房地产开发企业税务筹划.ppt

房地产开发企业税收筹划思路 和骏财务中心 一 房地产开发企业的主要税收优惠政策 1 营业税 对于企业以不动产投资入股 参与接受投资方利润分配 共同承担投资风险的行为不征营业税 房地产企业自建自用建筑物免征营业税 参看房产税条例的免税规定 2 房产税 建造普通住宅 增值率未超过20 的 免征土地增值税 因国家建设需要依法征用 收回的房地产免征土地增值税 以房地产进行投资 联营 联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件 将房地产转到所投资 联营的企业中的 根据财税 2006 21号规定 此条优惠政策已经取消 一方出土地 一方出资金 合作建房 建成后按照比例分房自用的 房地产开发公司代客户进行房地产的开发 开完成后向客户收取代建收入的行为 在兼并企业中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 3 土地增值税 二 房地产企业主要经营活动的纳税筹划思路 1 营业税 1 营业税尽可能减少交易次数 尤其是内部交易 合作建房变销售为投资企业重组 变出租为承包变出租为投资 2 房产税 立项环节的筹划 非普通标准住宅和普通标准住宅 合作建房财税字 1995 48号分解收入成立装修公司 签订装修合同 分清应税收入和非应税收入销售价格的筹划适当的降价有时会引起税负的降低销售环节的筹划适当增加销售环节增加持有型物业适当增加开发成本企业分立和合并的方法 3 土地增值税 4 印花税 降低计税依据模糊金额分开核算 三 房地产开发企业纳税筹划具体方法 1 尽可能减少交易次数 尤其是内部交易 2006年和骏公司支付给嘉宝公司经营补贴 租赁佣金 溢价分成 代管服务费 销售佣金合计1625 1万元 如果双方采用调指标的方法而不进行实质经济业务往来 可节约流转税1625 1 5 55 90 19万元 1营业税筹划 所谓合作建房是指一方出土地 一方出资金 共同完成某项工程的行为 两种方式 一是纯粹 以物易物 方式二是 双方组建一个联营企业 方式 2 合作建房 举例 A B是两个依法成立独立核算的企业决定合作进行商品房开发 合同约定A企业提供土地使用权 B企业提供资金 商品房建成后 经评估该建筑物价值6000万元 由双方平分 第一种做法 A企业将土地所有权转让给B企业 由B企业进行房地产开发 A企业通过转让土地使用权而拥有该房产的一半所有权 应以转让无形资产的税目计征营业税 应纳税额 3000 5 150 万元 第二种做法 A企业以土地使用权出资 B企业以货币资金出资合股成立一个独立核算的合营企业C来进行房地产开发 房屋建成后 双方采用风险共担 利润共享的分配方式 现行营业税法规规定 以无形资产投资入股 参与接受投资方的利润分配 共同承当投资风险的行为 不征收营业税 由于A企业投入的土地使用权是无形资产 这样A企业就可少缴150万元户税款 现行营业税法规规定 以无形资产投资入股 参与接受投资方的利润分配 共同承当投资风险的行为 不征收营业税 实例参照上例 3 变销售为投资 整体转让企业产权不征收营业税 在房地产经营活动中 房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择 由于资金 公司计划等因素 企业将在建项目转让给其它房地产开发企业 其转让的内容和方式有很多的选择 4 企业重组 例 某房地产企业甲欲转让该公司在建的写字楼项目 已累计发生在建工程成本为3500万元 经与另一房地产公司乙协商同意以6000万元转让该项目 问甲企业如何进行纳税筹划 筹划方案一 直接转让该项目 纳税情况 营业税及附加 6000 5 5 330万 土地增值税 6000 3500 3500 20 330 30 441万元 企业所得税 6000 3500 330 441 33 570 57万元 合计应纳各项税金1341 57万元 筹划方案二 转让该公司的全部股权 使股权差价与项目差价相等 纳税情况 企业所得税 6000 3500 33 825万元 可见 方案二对甲企业有利 接上例 如该写字楼项目最终建成后可实现全部销售9000万元 为完成工程 又发生了成本1000万元 问乙公司应如何筹划呢 筹划方案一 直接收购该项目 纳税情况 营业税及附加 9000 5 5 495万元 土地增值税 9000 7000 7000 20 495 30 34 65万元 企业所得税 9000 7000 495 34 65 33 485 22万元 合计应纳各项税金1014 86万元筹划方案二 收购该公司的全部股权 使股权差价与项目转让差价相等 纳税情况 营业税及附加 9000 5 5 495万元 土地增值税 9000 4500 4500 20 495 40 5895 5 947 25万元 企业所得税 9000 4500 495 947 25 33 1009 06万元 合计应纳税金2451 31万元 1 变房屋出租为对外投资对租金收入高 房产原值低的房屋可以考虑变出租为对外投资 对房屋所有者而言 有利于节省营业税和房产税 变房屋出租为对外投资 