西安市二手房市场发展现状及对策 研究.doc

毕业设计(论文)题目：西安市二手房市场发展现状及对策研究姓 名： 李新智 专 业： 房地产经营与估价 班 级： 房地产1111班 指导教师： 刁英 日 期： 2014年5月9日 25摘 要二手房市场的良好发展对带动整个房地产市场的经济具有重要意义。西安作为西部地区的桥头堡，二手房市场也有了巨大的发展，房地产业也逐步呈现出理性、专业、细分的发展格局。近两年来随着西安市商品房价格持续攀升,对工薪阶层来说,拥有一套属于自己的住房,近乎成了一种奢望。 而购买二手房，一是价格相对便宜。二是选择空间大，二手房房源丰富，从低廉混合房到高档社区，应有尽有，有些二手房甚至是新房。三是即买即住，方便省心。四是购买的风险小，二手房都是现房，周边配套、交通、物业管理、治安、邻里等都已经成型，购买风险大大降低。五是即买即有产权，买产权清晰的二手房，在签订买卖合同后，就可以进行产权变更手续。六是买二手房同享商业银行的贷款待遇。这种情况下很多消费者就将目光二手房市场，给西安市二手房市场发展带来了巨大前景。西安市二手房的成交数、面积、金额及平均单价每年均有大幅度提高，二手房买卖逐渐成为关注热点。但同时由于其情况具有相对的独特性，在带来房地产市场经济发展的同时又不可避免地产生了一系列弊端和问题。本文正是从西安市二手房市场的现状分析出发，客观探讨了二手房市场发展存在的问题，浅要谈及了国家宏观楼市政策对西安市二手房市场的影响，得出了下一步发展的建议，并归纳提炼了一些有关二手房交易风险规避的技巧。关键词：二手房市场；市场现状；存在问题；对策研究目 录1 绪 论11.1研究背景11.2研究目的及意义11.2.1研究目的11.2.2研究意义21.3研究内容及方法22 二手房相关概念阐述42.1二手房买卖42.2二手房估价和价格42.2.1 二手房估价42.2.2二手房价格42.2.3二手房税费52.3 二手房买卖途径和交易流程52.3.1买卖途径52.3.2交易流程52.4二手房有关理论综述72.4.1二手房市场和房地产市场关系72.4.2二手房市场与房产中介服务关系72.5国内外研究现状83 西安市二手房市场现状及存在问题分析93.1 西安市二手房市场发展现状93.1.1国内住宅观念的发展以西安市为例93.1.2西安市二手房市场需求特点分析113.1.3国家宏观调控下的西安市二手房市场123.1.4地铁周围二手房火爆133.1.5二手房市场短期观望在所难免143.1.6二手房贷款政策可能会放宽143.2西安市二手房市场存在问题分析143.2.1西安市缺乏对二手房的法律监管143.2.2二手房交易成本相对较高143.2.3金融配套和外部环境设施都不完善153.2.4 二手房中介机构发展混乱163.2.5 二手房税费收取存在一定漏洞164 制约西安市二手房市场发展的原因分析174.1二手房市场信息不对称174. 2西安市二手房交易法律法规不完善174.3金融监管体制不健全174.4中介准入门槛低，行业管理不规范184.5二手房知识宣传力度不够185 加快西安市二手房市场发展的对策研究195.1完善二手房交易的法律制度195.1.1建立房屋信息披露制度195.1.2不断加大法律监管力度195.2 调整二手房交易金融服务体系195.2.1加大对二手房金融服务力度195.2.2 建立健全商业银行服务体制195.3 加强对二手房中介服务的管理205.3.1政府应切实加强对中介的监管205.3.2鼓励二手房中介建立自我品牌205.4消费者购买二手房的风险规避及建议205.4.1常见二手房交易经典陷阱及规避方法205.4.2 其它应注意事项216 结 论22参考文献23致 谢241 绪 论1.1研究背景随着国家对新建商品房市场调控力度的增大，二手房市场将逐步发育成熟，二手房市场的良好发展对带动整个房地产市场的经济具有重要意义。西安作为西部地区的桥头堡，二手房市场也有了巨大的发展。据西安市房管局统计资料显示，西安市二手房市场的发展自2006年起步以来交易量一直连年攀升， 2007年西安市全年二手房交易量达到102万平方米,比上年增加了36%；2007年西安市二手房交易也相比上年有所增加；2009年全年西安市二手房市场共成交存量房(二手房)21466套，交易面积共计161.87万平方米；在国家房贷政策并不是利好的情况下，2010年仍呈现同比增长趋势。从数据分析上看,西安的二手房经营整体呈现向上的趋势，需求不断增长,市场潜力巨大。但是由于西安的二手房交易市场起步较晚，市场的成熟程度远远不及中国的一线发达城市如北京、上海、深圳等地。从西安的人口状况、2009年2010年二手房的交易量、成交均价增幅情况和市场活跃度比较来看，未来西安的二手房市场的发展潜力巨大，投资前景非常广阔，西安市二手房交易将会越来越活跃。尽管西安市二手房市场的发展潜力巨大，但由于市场起步晚、市场管理不够规范、金融监管欠缺等原因仍存在着交易信息不对称、金融配套不到位、中介服务管理欠缺等着诸多问题有待解决。