龙湖项目启动会(成果报告).ppt

沈阳龙湖辉山项目启动会 沈阳龙湖 主要内容 一 成功标尺二 产品研发三 工程管控点四 景观管控点五 体验区六 成本管控点七 营销策略八 税筹 一 成功标尺 项目成功标尺 项目项目销售净利润率 20 内部收益率IRR 100 项目融资额 2亿 项目集中交付率 70 别墅 项目关键计划达成率 95 通过该项目实现品牌落地 销售期客户忠诚度50 为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1名 Notes 二 产品研发 沈阳龙湖辉山项目 20分钟车程 第一期 2010 2011 第二期 2011 2013 第三期 2013 2014 第四期 2014 2015 总体规划示意图 总货值 87 37亿 8737270000 预计总货值 各分期面积 一期地块规划条件 项目建设用地面积 84086平方米容积率 1 2绿化率 30 建筑高度 36米建筑密度 40 商业比例 10 总体规划设计原则 复制成熟产品复制香醍漫步项目的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计 货值最大化最大密度摆放住宅产品 达到项目货值最大化 利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量场地东高西低 南高北低 做好土方平衡 减少场地内挡墙及土石方的工程量 最大限度节约成本 总图中的溢价点 沿街商业及多层公寓可以阻挡公路沿线噪音 起到围墙屏蔽的作用 强化入口景观感受 纵向景观带提升更多边户型溢价 适度集中的中央景观带充分展现小区品质的同时提升周边户型溢价 最大化私家庭院 最大化类独栋的布局 尽量减少挡墙数量及高度 总图调整 调整后 调整前 总图调整 调整后指标 商业 7070m2 业态分布 设备用房 地下1550平米 类独栋 215栋 小公寓 2栋 8400m2 市政设计 垃圾站 化粪池 燃气调压站 水泵房 换热站 开闭站 箱变2 箱变3 项目市政外线均来自于西侧市政道路 目前尚未修建 预计交房前建成 消防控制室 弱电机房 物业接待 箱变1 箱变4 市政设计 电力 用电容量计算 整个地块设一个开闭站 约20000KVA 住宅指标 76351m2 其中 别墅68331m2 多层8020m2商业公建 7930m2计算用电负荷 别墅按80VA m2 多层住宅按60VA m2 商业按80VA m2计算 平均计算到每户别墅用电量约22KW 多层3KW 户 供电性质分别按住宅和商业考虑 计算方式如下 住宅部分 80VA m2 68331m2 60VA m2 8020m2 5947 68KVA同时使用系数取0 3 所以总用电量为 S总 5947KVA 0 3 1784KVA 考虑箱式变压器的低压出线回路较少 一般是6 8回路 整个住宅部分选择3台630KVA的箱变 商业一台630KVA的箱变 市政设计 热力 换热站 辐射二期 换热站面积 230 换热站设备考虑可扩容式 辐射二期住宅 市政设计 给水 生活水池及消防水池 生活水箱容积 150m 消防水池容积 350m 水泵房面积共370 无生活热水设计 市政设计 污水 化粪池处理能力 150m 天中水处理能力 35 投资约20万 重力排放 不做提排 化粪池 中水处理设备 市政设计 雨水 雨水管分布及排水方向示意 重力排放 不做提排 市政设计 煤气 煤气调压箱 竖向设计 75 60 90 00 83 50 83 90 77 00 竖向设计 77 10 77 64 78 36 79 23 78 00 78 25 78 10 77 45 77 60 75 60 78 50 77 70 78 60 77 90 79 35 79 35 90 00 75 60 90 60 83 50 78 2 77 80 78 00 78 50 78 90 79 50 78 00 78 20 78 