闲城 今年 1 9月，八大功能片区实现到位区外资金 112.89亿元，占全区到位资金的比重达 75.4%；完成投资 132亿元，占同期全区固定资产投资额的 85%。 7 交通现状交通现状分析 1、与核心城区多通道相连 草金路西延线温江段建设工程（温江第三通道建设工程） 2、与周边区（市）县宽畅对接 “ 光华大道延伸线温江段（新华路西段建设工程）。道路起于科技园新华路，跨金马河，经永盛镇，止于崇州市交界处，全长约 2公里，其中金马河大桥长 822米。 “ 成环路温郫段整治工程。道路起于万春镇，止于鱼凫桥与郫县交界处，全长 3.4公里。 “ 唐玉路大修工程。该路是我区北部片区通往郫县唐昌的主要通道之一，路基宽 8.5米，全长 1.8公里。 8 “ 鱼凫大道建设工程。道路全长 4.6公里，城市主干 II级标准，路基宽 40米，块石路面。 “ 万春干字型道路建设工程是万春镇的骨干城镇道路，全长 3公里。 “ 物流大道西段大修工程。道路起于成青路，止于温郫路，全长 2.4公里。 “ 凤溪大道南段改建工程。道路起于城南加油站，止于温泉大道，全长约 2公里。 “ 团结渠路改建工程。道路起于成温邛高速公路辅道，沿团结渠，止于永宁八角村，全长 4.6km。 “ 柳金路改建工程。道路起于成青路，止于和盛镇，是和盛镇的主要对外通道之一，全长 1.8公里。 “ 正柳路建设工程。道路起于公平街办正宗村跨线桥，向北穿过芙蓉大道，止于永宁镇内，是温江东部片区跨越成温邛高速公路的南北通道之一。工程全长 4.5公里。 “ 民合路建设工程。道路起于花卉大道，向东止于永宁镇，为公平街办重要道路之一，全长 3.1公里。 “ 民飞路建设工程。道路起于花卉大道，止于公平凤柳路，为惠民社区绕场镇道路，全长 1.4km。 “ 花卉大道排污管网建设工程。路线起于花卉大道与物流大道交叉口，穿惠民路，止于花卉大道与民飞路交叉口中心，全长 3.3km，道路两侧（现绿化带内）分别埋设雨、污水管网及其它规划管线。 “ 凤柳路建设工程。路线起于民飞路与凤柳路交叉中心，止点为凤柳路与成温邛凤凰饲料跨线桥相交处，全长 1.1公里。 “ 温玉路成温邛高速公路跨线桥建设工程。桥长 350米，宽 9.5米。 3、区内联网加密重点骨干道路 9 配套现状分析 “ 主城区：基本配套成熟，银行金融，医疗卫生 ，休闲娱乐 ，教育配套，交通配套 ，餐饮设施 ，超市，购物百货等配套齐全，但是大多陈旧档次不高。 “ 例如综合商场 :西风街临时市场、城西农贸市场、红旗超市、红艳超市、人民商场、国美、苏宁电器等。医院 :温江妇幼保健院、红十字医院、成都第五人民医院、温江中医院等。其他 :娱乐配套：假日歌城、金强广场、体育馆、老南瓜农家乐、温江文化馆、上上城、花间坊等商业街、繁华时代广场、国色天香等；美食配套 :川东鸡杂、大江鱼头、柳城饭店、小天鹅、观澜酒家、舒肘子等。 “ 新城区：道路状况良好，享受光华大道便捷进出成都方便，基本设施相对不够完善。 “ 大学城区：基本设施不够完善，道路状况良好，但是进出成都不如新城区。 10 温江城市地位：西部健康休闲城的定位，相比其它三个卫星城更适合“深度居家” 温江起步较早，价格低，口碑较好，发展潜力巨大 光华大道的全线贯通，让温江的楼市几乎是一夜之间陡然翻涨。 如今光华大道沿途的楼盘一个接一个，昭示着“金温江”的宜居价值。金沙太阳城的规划建设、成都 -温江快铁的规划实施，更将实现温江与主城区的无缝对接。和黄地产、恒大地产、万科地产、蓝光集团、仁和集团等一大批实力开发企业纷至沓来，温江楼市成了近几年发展最快的区域。 小结： 11 温江区域未来规划分析 12 +图片 八大片区规划全境温江，奠定未来温江快速发展基调 2009年 2月，温江首次明确了力争在全市率先实现城乡一体化、城乡全面现代化的目标，并确定了实现这一目标的路线 进一步强化兴三优二，一三联动产业发展战略，以调整优化产业结构为主攻方向，以八大片区为载体，构建以服务业为主导的现代经济体系，力争 3-5年内服务业在 GDP中的比重达到 50%以上。围绕这一目标，温江区创新构建产业导向机制、片区服务机制、市场化推进机制、要素配置机制，力推产业结构调整。 