在这种背景下，深入了解西安市二手房市场发展现状，研究西安市二手房市场存在的问题，并提出相应的解决方案，对促进西安二手房市场的进一步发展完善具有较强的指导作用和价值。 1.2研究目的及意义1.2.1研究目的二手房市场的发展是房地产一级市场的延伸和发展，在房产二次流通的过程中必然衍生一些房地产中介服务市场为其交易服务。如：二手房咨询、价格评估、房产经纪、按揭担保活动，既为二手房销售提供服务，又为消费者购买房屋或房屋交易提供服务，依附于二手房交易市场而存在。截止2010年11月，我们仅在西安市大街小巷上可以看到的房产中介就已有4000余家，同时还有大小二手房担保公司20余家、评估公司30家，除信合和农行外，西安市叫得上名的银行也几乎都参与到了二手房市场的信贷活动中，在西大街西安市二手房交易中心我们可以看到每天的成交量（过户）约有80多 件，这些都是西安市二手房市场繁荣发展的体现。但涉及其中的介公司同时也存在着良莠不齐，行业收费标准不明确，监管不到位等问题有待改善和解决。因此研究西安市二手房市场和存在问题，从而为规范西安市二手房市场促进其合理发展提出可行性建议正是本文重点要论证解决的问题和研究目的。1.2.2研究意义区别于一手房，二手房交易流程长，涉及主体多，法律关系错综复杂，纠纷时常发生，风险无处不在，所以对西安市二手房市场现状和政策的分析研究也就具备了可行性和必要性。同时，作者希望通过运用经济理论和方法对西安市二手房市场现状的研究，一方面可以了解和学习国家相关的房贷信息和货币政策，从宏观上把握二手房市场的存在价值和发展趋势；另一方面作者更希望的是可以通过本文对西安市二手房市场交易的现状和对策的分析研究结果以及对西安市二手房中介服务行业存在部分潜规则的揭示，为西安二手房的公平合理交易提供一些理论依据，为参与到二手房交易的个人或者家庭提供一些积极有效的参考信息和应该注意的问题，真正去体现一篇应用性论文的价值，使其具有较强的现实意义和参考价值。1.3研究内容及方法本文主要从经济学研究角度出发，合理运用实证研究和规范分析的方法，以理论研究和实际调查分析为基础，深入市场调查和搜集有关西安市二手房市场现有的和历史的数据和资料，运用综合分析的手段通过对西安市二手房交易市场研究总结归纳发展现状，研究分析存在问题，针对提出问题得出改进现有问题改善现有市场的客观科学的结论，并为促进西安市二手房市场发展和参与到二手房交易中的经济单位尤其是家庭提出可行性建设性的意见和建议。本文的主要研究内容如图1.1所示。西安市二手房市场发展现状及对策研究绪 论二手房相关概念阐述西安市二手房市场现状及存在问题分析发展现状存在问题加快西安市二手房市场发展的对策研究及选购二手房的建议结 论-完善二手房交易法律法规-调整二手房金融交易体系-加强二手房中介服务监管-消费者购买二手房的建议制约西安市二手房市场发展的原因分析图1.1研究框架2 二手房相关概念阐述2.1二手房买卖二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。举几个例子来说明，有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。这样的话，就产生了二手房交易。这里尤其需要强调的是，参与到二手房交易中的商品房不仅仅是指已住用的房子，还有很多是新房的交易，这里的“二”是指二次交易，而非二次使用。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。2.2二手房估价和价格2.2.1 二手房估价二手房的合理估价是二手房市场买卖交易的有效前提之一，它直接影响着买卖双方最后的收益。估价的办法一般有三个： 一、找中介，一般的房产中介机构都和评估公司有合作关系，大点的房产结构也设有自己的评估部门，为买卖双方提供商品房估价服务，收取一定额的评估费； 二、找专门的评估人员，这样的话就越过中介直接和评估公司联系，能避免中介公司在中间多收取费用，但是在西安各评估公司一般不愿意为了接待个别客户而丧失长期合作的中介公司，毕竟后者是大客户，有利可图； 三、找熟人。不过，无论找谁，像房子的地段、楼层、朝向、装修、水暖等等自己心里有个数，总是好的，这个就不多说了。2.2.2二手房价格房子价格主要由以下几大因素决定： 第一，位置、面积。地理位置优越的地段地理位置差一些地段的地价要高。 第二，地形、地质。不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。第三，形状、用途。一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。 而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。第四，交通、环境 。