60 78 90 78 50 78 20 78 30 78 70 78 90 77 10 79 23 78 66 78 36 77 94 78 24 77 94 78 66 周界挡墙 3 0 8 4 0 5 5 0 5 77 64 78 96 77 0 76 5 75 6 园区挡墙位置 外围7 2米挡墙 宅间2米挡墙 长约200米 长约3100米 园区围护范围 正式外围墙 交房临时围挡 南侧排水沟 冲沟排水方向 山坡排水方向 园区排水沟 排入市政管网 园区安防系统范围 正式安防系统 临时安防系统 场地边缘处理 南侧边缘 南侧无需做挡墙 内外高度一致 石油管线挡墙关系 竖向设计 东西高差约300mm 77 64 77 94 78 24 0 45 0 40 0 20 0 15 车库地面按标高情况降低 满足入库坡道的坡度符合规范使用要求 交通组织 产品的复制优化 组团设计 车行道 人行道 挡墙位置 2米高 产品的复制优化 组团设计 3300 3300 3000 2000 灰空间 产品的复制优化 组团设计 产品的复制优化 组团设计 车行入户处宅间剖面 5M 5M 4 3M 5M 4 3M 5M 2 5M 2 5M 0 00 3 30 6 60 产品的复制优化 组团设计 人行路端头处理示意 纵向道路剖面示意 5M 产品的复制优化 组团设计 产品的复制优化 组团设计 户型分布 南入户 53栋 北入户 67栋 南边入户 24栋 北边入户 30栋 尽可能多的增加优势户型 人车北入户 41栋 产品的复制优化 户型调整 北入户310 与牛一户型比较 增加室内车库取消设备房增加房间一层增加阳光房 取消二层室内高差改善入户增加玄关柜空间二层南向增加露台 三层马桶坑距调整三层扩大露台 空调主机 降板区域 降板70 降板300 产品的复制优化 户型调整 南入户308 与牛一户型比较 增加室内车库一层增加阳光房 取消二层室内高差扩大厨房同时改善阳台与房间的关系 增大通向阳台的门 三层马桶坑距调整 空调主机 降板区域 降板70 降板300 产品的复制优化 户型调整 北边入户328 人 车同侧入户车库顶增加露台 空调主机 降板区域 降板70 降板300 产品的复制优化 户型调整 南边入户335 人 车同侧入户车库顶增加露台 空调主机 降板区域 降板70 降板300 产品的复制优化 户型调整 人车北入户304 人 车同侧入户最大化私家庭院 空调主机 降板区域 降板70 降板300 产品的复制优化 户型调整 多层住宅 内廊式 单廊式 东向 东西通透住宅 确定为单廊式 并继续深化 产品的复制优化 立面效果 产品的复制优化 立面效果 产品的复制优化 立面效果 取消西班牙风格 减少平立面组合形式 减少由于立面变化引起的相同平面开窗变化 文化石比例控制在30 以下 立面选材 建造标准 三 工程管控 项目分期及计划 一期计划关键节点 施工总平面分析 标段划分 示范区 进场09 10 01封顶09 11 30开放10 07 16开盘10 07 31 一期 开工10 04 01封顶10 07 15景观进场11 05 31交房11 10 01 二期 开工11 04 01封顶11 08 15交房12 09 01 施工总平面分析 施工道路 一期施工主入口2010年4月开启 示范区施工入口2009年10月开启 一标段 二标段 示范区 一期施工次入口 2011年4月开启 施工总平面分析 水井 变压器 塔吊 加工区 2 1 3 4 5 4 材料加工区 1 变压器 2 变压器 3 变压器 1 水井 2 水井 工序分析 关键工序 2010年8月施工 2010年8 10月施工 质量控制要点1 1 1 檐口做法质量通病 檐口漏水 1 4 门窗收口做法质量通病 窗口漏水 冷桥 1 3墙面和屋面节点质量通病 漏水 冷桥 1 2 天窗安装节点质量通病 天窗漏水 1 1 檐口做法 1 2 天窗安装节点 天窗漏水质量通病分析 