虚拟办公室商业计划书.doc

铂 金 壹 号 商 务 领 地项目计划书二0一0年五月 目 录1、摘要012、项目现状023、环境评估034、市场、竞争和项目定位045、发展规划086、市场营销097、运营和管理108、投资和财务评价129、风险和对策分析1410、融资计划1511、结论161、摘 要1.1项目简介铂金城19楼虚拟办公室是本商业计划书计划成立的项目，它的成立依托于甲级写字楼铂金城提供的硬件配备和其良好的出租率。项目位于成都市著名的骡马市商圈青龙街27号，占据CBD规划的核心区域，坐落于国际连锁零售巨头家乐福超市与太平洋百货之间，与华协影城紧密连接。项目周边分布大批银行中心、星级酒店，具有无可比拟的优越地理位置。虚拟办公室起源于西方发达国家，随着近年中国经济的深入发展，这一新兴的办公方式逐渐被引入国内，并在沿海取得了较好的发展。从前两年开始，虚拟办公室在成都也开始赢得客户的青睐，但本土还缺乏综合实力较强的办公方案提供商，为本项目的介入提供了宝贵的机遇。项目计划吸收外部投融资，尽快使项目投入营业，迅速形成对外服务能力，成为成都同行业界环境一流、服务独特、管理先进、效益优良的知名办公方案解决机构，同时给投资者以良好的回报。1.2市场营销项目将通过多渠道的方式对项目进行市场营销，比如网站、中介、物业的合作宣传推广、打造高素质的营销团队等。1.3营运与管理项目将面向社会选聘优秀人才担任管理职务，建立严格要求的管理体系，制定工作手册、服务质量制度、市场营销制度、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。1.4投资与财务本项目计划总投资为100万元，投资款项主要用于办公室的设计、装修和前期运营的流动资金。项目投入运营后预计每年将取得240万元的营业额、实现利润在170万元左右。2.项目现状2.1概念什么是“虚拟办公室”？“虚拟办公室”几十年前起源于欧美日本，英文是Virtual Office,而英文Virtual是“实际上的”意思，那么如果将Virtual Office直译的话就是“实际上的办公室”，而我们叫做“虚拟办公室”。“虚拟办公室”是为创业初期的自由职业者、小型公司以及跨区域经营大型公司等单位和个人服务的。客户可以用该大楼地址作为他们自己公司固定的联络地址，并始终以客户的身份接听他们的电话，为客户介绍他们公司的业务范围和回答一些基本业务问题，接听、应答、转达和秘书回复等内容做详细完整地记录，然后马上转到客户手中。这些客户更可以享受租用临时办公室和会议室的服务，这样一来，他们就可以随时随地在顶级写字楼的豪华气派的写字楼里面接待他们的客户，令到他们客户对他们刮目相看是显而易见的。何谓服务式办公？“服务式办公”是指是指全装全配的一个办公室、办公楼层，或者整栋大楼，由专业的管理公司管理，并将单独的办公室或者楼层出租给其他公司使用，即租即用，无需花费时间装修和布置。服务式办公室也被称作服务型办公室、商务中心、办公商务中心、行政套房或行政中心，在世界各大城市的商务区比较常见，为客户提供尽可能完整的办公服务体系，以服务性为主的全新办公出租方式，是办公室出租的最高级形式。 （本项目所指虚拟办公已经包含服务式办公，以下不再作说明。）2.2项目现状项目地点位于青龙街铂金城19楼，建筑面积500余平米，层高5米，装修完成后实际使用面积可达800平米。项目地处成都传统商圈骡马市，是较为成熟的商业地段，也是成都的新兴CDB核心区域，强大商务消费实力强力支撑铂金城成为炙手可热的高端写字楼。2.3项目发起人本项目的发起人为成都文仁传媒广告有限公司，公司秉承传统文化传播路线的同时，并在文化衍生行业不断开拓创新，具备专业的策划经验和高效的执行团队。成都文仁广告传媒有限公司现已同铂金城物业持有人 投资公司签订了10年的租赁合同(见附件)。3.环境评估3.1宏观背景随着中国经济的快速发展，产业升级和产业转移已经在快速改变西部地区的经济生态，成都作为西部经济重镇，经济发展迅速，年均地区生产总值以两位数增长，在良好的宏观经济环境下，各类新生企业和生意不断出现，外地来蓉投资、商务的需求也不断增长，经济的活跃和人气的积聚，为成都营造了繁荣的社会经济面貌。3.2区位特点成都市场体系完善，消费需求强劲，其市场不仅覆盖四川8700多万人口，也辐射西南6省市区2.5亿人口，拥有广阔的市场。目前，成都已初步形成较全面的综合性工业体系，完善的产业配套可以为外来企业到内地发展提供良好的服务支撑。城市的发展，离不开优良的硬件基础，成都作为西南地区的交通、通信枢纽，拥有公路、铁路、航空相结合的立体交通网络。“软件”同样是企业发展不可或缺的必要条件。成都多年来致力于规范化服务型政府建设，不断深化行政审批制度改革，在同类城市中行政许可项目最少。为企业提高办事效率，降低办事成本。这些使得成都的投资和商务成本大幅降低，企业和生意人越来越青睐成都的优良商务环境。