阳光国际商城价格定位与返租专题报告.doc

阳光国际商城价格定位与返租及租金政策专题报告(4.15)第一部分：价格定位一、价格定位原则l价格充分体现项目商业价值；l项目周边的商业环境与地理位置是商业价值的核心；l参考项目周边同l类项目或竞争性商业项目的价格水平；l项目自身的基本素质，如商业规划、业态组合等；l项目周边商业的租金水平是项目租金的最佳参考；l参考目标客户对项目所在片区的可承受单价限度（市场认可价格）。二、长安镇2003-2005年在售商业项目一览项目名称位 置规 模经营业态铺位形式均价(元/)返租情况租金(元/)实用率锦江花园锦厦工业大道建筑面积13万商业面积1万自营 餐厅、美发、家居用品、独立式街铺11000不返租507090%莲花广场二环路与咸西大道建筑面积9.7万一层商业4500自营 高尔夫用品、工商银行、美发餐饮独立式街铺22000，一次性付款93折、银行按揭96折不返租一层83 二三层写字间33100名城风情街长青路与二环中路25000 两层自营 中国银行、餐饮、美发、咖啡酒吧独立式街铺一期1层：25000，2层：12000 二期1层：23000 2层：11000返租，一次性 返还3年21%租金，共返租3年。一层70120 二层306089%明珠广场长青路与长怡路63000 四层计划沃尔玛二三层 肯德基一层 饮食婚纱美容专卖店独立式街铺 产权式商铺以前售价35000，新的售价尚未确定考虑返租，具体返租策略尚未明确租金不详56%健逸天地横增路总建筑154583住宅1100套 商业裙楼两层独立商业两层待建商业：超市、洗衣店、银行、餐饮、百货街铺及内铺商业待建，价格未定，出租为主尚无相关资料商铺街建，无法了解相应售价及租金住宅 83%三、值得借鉴案例1、莲花广场的借鉴点一楼街铺均价22000元/平方米（含93折优惠），独立街铺，每间商铺赠送约4560夹层，增加了投资者兴趣，一次性付款93折，未进行返租。2、名城风情街借鉴点一层街铺均价约25000元/平方米（含21%的返租），二层均价11000元/平方米。一次性返租3年共21%的租金，返租降低首付，降低了投资压力，扩大了投资层，实现高销售率，充分提升了项目商业的价值。3、明珠广场借鉴点：前期定价较高，街铺32000元/平方米（前期定价因考虑大部分物业用于出租经营，所以整体定价较高，但销售情况较差。目前新价格政策正在制定中）。如果施行返租，将成为本项目最大的竞争对手。四、阳光国际商城价格定位根据阳光国际商城周边商业租金状况：霄边大道街铺及其它商业租金均价区间为100-120元/平方米左右(以实用面积计)。结合项目特点与招商需要，建议项目一楼整体月租金均价区间为：125190元/月(以实用面积计)，折合建筑面积的月租金均价区间约为80120元/平方米（本项目实用率约为62%）。初步预计,阳光国际商城建筑面积月租金均价区间在80120元/平方米左右。1、阳光国际商城各区段租金水平定位结合项目定位，并参考项目周边商铺租金水平，阳光国际商城各区段建筑面积租金水平预估如下：区段面积预估月租金均价月租金收入西边临街铺1827.00 140255779.83 东边临街铺1189.29 90107036.03 北边临街铺611.80 12073415.63 第一圈层内铺2415.37 90217382.89 第二圈层内铺1225.34 7085773.77 合计7268.79 总额739388.16 实际平均租金101.72 南边首层街铺697.25 6041835.00 南边二层商铺1018.163030544.80 南边三层商铺1018.162020363.20 合计2733.57 总额92743.00 实际平均租金33.93 按以上租金水平进行估算： 预计阳光国际商城大卖场首层商铺实际租金均价约100元/左右，其中临街铺位平均租金为120元/，内铺平均租金为83元/，与周边市场参考租金水平范围基本相符。 预计南边商业裙楼1-3层的实际租金均价约34元/左右。 