实际上是以不动产对外投资 由于对以不动产对外投资的行为免征营业税 同时又属于对外投资 房产并没有直接参与企业经营 因此不需要缴纳房产税 房屋产权发生转移 由接受投资方缴纳企业房产税 2房产税筹划 变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长 地段好 租金高的房产的纳税筹划 如果企业出租房屋 则既要缴纳营业税 又要缴纳房产税 但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去 则会减少缴纳的税额 承包方与房屋所有权企业达成承包协议 由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费 企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准 2 变房屋出租为承包业务 例 某国有企业在市区黄金地段有房屋一幢 房屋建造时间较长 帐面原值为200万元 已知该地段的租金价格较高 如出租 每月可收租金50万元 这样 该企业每年缴纳房产税为50 12 12 72万元 纳税筹划方案 该企业可考虑将变房屋出租为承包业务 由承包人每月向该企业缴纳50万元的承包费 这样 每年应交房产税为200 1 30 1 2 1 68万元 可以节省房产税70 32万元 3土地增值税筹划 尽量地分解收入 包括将装修收入从收入中分解出去 也可以适当地降低商品房的价格 适当地加大税前扣除的一些成本和费用 房地产开发企业通过开发成本和研究 适当增加开发项目的一些投资 能起到一举多得的作用 既增加开发成本和税前扣除的加计费用 又能使整个在建项目的环境非常优美 有利于促进房地产的销售和房地产公司品牌的建设 在销售房屋时 将合同分两次签订 当房屋初步完工 毛胚房 时和购买者签订屋销售合同 合同金额征增值税 接着再和购买者签订设备安装及装潢 装饰合同 合同金额不计入房价 征营业税 1 分解商品房销售价格 方案一 能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 允许扣除开发费限额为 利息 取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本 x4 方案二 不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 允许扣除开发费限额为 取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本 x10 2 利息支出扣除法 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过本细则第七条 一 二 三 五 六 项扣除项目金额之和20 的免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额之和20 的 应就其全部增值额按规定计税 3 合理定价筹划法 1 设某房地产开发企业待售标准普通住宅 除营业税金及附加外的扣除项目金额为A 销售房价总额为B 营业税金及附加为5 55 B 如果企业要享受起征点优惠 那么最高售价只能为B 1 20 A 5 55 B 即B 1 2856A 2 提价Y 增值率大于20 小于50 所提价带来的收益超过新增的税负而增加的收益就必须满足Y 30 B Y A 5 55 B 5 55 Y 即Y 0 0897A 依据 实施细则 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算 可降低土地增值税 4 选择项目核算方式筹划 房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发 开发完成后向客户收取代建收入的行为 对于房地产开发公司而言 虽然取得了收入 但没有发生房地产权属的转移 其收入属于劳务收入性质 缴纳营业税 不缴土地增值税 5 房地产代建 6 合作建房筹划 财税字 1995 048号文规定 对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 实际操作时可以在开发时预收购房者的房款作为合作建房的资金 从形式上符合上述条件 只有在建成后企业转让属于自己的那部分时 才缴纳土地增值税 7 企业兼并 财税字 1995 048号文规定 在企业兼并中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征收土地增值税 可以收购被兼并公司的股权而达到获得土地使用权 4印花税筹划 1 降低计税基础工程实际决算价往往小于合同价 先签订框架合同 或签订不确定金额的合同 先按每件5元贴花 待合同执行后按实际金额计算贴花 待工程竣工时 按实际工程结算金额计算交纳印花税 这样就可少交印花税 2利用模糊金额法 在签订数额较大的合同时 有意地使合同上所载金额 在能够明确的条件下 不最终确定 以达到少缴纳印花税税款目的的一种行为 实例 在与