房价与地价的关系.docx

房价与地价的关系中国指数研究院 上海典型住宅指数办公室自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。本文就房价与地价的关系展开了一系列讨论。1 房价与地价1.1影响房价的因素1.1.1开发商建造房地产的成本房地产价格是一定成本基础上的价格。一般来说，成本愈高，投人愈多，房地产的供给价格越是比同等条件下的房地产价格高。房地产的建造成本包括土地成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建安成本、管理费用、销售费用、税费、财务费用、开发商合理利润等等，其中，很重要的一部分就是土地成本。在不同的经济发展阶段，土地成本在房地产总成本中所占的比重不一样。国土资源部在全国范围内就地价与房价做的专门的调研统计数字显示，国内 32个主要城市的地价因素只占商品成本的23。北京土地占成本比为22.98 ，上海地价占房地产开发成本的比例为16.15 ，而广州则更低为11.4 。地价对房价的影响主要体现在土地成本占房地产总开发成本中的比重。1.1.2 开发商对未来的预期如果开发商对未来的预期较高。一方面会加大房地产的开发量；另一方面也可能会提高房地产开发成本的预算，特别是土地成本方面。这样，可能以较高的价格取得土地，从而无形中提高了地价。1.1.3 需求者的收入水平需求者的现实收人状况直接决定着对房屋的有效需求，收人水平较高，承受住房消费的能力也相对较高。特别是在经济快速增长、收人水平持续提高阶段，需求者会对自身未来的收人做出乐观的估计，从而影响其购房的投资总量。一般说来，大中城市的收人水平较小城镇的收人水平高，房价也比小城镇高。按照 20世纪90年代初世界银行专家安瑞荷马的研究，平均上市房价与居民年平均收入之比4-6倍是比较理想的比例。而我国的特殊国情决定了我国房价与收入之比最适当比例可能比国际上的稍稍要高。1.1.4 消费者的偏好及对未来的预期消费者对商品的需求产生于消费者的需要和偏好，对房屋的需求有的消费者偏向于多层，而有的消费者则更喜爱高层。当消费者对某种房地产的偏好加强时，直接带动该类房地产的销售，该种房地产的价格就有可能上升。消费者现时的消费行为，不仅与其现在的状况有关，而且还与其对未来的预期有关。就房地产来说，消费者对其自身未来收入的预期和房地产未来价格的预期都会影响他现时的消费行为。如果消费者对其未来自身的收入水平有足够的信心，就会提前消费，加大房地产的有效需求，从而促使房地产价格的上升；如果消费者对房地产市场呈观望态度，则需求减少，房地产价格有可能下跌。1.1.5 土地供应计划的调控由于我国国有土地实行的是土地所有权与土地使用权相分离的制度，政府垄断了土地一级市场，出让土地数量的多少和区位的优劣完全由政府调控。而供地数量的多少和区位的优劣直接影响着房地产开发的规模和结构，从而影响房价的高与低。当然，科学的土地供应计划应与土地利用总体规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。1.1.6 金融杠杆的作用房地产业与金融业息息相关。房地产开发商购置土地、建筑商带资施工、消费者贷款购房都需要金融业的支持。居民储蓄存款利率的下调、个人住房抵押贷款利率下调、房地产开发建设贷款利率的下调都有利于房地产产业的发展；而这些利率的上升将会延缓房地产业的发展。因此，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。1.1.7 住房政策的影响目前，我国城市住宅的供给主要有三类：廉租房、经济适用房和市场价商品房，其中，廉租房和经济适用房主要面向中低收入家庭，其价格也由政府决定或指导；而商品房的价格则完全由市场决定。政府对廉租房和经济适用房分配的控制严格程度，廉租房和经济适用房建设的数量多少，都会影响商品房的价格。同时，房改房分配制度的取消、住房福利的货币化等政策也会刺激房地产市场的发展。因此，政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。1.1.8 税收的影响通过税赋差别可以体现政府的税收政策和产业政策，对抑制房地产投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面有明显的作用。政府在房地产发展的不同时期，开征不同的税种、调节税率，都会对房地产市场产生重要的引导、调控作用。1.2 影响地价的因素由于政府垄断了土地一级出让市场，因而土地市场更具有不完全性，它带有明显的政府调控性。因此，对土地市场来说，是政府调控多一点，而市场少一点。