2、各区段建筑面积销售均价定位1） 租金返算法推算销售价格的公式为：销售价格=年租金收益/年租金回报率2）用不同租金回报率返算各区段销售均价的对比分析7%回报率6.5%回报率6%回报率区段租金均价面积销售均价销售额销售均价销售额销售均价销售额西边临街铺1401827.00 24000 43847971 25846 47220892 28000 51155967 北边临街铺120611.80 20571 12585537 22154 13553655 24000 14683126 第一圈层内铺902415.37 15429 37265639 16615 40132227 18000 43476579 东边临街铺901189.29 15429 18349035 16615 19760499 18000 21407207 第二圈层内铺701225.34 12000 14704074 12923 15835157 14000 17154753 合计7268.79 126752256 136502429 147877632 整体实际均价17438 18779 20344 街铺销售均价206122219824047内铺销售均价142751537316654说明：通过不同回报率下的销售均价返算，分析如下： 租金回报率不同，测算的价格之间存在较大差异，因此选择合适的回报率将是租金返算法定价的关键。 按7%回报率进行估算的首层商铺整体均价达不到公司经营目标要求； 按6.5%回报率估算的首层商铺整体均价达18779元/，符合公司营销目标要求。首层临街铺位销售均价达22198元/，与周边市场商业均价水平相比，较好地体现项目的投资价值与升值空间，从投资回报方面考虑，按6.5%回报率返算销售价格比较合适。 按6%回报率估算的首层临街商铺均价达24047元/，按10-12年投资回报期估算，其实际租金均价需达166-200元/左右。对照项目周边市场租金现状，相对而言预期租金收益的期望值过高，要达到此租金水平的市场成长期过长，将影响投资者的热情，同时销售价格过高也会增加销售压力，因此6%的回报率不适合返算销售价格。3）结合市场比较分析定位法，确定租金返算法的合适回报率 阳光国际商城临街铺位与市场参考项目临街铺位的比较比较内容权重项目名称锦江花园明珠广场莲花广场名城风情街阳光国际整体区业成熟度201018111516人流可达性1069789停车便利性1079989聚核效应1581471214消费环境1581281412实用率764764发展前景848587合计1005788658482 阳光国际商城首层临街铺位均价的合成比较内容权重项目名称明珠广场莲花广场名城风情街锦江花园阳光国际合计权重Q8865845782实际均价PI32000205002000011000与本项目的权值0.9321.2620.9761.439权重均价PI29818.1825861.5419523.8115824.56楼盘所占权重WI20%20%45%15%楼盘权重价PIWI5963.645172.318785.712373.6842122295.34说明：由于明珠广场前期定价的销售情况不理想，其定价的参考性有限，所以其权重值相应取得较低。市场比较定价法公式为:均价=PIWI通过市场对比分析定位法估算，阳光国际商城首层临街铺位的市场参考均价约在22000元/左右。同时根据商业定价规律，一楼临街商铺均价通常较一楼内铺均价高25-35%。按此推算，阳光国际商城首层内铺市场参考均价约在15000元/左右。基本上与6.5%回报率返算的销售均价区间相吻合。 小结：通过租金返算法与市场对比分析定价法的综合比较，建议阳光国际商城采用6.5%回报率返算的销售均价。4）阳光国际商城各区段销售价格定位区段租金均价 元/返算销售均价元/7%回报率6.5%回报率6%回报率西边临街铺140 24000 25846 28000 北边临街铺120 20571 22154 24000 第一圈层内铺90 15429 16615 18000 东边临街铺90 15429 16615 18000 第二圈层内铺70 12000 12923 14000 南边首层街铺60 10286 11077 12000 南边二层商铺30 5143 5538 6000 南边三层商铺20 3429 3692 4000 按照项目各区段预计租金水平（建筑面积租金），以7%、6.5%、6%的租金回报率返算各区段的销售均价对比如下， 说明：以上价格为各区段实收均价，不含优惠与返租，建议选择6.5%回报率返算的各区段销售均价。