望京区域市场研究.doc

望京区域市场研究望京市场发展近10年的时间，一直是市场关注的焦点，但后期由于交通、配套等问题使其又被忽略，成为了名不符实的次热点地区，但仍未逃出人们的视线范围。望京的问题（一）市场上的客户看不到成熟的望京，看不到它的商业、交通，也看不到它的产业。区域正处在一个不断变化和自我完善的过程之中，而这种变化的过程又是如此的缓慢。望京成为了“卧城”的又一个代名词。望京的问题（二）望京的问题从上个世纪90年代后期便暴露出来，那时以望京新城为代表的一批中低端为主的房屋交付使用。此后，地区没有自我造血、自我消化的功能导致了望京出现了类似于消化不良的症状。分析：望京的问题是很多大规模新区存在的共性问题，在政府、开发商、市场之间争论不休的是关于先有鸡还是先有蛋的问题。归根结底，就是政府与发展商之间没有协调控制好：交通、配套、住宅、产业设施的建设规模、开发进度控制的问题。问题的结果政府是不会漠视问题放任自流的。望京大量的土地资源和绝佳的地理位置导致政府无论如何也不可能忽视它的地位和作用从2002年开始，望京开始了二次提速，这种提速是基于1、加强道路改造，主要表现在望京西路的拓宽和阜通东大街的改造望京内部道路是相当完善的，主要困境还是在于进出区域的道路少，由于南部区域的成型，导致无法再新修道路，只能在原有道路基础上进行改造，但这肯定不是一劳永逸的事情。此外，除现有的成铁13号线外，规划中的14号、15号线将在望京设12个车站。2、完善商业配套，加快商业配套建设目前望京还没有形成地区级的商业中心区域，但未来商机潜力巨大。按照2004年6月出台的北京望京地区控制性详细规划，从2005年开始，开盘的项目中，各种公建项目和商业配套开始增加，未来2年供应量将逼近50万平方米。但是分散的商业设施仍然会带来不利于集中消费的缺憾。沃尔玛、宜家、家乐福将落户于这里。3、地区产业带逐渐成型随着诸多知名企业的入住，以及CBD等城市核心地区的地价攀高，望京相对低廉的土地成本显现出了优势，此外中关村科技园“三减一免”的优惠政策也带动了望京科技园的发展，显示出了它自身位置的优越性。近期将有摩托罗拉、索爱电子、奔驰亚洲总部落户望京。望京的居住人群构成望京的常住人口中85%年龄在2550岁之间。人口组成以白领和外籍人士为主，购买力极强。望京地区月收入在5000元以上的人群占60以上；区域人口素质普遍比较高，大专学历以上人群占到75左右。未来区域市场发展预测：1、 望京地区的新房市场供应量预计在未来的2-3年中将达到供应的高峰。2、 、区域可供开发土地资源有限，北京市场大势向好，推测区域价格将继续平稳上升。3、未来推出的项目将在整体规划水平、园林景观设计、户型设计、产品细化、营销推广等方面将大大提高和进步，将更加注重生活理念及居住价值的提升。 4、区域市场中必将出现更加高端的产品和更具有鲜明特色的项目。在销项目情况对比目前均价（元/平方米）建筑形式开盘时间户型（平方米）融科橄榄城（一期）7400高层板楼2005.993180嘉美风尚中心7380高层板楼2005.987194国风北京7350板楼、塔楼2005.681262华鼎世家(三期)8280板楼2005.6137460博雅国际中心8800板楼2005.349128澳洲康都余房8000精装板楼2003.1280190，120季景沁园8000精装塔板结合2004.770260上京新航线6500板楼2005.880190，120主，二期：40150北京香颂7600板塔2005.11各项目特点：融科橄榄城：稀缺型、纯板式高级生态社区，享受和谐的丰盛人生 嘉美风尚中心：唯美的、纯粹的、风尚的中产阶级宅邸国风北京：世界风景，中国风度，成功者的居住理想华鼎世家（3期）：纯正大