体育公园建设项目可行性研究报告.doc

市体育公园建设项目可行性研究市体育公园建设项目可行性研究 报告报告 北京龙安华诚建筑设计有限公司北京龙安华诚建筑设计有限公司 分公司分公司 二二 一一 年十一月年十一月 编制编制 市体育公园项目市体育公园项目 可行性研究报告 项目名称 项目名称 市体育公园项目 项目性质 项目性质 新建 项目建设地点 项目建设地点 市炳三区 项目可行性研究承担单位 项目可行性研究承担单位 北京龙安华诚建筑设计有限公司 分公司 资质证书编号 资质证书编号 A111000085 项目可行性研究总负责人 项目可行性研究总负责人 阳 霞 博士 参加编写人员 参加编写人员 刘无坚 陈朝俊 叶 飞 余雪东 饶 飞 龙腾松 吕禄顺 杨 娟 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 1 目 录 1 1 总论总论 2 2 1 1 项目概况 2 1 1 1 项目名称 2 1 1 2 建设性质 2 1 1 3 拟建地点 2 1 1 4 建设内容及规模 2 1 1 5 投资规模 3 1 1 6 建设期 3 1 1 7 资金方式与筹措渠道 4 1 2 可行性研究报告编制的依据 4 1 3 研究范围与工作概况 5 1 3 1 研究范围 5 1 3 2 工作概况 5 1 4 项目开发主要技术经济指标 5 1 5 结论与建议 8 1 5 1 结论 8 1 5 2 建议 9 2 2 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 1111 2 1 投资估算依据 11 2 2 投资估算 11 2 3 资金筹措 17 3 3 财务和经济效益分析财务和经济效益分析 1818 3 1 财务评价依据 18 3 2 收入支出预测 18 3 2 1 收入估算 18 3 2 2 成本估算 20 3 3 财务评价 21 4 4 结论与建议结论与建议 2929 4 1 结论 29 4 2 建议 30 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 2 1 1 总论总论 本可行性研究报告是在 市体育公园项目可行性研究报告基础 上和调整控规后 将调整控规后的接待中心地块炳 M11 C 2009 调整 为住宅用地 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 市体育公园项目 1 1 21 1 2 建设性质建设性质 新建 1 1 31 1 3 拟建地点拟建地点 市炳三区 1 1 41 1 4 建设内容及规模建设内容及规模 1 建设内容 本项目规划了该区域内炳 M11 C 2009 炳 M14 C 2009 和炳 M16 C 2009 三个地块 其中 炳 M11 C 2009 地块面积 2 76 公顷 主要用作住宅开发 炳 M14 C 2009 地块面积 6 61 公顷 建设内容 主要包括羽毛球馆 网球馆 多功能场馆 地下及半地下车库 室 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 3 外篮球场 室外网球场 室外儿童戏水池 儿童运动场 沿街商业 阳光房 多功能活动场地 其他运动项目场地 人行天桥以及附属 设施等 炳 M16 C 2009 地块面积 0 48 公顷 主要用作住宅开发 2 建设规模 市体育公园项目总用地面积约 9 85 公顷 总建筑面积 189088 M2 其中 炳 M11 C 2009 地块面积 2 76 公顷 规划建筑面 积 110400 M2 炳 M14 C 2009 地块面积 6 61 公顷 规划建筑面积 59490 M2 包括一个室内羽毛球馆 占地面积 4600M2 建筑面积 9200 M2 一个室内网球馆 占地面积 5000 M2 建筑面积 10000 M2 一个多功能体育场馆 占地面积 3000 M2 建筑面积 6000 M2 商业建筑占地面积 9125M2 建筑面积 34290 M2 另外还有包括 3 个 室外网球场 3 个室外篮球场 1 个室外儿童戏水池 占地面积 5510 M2 炳 M16 C 2009 地块面积 0 48 公顷 规划建筑面积 19198 00 M2 规划建筑占地面积 1253 00 M2 1 1 51 1 5 投资规模投资规模 本项目投资规模为 50176 98 万元 暂未考虑投资者的融资成本 1 1 61 1 6 建设期建设期 项目建设期 3 年 项目建设进度 2010 年 12 月完成前期相关工作 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 4 2011 年 5 月完成施工图设计工作 2011 年 8 月完成施工准备工作 2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作 2013 年 11 月完成竣工验收工作 1 1 71 1 7 资金方式与筹措渠道资金方式与筹措渠道 本项目拟通过招商引资方式筹集资金 1 21 2 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据 1 关于编制项目可行性研究报告的委托书 2 市土地利用总体规划 3 市城市总体规划 4 市政府 研究加快推进 体育公园项目建设有关问题 的会议纪要 5 市城市总体规划 6 国家计委 建设部联合颁发的 建设项目经济评价方法与 参数 第三版 7 国家计委颁发的 投资项目可行性研究指南 8 体育法 9 全民健身计划纲要 10 全民健身条例 11 四川省全民健身条例 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 5 12 项目单位提供的与本项目有关的资料 数据 13 现场勘查所得的资料和数据 14 国家其他有关规范 标准等 1 31 3 研究范围与工作概况研究范围与工作概况 1 3 11 