市场可行性分析调查规划与设计毕业论文.doc

- 59 -市场可行性分析调查规划与设计毕业论文目录第一章 总论11.1建设项目简介11.1.1建设项目概况11.1.2项目内涵和性质11.2项目建设的必要性11.2.1是符合产业政策与发展规划的需要。11.2.2是加大城区的建设力度，提高市民居住水平的需要11.3可行性研究编制依据21.4技术经济指标31.5可行性研究的主要结论3第二章 市场分析42.1宏观房地产市场分析及预测42.1.1政治法律环境分析42.1.2经济运行情况分析42.1.3房地产市场运行状况62.2中观房地产市场分析及预测（西安市）72.2.1西安市宏观经济发展情况72.2.1西安市房地产微观环境分析82.2.3西安市房地产市场预测92.3区域房地产市场分析及预测（城东地区）102.4市场需求分析112.4.1需求市场调查分析112.4.2需求市场调查总结162.5市场供给分析162.5.1基本楼盘分析162.5.2重点楼盘分析172.5.3总结202.6项目SWOT分析202.6.1优势分析202.6.2劣势分析202.6.3机会分析202.6.4威胁分析212.7价格定位212.7.1定价方法212.7.2住宅价格定位212.8拟建项目定位252.8.1目标市场定位252.8.2项目整体定位252.8.3项目形象定位262.8.4项目产品定位26第三章 区域现状与项目建设条件283.1区域概况283.2项目建设自然条件293.3项目规划用地条件293.4项目市政配套条件29第四章 项目开发方案314.1建设项目规模314.2项目规划设计依据314.3项目规划设计指导思想314.4规划设计方案324.4.1总平面布置324.4.2住宅布置334.4.3配套公建334.4.4道路系统334.4.5绿化系统33第五章 项目开发与进度355.1项目开发依据及内容355.2项目前期工作计划355.3项目建设阶段计划365.4项目实施阶段具体安排36第六章 项目营销策划方案386.1项目营销策划方案386.2项目定价386.3项目市场推广386.3.1推广准备386.3.2推广手段396.4项目销售406.4.1项目销售范围406.4.2销售价格406.4.3销售进度安排406.5项目销售面积及销售收入实现计划42第七章 项目投资估算与资金筹措437.1投资估算依据437.2总投资估算437.2.1土地费用437.2.2建安工程费437.2.3前期工程费447.2.4城建费用447.2.5室外工程费457.2.6开发费用457.2.7建设期利息467.2.8总投资估算46第八章 财务评价478.1财务评价依据478.2财务评价原则478.3基础数据与参数确定478.4盈利能力分析488.4.1项目投资现金流量表指标（税前）488.4.2项目资本金现金流量表指标（税后）488.4.3损益表指标498.5清偿能力分析498.6不确定性分析508.7盈亏平衡分析508.8敏感性分析50第九章 社会效益分析529.1改变城市面貌，提高城市品位529.2改善投资环境，配合东郊发展步伐529.3改善住房条件，提升房产价值529.4吸纳就业人口，缓解城市就业压力53第十章 结论及建议5410.1研究结论5410.2建议54参考文献55致谢56附录一：问卷调查表57附录二：77附表二：总投资估算表77附表三：销售收入和税金及附加表78附表四：投资计划与资金筹措表79附表五：借款还本付息计算表80附表六：项目投资现金流量表81附表七：项目资本金现金流量表82附表八：损益表83附表九：资金来源于运用表84- 1 -第一章 总论1.1建设项目简介1.1.1建设项目概况（1）项目名称：幸福东岸。（2）项目范围和位置：“幸福东岸”位于西安市新城区幸福南路与建工路交汇处（千亩幸福林带以东）。此处交通便利，周边配套设施齐全。该项目大部分为住宅项目，一小部分为商业项目，建好的“幸福东岸”将打造成为环境优美、服务完善的精品社区。该项目规划用地面积：33333.5，总建筑面积：137457.4，容积率：3.5，计容积率面积：116667.25，建筑密度：17.47%，绿化率：35%。该用地性质为一类居住用地，使用年限为70年。1.1.2项目内涵和性质项目获得土地使用权后将用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集生态、休闲、娱乐为一体的综合住宅区。1.2项目建设的必要性1.2.1是符合产业政策与发展规划的需要。根据西安的城市规划，未来的西安将是一个按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，郊区临县都将有很好的发展空间。1.2.2是加大城区的建设力度，提高市民居住水平的需要随着西安市经济的发展，人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对西安市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现西安市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。