3、阳光国际商城销售收入估算7%回报率6.5%回报率6%回报率区段租金均价面积销售均价销售额销售均价销售额销售均价销售额西边临街铺1401827.00 24000 43847971 25846 47220892 28000 51155967 北边临街铺120611.80 20571 12585537 22154 13553655 24000 14683126 第一圈层内铺902415.37 15429 37265639 16615 40132227 18000 43476579 东边临街铺901189.29 15429 18349035 16615 19760499 18000 21407207 第二圈层内铺701225.34 12000 14704074 12923 15835157 14000 17154753 合计7268.79 126752256 136502429 147877632 整体实际均价17438 18779 20344 南边首层街铺60697.25 10286 7171714 11077 7723385 12000 8367000 南边二层商铺301018.165143 5236251 5538 5639040 6000 6108960 南边三层商铺201018.163429 3490834 3692 3759360 4000 4072640 合计2733.57 158988001712178518548600整体实际均价5816 6264 6785 1） 阳光国际首层大卖场部分销售收入约13650万元；说明：以上销售收入估算未扣除主力店入口部分面积的销售额，按照目前主力店的要求，其入口部分至少需要1500-2000平米面积，按整体均价18779元/平米计算，至少将减少约2816万元的销售额。2） 南边商业部分销售收入约1712万元3） 阳光国际商城商业总销售收入（计划销售部分）约15362万元。如果扣除主力店入口部分则阳光国际商城商业总销售收入约为12546万元。4、阳光国际商城定价建议总结通过上述分析，建议阳光国际商城临街铺位均价定位在22000元/左右，首层内铺均价定位在15000元/左右。第二部分 阳光国际商城返租策略一、返租的利弊分析1、返租的优势 保证了投资者的回报收益，增强了投资信心，可直接促进销售，特别是内铺； 返租销售（在抵首期的前题下）可降低首期款，相对降低投资门槛，扩大客户层面； 在返租期内统一经营、管理及招商，有利于商场前期做旺，充分提升项目商业价值； 通过返租，为制定高端售价提供支撑，2、返租的劣势 发展商招商压力大，需要承担返租期内的租金补贴（但补贴的租金实际已从销售价格中补回，对发展商实际收益不会有影响）； 返租使销售面价相应地提高，相对增加了客户的投资总额；二、返租对销售价格的影响分析返租对售价的影响主要从返租年限、回报率及一次性返租的比例三方面来考量，其中回报率对售价有决定性的影响，而返租年限及一次性返租的比例则对售价没有根本影响。1、返租年限的影响相对而言返租年限越长，发展商承担的风险越大。返租期内商业的经营状况决定发展商的收支平衡关系。即商场做旺，则发展商租金收入可能高于返租的租金支出，租金收入可直接用于返租租金补贴，甚至有少量赢余；反之，则需要发展商补贴部分返租租金。2、返租回报率对售价的影响销售收入与返租租金成正比，即收入越高，支出也越多；返租比例越高，返租后面价越高；返租的租金支出与实际招商的租金水平之间的平衡则是关乎发展商最终收益的根本点。一旦售价太高，返租支出远远高于实际招商的租金水平，则意味着需补贴较多租金。3、一次性返租比例对售价的影响一次性返租与分期返租的根本区别在于一次性返还租金的比例不同，直接表现在投资者支付首期的比例不同。一次性返还几年租金对投资来讲更具有吸引力，不仅减少其一次性投入，且不用担心发展商不按合同约定如期支付租金，故一次性返租比例越高，对售价的支撑越高。以返租3年，每年返租率8%，一次性返还3年共24%的租金为例，计算返租前后首期支付金额的变化：区段返租前均价返租后均价铺位面积返租前总价返租前首期返租后总价一次性返租24%后的首期西边临街铺25846 34008 71.88 18579507431802444672391147东边临街铺16615 21862 63.90 10616864246741396955223513北边临街铺22154 29150 71.88 15925296370122095433335269第一圈层内铺16615 21862 60.70 10086024034411327107212337第二圈层内铺12923 17004 46.33 598673239469787727126036南边首层街铺11077 14575 68.69 7608753043501001151160184南边二层商铺5538 7287 546.00 302400012096003978947636632南边三层商铺3692 4858 300.00 