设计阶段的成本控制.ppt

规划设计阶段的成本控制 一 如何理解 设计阶段的成本控制 投资型 专业化管理型公司的不同 设计阶段成本控制管理的宏观影响因素 原始积累型 品牌积累型公司的不同 短平快型 滚动开发型项目的不同 成本控制工作没有固定的套路 只有适合的套路 GemdaleCorporation 项目运作讲求的是成本 质量与进度的平衡 而非某一个极端 因为其中任何一项都意味着代价 只有三者平衡才能获得最小的代价付出 进度 品质 成本 规划周期 方案周期 施工图周期 结构含钢量 景观造价 示范区造价 图纸完善程度 设计变更签证率 设计失误率 部品封样率 合理的设计费 设计阶段的成本观 对设计人员而言是任务 对成本人员而言应前置而持续 避免两种现象 不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失 成本控制 含钢量等土建造价 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费 二 在项目开发过程中 目标成本 是成本控制的前提 项目立项 主体结构开工 开盘销售 入伙 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 竣工 销售管理阶段 入伙管理阶段 概念规划设计管理 设计 方案设计管理 扩初设计管理 施工图设计管理 成本 项目成本估算 测算及目标成本拆分 预算 标底 合同价 进度款 工程变更 招标采购 结算 工程 营销 项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约 成本部制定 各地区成本基价表 即项目目标成本 设计部控制目标成本偏差率 1 结构含钢量偏差率 2 景观造价偏差率 3 示范区成本偏差率 4 设计费偏差率 目标成本首先必须合理 建立在长期数据库积累的基础上 保证安全和品质的前提下 减低含钢量 各地区项目含钢量限额表 结构含钢量 景观造价 控制总价偏差率分项动态平衡 示范区造价 控制总价偏差率分项动态平衡 不提倡人海战术 开发规模加大 并不意味着人数呈同比例的增加 通过架构的优化和资源整合 提高人均生产效率 保证企业高效率运作 人均设计管理面积 人均设计管理面积 避免两种现象 合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥 是保证质量与进度的基本条件之一 设计费定义 规划建筑设计 景观设计 室内设计 为节省成本而压低设计费 为追求效果设计费失控 合理设计费 从概念规划招标到方案 扩初直至施工图各阶段的设计 咨询 研究 审图 打印 模型 效果图等费用总和 但示范区室内设计费通常计入营销费用 合理设计费标准 根据不同所在地区 项目性质设立设计费支付标准 如北京 上海 深圳公司 元 M2其他地区公司 元 M2 谈 成本控制 不如说 成本优化 主要是防止成本的本位主义 牺牲了品质和进度 三 在项目设计过程中实现成本优化的 重点专业地带 规划方案 景观方案 部品策划方案 建筑方案 流程与计划 示范区策划 施工图 概念设计 规划设计 单体设计 施工图 部品设计 概念设计 规划设计 初步设计 单体设计 部品设计 施工图 功能平面 结构体系 设备预留 立面设计 模型推敲 计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加 初步设计 施工开始 土建扩初 建筑 规划方案 结构 设备初步方案 概念规划方案 施工图 拿地节点 方案报建 景观方案 部品材料清单 部品材料定板封样 销售示范区策划 部品材料调研 示范区景观 装修施工图 最终成本控制了什么 项目的建安 运营成本中绝大多数决定于设计阶段 四 项目规划阶段的成本优化 规划的标准既作为设计输入条件 也作为规划方案的评审依据 五 方案设计阶段的成本优化 一 设计管理1 提高全员成本意识 1 部门间密切协作 2 明确结构工程师职责2 加强对设计公司的管理与协调 1 合同管理 2 项目攻关 3 做好与设计人员的沟通 4 落实奖惩措施 5 开展设计公司间的交流与竞争 成本控制的关键因素 3 建立管理程序与制度 1 完善甲方设计标准 2 坚持设计全过程优化 3 建立专家会议评审制度 4 内部审核制度化 二 技术管理1 建筑方案的选择设计前期方案一旦确定 成本大势也基本确定 结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化 2 结构方案的选择 1 结构型式的确定 2 桩基型式的确定 3 结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 1 输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类 抗震的重要性类别 场地类别 设防烈度 基本地震加速度 特征周期 基本风压 地面粗糙程度 各类荷载数值 荷载折减 梁端弯矩调幅系数 放大系数等等是否有误 有无刻意放大 2 输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡 尽可能接近规范限值 4 细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大 1 级钢的应用由于 级钢强度高 延性好可以明显地降低含钢量 因此大量的在我司一些成本控制较好的项目中广泛采用 2 合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升 