1.3可行性研究编制依据（1）国家发展改革委员会关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；（2）国家计委、建设部建设项目经济评价办法与参数（第三版），2006年；（3）国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；（4）国家计委办公厅投资项目可行性研究指南（试用版），2002年；（5）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（6）陕西省建设工程其他费用定额；（7）开发商有关情况及项目提出的背景；（8）拟建项目的土地费用及其它相关基础资料；（9）拟建项目的市政建设条件；（10）拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容；（11）拟建项目规划设计方案的设想；（12）资金筹措与使用计划的构想；（13）西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准；（14）有关建设项目经济评价的基本参数和指标；（15）西安市建设委员会关于修订西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则部分内容的通知（市建发2005122号）；（16）陕西省物价局、陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；（17）类似工程估算、概算指标；（18）市场调查收集的资料；1.4技术经济指标财务评价指标计算结果评价标准是否可行静态投资回收期1.66年2.25年是动态投资回收期1.77年8%是项目投资财务内部收益率（税前）38.49%12%是资本金财务内部收益率（税后）34.96%13%是项目投资财务净现值（税前）10261.140是资本金财务净现值（税后）6631.020是盈亏平衡点77.38%是1.5可行性研究的主要结论（1）本文应用SWOT分析方法对“幸福东岸”项目进行可行性分析，其结果是合理的。（2）本文从市场状况、区位优势、财务状况等方面对“幸福东岸”项目进行综合分析，认为该项目具有可行性。（3）项目财务评价的各项指标均较好，经济上可行。（4）市场需求旺盛，销售市场前景广阔，企业回笼资金有保障。（5）项目建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。第二章 市场分析2.1宏观房地产市场分析及预测2.1.1政治法律环境分析2011年货币政策收紧：央行年内6次上调准备金率，两次加息。截至6月份，大型金融机构存准率达到历史高点21.5%。存款准备金率和金融机构的信贷规模有直接关系，而信贷规模又直接关系着房地产开发企业的资金链。存准率的连番上调是造成2011年大批房企资金链出现问题进而大幅打折促销的重要因素。7月，楼市新版“国五条”正式出台今年两会温家宝在政府工作中指出巩固房地产调控，温总理要求：严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。今年要继续推进保障性安居工程建设，基本建成500万套，新开工700万套以上。2012政府将会继续巩固调控成果，“三限”延续，扩大房产税试点。保障房加快建设，预计限购在2012将会继续得到落实，房产税试点范围会加大。2011房地产市场拐点已至，2012势必将是中国房地产行业的洗牌年。2012年继续政府将加大调控力度，促进房价合理回归，营造健康的房地产市场。房地产市场压力依然很大，短期内回暖的可能性不大。2.1.2经济运行情况分析2011年受国际形势以及国内对房地产调控的影响，GDP增速放缓。初步核算全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%，人均国内生产总值为35198.57元。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。2012年经济形势研判：受欧美债务风暴及国内固定资产等投资放慢的影响，加之房地产投资显著下降，使内需增长受到限制。2011年经济增长回落的趋势将延续至2012年。2012年GDP增速预计将趋缓，预计在9.0%左右。2012年通货膨胀有望得到缓解，CPI预计将回落至3.5左右。预计年内不会加息，存款准配金率有下调的可能性。货币政策会有所放松，M2增速可能回至16%左右。房地产政策不会在加大紧缩力度，预计会有所调整。总之2012年在经济普遍增速放缓。2.1.3房地产市场运行状况2011年受宏观政策及经济运行状况影响，房地产开发呈回落态势，商品房增速回落。