3 1 研究范围研究范围 本项目可行性研究范围包括 项目建设的背景及必要性 项目 市场分析 项目选址及建设条件 建设规模及方案 节能 环保 消防与安全 项目管理 投资估算 资金筹措 项目的财务评价等 1 3 21 3 2 工作概况工作概况 受东区政府委托 我公司依据国家和地方有关体育公园项目的 法规和政策对项目实际情况进行了查证 并组织有关专家现场踏勘 查阅资料 根据工程项目建设条件及有关技术规范要求 对工程建 设地点 建设规模 技术标准 工程投资 技术经济等方面进行了 系统分析和论证 在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制 工作 1 41 4 项目开发主要技术经济指标项目开发主要技术经济指标 表 1 1 炳 M11 C 2009 地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积 m227600 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 6 二建筑面积 m2110400 三建筑占地面积 m2 四建筑密度 30 五容积率 m24 0 六绿地率 30 七最高建筑高度米 八停车位 个 552 表 1 2 炳 M14 C 2009 地块分项经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积 m266100 二建筑面积 m259490 1 体育场馆 m225200 羽毛球场 26 片 网球场 5 片 室内 2 商业 m234290 三建筑占地面积 m2 1 体育场馆 m212600 2 商业 m29125 3 室外活动场地 m25510 4 个室外篮球场 4 个室 外网球场 三建筑密度 33 四容积率 m20 90 五绿地率 30 六停车位 个 300 七最多建筑层数层 4 表 1 3 炳 M16 C 2009 地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 7 一用地面积 m24800 二建筑面积 m219198 三建筑占地面积 m21253 四建筑密度 27 五容积率 m24 0 六绿地率 35 00 七停车位 个 100 八最高建筑高度米 表 1 4 主要经济数据及评价指标 序号名称单位数据 一投资万元50176 98 一 运动休闲区万元10241 98 建安工程费万元7151 32 室外工程费万元1912 80 工程建设其他费万元419 20 预备费万元758 67 二 住宅一万元28168 74 建安工程费万元22835 84 室外工程费万元988 38 工程建设其他费万元2257 94 预备费万元2086 57 三 住宅二万元4864 66 建安工程费万元3855 95 室外工程费万元133 60 工程建设其他费万元514 76 预备费万元360 35 四 商铺万元6901 60 建安工程费万元5462 40 室外工程费万元210 88 工程建设其他费万元 717 09 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 8 预备费万元 511 23 二财务数据 不考虑土地出让金 一 运动休闲区 投资回收期年 投资利润率 投资利税率 二 住宅一 投资回收期年1 66 投资利润率 58 93 投资利税率 75 21 三 住宅二 投资回收期年 1 87 投资利润率 52 63 投资利税率 76 84 四 商铺 投资回收期年 1 21 投资利润率 234 31 投资利税率 319 09 五 综合 投资回收期年 1 80 投资利润率 57 52 投资利税率 68 90 1 51 5 结论与建议结论与建议 1 5 11 5 1 结论结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出 1 项目总投资约 5 亿元 按照本方案一般估计 业主实质需 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 9 要的投资约 1 亿元 不含土地出让金 住宅部分销售后的纯利润为 1 96 亿元 运动休闲区内的商铺纯利润为 1 62 亿元 合计 3 58 亿 元 完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2 56 亿元 未考虑土地出 让金和融资成本 2 本方案的优势在于住宅 商业部分盈利优势明显 但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题 是否能按期销售出去是影 响方案盈利性的重要因素 3 本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万 元 在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑 业主从逐利角度出 发 公益设施功能极可能异化 因此为了保证公益设施的长期稳定 运行 运动休闲中心的部分商业设施应不能出售 以弥补公益设施 运行的亏损 建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为 宜 以保证公益设施的可持续运行 若按此思路 则全部设施建完 后 假定租金为 30 元 月 M2 有 17290 M2的商铺可用于出租 年正 常商铺租金收益大致为 620 万元 扣除公益设施亏损后 年盈利约 为 330 万 在此情况下 按一般投资者能够接受的回收期 7 年左 右 计算 土地出让金大约为 136 万元 亩 1 5 21 5 2 建议建议 1 本方案的实施可能会导致公益设施功能异化 保留约 17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利 但仍然面临 