11076924430771457490233198说明：1）首期按四成计算，铺位面积选择为较大面积2）一次性返租24%后的首期=返租后总价（40%24%）3）一次性返租比例越高，投资者实际支付的首期相对越低；18三、阳光国际商城返租建议1、不同返租方式对销售面价的影响分析（以阳光国际首层街铺销售均价及租金均价计算）第一年返8%，第二年返8%第一年返8%，第二年返8%、第三年返8%第一年返7%，第二年返8%、第三年返9%直接销售一次性返逐月返一次性返一年一次性返逐月返一次性返一年一次性返二年一次性返逐月返一次性返一年一次性返二年最终实收均价22131 22131 22131 22131 22131 22131 22131 22131 22131 22131 22131 22131 一次性返租比例016.00%0.00%8.00%24.00%0.00%8.00%16.00%24%0%7%15%一次性返租金额03941.34 0.00 1970.67 6241.03 0.00 2080.34 4160.69 6241.03 0.00 1820.30 3900.64 返租期租金支出第一年00.00 1970.67 0.00 0.00 2080.34 0.00 0.00 01820.30 0.00 0.00 第二年00.00 1970.67 1970.67 0.00 2080.34 2080.34 0.00 02080.34 2080.34 0.00 第三年00.00 0.00 0.00 0.00 2080.34 2080.34 2080.34 02340.39 2340.39 2340.39 合计00.00 3941.34 1970.67 0.00 6241.03 4160.69 2080.34 06241.03 4420.73 2340.39 租金收入（按120元/月）0第一年（出租50%）50%720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 第二年（出租60%）60%864.00 864.00 864.00 864.00 864.00 864.00 864.00 864.00 864.00 864.00 864.00 第三年（出租70%）70%0.00 0.00 0.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 合计01584.00 1584.00 1584.00 2592.00 2592.00 2592.00 2592.00 2592.00 2592.00 2592.00 2592.00 返租部分差额营业税率05.78%5.78%5.78%5.78%5.78%5.78%5.78%5.78%5.78%5.78%5.78%税金0144.61 144.61 144.61 223.85 223.85 223.85 223.85 223.85 223.85 223.85 223.85 帐面实收均价2213120692 24633 22663 19763 26004 23924 21844 19763 26004 24184 22104 返租后公布的面价2213124633 24633 24633 26004 26004 26004 26004 26004 26004 26004 26004 算法说明：22131元/平方米是阳光国际首层临街铺位的销售均价，120元/月是首层街铺单位面积月租金均价。1）返租后公开的面价=最终实收均价+一次性返租金额+返租期租金支出+返租差额营业税-返租期租金收入2）帐面实收均价=返租后的面价（1-一次性返租比例）从上表分析可以看出 返租后的面价只与返租的总体比例有关，与返租时间长短无关； 返租期内的租金收益与出租率将直接影响帐面实收价格。所以返租期内收支平衡的关键因素是在于对租金水平及出租率的评估，宁可保守不要乐观，以降低风险； 一次性返租三年，对降低首期的作用最大，但其帐面实收均价与最终实收均价的差额最大，因此风险也相应增加，要求对租金收益与出租率的评估更为准确或保守才能降低风险。 逐月返租与一次性返租一年，对销售的促进作用有限，可操作性不强。 一次性返租二年的帐面实收均价与最终实收均价的差额最小，因此相应地风险也较小，建议阳光国际商城采用一次返租二年的模式； 2、阳光国际商城首层街铺返租方式建议从有利于销售的角度考虑：最大限度地降低首期，扩大客户面，增强客户投资信心，建议阳光国际商城首层街铺采用返租形式进行销售。