2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%，增速比前三季度回落7.5个百分点，比上年回落24.4个百分点；其中住宅新开工面积增长12.9%，分别回落8.4和25.8个百分点。全国商品房销售面积109946万，增长4.9%，增速比前三季度回落8.0个百分点，比上年回落5.7个百分点。2011年为了抑制房价持续上涨，国家调控政策持续加码，调控效果逐渐凸现出来。展望2012年，影响房地产市场走势因素众多：首先是长期性因素支持房价持续性上涨，居民收入持续增加、城市化进程加快，房地产市场刚性需求仍然强劲。土地价格可能在长期上推动房价上涨；其次市场供需状况对房价形成一定的下行压力。房地产市场存量供给增加。开发商资金面从紧，可能会降价促销。部分城市成交低迷，市场观望情绪浓厚；最后是政策因素促使房地产价格涨幅继续回落，调控政策会加紧抑制房地产价格过快增长。房产税试点进一步扩大和保障性住房的建设等供给面因素也会平抑房价。2012年在经济增速下调的宏观背景下，预计2012年上半年房价会有所下降，下半年房价基本平稳的可能性较大。总体预测：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观。GDP增速与CPI双降，换来一定的货币空间。购房者期望房价降价幅度大，而显示中各地楼盘的降价幅度与之相差甚远，从而导致购房者预期发生明显变化。从不同城市来看，与2010年和2011年类似，不同城市受政策的影响程度不同。由于限购政策将继续得到落实，预计2012年一项下降幅度接近20%，二线降幅接近15%，三四线增速也将大幅下降至3%-5%；价格方面，重点城市销售均价下降5%左右，其中一线超过10%，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间差异较大：重庆、天津、武汉等地过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应量甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市、过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。2.2中观房地产市场分析及预测（西安市）2.2.1西安市宏观经济发展情况1.政策环境分析2010年，针对房地产市场的现状和存在的问题，国家建设部、国家发改委等出台了许多相关政策规定，通过土地政策和金融政策对房地产市场进行调控，抑制房地产市场过热。其中上调金融机构贷款基准利率，控制单套住房建筑面积，和提高土地有偿使用费等措施对房地产企业影响最大。2011年2月份，西安市政府根据“国十条”及其他地区调控政策，也出台了稳定西安房地产市场的“限购令”，对诸如这次限购令核心内容是本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，非本市户籍居民家庭提供在西安市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。二套房贷首付最低60%。尽管西安的限购令和京十五条相比，温和了很多，但使得西安市场房市受到一定的冲击。2.经济环境分析从城市发展的轨迹上来看，中国房地产市场呈现出一个“一线城市日渐回落、二线城市风头正劲、三线城市明日之星”的发展形态。二线城市房地产市场发展总体风头正劲，目前二线城市住房需求多以自住消费为主，增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足。西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。占中国国土面积近80%的中西部地区，缺少一个真正意义上的增长极。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这两年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。房地产市场行业整体情况分析2010年西安市房地产市场在2009年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，2010年上半年的房地产情况为例，以一季度仍延续了2009年市场的疯狂，表现为明显的量价齐升，房价更是首次突破6000元的大关。而随着4月份打压性政策的集中出台，市场出现较强的观望态势，也直接导致了五、六月份成交的大幅下滑。从目前市场表现来看，房价仍处于上涨通道，并未达到政府调控高房价的目标，因此政策执行力度将会在下半年不断加强。同时，政府采取增加房产持有环节的成本，不仅有利于改善目前空置率过高的市场现状，也可使得房价过快上涨的势头得到很大的遏制。