着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险 如果出现较严 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 10 重的市场需求不足的问题 投资者极有可能变卖商铺 公益设施的 运行亏损难以得到有效保证 2 从提供给市民休闲娱乐的场所来看 方案一 M11 C 2009 为接待中心 在 M11 C 2009 地块设置了游泳池 对外开放场所较大 而本方案调整为住宅后 整个 M11 C 2009 地块封闭 市民休闲娱乐 场所大大减少 从这个角度看 也不推荐使用本方案 3 如果实施本方案 则需要重新对用地性质进行调整 在项 目实施的时间上可能会有较长的延迟 综上所述 本方案在经济上具有一定的可行性 能给本项目带 来较大的收益 当存在相当多的风险 主要来自于公益设施功能异 化的风险和市场需求不足的风险 相比之下 方案一更适合追求长 期收益的资金投资方向 更能满足 市体育公园的公益性质 因此 建议采纳方案一 M11 C 2009 为接待中心 不推荐使用本方案 但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问 题 本方案将具有较大的可行性 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 11 2 2 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 2 12 1 投资估算投资估算依据依据 本次投资估算依据 市类似工程近期造价水平估算 并参照 1 四川省定额管理站的有关文件 2 有关建筑安装指标 3 现行市场有关材料调查价格 4 体育公园初步设计方案 5 四川省建筑工程概算定额 6 四川省其他费用定额 7 国家计委和建设部联合颁发 建设项目经济评价方法与参 数 第三版 2 22 2 投资估算投资估算 1 运动中心 运动中心投资由工程费用 工程建设其他费用和预备费构成 其中工程费用包括土建工程 安装工程以及室外基础设施配套工程 投资估算见表 2 1 表 2 1 运动中心投资估算表 序号名称单位数量 单价 元 合价 万元 一建筑安装工程费 m2 9064 12 1 羽毛球馆 1 1 土建装饰 m2920022002024 00 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 12 1 2 给排水 m292009082 80 1 3 强电 m29200229210 68 1 4 弱电 m29200109100 28 1 5 通风 m292005348 76 1 6 合计 m2920026812466 52 2 网球馆 2 1 土建装饰 m21000022002200 00 2 2 给排水 m2100009090 00 2 3 强电 m210000229229 00 2 4 弱电 m210000109109 00 3 5 通风 m2100005353 00 合计 m21000026282628 00 3 多功能体育馆 m26000 3 1 土建装饰 m2600030001800 00 3 2 给排水 m260009054 00 3 3 强电 m26000229137 40 3 4 弱电 m2600010965 40 3 5 通风 m260005331 80 3 6 合计 m2600034282056 80 4 其余 4 1 道路及铺装 m24500280126 00 4 2 绿化 m226440120317 28 4 3 自然水体 m2400010040 00 4 4 跌水 m2200030060 00 4 5 室外网球场 m24000300120 00 4 6 篮球场及活动场地 m2240015036 00 4 7 小天桥 m2160350056 00 4 8 大天桥 m28503500297 50 4 9 儿童戏水池项 160000060 00 4 10 水管网m24610028129 08 4 11 强电管网m2461001569 15 4 12 弱电管网m2461001882 98 4 13 燃气管网m2661000 53 31 4 14 场地整理费m26610030198 30 4 15 景石 项 118000018 00 4 16 雕塑 项 130400030 40 4 17 标识系统 项 128000028 00 4 18 室外家具小品 项 120000020 00 4 19 树池 花池 项 1800008 00 4 20 各类户外运动健身器械 项 1640006 40 4 21 户外儿童游乐设施 项 1640006 40 4 22 边坡治理 项 12000000200 00 4 23 合计 1912 80 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 13 二工程建设其他费用 1 可研及勘察设计费 62 85 2 施工图审查费 4 21 3 工程招标代理费 40 55 4 工程监理费 19 13 5 建设单位管理费 121 50 6 工程量清单及控制价编 制费 33 60 7 环境影响评价费 1 72 8 工程保险费 22 28 9 行政事业型收费 113 36 9 1 城市配套费 1920000 00 9 2 新型材料专项费 19200713 44 9 3 异地绿化建设 1920059 60 9 4 散装水泥专项基金 1920011 92 9 5 人防异地建设费 192002038 40 9 6 其他 50 00 10 合计 419 20 三预备费 758 67 1 基本预备费 5 474 17 2 涨价预备费 3 284 50 四项目总投资 10241 98 2 商铺 商铺部分投资由建安工程费用 室外工程费 工程建设其他费 用和预备费构成 投资估算见表 2 2 表 2 2 商铺投资估算表 序号名称单位数量 单价 元 