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消费支出规划 项目三 消费规划支出 房地产发展 2016年全国商品房销售金额 销售面积双双登上历史高峰 12月中旬 国家统计局披露的一组数据显示 2016年前11月 全国就创出了逾10万亿元的历史天量 其中商品房成交金额达10 2万亿元 是新中国成立以来首次突破10万亿元大关 销售面积13 58亿平方米 刷新了2013年全年13亿平方米历史纪录 中国老太太和美国老太太的故事 一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇 中国老太太垂头丧气地说 我过了一辈子苦日子 攒了30年的钱 晚年终于攒够了钱 买了一套大房子 以为能够享享清福啦 可是却来到了天堂 美国老太太却喜滋滋地说 我住了30年的大房子 还了一辈子的债 临终前终于还清了全部贷款 这不 也来到了这里 故事寓意 在同样的环境下 只不过是稍稍改变了消费模式 美国老太太就能提前住了一辈子的新房 而中国老太太却固执己见 在临死前才圆满了自己的住房梦 家庭消费模式种类 财务安全 现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现 家庭不会出现大的财务危机财务自由 收入主要来自主动投资而不是被动工作 收入大于支出 总收入 投资收入 总支出 工作收入 收入 消费 投资 储蓄也是一种投资 收支相抵 收入 支出 0 投资收入 总收入 总支出 工作收入 支出大于收入 收入 支出 0 消费支出规划 住房消费规划 汽车消费规划 消费信贷规划 住房规划 住房支出 住房消费 住房投资 购房 租房 购房消费规划流程图 购房或租房的选择 适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势 租房与购房的比较分析 购房或租房的选择 年成本法 购房年成本 首付款 存款利率 贷款余额 贷款利率 年维修及税收费用租房年成本 房屋押金 存款利率 年租金 年成本法 年成本法应结合 未来房租的调整 如果预计未来房租将向上调整 则租房年成本将随之增加 购房后总价固定 但随着还款额度的增加 本金的机会成本将下降 因此购房年成本将逐年下降 房价趋势 如果未来房价看涨 那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本 利率高低 利率越低 购房的成本也越低 购房会相对划算 反之 则租房划算 购房或租房的选择 年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房 面积80平方米 该房可租可售 如果租的话 房租每月3千元 押金1万元 而购买的总价是70万元 李小姐可以支付30万元的首付款 另外40万拟采用5 51 的商业贷款利率向某行贷款 另外 购买二手房需要较多的税费支出和装修费用 这些税费如果按年平摊 大约每年5000元 李小姐应该租房还是买房 李小姐的年平均投资回报率是4 案例分析 李小姐租房年成本 10000 4 3000 12 36400元李小姐购房年成本 300000 4 400000 5 51 5000 37400元租房年成本36400元 购房年成本37400元 因此租房更划算 购房或租房的选择 净现值法 其中NPV为净现值t为年份数CFt为各期的净现金流i为折现率 购房或租房的选择 净现值法案例 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子 该房可租可售 如果租的话 房租每年4万元 期初交纳 租期4年 押金1万元 而购买的总价是70万元 王先生可以支付30万元的首付款 另外40万拟采用6 的商业贷款利率向某行贷款 贷款15年 本利等额摊还 另外 购买该房的税费及装修费共需100000元 王先生估计居住4年后仍能按原价出售 王先生应该租房还是买房 王先生年投资回报率是4 王先生租房的净现金流量现值计算 王先生买房的净现金流量现值计算 每年偿还贷款 40 A P 6 4 4 12万元第四年末贷款余额 4 12 P A 6 11 32 48万元王先生卖房所得房款 70万元 王先生买房的净现金流量现值计算 购房规划 购房的目标 购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行 购房环境需求区位面积 购房规划 可买多高价位的房屋 购房财务决策有哪些住房贷款方式可选择 采用何种还款方式 住房消费信贷 购房财务决策 估算负担得起的房价 王先生预计今年年底年收入10万元 以后每年增长3 每年储蓄比率40 目前王先生有存款2万元 打算5年后买房 王先生的投资回报率10 准备贷款20年 计划采用等额本息还款 房贷利率6 王先生可负担的购房首付款是多少 可负担房贷多少 可负担房贷总价是多少 案例分析 可负担的购房首付款 290059 案例分析 可负担的贷款 531871 第6年可用来偿还贷款资金 112551 1 3 0 4 46371元 可负担的贷款总额 46371 P A 6 20 531871元 案例分析 可负担的房屋总价 290059 531871 821931房屋贷款占房屋总价的比率 531871 821931 64 71可负担房屋单价 821931 100 8219 31元 m2 估算负担得起的房价方法 可负担的购房首付款 目前可用于购房的资产在未来购房时的终值 