2.2.1西安市房地产微观环境分析西安土地整体利用情况及市场需求展望纵观西安的土地利用和房地产的整体开放情况，主要表现在以下几个方面：（1）城墙以内几乎已无土地出让；（2）二环内已挂牌土地日渐稀少，并且几乎都是50亩以内的小块土地；（3）出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块，城东、城西挂牌土地相对较少；（4）二环内外，超过100亩的地块已经缺少，而超过200亩、300亩的地块更是非常稀少。从近几年西安房地产发展的情况来看，目前西安二环内外乃至二环以外区域，土地供应显然已远不能满足市场的需求，而大西安九宫格局的规划和西安城市版图的日益扩大，以及西安每年新增超过100万的市场消化量，无疑将推动西安地产开发向三环进发，高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩张，三环内外从而被开辟成为继西安二环内外的第二主力战区。 房地产业在城市经济社会发展中的作用地位:房地产业作为国民经济的基础、支柱产业，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓宽社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。首先，健康的房地产再生产活动能为城市的国民经济与社会发展提供强劲有力的经济贡献率。其次，房地产直接参与城市价值生产和价值实现的经济过程，是整个社会财富的重要构成部分。再次，房地产业直接对城市经济增长产生贡献力。最后，房地产业的产业链较长且产业关联度高，其发展状况直接影响诸多产业的发展。 相关政策的颁布实施：2011.2.25西安版限购令出台；2011.1.27房产税正式试点；2011.1.20货币政策收紧；2011.3.22一房一价明码标价；2011.6.2011月保障房开工大限；2011.7.12新“国五条”出台；2011.11.6房地产调控不动摇；2.2.3西安市房地产市场预测基于对于2012年的宏观经济政策及行业调控政策预判，对2012年西安房地产市场运行预测如下：1上半年住宅均价小幅回落后期趋稳今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散。目前对于西安房价处于各项利空与利好因素的对冲影响背景之下，为提振经济上行，在CPI得以控制的基础上，金融政策有望适度放松，房企资金压力略显舒缓，而基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于商品房市场无疑形成层层挤压，在目前全国一线城市如京、沪以及西安本土品牌房企价格下调趋势影响，将拉动2012年西安房价仍将呈现下行，从11年8月开始，西安品牌房企项目降价已然上演，同时“以价换量”策略的实施，对于市场交易形成了一定拉动。在上述因素综合影响下，预计明年上半年西安房价将呈现小幅回落并逐步趋稳态势，跌幅预计不会超过10%。2上半年刚需观望趋于松动楼市交易有望低位上扬2012年， 是“十二五”开局之年，也是房地产大调控之年，从中央到地方，限购、限价紧箍咒越念越紧，全国房地产市场土地流拍、商品房存量大幅度增长、停工等负面消息比比皆是。而西安楼市则先后遭遇限购、限价、限贷、加息等政策的“强攻”，保障房、限价房、集资房等供应链“大调”，市场一度出现卖方恐慌、买方纠结，成交量急剧下滑再小幅攀升的“探底”走势。年末楼市交易止跌趋稳，但交易整体低位运行，行业入冬背景下房企以价换量规模将持续扩大，以及目前随着部分城市银行对首置业人群贷款政策的松绑，同时对于房企而言资金压力也获有所缓和，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业，预计明年上半年市场交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。3西安商品房存量数已超过家庭总量改善型需求将成为未来需求主体目前西安市常住人口860万，主城区人口378万，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房，而过去10年间西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。在此背景下，改善型需求将成为未来市场需求的主体。2.3区域房地产市场分析及预测（城东地区）历史、自然、人文等因素使得城东一直以来都是西安居住人口密度较高的区域之一，早期区内重工、纺织业企业的集中布局也带动了城东金融、交通、商贸、教育及市政配套等的快速发展。但随着城市经济增长点的转移让一度辉煌的城东经济开始凋敝，地产市场发展也步履蹒跚。从城东的发展来看，目前已经形成了3个大的区域：一是动物园板块，以生活配套完善和距离市中心较近等为优势；二是西影路板块，以教育和绿色环境等为优势；三是以浐灞半岛住宅为中心的浐灞板块，形成城市绿肺和金融业交融的多功能生态新区。