合价 万元 一建安成本 1 土建装饰 m23429013004457 70 2 给排水 m23429064219 46 3 强电 m234290146500 63 4 弱电 m23429083284 61 5 合计 m2342901593 00 5462 40 二室外工程 1 水管网 m2342902896 01 2 强电管网 m2342901551 44 3 弱电管网 m2342901861 72 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 14 4 燃气管网 m2342900 51 71 5 合计 210 88 三其他费用 1 可研及勘察设计费 139 08 2 施工图审查费 12 48 3 工程招标代理费 13 55 4 工程监理费 102 12 5 建设单位管理费 51 50 6 工程量清单及控制价 编制费 19 00 7 环境影响评价费 5 11 8 工程保险费 8 21 9 行政事业型收费 366 04 9 1 城市配套费 3429065222 89 9 2 新型材料专项费 34290724 00 9 3 异地绿化建设 34290517 15 9 4 散装水泥专项基金 3429013 43 9 5 人防异地建设费 342902068 58 9 6 其他 30 00 10 合计 717 09 四预备费 1 基本预备费 5 319 52 2 涨价预备费 3 191 71 合计 511 23 五项目总投资 6901 60 3 住宅一 住宅一投资由建安工程费用 室外工程费 工程建设其他费用 和预备费构成 投资估算见表 2 3 表 2 3 住宅一投资估算表 序号名称单位数量 单价 元 合价 万元 一建安成本 1 土建 m2110400165018216 00 地下车库 m2 1720 00 2 给排水 m211040064706 56 3 强电 m21104001461611 84 4 弱电 m211040083916 32 5 通风燃气 m211040053585 12 6 电梯部 20400000800 00 7 合计 m21104001999 62 22835 84 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 15 二室外工程 988 38 1 场地整理费用 27600254701 04 2 道路 m2150028042 00 3 地面绿化 m2630012075 60 4 水管网 m2276002877 28 5 强电管网 m2276001541 40 6 弱电管网 m2276001849 68 7 燃气管网 m2276000 51 38 8 合计 988 38 三其他费用 1 可研及勘察设计费 531 52 2 施工图审查费 50 24 3 工程招标代理费 40 55 4 工程监理费 238 24 5 建设单位管理费 169 50 6 工程量清单及控制价 编制费 35 22 7 环境影响评价费 21 44 8 工程保险费 39 31 9 行政事业型收费 1131 92 9 1 城市配套费 11040065717 60 9 2 新型材料专项费 110400777 28 9 3 异地绿化建设 110400555 20 9 4 散装水泥专项基金 110400111 04 9 5 人防异地建设费 11040020220 80 9 6 其他 50 00 10 合计 2257 94 四预备费 2086 57 1 基本预备费 5 1304 11 2 涨价预备费 3 782 46 五项目总投资 28168 74 4 住宅二 住宅二投资由建安工程费用 室外工程费 工程建设其他费用 和预备费构成 投资估算见表 2 4 表 2 4 住宅二投资估算表 序号名称单位数量 单价 元 合价 万元 一建安成本 1 土建 m21919815002879 70 2 地下车库 m3 252 00 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 16 3 给排水 m21919864122 87 4 强电 m219198146280 29 5 弱电 m21919883159 34 6 通风燃气 m21919853101 75 7 电梯部 415000060 00 8 合计 m2191981853 81 3855 95 二室外工程 133 60 1 道路 m2100028028 00 2 地面绿化 m2154012018 48 3 水管网 m248002813 44 4 强电管网 m24800157 20 5 弱电管网 m24800188 64 6 燃气管网 m248000 50 24 7 场地整理费 480012057 60 8 合计 133 60 三其他费用 1 可研及勘察设计费 98 37 2 施工图审查费 8 48 3 工程招标代理费 15 33 4 工程监理费 71 81 5 建设单位管理费 51 50 6 工程量清单及控制价编 制费 22 00 7 环境影响评价费 3 59 8 工程保险费 5 54 9 行政事业型收费 238 14 9 1 城市配套费 1919865124 79 9 2 新型材料专项费 19198713 44 9 3 异地绿化建设 1919859 60 9 4 散装水泥专项基金 1919811 92 9 5 人防异地建设费 191982038 40 9 6 其他 50 00 10 合计 514 76 四预备费用 1 基本预备费 5 225 22 2 涨价预备费 3 135 13 3 合计 360 35 五项目总投资 4864 66 可见 本项目总投资为 50176 98 万元 如表 2 5 表 2 5 项目总投资估算表 序号名称土地面积 M2 建筑面积 M2 投资 万元 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 17 1 运动休闲区 66100 00 