但分类太多不利于施工控制 3 细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的细部做法 设计部进行了梳理 有利于施工图的规范 1 成本优化与设计合理周期的确定结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初 施工图设计周期科学合理 只有这样 才能有充分的时间进行多方案的比较 才能保证设计成果准确 安全 经济 2 结构含钢量限额由于建筑产品的非标准型 物业类型的多样性 结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标 含钢量指标不是唯一的经济性指标 如果过分单一强调含钢量 存在降低结构质量的风险 并对体型规则要求过高 易影响其内部功能布局及外立面的美观 难以保证金地产品的较高品质 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标 三 关注事项 建筑形式选择的成本风险 GemdaleCorporation 模型研究规避修改的成本风险 户型模型研究作为户型研究的重要手段 与公司各协作部门和设计师能够进行更直观 清晰 有效的沟通 意义重大 GemdaleCorporation 六 材料设备选用的成本优化 首先设立内外装修和安装的成本目标倡导在设计管理阶段 部品工作并行并前置 倡导在施工图结束前 完成主要部品定样定板 概念设计 规划设计 初步设计 单体设计 部品设计 施工图 功能平面 结构体系 设备预留 立面设计 模型推敲 标准化设计将减少部品的种类数量 降低设计工作量 为单一部品提供数量较多的采购额 从而降低招投标工作量 为集中采购降低成本提供条件 规模化生产模式 七 景观方案的成本优化 丽阳广场 叠翠公园 谷地公园 示范区 景观总平图 N 建造成本要求 环境目标成本 1390 45 万元 营销要求 主要景观区域主题化 其小景观设计围绕主题进行 注重设施的可参与性 400元 平米 350元 平米 330元 平米 290元 平米 200元 平米 160元 平米 165元 平米 造价分布图 成本拆分表 单方造价列表 第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景观材料第三部分植物第四部分室外部品 主要材料部品列表 一 主要材料部品列表 二 材料名称 洗石米使用部位 宅间道路材料描述及价格 1 浅褐 深褐色 2 价格130元 平米 垫层制作费77元 平米3 使用面积 约3500平米 浅褐深褐 工程实景 杜英 蒲葵 银杏 骨干树种胸径8厘米 价格80元 辅助树种高度3米 价格1100元 骨干树种胸径14厘米 价格1800元 宅间背靠座椅 座椅A 座椅B 桌椅组 垃圾筒A 垃圾筒B 游戏玩具 成本控制计划 1 植物成本控制根据设计公司提供的植物清单植物总造价为 275万 我们将景观集中的区域 洋房轴线 叠翠公园 向阳广场 的植物配置标准 参照三期样板区植物85元 平米 宅间参照一 二期的60元 平米 这样可调减成本约20万 2 灯具成本控制实施方案中灯具布置过密 若按5瓦 平米的标准 可减少1 3 此处可调减成本约30万 该部分总造价为134万 其中灯具98万 可减少灯具将其总价控制在70万以内 3 硬质景观成本控制根据设计部意见取消了宅间广场4处 简化了一些宅间道路 减少硬地面积约1100平米 调减20万 用其他景观元素替代了构筑物3处 调减约7万 取消和简化了部分地面铺装图案 调减约5万 更换了部分材质 调减约10万 合计调减42万 4 绿化用水成本控制结合实际情况 取消原设计中自动喷灌系统 绿化用水使用人工灌溉 可调减约15万 设计中自动灌溉喷头162处 价格约1000元 处 5 小品成本控制减少和替换了宅间的一些小品 例 将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕 可调减成本约5万元 合计调减成本 112万 调整后还超过目标成本 3 3591万 八 施工图阶段的成本优化 设计变更签证率 由设计原因导致的签证总金额 工程合同金额 对施工图阶段设计成果质量的控制 减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生 总包 主体 施工图周期短 工作量大 发生变更的几率大 变更的费用额较大 分包 单项 施工图周期充裕 工作量较少 发生变更的几率小 变更的费用额较少 重点把控 根据行业平均水平并结合各子公司现状 将目标值定为 不做硬性规定 每期开发完成后作统计 作为项目设计总结后评估 设计变更签证率 说明 案例 设计变更签证率控制 很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3 10 其中重复性错误占相当比例 为降低设计变更签证率 建议采取的策略如下 1 建立施工图阶段的长期合作伙伴 2 给予合理的设计周期 3 逐步完善的标准化构造设计 4 重视阶段成果标准 九 成本优化实现的一些途径 1 严格执行成果标准 准确执行各阶段设计成果标准 2 减少人为增加的工作复杂度 户型种类适量为准 当户型差异不大 但品种数量较多时 会给客户带来选择的困惑 而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度 3 将先后串行工作变为并行前置 方案将结构 设备 部品工作前置与功能平面同步开展 使方案可实施 规划设计 功