当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值可负担的购房贷款 购房后每年可供购房的收入 年金现值系数 n 贷款年限 r 房贷利率 可购买房屋总价 可负担的购房首付款 可负担的购房贷款可负担房屋单价 可负担房屋总价 需求房屋面积 估算负担得起的房价案例 自行练习 李先生一家拟在广州定居 计划5年后购房 贷款至多15年 李先生家庭目前有金融资产30万元 其中50 可用于购房准备 李先生一家目前每年可结余10万元 其中可用于购房的额度约为4万元 目前银行房贷利率是6 而李先生的投资报酬率约为4 李先生一家可买总价是多少的房屋 李先生是四口之家 李先生要求所购房屋大约100平方米 房屋单价是多少 李先生可负担的购房首付款 30万 50 复利终值系数 n 5 r 4 4万 年金终值系数 n 5 r 4 39 92万元李先生可负担的购房贷款 4 年金现值系数 n 15 r 6 38 85万元届时可负担房屋总价 39 92万元 38 85万元 78 76万元李先生可负担购房单价 78 76万元 100 7876元 购房财务决策 按想购买的房屋价格估算每月负担费用 张先生欲购买100平方米的房子 目前市场上一般价格是3000 6000元 平方米 则欲购买100平方米的房子费用时30 60万元 贷款至多7成 期限20年 贷款利率6 等额本息还款 案例分析 30万元房屋总价需要支付的首付款 30 1 70 9万需要支付的贷款数额 30 70 21万元每月摊还的贷款本息费用 1505元60万元房屋总价需要支付的首付款 60 1 70 18万需要支付的贷款数额 60 70 42万元每月摊还的贷款本息费用 3009元 按想购买的房屋价格估算每月负担费用 欲购买房屋总价 房屋单价 需求面积需要支付的首期部分 欲购买房屋总价 1 按揭成数 需要支付贷款比例 欲购买房屋总价 按揭成数每月摊还的贷款本息费用 需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值 购房时应考虑的其他因素 契税 普通住宅 1 5 非普通住宅 3 评估费律师费 公积金贷款免收律师费 谁委托 谁付费保险费抵押登记费印花税购房5 贷款0 5 购房规划的主要指标 房屋月供款与税前月收入的比率不超过25 30 所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33 38 小王税前月收入1 5万元 收入稳定 家庭储蓄20万元 目前每月需要偿还1000元的汽车贷款 期限3年 小王拟购买一套60万元的房屋 购房其他相关费用为房款的5 小王应选择多少年住房按揭贷款 银行贷款利率6 分析 小王购房其他费用支出是3万元 60万 5 因此 建议小王选择首付款20 12万元 剩余80 房款 48万元 选择住房按揭贷款 小王收入稳定 建议选择等额本息还款法 如果小王采用15年贷款期限 则每月还款额是 A 480000 A P 6 12 15 12 4050 51 元 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率 4050 51 150000 27 房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率 4050 51 1000 150000 33 7 可见 选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境 住房消费信贷 种类 个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款 个人住房公积金贷款 定义 以住房公积金为资金来源 向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买 建造 翻建 大修自由住房的专项住房消费贷款 特点贷款期限一般低于30年利率比商业贷款利率低以担保方式获得贷款贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人购买自住房贷款额度有要求还款灵活需提供相关资料 个人住房公积金贷款案例 一位参加s市住房公积金制度的客户 打算购买一套评估值为50万元的自住房 并申请公积金贷款 客户目前的住房公积金本息和供6000元 上个月公积金汇储额150元 本人离法定退休年龄剩30年 客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额 目前本人名下公积金本息余额 上个月汇储额 剩余退休年限 12 6000 150 30 12 6万元借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元 个人住房公积金贷款案例 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额 18万元 所购住房的评估价的70 35万元 该市公积金管理中心规定的最高贷款额 10万元 个人住房商业贷款 个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款 俗称 按揭 个人按揭贷款 一手房贷款 Min 期限 30年 房屋价值80 个人二手房贷款借款人有稳定收入 信用良好个人商用房贷贷款额度购房总价或评估价的60 贷款期限贷款利率按同档次期限利率个人住房转按揭贷款 