土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。第五，朝向、楼层。良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。第六，采光、通风。房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。第七，建设质量。质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有质量合格证书是衡量其质量好坏的一个重要标志。第八，物业管理状况。购房者在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司，以保证居住时的舒适的方便。公共服务设施齐全、基础设施完备的土地，价格自然会比较高。 另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。 2.2.3二手房税费目前西安市二手房交易所收税费主要有契税、个人所得税。需要注意的是，个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的房屋买卖合同到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。2.3 二手房买卖途径和交易流程2.3.1买卖途径买卖途径二手房的买卖途径很多，目前主要是通过经纪公司来促成的，经纪公司收集买卖双方的信息很大部分是通过网络获取的，因此，无论是买卖双方80%是通过网络这个平台汇聚到经纪公司的，目前，在西安这样的网站比比皆是，如：800家、赶集网、房途网、搜房网、联盟房产网、房虫网、安居客新浪房友在线等，供需客户可以登录这样的网站寻求房源或客户。也可登陆一些大的比较正规的经纪公司的网站，像玛雅房屋、二十一不动产、伯爵房屋、HELLO房产和天地源不动产等等。2.3.2交易流程为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续由卖方将房产腾退如期交与买方。具体流程如图2.1所示买方到房产中介挑选房源经纪人带领买方现场看房买方对房产是否满意买方填写购买意向书，交付定金，提出还价卖方接受价格经纪人帮助协商价格，直到买卖双发达成一致卖方在购买意向书上签字卖方是否拿到完全产权是否可办按揭买方首付可否提前还清卖方剩余贷款？担保公司垫资，收取买方3- 5的手续费买卖双方签订买卖合同，买方向卖方支付首付款，向中介公司支付佣金（房屋总价1%）是否需要公证公证费200左右房屋是否需要补地价经济适用房需要补交土地出让金，到政府部门办理出让手续买卖双方交齐证件买方是否需要贷款中介公司收齐买卖双方的相关资料，送交银行进行审批银行是否批复？通知买方原因并补正到房产交易所办理过户手续，缴纳税费，银行代领房产证银行发放贷款一次性付款给卖方收齐材料送交房地产交易中心，办理过户房地产交易中心开具收件收据产权变更手续完成，买方交纳相应费用，出示凭单，领取证件NYNYNYYNNYNNYN二手房风险规避图2.1 二手房交易流程2.4二手房有关理论综述2.4.1二手房市场和房地产市场关系二手房市场是一级房产市场的延伸和发展，是房地产市场的重要组成部分，是适应房地产市场发展的历史必然产物。首先，二手房市场对补充住宅市场房源有重要作用。就西安市而言，由于其在西北地区的经济地位，吸引了众多本地和外来购房者，人多房少，供不应求，这时候二手房市场的登场将缓解这一压力。其次，促进二手房市场发展有利于平抑房价、防止出现新的房产过热现象。二手房交易的产生除去小部分投机性购房，很大一部分是出于卖掉旧房再补充一部分资金想要购买更大更好的房子的愿望，而购房者如果去购买二手房的话就免去和更多人抢购新的房子，这样就遏制了部分购房需求，有利于稳定供求关系，达到平抑房价，防止新的房产过热的作用。再次，发展二手房市场有利于扩大住房消费、改善居住环境。随着国家经济的快速发展，相对于居民收入而言过高的商品房价格，令众多中低收入家庭陷入望而却步的尴尬，这就促使他们投降二手房怀抱，从而扩大了住房消费，改善了总的居住环境。总之，二手房市场对推动房地产市场发展具有积极的推动作用。2.4.2二手房市场与房产中介服务关系房地产中介指，在房产市场中专门提供房地产信息，进行技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划、评估、代理业务，为房地产交易双方牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续从而收取佣金的行为。在房产二次流通的过程中必然衍生一些房地产中介服务市场为其交易服务。如：二手房咨询、价格评估、房产经纪、按揭担保活动，既为二手房销售提供服务，又为消费者购买房屋或房屋交易提供服务，依附于二手房交易市场而存在。