和高新、曲江等区域相比，浐灞目前以大盘居多，主打“水景牌”。利用浐灞大水大绿的独特生态环境，上半年商品房销售同比增长79.7%，高于西安市平均水平41.5个百分点。 随着城东区域内城市建设的步伐的加快，浐灞生态区的快速发展、纺织城改造开始动工以及地铁一号线的修建，城东正以前所未有的速度实现着区域价值的持续重构与提升，众多地产商也开始进入城东，表现出其“商家必争之地”的发展潜力。2.4市场需求分析2.4.1需求市场调查分析为了对房地产需求市场又更近一步的了解，我们把比较关心的问题制作成了房地产需求问卷。主要是针对广大市民的购房计划、功能设计要求、受访者基本信息等进行了一次较为完善的调研。下面我对几个比较有针对性的问题进行一下分析。1户籍本次市场需求调研样本中陕居民占据多数，约占样本总量的80%。外省受访者约占总量的20%，其中西安是居民居多。这一方面说明本次房地产需求调查比较有效，另一方面也反映出外省居民对西安的楼市的需求市场影响不大。2购房时间本次市场需求调研受访者打算在两年以内购房的约占40%，打算在一年内购房的约占20%左右，现阶段不购房的约占15%左右，其它为两年以后购房的人群。这表明近期房地产需求市场的前景还是比较乐观的。3.是否计划在东郊购房计划但暂时不会买与计划并且近几年有购买打算的均约占30%左右。这说明在东郊开发是有市场的。4经济状况能够购买普通商品住房的人群约占50%，购买保障性住房于购买高档商品住房的人群约占10%，其它为买保障住房条件不够，买商品住房负担不起，这表明受访者大多为工薪阶层，普通商品房在其支付范围内。5付款方式据调查显示按揭贷款与分期付款的人群较多，分别占40%，33%左右，一次性付款约占10%，其它为公积金贷款。该结果显示购房主体基本为中等收入家庭，不能一次性付全款。6可接受最高单价情况受访者能接受的单价在5000-7500以内，其中选择5000-5500元每的约占50%左右，5501-6000元每的约占35%左右，这表明受访的购买能力有限，我们应根据具体情况设计房源。依据西安东郊其他房地产项目的房价来说，这一单价范围是可接受的，因此，可参考其他项目的一些情况。7购房时考虑的主要因素从得到的结果来看85%的受访者都会更加在乎地理位置。紧随其后的是价格的因素。而55%的受访者均认为交通条件是必须考虑的因素之一。对于户型设计跟物业管理这两方面的因素有45%受访者选择。房屋质量与周边配套、供暖质量分别占35%。相对于以上的因素，小区规划、园林景观和开发商信誉的选择率相对较低。8住房装修选择受访者选择毛胚的占30%。选择简单装修的占50%。选择精装修的占10%。其余受访者均认识自己会视情况而定。由此可以看出消费者比较倾向于简单装修，消费水平一般。9住房建筑面积的需求30%的受访者选择7190，而40%的受访者倾向于91110，选择111130的受访者占91110的一半。剩余的受访者均选择131150。10小区内配套设施的需求该图表明受访者更多注重的是购物、健康安全、文化娱乐等方面。调查如下图所示：小区内配套设施中心花园20%会所2%体育健身器材16%文化娱乐设施13%医疗保健设施14%购物场所16%金融邮政3%餐饮15%其他1%中心花园会所体育健身器材文化娱乐设施医疗保健设施购物场所金融邮政餐饮其他11受访者年龄结构在所有的受访者中2535岁和3545岁的分别占30%，40%。55岁以上的受访者占25%，剩余受访者均为4555岁之内。12受访者个人年收入在个人年收入方面，50%的受访者年收入为510万元，30%的受访者年收入为5万元一下，而10%的受访者年收入为1020万元。9%的受访者年收入为2030万元。剩余1%的受访者年收入为3050万元。2.4.2需求市场调查总结通过以上调查我们获得了很多有关房地产市场的一些有价值的信息。大多数人群的购房能力在5000-7000元每左右。购房人群大约集中在25-35岁左右。市民多是为了满足居住条件而购房，而并不是为了投资。因此普通商品房应该是大多数人的首选。鉴于地块所处的地理位置（幸福南路邮件公路的交叉处）房价不宜订的过高，应该更适合中低收入的家庭。大家对周边环境和基础配套设施的要求较高，所以我们在这一方面应该加以注意。总的来说东郊的房地产市场是很有潜力的。由调查报告和统计分析并结合国家和西安市本地区政策，我们预言东郊的购房需求未来一段时间内会保持平稳基础上微涨趋势，且需房前景是一片光明的。上述就是我在实习过程中所得出的一些心得。2.5市场供给分析2.5.1基本楼盘分析项目地理位置主要户型价格销售率龙城四季建工路与公园南路交汇处东东南角（警官职业学院对面）2居室94，2居室103均价：7000元/74%大华.曲江公园世家曲江新区东南部2居室9094，2居室103均价:6500元60.48%国际幸福城.