1） 返租年限与比例：建议返租3年，共返租24%；第一年返租7%、第二年返租8%、第三年返租9%；2） 返租形式：建议采用一次性返租二年，即在客户购买商铺时一次返还15%的租金（第一年返租7%+第二年返租8%），用直接冲抵首期，剩余9%的租金于第三年返还。支持点： 递增式返租有利于增强投资者信心， 一次性返租二年租金，可以有效降低成首期，扩大投资层面； 三年共返租24%返租比例在市场上具有较强竞争力，为项目销售制造了一个有力卖点； 返租可以支撑较高的售价，于第三年返还剩余9%的租金，有利于提高项目租金收益。3、阳光国际商城首层内铺返租（包租）方式建议由于受到银行房贷新政策的影响，除首层临街铺位外，其它商铺申请贷款均受到较大限制，将严重影响目标客户的投资信心与目标客户面。因此为了增加投资者信心，施行建筑分期付款与发展商返租也是必要的，经过与招商部及销售的共同讨论，建议返租6年，第一年至第五年分别按5%、5%、6%、6%、7%、7%的回报率进行返租，6年共返租36%。返租后对面价及首期的影响分析如下：直接销售一次性返6年一次性返1年一次性返2年一次性返3年一次性返4年一次性返5年最终实收均价14930 14930 14930 14930 14930 14930 14930 一次性返租比例036.00%5.00%10.00%16.00%22.00%29.00%一次性返租金额06057 841 1682 2692 3701 4879 返租期租金支出第一年00 0 0 0 0 0 第二年00 841 0 0 0 0 第三年00 1009 1009 0 0 0 第四年00 1009 1009 1009 0 0 第五年00 1178 1178 1178 1178 0 第六年00 1178 1178 1178 1178 1178 合计00 5215 4374 3365 2355 1178 租金收入（按80元/月）0第一年（出租50%）50%480 480 480 480 480 480 第二年（出租60%）60%576 576 576 576 576 576 第三年（出租70%）70%672 672 672 672 672 672 第四年（出租80%）80%768 768 768 768 768 768 第五年（出租90%）90%864 864 864 864 864 864 第六年（出租95%）95%912 912 912 912 912 912 合计04272 4272 4272 4272 4272 4272 返租部分差额营业税（税率5.78%）0109 109 109 109 109 109 帐面实收均价1493010767 15983 15142 14132 13123 11945 返租后公布的面价1493016824 16824 16824 16824 16824 16824 某铺位面积3030 30 30 30 30 30 返租前总价447897447897 447897 447897 447897 447897 447897 返租后总价504720 504720 504720 504720 504720 504720 返租前首期（五成）223948 223948 223948 223948 223948 223948 返租后首期（五成）70661 227124 201888 171605 141322 105991 说明：1）14930元/平方米是阳光国际商城首层内铺的销售均价，80元/月是内铺的平均租金； 2）返租后公开面价=最终实收均价+一次性返租金额+返租期租金支出+返租差额营业税-返租期租金收入3）帐面实收均价=返租后的面价（1-一次性返租比例），返租后首期=返租后总价（50%一次性返租比例）4）建议建筑分期付款的时间为1-半年；从上表分析可以看出：随着一次性返租比例的增加，帐面实收均价逐渐降低，发展商风险也随之增加；同时随着一次性返租比例的增加，返租后首期降低明显，有助于扩大目标客户群层面。内铺返租建议：综上所述，结合风险与降低投资者首期的双重考虑，建议阳光国际商城采用一次性返租3年的反租形式，3年共返租16%用于抵减首期，剩余部分租金，在第四年返租6%、第五年返租7%、第六年返租7%。4、返租建议总结：1）阳光国际商城首层街铺返租建议：建议返租3年，第一年返租7%、第二年返租8%、第三年返租9%，3年共返租24%；并采用一次性返租二年的形式进行返租，即在客户购买商铺时一次返还15%的租金（第一年返租7%+第二年返租8%），用直接冲抵首期，剩余9%的租金于第三年返还。