这些中介机构在我国住房制度改革推进导致房地产业突飞猛进的基础上，通过国家一系列相关政策的出台，也随着房地产业的发展兴起开来。目前，西安的房产中介机构也在空前活跃地发展着。经过短短几年的时间，西安大大小的房地产中介机构也随处可见。其中有比较成熟的品牌中介机构，如21世纪不动产、玛雅房屋中介、天地源不动产、圣安置业。同时，也有很多不规范的小型中介机构存在于市场上这种现象的存在是由于行业准入门槛低、市场竞争混乱无序、政府主管部门缺乏经验、监管不力等多方面的原因，从而导致这个行业充斥了一大批唯利是图的“黑心企业”，“一个门面、一张桌子、一部电话、两三个人、几条房源信息，再挂靠别人的营业执照”便堂而皇之办了公司。品牌中介少、规模小、数量多、从业人员素质普遍不高、诚信问题凸显等，造成了大多数人对房地产中介持不信任的态度，严重影响了中介市场的健康发展。因此，可以说房产中介是二手房市场的重要组成部分之一，它为二手房买卖双方的交易发挥着桥梁作用，但它的健康发展与否也制约着二手房市场的健康成长。2.5国内外研究现状在国外，西方欧美等一些国家房地产市场相对健全和完善，特别是英国和美国，它们的房地产市场理论研究一直处于先进地位。国外使用的传统经典的分析方法有:市场比较法、收益还原法以及成本估算法这三种，运用这些传统定价方法分析住宅价格时侧重于成本及供求关系对价格的影响，它对于房屋本身属性对费者的主观影响考虑甚少。比如说20世纪60至70年代学者形dker就把特征价格理论应用到了住宅价格分析中，已经成为国外研究房地产价格的重要方法之一。国内学者对二手房市场研究理论也比较多。比如说张炜，他在对二手房市场发展趋势分析中说道，北京的二手房中介市场与上海、广州等成熟市场相比，发展较晚，是一个全新的、年轻的行业，在成长的过程中必然会暴露出许多缺点和不足。目前北京约有几千家房屋租赁中介机构，其中经过房管局审批和工商局颁发营业执照的只有700多家，没有办理许可证的有500多家，而既没有合法的营业执照又没有资质证书的“证照均无”者更是多如牛毛。大量的违规中介机构存在，使得房屋租赁中介的信任危机日益加剧。迫使广大消费者“中介免谈”，使二手房交易信息渠道不畅。3 西安市二手房市场现状及存在问题分析3.1 西安市二手房市场发展现状3.1.1国内住宅观念的发展以西安市为例西安人民住宅概念紧随国家大势所趋，从建国到改革放以及到目前房产的高度发展，其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前，大多数人依赖企业、政府解决住房问题，住房的市场供给处于短缺状态，无法体现消费者对房产的真实需求。1999年城镇住房制度改革以后，房地产市场供给告别了短缺状态，需求呈多元化态势。主要表现为：已获得政策性住房的或中等收人群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档、高档房产； 低收人或暂时性低收人者需要低价的住房满足其对居有定所的需求；先富起来的高收入者更看中环境及小区住户的自身识别，故而其原有住房也会进人市场流通。总的来说，从2000年开始西安市住宅销售额每年都在逐渐增长（表3.1），特别是2004-2005年以后住宅销售额增速明显加快（图3.1）。2006年西安市住宅销售额增长率(图3.2)与2005年与2007年相比有一定降低，但住宅销售额环比还是增长了13.57%。2008年可以说是房地产比较低迷的一年，西安市的住宅销售额仍在在增长，环比增长率为26.15%，在2009年西安市的住宅销售额达到4885568万元，2010年销售金额突破5000000万元。那么，在2011年，在这种房价一路走高的趋势下，不断完善西安市二手房市场发展，对于满足居民改善住房条件的需求、实现住宅资源的优化配置和充分利用意义深远。由此可以看出，从实际出发，考虑二手房的购房观念必将日益被西安人民所接受。表3.1 西安市住宅销售额一览表年份住宅销售额（万元）基期增长率（%）（2000年为基期）环比增长率（%）2002294562200335531020.62%20.62%200445459754.33%27.94%200544246850.21%-2.67%2006712650141.94%61.06%20071580322436.50%121.75%20081794716509.28%13.57%20092517411754.63%40.27%20103175622978.08%26.15%201148854581558.59%53.85%2012 51658891653.75%5.747% （数据来源: ）图3.1 西安市住宅销售额图3.2 西安市住宅销售额基期增长率 3.1.2西安市二手房市场需求特点分析西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示（图3.3），2009年1-12月西安二手房成交面积中60-90平方米成交量占主流，主要是因为人们购房理念进一步趋于理性化，这一面积对于投资和自住来说，两者皆宜。