17143 58 1 1 体育设施 19200 00 10241 98 1 2 商铺 9125 00 34290 00 6901 60 2 住宅一 27600 00 110400 00 28168 74 3 住宅二 4800 00 19198 00 4864 66 合计 50176 98 2 32 3 资金筹措资金筹措 本项目拟采用招商引资的方式筹集资金 投资估算中暂时没有 考虑筹资资本 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 18 3 3 财务和经济效益分析财务和经济效益分析 3 13 1 财务评价依据财务评价依据 本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行 根据项目的市场开拓周期 本项目计算依据如下 1 国家计委和建设部联合颁发 建设项目经济评价方法与参 数 第三版 2 各种原料及产品按现行市场价格 3 各生产部门的原料 辅料 包装材料消耗量按工艺提供的 单位产品消耗定额测算 4 收费标准 营业税 5 城市维护建设费 7 教育附加费 3 地方教育费附加 3 合计为 5 65 5 税收政策 所得税按 25 计取 3 23 2 收入支出预测收入支出预测 3 2 13 2 1 收入估算收入估算 该项目的收入主要来源于六个部分 住宅出售收入 商铺出售 收入 运动部分经营收入以及停车收入 详细估算如下 1 住宅部分 考虑到住宅可预售 将收入获得时间从建设期的第二年开始 三年销售完毕 其销售比例为 4 5 1 住宅建筑面积 129598 平方米 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 19 参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况 该住宅定价为 5000 元 m2 停车位共计 652 个 参照周边车位的出售价格 按照 6 万元 个考虑 即整个住宅部分收入为 68711 万元 2 商铺出售 本项目商业门面的面积为 34290m2 参考周边商业门面销售价格 定为 10000 元 m2 可得商业门面销售收入为 34290 万元 将收入 获得时间从建设期的第二年开始 三年销售完毕 其销售比例为 4 5 1 3 运动休闲区收益 运动休闲区包括网球馆 羽毛球馆 室外网球场 乒乓球 游 泳池和停车场等 网球馆有 5 片场地 暂定价 40 元 片 小时 考虑每天每片利用 4 小时 可得网球馆每月收益 2 4 万元 考虑运营的前三年只达到 正常年份的 70 80 90 羽毛球馆为 26 片 暂定价为 20 元 片 小时 考虑每天每片利 用 6 小时 可得羽毛球馆每月收益为 9 36 万元 考虑运营的前三年 只达到正常年份的 70 80 90 多功能体育场馆一个 考虑到该场馆可举办篮球 羽毛球 排 球 乒乓球等多种体育赛事 其用途具有多样性 按照综合场馆的 收费标准 大约为使用一天 3 5 万 暂按 4 万计算 一年中按使用 三分之一的时间计算 则年收入为 16 万 考虑运营的前三年只达到 正常年份的 70 80 90 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 20 室外网球场为 4 片 参考周边室外网球场的价格 暂定价为 20 元 片 小时 考虑每天每片利用 6 小时 可得网球场每月收益为 1 8 万元 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70 80 90 乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内 考虑设置 20 处 暂定价为 10 元 台 小时 考虑每天每台利用 4 小时 可得乒乓球每月收益为 2 4 万元 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70 80 90 该项目设置停车位 450 个 按照每车位收费 3 元计算 一天中 一个车位可周转 4 次 可得停车收益为 16 2 万元 年 考虑运营的 前三年只达到正常年份的 70 80 90 可得 正常经营年份运动休闲区收入为 304 92 万元 年 前三 年分别为 213 44 万元 年 243 94 万元 年 274 43 万元 年 3 2 23 2 2 成本估算成本估算 1 运动休闲区成本 包括球馆等营业支出 球馆等设施维护 公益设施维护 绿化 养护费用支出 公益部分人工工资等 根据目前市场情况 球馆等 营业支出按照营业收入的 30 计取 球馆等设施维护一般是与其寿 命有关 取费比率约为建设成本的 1 2 这里按照 2 计取 公益 设施维护按十年寿命考虑 则取费费率定为设施费用的 10 绿化 养护费参照目前各地规定 按照 7 元 m2 月考虑 公益部分人工按 照 50 万元 年计算 2 商铺 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 21 按照销售收入的 10 计算相关的销售成本 3 住宅 由于项目位于炳三区 近年来本区域的房地产是最受人们关注 的 因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低一些 按照 10 考虑 3 33 3 财务财务评价评价 1 运动休闲区 如表 3 1 投入运营后 每年需要再贴补 287 万元作为运营费 用 2 商铺 如表 3 2 税前利润为 22022 01 万元 税后利润为 16171 43 万元 投资回收期为 1 21 年 投资利税率为 3 19 投资利润率为 2 34 3 住宅一 如表 3 3 税前利润为 21186 14 万元 税后利润为 16599 78 万元 投资回收期为 1 66 年 投资利税率为 75 21 投资利润率 为 58 93 4 住宅二 如表 3 4 税前利润为 