养老地产案例分析及规划设计.ppt

一 老年社区市场分析二 国内外代表性案例分析三 老龄人口需求分析四 项目SWOT分析五 产品定位及规划建议 目录 一 老年社区市场分析 迄今为止规模最大 最复杂的第六次全国人口普查结束 截至2010年11月1日我国大陆人口的总量为13 39亿人 相当于4个美国 同时 十年间我国的人口增长率为5 86 和上一次人口普查的11 66 相比 增幅明显回落 我国大陆60岁以上人口超过了1亿7千万人 占总人口的13 26 其中65岁及以上人口已经超过1亿1千万 占总人口的8 87 摘自2011年 中国广播网 中国老龄人口现状 中国是老龄化速度最快的国家之一 只用了27年 65岁以上的人口就从7 升至14 而法国用了130年 瑞典85年 人口老龄化呈现由东到西的区域梯次特征 上海于1979年最早进入老年社会 而宁夏要到2012年才能进入 农村老龄化高于城镇 这种倒置的状况要持续到2040年 未富先老 发达国家进入老年社会时人均收入为5000至1万美元 而我国目前刚刚超过1000美元 老年人口中 女性数量多于男性 中国人口老龄化具有5个特点 4 2 1家庭的养老难题自我国七十年代中期实行计划生育控制以来 三口之家 现已成为社会的主力家庭结构 许多独生子女成家之后 所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子 时间和精力严重不足 再加之老年人多愁善感及实际上的 代沟 由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题 老年人不堪忍受 空巢 的孤单寂寞随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变 核心家庭趋于普及 传统家庭逐渐减少 一方面下一代与老一代分居现象不断增加 另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上 分而不离 离而不远 的特点 因此老年人不堪忍受 空巢 的孤单寂寞之苦 从过去不肯到养老院开始向往养老院 养老观念和居住观念正在发生根本性变化 建设老年公寓是我们的责任 也是时代的使命 我国已进入老龄化阶段 2030 2040年会面临人口结构老龄化加剧 4 2 1家庭 催生老年住宅的产生和发展传统 家庭养老 观念已经转变 度假养老 观念逐步形成国家鼓励老年人住宅地产的开发 给予政策与资金上的扶持 结论 老年社区的兴起 老年公寓建设兴起于70年代的北欧 我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市 是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业 北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的 1990年上海首家老年公寓在浦东落成 江泽民总书记为之题词 浦江夕阳诗如画 秋色黄花送晚情 据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区 其中规模较大 设备齐全 知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄 天津鹤童老年公寓 上海众仁老年公寓 乐山夕阳红老年公寓等 1996年9月 盖州市决定建造 华夏桃源村 老年公寓 规划用地60公顷 总建筑面积20万平方米 可供1万名老人居住 预计总投资8 17亿元 早期代表项目 上海的康乐小区 在设计前就预计出居住老年人口数 确定在小区内配套建造一处200平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年住宅 正式列入小区建设计划 并按老年人的特殊需要进行专门设计 尤其是小区建设具有特色的老年社会专用设施引起者的极大兴趣 它体现了上海这个老年型城市的特点 在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们的好评 其示范效应已在一些地方掀起了开发 银色产业 的热潮 存在问题 银色产业 浪潮虽已掀起 但其波及力度远远不够 目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所 所养不过75万人 全国个体 私营和合营的福利事业中养老的老年人 据推算不超过20万人 也就是说 目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人 不足老年人口总数的1 已建成的老年公寓来看 存在数目少 规模小 分布地区不广等问题 现有的老年公寓品质层次较低 一些地区存在名为老年公寓的住房 并未考虑老年人的生理行为特征 