珑原咸宁路与半引路什字2居68，3居98均价:6500元御锦城东临三环，南接长乐路，西临浐河，北靠华清路两室一厅，三室一厅均价5700元水岸东方西安市长乐路浐河东岸两室一厅，三室一厅均价5400元沁水新城3期聚景园长乐东路2号，浐河西安两室两厅，三室两厅均价6800元69%长乐坊城东环城东路小东门外三居103、三居108均价：6800元东岸阳光新城区东元西路甲字1号84，127均价：5950元30%铂廷新城区含元路61号82.8，88.87均价：6300元40%福邸铭门幸福路与韩森路十字东南角120平米三室两厅两卫，146三室两厅两卫均价：6700元30%唐韵三坊城东长缨东路和东站路交汇处东北角2居室79平米，3居室88平米均价：6300元/40%2.5.2重点楼盘分析为了对竞争市场产生能有一个更深入的了解，我们对该项目的主要竞争楼盘进行了重点分析。1龙城四季（1）项目简介：龙城四季位于西安市东二环建工路与公园南路十字路口的东南角，南面西影路，东临万寿南路，周边有橄榄国际、雅苑东方等项目。龙城四季准现房发售，共3栋33层的高层，两梯四户和三梯八户，总户数为1116户，户型区间为40平米1居至130平米3居，容积率5.8，绿化率35%。（2）户型结构分析：户型区间为项目主力户型面积区间为33.7-140平米，空间尺度合理宽敞。住宅类主力户二居94平米，二居103平米。（3）价格分析：龙城四季自2011年11月至2012年4月销售价格一直保持7000元/，即涨幅为0，价格变化不明显，比较稳定。（4）销售分析：龙城销售状况很不错，正在销售的3#中，本月销售率为69%，总体看来销售状况还是很好的。（5）优势：地铁沿线，龙城四季位于建工路南侧，公园南路东侧，地理位置不错，周边环境相对较好。社区依托周边现有的生活配套，日常生活非常方便。（6）劣势：社区较小，绿化率很低，只有3栋楼，楼间距稍微偏小底层房间日照不充足，容积率大，业主入住舒适感差，价格稍微偏高。楼盘车位少，有车业主不方便。（7）与本项目可比原因：龙城四季与本项目在地理位置上非常相似，项目用地面积接近，项目档次接近，客户目标均为中低收入人群。2长乐坊（1）项目简介：长乐坊位于环城东路小东门外，交通便利，朝阳门，繁华中的便捷交通环境，地铁一号线亦贯通于此，两分钟漫步通途。在悠然之间即可畅达全城，坐享城市繁华带来的舒适生活。长乐坊毗邻环城公园，驻足远眺，大好风光便可尽收眼底。举足之外又是兴庆公园，漫步其间，回归自然，乐景怡情，城市之美，了然于心。（2）户型结构分析：建筑结构为剪力墙结构，户型区间为项目主力户型面积区间为103-126平米，空间尺度合理宽敞。住宅类主力户三居108平米，三居103平米。（3）价格分析：浐灞一号近15天的销售价格无变动，涨幅为0%；近30天的销售价格上涨了500元，涨幅为7.3%；与本项目2011年11月4好对外报出的6800元相比，销售价格累计上涨了500元，涨幅为7.3%。（4）销售分析：字开盘来销售状况良好。（5）优势：地铁沿线，投资地产，小东门外地段好，出行也方便。周围配套比较齐全，周边有环城公园，周围居住氛围浓厚，生活方便，周围很繁华，是个成熟的居住地段，十分适宜长期居住。（6）劣势：公摊面积比较大，基本在22%-25%。周围生活服务配套少，人流量稀少人文居住环境不好，等到周边其它大型社区入住后会有所改善，需要时间较长。（7）与本项目可比原因：周边的道路比较拥堵，社区地块比较分散，物业不易管理，周围居住环境面貌陈旧，路面整洁度差，附近有工厂排烟，高层容易受到污染。高峰期交通拥堵。3国际幸福城.珑原（1）项目简介：位于西安市东郊正在崛起的浐灞生态区南侧，南靠白鹿塬，北接纺织城，小区西边的浐河又被西安市政规划为浐灞管委会大水大绿工程带，从整个区域板块来看，整个小区处于依山傍水的自然环境当中。国际幸福城总占地785，建筑面积200余万，由陕西宏润房地产开发有限公司斥资26亿元人民币打造的高档住宅区。项目建成后是浐河东岸又一枚璀璨明珠。（2）户型结构分析：户型区间为43平米余平米到130余平米，住宅类主力户为92.27平米，两室两厅和82.53平米，两室两厅。（3）价格分析：该楼盘近一个月的销售价格保持不变均为6500，涨幅为0%；近一年内的销售价格上涨了1000元，涨幅为15%。（4）销售分析：项目销售状况良好，销售前景甚佳。（5）优势：国际幸福城位于西安市东部正在崛起的浐灞生态区南侧，风景优美，环境好，附近无污染企业，毗邻咸宁路干道，地铁沿线，距离三环高速入口非常近，距离纺织城生活圈近，房子户型设计合理，便宜实用。（6）劣势：目前楼盘周边配套不完善，需改造区域很多，距离医院学校银行均有一定距离，等周边楼盘入住后会有所改善。目前旧厂区改造，环境很差，经常有大型车辆经过。（7）与本项目可比原因：国际幸福城.珑原与该项目交通状况类似，周边环境及基础设施较为接近，目标客户类似，小区居住环境相仿。2.5.3总结借鉴以上竞争楼盘，本项目要充分利用好自身地理优势及项目的特色，更注重项目周边的生活配套设施、基础设施、周边环境等的建设，在价格上进行慎重的考虑，努力使其成为性价比最高的楼盘。并且为购房者营造良好的生活氛围，提供便捷、优质的服务。