1.2.1 供给方对地价的影响目前，我国土地的供应方主要是政府，政府既是土地所有者的代表，又是土地使用的管理者，政府的这种双重身份，使土地供应原本应是一种市场行为而掺杂了非市场的因素。1.2.2 供给土地数量的多少影响地价的高低一般来说，某种物品供给的数量多，它的价格相对便宜：供给的数量少，因为稀缺，所以它的价格相对要高，土地也不例外。政府作为土地所有者和经营者的代表，一方面，卖出的地能带来建设城市的资金；另一方面，供给土地的数量多了，土地价格上不去，而发展的空间小了，留给子孙后代的农田少了。因此，政府每年都会根据社会经济发展水平制定年度土地利用计划，以控制土地供应的数量。1.2.3 供给土地的成本影响地价的高低政府一般是以熟地或净地的形式供地，对于存量土地，存在着老城区拆迁的问题；对于新增用地，存在着征地拆迁问题。政府不会做亏本的买卖，供地的底价一般都大于其征地拆迁的成本，供地的成本或多或少地影响地价。1.2.4 开发商对房价的预期若开发商对未来的房产市场较为乐观，则会加大投资，尽可能获得更多的土地，从而加剧对土地的竞争，提高取得土地的价格上限。因此，一方面，开发商对房价的乐观预期提高了土地取得价格：另一方面，土地价格的提高加大了房地产开发的成本，从而提高了房价的核算成本，最终在某种程度上提高了房价。但如果开发商对未来的房地产市场预期不是很高，即使有再多的土地供应，开发商也不会感兴趣。1.2.5 非市场因素对地价的影响与影响房价的非市场因素一样，地价也会受到银行政策等方面的影响。开发商取得土地特别是较大地块时，往往需要通过银行融资，而银行金融政策的变化会影响开发商能够融通资金的规模以及使用资金的成本，从而影响开发商取得土地数量的多少和取得价格的高低。同时，土地收购储备也需要银行的大力扶持，如果银行提高贷款的利率或是紧缩贷款的额度，则会加大土地所有者的土地取得成本，从而最终影响地价与房价。1.3 房价与地价的关系房价与地价的关系十分密切，究竟是地价引起了房价的上涨，还是房价的上涨推动了地价的升高？从逻辑推理上看，这两种情况都是有可能发生的。以下是我国 1998年1季度至2005年2季度的“普通住宅销售价格指数”和“居民普通住宅用地交易价格指数”，我们对其进行格兰杰因果检验，结果发现 地价始终不是房价的原因居民普通住宅用地价格指数与普通住宅销售价格指数房价与地价的格兰杰因果检验滞后长度 (q=s)格兰杰因果性F值P值结论1地价房价0.542650.46819拒绝房价地价0.855170.36393拒绝2地价房价0.414000.66604拒绝房价地价1.827480.18440拒绝3地价房价0.941800.44004拒绝房价地价2.923410.06043接受4地价房价0.958510.45667拒绝房价地价6.426320.00278接受5地价房价0.622790.68536拒绝房价地价3.862540.02296接受6地价房价0.829430.57305拒绝房价地价2.817030.07141接受由此可见，当前房价与地价的关系不能简单地说地价决定房价还是房价决定地价，而必须根据不同时期、不同土地供应政策条件，不同房地产开发状态来判断地价与房价之间的相互关系。2 房价上涨的主要影响因素2.1开发商利润偏高是房价偏高的一大原因如果说地价、建安成本等数据比较公开透明的话，相对来讲房地产开发企业界的利润则是一个“暗箱”。局外人是很难搞明白房地产企业的利润率究竟有多高。我国房地产业公认的合理的净利润率应为 10 一1 5。有关方面的数据显示，房地产开发利润方面，全国大多数城市普遍在1O以上，中高档房地产的利润率一般高达3O%一40%。远远高于其他行业的平均利润率水平。按照国际上目前统计数字看，多数国家房地产开发商的平均利润般在 6左右。可见，高额的垄断利润才是高房价的真正原因。2.2 地方政府政策是影响房地产价格的重要因素在国家宏观政策一致的情况下，地方政府的政策左右着房地产的价格。除了土地、规划政策外，地方政府还可采取建设管理、税收优惠、收费减免、甚至财政奖励等政策来影响区域性的房地产价格。如某城市政府为了加快新城区或重点地段的建设，有的给予减免城市基础设施配套费、防空费等优惠；在契税、增值税缴纳时给予减免或返还。这些政策不仅造成了不平等竞争，也使房地产价格偏离了市场轨道。2.3 房屋拆迁补偿价格上升，是房地产价格上涨的一个因素随着我国防地产市场的发育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政府定价过渡到市场定价，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧升高。旧房拆迁费用转化为房地产开发成本，也是房地产价格上涨的一个因素。