而大户型成交量所占比重相比2008年有所增长，一方面是受到政策刺激作用，另一方面，随着人们生活水平的不断提高，有改善生活环境的消费者增多，由此增加对大面积的需求。60-90平方米作为多数置业者的最佳选择户型，其市场交易量占有额占主导地位这一需求特征仍会延续，同时90120平房米的户型在2010年将保持增长趋势。2009年112月二手房成交面积区间大于12013.16%90-12026.32%60-9043.52%60以下17.00%大于12090-12060-90Y0-90m260以下图3.3 2009年112月二手房成交面积区间图 （数据来源：西安房地产信息网）我们通过对以上数据分析可以得出，2009年西安二手房市场需求主要以刚性需求为主，投资的比例较小，全年在3%-10%之间浮动，而超过90%的二手房交易均来源于自住需求。其中，随着高校毕业生、外地来西安工作的人员不断增加以及本地的部分置业升级客户的需求，市场的需求数量较大。以销售面积区间分析为例说明，2010年西安二手房需求特征仍延续09年趋势，二环内成熟地段小面积二手房需求依旧占据主导地位。交易比重相应有所上升，但是市场有效房源相对不足。而对于大面积、大户型的二手房来说，其相对较高的价格使其市场销售相对较差。3.1.3国家宏观调控下的西安市二手房市场从政策层面来看，自2005年开始国家对于楼市的政策调控较为集中，图3.4表示了2005年至今连续五年内国家宏观调控政策的变化与西安市二手房成交量的走势。图3.4 西安市2005-2009二手房成交量变化趋势图（数据来源：由西安房地产信息网整理而成）通过数据可以明显看出，二手房市场成交的活跃程度对于政策调控的松紧变化较为敏感：2005年为稳定住房价格，国家出台了八项引导和调控房地产市场的措施，即“国八条”，主要通过征收营业税、契税等税收手段对楼市进行调控。随后的2006年，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，为进一步抑制投机和投资性购房需求，“国六条”应运而生，主要扩大了营业税的征收范围，楼市过快增长的势头得到了进一步的抑制，但是进入2007年，全国楼市发展过快、CPI飞涨、流动性过剩、宏观经济过热等问题仍然严重，为严守“保障自住、抑制投资、打击投机”，9月27日，由央行和银监会共同发布关于加强商业性房地产信贷管理通知，对于家庭购买第二套住房的贷款政策一律从紧，投资投机行为被有效控制的同时一部分合理的住房消费需求也被抑制，全国楼市被浓厚的观望气氛所笼罩，2008年成交量跌至历史低谷，直至08年末由于经济危机全球蔓延，为使得楼市健康运行，发房地产市场对于经济的带动作用，税收减免、信贷优惠等一系列惠民政策连续出台，对于楼市的消费结构进行合理的修正，在众多新政的综合利好下，08年至09年楼市像过山车一样经历了由谷底至巅峰的逆转。作者认为，对楼市以及二手房的宏观调控势在必行。在国家明确保障居民自住、支持合理改善、打击投资投机的目的下，未来楼市的调整必将一改以往“一刀切”的方式，而将更加具有灵活性和针对性，在政策的宏观调控下，市场调整在所难免，未来市场的发展也将更为合理和健康。在宏观政策调控、市场供需整合以及价格运行方向等因素的影响下，作者预计2011年西安市二手房市场在经历短期政策消化期之后成交量将略有回落，但整体保持活跃，成交价格会上升，但上升速度明显放要缓：首先，政策调控改变整体宏观环境。2010年国家对于楼市的调控将在一定程度上对于成交量的上行产生压力。其次，供需结构重新整合。2009年市场交易活跃，尤其年末政策“末班车”的火爆透支了大量的供给与需求，加之2010年针对不同购房群体政策的松紧程度也有差异，因此2011年供需双方都将经历短时间内的心态调整。最后，房价增速减缓抑制交易放量。2009年房价的快速上涨，购房者“买涨不买落”的心态很大程度上左右其购买行为，加速成交；而从2010年至2011年，在国家遏制房价过快上涨的背景下，投资投机行为得到一定程度抑制之后，房价的涨幅也将随之趋缓，进入平稳区间，因此将在一定程度上对于成交产生减速作用，使得整体交易量保持平稳。3.1.4地铁周围二手房火爆在地铁拉近区域距离、改善市民出行方式的同时，也将带动其周边楼市的活跃程度，西安地铁开通对二手房的效应未能完全体现，但是地铁对于周边房产的带动作用已经体现，以世纪大道沿线为例，地铁开通一年内起周边二手房均价相比上了10%，高于同期非地铁开通地区的平均涨幅;而随着其他地铁线路的陆续开通，地铁对于房产的拉动作用将体现的更为充分，尤其处于多条线路交汇、换乘等板块的二手房交易的活跃度提升水平将更为突出。3.1.5二手房市场短期观望在所难免 消费者对于未来调控继续深入执行或再次出台新政策预期依然很重，而预计未来短期内新建商品住宅涨价的可能性不大，更多的人们还是持观望态度，希望伴随着对楼市的调控能在二手房交易上等到更低的价位。