保障性住房合作开发项目可行性研究报告.doc

海南东方市保障性住房合作开发项目的可行性研究报告一、 项目合作1、 东方市保障性住房项目在东方市八所镇老福根(东建图201125号)，东方海建地产投资有限公司于2012年6月1日同海南省东方市人民政府签订联合开发协议，东方市人民政府采用BT模式与东方海建地产投资有限公司合作开发建设；海南省东方市房管局负责以自己的名义取得该宗土地使用权并将其作为本项目的建设用地，东方海建地产投资有限公司负责本项目的投资、开发建设和销售。2、 现应东方海建地产投资有限公司要求，海南省农垦建工集团总公司入股东方海建地产投资有限公司，由海南省农垦建工集团总公司控股东方海建地产投资有限公司开发房地产项目。3、 海南省农垦建工集团总公司入股海南省东方海建地产投资有限公司各股东持股状况：股东名称实缴出资额出资方式持股比例海南省农垦建工集团总公司510万元人民币货币出资51%东方海建地产投资有限公司490万元人民币货币出资49%二、项目现有概况（一）土地及建筑物东方市保障性住房项目在东方市八所镇老福根(东建图201125号)，总占地面积360亩；采用BT模式合作开发。项目征地及拆迁补偿费用东方海建地产投资有限公司支付，由东方市人民政府负责征地及拆迁补偿工作，当东方海建地产投资有限公司支付人民币5000万元时，东方市人民政府在收到该之日起3个月内完全成项目用地征地及拆迁工作，征地及拆迁工作完成之日起两个月内，由国土部门办理土地使用权证。项目计划建设的有廉租房，公租房、经济适用房、限价房，并配套有商业服务部分，配套商业用房建筑面积占项目总建筑面积的10%，且销售不受保障性住房政策的限制。限价房、配套商业用房建设用地由甲方通过招标方式出让，如东方海建地产投资有限公司通过招标方式未能中标取得限价房及本配套商业用房建设用地使用权，东方市人民政府除应按相关约定向东方海建地产投资有限公司支付相关款项外，按经东方市财政或审计部门评审通过的乙方已投入资金总额的15%给予东方海建地产投资有限公司经济补偿。（二）土地价值及控规1、每亩土地市场价为：人民币贰拾捌万壹仟元整(￥281000元/亩)，在东方市八所镇老福根，容积率2.0，建筑密度19.3%，绿化率35%。2、地块占地面积360亩，具体数目末定，可建设建筑面积为48002.4 M2。（三）地块上建筑物，东方市人民政府负责征地及拆迁补偿工作，拆迁安置费用由计划建设的有廉租房，公租房、经济适用房、限价房、商业配套房按楼面面积平均分摊￥100元/每平方米（估算）。（四）项目建设期限本项目建设保障部分自东方市人民政府完整提供该土地并批准施工报建之日起计算，工期四年。第一年（第一期）完成总建筑面积的20%，第二年（第二期）完成总建筑面积的25%，第三年（第三期）完成总建筑面积的25%，第四年（第四期）完成总建筑面积的30%。限价房和商业用房在取得土地使用权证后同期开发。（五）项目预结算和销售办法1、项目办妥报建手续后，由东方海建地产投资有限公司编制总工程预算报东方市人民政府审查批准，东方市人民政府应在收到总工程预算后60日内给予审查批准。2、在每期工程（包括道路等配套设施）竣工验收合格后，东方海建地产投资有限公司在30日内报送工程结算，东方市人民政府应在60日内审计完毕；在全部项目竣工验收后30日内东方海建地产投资有限公司提交项目总结算，东方市人民政府应在60日内审计完毕。3、廉租、公租房建成后由东方市人民政府统一回购，回购价格为项目建设成本（含垫付资金利息、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁补偿费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等）另加3%的管理费。4、经济适用房建成后由东方市人民政府统一回购，回购价格这项目建设成本价（含垫付资金利息、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁补偿费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等；项目成本价以东方市人民政府审计部门审计结果为准，资金利息按同期银行贷款利率执行）另加3%的利润。5、限价房建成后由东方市人民政府统一回购，回购价格为项目建设成本价（含垫付资金利息、土地出让金、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等）另加6%利润。5、商业用房由东方海建地产投资有限公司自行销售。三、市场研究（一） 宏观环境分析1、 旅游岛的建设促进了海南省各城市房地产的相继承发展，在目前全国房地产限购的情况下，不限购的东方市房地产正处于发展的阶段。2、 东方城区依八所滨海而建。大型深水天然良港通四海而达三江，高速公路、粤海西环铁路横贯市区，北距海口210公里，南接三亚1小时路程，中海油商用直升机空中穿梭，公路、铁路、海港、航空立体交通运输网络。3、 中国上世纪80年代初开革开放以来，成就了不少的成功人土，这些人不仅在一线城市有，在县级城市、在乡镇也有，经过三十年的风风雨雨，这些人年纪也大了，需要一个好的环境修养。