温江区域未来规划 13 “ 先期启动部分医药卫生、教育产业；充分预留办公、医院、学校等用地指标；在商业配套方面，提出新城新道路为未来规划预留空间 “ 温江区政府分别在金马和盛和永宁三个区域启动了金马湖片区体育休闲项目、和盛职业教育产业片区和一个国际医学城规划。在加快推进工业强区、三产兴区、生态立区的进程中，温江将实现以新型工业为支撑、现代服务业为依托、都市农业为基础的现代化产业体系。 “ 全域成都西部新城的核心，温江区近年来策划的几个承载城市功能的大型项目在 2009年都将进入实质建设阶段并将取得初步成效 ：国际医学城的建设正式拉开序幕 ；金马的无线数字城；在位于光华大道一侧的温江新城区，也将在 2009年打造新城 CBD，为该区域增添重要的商业配套服务设施。 2009年 5月，国色天乡二期游乐园将开园，在一期的游乐园基础上，国色天乡的二期项目集水上海盗乐园、陆地乐园、运动主题公园为一体，将为温江娱乐休闲功能更增实力 温江区域未来规划 14 小结： 随着温江各重大项目的规划出炉，城市功能配套将全面升级，田园城市，现代新区的宏大蓝图也将初步成型。 温江区委、区政府结合温江所处成都上风上水的地域优势，提出“城在花中，花在绿中，绿在水中”的生态城市建设理念，并充分利用域内水网纵横的环境优势，将河道水环境打造作为重要工作 。 贯彻：加强复合配套，引导城市功能更新，坚持“全域成都”规划，发展都市型农业的思想，这明主开放的规划思路对温江温江房地产都有着非常好的影响。 温江区域未来规划 15 温江房地产市场概况 16 土地供应 0 6 - 0 9 年温江土地成交量示意图0100020003000400050002005年 2006年 2007年 2008年 200 9年5月成交量（亩） 2005年温江土地市场活动频繁，土地成交量较大，招拍挂成交 4019亩； 2006年、 2007年成交量稳定在 2000亩以上。受金融危机及地震影响， 2008年土地成交量急剧萎缩，仅 842亩。 2009年在成都房地产市场恢复的大背景下，温江土地市场逐步活跃，截至 2009年 5月份，土地成交量达 509亩，预计下半年土地成交量将高于上半年， 2009年全年土地成交量将超越 2008年。 17 温江市场主要版块划分 大学城版块 主城区版块 光华大道版块 18 1老城区 板块：代表楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于本身品质不高因此其消化速度较慢，约 30套 /月，在几个板块中属于消化最慢的版块，但是绿杨涧因为户型较小（套 2户型）导致总价较低所以突出重围消化速度在温江算较理想楼盘。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，在新城区进出温江路线方便，而且环境十分优美，楼盘本身品质也不错，所以销售速度在温江名列前茅。 3、大学城版块：金强大学城 和书香秀筑 作为代表，消化速度紧追新城，这是温江的新兴热土，楼盘本身品质大多稍比老城区好，所以消化速度也较快。 温江商品房各版块供应情况 各版块商品房供应面积比例示意图47%32%21%光华大道版块主城区版块大学城版块19 商品房价格情况 0100020003000400050006000主城区版块 光华大道版块 大学城版块温江三大板块商品房价格情况示意图价格（元/平米）1老城区 板块：代表楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于本身品质不高因此其价格普遍不高。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，在新城区进出温江路线方便，而且环境十分优美，楼盘本身品质也不错，在温江的电梯项目中属于典型高端所以价格相对较贵。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，这是温江的新兴热土，楼盘本身品质大多稍比老城区好，但是生活配套还不是十分成熟所以价格属于中偏上状态。 