2）阳光国际商城首层内铺返租建议：（以发展商建筑分期付款方式为基础，分期付款时间建议为1-半年）建议阳光国际商城首层内铺以及南侧二三层商铺返租6年，第一年至第五年分别按5%、5%、6%、6%、7%、7%的回报率进行返租，6年共返租36%。并采用一次性返租3年的形式进行返租，即在客户购买商铺时一次返还16%的租金，用直接冲抵首期，剩余租金从第四年起按比例逐年返还。3）为体现公司的专业化水平，建议公司不要再以物业管理公司的名义与客户签定返租合同。建议组建商业投资经营管理公司，集中管理公司所有出租物业，并与业主签定返租合同。第三部分 阳光国际商城商铺租赁政策一、 阳光国际商城商业定位A. 大卖场首层面积及定位:1 阳光国际商城首层面积为：7268.79M2，实用率约为：62%。2 商铺的功能定位：以经营品牌店为主，业态组合：男女服饰、运动休闲服饰、皮具皮鞋、精品化妆品、数码通讯用品、图书音像及金银首饰等。B.南边3层面积及定位:1. 阳光国际商城首层南边商铺面积为：2733.57M2，实用率约为：90%。2. 商铺的功能定位：以洋快餐，特色餐饮娱乐及商务写字楼为经营项目。二、 商铺租金价格A.大卖场首层商铺租金价格:1. 本项目租金出自于阳光国际商城售价与租金专题报告，本项目租金区间单价为：70-140元/M2。具体各区间建筑面积租金如下：区段面积预估月租金均价月租金收入西边临街铺1827.00 140255779.83 东边临街铺1189.29 90107036.03 北边临街铺611.80 12073415.63 第一圈层内铺2415.37 90217382.89 第二圈层内铺1225.34 7085773.77 合计7268.79 总额739388.16 实际平均租金101.72 2. 项目商铺价格与周边商铺价格对比由于本项目商铺的实用率为62%而宵边大道上商铺的实用率在85%以上，所以在作价格对比时因将建筑面积租金单价换算成实用面积租金单价。对比如下：名称实用率建筑面积租金单价实用面积租金单价本项目西边临街铺宵边大道一线街铺62% 85%140元/M2 150元/M2226元/M2 176元/M2本项目北边临街铺 宵边大道二线街铺62% 85%120元/M2 130元/M2194元/M2 153元/M2本项目东边临街铺 宵边大道三线街铺62% 85%90元/M2 100元/M2145元/M2 118元/M2本项目第一圈层内铺 宵边大道三线街铺62% 85%90元/M2 100元/M2145元/M2 118元/M2本项目第二圈层内铺 各村主要干道街铺62% 90%70元/M2 80元/M2113元/M2 94元/M2 根据上表的对比得出：本项目商铺标准租金单价比宵边大道上的街铺租金单价高出近25%。但因为本项目二、三层为大型品牌主力店，所以本项目在拟定租金时租金单价在宵边地区具有一定的超越性。B.南边3层商铺租金价格:南边商铺租金出自于阳光国际商城售价与租金专题报告，其区间建筑面积及租金单价如下： 区段面积租金均价(元/M2/月)租金收入(元/月)南边首层商铺697.256041835.00南边二层商铺1018.163030544.80南边三层商铺1018.162020363.20合 计2733.57平均租金: 33.9392743.00三、管理费、水电费及合同押金1 物业管理费标准建议按25元/M2/月收取物业管理费包括：物业公共设备、设施运行及维修保养费、公共水电费、公共区卫生清洁费、公共秩序维护费及中央空调设施运行及维修保养费等。目前市场参考标准为25-28元/M2/月，如华润超级广场的物业管理费为25元/M2/月，其管理费分两部分：一部分为物业管理费8元/M2/月，包含物业公共设备、设施运行及维修保养费，公共水电费，公共区卫生清洁费及公共秩序维护费；一部分为空调费17元/M2/月，包含中央空调设施运行及维修保养费。2、商户自行承担部分：除中央空调及公共部分水电费外商户自行产生的水电费由物业管理公司按相关职能部门收费标准约定收取。3、租赁合同保证金：即收取2个月基本租金及管理费作为押金。4、南边商铺客户若无需使用甲方提供的中央空调，物业管理费可相应扣减中央空调方面的费用（即管理费标准为：8元/M2/月）。四、物业交付标准1. 外墙按甲方统一设计，由甲方统一装修，费用由甲方承担。2. 首层商铺：租赁场地内甲方按简单装修标准交付乙方租赁使用。简单装修标准即封闭式商铺：有地板（高级抛光地砖）无天花、无照明；敞开式商铺：由于敞开式商铺应与商场整体装修协调，故与封闭式商铺的交付标准有所不同；有地板（高级抛光地砖）天花及正常照明。