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文档简介

2010年2月 大小物业管理的要点剖析 开发人 马岳军 内容大纲 一 大小物业管理的概念二 大小物业管理的界面划分三 大小物业的管理职责划分四 大小物业管理的费用收取五 大小物业管理中的管理要点 一 大小物业管理的概念 大小物业管理的概念 在同一个物业管理区域内 根据产权的分割或业户的要求 对管理范围和管理内容进行划分 形成两个或多个物业管理单位共同提供物业管理和服务活动 在实际管理中 并不存在大 小之分 都是相互协作的关系 为了区分管理的区域和设备而形成的约定俗成的称呼 大物业通常指管理公共区域 公共设备设施的物业管理公司 小物业通常指管理局部或客户区域 系统末端设备或客户独立使用的设备的物业管理公司 二 大小物业管理的界面划分 1 地上建筑的界面划分2 地下建筑的界面划分3 设备设施的界面划分 1 地上建筑的界面划分 1 以楼体为界划分2 以雨棚投影为界划分3 屋顶平台的界面划分 2 地下建筑的界面划分 1 电梯厅的界面划分2 消费楼体的界面划分3 地下空间的界面划分 3 设备设施的界面划分 1 电力系统的划分2 空调系统的划分3 给排水系统的划分4 弱电系统的划分5 公共装修的划分详见附表 3 设备设施的界面划分 以北京国际中心为例 三 大小物业的管理职责划分 1 保安管理的职责划分2 环境 保洁 绿化 管理的职责划分3 工程管理的职责划分 1 保安管理的职责划分 1 治安管理的职责划分2 消防管理的职责划分3 停车管理的职责划分 2 环境 保洁 绿化 管理的职责划分 1 保洁管理的职责划分2 绿化管理的职责划分3 节日装饰的管理 3 工程管理的职责划分 1 电力系统的管理职责划分2 空调系统的管理职责划分3 给排水系统的管理职责划分4 弱电系统的管理职责划分5 公共装修的管理职责划分 四 大小物业管理的费用收取 1 物业管理费的收费标准核算2 能源费的收费标准核算3 其他服务费的收费标准制定 1 物业管理费的收费标准核算 1 由于大小物业管理的范围和内容不一致 核算管理费时 应根据大物业的人员配置和运行成本进行核算 2 核算管理费时应该按照一定的原则和比例进行费用分摊 如人员费用 办公费用 保险费用 节日装饰费用等 应该特别注意 2 能源费的收费标准核算 1 电费的核算与收取2 水费的核算与收取3 供暖费的核算与收取 3 其他服务费的收费标准制定 1 垃圾清运费的收费标准2 资源占用费的收费标准3 空调 消防泄水费的收费标准4 24小时IT机房冷却水的收费标准 五 大小物业管理中的管理要点 1 处理大小物业问题的基本原则2 建立良好的沟通机制 1 处理大小物业问题的基本原则 1 责任划分清晰2 以客户满意为主要工作原则3 相互配合 共同协作4 公开 公平公正5 统领全局 抓住主导地位 2 建立良好的沟通机制 1 定期召开业主代表大会 汇报工作 听取意见2 就专项问题召开专题会 共同分析解决问题3 定期组织客户活动 增进感情
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