天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板与屋面瓦没有完全搭接 导致天窗下口存水 渗入室内 天窗安装节点 屋面反台高度增加至310 确保天窗批水与屋面瓦顺搭 1 3 墙面和屋面交界处节点 1 4 门窗收口做法 30宽1 5厚单组分聚氨脂 I型 防水 窗框防水措施 1 副框外侧做聚氨脂防水 2 内外密封胶 3 窗台保温向外找坡 质量控制要点2 2 1 露台地面做法质量通病 露台积水 漏水 2 2 首层地面防潮层质量通病 首层地面返潮 2 1 露台地面做法 常见质量问题 1 门廊由于找坡不到位造成积水 2 门廊防水不到位 从户门向室内漏水 有降板露台地面 下为车库或阳光房 无降板露台地面 150 200 2 2 首层地面防潮层 常见质量问题 首层 或地下室 返潮结露 处理措施 处理措施 刚性层上满做JS防水 作为防潮层 质量控制要点3 3 1 降板卫生间地面做法 3 1 降板卫生间地面做法 300 四 景观管控 1 景观设计原则 目录 景观设计原则 从龙湖沈阳景观过渡到沈阳龙湖景观 基于景观 三大纪律十项注意 复制成熟通用景观模块为主 借鉴优化异地特色设计为辅 并结合本土特色动植物与地形进行局部创新 景观构成 景观亮点区域 景观标准配置区域 主入口蓝带核心区 商业前场人文区 宅间绿地 社区南北车道景观 车型入户范围 外围红带秋景区 景观记忆点 主入口蓝带水景 外围红带秋景 绿带社区南北车道景观景观控制点 商业前场人文区 宅间绿地区 景观建造标准 主入口核心区 银杏大道 北京滟澜山水系 景观建造标准 围界绿地景观 东侧围界及外围绿带断面图 南侧围界及外围绿带断面图 围网图片 围网结合刺篱 黄刺玫 藤本月季 景观建造标准 商铺前景观 市政车行道 15m宽绿带草坪 灌木 停车位 车道 商铺前铺装 内廊 商铺 13 15m 5m 5m 3m 2m 景观建造标准 南北向主车道景观 南北向车行道借鉴颐和园著绿化层次 景观建造标准 车行入户及街景 车行入户断面 车道入户平面图 车行入户景观 入户门墩及户名牌 1 灰空间 景观建造标准 人行入户宅间绿地 地上花园分割借鉴北京滟澜山 景观建造标准 私家花园面积及分户 下沉借鉴北京滟澜山 50平m 100平m 30平m 60平m 10平m 100平m 20平m 40平m 五 体验区 1 样板区选址规划 目录 1 1样板区选址 分析沈阳项目辐射主要区域的客户的来访路线 道路两侧较好的市政绿地结合二期用地 结论 样板区设计在项目地块的西北更有优势 大部分来自沈阳市区从南面进入项目地块 另一部分来自周边城市从北面进入项目地块 沈阳市区 沈哈高速 售楼处位置 施工通道 景观苗圃 P 1 2样板区规划 体验区面积 20000 景观面积14500物业维护面积 整改区面积 2000 施工单位维护 苗木公园区面积 3000 施工单位维护 2 体验动线分区 从大门入口至样板房内路线长180m P P 售楼处位置 景观苗圃 整改区面积 2000 施工单位维护 苗木区面积 3000 施工单位维护 3 1市政及苗圃绿地整治 用云杉代替雪松形成的大坡地绿化带 云杉尖塔型的树形和枝条舒展成层 冬季依旧绿树环绕 结合下层花卉形成区别于市政的独特风景 1 1 东北云杉 市政车行道 15米宽绿带草坪 灌木 停车位 车道 商铺前铺装 内廊 商铺 13 15米 5米 5米 3米 2米 3 2商业楼前场 1 1 3 3入口大门 1 2 2 1 3 4大门后过渡空间 1 2 2 1 3 3 4 3 4 3 5疏林草坪与水景 1 2 1 2 3 6水景 1 2 1 2 3 7南北主车道 1 2 2 1 3 8步行入户 1 2 1 2 3 3 3 2 1 灰空间 3 9精装私家庭院 1 1 4 9景观设计理念 景观意向 3 10小品 入户院门 滟澜山 壁灯 园区指引牌 陶土花罐 木质垃圾桶 滟澜山 清泉石小水景 生态陶罐水景 项目售楼处平面布局图 室内面积 约500 精装424 简装76 