随着城市大环境的不断升级，成都多次被评选为中国最佳商务城市之一，许多外地企业在蓉设立了分公司、办事处或后台服务中心，外地企业都把成都作为进军西南地区的桥头堡，带动了成都在办公等领域的需求增长，也推动了办公方式的转变和多元化。 4.市场、竞争和项目定位4.1市场分析预测成都目前仍旧以传统的办公方式占据绝对主导地位，各类写字楼、办公楼宇仍是经营者的首选，但随着虚拟办公的引入和虚拟办公优势的凸显，已经对成都未来办公市场产生了一些重要的影响。“虚拟办公室”，作为新生事物，具有积极的时代意义。目前成都有三类虚拟办公室，具体情况如下：第一类：全球性的跨国集团操作的“虚拟办公室”，他们在顶级的写字楼拥有或者租用整层楼面，面积较大，设备新颖，管理专业，他们的客户群体很多是全球500强企业。因其定位太过于遵循固有的模式，未实现本土化，喜好走高端路线，投资额巨大，投入回收期会较长，成都目前这类公司不超过2家。第二类：就是几乎全部是从业主那里短期租赁来的几十个平方或者一百多平方的“虚拟办公室”和“合租办公室”，都是刚刚开业不久，装修都非常简陋，工作区域非常狭窄压抑，但是价格便宜。这种类型占据成都目前虚拟办公的主要市场，但其仅能满足最基本的需求、提供最基本的服务，定位低端、规模小、地段差，从而无法产生好的市场口碑和经济效益。第三类：就是公司自己全资拥有办公物业的“虚拟办公室”服务公司，这在成都也为数不多。总的来说，成都的虚拟办公市场越来越得到市场的认可，但市场格局还不明了。市场的需求还得不到满足，个别区域还没有虚拟办公的介入，市场上但凡硬件环境较好的虚拟办公室都处于满租状态，让有需求的客户只能去选择传统的办公方式。结合北京、上海等地虚拟办公发展的情况来看，成都这两年将迎来虚拟办公发展的最佳时期。4.2竞争分析（SWOT）（1）优势硬件超前本项目已经完成了装修施工方案，装修、设施、设备将具有超前意识，以实用性、舒适性的格调进行精美装修，突出以人为本的功能性，做到与众不同，并在成都目前虚拟办公行业内能引领潮流。具有显著的成本费用优势开办虚拟办公室的成本费用是影经济效益的一个重要因素，新建虚拟办公室的租赁或者购买成本是重要的成本费用因素。如香格里拉有家外资虚拟办公提供机构，其经营良好，常常处于满租状态，但每月租赁成本和物管费就高达共计近30万元，大大提供了运营成本。而本项目租金每月每平米仅30元，优势明显。具有地理位置和配套设施优势项目所处的区域目前尚无其他虚拟办公场所，隶属大型商圈和商务黄金地段，将有助于提高项目的知名度、出租率和服务价格。项目自身优势虚拟办公相对传统办公有以下优势：A、 低廉的开办成本； B、 尊贵的商务地址； C、 灵活的租赁期限； D、 免维护，等等劣势品牌知名度本项目致力于建立同行业最佳品牌，而建立品牌并得到市场认可将要经过一定的时间，投入一定的资金。资金到位时间本项目需要靠投融资实现，资金投入的时间决定了项目能否尽快抢占先机，赢得市场的黄金发展期。机会虚拟办公处于发展上升期从目前全国尤其是沿海地区虚拟办公的情况，结合成都本土虚拟办公业务的现状不难看出，市场的发展刚刚进入加速期，需求远未饱和，为项目的发展提供了难得的机遇。成都经济的发展随着国家西部大开发战略的实施和成渝经济区的逐渐成型，成都经济得到了迅速的发展，二线城市的成都在很多方面已经越来越接近一线城市的发展水平，这些都会提供大量的商业机会，增加成都的商务、投资机会，为成都办公行业的发展提供了助力。威胁传统办公市场的竞争办公行业是一个市场化程度很高的行业，存在激烈的市场竞争，同行业尤其是传统办公室的竞争将始终伴随项目的经营。经济周期的影响办公业作为社会经济的重要组成部分，容易受到经济大环境的影响，经济萧条势必造成办公、商务等活动的锐减。4.3竞争分析结论根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略尽快实施，使本项目能够在2010年9月前正式投入运营。4.4项目定位根据地区经济和行业发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于服务式办公室和虚拟办公室领域的引领者。客户群主要定位于各类有商务办公需求的企业、单位、创业者等。5. 发展规划5.1.总体设想以项目经营成本费用较低的优点为契机，尽快对项目实行硬件打造并建立专业人才团队，争取在2010年9月之前能够正式营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立项目的竞争优势，通过与物业公司、中介机构合作，结合项目的自行销售，在1-2年成为成都市知名办公方案提供商。在项目运行23年后，可考虑通过自有资金积累或合作投资，利用已有的经营经验，实施战略扩张，将营业网点进一步扩展到其他有潜力的区域，实现战略提升，创造更大收益。5.2. 发展战略步骤设想. 