其居住小区不仅规模小 配套设施不齐全 政府办老年公寓 主要是针对 五保户 困难户 等对象所建立起来的 敬老院 养老院 等 政府投资 个人运营型老年公寓 特点是设施齐全 漂亮美观舒适 因为有编制而使服务人员有保证 服务质量也较好 相应的收费也较高 能入住的大多是离退休干部 也有一些是子女经济条件好 愿意资助老人入住的 例如 烟台市老年公寓 厦门金尚老年公寓 社会办老年公寓 打破了传统的由政府举办 政府拨款 政府派干部管理的旧模式 如 青岛夕阳红老年公寓 郑州爱馨老年康乐苑 现有经营模式 公办公营 福利院 公办民营 民办民营 敬老院 老年公寓 经营模式 机构类型 我国现有的养老模式 2 3 老年社区的发展方向 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿 因此对环境质量要求较多 而现有的养老院 福利院因历史原因 大多选址于市中心 噪音和空气污染相当严重 相信随着老年人对养老质量要求的提高 其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势 且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求 山水型老年公寓 将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高 老年人对居住的要求更加讲究 他们年轻时由于竞争环境和迫于生计 终年奔波于城市中间 渴望回到自然却又无法自主 退休后如释重负 轻松了 无牵挂了 迫切需要回归自然 与山水园林亲密接触 过着 桃花源 式的田园生活 颐养天年 二 国内外代表性案例分析 1 北京东方太阳城 中国老年人保健基地 学术基地 国内老年公寓案例借鉴 东方太阳城项目一期 欧式风格 塑造田园式社区 东方太阳城项目一期 建筑类型 联体别墅 点式公寓 板式公寓和连廊式公寓四种 户型面积 单元面积从70至230平米不等 配套设施 与中日友好医院合作的医疗服务中心 邮政代办中心 超市 餐厅等社区基础配套已经投入使用 设有乒乓球俱乐部 太极拳俱乐部 棋牌俱乐部 钓鱼俱乐部 东方太阳城二期 联排 独栋 四合院 欧式风格 创造和谐的生态社区 东方太阳城二期 建筑类型 公寓 联体别墅 独栋别墅 四合院 公寓首层设私家花园 规划特点 万亩森林 千坪庭院 独栋别墅 的富春园独栋别墅和四合院 有10万株50年原生森林 75万平米竞技绿地 独栋别墅设400 2400平米不等的超大私家花园 满足领袖阶层对私属生活的珍视 对私密空间的原创动力 东方太阳城三期 欧式风格 延续前两期惬意 高尚的生活品质 东方太阳城三期 建筑类型 94栋板式公寓 24栋点式公寓 均为6层规划特点 南北通透 6层北侧相应退台 并提供超大露台 每单元一梯两户 板式公寓包含一居 三居室 点式公寓均为四居室 沿社区湖布置楼座 东方太阳城畅销户型 公寓户型 东方太阳城畅销户型 排楼户型 东方太阳城畅销户型 独栋别墅户型 东方太阳城畅销户型 四合院户型 东方太阳城装修标准 东方太阳城项目整体定位为 退休后的释意居所 配套及装修强调对老年人生活的便捷性 具体装修标准详见下页 东方太阳城装修创新 1 采用液压蝶式无机房电梯 这样不但节省了建设专门的电梯机房的投资 减低噪音 还降低了电梯的运行成本和后期维护费用 2 社区内自建污水处理站 实现全部生活污水的净化处理后回收利用 一方面可防止降水不充分而导致绿地灌溉水源的缺乏 另一方面使退休生活社区的生态环境更为环保 运做高效 3 采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术 整个退休生活社区设计了运行成本低廉 回收效率高的雨水回收系统 将雨水通过采集 绿植 过滤 净化 储存于社区湖面 用来进行社区内绿化灌溉 4 对社区内大面积的湖水 溪流等水系的处理 采用生态水质净化系统 经过生物技术处理后的湖水 可以减少和预防出现一般水系中富营养化的问题 同时也可使社区的水系处于良好的生态群落的循环之下 保存了社区良好的自然面貌 5 水源热泵中央空调系统 为二期25万建筑平米的公建和居住单元确定选用水源热泵集中供暖 制冷提供了完备的第一手的技术和运行资料 6 电磁门锁 门禁一卡通系统将为居民的出行及社区的物业管理提供了极大的便利 7 紧急呼叫系统连系布置于主卧室和起居式的固定呼叫按钮和可移动呼叫按钮保持着每单元与社区呼救援助中心的热线联系 8 自备深井供水系统 自建的压缩天然气站等 东方太阳城相关配套设施 商业街 高尔夫球场 俱乐部 东方太阳城客群年龄及职业 专项调查数据显示 目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56岁以上的老年人 占现居住人口比例的80 是适合生活 适合居住的老年住宅 是优于养老院的养老产品 