售楼部模块的应用 500平米版 1 根据商铺情况对辅房进行适当调整 2 标准套餐三大措施 施工图 造价清单 实物照片 4 1售楼处方案 模型区 前台 入口门厅 187 洽谈区 115 签约区 43 财务室15 办公室 保安室 保洁室 储藏间 76 卫生间 37 4 2售楼处方案 4 3售楼处一层平面图及功能划分 项目售楼处平面布局图 室内面积 约500 精装424 简装76 模型区 前台 入口门厅 187 洽谈区 115 签约区 43 财务室15 办公室 保安室 保洁室 储藏间 76 卫生间 37 亲子区17 4 4售楼处室内设计的意向图片 4 5售楼处室内设计的意向图片 4 5售楼处室内设计的意向图片 5样板房 一个原则 模块化复制 针对性创新二套方法 定型复制 户型近似定向复制 材料清单 色系统一 功能区组合四种户型 南向边入户 BS 1 北向中入户 NN 1 南向中入户 NS 2 北向边入户 BN 1 P P 售楼处位置 5精装样板房选址位置 5精装样板房选址位置 BS 1 NN 2 BN 1 NS 2 NS 2 7月16日开放 5 1样板房效果 类独栋别墅 南向边户型BS 1 5 2样板房效果 类独栋别墅 南向边户型BS 1 公共厅室模块 公共厅室模块 厨房模块 卫生间 卫生间 卫生间 楼梯间 楼梯间 楼梯间 卧室模块 卧室模块 卧室模块 卧室模块 5 3样板房效果 类独栋别墅 北向中间户型NN 2 5 4样板房效果 类独栋别墅 北向中间户型NN 2 公共厅室模块 厨房模块 卫生间 楼梯间 卧室模块 楼梯间 楼梯间 公共厅室模块 卫生间 卫生间 卫生间 卧室模块 卧室模块 5 5样板房效果 类独栋别墅 北向边户型BN 1 5 6样板房效果 类独栋别墅 北向边户型BN 1 公共厅室模块 厨房模块 卫生间 卧室模块 楼梯间 卧室模块 卧室模块 卧室模块 卧室模块 公共厅室模块 公共厅室模块 公共厅室模块 楼梯间 楼梯间 卫生间 卫生间 5 7样板房效果 类独栋别墅 南向中间户型NS 2 5 7样板房效果 类独栋别墅 南向中间户型NS 2 厨房模块 卫生间 楼梯间 卧室模块 公共厅室模块 楼梯间 楼梯间 卧室模块 卧室模块 卧室模块 卧室模块 公共厅室模块 公共厅室模块 卧室模块 5 8样板房策略 预埋营销话术 模拟脚本主题 设计记忆点 6样板区筹建成本 总筹建投资 967 65 1017 1984 65万 样板房为实体样板房 可按折扣充抵营销费用 售楼处建筑为我司代建 可收回投资 6 1售楼处及样板房运营成本测算 7样板区进度计划表 景观 7样板区进度计划表 售楼处及样板间 六 成本管控 一 项目开发成本测算 主要编制依据项目初步报建方案图及方案版经济指标项目周边配套情况产品配置标准 建造标准集团同类项目历史成本数据截止目前的建材市场价格沈阳市相关收费标准样板区总包初步招标价格沈阳市2008定额及相关配套文件市场上同类产品的参考数据等 一 项目开发成本测算 续 编制范围包括本项目的土地费用 前期工程费 配套设施费 基础设施费 建安及装修工程费 环境景观工程费及工程相关费用在内的项目开发成本全部内容 成本测算内容 一 项目开发成本测算 续 开发成本预设 一 项目开发成本测算 续 其中 建安及装修工程费预设 按实际建筑面积口径统计的 1 大树底下乘凉 充分共享集团集采及区域成熟资源 提高招采效率 降低采购成本 有集团集采或区域公司联动集采的 统一采用集团集采 没有集团集采的材料类合同 尽量沿用其他地区公司成熟的供应商资源 没有集采的施工类合同 尽量邀请其他地区公司优秀分供方参与投标 二 成本管控方案 本项目共有9类产品采购采用集团集采和区域联动集采 且已据此招标和签订样板区合同 仅文化石一项 与目前沈阳同类产品比较 就节约成本30元 平米 本项目共有15类产品采购沿用北京等其他地区公司成熟资源 本项目共有4项产品采购拟邀请其他地区公司优秀分供方参与投标 2 土石方整体平衡 情况 