浅析中国房地产发展及现状.doc

人文社科学院2011暑期社会实践报告（论文） 浅析中国房地产发展及现状 摘 要：房地产是近年来一个非常热门的综合性行业，据统计，一个房地产行业可以带动周边多大57个行业的发展。由此可见，房地产行业是否能够健康有序的发展将直接关系到我国国民经济建设的兴衰成败。尤其是近年来居高不下的房价引起了政府和社会各界对房地产行业的广泛关注，随之而来的社会热议和政府房地产政策的巨大调整将对未来房地产行业的发展产生至关重要的影响。笔者根据自身实践经验和对房地产事业的了解来浅析中国房地产行业的发展原因及现状。关键词：房地产；房价；政府政策；发展；现状；房地产行业发展简述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 改革开放30年来，我国国民经济不断发展，经济实力显著增强。但房地产行业的历史则是从1998年才真正启动，也就是说房地产行业的发展历史也就是十多年的时间。作为一个新兴的行业，或者说国民经济里面一个重要支柱性的产业，它未来的发展空间是不言而喻的，这个从近十年来房地产行业的强劲发展势头就可以看出。这就意味着我国的房地产行业，依然还有很好的成长空间。但是，随着十多年行业的快速成长，未来的住房市场，房地产行业发展的形态，发展的格局以及这个市场的重心也必将发展变化。房地产行业快速发展原因一 我国经济发展现状为房地产行业发展提供土壤我们国家目前城市化进程远没有完成。从最新的数据来看，截止到去年年底，我国的城市化率是四十七点几，这个数据和全球平均的百分之五十几还有差距，所以从城市化进程的这个角度来看，未来我们国家要基本完成城市化率，75%以上的城市化率，还有相当长的时间。 另外，我们工业化进程同样没有完成，从整体经济未来的发展趋势，工业化以及这个城市化的进程远未完成这个角度来看，就注定了未来房地产行业，包括住宅产业，住宅行业，它依然有很长的路要走，还有比较大的成长空间。二 国家政策制度的支持。 首先是城镇住房制度改革，简称住房制度改革或者房改；其次是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革。通过上述两大制度改革，主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃；房地产不仅作为基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。三 国家强有力的宏观调控和适当的货币金融政策四 市场经济条件下经济发展的必然要求和趋势。我国现阶段房地产现状一 泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降 2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%二 成交量萎缩，空置率上升 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，2010年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中2010年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比2009年4月则下降了57%。2010年7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于2009年同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而2009年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。 2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。 广州市国土房管局的数据显示，2010年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与2009年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44，而与2006年同期相比降幅更达52。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。 三 紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。房地产过热的危害 房地产开发投资过热，不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，带动了其价格较猛上涨，而且由于挤占了过多的建设资金，致使一些国家重点建设项目资金不足。内地资金纷纷流向沿海地区的房地产市场，沿海地区的房地产价格猛涨，不断高涨的房地产价格又加速了外部资金的流入，最终导致国民经济发展严重失衡。房地产发展政策建议一 建立科学合理的住房供应体系 要坚持住房市场化的基本方向，同时考虑住房是生活必需品但价值大、总有一部分家庭租买不起的情况，对过去与住房供应体系相关的各类住房及其政策进行一次大梳理，科学划分住房类别和不同收入家庭，在此基础上建立科学、合理、清晰、适应较长远需要、相对稳定的住房供应体系。二 加强和改进土地用途管制 土地管理可以说过去是“认人不认地”，即主要是根据用地单位性质或者个人身份来确定土地使用性质；现在是认地与认人并存；未来应当是“认地不认人”。所谓“认地不认人”，具体一点讲是“用途管制，认地不认人”，即首先确定科学、合理的土地使用性质等，特别是要把用途严格管住，至于谁来使用，没有必要管。三 防止房地产市场出现大起大落 房地产市场发展起来之后，市场力量开始显威力。现今房地产市场规模之大，使得其异常起落，足以影响金融安全以至整个国民经济的健康运行。因此，促使房地产市场平稳发展，防止出现大起大落，将是房地产市场调控的永恒主题。房地产市场的理想状况是：供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