教育程度较高的职业明显成为购房的主体 专业技术人员 科教文化从业者 党政机关事业单位领导 大中型企业管理者占总居住人口的58 34 这充分说明这四类客群是中国老年住宅消费的中坚力量 工人 服务人员和普通工作的购房者占目前项目居住人口的三分之一 为35 42 普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高 东方太阳城项目点评 规划设计方面 东方太阳城项目 以创新的规划理念 丰富的产品线 完备的配套设施以及新技术的应用 取得了较好的市场口碑 市场运作方面 借鉴国外老年住宅的先进经验提出 第三养老模式 即家庭养老与社会养老相结合 其运作思路 老年家庭买房的方式按揭或付清房款 一经交付即可入住 开发商从次年起 逐年向业主回购部分产权 以解决老年家庭的养老金 医疗保健费 如果业主较早过世 而开发商还没完全回购产权 子女可继承住宅的部分产权 如果业主身体健康长寿 而开发商已经全部购回了产权 开发商承诺无限期免费居住下去 案例二 北京太阳城项目 项目规模 占地42万平方米 建筑面积34万平方米 建筑类型 公寓 别墅 住宅 公益建筑和下沉式文化广场 项目亮点 东方建筑风格的四合院 国医堂 仿古文化步行街 庭院 太阳城项目规划图 太阳城公寓 针对老人特点设计 欧式风格 太阳城别墅 太阳城有250到300平方米 400到500平方米别墅共70余套及4座400到500平方米的四合院 以满足老年人的不同需求 太阳城公寓 别墅特点 宿舍式公寓 将老年人集中安排在社区相同的楼房中居住和生活 配有电视 电话 卫生间 沙发 衣柜等各种设施 并提供水 电 暖 医疗监护等各种物业服务 居家式公寓或住宅式公寓 一家一户 可以是老年夫妇 也可以是夫妇两人及子女 还可以是老人 子女和孙辈三代人 护理式公寓 就是把因身体有病 生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住 并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理 太阳城公寓畅销户型 一居室 太阳城外部装修标准 结构 钢筋混凝土全现浇剪力墙 部分砖混结构外墙 涂料电梯 西子奥的斯电梯 24小时运行门窗 户门 日上防盗门 供电 40A智能磁卡表供水 插卡式智能计量系统供气 天然气入户 插卡式智能表采暖 地板集中供暖通讯 宽带网接口入户 太阳城公寓室内装修 A 客厅 门厅 餐厅 地砖 600 600mm罗马牌 或同等档次 餐厅顶面 局部吊顶 客厅顶面 灯池造型顶 墙顶面 涂料立邦美得丽 或同等档次 剔脚板 复合踢脚板克诺森华 或同等档次 太阳城公寓装修 B 主次卧室 地面 复合地板克诺森华地板 或同等档次 墙顶面 涂料立邦美得丽 或同等档次 窗户 包套 清 混工艺 大理石台面 剔脚板 复合踢脚板克诺森华 或同等档次 门及门套 清 混工艺 实木复合门 太阳城公寓装修 C 厨房 地砖 300 300mm罗马牌 或同等档次 墙砖 250 300mm罗马牌 或同等档次 顶面 铝扣板吊顶 门及门套 清 混工艺 实木复合门 吸油烟机 中式欧帝牌 或同等档次 灶台 欧帝牌 或同等档次 洗菜盆 欧帝牌 或同等档次 整体橱柜 理家 或同等档次 太阳城公寓装修 D 南北阳台 地砖 300 300mm罗马牌 或同等档次 墙面 涂料立邦美得丽 或同等档次 太阳城公寓装修 E 主客卫生间 墙砖 250 300 主 客卫 罗马牌 或同等档次 地砖 300 300 主 客卫 罗马牌 或同等档次 顶面 铝扣板吊顶 浴霸 2个 主 客卫各1个 浴缸 限主卫金牌 或同等档次 座便 2个 主 客卫各1个 金牌 或同等档次 淋浴房 限客卫 镜前灯 主客卫各1个 梳妆镜 主客卫各1个 玻璃托盘两层 限主卫 浴巾架 限客卫 手纸盒 主 客卫各1个 各种开关面板 网话插座 TCL牌 或同等档次 其他小五件 例如 合页 门锁 负责安装到位 太阳城别墅装修 别墅 毛坯公寓 精装修 装修标准如下 涂料 室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料 厨具 洁具 橱柜全部选用中高档品牌 环保型材料 厨房和卫生间墙面为高档瓷砖 地面为高档防滑地砖 地板 德国原产的复合木环保型地板 房门 入户门为 四防 钢质装饰门 居室内其它房门均采用木质装饰门 窗户 彩色塑钢窗 中空玻璃 太阳城相关配套设施 道路 楼道出入口 楼道走廊 电梯 老年活动中心 社区花园 商业街 医院 太阳城相关配套设施 处处无微不至的设计 迎合了老人理想生活的需求 塑造了项目的核心竞争力 说明 中小学 北师大亚太学院幼儿园 亚运村双语幼儿园综合商场 太阳城购物中心银行 建行 农行医院 太阳城老年医疗中心其他 太阳城国际假日酒店 温泉健身中心 文化艺术中心 家政服务中心 中国邮政储蓄 