实现营业本阶段目标本阶段需要实现的目标：及时选择好条件适宜的投融资合作伙伴，解决资金瓶颈，完成装修施工，完成管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善管理体系和服务体系，快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。工作重点积极寻找融资渠道，尽早完成管理人员和硬件配备，按照高标准的要求建立管理和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使项目尽早进入可正常营运状态。本阶段计划在24个月内完成。.通过市场认可并成为成都知名办公方案解决机构之一本阶段目标通过市场检验，在出租率、客户美誉度、经济效益等方面占据成都的领先地位，成为成都知名的虚拟办公提供商之一。工作重点加强内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高出租率和营业收入。本阶段计划在12年内实现。. 实施战略扩张，进一步提高经济效益本阶段目标本阶段需要实现的目标：通过实施战略扩张，增加项目的营业网点，实现连锁经营，提高项目的整体档次和知名度，进一步大幅提高经济效益。工作重点继续提升项目的管理和服务水平，推出新的营业网点增加项目的竞争优势。本阶段计划在2-3年后开始。6.市场营销6.1目标市场 具体如下：服务式办公室：普通企业、外地驻蓉办事处、分公司、创业者虚拟办公室：各类企业、公司6.2产品和服务 虚拟办公室、服务式办公室以及各类商务增值、个性化服务等。6.3定价定价采用竞争定价法，根据竞争对手的价格策略进行定价以及根据行业情况采取差异化的定价方式。64销售渠道直接渠道客户上门；销售人员推销；电话营销。间接渠道通过中介；网络订单。6.5宣传策略加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传。6.6销售激励制度本项目将根据实际情况，制定针对部门的销售奖励制度，保证员工促进销售的积极性。7. 营运和管理7.1 基本业务流程基本业务流程为：咨询 实地查看 签订合同 入住7.2. 营运管理初步计划. 服务项目和基本设施服务项目服务式办公室；虚拟办公室；个性化服务。基本设施安排项目的基本设施决定了服务能力和条件，项目计划安排如下基本设施：全天候的安保 冷热空调系统 电信设施 IT设施和互联网，如打印机、复印机、传真、扫描等 办公家具 茶水间，包括冰箱、微波炉、咖啡机、饮水机以及相关物料等. 建立并实施完善的质量标准具体包括环境及设施标准、物料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。. 建立并实施完善的财务内控制度为强化管理，降低运营成本，项目将建立全方位的财务内控制度。7.3 机构设置 项目计划的机构设置如下图： 组织机构图总经理副总经理客服部行政部后勤部财务部7.4 人员配备行政秘书：5名保安：1名服务员：1名后勤：1名其他职能部门根据职责和需要配备人员。7.5管理团队项目的管理团队核心部分来自于创办人，部分外聘具有行业管理经验的人员。 8.投资和财务评价8.1项目实施计划进度 目前装修设计、施工方案已经出炉，资金到位进行装修并购买相应的硬件设备后即可投入使用，项目计划于2010年7月初进行装修，9月之前投入运营。计划投资总额100万元。8.2投资估算装修费用80万元。办公家具费用10万元。办公设备费用5万元。物料费用和前期流动性支出5万元。本项目的特点是启动资金少，但需要准备前期运营的流动资金，实现正常经营后即可实现现金流的快速回笼和资金沉淀，预计这个期间在1-3个月。8.3收入预测预计年实现总收入240万元，年缴纳销售税金及附加9.3万元，详见表1。表1 销售收入及税金附加情况表 单位：万元项目收入税金及附加（收入的5%）服务式办公收入1507.5虚拟办公收入901.8合计2409.3注：服务式办公室出租率按平均80%计算，虚拟办公室收入按平均每月服务100家计算；服务式办公室按每平米每月200元计算，虚拟办公每月每户800元。8.4成本费用预测预计项目总成本费用每年年60万元。详见表2.表2 年总成本费用估算表 单位：万元成本项目金额估算依据租金费用18租赁协议物管费用 3租赁协议人员工资36估测能源消耗（水、电等）3收入的1%总计608.5利润预测预计项目投入运营后每年可实现利润170万元。详见表3。表3 损益估算表 单位：万元序号项目金额1营业收入2402税金附加9.33成本费用604利润总额约1709.风险和对策分析9.1 风险 客源带来的风险办公业的发展是以客户需求为依托的，由于决定市场环境的变化受到经济、习惯、认知等多方面因素的限制，有可能引起客源数量和结构的变化。 人力资源风险由于虚拟办公室是新的东西，我们的经营没有现成的经验可以完全照搬，从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。 市场竞争风险由于虚拟办公的发展前