目前辉山项目用地场地现状标高为东高西低 南高北低 最高点东南角现状标高为89 1m 比主入口设计标高75 6m高出13 5m 一期结合现状地势 综合考虑后期开发用地的标高 进行的全项目整体土方平衡 土石方 措施 提前与管委会协调 租用未来二期用地 用于一期场地平整大量余土的堆放 既节省一期土方外运成本 又节约了二期土方平整亏土外购的成本 其中 节省一期土方外运费用10元 m3 总成本约220万 节省二期购土回运费用10元 m3 约220万 此项优化合计节省成本约440万 3 高切坡挡墙处理 情况 根据一期场地内现状标高 最高点东南角现状标高为89 1m 比主入口设计标高75 6m 高出13 5m 如果按照常规做法 修建挡墙 预计东侧 南侧挡墙高度约达10m 成本约5 700元 m 按护坡管状 合计成本约476万元 且南侧和东侧的房子将成为售价最低的区域 售价降低约20 高切坡挡墙处理 措施 在设计阶段 通过外部协调 采用向南侧林地放坡 放坡处做成景观绿地 仅采用一道2 2m的挡墙 成本约720元 m 反而提高南侧房子溢价约20 东侧因临近石油管线 采用分四次 3 2m一道 1m三道 消化高差 放坡处做成景观绿地 削弱挡墙的影响 节约成本约2040元 m 3 2m挡墙约1050元 m 1m挡墙约330元 m 售价与其他房子持平 此项优化合计节省成本约359万 4 设计阶段成本指标控制 5 市政垄断基础设施成本管控是重点 本项目周边现状无任何市政接口 通过前期对沈阳市政垄断基础设施建设收费标准的初步调研 电力 燃气 自来水 热力的收费标准高于其他地区收费标准 对比情况详见下页表格 特别是燃气工程 高出其他地区数倍 市政垄断基础设施成本管控 提供其他地区类似项目收费标准 并结合方案进行测算或预算审核 作为发展部突破 公关的依据 如按其他地区收费标准 此部分突破可降低成本约1 562万元 其中供电 供电参考北京标准 煤气参考重庆标准 供暖参考西安标准计算 市政对比 在作市政方案时 按1200亩全项目考虑 一期开闭站设计为先期约800亩别墅共用 热交换站 消防水池供一期和二期共用 主要编制依据项目开发成本测算内容其他公司类似项目历史项目的合同签订情况编制范围包含项目各阶段预估发生的合同类别 合同成本预估 材料供应方式 总分包工程详细界面等内容 三 合约规划 编制思路精简原则 减少合同数量 对同类合同进行适当合并 针对新公司 新项目特点 合理控制材料供应方式 分配合约规划 合约类别为68个 界面清晰原则 会同项目团队 在初期合约规划中 即对合约性质 总分包界面 甲供材料界面进行全面梳理和详细拆分 避免合同间的缺漏碰 尽量做到合同范围互相交圈且具备很强的实际操作性 方便现场管理及成本控制 合约规划内容 三 合约规划 续 七 营销策略 销售指标验算 上一版 本次调整 竞争格局 产品定位 产品品质 产品体验 供需矛盾 去化速度慢 区域抗性 客群基数少 品牌发力 物业服务 营销突破 我们的核心竞争力 硬件 独栋 景观建筑品质施工工艺 产品体验 对抗目标 我们的核心竞争力 软件 营销突破 大尺度多风格高差异 打造超强震撼惊艳亮相产品航母 价格没有明显波动土地供应量大市场竞争激烈 销售面积基本无变化 竣工面积基本无变化 房地产投资翻番 开工面积翻番 辉山版块 开局之道 价格定位 立得稳 竞争标杆 打得准 价格策略 抢的狠 价格定位 16000元 平米 独栋 12000元 平米 8000元 平米 联排 10060元 平米 16 垫脚石 靶子 高去化率 为后期价格上涨预留空间 借力发力 踩着 垫脚石 打 靶子 满足经济指标 立得稳 直指独栋 比肩万科兰乔圣菲 产品标杆价格标杆品牌标杆服务标杆 打得准 打法 竞争标杆 价格策略 抢得狠 对外 抢得狠a全面截和联排 北中户型b对冲普通独栋 南中 北边户型c奠定江湖地位 南边户型 对内 互相借力 拉大价差 各入其位a北中 南中户入门级走速度 8400 9700元 平 b人车北中 北边户增