每间商铺独立电表。3. 南边3层商铺：租赁场地内甲方按毛坯房标准交付乙方租赁使用。每间商铺独立电表。4. 水、电到位，消防由甲方按消防管理部门要求及验收标准完成，如乙方装修造成消防改动，改动费用及二次消防验收由乙方承担。5. 中央空调由甲方提供。五、合同期限 A.首层商铺:本公司与商家签订的商铺租赁合同的基本期限：3年B.南边3层商铺:本公司与商家签订的商铺租赁合同的基本期限： 洋 快 餐：为15-20年特色餐饮 娱 乐：为 5-10年商 务 写 字 楼：为 3-5年六、装修期1. 商场实行统一开业，在开业前一个月为标准装修期，个别客户特殊情况可相应提前安排其进场装修。2. 装修期间由于不提供中央空调、正常公共照明等服务，所以在装修期间的物业管理费按3元/M2/月收取。装修期间物业管理费包括：公共区清洁卫生、公共秩序等。商铺内卫生由客户自行清理，客户施工期间的水电费由客户自行承担。七、优惠条件 A首层商铺优惠政策：1. 由于本项目是一个完整的商业体、业态齐全，所以本项目租金单价在宵边地区具有一定的超越性，为使本项目的租金单价在开业初期具有竞争力、在项目的培育期内具有可操性，实施低开高走放水养鱼的招商策略。另基于阳光国际商城售价与租金专题报告的报告中返租后销售面价已经扣减部分返租期租金收入（第一年租金的50%、第二年租金的40%、第三年租金的30%）。因此本项目租金最大的优惠为：第一年租金五折、第二年租金六折、第三年租金七折的优惠。以上最大优惠无任何免租期。2. 招商实操过程中，根据品牌效应的不同、面积的不同，对应有不同的优惠政策：A 针对品牌效应的不同：（1） 知名品牌客户：首年可给予租金6.5折及一个月免租的优惠，第二年可给予租金7折的优惠，第三年可给予租金8折的优惠。（2） 个体经营者（无知名品牌）：首年可给予租金7.5折优惠，第二年可给予租金8.5折的优惠，第三年可给予租金9.5折的优惠。B 针对面积大小的不同：（1） 100M2以下的客户首年可给予租金7.5折的优惠，第二年可给予租金8.5折的优惠，第三年可给予租金9.5折的优惠。（2） 100M2200M2的客户首年可给予租金6.5折的优惠，第二年可给予租金7折的优惠，第三年可给予租金8折的优惠。（3） 200M2以上的客户首年可给予租金6折及2个月免租的优惠，第二年可给予租金6.5折的优惠，第三年可给予租金7.5折的优惠。 注：如有客户同时符合上述A、B两种优惠政策，可按最优惠政策实施。 B南边3层商铺优惠政策：为使本项目在开业初期具有竞争力、在项目的培育期内具有可操作性、使项目形成一个完整的业态齐全的商业体，实施低开高走放水养鱼的招商策略。基于上述策略，根据经营项目的不同拟定如下优惠政策：1. 经营洋快餐：可给予租金8折的优惠，并在首年给予3个月的免租期。从合同期的第五年开始进行每年递增3%。2. 经营餐饮娱乐：可给予租金9折的优惠，从合同期的第四年开始进行每年递增3%。3. 经营商务写字楼：不给予任何租金优惠，从合同期的第三年开始进行每年递增8%（首层原则上不经营商务写字楼，但可作为产品展示厅用途）。注：上述优惠在报价及谈判过程中由招商经营部按相关最大优惠政策进行灵活控制。研究策划部/招商经营部 2005年4月5日星期二第1天：成都卧龙日隆丹巴 （350KM） 住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥 (145KM) 住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：新都桥稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁 （110KM） 住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中午到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。5天：亚丁稻城（110KM） 住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM） 住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（265KM） 住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