海南省近处热带，东方属热带季风海洋性气候，日照充足，年平均气温25摄氏度。物华天宝，奇珍异禽。酸豆青梅，沉香花梨，珍奇林木数百种。素有“世界花梨看中国，中国花梨在海南，海南花梨数东方”之美誉。国家一级保护动物大田坡鹿，天安猕猴少而又奇。黄金、磷、锌、水晶、石英沙、花岗岩、天然气等深藏厚储。海南最大的热带平原-百万亩感恩平原得天独厚。128.4公里海岸线八港七湾，滩涂湿地原生态之冠。阳光、海水、沙滩、绿色、空气生态旅游五大要素兼备，山海、江湖、温泉、热带雨林旷世难得，资源稀有。风向冬季多西北风，夏季多东南风，四季长青，气候宜人,是中国冬季避寒、养生、养老的圣地。四、项目开发方案（一） 项目地块特征与价值分析1、 项目建设用地这360亩，面积240001.2M2，容积率2.0，可建设总建筑面积480002.40 M2。其中可开发商品用房的面积为48000.2 M2。 2、 按地价28.1万元/每亩计算，商品用房土地为36亩，取得商业用房土地的费用为533.6万元。3、 地块内拆迁安置费用按总建筑面积分摊￥100元/ M2（估算），共需用资金4754.8万元。4、 以上2至3项累加东方保障住房项目土地成本费为：5287.68万元。（二） 项目规划方案（规划面积包含公摊面积）1、 廉租房、公租房计划建20幢18层住宅楼，一层六户，一个消防楼梯两部电梯，单幢首层建筑面积316.8 M2，单幢建筑面积5702.4 M2，总建筑面积114048M2。2、 经济适用房计划建20幢18层住宅楼，一层四户，一个消防楼梯两部电梯，单幢首层建筑面积340 M2，单幢建筑面积6120 M2，总建筑面积122400 M2。3、 限价房计划建（1）22幢 18层住宅楼，一层四户，一个消防楼梯两部电梯，首层建筑面积460. M2，单幢建筑面积8280 M2，（2）办公管理、会所、娱乐中心建筑面积3600 M2；（3）幼儿园建筑面积2400 M2；（4）集贸市场3000 M2；总建筑面积191160M2。4、 商品用房计划建（1）2幢18层住宅楼，一层四户，一个消防楼梯两部电梯，首层建筑面积500M2，单幢建筑面积9000 M2；（2）商铺29500M2；总建筑面积47800 M2。5、 东方保障性住房总建筑面积475408 M2。（三）项目实施进度（1）项目开发期计划为四年六个月项目征地、原有建筑拆迁、设计、报建6个月12个月第二期、完成总建筑面积的25%12个月第三期、完成总建筑面积的25%第一期、完成总建筑面积的20%第三期、完成总建筑面积的20%，并完成销售。12个月（四）营销方案1、 商品住宅楼和商铺全部对外销售，商品住宅平均销售价为￥4000元/ M2，商铺一层的平均销售价为8000元/ M2，商铺二层销售价为：6000元/ M2。商铺三层销售价为：5000元/ M2元2、 营销策划部组成构架：公司总经理案场经理销售主管置业顾问办证专员策划案场专员信息管理专员按揭专员销售经理3、 销售部工作职责：（1） 负责营销计划的制定工作。 （2）负责公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。 （3） 负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。 （4）负责公司新项目的前期调研工作。 （5）负责向公司传递市场动向，市场信息。 （6）负责公司开发产品的功能修正工作。 （7）负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。 （8）负责协助总经办办理产权证测绘、按揭贷款工作。 （9）负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。 （10）负责销售现场及销售道具的维护管理。 （11）协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。 （12）负责销售广场的日常保洁工作 5、 营销费用销售费用为销售总额的1.2%，广告、宣传费为销售总额的0.7%。 （五）机构设置1、组织机构一股东会董事会总经理副总经理副总经理副总经理监事会内部稽核营销策划部工程管理部企业管理部总会计师总工程师公关部总经理办人力资源部项目拓展部行政部装修部总工室工程部设计部策划部销售部物业后勤部预决算部法律顾问财务部总经理秘书2、组织机构二董事长总经理开发管理副总总工工程管理副总拓展管理副总市场产经理销售部经理开发部经理研发部经理设计部经理工程部经理维修部经理采购部经理审算部经理拆迁部经理拓展部经理3、组织机构三总经理营销管理中心产品研发中心工程管理中心拓展中心市场部销售部开发部研发部设计部工程部采购部维修部审算部拆迁部拓展部4、工程管理部职责（1）负责公司的技术管理工作（2）负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。（3）负责审查开发项目的重大技术方案。（4）制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。