太阳城项目点评 利用自身完善的服务设施为老年人创造条件 提供机会 在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区管理模式 使老年人与社会有更加广泛的接触 沟通和交流 定期组织和举办诸如交流座谈 讲座会议 展览展示 竞技比赛 征文征画 文艺表演 观光旅游 考察访问等各种形式的活动 2 绿地21城孝贤坊项目借鉴点 细节人性化 社区配套完善 可作郊区大盘中部分规划为老年公寓参考 绿地 国际家园 位于大上海城郊 上海市与昆山市交界处 312国道旁 邻近国际汽车城 国际F1赛车场 距上海市中心35公里 距昆山18公里 从中山公园驱车到绿地21城需要半个小时左右时间 在地理位置上 该楼盘位于昆山靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城 是规划建设的专门面向老年人的人文新镇 濒临吴淞江水系 绿地 21城孝贤坊为绿地 国际家园第四期 绿地 国际家园占地4000亩 以古典西班牙 英伦 北美等五种风格打造 社区内设置中福会幼儿园 大众社区巴士 邻里中心 四星级酒店等 社区配套完善 局部装饰 外立面采用传统英式砌砖法 样板房分不同的装修风格 有很多保护型装修和护理型装修的选择 设计了无障碍通道 走道铺地毯防滑 需铺面砖的地面采用防滑面砖 设置了装饰性腰带扶手等 周边配套 该楼盘在去年年底引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院 相配套的 绿地家世界 也已正式开工建设 在综合性医院基本配置的基础上 增设专门针对老年人的科室和相关功能 在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区 还会根据老年人体质特征需要 设立平价药房 以老年人营养品和常见疾病用药为主 此外 还将设立老年食堂 在小区设置邮局分理点 还有小区道路引导系统 老年文化中心 休闲中心等 郑州金秋乐园 中原首座居家养老精品社区 坐落于郑州市南郊 龙湖圣地 枣林桃源 七层全电梯 水景花园 观景平台紧急呼救系统 广场 跌泉 密林 幽径 老年医疗保健中心 营养配餐中心 健身康乐中心 会议中心 购物超市 老年大学等设施 社区综合配套服务设施 医疗保健服务 学习教育服务 文化活动服务 商务服务 家政服务 洗涤服务 购物服务 餐饮服务 交通服务等 郑州爱馨养老 郑州市爱馨养老集团成立于1999年 是一家主要从事社会化养老服务的民办福利机构 经过十年坚持不懈的探索和发展 目前已经由原来仅有43张床位的独栋楼房发展成一个拥有六家法人单位 六家实体养老机构的大型养老集团 它们分别是 爱馨台胞老年公寓 爱馨滨河老年公寓 爱馨王胡砦老年公寓 郑州市爱馨家政服务中心 郑州阳光城养老服务股份有限公司 爱馨荥阳社会养老服务中心 天津爱馨阳光城养老服务有限公司 北京阳光真爱科技服务有限公司等 郑州阳光城作为一项社会力量投资兴建的老年福利项目 占地400余亩 总投资6个亿 一期投资近2个亿 总建筑面积20多万平方米 成为郑州市发展最快 规模最大 功能最为齐全 赡养老人最多的养老机构 树立了具有特色的爱馨品牌 建成后的郑州阳光城集养老居住 医疗康复 学习娱乐为一体 内设公寓 营养配餐中心 医疗康复中心 家政服务中心 老年大学 老年活动中心 老年购物中心等服务设施 可同时满足我市数万名老年人的养老需求 让老人足不出户就能够享受便捷 周到的服务 该项目的建设将成为养老事业发展的新起点 它不仅承载着健康老人的居住和精神文化需求 还要担负起介助介护老人的高标准服务需求 老人只需要办理一张养老证书 就可以入住郑州阳光城 享受24小时的专业护理 同时还可以享受包括北海 厦门 杭州 成都 天津 兰州 威海 西安 郑州等多家养老机构的互动养老 爱馨养老收费标准 爱馨养老收费标准 青龙山位于郑州东区 青龙山老年百寿园就坐落在青龙山帝旁 环境优美 山青水秀 空气宜爽 拥有幽雅 独特的景观 具有 天然氧吧 之称 该园成立于1999年重阳节 集疗养 度假 医疗 康复 娱乐等服务于一体 设有一室一床 一室两床 一室三床的标准设施及别墅楼等 尤其是大约750米平坦而宽阔的道路环绕着青龙山 更有曲径通幽的林荫小道 是老年人休闲锻炼的好去处 来自1300多米 达46摄氏度地热温泉水 含有丰富的矿物质 老人可饮可浴 长期洗浴对老人的身体健康有益 并且对多种老人疾病有独特的疗效 每日餐饮根据老年人的生活习性及健康要求 科学搭配 营养膳食 我们采用医院式的管理模式 青龙山介绍 收费标准 郑州老年公寓项目点评 完善的服务设施为老年人创造条件 提供机会 全方位社区管理模式 使老年人与社会有更加广泛的接触 沟通和交流 定期组织和举办展览展示 竞技比赛 征文征画 文艺表演 观光旅游 考察访问等各种形式的活动 现有郑州的老年公寓来看存在数目少 