因此，有意购买二手房的西安市民观望情绪还是难免的。3.1.6二手房贷款政策可能会放宽去年，为配合宏观调控措施的落实，一些商业银行曾对二手房贷款增加了种种限制措施，从而提高了二手房贷款的门槛。但是近期，银行对二手房贷款的政策开始逐渐放开了。政策放宽主要体现在获贷额度、年限及利率政策方面。如以往房龄超过10年、位置不佳的二手房，银行基本不办按揭，即使勉强受理了，贷款成数最多六成。如今，银行对这类二手房按揭甚至可以提供年限为20年、成数达七成的贷款，利率也基本实行一手房按揭的最低标准。 3.2西安市二手房市场存在问题分析3.2.1西安市缺乏对二手房的法律监管从法律层面说，西安市政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够，缺少有关的法规制度尽管国家政府及相关部门已经意识到我国一、二级市场的发展严重失衡，并进行了几次大的宏观调控，减少了房地产开发的投入，提倡鼓励二级市场的发展，但针对二级市场发展的有关政策制度、法律法规等少之又少。西安市在如何发展二手市场、如何促进一级市场与二级市场补发展的政策指引上，基本还是“空白”。应该说，西安市政府在构建二级市场体系的指导职能还未能完全体现。3.2.2二手房交易成本相对较高一手房信贷业务与二手房信贷业务严重不平衡目前，各家金融机构的信贷投入主要集中在房地产开发以及住房一级市场，对二级市场的关注度与支持度不够。尽管近几年，各金融机构开始将目光投向二手房市场，并加大了信投入，但相比国外发达银行，无论是业务总量，还是业务结构占比，还存在着较大差距。据统计，美国国内金融机构住房抵押贷款业务中，二手房市场信贷业务占比已超过了60，而我国二手房信贷余额只占个人信贷余额的7。另外，与一手房相比，二手房交易成本相对要高（表3.2）。可以看出，二手房交易成本高出一手房交易成本约10个百分点。那么，以一套100万的房产为基数算，二手房交易成本就要比一手房成本高出10万元。表3.2 西安市一手房和二手房交易成本比较（各栏中均需要支出的是房屋总价支出的比例）税费项目一手房二手房评估费05贷款手续费01%-2%中介费02%-5%营业税05.5%个人所得税0房产证满5年 金额*1%房产证不满5年 金额*3%契税建筑面积140m2的1.5%房屋面积140m2以上的3%建筑面积140m2的1.5%房屋面积140m2以上的3%公证费0200元/件过户费080元/件房屋维修基金2%2%合计约5.5%约15%-17% （数据来源:西安市房管所）3.2.3金融配套和外部环境设施都不完善 与一级市场一不到位样,二手房市场的发展也离不开金融配套的支持,虽然目前绝大部分金融机构业己推出了与二手房相关的住房金融业务,但就目前状况而言,不仅无法发挥其应有的资金融通功能,同时还阻碍着二级市场的发展。这主要是因为:二手房交易程序、贷款手续复杂;相对于增量住房,二手房交易程序相对复杂。尽管目前有专门从事二手房交易的中介,但在目前房地产管理部门整体服务意识、管理自动化技术尚未完全到位的情况下,办理一笔二手房交易需要经过诸多环节和相关程序,需要到分布各处的不同部门审批、画押,导致市场交易效率十分低下。以西安市为例，完成一笔交易,需要往返于房地产评估机构、交易中心、产权管理部门、土地管理部门、银行、原产权单位等多个部门,如此繁杂的手续经常使买卖双方望而生畏。另外，目前西安市社会信用体系还未建立，个人失信的现象还很普遍，二手房信贷无法得到有利保障;加之二手房市场中介机构欠缺规范，存在着恶性竞争，缺乏诚信。这都严重的扰乱了西安市二手房市场的有序、规范发展。例如，凡是做二手房按揭和抵押的业内人士都知道，在西安，哪个银行放款快，哪个银行审批资格宽松，哪个银行对征信要求低等等。所以，只要打好关系，存在信贷风险的单子一般都递给自己的关系银行。我就见过好多份原本资格不够的二手房按揭贷款案子通过假公章、假收入证明、假完税证明、假社保单子、甚至虚假的评估报告最终从银行拿到贷款或者更多的贷款额，或者A银行做不下来换B银行就可以办到按揭或抵押了。在一些发达的省份，已经建立了共享的个人征信系统，西安目前没有这方面的诚信档案联网。3.2.4 二手房中介机构发展混乱由于二手房市场仍处于发展的初级阶段,相对于一级市场来说,经纪服务、估价服务、咨询服务等市场服务明显落后甚至空缺。据西安市房管局中介科统计,目前西安市注册的房屋中介有500多家,注册资产3-60万元之间,大多属于较小规模。房地产中介组织的相关法律法规不健全,房地产中介行业缺乏规范的操作程序,运行比较混乱,缺乏统一的收费标准,收费方式混乱。房地产中介业是通过为客户提供服务,收取一定额度的佣金来维持自己的运营。中介服务的佣金,是对房地产中介人服务的一种报酬,按照市场经济运行的一般规律,应当从成交的房地产价格中,按照一定的比率提取。由于国家没有明确和统一的规定,因此各个中介机构收费标准不一,有的还违反规定,多收费、乱收费。