（5）负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图纸变更的审定工作。（6）负责开发项目工程质量管理工作（7）认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。（8）负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。 （9）负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。（10）负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。（11）负责组织对施工单位的评审和选择工作。（12）负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。（13）参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。（14）参加基础、结构、竣工验收工作。（15）协助项目部组织消防、人防验收工作。（16）负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。（17）负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。（18）负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。（19）负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。（20）负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。（21）负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。（22）负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。五、 投资估算（一）项目开发投资期为四年、每年投入￥10000万元。1、项目贷款支付的费用2000万元整。2、海南省农垦建工集团总公司实施项目计划需贷款5100万元。3、东方海建地产投资有限公司其他股东实施项目贷款需贷款4900万元。（二）BT合作开发廉租房、公租房、经济适用房、限房利润1、BT承建廉租房、公租房利润：2528.32万元。2、BT承建经济适用房回利润：2713.48万元。3、BT承建限价房销售利润：5939.89万元。4、BT承建合计：11181.68万元。5、企业所得税：2795.42万元。6、BT承建利润合计：8386.26万元（三）开发商业用房收入估算4、商业用房销售收入：27000万元。3、地下车场销售收入：1810万元。总销售收入为：28810万元。（四）开发商业用房利润1、开发商业用房投入：12224.9万元。2、开发地下车场投入：2566.8万元。3、各种税：4088.55万元。4、开发商业用房利润为：7832.36元/平方米（五）项目利润1、运作本项目的利润初步估算为：15768.62万元。2、海南省农垦建工集团总公司开发项目利润为：8042万元。六、 研究结论与建议(风险评估)（一） 盈亏平衡分析1、项目不确定因素：（1）项目地块上原有建筑物的拆迁成本不确定。（2）售价变动各项经济指标的变化，变化设定在5%以内。2、项目开发结论：（1）项目开发投入与获得的利润比为：157.69%，下浮5%仍有149.8%，项目风险可控。（2）项目开发可提升公司的业绩与知名度。（3）项目开发可解决部分职工的就业问题，提高职工的收入。（4）项目回报率高，投入开发可行。附表一 项目投资测算农垦建工集团开发东方保障性住房投资测算表项目名称单位数量备注一土地费用1土地面平方米240001.20 360亩2总的可建筑面积平方米480002.40 3每亩平均地价(土地出让金基数)万元28.10 市场平均价4拆迁安置费(万元)万元4754.08 总建筑面积平均分摊100元/平方米5取得商业用房土地费用万元533.60 6开发项目土地成本万元5287.68 二新建建筑1实际总的可建筑面积平方米475408.00 2廉租房、公租房建筑面积平方米114048.00 2160户3经济适用房建筑面积平方米122400.00 1536户4限价房建筑面积平方米191160.00 1440户5合计427608.00 6商业用房建筑面积平方米47800.00 总建筑面积10%7(一)商品住宅房平方米18000.00 8(二)商业铺面平方米29800.00 9(1)一层铺面平方米10000.00 10(2)二层铺面平方米10000.00 11(3)三层铺面平方米9800.00 12地下室平方米10000.00 其中4740.8M2为人防地下室13车位个1598 0.3个/每户14地下停车位个362 15地面停车位个1236 三廉租房、公租房的建筑工程建设费用（毛坯房）1三通一平万元114.05 