规模小 分布地区不广等问题郑州老年公寓的整体实力需要进一步提高规模小 资金投入严重不足老年公寓在贷款方面也存在着种种阻力 资金的不足限制了老年公寓进一步提高服务质量 增加服务设施 在很大程度上阻碍了他们的进一步发展 服务项目比较单一 层次不高在满足老人生活 娱乐 休闲 健身 学习 医疗等方面的条件还不齐全 服务项目比较单一 层次不高 服务人员素质不高在专业人员配套上 大多数老年公寓没有配备或没有意识到要配备具有专业护理 老年心理学 社会工作方面的专业人士的重要性 无法满足老年人多方面的需求 服务质量 管理水平也难上更高的档次 案例小结 非完善的老年社区 仅是注重配套 户型设计上 户型排布上有不合理之处 在经济发达城市 仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社区 并投入了大量的资金 虽然目前的老年社区都不够成熟 但发展商已经开始具有开发成熟社区的意识 缘由 在人口老龄化下 发达国家中单一的养老院向系统 多元化养老社区的转变已经成为一种趋势 美国的太阳城 日本的港北新城 荷兰的弗莱德利克斯堡 系统 规模化的老龄产业 聚集性的养老城 异地养老社区 已经成为养老模式发展的新趋势 国际上养老社区大致分为以下几类 西方发达国家老年社区 在政府福利制 老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的 西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段 充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式 普通化和社区化发展成为新的热点 国外老年社区产生机制 政府大力扶持老年社区的发展 政策 资金上大力支持 面向社会老年人 区域位置交通便利 环境优雅 集中在经济发达国家 老年社区建设较完善 老年社区完全社会化 处于成熟阶段 人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因 3 国外典型老年公寓项目简介 美国太阳城中心美国太阳城中心是美国较大的老年社区之一 太阳城中心从1961年开始开发建设 从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区 入住这里的居民必须是55岁以上的老人 18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天 社区内设计建造了独立家庭别墅 连体别墅 辅助照料式住宅和家庭护理机构 出租的独立居住公寓等以适应不同类型老人的要求 社区有专为老年人考虑的建筑规划 小区内实现无障碍设计 无障碍步行道 无障碍防滑坡道 低按键 高插座设置 社区住宅以低层建筑为主 同时 社区内的空间导向性被强调 对方位感 交通的安全性 道路的可达性均做了安排 实施严格的人车分流 在太阳城中心 老人们享受的康乐设施包括室内和室外游泳池 网球的推圆盘游戏场 草地保龄球 健身和娱乐中心 会议室和一个1万平方英尺的剧场 还有各种各样的俱乐部 开设的课程和组织的活动超过80种以上 根据美国一项调查表明 生活在这样环境的老年社区中 老年人的平均寿命要延长十岁 荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓较好地处理了独立居住与方便交流的矛盾 老人虽然居住在独立的公寓中 但从整个建筑空间处理来讲 他们感到和睦相处的融洽 这座建筑将三种元素结合在一起 建筑的城市意味 社区功能和生态目标 从外观上体现老年公寓的安逸 宁静和对自然的回归 比如 曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱 此外 通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用 雨水也被收集储存在卫生间中使用 整个老年人公寓包括22个相互连接的独立单元 在主楼的顶层是一个公共活动区 包括有洗衣室 休息室 室内游泳池 兼具锻炼和治疗作用 健身中心和客房 由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务 使老年人有进行交流和锻炼的机会 主楼底层有服务台和大堂 每一个独立的单元都有一个起居室 书房和至少一个阳台 在这样的公寓中生活 老年人感到自由 舒适 日本港北新城日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的 由于日本的人工费贵 日本住宅的技术和电器化程度很高 这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上 