收费不统一,不仅造成了中介人之间的恶性竞争,同时也造成了市场运行的不规范。这点尤为恶劣，尤其是行业内的小门店，一年只要逮着一两位客户，各种佣金加起来就够夫妻俩人一年的日常用度了。这也就不难解释为什么西安市中介门店如雨后春笋满大街都是了。3.2.5 二手房税费收取存在一定漏洞实习期间，作者曾在西安市某著名房产中介机构从事过二手房买卖按揭的工作，亲眼目睹了众多二手房交易中偷税漏税的行为。二手房交易的税费一般是在房地局过户时缴纳的，一套面积在90144平米区间，房产证时间不满五年，成交价60万元人民币的商品房，契税、个税和营业税累计大概需要缴纳42000元左右，但是如果人脉关系到位的话，通过阴阳合同把递给房管局的购房合同成加价压低的话，每套房就可以少交几千甚至过万的税费。然后又把这些少缴的钱拿出一部分做辛苦费。这样算下来，西安市每年仅因为税费管理不到位就要令政府损失极大一笔税收。在银行信贷审核部门、房管所税收部门，存在一部分腐败分子以权谋私。在二手房交易过程中，通过金钱等手段打通各部门要害人员的关系，从而以损害国家利益为代价谋取个人利润的行为屡见不鲜，甚至被行业内人士默认为应该遵守的潜规则。4 制约西安市二手房市场发展的原因分析4.1二手房市场信息不对称信息不对称是导致逆向选择和道德风险的根源,也是二手房贷款交易中各项风险产生以及腐败滋生的根源。因此,不断完善信息披露制度有利于该领域的稳健发展。我们以西安市二手房交易中介服务中的各项收费为例，每每走进街面上那些贴满房源信息的二手房中介店面，大都可以看到一幅标有服务价格的牌子，明确写有各项收费标准。2010年的收费一般公示有中介费、按揭费、评估费、担保费、抵押登记费等等，名目繁多，各有各的说法。实质上，中介在这中间不仅收取了客户的中介费，还利用客户对信息的不完全知情会在其他费用上加收0.53个百分点甚至直接捏造名目收取客户费用，并美其名曰是在给国家有关机关代办，自己并未多收取任何费用，代办费不再收取算是优惠。4. 2西安市二手房交易法律法规不完善 政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够，缺少现行可行的法规制度尽管西安市政府及相关部门已经进行了几次大的宏观调控，欲改变一、二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二级市场的发展。然而，针对二级市场发展的相关政策制度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、一级场与二级市场之间的互补发展方向及政策指引上，尚未出台可行的方案。由此可见，政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全健全。正是这些法律法规上的不够完善正是给那些投机倒把者提供了机会。4.3金融监管体制不健全由于二手房所表现出极大的市场潜力,吸引了众多的商业银行纷纷聚焦于此,竞相推出“个人再交易住房贷款”业务,即“二手房贷款”业务。各个商业银行现在对二手房市场的介入已经越来越深入,但从西安市二手房市场所反馈的信息来看,目前各个商业银行所提供的二手房按揭贷款服务方面存在的一些不足的地方有:一是由于宣传力度不够，许多中介以及买卖双方对商业银行按揭流程不熟悉，在操作上存在隔阂；二是各商业业银行没有对该项业务给予足够重视,无持之以恒的合作态度；三是由于二手房贷款存在交易真实性、抵押、价格波动、贷款人资料可信度和中介资信等五个方面的风险，造成一些商业银行的二手房贷款审批手续太过繁杂,审批时间过长。4.4中介准入门槛低，行业管理不规范作者调查研究发现，房屋中介准入门槛低，一个门面，一张桌子，几台电话，几把椅子就是一个中介公司了，导致这两年西安中介公司如雨后春笋遍地都是。在中介机构发展初期,二手房交易几乎全部通过沿街为市的“中介”来实现,行业内没有真正的品牌,缺乏有效的行业监督和市场约束,各式各样的小中介由于房源信息的局限以及从业人员素质的参差不齐,不能给购房者提供专业的服务,甚至以中介为名,采用非法手段欺骗购房者。这些都是因为西安市中介准入门槛低，管理不规范，制度不统一引发的。4.5二手房知识宣传力度不够这一点主要是针对信息不对称、税费漏洞大、部分参与其中的人员腐败现象提出的原因分析。在操作二手房的买卖交易过程中，买卖双方最关心的问题是买卖交易的安全。二手房市场中介机构欠缺规范，存在着恶性竞争，缺乏诚信，加之西安市对二手房买卖中的具体细节宣传并不重视，买卖双方未能及时获取有效信息，这种情况严重地扰乱了二手房市场的有序、规范发展，使得部分中介公司为了获得非法利益，暗箱运作经纪业务，对委托人隐瞒与经纪务有关的重要事项。或者利用霸王条款约束业主，信息不对称和宣传不到位导致消费者自己流失资金，扰乱着西安市二手房市场秩序。5 加快西安市二手房市场发展的对策研究5.1完善二手房交易的法律制度5.1.1建立房屋信息披露制度 应该从以下两个方面解决信息不对称问题。