10元/M22设计费万元216.69 19元/M23图审费万元34.21 3元/M25放线验线费万元11.99 按50万元分摊6各项检测费万元114.05 10元/M27消防设施费万元17.11 1.5元/M28渣土费万元57.02 5元/M29环境评估费万元5.47 0.48元/M210白蚁预防工程费万元22.81 2元/M211水土保持设施补偿费万元22.81 2元/M217建筑主体建筑安装成本万元17107.20 1500元/M212工程质量监督费万元119.75 建安成本费的2%,实施监理的0.7%13工程造价咨询(预决)算费万元68.43 预算0.1%、决算0.3%14建筑企业劳动保险费万元444.79 建安成本费的2.6%15招投标代理费万元46.19 建安成本费的0.27%16工程监理费（万元）万元205.29 建安工程费的1.2%19电力配套及增容费万元1026.43 90元/M220给水配套及开通费万元228.10 20元/M221排水配套及开通费万元285.12 25元/M222智能监控费万元71.97 按300万元分摊23围墙、道路、地面硬化费万元342.14 30元/M224绿化费万元228.10 20元/M225小区车位、休闲设施配套费万元228.10 20元/M226房产办证费万元57.02 包验房、房屋测量费5元/M227建设机构管理费万元513.22 建安成本费的3%28拆迁安置费(万元)万元1140.48 总建筑面积平均分摊100元/平方米29造价累计万元22728.54 31不可预见费万元681.86 造价累计的3%32工程财务费用万元1136.43 造价累计的5%33投资累计万元24546.82 34投资管理费万元736.40 总投资费用的3%35廉租房、公租房造价合计万元25283.22 36保障性住房每平方米造价元/M22216.89 四经济适用房的建筑工程建设费用（毛坯房）1三通一平万元122.40 10元/M22设计费万元232.56 19元/M23图审费万元36.72 3元/M25放线验线费万元12.87 按50万元分摊6各项检测费122.40 10元/M27消防设施费万元18.36 1.5元/M28渣土费万元61.20 5元/M29环境评估费万元5.88 0.48元/M210白蚁预防工程费万元24.48 2元/M211水土保持设施补偿费万元24.48 2元/M217建筑主体建筑安装成本万元18360.00 1500元/M212工程质量监督费万元128.52 建安成本费的2%,实施监理的0.7%13工程造价咨询(预决)算费万元73.44 预算0.1%、决算0.3%14建筑企业劳动保险费万元477.36 建安成本费的2.6%15招投标代理费万元49.57 建安成本费的0.27%16工程监理费（万元）万元220.32 建安工程费的1.2%19电力配套及增容费万元1101.60 90元/M220给水配套及开通费万元244.80 20元/M221排水配套及开通费万元306.00 25元/M222智能监控费万元77.24 按300万元分摊23围墙、道路、地面硬化费万元367.20 30元/M224绿化费万元244.80 20元/M225小区车位、休闲设施配套费万元244.80 20元/M226房产办证费万元61.20 包验房、房屋测量费5元/M227建设机构管理费万元550.80 建安成本费的3%28拆迁安置费(万元)万元1224.00 总建筑面积平均分摊100元/平方米29造价累计万元24393.00 31不可预见费万元731.79 造价累计的3%32工程财务费用万元1219.65 造价累计的5%33投资累计万元26344.44 34投资管理费万元790.33 总投资费用的3%35经济适用房造价合计万元27134.77 36经济适用住房每平方米造价元/M22216.89 五限价房的建筑工程建设费用（毛坯房）1三通一平万元191.16 10元/M22设计费万元363.20 19元/M23图审费万元57.35 3元/M24规划报建费万元573.48 30元/M25放线验线费万元20.10 按50万元分摊6各项检测费万元191.16 10元/M27消防设施费万元28.67 1.5元/M28渣土费万元95.58 5元/M29环境评估费万元9.18 0.48元/M210白蚁预防工程费万元38.23 2元/M211市政基础设施配套费万元860.22 45元/M212消防系统费万元382.32 30元/M213水土保持设施补偿费万元38.23 2元/M219建筑主体建筑安装成本万元28674.00 1500元/M214工程质量监督费万元200.72 建安成本费的2%,实施监理的0.7%15工程造价咨询(预决)算费万元114.70 预算0.1%、决算0.3%16建筑企业劳动保险费万元745.52 建安成本费的2.6%17招投标代理费万元77.42 建安成本费的0.27%18工程监理费（万元）万元344.09 建安工程费的1.2%21电力配套及增容费万元1720.44 90元/M222给水配套及开通费万元382.32 20元/M223排水配套及开通费万元477.90 