使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理 比如 提供无障碍设施的老龄人住宅产品 提供具有看护性质的老龄人住宅产品 提供能和家人共同生活的 二代居 住宅产品 通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存 才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区 当然 在社区内还需要提供完善的配套设施 用于满足老年人在健康和精神方面的需求 老年人的日常生活相对单调 使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要 日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内 使老年人的生活更加活泼多彩 注 花园 遮荫棚 餐厅 烤 烤肉园地 游泳池及按摩浴池 在设计过程中 设计师会根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施 满足老年人日常生活和个人护理的需要 在某种意义上 生活环境的设计非常重要 应该与设计方案融为一体 同时 也应考虑到设计发挥老人余热的环境 鼓励老人充分发挥自己的余热 使其尽享每天生活的乐趣 老年社区不仅是为老人度假 生活所准备的 其理念更多是父母子女5 2周末休闲 全家团聚的度假地 其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力 根据老年人需求打造核心的功能体系和设施 但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索 在规划上导入度假概念 吸引年轻人到社区中来 将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变 多元化 现代的复合居住功能 关注人性化的细节 完整的 可应对紧急情况医疗服务功能系统 丰富的 满足不同需求的运动娱乐配套功能 方便学习交流的 跟上时代节奏的环境和设施 精神与价值诉求 老年服务计划 满足自我价值的实现 带来年轻感觉59 中国人有很强的家庭观念 落叶归根 与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿 与美国不同 中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求 主题地产 主流市场 智友观点2 以老年社区为功能核心 但以更广泛的生活方式为主题 人群复合化发展 避免排他性 智友观点3 需求的多元需要相应的 配套设施的复合化 多层次 来满足老年社区开发建设受老龄产业特点制约 具有部分社会公益性 社会福利性 投资回收期一般较长 房地产的开发回报率弹性较大 其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目 医疗 保健设施投入是建立老年社区价值的基础 如何与住宅开发销售的节点相配合 合理安排节奏对项目至关重要 因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制 可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营 61 因为老年产业的较强的公益特征 可能得到政府 社会团体 国内外慈善机构 甚至企业不同程度的资助 协作与政策性税费减免扶持 因此 作为对国家政府和社会意义深远的项目 应重点考虑在项目设计与运营时 同时以现代老年人及其家庭为目标客户 通过营销等手段使项目价值最大化地被感知 极致放大其社会传播效应 最大程度扩大当地影响范围 在营销过程中 加强与政府合作 适当应用政府影响力 扩大营销的社会公信力 提高项目形象 同时 可以提高政府部门的服务形象 有助于获取政府优惠政策 实现企业与政府双赢 营销前置 改变传统养老观念 与政府部门合作营销 放大社会传播效应 同时提高社会效益 郑州市养老机构起步晚 起点低 最早的一家是于1996年成立的爱馨老年公寓 2000年前先后成立了十余家 除了因都市村庄并入城市 原有的乡村敬老院改建为面向社会经营的社会养老机构外 其它都是集体单位和民办的 2000年后 养老机构数量增加较快 主要有四方面来源 2004年前后 政府立项规划 投资兴办了河南省和郑州市两家规模大 投资高的示范性养老机构 如 中州养老家园 郑州市老年公寓 一些医院或机构依托老年护理方面的优势 改建老年公寓或扩建具有日常照料护理功能的老年康复机构 如 青龙山老年公寓 郑州市管理区铁路分局医院老年公寓 位于城区内的原有乡镇敬老院改建为社会养老机构 如 管理区南五里堡敬老院 新成立了一批民办养老机构 郑州老年住宅发展历程 