2.6项目SWOT分析2.6.1优势分析地段：位于幸福南路与建工路交汇处。交通发达，距离市中心大约30分钟车程，距离适中。生活服务：周边生活配套完善成熟生活氛围浓厚，学校、商业、娱乐、餐饮、医疗、金融、通信等等一应俱全，并且周边高校较多具有良好的文化氛围及娱乐休闲便捷消费场所；升值空间：随着“千亩幸福林带”项目的正式启动，东郊的房地产有很大的升值空间，环境的优化必将会吸引更多消费者，并且，近两年该区域住宅项目不断涌现，已经形成一个城东区主要的居住圈，整体居住人气极佳。2.6.2劣势分析价格水平：价格较周边其他小区要高。容积率：项目的容积率较高，为3、5，在一定程度上限制了项目的品质规划。配套设施：目前周边配套设施缺乏，煤暖供应在入住后短期内难以到位；2.6.3机会分析整体市场：近几年西安是房地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好；生态环境：随着社会的发展进步，市民对绿色健康文化环境的需求较为迫切，西安市城东的“千亩幸福林带”工程有效改善了城东乃至西安市的生态环境，使得城东成了高尚住宅区、旅游度假区及城市新的副中心。潜在价值：城东区域内城市建设的步伐的加快，浐灞生态区的快速发展、纺织城改造开始动工以及地铁修建，项目位于城东区有着潜在巨大的升值空间。2.6.4威胁分析房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场。竞争对手：西安是东郊区内相继推出一些住宅项目，这将不可避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击。客户情况：客户置业谨慎，这也为市场的销售情况带来了一些负面影响。2.6.5结论与对策2.7价格定位2.7.1定价方法项目的价格定位采用目前国际和国内通用的市场比较法。市场法的理论依据是经济学中的替代原理，替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵制，趋于一致。因此在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格比较求得估价对象房地产的未知价格。只要收集的资料与待估房地产之间具有一定的相关性，而且通过比较，其相关程度又均能满足当事者的效用欲望，这些资料就视为可比的交易实例。当以这些交易实例作依据，与待估房地产进行比较、检查修正后，就可以评估出待估房地产的价格。这时，交易实例与待估房地产之间就产生了替代关系。2.7.2住宅价格定位项目总体定价采取稳定价格价策略，根据对城东房地产市场的供给调查，选取与项目相近的三个楼盘作为可比实例，运用市场比较法，确定项目的价格，选取的三个可比实例为：国际幸福城.珑原、龙城四季、长乐坊。项目国际幸福城.珑原长乐坊龙城四季成交价格6500元/6800元/7000元/开盘日期2011-082011-042011-031交易情况分析交易情况的分析判断是以正常的市场价格为基准，三个可比实例的交易均认为是在正常的市场交易情况下进行的，不涉及非正常因素的影响，故交易情况也无需修正。2房地产状况分析房地产状况修正表房地产状况权重幸福东岸可比实例国际幸福城.珑原长乐坊龙城四季交通便利度0.1510096100.2101周边环境0.051009899100.5配套设施0.110097100.5101地理位置0.110098101102小区规模0.0510010199102小区环境0.051009598.5100建筑规模0.110010199100楼宇素质0.151009899.2100.8面积户型0.11009899.5102工程质量0.1510099100100合计110098.199.59100.933交易日期情况分析可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点），房地产市场状况可能发生了变化。由上可知，龙城四季的销售价格比较稳定，近一年内价格变动率为0%，长乐坊变动较大，近一年内变动为7.3%，而国际幸福城.珑原则变动最大，近一年内价格变动率为15%。4测算本项目正常市场价格（1）求取交易情况修正系数由上述交易情况分析指，交易情况系数调整为1；（2）求取交易日期调整系数考虑到房地产整个市场状况及国家的一些宏观政策，交易日期调整系数确定为如下所示：龙城四季=（1+0%）=1.0；长乐坊=（1+4%）=1.04；国际幸福城.珑原=（1+5%）=1.05；（3）求取房地产状况调整系数龙城四季房地产状况调整系数：100/100.93；长乐坊房地产状况调整系数：100/99.59；国际幸福城.珑原房地产状况调整系数：100/98.1；（4）求取比准价格计算公式：比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产调整系数；龙城四季：7000*1.0*1*100/100.936935元/；国际幸福城.