个人住房商业贷款的贷款方式 抵押贷款方式贷款银行向贷款者提供部分购房贷款 用其购房契约向银行作抵押 若购房者不能按照购房期限还本付息 银行可将房屋出售 以抵消贷款 质押贷款方式借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式 质押品主要是国债 信誉好的其他债券 银行存款等保证贷款方式贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人 其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式抵押 质押 加保证贷款方式 住房组合贷款 公积金贷款 商业贷款接案例客户贷款总金额以房价的70 为限客户可申请的最高贷款额度 50 0 7 35万元个人住房公积金贷款金额 10万元个人商业贷款金额 35 10 25万元贷款期限 15年 公积金贷款利率4 95 商业贷款利率6 273 公积金贷款每月还款 788 2商业贷款月还款 2146 7每月供款 2934 88元 还款方式和还款金额 首付款 总房价的20 30 期款1年以内 到期本息一次清偿1年以上等额本息还款法等额递增 减 还款法等比递增 减 还款法 等额本息还款法 适用于收入稳定的家庭 如公务员 教师等 李先生向银行申请了20年30万元贷款 利率6 044 等额本息还款下 每月还款额是 A 30 A P 6 044 12 20 12 2196 81请用金融计算器计算 案例 等额本金还款法 适用于目前收入较高或压力较小 未来收入较小或压力较大的人群 李先生向银行申请了20年30万元贷款 利率6 044 等额本金还款下 每月还款额是 每月偿还本金 300000 240 1250元第t月偿还利息 300000 t 1 1250 6 044 12第1月偿还利息 300000 1 1 1250 6 044 12 1568最后1月偿还利息 300000 240 1 1250 6 044 12 7 其他还款法 等额递增还款法还款期限划分几个阶段 每个阶段内月还款额相同 下一阶段的还款额按固定金额递增适用于目前收入较低 未来收入较强的人 如刚参加工作的人群案例 小王向银行贷款288600元买房 年利率6 小王采用等额递增还款法 20年还清 每月还款额如下 等额递减还款法还款期限划分几个阶段 每个阶段内月还款额相同 下一阶段的还款额按固定金额递减目前收入较好 未来收入将减少的人老王向银行贷款339600元买房 年利率6 老王采用等额递减还款法 20年还清 每月还款额如下 其他还款法 等比递增还款法还款期限划分几个阶段 每个阶段内月还款额相同 下一阶段的还款额按固定比例递增适用于目前收入较低 未来收入呈上升趋势的人群等比递减还款法还款期限划分几个阶段 每个阶段内月还款额相同 下一阶段的还款额按固定比例递减目前收入较高 希望较快偿还贷款 减少利息支出的人群 小王向银行贷款244350元买房 年利率6 小王采用等比递增还款法 20年还清 每月还款额如下 老王向银行贷款288520元买房 年利率6 老王采用等比递减还款法 20年还清 每月还款额如下 提前还贷的选择权 提前还贷的方法全部提前还贷部分提前还贷 每月还款额不变部分提前还贷 每月还款额减少部分提前还贷 每月还款额减少 缩短还款期限如何还贷更经济先还商业贷款 再还公积金贷款等额本金还款比等额本金还款更节约利息 提前还贷案例分析 增加内容 张先生向银行贷了40万元 贷款10年 采用等额本息还款法 贷款利率6 已偿还20期 张先生当前获得10万奖金 准备提前偿还银行贷款 哪种提前还款方式可以节约更多的资金 月供不变 缩短还款期限减少月供 还款期限不变月供减少 还款期限减少 案例分析 计算不提前还贷 需要支付的利息总额每月偿还贷款 P 400000i 6 12N 20 Pmt 4440 82支付利息总额4440 82 120 400000 132898 元 案例分析 计算提前还贷时 已经偿还利息和未尝还的本金未偿还本金 P 4440 82 p A 6 12 100 348794已偿还本金 400000 348794 51206已偿还利息 4440 82 20 51206 37610 案例分析 月供不变 缩短还款期限每月需偿还贷款 P 348794 100000 248794i 6 12N 100 Pmt 31670 63支付利息总额31670 63 100 248794 67969 元 支付利息总额37610 67969 105579元 案例分析 减少月供 还款期限不变仍需偿还贷款期数 P 348794 100000 248794i 6 12Pmt 4440 82 N 65 9支付利息总额4440 82 65 9 248794 43856 元 支付利息总额37610 43856 81466元 案例分析 月供减少 还款期限缩短仍需偿还贷款期数 P 348794 100000 248794i 6 12Pmt 3500 N 88 05支付利息总额3500 88 05 248794 59383 元 支付利息总额37610 59383 96993元 房屋消费支出的流程 与客户交流 确定客户希望购房的目标 收集客户信息 包括家庭组成 收入等 分析客户信息及财务现状 帮助客户制定购房目标 包括时间 面积 房价 帮组客居进行贷款规划 购房规划的实施 监控及调整购房规划 案例 家庭收支 资产状况2006年10月 理财目标 购房时积累资金 13 5 0 95 8 21 1购房目标 首付2成 装修 现