2010年底全省有老年公寓468家 比2009年增加了49家 增长了10 5 床位46287张 比上年增加了5658张 增长了12 年底入住32146人 入住率为69 全省托老所有145家 床位有3443张 郑州老年住宅现状 三 老龄人口需求分析 老龄人口需求分析 爸爸妈妈的群体特征 生在新中国 长在红旗下 经历过上山下乡 沐浴过改革春风 有着最包容最内敛的感情 在如今的离婚排行傍上 很难寻到50年代人的踪影对工作一丝不苟 为家庭牺牲自我 无论工作与家庭都有深重的责任感为工作 为家庭埋藏了自己对生活的兴趣追求大部分积蓄投入在教育子女和赡养父母上他们独有板正的气质和兼容的内涵内在需求 从工作 家庭的重压中解脱出来 圆年轻时没有机会实现的梦想满足兴趣爱好 三五友人相约琴棋书画满足生活理想 夫妇两人外出旅游 踏遍祖国的大江南北 放松休闲需关注点 闲下来的无所适从 失落感 需要多参加集体活动 爷爷奶奶的群体特征 在三年自然灾害中饿过肚子 比其他人更强烈的珍惜粮食和生命认为 小康 就是 楼上楼下 电灯电话 儿女身后依 孙儿膝下绕 即可笑口常开内在需求 不求大富大贵 只求安安稳稳 衣食温饱 全家安康 满足兴趣爱好 听听新闻 打打太极 钓钓小鱼满足生活理想 饮食起居能有无微不至的关怀 儿女子孙常来看看需化解点 孤独无助 生活上不能自理 对死亡的心理恐慌 生活上 精神上应给予无微不至的关怀 爷爷 奶奶 爸爸 妈妈 我们都需求 抛却喧嚣与芜杂 寻找新世纪出则繁华 入则宁静的 世外桃源 生活满足兴趣爱好 丰富多彩的选择与追求 充分发挥每个人的光和热 能够活到老学到老满足生活理想 新鲜的空气 温暖的阳光 舒心的笑容 有爱 有自然 有生活 五 产品定位及规划建议 我们通过案例的借鉴 对本案各类产品体系提出了以下建议 别墅 走高端路线 体现现代中式风格公寓 大而奢 的平层公馆产品或不超过5层的电梯花园洋房小高层 小而精 的空中花园别墅在设计上 应该考虑为老年人提供充足的室外空间 使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气 其次 考虑老人行动不便利 要有便于交往的公共空间 体现社会责任感和公益性 倡导生态和谐老年社区生活 建筑类型 现代独栋 水畔联体别墅 中式四合院以及四层电梯公寓等 项目亮点 七个风格各异的小区 约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地 全社区无障碍设计 红外无线安防 水源 地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施 项目规模宏大 完善的医疗设施 全程教育等配套 项目引活水入园 将社区演绎成一个静谧 幽雅的花园 打造了建筑面积8万平米商业街 商业街内设有大型购物中心 健康型老人住宅疗养型老人住宅康复型老年住宅监护型老人住宅护理型老人住宅集合式老人住宅 通过建筑类型的区别 丰富老年产品线 增加老年客户的选择性 建筑组团化 老年公寓产品 规划设计 园林景观 配套设施 室内装修 分析内容 1 社区规划 建设具有东方人文色彩和浓郁古典风情 又具现代时尚感的 静谧的居住氛围 在考虑充分通风 采光的基础上 其建筑格局以 围合状 布置为主 围合型空间可以充分提供公共交流的平台 在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台 l底层架空 景观阳台 露台空间 屋顶花园 扩大花园范围 l以特色水文化为景观概念 使亲情睦邻概念成为住宅主体 l比普通住宅相应的提高日照标准 l可考虑结合门厅 过厅 电梯厅等设置各种公共交往空间 如 聊天角 休憩角 等 洁净清爽的外立面 较好的映衬了周围的景致 且营造出安逸 私密的生活状态 l多功能综合楼 老年大学 老年活动中心 l配餐中心 就餐 配送 l休闲茶栈 品茗 座谈 棋牌等活动 l老年医院及护理院 l会所 游泳池 健身房 水疗馆 会务活动中心 l商业街 设有小超市 理发店 洗衣店 鲜花店 老年用品商店等 l风雨连廊 公寓与公寓 公寓与会所 配餐中心 老年医院及护理院之间相互连接 社区活动广场 停车场 社区配套 绿色的园林景观环境设计风格 提高老人生活舒适度 一般老年公寓的绿化面积要求较高约为45 以上 社区绿化 绿化景观 绿化率50 以上 以建公园的标准来美化社区 以东方古典园林常用的竹 松 梅 兰 荷等为主 配假山 凉亭 池鱼花鸟 这些植物的特质高洁 使老人感觉亲切 有归属感 睹物思人 更加坚定生活的信心 景观设计上体现人与自然的和谐 绿化轴线结合房屋布局 形成自然流线 用水系将建筑群落联会贯通 力求满足都市人对郊外田园生活的向往 体现静谧清新 花香四溢的田园生活 绿化景观 4 交通布局 人车分流 小区内设无障碍环行步道社区入口处设在离公交车站较近的位置 2 房间设计特色 