珑原：6500*1.04*1*100/98.16890元/；长乐坊：6800*1.02*1*100/99.596964元/；（5）权重的确定对个案例的权重确定如下：龙城四季：0.35；长乐坊：0.35；国际幸福城.珑原：0.3；（6）最终定价将上述三个比准价格的加权平均数作为市场法的测算结果，则：高层住宅的单价=6935*0.35+6890*0.35+6964*0.36900元/，将均价取整为6900元/。2.8拟建项目定位2.8.1目标市场定位根据市场的需要，充分利用项目在区位特征、交通条件、商业氛围等方面的优势，借助“人文居住”、“环保节能”等新理念的推广，创造出产品的差异性，进而确定项目的市场目标客户群体，客户群体大概为有稳定的收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求生活质量。注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、社区规模、环境质量等的要求较高。1东郊区所属区域及其他地区的刚刚参加工作的上班族；2为结婚要购买婚房的人群；3东郊及其他地区准备投资的人群；4对现居住宅的区位条件、小区配套、生活环境等综合因素不是特别满意，想要改善居住条件的人群。2.8.2项目整体定位东郊房地产市场的基本情况1房地产市场处于接近繁荣的阶段；2市场竞争较为激烈，需要利用创新取胜；3目前高层住宅销售较好，均价在6300元/以上，中高层住宅几乎没有；墅尚未显现。依据项目所处区域特征、区位优势、交通条件和自身要素，本项目具体功能定位如下：1充分发挥创新化设计标准，坚持规划设计优先原则，创造一个独具特色的居住生活环境；2坚持以“科学、环保、节能、以人为本”为原则，建立方便快捷、完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务，构建和谐的现代化小区；3、创造舒适优美的商业、居住、生活空间，营造和谐的邻里关系。2.8.3项目形象定位项目开发应本着创新、实用、舒适的原则，把“现代化”、“智能化”、“环保节能”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区品质，开创商务、居住新概念。结合项目的区域特征，提出项目的形象定位初步如下：1、人居理念的特色人文社区；2、“科学、环保、和谐”的高尚小区；3、集环保、节能于一体的时尚小区；2.8.4项目产品定位根据对客户群体的初步定位以及对项目的SWOT分析，一方面应充分考虑主要客户群体的未来商务、居住和生活需求，另一方面要充分挖掘项目地处地段的区位优势，在商业服务、居住环境等方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的餐饮、娱乐，休闲娱乐设施和商务服务设施，大力提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅、特色鲜明的高尚住宅。本项目的户型结构户型面积区间（）所占比例二室二厅二卫106.030.43%二室二厅一卫85.0；90.123.19%三室二厅二卫108.511.6%四室二厅二卫120.011.6%一室二厅一卫70.0；85.023.19%在建筑风格方面，以现代化简约型风格为基调，建筑型态以高层为主。户型上以中小户型为主、大户型为辅。结构上采用框架剪力墙结构大空间布局，可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整平面空间构成。综合以上几点，本项目产品定位为：绿色人文科技创新环保的高尚住宅小区。第三章 区域现状与项目建设条件3.1区域概况1.项目位置本项目即“幸福东岸”，位于城东幸福南路与建工路交汇处（千亩幸福林带以东）。2.周边公共配套设施（1）幼稚园：西安东方幼儿园、陕钢幼儿园、西信幼儿园、秦川幼儿园、阳光幼儿园、东新明珠幼儿园等近十所； （2）中小学：西安东方中学、西安东方中学二部、西安东方小学、西信中学、西安市第八十三中学、西安市理工大附小、西安市理工大附中、西安市第二聋哑学校、西安市二十八中、西安市东新高中、西安市新城区韩森寨小学、秦川中学、秦川小学、西安交通大学阳光中学、阳光小学、西安交通大学附中、附小、铁一中等； （3）综合商场：立丰购物广场、百盛商场、沃尔玛超市、华润万家超市、建工路综合市场，西部食品批发市场，西北轻工业市场，仁和服装市场，义乌市场，金海市场等； （4）医院：西京医院、陕西省建材医院（陕西省第四医院）、西安市东方医院、解放军五一八医院、陕西冶金医院、西安市华山中心医院、东郊第一职工医院、武警医院、铁一局医院等；（5）药房：易圣堂大药房、轻工医药批发市场；（6）邮局：韩森寨邮局；（7）银行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行等；3.项目交通状况项目