25元/M224智能监控费万元120.63 按300万元分摊25围墙、道路、地面硬化费万元573.48 30元/M226绿化费万元382.32 20元/M227小区车位、休闲设施配套费万元382.32 20元/M228房产办证费万元95.58 包验房、房屋测量费5元/M229建设机构管理费万元860.22 建安成本费的3%30拆迁安置费(万元)万元1911.60 总建筑面积平均分摊100元/平方米31造价累计万元39912.15 34不可预见费万元1197.36 造价累计的3%35工程财务费用万元1995.61 造价累计的5%36投资累计万元43105.12 37投资管理费万元2586.31 总投资费用的6%38限价房造价合计万元45691.42 39限价房每平方米造价元/M22390.22 40营业税万元销售收入的5%41城市维护建设税万元营业税7%42教育附加税万元营业税3%43城建税万元营业税2%44企业所得税万元利润的25%45交易印花税万元销售收入0.546加税后限价房每平方米造价元/M2六商业用房的建筑工程建设费用（毛坯房）1三通一平万元47.80 10元/M22设计费万元90.82 19元/M23图审费万元14.34 3元/M24规划报建费万元143.40 30元/M25放线验线费万元5.03 按50万元分摊6各项检测费万元47.80 10元/M27消防设施费万元7.17 1.5元/M28渣土费万元23.90 5元/M29环境评估费万元2.29 0.48元/M210白蚁预防工程费万元9.56 2元/M211水土保持设施补偿费万元9.56 2元/M212市政基础设施配套费万元430.20 90元/M213消防系统费万元95.60 30元/M219建筑主体建筑安装成本万元7170.00 1500元/M215工程造价咨询(预决)算费万元28.68 预算0.1%、决算0.3%16建筑企业劳动保险费万元186.42 建安成本费的2.6%17招投标代理费万元19.36 建安成本费的0.27%18工程监理费（万元）万元86.04 建安工程费的1.2%21电力配套及增容费万元430.20 90元/M222给水配套及开通费万元95.60 20元/M223排水配套及开通费万元119.50 25元/M224智能监控费万元30.16 按300万元分摊25围墙、道路、地面硬化费万元143.40 30元/M226绿化费万元95.60 20元/M227小区车位、休闲设施配套费万元95.60 20元/M228房产办证费万元23.90 包验房、房屋测量费5元/M229建设机构管理费万元215.10 建安成本费的3%30取得商业用地费(万元)万元1011.60 每亩28.1万元31造价累计万元10678.63 34不可预见费万元320.36 造价累计的3%35工程财务费用万元533.93 造价累计的5%36投资累计万元11532.92 37投资管理费万元691.98 总投资费用的6%38商业用房造价合计万元12224.90 39商业用房每平方米造价元/M22557.51 40营业税万元销售收入的5%41城市维护建设税万元营业税7%42教育附加税万元营业税3%43城建税万元营业税2%44企业所得税万元利润的25%45交易印花税万元销售收入0.546加税后商业用房每平方米造价元/M2七地下室的建筑工程建设费用1三通一平万元10.00 10元/M22设计费万元19.00 19元/M23图审费万元3.00 3元/M24规划报建费万元30.00 30元/M25放线验线费万元5.00 5元/M26各项检测费万元10.00 10元/M27消防设施费万元1.50 1.5元/M28渣土费万元5.00 5元/M29环境评估费万元0.48 0.48元/M210白蚁预防工程费万元2.00 2元/M211水土保持设施补偿费万元2.00 2元/M212消防系统费万元100.00 100元/M218建筑主体建筑安装成本万元1800.00 1800元/M214工程造价咨询(预决)算费万元7.20 预算0.1%、决算0.3%15建筑企业劳动保险费万元46.80 建安成本费的2.6%16招投标代理费万元4.86 建安成本费的0.27%17工程监理费（万元）万元21.60 建安工程费的1.2%19人防系统万元20.00 20元/M220电力配套及增容费万元90.00 90元/M221给水配套及开通费万元20.00 20元/M222排水配套及开通费万元25.00 25元/M223智能监控费万元25.00 25元/M225房产办证费万元5.00 包验房、房屋测量费5元/M226建设机构管理费万元54.00 建安成本费的3%27造价累计万元2307.44 30不可预见费万元69.22 造价累计的3%31工程财务费用万元115.37 造价累计的5%32投资累计万元2492.04 33投资管理费万元74.76 总投资费用的3%34地下车厍合计万元2566.80 35地下室每平方米造价元/M22566.80 36营业税万元销售收入的5%37城市维护建设税万元营业税7%38教育附加税万元营业税3%39城建税万元营业税2%40企业所得税万元利润的25%41交易印花税万元销售