3738 20 万元 税后利润为 2560 41 万 元 投资回收期为 1 87 年 投资利税率为 76 84 投资利润率为 52 63 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 22 5 综合 不考虑土地费用 如表 3 5 以十年作为计算期 税前利润为 34572 76 万元 税 后利润为 28865 02 万元 投资回收期为 1 80 年 投资利税率为 68 90 投资利润率为 57 53 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 23 表 3 1 运动中心投资现金流量表 序号项目计算期 12345678910 1 现金流入 224 64 256 74 288 83 320 92 320 92 320 92 320 92 1 1 网球馆 20 16 23 04 25 92 28 80 28 80 28 80 28 80 1 2 羽毛球馆 78 62 89 86 101 09 112 32 112 32 112 32 112 32 1 3 多功能体育场馆 11 20 12 80 14 40 16 00 16 00 16 00 16 00 1 4 室外网球场 15 12 17 28 19 44 21 60 21 60 21 60 21 60 1 5 乒乓球 20 16 23 04 25 92 28 80 28 80 28 80 28 80 1 6 游泳馆 68 04 77 76 87 48 97 20 97 20 97 20 97 20 1 7 停车收益 11 34 12 96 14 58 16 20 16 20 16 20 16 20 2 现金流出 2048 40 4096 79 4096 79 573 41 584 85 596 29 607 73 607 73 607 73 607 73 2 1 建设投资 2048 40 4096 79 4096 79 2 2 球馆等营业支出 67 39 77 02 86 65 96 28 96 28 96 28 96 28 2 3 球馆等设施维护 143 03 143 03 143 03 143 03 143 03 143 03 143 03 2 4 公益设施维护 4 88 4 88 4 88 4 88 4 88 4 88 4 88 2 5 绿化养护费 275 42 275 42 275 42 275 42 275 42 275 42 275 42 2 6 公益部分人工工 资 70 00 70 00 70 00 70 00 70 00 70 00 70 00 2 8 营业税金及附加 12 69 14 51 16 32 18 13 18 13 18 13 18 13 3 所得税前净现金 流量 2048 40 4096 79 4096 79 348 77 328 12 307 46 286 81 286 81 286 81 286 81 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 24 4 累计所得税前净 现金流量 2048 40 6145 19 10241 98 10590 74 10918 86 11226 33 11513 14 11799 95 12086 77 12373 58 5 调整所得税 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 6 所得税后净现金 流量 2048 40 4096 79 4096 79 348 77 328 12 307 46 286 81 286 81 286 81 286 81 7 累计所得税后净 现金流量 2048 40 6145 19 10241 98 10590 74 10918 86 11226 33 11513 14 11799 95 12086 77 12373 58 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 25 表 3 2 商铺 出售 投资现金流量表 序号项目计算期 1234 合计 1 现金流入 13716 00 17145 00 3429 00 34290 00 1 1 商铺出售收入 13716 00 17145 00 3429 00 34290 00 2 现金流出 1380 32 4907 20 5443 83 536 64 12267 99 2 1 建设投资 1380 32 2760 64 2760 64 6901 60 2 2 土地费用 0 00 2 3 商铺出售成本 1371 60 1714 50 342 90 3429 00 2 6 营业税金及附加 774 95 968 69 193 74 1937 39 3 所得税前净现金流量 1380 32 8808 80 11701 17 2892 36 22022 01 4 累计所得税前净现金流量 1380 32 7428 48 19129 65 22022 01 5 调整所得税 0 00 2202 20 2925 29 723 09 5850 58 6 所得税后净现金流量 1380 32 6606 60 8775 87 2169 27 16171 43 7 累计所得税后净现金流量 1380 32 5226 28 14002 16 16171 43 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 26 表 3 3 住宅一投资现金流量表 序号项目计算期 1234 1 现金流入 23404 80 29256 00 5851 20 1 1 出售收入 23404 80 29256 00 5851 20 2 现金流出 5633 75 14930 35 15846 06 915 71 2 1 建设投资 5633 75 11267 49 11267 49 2 2 出售成本 2340 48 2925 