1、老城区 2、光华大道骗取 20 户型面积段 0100200300400主城区版块 光华大道版块 大学城版块温江三大版块户型面积情况示意图90以下( 万平米） 90-120(万平米 ) 120 以上（万平米）1老城区 板块：代表楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于面对客户主要为温江本地自住，所以即定的购买能力和用途决定大多楼盘设计户型小。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，在新城区价格高昂，品质优秀，属于成都客户或者温江高端客户购买范围所以面积稍大。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，这是温江的新兴热土，购买人群大多属于中坚力量及投资客所以户型较小。 21 客户情况 0%20%40%60%80%100%主城 区 版 块 光 华 大道版 块 大 学 城版 块温江各版块客户来源比例情况示意图成都 温江 其他1老城区 板块：代表楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于老城区基本配套成熟但是品质档次不高无法吸引成都客户及外地客户，而本土客户具有区域拥护性故主要客户来源于温江本地。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，品质优秀所以强烈吸引了温江本地高端人群，同时进出成都的显著交通优势也吸引了大批的成都客户。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，这是温江的新兴热土，购买人群大多属于本地中坚力量及本地投资客。 22 物业形态 温江三大版块物业形态情况示意图0100200300400500主城区版块 光华大道版块 大学城版块单位：万平米多 层 小高 层 高 层1老城区版块： 楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于其客户是本地客户习性决定适合非高层。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，品质优秀，大批的成都客户，所以高层更贴近成都风格。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，这是温江的新兴热土，购买人群大多属于本地中坚力量及本地投资客，所以一般是高层。 23 小结： 通过与温江城区楼盘置业顾问交谈中发现， 目前温江客户对于高层物业并不排斥 ，其购房关注点主要集中于户型及价格等因素； 通过上表可以看出，目前温江城区高层物业项目销售价格在 3200-5200元 /平米；消化速度在 20-40套 /月； 11F小高层、 18F、 26F、 33F等不同高度的项目消化速度并没有明显差距 ；由此也可以看出客户对于电梯物业的层数并没有非常严格的要求。 小高层、高层等不同高度的物业项目其销售价格并没有明显的差距 ；如海科名城、金强大学城等，同项目内不同高度的电梯物业，其价格并没有明显差距。 24 第三部分 温江楼盘个案分析 25 第二节、区域价格特性 上栖美塾 3900元 /平方米 6+1层 温江区麻市街五医院正门旁 先生 10000元 /平方米 多层 温江金马鱼凫国都温泉旁边 书香秀筑 3600元 /平方米 多层、小高层 温江区成大路 (成都中医药大学旁 ) 金强 大学城 4300元 /平方米 高层 金强 大学城位于温江区南熏大道与柳台大道交汇处 巨龙环岛国际社区 5200元 /平方米 高层 温江区城市公园内（柳城宾馆原址） 海科名城 2900元 /平方米 高层小高层 温江区学府路 鱼凫阳光 3000元 /平方米 高层 鱼凫阳光位于温江区柳城镇鱼凫路 (国色天乡旁 ) 国泰 公园壹号 4500元 /平方米 高层 国泰 公园壹号位于温江区光华大道顶端文化路（紧邻温江公园） 仁和春天大道 绿杨涧 3850元 /平方米 多层、小高层 温江区柳城镇德通桥社区一社 26 先生 项目基本信息 “ 建筑类别：多层 “ 装修状况：菜单式 “ 楼层状况：地面 3层，地下一层。 “ 绿化率 ： 40% “ 容积率 ： 0.70 “ 开发商：成都金利房地产有限公司 27 “ 周边配套： “ 中小学 :成都七中、树德中学 “ 医院 :成都市第五人民医院等 “ 其他 :项目处于规划中的温江金马国际体育城内，所以周边的配套是相当的完善的。鱼凫国都温泉酒店、花博会展馆、成都西湖、即将打造的跑马场等 “ 交通状况： “ 温江轻轨 “ 项目门口一道路是与光华大道平行的一条路，到成都非常方便 先生 28 价格： 均价 10000元 /平方米 “ 未开盘 29 户型分析 点评 :面积大，功能丰富齐全 整个项目的户型面积段多大 户型主力面积多大 30 推广分析： “ 时有翘楚，总是先生 “ 别墅类产品，高端人群，习惯尊崇。 “ 生活场上享受礼遇。 “ 成为先生。 “ 别墅 =奢侈品。 “ 爱好，也应该是奢侈的。 “ 如果钓鱼，一定去开游艇海上。 “ 如果摄影，不单单为了收藏影像， “ 不只追究器具的质量，而在收藏背后的文化。 “ 他们的时间可以耗掉，也可以享受掉。 “ 胆敢玩物，有着典型的骄富之后的骄傲。 31 32 推广分析： “ 类比痴狂艺术品的人和艺术品本身， 来衬托产品的艺术价值和生活价值。 “ 不同于现在普通楼盘借景借地，或者强调气势辉煌的推广手法，很好的引起了 路人 同行 买家等的新奇关注，起到了良好的推广效果 33 巨龙环岛国际社区 “ 占地面积： 46.72亩 “ 总建筑面积： “ 容 积 率 ： 3.87 “ 绿 化 率： 52.75% “ 物业形态： “ 户型面积区间 “ 主力户型面积区间 “ 开盘时间 2009-1-15 “ 入住时间 2011-4-15 “ 物管费： 1.60元 /平方米 月 “ 开 发 商：成都巨龙投资有限责任公司 基本信息 周边配套 中小学：温江中学、温江二中、实验外国语学校、东大街一小、东大街二小、庆丰小学 综合商场：繁华时代商业广场 邮局：温江邮政局 大学：西南财经大学、四川交通职业技术学院、四川化工学院、四川农业学院、成都中医药大学等 34 价格： 5200元 / 5700元 / 。年初的价格是 5200 ；其中普通的房源价格为 5500元 /平米，别墅的房源价格为 6000元 /平米。 “ 公共交通线路： 3、 309、 319、 703、 904、 206路，作为温江区域来说，公共交通线路相对较为发达，通往温江城区以及成都的线路都较为方便，客户出行便利。 “ 道路网络： 成温邛高速、地铁 4号线 、光华大道；两条主干道毗邻项目，自驾出行至成都线路明确，未来地铁 4号线开通后，将大大缩短与成都的距离。 价格走势状况 巨龙环岛国际社区 35 本项目共 900余套，共 2期，一期 540套，现在 2期一批次总推房大概 260套，目前剩余约 100套。销售状况较为良好，这与项目本身的配套 品质环境等有很大关系 ，也和目前的房地产市场息息相关。 推盘情况 项目分 2期开发， 1期共 3批次，已销售完毕； 2期分2个批次推出，目前在售 2期 1批次。共推出房源 260套左右，目前剩余房源 100余套。 消化情况 整体项目是现代简约风格 项目风格 巨龙环岛国际社区 36 户型分析 “ 本项目户型多样 ，分为 2居， 3居，别墅能满足多种客户的需求。但是相对大户型而言户型的奢侈尊贵感体现不够，主要因为自于厨卫面积 甚至主卧面积不够大。 “ 大阳台，大花园是本项目的一个户型有点。 巨龙环岛国际社区 37 推广诉求 什么时间 +什么推广语 纯正环岛公园华宅 35年历史的温江公园内，五星酒店相承，凌驾环岛之上，藏锋城市公园，极至人居境界 推广活动： 2万代金券 8折出售 2009-6-11 巨龙环岛国际社区端午节日期间购房享 5重特惠： 1、付款方式优惠； 2、购房送装修优惠； 3、爱家装扮贴心送优惠； 4、搜房卡 3000元 /套优惠； 5、温江房管局亿元赠放欢乐购物月优惠。端午游巨龙粽在齐参与活动会员招募中，玩转大轮盘，品粽得大奖，全家乐融融。 2009-05-22 巨龙环岛国际社区，环境年份 35载 温江公园照片征集活动将于 4月底推出，万元大奖征集温江公园有历史和人文价值的照片。 