楼宇公共设施 公寓楼 外墙立面用不同的色带区别楼栋 会员佩戴的胸卡颜色与其所居住的公寓楼色带颜色相一致 公寓大厅 每幢公寓大厅内设有管家服务台 书报架 沙发等 公寓走道 每层楼面走道内设休息处 靠墙设双排扶手 地面采用PVC卷材 电梯 每幢公寓设置公用电梯 电梯特配常规 特殊 低位 两套操作按钮 楼梯 每幢公寓两头各设有安全楼梯 每个楼梯口设楼层编号和EXIT标志 户型建议 中套房型平面图1房2厅1卫80平方米 小套房型平面图1房2厅1卫60平方米 亲子住宅 共居3房2厅 进户门 正副扇双门 进门处 设换鞋椅 椅高45厘米 电源开关 设置漏电 电涌保护总开关 电源插座离地60厘米 开关离地120厘米 地面 客厅 卫生间 厨房 阳台铺设地砖 卧室 书房铺设木纹复合地板 墙壁 厨房 卫生间铺设磁砖 其余为环保内墙涂料 推拉式门窗 双层玻璃结构 阳台门下侧特设换气小窗 阳台 超大设计 180厘米纵深 卫生间 地面采用电加热采暖装置 无菌材料制作的人性化扶手 隐蔽水槽式地漏装置 采取太阳能加热水集中供应热水 室内无障碍 设施 家具应从实用出发 宜少不宜多 家具外露部分应尽量减少棱角 床 床体高度可调节 45厘米 50厘米两档 椅凳 符合人体工学设计 扶手特设拐杖放置孔 大号字电话 大号字体的拨号键盘 一键通 功能设置 卫生间 可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖 浴缸 不宜过高 要安装扶手 浴缸底面要有防滑 以确保安全 厨房 整体 套 橱柜设施 饮用水 净水 自来水分开安装 紧急按钮 客厅 床头 坐便器边 淋浴房内 阳台设有紧急按钮 红外线监控 非常情况自动报警 室内无障碍 家具 老年人通常喜爱简洁 典雅 宁静 室内色彩要有利于老年人的心理与健康 一般宜采用浅色 如浅米黄 浅蓝 浅灰等 浅米黄给人以温馨舒适感 有利于心情放松 消除疲劳 浅蓝则给人以洁净静谧感 利于减缓心律疲劳 消除心情紧张 禁忌使用红色 红色会引起心律加速 血压升高 不利于健康 室内装修 室外无障碍设施 运动休闲 文娱活动 老人更多的参与集体活动 一方面丰富了业余生活 另一方面增加了归属感 室外无障碍设施 无障碍通道设计 105 1 楼梯踏步尺寸 对于老年人 及其他肢体灵活性受损的人 踏步高应该在16cm以下 踏步顶面宽应在30cm以上 踏步立面缩进尺寸应在2mm以下 否则容易绊倒老人 2 楼梯照明 注意隐藏光源 不能直射人眼 照明光源应该采用多灯形式 以防止踏步表面出现阴影或自身的投影 最理想情况是设置地灯 无障碍通道设计 106 3 楼梯扶手 在楼梯起始处 扶手端部应该延长200mm以上 否则易发生危险 扶手的端部应向墙壁或下方弯曲 以防止老人勾住衣袖绊倒 轮椅设计 107 4 轮椅使用 从大厦入口到升降机 住宅单位 睡房 厨房和浴室各处的入口和通道 必须全无障碍 当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度 必须加设斜道 升降台或升降机等门坎的设计 亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受 室内铺设地毯 及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的 厨房 起居室设计 108 5 厨房 6 起居室 老人使用的沙发不宜过软 过低 两侧的扶手最好是硬质材料 供起身时撑扶 茶几的高度不宜过低 普通茶几的高度在300 450mm左右 且最好体型轻小 便于搬挪 厨房的门安装透视窗 方便观察门后的情况加强中部橱柜 水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间将餐桌与厨房操作太联系起来布置 可以使就餐操作流线连贯 方便老人的使用 109 7 卫生间 老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降 因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄老人都存在起身困难的障碍 因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息 因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑 同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度所有地面 尤其是湿滑的浴室地面 都使用防滑地砖必须的扶手杆设置 硬件设计 卫生间设计 110 8 洗浴室 洗浴空间考虑轮椅在其中移动 回旋的可能 同时为保护者留出活动空间 在浴缸旁加设一定宽度的坐台 保证老人出入浴缸时一直保持坐姿 使身体和血压稳定