60 585 12 2 3 营业税金及附加 1322 37 1652 96 330 59 3 所得税前净现金流量 5633 75 8474 45 13409 94 4935 49 4 累计所得税前净现金流量 5633 75 2840 71 16250 65 21186 14 5 调整所得税 0 00 3352 49 1233 87 6 所得税后净现金流量 5633 75 8474 45 10057 46 3701 62 7 累计所得税后净现金流量 5633 75 2840 71 12898 16 16599 78 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 27 表 4 4 住宅二投资现金流量表 序号项目计算期 1234 合计 1 现金流入 4079 60 5099 50 1019 90 10199 00 1 1 公寓出售收入 4079 60 5099 50 1019 90 10199 00 2 现金流出 972 93 2584 32 2743 94 159 61 6460 80 2 1 建设投资 972 93 1945 86 1945 86 4864 66 2 2 土地费用 0 00 2 3 公寓出售成本 407 96 509 95 101 99 1019 90 2 6 营业税金及附加 230 50 288 12 57 62 576 24 3 所得税前净现金流量 972 93 1495 28 2355 56 860 29 3738 20 4 累计所得税前净现金流量 972 93 522 35 2877 91 3738 20 5 调整所得税 0 00 373 82 588 89 215 07 1177 78 6 所得税后净现金流量 972 93 1121 46 1766 67 645 21 2560 41 7 累计所得税后净现金流量 972 93 148 53 1915 20 2560 41 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 28 表 3 5 全部投资现金流量表 序号项目计算期 12345678910 合计 1 现金流入 0 00 41200 40 51500 50 10524 74 256 74 288 83 320 92 320 92 320 92 320 92 105054 89 1 1 住宅一 23404 80 29256 00 5851 20 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 58512 00 1 2 运动休闲区 224 64 256 74 288 83 320 92 320 92 320 92 320 92 2053 89 1 3 住宅二 4079 60 5099 50 1019 90 10199 00 1 4 商铺 13716 00 17145 00 3429 00 34290 00 2 现金流出 10035 40 26518 65 28130 62 2185 38 584 85 596 29 607 73 607 73 607 73 607 73 70482 12 2 1 住宅一 5633 75 14930 35 15846 06 915 71 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 37325 86 2 2 运动休闲区 2048 40 4096 79 4096 79 573 41 584 85 596 29 607 73 607 73 607 73 607 73 14427 47 2 3 住宅二 972 93 2584 32 2743 94 159 61 6460 80 2 4 商铺 1380 32 4907 20 5443 83 536 64 12267 99 3 所得税前净现金流量 10035 40 14681 75 23369 88 8339 37 328 12 307 46 286 81 286 81 286 81 286 81 34572 76 4 累计所得税前净现金流 量 10035 40 4646 35 28016 23 36355 60 36027 48 35720 02 35433 20 35146 39 34859 58 34572 76 5 调整所得税 2202 26 3505 48 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 5707 74 6 所得税后净现金流量 10035 40 12479 48 19864 40 8339 37 328 12 307 46 286 81 286 81 286 81 286 81 28865 02 7 累计所得税后净现金流 量 10035 40 2444 09 22308 49 30647 85 30319 74 30012 27 29725 46 29438 65 29151 83 28865 02 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 29 4 4 结论与建议结论与建议 4 14 1 结论结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出 1 项目总投资约 5 亿元 按照本方案一般估计 业主实质需 要的投资约 1 亿元 不含土地出让金 住宅部分销售后的纯利润为 1 96 亿元 运动休闲区内的商铺纯利润为 1 62 亿元 合计 3 58 亿 元 完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2 56 亿元 未考虑土地出 让金和融资成本 2 本方案的优势在于住宅 商业部分盈利优势明显 但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题 