一方面,应该在业务办理的过程中设定信息披露的范围和程度,让专业的评估公司和担保公司参与到其中并严格承担连带的后续责任以降低各种交易风险,这一点国外有很多好的做法值得借鉴。另一方面,应该积极营造良好的信息披露氛围,充分利用银行以及某些信誉良好的中介公司信息渠道上的优势,努力为交易双方搭建充实的信息平台以尽量消除信息传导上的障碍。5.1.2 不断加大法律监管力度完善的二手房交易法律法规其效果是最好的解决了信息的不对称。完善的二手房交易法律法规涉及两个方面的问题:一是政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范,如严格防范二手房投机、炒房行为,规范中介的经营等。二是政府及主管部门应该从“偏重一手房市场”的政策向“一手、二手一起抓”的政策进行转移,给予二手房市场更多的政策支持和法律保障。5.2 调整二手房交易金融服务体系5.2.1加大对二手房金融服务力度针对金融服务不到位的情况,政府应该积极出台一些有利于减少二手房交易成本的政策，简化税收种类，促进西安市二手房市场的发展。各个商业银行也应该调整自己的房地产信贷政策,在利率、贷款期限等方面适当向二手房市场倾斜，抓好服务,加强服务品种宣传的，积极跟进市场,壮大自身发展，大力促成西安市二手房市场的交易。 5.2.2 建立健全商业银行服务体制各个商业银行银行要在积极研究简化二手房贷款程序、加快放贷时间和加强产品创新的基础上,要致力于加强内部风险管理、严格控制贷重点环节和容易疏漏的环节,从源头控制,加强贷前审查和还款跟踪,建立对逾期贷款的预警和催收机制，加大金融服务力度 完善金融服务体系。5.3 加强对二手房中介服务的管理5.3.1政府应切实加强对中介的监管目前西安市市房地产中介机构队伍不断壮大,中介服务的种类也来越多样化,中介机构与二手房市场的默契度也越来越高,一批注重服务、操作规范、口较好的中介公司越来越赢得消费者的信赖。但是,西安市目前的房地产中介还欠规范,一些中介机构缺乏诚信，欺骗顾客及银行，行业里利用信息不对称、收费不透明等现象也屡见不鲜，对客户缺乏诚信度及专业的增值服务。政府还可以与专业的房地产中介公司合作，以政府的名义定期在主要媒体上发布各区域二手房市场交易价格市场行情，指导市场交易价格，提高交易透明度。另外，还应注意不断提高从业人员素质，加强各个部门工作人员的思想道德教育。5.3.2鼓励二手房中介建立自我品牌 针对西安市二手房市场中中介机构良莠不齐的现状，政府部门应推动房产中介机构的品牌建立,房地产管理局等相关政府部门综合考察各中介机构的资本量、专业人员数、交易量、投诉量等指标对其进行市场评级。对达不到一定级别的企业进行停业整顿;对评级优秀的企业加以宣传,工商等部门对其经济行为在税收、资本要求量等方面给以优惠,以促进其快速发展。鼓励中介企业以连续、加盟等方式快速发展,扩大企业的品牌效应。市场竞争的日益激烈，以诚信服务为宗旨、客户需求为导向的大型品牌企业优势将更加凸显，中介行业应由“房源时代”向“服务时代”的开始过度。同时还应该加大对二手房市场动态和相关政策的宣传力度。5.4消费者购买二手房的风险规避及建议5.4.1常见二手房交易经典陷阱及规避方法对消费者来说，常见的二手房交易陷阱主要有：合同签订人陷阱及规避方法。根据产权证或其他法律文件（如预售合同）确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。共有房屋在出售前，全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中，买家一定要详细查看房屋是否属于共有房屋，特别是把好夫妻共有财产关。即便该套房屋产权上只有夫妻一方的字，在房屋交易过程中，买家也要应当要求卖家出具夫妻双方就出售该房屋的统一证明，确保房屋的交易安全。交房模糊约定陷阱及规避方法。于买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用，并且不要一次性支付全款给业主。先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。户籍迁移问题陷阱及规避方法。签订二手房买卖合同时应约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。由于户口迁移属于行政问题，不是民事司法解决的范畴，所以一旦出现户口迁移纠纷，法院一般不能予以强制执行。（4）定金陷阱的规避方法：在下家与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则，就要明确中介公司的转交责任。申请贷款陷阱及规避方法。一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。因此在签订合同