2.4 需求旺盛是房价上涨的重要原因从需求方面看，我国正处在城市化进程加速发展的时期，平均每年由农村转移到城市的居民约 1500万人。在这些人口中，相当多的家庭需要改善居住条件，提高住房质量并加大面积，也有一些家庭子女结婚、父母分户需要购置住房。在我国经济长期持续发展的状况下，这些家庭收入相对稳定，能够买得起或者通过按揭贷款买得起住房；再次，因城市建设、房屋拆迁产生大量需要动迁安置的居民，在一些城市占有相当高的比例。这部分居民大多数必须购房，且享有高额房屋拆迁补偿费，能够买得起住房。除上述消费需求外，还存在很多投资购房需求。从供给方面分析，新建房屋供给的绝对量在增加。正常情况下，不应该出现房源紧张、房价大幅上涨的现象。但实际上，这里存在一个建设周期和预期消费的问题。房屋从施工建设到竣工、再到销售有一定的时间差， 即同时段上的开工建设面积不等于竣工面积。也不等于进人市场销售的面积。开发公司一般将可销售的房屋分期分批投放市场，经常性地保持供不应求的状态。一些开发公司以国家进行宏观调控、清理整顿土地市场秩序的借口和卖方市场优势极力营造土地供应不足、房源减少的氛围。利用各种营销策略，充持调动消费者的预期消费欲望调减房屋入市量，调高销售价格。这是造成房屋供给偏紧、房价上涨的重要原因。2.5投机是房价变动的不稳定因素房地产业既然属于资金密集型、高风险、高回报率的产业。那么在一定条件下，投资行为转化为投机行为就在所难免。有些开发公司专门炒作土地，前几年通过协议方式取得土地或与土地使用者签订协议后 , 自己不开发法，而是首先通过抵押货款回收资金，将风险转嫁给金融部门，然后再伺机高价转让。在土地使用权招拍挂出让过程中，有的开发公司并不真正想竞买土地，而是通过串标渔利。从房屋购买者方面看，有相当部分比例是投资型购房，目的不是居住，而是倒卖获利导致房价上涨。房价上涨后有更多人跟风，进一步形成房地产投机。3降低房价的政策建议房价受当地的经济发展水平、供给者的房屋开发成本和对未来房地产市场的预期及消费者的收入水平、消费者的偏好等市场因素的影响大，同时，银行政策、土地供应制度等也会对其起调控作用。而地价，由于政府垄断了土地出让市场，政府是作为土地的供给方，受政府调控等非市场的因素影响更大；开发商对未来房价的预期等市场因素对其也有影响。 总之，影响房价与地价的因素很多，而它们之间又相互影响。因此，在遵循房地产市场规律的前提下，可针对影响房价与地价的因素，采取以下调控措施：3.1 政府要加强宏观调控运用恰当的土地政策加强宏观调控，可以在一定程度上规避房地产泡沫的产生。加快建立土地监督制度，严格监督纠正地方政府和开发商的违法占地行为；建立农村耕地保护责任考核制度，增强政府的土地管理能力；增加城市规划的透明度，适度控制城市发展规模；合理分配土地收入，保护失地农民的基本权益；实行严格的成本核算制度，限制房地产开发的暴利空间。3.2运用价格机制调控土地市场“土地是十分宝贵的资源，特别是中心城区的土地更显珍贵”，运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地，这是利用市场机制和价格杠杆进行资源优化配置的有效手段。市场经济规则要求运用经济的手段和方式对土地要素进行配置，而目前我国土地一级市场中土地招拍挂的比例总体上偏低，还不足 30% 。在加大土地市场秩序整顿的同时，加大土地供给制度改革的力度，积极制定经营性用地出让制度的配套政策，逐步缩小划拨和协议出让供地范围，进一步规范协议出让行为，逐步扩大土地招牌挂比例。这些举措顺应了市场经济的要求。房价上涨不是土地招牌挂的错，土地供给制度不能退回到过去的“三无”老路上去。3.3调整供地结构抑制地价上涨从土地供应机制方面，需不断挖掘土地的开发潜力，加强存量土地的消化和利用，调整土地供应结构以适应土地市场信息需求，确保地价水平的稳定。在宏观调控政策的引导下，供地结构对地价起到较好的抑制作用，从而在一定程度上降低房价的增长幅度。3.4加强和完善城市动态监测系统城市地价动态监测充分反映了我国城市地价的整体水平和变化趋势，以及对宏观社会经济发展的协调程度。对指导我国土地市场建设，运用土地参与宏观调控具有重要的作用。现在，城市地价监测的范围已经覆盖了全国主要的大城市和部分中等城市，对一些如长江三角洲和珠江三角洲等重点地区进行了特别的监测，今后还将扩大范围，对一些重点行业和特殊地域的地价情况进行监测。3.5加强和完善土地储备制度土地储备供应制度建立后，政府可以更好的运用经济、行政、法律手段，通过合法的运作程序，将分散状态的土地用权逐步归集于“土地储备库”，使政府掌握城市土地“统一收购权” 和“垄断供应权” ；对一些环境较差、规划条件不理想、靠一个单位无