是否能按期销售出去是影 响方案盈利性的重要因素 3 本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万 元 在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑 业主从逐利角度出 发 公益设施功能极可能异化 因此为了保证公益设施的长期稳定 运行 运动休闲中心的部分商业设施应不能出售 以弥补公益设施 运行的亏损 建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为 宜 以保证公益设施的可持续运行 若按此思路 则全部设施建完 后 有 17290 M2的商铺可用于出租 假定租金为 30 元 月 M2 年正 常商铺租金收益大致为 620 万元 扣除公益设施亏损后 年盈利约 为 330 万 在此情况下 按一般投资者能够接受的回收期 7 年左 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 30 右 计算 土地出让金大约为 136 万元 亩 4 24 2 建议建议 1 本方案的实施可能会导致公益设施功能异化 保留约 17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利 但仍然面临 着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险 如果出现较严 重的市场需求不足的问题 投资者极有可能变卖商铺 公益设施的 运行亏损难以得到有效保证 2 从提供给市民休闲娱乐的场所来看 方案一 M11 C 2009 为接待中心 在 M11 C 2009 地块设置了游泳池 对外开放场所较大 而本方案调整为住宅后 整个 M11 C 2009 地块封闭 市民休闲娱乐 场所大大减少 从这个角度看 也不推荐使用本方案 3 如果实施本方案 则需要重新对用地性质进行调整 在项 目实施的时间上可能会有较长的延迟 综上所述 本方案在经济上具有一定的可行性 能给本项目带 来较大的收益 当存在相当多的风险 主要来自于公益设施功能异 化的风险和市场需求不足的风险 相比之下 方案一更适合追求长 期收益的资金投资方向 更能满足 市体育公园的公益性质 因此 建议采纳方案一 M11 C 2009 为接待中心 不推荐使用本方案 但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问 题 本方案将具有较大的可行性 以下内容与本文档无关 以下内容与本文档无关 以下为赠送文档 祝你事业有成 财源广进 身体健康 家庭 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 31 和睦 高效能人士的高效能人士的 50 个个习惯习惯 在行在行动动前前设设定目定目标标 有目标未必能够成功 但没有目标的肯定不能成功 著名的效率提升大师博 思 崔西説 成功就是目标的达成 其他都是这句话的注释 现实中那些顶尖的成 功人士不是成功了才设定目标 而是设定了目标才成功 一次做好一件事一次做好一件事著名的 效率提升大师博思 崔西有一个著名的论断 一次做好一件事的人比同时涉猎多 个领域的人要好得多 富兰克林将自己一生的成就归功于对 在一定时期内不遗 余力地做一件事 这一信条的实践 培养重点思培养重点思维维从重点问题突破 是高效能人 士思考的一项重要习惯 如果一个人没有重点地思考 就等于无主要目标 做事 的效率必然会十分低下 相反 如果他抓住了主要矛盾 解决问题就变得容易多 了 发现问题发现问题关关键键在许多领导者看来 高效能人士应当具备的最重要的能力就是 发现问题关键能力 因为这是通向问题解决的必经之路 正如微软总裁兼首席软 件设计师比尔 盖茨所説 通向最高管理层的最迅捷的途径 是主动承担别人都 不愿意接手的工作 并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力 把把问题问题想想 透透彻彻把问题想透彻 是一种很好的思维品质 只要把问题想透彻了 才能找到问 题到底是什么 才能找到解决问题最有效的手段 不找借口不找借口美国成功学家格兰特 纳说过这样的话 如果你有为自己系鞋带的能力 你就有上天摘星星的机会 一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键 一名高效能人士不 会到处为自己找借口 开脱责任 相反 无伦出现什么情况 他都会自觉主动地将 自己的任务执行到底 要事第一要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞 杜哈提说 不 论他出多小钱的薪水 都不可能找到一个具有两种能力的人 这两种能力是 第 一 能思想 第二 能按事情的重要程度来做事 因此 在工作中 如果我们不能 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 32 选择正确的事情去做 那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情 直到发现正 确的事情为止 运用运用 20 80 法法则则二八法则向人们揭示了这样一个真理 即投入与 产出 努力与收获 原因和结果之间 普遍存在着不平衡关系 小部分的努力 可 以获得大的收获 起关键作用的小部分 通常就能主宰整个组织的产出 盈亏和 成败 合理利用零碎合理利用零碎时间时间所谓零碎时间 是指不构成连续的时间或一个事务与另 一事务衔接时的空余时间 这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去 零碎时 间虽短 但倘若一日 一月 一年地不断积累起来 其总和将是相当可观的 凡事 在事业上有所成就的人 几乎都是能有效地利用零碎时间的人 习惯习惯 10 废废除拖除拖 延延对于一名高效能人士来説