2009-04-22 巨龙环岛国际社区 38 绿杨涧 基本信息 占地面积： 11953 总建筑面积：约 23717 容 积 率 ： 1.9 绿 化 率： 30.0% 物业形态：多层 户型面积区间 80- 160 主力户型面积区间 80-120 开盘时间 2009-04-30 入住时间 2011-4-15 物管费： 1.60元 /平方米 月 开 发 商：成都实烨实业有限公司 周边配套 中小学：温江中学、温江二中、实验外国语学校、东大街一小、东大街二小、庆丰小学 综合商场：假日广场 医院：成都市 5人民医院 温江区医院 温江区中医院 温江区红十字医院 大学：西南财经大学、四川交通职业技术学院、四川化工学院、四川农业学院、成都中医药大学等 39 价格走势状况： 价格： 3500元 / 4000元 / 。其中普通的房源价格为 3500元 /平米，中庭的房源和不邻路的房源价格为 3900元 /平米。 本项目商业价格为 9000元 / ，商业体量为 100000 ，商业体量较大，在未来商业应该和世纪滨江有一定竞争。 公共交通线路： 101， 102， 104， 703， 309， 319路，作为温江区域来说，公共交通线路相对较为发达，通往温江城区以及成都的线路都较为方便，客户出行便利。 道路网络： 成温邛高速自驾出行至成都线路明确 40 推广诉求 享受每天的水岸心情 多层精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 41 仁和春天 “ 基本信息 物业类别 住宅、高尚住宅 项目特色 宜居生态地产 建筑类别 双拼别墅、四拼别墅、叠院别墅、板式电 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 光华大道 开盘时间 2008-10 入住时间 2009 容 积 率 1.90 绿 化 率 60% 物 业 费 2.30元 /平方米 月 物业公司 成都仁和春天物业管理有限公司 开 发 商 成都市江安春置业投资有限公司 物业地址 仁和春天大道位于温江区光华大道西、江安河畔，成都七中实验学校对面 “ 周边配套 商业： 250米沿江安河亲水商业街区， 450米沿光华大道步行商业街区，享受便捷、高尚、舒适的居家生活； 教育：小区内设幼稚园并与项目正对面的成都七中实验学校联姻，名校教育成就孩子未来； 健身：两个超大型阳光景观游泳池、双网球场、一个篮球场、健身会所 尽享健身休闲之乐 42 价格走势状况： 价格： 3600元 / 7200元 / 。其中 2007年底价格为 7200元 /平米，到今年年底的价格为 5000元 /平米，处于比较理性的阶段。 仁和春天大道高层全景洋房，房屋面积区间为 91-170平方米，均 4700-5000元 /平米 公共交通线路： 仁和春天大道 项目南面紧邻 100米宽的光华大道；从二环驱车仅需九分钟便可达到 43 户型分析 户型设计功能完整，动静分区 .干湿分区明显 赠送景观阳台，转角飘窗等灰空间设计也比较能迎合客户，而且赠送前后都能做到明厨明卫 44 推广诉求 享受每天的水岸心情 多层精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 45 项目共推出房源 227套左右，目前剩余房源套。 销售状况较为良好，这与项目本身的户型面积物业形态等有很大关系 ，也和目前的房地产市场息息相关。 推盘情况 项目 1期开发， 1批次，已销售完毕； 2批次推出，目前在售。 消化情况 本项目为现代风格 项目风格 巨龙环岛国际社区 46 本项目共 900余套，共 2期，一期 540套，现在 2期一批次总推房大概 260套，目前剩余约 100套。销售状况较为良好，这与项目本身的配套 品质环境等有很大关系 ，也和目前的房地产市场息息相关。 推盘情况 项目分 2期开发， 1期共 3批次，已销售完毕； 2期分2个批次推出，目前在售 2期 1批次。共推出房源 260套左右，目前剩余房源 100余套。 消化情况 整体项目是现代风格 项目风格 巨龙环岛国际社区 47 绿杨涧 基本信息 占地面积： 11953 总建筑面积：约 23717 容 积 率